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商业地产案例分享-太原茂业天地项目（四） |
商业地产案例分享-太原茂业天地项目（四） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本项目直面太原商业红海竞争，以数据驱动精准诊断资产痛点。报告系统提出业态焕新、空间重构、数字运营三维策略，旨在通过文化赋能与资本规划，实现资产价值从85亿到120亿的跨越式增长。全文共105400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 太原茂业天地资产增值与运营破局实战报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群策略 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理提升策略 十、资产优化与实施策略 七、空间优化及场景创新 1.实施保障体系：从组织、资源、风险三维度确保落地 1.1组织架构保障：明确权责，高效推进 专项推进小组搭建： 成立 “空间优化与场景体验专项小组”，由项目总经理担任组长，下设 4 个执行小组，分工明确：
沟通机制建立： ① 每周召开 “项目推进会”：各小组汇报进度，解决跨部门问题（如施工与商户营业冲突），形成《周进度简报》； ② 每月组织 “商户沟通会”：邀请核心品牌（如 ROARINGWILD、meland club）参与，反馈改造对经营的影响，调整施工时间（如避开周末高峰期）； ③ 季度开展 “政府对接会”：与太原市商务局、生态环境局沟通政策申报（如绿色商场补贴），确保改造符合政策导向。 1.2.资源保障：资金、供应链、人才三维支撑 资金保障： ① 总投资 6000 万元，资金来源分为三部分：企业自有资金（40%，2400 万元）、银行专项贷款（30%，1800 万元）、政策补贴（30%，1800 万元，含绿色商场 80 万、首店经济 500-600 万等）； ② 建立 “资金使用台账”：按阶段划拨资金（第一阶段 3000 万、第二阶段 2000 万、第三阶段 1000 万），由财务部门每月审计资金使用情况，避免超支（如施工成本超支预警线设为 5%）； ③ 引入 “第三方资金监管”：与招商银行合作，确保资金专款专用，仅用于动线改造、硬件升级等核心环节。 供应链保障： ① 筛选优质供应商库：针对绿色设施（太阳能光伏板）、智能化设备（AR 导航系统）、场景道具（晋商文化雕塑），各品类筛选 3-5 家供应商（如光伏板选择隆基绿能、智能化设备选择海康威视），签订 “保供协议”（确保交货周期≤30 天）； ② 建立供应链应急机制：若主供应商延期交货，启动备选供应商（如光伏板备选晶科能源），同时设置 “违约金条款”（延期 1 天按合同金额 0.5% 赔付），保障施工进度； ③ 本地化供应链优先：晋商文化场景道具（如票号柜台复刻）选择太原本地非遗工坊（如平遥推光漆器厂），缩短运输周期，降低成本（较外地供应商节省 15% 运费）。 人才保障： ① 内部培训：每月组织 “空间改造专项培训”，邀请建筑设计师、商业运营专家授课，覆盖团队 100 人，提升专业能力（如动线设计原理、场景运营技巧）； ② 外部引进：招聘 2 名 “场景体验运营专员”（要求有 K11、TX 淮海等项目经验）、1 名 “数据分析师”（精通客流监测系统），充实核心团队； ③ 第三方合作：与山西大学历史文化学院合作，邀请晋商文化专家参与 “晋商文化区” 设计，确保文化元素还原度（如票号纹样、建筑风格）；与北京云阿云合作，获取首店品牌资源与运营支持。 