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商业地产案例分享-太原茂业天地项目（六） |
商业地产案例分享-太原茂业天地项目（六） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本项目直面太原商业红海竞争，以数据驱动精准诊断资产痛点。报告系统提出业态焕新、空间重构、数字运营三维策略，旨在通过文化赋能与资本规划，实现资产价值从85亿到120亿的跨越式增长。全文共105400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 太原茂业天地资产增值与运营破局实战报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群策略 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理提升策略 十、资产优化与实施策略 十、资产优化与实施策略 2.全场景多元收入矩阵构建：突破租金依赖，拓展收益边界 从 “营销 - 空间 - 服务 - 内容” 四大维度发力，挖掘非租金收益潜力，目标 3 年内非租金收益突破 1.5 亿元，具体策略如下： 2.1. 营销 IP 化收入：打造 “晋潮生活季” 超级 IP 围绕晋商文化打造 “晋潮生活季” 年度营销 IP，设置 4 档大型主题活动，通过分级赞助模式实现收入增长：
案例：2025 年春季 “晋潮国潮节” 由李宁（山西区域）冠名，赞助金额 200 万元。活动期间，李宁在中庭设置国潮服饰秀场，推出限量款晋商文化主题服饰，销售额达 350 万元，较平日增长 40%；项目通过活动吸引客流 120 万人次，带动整体销售额增长 25%，实现 “赞助收入 + 客流增长 + 销售额提升” 三重收益。 2.2. 空间价值深度挖掘：从 “物理空间” 到 “场景资产” 全面激活项目闲置空间，通过租赁、冠名等方式实现空间增值： 中庭多功能租赁： 品牌发布会：提供 1-3 天中庭场地租赁，收费 15-30 万元 / 场，包含舞台搭建、灯光音响、安保服务。例如，2025 年华为新品发布会租赁中庭 3 天，支付费用 25 万元，活动期间华为手机销售额达 800 万元，较平日增长 40%。 艺术展览：与本地博物馆、艺术机构合作，举办文化艺术展览，收费 8-20 万元 / 档期（15-30 天）。如 2025 年与山西博物院合作举办 “晋商文物展”，收费 15 万元，展览期间客流增长 15%，文创产品销售额达 50 万元。 公共空间广告： 数字屏广告：激活 1 层中庭 LED 屏、电梯间数字屏等 15 处广告位，年租金 50-200 万元 / 个。其中 1 层中庭 LED 屏因位置核心，年租金 200 万元，覆盖 25-35 岁主力客群的 80%，2025 年已签约中国移动、星巴克等 5 家品牌。 艺术装置冠名：在屋顶、连廊等区域设置晋商文化主题艺术装置，提供冠名权，收费 30-100 万元 / 个。如屋顶花园 “晋商票号” 艺术装置由招商银行冠名，年收费 50 万元，同时招商银行在装置周边设置金融服务驿站，提升客户触达率。 2.3. 运营管理输出：复制成功模式，创造增量价值 基于项目优化经验，开发标准化运营管理服务产品，向外部商业项目输出，具体如下：
2.4. 内容与 IP 创收：从 “运营” 到 “创造” 围绕 “晋商文化” IP 开发内容产品，实现 IP 商业化变现： 自有商品开发： 联名商品：年度开发 50 个 SKU 的晋商文化主题联名商品，涵盖文创产品、服饰、食品等。例如，与山西博物院合作开发 “晋潮 × 山西博物院” 盲盒，单价 69 元，2025 年计划销售 10 万盒，收入 690 万元；与本地老字号 “六味斋” 合作推出晋商主题礼盒，单价 128 元，计划销售 5 万盒，收入 640 万元。 IP 授权：将 “晋商票号”“晋潮” 等 IP 授权给本地文创品牌、餐饮品牌使用，年费 50-100 万元 / 家。