1.3风险防控：提前预判，动态应对 施工风险防控： ① 安全管理：施工区域设置 “硬质围挡 + 警示标识”，配备 2 名专职安全员，每日开展安全巡查（重点检查用电、高空作业），目标施工事故发生率为 0； ② 商户影响控制：采用 “分区施工” 模式（如先改造 B2-B1 层，再改造 L1-L2 层），避免全楼停业；施工时间调整为 “非营业时段”（22:00 - 次日 8:00），减少对商户经营的影响，若因施工导致商户销售额下降超 10%，给予 5% 租金减免； ③ 质量管控：建立 “三级验收制度”（施工队自检→监理验收→专项小组终检），对关键环节（如电梯安装、电路改造）邀请第三方机构检测，确保符合国家标准。 运营风险防控： ① 场景吸引力风险：在场景落地前开展 “客群预调研”（样本量 1000 份），如晋商文化街区设计方案，若满意度低于 80%，重新调整（如增加互动装置）； ② 成本超支风险：设置 “成本预警线”，若某环节成本超支 5%，立即分析原因（如材料涨价、施工延期），通过 “优化设计方案”（如减少非核心装饰）或 “谈判供应商降价” 控制成本； ③ 政策变动风险：安排政策研究专员实时跟踪国家及地方政策（如绿色商场认证标准调整），提前 3 个月调整申报材料，确保政策补贴获取率≥90%。 2. 效果评估体系：从数据、客群、商业三维度量化价值 2.1空间效率评估：细化指标，动态监测 核心指标计算逻辑与监测方法：
评估频次与优化动作： ① 月度监测：重点跟踪坪效、动线通达率，若某楼层坪效低于目标 10%（如 L4 层晋商文化区坪效仅 0.9 万元 /㎡/ 年，低于目标 1 万元 /㎡/ 年），分析原因（如业态组合不合理），调整品牌（引入高坪效非遗手作品牌）； ② 季度评估：开展 “空间使用满意度调研”（样本量 2000 份），若空间使用率低于 80%（如屋顶休闲区使用率仅 70%），优化场景（增加网红打卡装置、推出露营套餐）； ③ 年度复盘：对比全年空间效率指标与目标，形成《空间效率优化报告》，为下一年度改造提供依据（如 2025 年 L6 层商务区长使用率达 90%，计划 2026 年扩大共享办公面积）。 2.2体验满意度评估：多维度调研，精准优化 调研体系设计： ① 调研维度：从 “空间体验（动线、设施）、场景体验（文化、互动）、服务体验（客服、便民）” 三大维度设置 20 项具体指标（如 “动线清晰度”“场景吸引力”“母婴室满意度”）； ② 调研方法： 线上调研：通过项目 APP、公众号推送问卷，每月收集 1000 份有效样本，赠送 10 元无门槛券； 线下访谈：在各主题区（如亲子区、文化区）随机选取 50 名消费者，开展 10 分钟深度访谈，了解体验痛点； 神秘客暗访：每季度邀请 3 名商业运营专家作为 “神秘客”，体验项目服务，出具《暗访报告》； ③ 满意度评分标准：采用 100 分制，90-100 分为 “非常满意”，80-89 分为 “满意”，70-79 分为 “一般”，70 分以下为 “不满意”。 优化闭环机制： ① 问题分类：将不满意项分为 “硬件问题”（如电梯等待时间长）、“运营问题”（如活动频次低）、“服务问题”（如客服响应慢）； ② 责任分配：硬件问题由空间改造组负责（如新增电梯），运营问题由场景运营组负责（如增加主题活动），服务问题由客服部负责（如优化响应流程）； ③ 效果验证：问题整改后 1 个月，开展 “二次调研”，若满意度仍低于 80%，继续调整（如电梯等待时间从 5 分钟缩短至 3 分钟后，满意度从 75 分提升至 85 分，完成优化；若未达标，进一步增加电梯）。 2.3经济效益评估：短期与长期价值结合 短期经济效益（1-2 年）： ① 销售额增长：通过动线优化（客流提升 30%）、场景体验（复购率提升 15%），2025 年目标销售额突破 26 亿元，较 2024 年 21 亿元增长 23.8%，其中各主题区贡献如下： 晋潮时尚区（L1-L2）：销售额 8.5 亿元，占比 32.7%； 亲子欢乐区（L3）：销售额 4.5 亿元，占比 17.3%； 夜间生活区（L7-L8）：销售额 6.5 亿元，占比 25%； ② 租金收益：空间优化后商铺出租率从 90% 提升至 95%，平均租金从 8 元 /㎡/ 天提升至 10 元 /㎡/ 天，年租金收益从 2.6 亿元增长至 3.2 亿元，增长 23%； ③ 非租金收益：场景体验带动多经收入（如快闪店租金、活动赞助）从 1500 万元增长至 2000 万元，增长 33.3%。 长期经济效益（3-5 年）： ① 资产增值：2025 年物业估值从 85 亿元提升至 100 亿元，若后续持续优化（如引入元宇宙场景），2028 年目标估值突破 130 亿元，年复合增长率 8.7%； ② 成本节约：绿色低碳改造（太阳能、雨水回收）年节省能耗费用 120 万元，智能化设施（智能停车、安防）年节省人力成本 80 万元，5 年累计节省成本 1000 万元； ③ 品牌溢价：成为太原商业标杆后，吸引优质品牌主动入驻，首店品牌引进成本降低 20%（如免租周期从 8 个月缩短至 6 个月），同时提升项目在茂业商业集团内的资源优先级（如优先获取集团首店资源）。 2.4行业对标评估：对标标杆，寻找差距 对标项目选择：选取国内同类商业项目（成都远洋太古里、上海 TX 淮海、西安 SKP-S）作为对标对象，从 “空间效率、体验满意度、文化融合” 三个维度对比：
优化动作：每季度形成《行业对标报告》，针对差距制定改进计划（如 2025 年 Q2 计划引入 2 家国际潮牌首店，提升坪效；Q3 优化客服系统，缩短响应时间），目标 2026 年部分指标（如顾客满意度）达到或超过对标项目水平。 3. 总结：实施保障与效果评估的协同价值 通过 “组织 - 资源 - 风险” 三维实施保障体系，太原茂业天地可确保空间优化与场景体验方案从规划到落地的 “零偏差”，而 “数据 - 客群 - 商业 - 对标” 四维效果评估体系，则能实时监测方案落地效果，及时调整优化，形成 “规划 - 实施 - 评估 - 优化” 的闭环。 从短期看，实施保障可降低改造风险（如施工事故、成本超支），确保 2025 年目标（日均客流 8.5 万人次、销售额 26 亿元）顺利达成；从长期看，效果评估可帮助项目持续迭代（如根据 Z 世代需求引入虚拟偶像互动场景），保持在太原商业市场的领先地位。 未来，随着商业环境变化（如元宇宙技术普及、消费者需求升级），需进一步完善实施保障与效果评估体系： ① 保障端：引入 “敏捷开发” 模式，小步快跑迭代场景（如每月更新 1 个快闪场景），降低试错成本； ② 评估端：增加 “数字化评估工具”（如通过 AI 分析社交媒体评论，实时监测场景口碑），提升评估效率，最终实现项目从 “太原商业标杆” 到 “全国文化商业典范” 的跃迁。 八、业态规划及品牌焕新 （一）业态规划策略：以“协同互补 + 差异创新”为核心，构建高适配性业态体系 1. 业态结构优化与再平衡：对标标杆，动态调整 1.1现状诊断与目标定位 现状痛点：太原茂业天地现有业态结构中，零售占比 70%（传统零售为主，坪效偏低），餐饮占比 20%（同质化严重），娱乐体验仅 8%（缺乏核心吸引点），服务配套 2%（民生属性弱），与上海前滩太古里（零售 52%、体验 18%）、成都 REGULAR 源野（餐饮 28%、服务 6%）等标杆项目差距显著，无法满足消费者 “体验式消费” 需求。 目标结构：通过 1-2 年调整，实现 “零售 55%、餐饮 25%、娱乐体验 15%、服务配套 5%” 的均衡结构，其中零售聚焦 “潮流 + 品质”，餐饮强化 “特色 + 场景”，体验突出 “文化 + 互动”，服务覆盖 “民生 + 高端”。 1.2调整路径与实施策略