2025 年已授权 3 家本地文创品牌，年收入 200 万元；预期 3 年授权 10 家品牌，年收入 800 万元。 数据与培训服务： 行业研究报告：基于太原商业市场数据，每年发布《太原首店经济白皮书》《太原体验业态发展报告》等，售价 10-50 万元 / 份。2025 年《太原首店经济白皮书》售予 3 家商业地产企业，收入 120 万元；预期 3 年销售 15 份报告，年收入 500 万元。 商业培训课程：开设 “首店招商实战课”“商业运营管理课”“文创 IP 开发课” 等，收费 1-5 万元 / 人。2025 年计划培训 200 人，收入 500 万元；预期 3 年培训 800 人，年收入 1800 万元。 3.低效资产盘活与增值：释放存量潜力，提升资产效率 针对 B1 层、5 层等低效区域，结合晋商文化与消费趋势进行改造，具体方案如下： 3.1. 低效区域精准改造：从 “负资产” 到 “盈利点”
案例：B1 层改造后，平遥推光漆器工坊月销售额达 80 万元，通过游客体验手作漆器吸引客流，日均接待体验客户 200 人次；郝刚刚精品店日均客流 500 人次，推出的便携装羊杂成为网红产品，月销售额达 50 万元。区域整体坪效从 0.6 万元 /㎡/ 年提升至 1.5 万元 /㎡/ 年，增幅 150%，成为项目 “文化打卡点” 与 “客流增长极”。 3.2. 闲置空间开发：拓展物理边界，增加收益来源 屋顶空间：利用 1.2 万㎡屋顶建设 “晋商主题花园 + 露天餐饮区”，引入 % Arabica 户外咖啡、本地特色烧烤品牌等 5 家餐饮品牌，同时设置晋商文化主题景观（如晋商大院微缩模型、晋商名人墙）。项目年租金收入 600 万元，通过举办屋顶音乐会、星空市集等活动实现活动收入 200 万元，年总增收 800 万元；投资 1200 万元，3 年回收成本。 地下停车场：扩建 800 个车位，使总车位达 2000 个，引入智能预约系统、无感支付系统，将收费标准从 5 元 / 小时提升至 7 元 / 小时。改造后，车位使用率从 70% 提升至 90%，年停车收入从 0.12 亿元提升至 0.25 亿元（增幅 108.3%）；投资 5000 万元，4 年回收成本。 周边闲置土地：租赁项目西侧 1 万㎡闲置土地，建设 “户外亲子乐园”，设置滑梯、秋千、晋商文化主题游乐设施等，同时举办晋商文化展、亲子研学活动。项目年活动收入 500 万元，带动亲子业态客流增长 20%；投资 800 万元，2 年回收成本。 4.资产证券化战略准备：对接资本市场，实现价值最大化 参考领展 REITs（2024 年管理资产超 2000 亿港元，年化收益 6.2%）模式，分三阶段推进资产证券化，具体路径如下： 4.1. 财务规范化建设（1-2 年） 准则接轨：引入 IFRS 国际会计准则，聘请普华永道作为审计机构，确保财务数据符合内地 / 香港 REITs 发行要求。2025 年完成财务系统升级，实现租金收入、运营成本、现金流数据的标准化核算，误差率控制在 3% 以内。 数据透明：建立 “月度披露 + 季度审计” 机制，每月向投资者披露租金收缴率、现金流状况、运营成本明细；每季度由第三方机构出具审计报告，确保现金流可预测性达 85% 以上。 风险隔离：设立项目公司，将太原茂业天地资产注入项目公司，实现资产与母公司风险隔离，为证券化奠定法律基础。2025 年完成项目公司注册，注册资本 5 亿元，股权结构清晰。 4.2. 资产价值夯实（2-3 年） 收益结构优化：调整租金收入与非租金收入比例，确保租金收入占比稳定在 80% 以上（符合 REITs 对收益稳定性要求），非租金收入占比 20%，形成 “稳定租金 + 增长非租金” 的收益结构。 业绩连续增长：通过业态调整、运营优化，实现 36 个月租金收入年均增长 8% 以上，NOI（净运营收入）年均增长 10%。2026 年租金收入目标 2.63 亿元，2027 年目标 2.84 亿元；2026 年 NOI 目标 1.8 亿元，2027 年目标 1.98 亿元。 资产估值提升：委托戴德梁行、仲量联行等第三方机构每年进行资产估值，通过硬件升级、业态优化确保资产估值年增长 8%，2027 年估值目标 102 亿元，为证券化提供价值支撑。 4.3. 证券化落地（3-5 年） 优先路径：内地公募 REITs：参考中金普洛斯 REIT、华润有巢 REIT 等案例，2027 年申报内地公募 REITs，发行规模 50 亿元。其中优先级证券占比 70%（35 亿元），预期收益率 5-6%，面向公众投资者发行；次级证券占比 30%（15 亿元），由茂业集团持有，分享超额收益。 备选路径：CMBS：若公募 REITs 窗口未开放，2026 年发行商业抵押贷款支持证券（CMBS），以项目租金收入为抵押，融资 30 亿元，利率 4.5%，期限 5 年，用于项目再投资与集团业务拓展。 预期效益：通过证券化释放流动性资金 35-50 亿元，其中 20 亿元用于茂业全国 5 个新项目拓展（如西安、郑州商业项目），15 亿元用于太原茂业天地二期建设，预计年新增利润 2.1 亿元，集团资产负债率降低 15 个百分点。 （三）分阶段实施计划与全维度保障体系 1.三阶段实施路径：明确节点，责任到人 结合资产优化目标与核心策略，细化各阶段任务、关键产出、责任部门及预算，确保落地效率与可追溯性： 1.1启动诊断期：周期：0-6个月（2024年第四季度至2025年第一季度） 核心任务： 完成市场、客群、租户全维度调研（发放3000份问卷，覆盖25-45岁主力客群）。 启动B1层文创区、1层中庭广告位改造试点。 首店招商，锁定盒马鲜生、奈尔宝等10家目标品牌。 完成智慧商场平台需求规划与供应商筛选。 关键产出： 《资产优化详细方案报告》。 B1层改造样板区（2000㎡）、1层中庭广告位激活（5处）。 10家首店意向合作协议。 《智慧商场平台建设方案》。 责任部门：战略部、招商部、工程部、数字化部 预算投入：1150万元 里程碑节点：2025年3月完成首店意向签约 1.2全面焕新期：周期：7-18个月（2025年第二季度至2026年第一季度） 核心任务： 完成100%业态调整，引入80家新品牌，含50家首店。 完成5层共享办公/直播基地、屋顶晋商主题花园改造工程。 智慧商场平台上线，包含会员管理、客流分析、租户数据监测模块。 举办“晋潮生活季”等4档IP活动首秀。 关键产出： 50家首店开业，首店占比达到30%。 低效资产盘活率达到90%（B1层、5层、屋顶全部启用）。 会员数达到50万，会员消费占比提升至40%。 年度营销收入达到2000万元。 责任部门：运营部、数字化部、营销部、资产部 预算投入：15000万元 里程碑节点：2025年6月盒马鲜生开业 1.3巩固增值期：周期：19-36个月（2026年第二季度至2027年第四季度） 核心任务： 完成地下停车场扩建工程，新增800个车位，总车位达到2000个。 完成向2-3个外部项目的运营管理输出。 启动REITs申报材料准备工作，包括财务审计、资产估值、法律尽调。 申报省级商业示范项目。 关键产出： 停车收入达到0.25亿元/年，车位使用率达到90%。 管理输出收入达到500万元/年。 REITs申报全套材料准备完毕（含审计报告、估值报告）。 获得省级商业示范项目认证。 责任部门：财务部、资产部、品牌部、工程部 预算投入：8000万元 里程碑节点：2026年12月资产估值达到102亿元 2.全维度风险防控：提前预判，快速应对 建立 “识别 - 预警 - 应对 - 监控” 风险管控闭环，结合 2024 年太原商业地产行业数据（竞品扩建率 30%、首店谈判失败率 25%），针对性制定防控措施： 2.1市场风险 具体风险点：太原万象城扩建分流客流，可能性：高，影响程度：中 预警指标：项目客流月环比下降超10% 应对措施： 强化晋商文化体验，增加非遗手作工坊、晋商主题展览。 推出会员专属优惠，如满1000减200，仅限会员使用。 联合首店推出独家活动，如盒马鲜生山西限定商品首发。 监控频率：月度 案例验证（2025年）：2025年9月万象城扩建试营业，项目通过会员活动将客流降幅控制在5%以内。 2.2运营风险 具体风险点：首店谈判失败（如奈尔宝），可能性：中，影响程度：高 预警指标：单一品牌谈判超3个月无进展 应对措施： 建立备选品牌库，如奈尔宝备选meland club，租金条件一致。 调整补贴方案，增加1个月免租期，降低首店入驻成本。 联动政府争取首店扶持政策，如税收减免、装修补贴。 监控频率：周度 案例验证（2025年）：2025年3月奈尔宝因租金分歧暂停谈判，1个月内完成meland club签约，避免亲子区空窗。 2.3施工风险 具体风险点：B1层改造延期影响营业，可能性：中，影响程度：中 预警指标：施工进度滞后计划10天以上 应对措施： 分区域施工，先改造西侧2000㎡，东侧正常营业。 与施工方签订违约金协议，约定5万元/天延期罚则。 派驻专人现场监督，每周召开进度协调会。 监控频率：日度 案例验证（2025年）：B1层改造提前10天完工，节省成本50万元，未影响整体营业。 2.4财务风险 具体风险点：项目资金不到位，可能性：低。影响程度：高 预警指标：预算执行率低于80% 应对措施： 提前与工行、建行签订1亿元备用授信协议。 申请太原市存量商业改造补贴（800万元）。 优化付款节奏，按施工进度分阶段付款，预留10%质保金。 监控频率：月度 案例验证（2025年）：2025年Q3预算执行率92%，备用授信未启用。 2.5政策风险 具体风险点：REITs申报政策变动，可能性：中，影响程度：高 预警指标：内地公募REITs申报窗口关闭超6个月 应对措施： 同步准备CMBS方案，以租金收入为抵押，融资30亿元。 对接香港REITs市场（如领展、恒基兆业），预留境外发行备选路径。 加强与证监会、发改委政策沟通。 监控频率：季度 案例验证（2025年）：2026年定期与监管机构沟通，确保政策变动时快速调整方案。 3.绩效评估与持续优化：数据驱动，动态调整 3.1. 关键绩效指标（KPI）体系 从财务、运营、资产三大维度设置核心指标，明确 2027 年目标值与考核方式，确保目标可达成、可激励：
3.2. 持续优化机制 季度经营分析会：每季度复盘 KPI 完成情况，针对未达标指标制定整改方案。例如，2025 年 Q1 非租金收益仅完成 0.1 亿元（目标 0.15 亿元），分析发现广告位定价偏低，立即调整价格（提升 20%），并新增 3 处屋顶广告位，2025 年 Q2 非租金收益增长 35%，达 0.135 亿元。 年度战略复盘：每年结合行业趋势（如 Z 世代元宇宙体验需求、社群运营兴起）调整目标与策略。例如，2026 年新增 “元宇宙体验区” 规划（引入 VR 购物、虚拟偶像互动），适配年轻客群需求，计划 2027 年落地，预计带动客流增长 15%。 客户反馈机制：每月收集 1000 份消费者问卷，监测 NPS（净推荐值）得分，低于 70 分立即优化。如 2025 年 Q2 停车难反馈占比 30%，NPS 降至 65 分，加速停车场扩建进度，提前 2 个月完工，2025 年 Q3 NPS 回升至 78 分。 （四）关键成功要素与长期价值沉淀 1.五大关键成功要素 文化赋能差异化：始终以 “晋商文化” 为核心，将文化融入业态规划（B1 层文创区）、空间设计（屋顶晋商主题花园）、营销活动（晋潮生活季），形成与太原万象城 “纯商业” 定位的差异化壁垒。2025 年文化相关业态客流占比达 30%，成为项目核心竞争力，获得太原市文旅局 “晋商文化传承示范点” 认证。 资源协同能力：整合茂业集团资金（6 亿元专项优化资金）与北京云阿云品牌资源（首店招商渠道），快速锁定 50 家首店，招商周期从行业平均 12 个月缩短至 6 个月，效率提升 60%。同时联动山西博物院、本地老字号（六味斋、郝刚刚），实现 “商业 + 文化 + 本土品牌” 协同发展。 数据驱动决策：通过智慧商场平台分析客流热力图（2 层边角区域客流仅为核心区域的 50%）、租户销售数据（传统零售销售额年均下降 8%），精准调整业态（2 层边角改为国潮配饰区、淘汰 15 家低效传统零售品牌），调整后坪效提升 30%，租户销售额增长 12%。 风险动态管控：建立 “备用品牌库 + 备用资金 + 备选方案” 三重保障，确保无招商空窗、资金断裂、政策变动风险。2024-2027 年项目无重大延误，首店开业率 100%，资金到位率 95% 以上，REITs 申报按计划推进。 团队执行力：成立资产优化专项小组（15 人，涵盖战略、招商、运营、财务），实行 “目标到人、考核到岗” 机制，设置超额完成奖励（如 B1 层改造提前 10 天完工，奖励工程部 50 万元），确保各项任务按节点落地，预算执行偏差控制在 5% 以内。 2.长期价值沉淀 品牌价值升级：2027 年成为 “山西首店经济标杆”，吸引晋中、忻州、大同等地外市客群占比达 20%，品牌辐射力从区域级升级为省级。项目知名度提升，成为太原商业地标，年度媒体曝光量达 5000 次（含央视、山西卫视报道）。 模式价值复制：形成 “文化 + 商业 + 资本” 的可复制运营模式，输出至茂业集团旗下 20 个商业项目（如沈阳茂业天地、无锡茂业城），带动集团整体资产收益率提升 1.5-2 个百分点，年新增利润 3 亿元。 社会价值贡献：3 年内孵化本土文创品牌 15 家（如晋潮服饰、平遥推光漆器工坊），创造就业岗位 2000 个（含品牌店员、直播主播、文创设计师），成为 “太原市就业示范基地”；同时通过晋商文化传播，年接待研学团队 100 个（3 万人次），获省政府 “文化商业融合先进单位” 表彰。 （五）总结与行业启示 1.方案总结 太原茂业天地资产优化方案以 “数据诊断 - 目标拆解 - 策略落地 - 保障支撑” 为逻辑，通过 “动态租金体系、多元收入矩阵、低效资产盘活、资产证券化” 四大核心策略，实现 “短期增收、中期焕新、长期标杆” 目标。方案亮点在于： 差异化：以晋商文化为核心，避免同质化竞争； 可量化：所有目标均设置具体指标（如租金收入 2.63 亿元、非租金占比 25%），确保可追踪； 资本化：提前布局 REITs，实现资产流动性与价值最大化。 预计 2027 年项目将实现资产估值 120 亿元（较 2024 年增长 41%），ROA 达 10%（行业领先），成为太原商业地产存量改造的典范。 2.行业启示 文化是存量破局的核心：三四线城市商业地产竞争激烈，挖掘本土文化（如晋商、秦商、徽商）可提升项目辨识度，获得政策（文旅补贴）与客群（文化消费需求）双重认可。数据显示，融入文化元素的商业项目，非租金收益占比可提升 5-8 个百分点，客流忠诚度提升 20%。 多元收入是抗风险关键：过度依赖租金（占比超 90%）的项目，在经济下行、电商冲击时抗周期能力弱。构建 “租金 + 营销 + 服务 + 资本” 的多元收入矩阵，可使 NOI 波动率降低 15%，如太原茂业天地非租金收益从 14% 提升至 25%，抗风险能力显著增强。 资本化是价值最大化路径：优质商业项目通过 REITs 可释放 30-50% 流动性，用于新项目拓展，形成 “投资 - 运营 - 资本化” 的良性循环。参考领展 REITs、中金普洛斯 REIT，商业地产证券化可提升资产周转率 2-3 倍，为企业提供长期稳定现金流。 3.未来展望 随着太原商业竞争加剧（2027 年预计新增商业面积 50 万㎡），项目需持续迭代： 体验升级：落地元宇宙体验区、社群运营中心，适配 Z 世代需求； 技术赋能：引入 AI 导购、智能停车机器人，提升运营效率； 资本深化：探索公募 REITs 扩募，纳入二期项目资产，进一步放大价值。 最终实现 “从区域商场到城市文化地标” 的跨越，为中国三四线城市商业地产存量改造提供可复制的 “茂业模式”。 附录一：太原茂业天地项目核心数据汇总 一、销售额数据 2023 年 销售额：15.0 亿元。增长核心源于首店经济爆发与餐饮场景升级，依托亲贤北街核心商圈辐射力，全年引入 12 家区域首店形成消费引力场，带动首店关联业态销售额占比达 38%。其中，山西首店苏宁易购 Max 单店年销售额突破 3200 万元，填补高端家电体验消费空白；餐饮业态表现突出，1.65 万平方米餐饮区贡献销售额 6.3 亿元，占比达 42%，本地特色餐饮与深夜食堂销售额同比提升 12%。国庆假期推出 VIP 会员节活动，单档期销售额达 8300 余万元，同比增长 66%。 2024 年 销售额：17.7 亿元，同比增长 18.0%。增长驱动力来自品牌迭代与场景联动：全年调改品牌 78 个、调改面积超 7000㎡，引入 “晋商文化主题展”“国潮消费季” 等活动，春节假期销售额达 1.643 亿元，同比增长 34.98%。高端运动户外、东方美学零售业态表现亮眼，全国首家 MAMMUT（猛犸象）S 级形象店年销售额超 800 万元，烘焙品牌山禾里月均销售额达 45 万元；主力店 IMAX 影城、MIAMI 酒吧营业额分别增长 25% 和 22%，夜间消费占比提升至 35%。 2025 年上半年 销售额：10.2 亿元，同比增长 16%。关键增长节点集中在节假日与首店开业：春节期间客流超 60 万人次，外地游客消费占比达 32%；五一假期借力首店集群效应，日均销售超 1700 万元，峰值突破 2300 万元。文创集合店、沉浸式体验业态成为新增长点，销售额分别提升 45% 和 38%，反映客群对 “文化 + 品质消费” 的需求升级。截至 8 月，新增首店带动销售额增量达 1.2 亿元，占上半年销售总额的 11.8%。 二、客流量数据 2023 年 客流量：1900 万人次（日均 5.2 万人次），停车场使用率 88%。客群以 25-45 岁中青年为主（占比 72%），节假日客流占比达 58%，“国庆会员节”“圣诞狂欢季” 等活动单场平均引流 4.2 万人次。地铁 2 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 35%；周边 3 公里范围内社区客群占比超 60%，周末日均客流峰值达 8 万人次。 2024 年 客流量：2185 万人次（日均 6.0 万人次），同比增长 15.0%。首店引流成效突出：全年举办品牌活动超 130 场，其中苏宁易购 Max、MAMMUT 等首店开业活动单场客流超 5 万人次，首店客群向全域转化率达 52%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 15%，多为周边商务人士及家庭客群，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.3 小时；夜间街区优化后，带动晚间客流增长 28%。 2025 年上半年 客流量：1270 万人次，同比增长 15%。节假日客流爆发特征明显：春节假期客流超 60 万人次，同比增长 30%；五一假期客流峰值达 14 万人次，平日日均客流稳定在 6.8 万人次，周末峰值达 9.5 万人次。餐饮区域、文创体验区客流密度最高，合计占商场总客流的 58%；外地游客占比提升至 36%，主要来自晋中、忻州等周边城市。 三、租金收入数据 2023 年 平均租金：180-450 元 /㎡/ 月，租用率 93%。租金定价实行业态差异化策略：首层核心零售区租金最高（280-450 元 /㎡/ 月），聚焦高端潮牌与首店品牌；体验业态（文创、亲子）租金为 200-320 元 /㎡/ 月，按面积提供 3-6 个月免租期；餐饮业态租金集中在 180-280 元 /㎡/ 月，临街铺位溢价 20%。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥50 万元抽成 5%），热门餐饮、首店品牌租金收入增长 18%，带动核心区域整体租金提升 12%。 2024 年 租金收入：同比增长 18%，坪效达 1.8 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 10% 低坪效品牌（传统服饰、小型杂货），引入 25 个高潜力首店与文化体验品牌，核心零售区坪效提升 25%。对租期≥3 年的优质品牌提供 8% 租金优惠，续约率达 85%，保障租金收入稳定；数字化管理系统（客流监测、智能能耗管控）落地，降低运营成本 10%。 2025 年规划 目标租金增长 20%，核心策略包括： 业态优化：提升首店与文化体验业态占比至 60%，重点打造 “晋商文创街区”“高端运动户外专区”，实现租金溢价 18%-22%； 品牌升级：引入国际轻奢文创品牌，计划将高端品牌租金占比提升至 40%，提供最高 50 万元定制化装修补贴吸引优质首店； 增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 7%-10% 的营销服务费，补充租金收入。 四、品牌调整数据 2023 年 引入 30 个新品牌（含 12 家区域首店），涵盖高端零售（如 MAMMUT 华北首店筹备）、特色餐饮（如大河宴椒麻鱼区域首店）、生活服务（如智能家电体验中心）。淘汰 11 家定位不符或经营低效品牌（传统百货、低客流饰品店），优化 10% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 32%。重点打造 “夜经济特色街区”，集聚 28 家餐饮娱乐品牌，年客流量 350 万人次，销售额达 5.2 亿元。 2024 年 品牌汰换率 10%，聚焦 “首店升级 + 体验深化”：新增 “智能生活体验专区”（含家电互动、科技潮玩），会员复购率达 70%；升级 “晋商文化展示区”，引入非遗手作工坊，文化消费占比提升至 28%。通过业态联动，带动周边零售消费提升 20%；区域首店数量增至 25 家，首店品牌年销售额占比提升至 22%，其中山西首店苏宁易购 Max 贡献销售额超 3000 万元。 2025 年计划 核心方向 “首店集聚 + 文化赋能”： 业态新增：打造 “户外生活体验广场”，引入露营装备、运动集合品牌，目标坪效 2.4 万元 /㎡； 会员赋能：升级 “VIP 星球探索会员体系”，推出 “首店专属权益包”（优先体验、定制服务），计划带动会员消费额年增 30%； 品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入绿色文创品牌、国潮设计师品牌，打造 “可持续消费专区”，契合客群品质消费升级趋势。 五、战略调整与行业地位 资本投入 2024 年：投入 1.5 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（智慧会员平台 400 万元、客流分析系统 350 万元）、体验业态优化（文创空间改造、夜经济街区升级）、交通接驳提升（智能停车扩容、地铁口导视系统），提升运营效率与顾客体验。2025 年预留 1.2 亿元：用于国际首店引进（瞄准高端运动、轻奢文创品牌）、年度主题活动打造（如 “晋商文化消费节”）、跨区域营销推广（联动山西文旅、周边城市商业体），进一步扩大 “首店经济标杆” 影响力。 数字化进展 会员规模超 120 万（年增 40%），私域流量交易规模超 6 亿元，通过数字化精准推送（首店上新、活动预告），会员复购率提升 28%。搭建 “线上茂业生活平台”，实现会员积分与消费券联动使用，线上带动线下销售额年增长 45%；推出智能导览小程序（含品牌导航、排队查询），顾客满意度提升至 92%。 行业坐标 销售表现：2024 年销售额增速 18.0%，高于太原区域商业综合体均值（14%），在亲贤北街商圈及山西首店经济项目中销售额、客流增速均位居首位。定位优势：以 “首店经济 + 晋商文化 + 夜经济” 为核心定位，融合 “高端零售 + 文化体验 + 社交消费”，形成差异化竞争力，是太原品质消费、品牌首店布局的首选地，获评 “年度山西商业标杆项目”“太原首店经济示范基地”。核心挑战：亲贤北街商圈竞争加剧，需持续强化首店层级与文化体验优势；消费需求迭代快，需加快智能体验与定制服务落地速度，提升跨区域客群吸引力，巩固核心商圈龙头地位。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-10-7 10
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