零售业态提质：淘汰 30% 传统零售品牌（如坪效低于 6000 元 /㎡/ 年的服装品牌），将释放的 1.2 万㎡空间用于引入 ROARINGWILD（山西首店）、Coach（轻奢）等高品质品牌，目标零售坪效从 1.17 万元 /㎡/ 年提升至 1.5 万元 /㎡/ 年； 餐饮业态场景化：在 4-5 层打造 “晋味 + 国际” 融合餐饮区，引入怂火锅（华北首店，市井风互动）、太食兽（泰式雨林风），搭配郝刚刚羊杂割（本土老字号），目标餐饮翻台率从 3 次 / 天提升至 4.5 次 / 天； 体验业态创新：投资 3000 万元建设 1500㎡XR 电竞馆（与腾讯合作开发晋商主题地图），投资 2000 万元打造 1000㎡山西非遗体验馆（数字投影 + 手工体验），目标体验业态年引流 50 万人次； 服务业态延伸：在 6 层引入 WeWork 共享办公（2000㎡）、宠物友好服务中心（1500㎡），在 2 层增设高端医美机构（500㎡），目标服务业态年营收突破 3000 万元。 2. 核心业态规划：分层聚焦，匹配客群需求 2.1零售业态：潮流与品质双轮驱动 潮流时尚零售（1-2 层，面积 8000㎡） ① 品牌组合：引入 ROARINGWILD（山西首店）、INXX（华北首店）等潮牌首店 15 家（占比 40%），搭配李宁国潮店（晋商纹样系列）、安踏冠军店，形成 “首店 + 本土潮牌” 矩阵； ② 空间体验：采用 “工业风 + 晋商票号纹样” 设计，设置 2 个 AR 试衣间（360° 虚拟试穿）、1 个潮流直播室（品牌实时带货，如周末 “潮牌穿搭教学” 直播）； ③ 运营目标：日均客流 1.2 万人次，坪效 1.8 万元 /㎡/ 年，年轻客群（18-35 岁）占比 75%。 高端精品零售（2 层东侧，面积 3000㎡） ① 品牌组合：引入 Coach（轻奢）、Michael Kors（轻奢）等区域首店，搭配周大福传承系列（高端珠宝，晋商元素设计）、欧米茄（高端腕表）； ② 服务升级：提供 “一对一专属导购”“私人定制”（如珠宝刻字、腕表保养），设置 VIP 休息区（提供咖啡、茶点）； ③ 运营目标：客单价 3000 元，高端客群（30-50 岁）复购率 50%，年销售额突破 9000 万元。 生活方式零售（3 层，面积 5000㎡） ① 品牌组合：引入无印良品（生活家居）、西西弗书店（文创 + 咖啡）、THE GREEN PARTY（潮流杂货），搭配平遥推光漆器文创店（本土特色）； ② 场景设计：书店内设置 “晋商文化阅读角”（陈列《晋商票号史》等书籍），家居区打造 “北欧风 + 晋商元素” 场景间（如晋绣抱枕搭配简约沙发）； ③ 运营目标：客群停留时间 1.5 小时，年销售额 6000 万元，会员复购率 45%。 2.2餐饮业态：特色与场景融合 特色主题餐饮（4-5 层，面积 6000㎡） ① 国际风味区：怂火锅（华北首店，服务员跳舞互动，推出 “晋商主题锅底”）、shake shack（山西首店，美式快餐，限定 “杏花乌龙奶昔”）； ② 本土风味区：郝刚刚羊杂割（百年老字号，装修还原太原老街风貌）、平遥牛肉体验馆（现切现卖 + 真空包装）； ③ 运营目标：翻台率 4.5 次 / 天，客单价 80-120 元，年销售额 1.8 亿元。 高端餐饮（5 层西侧，面积 2000㎡） ① 品牌组合：王品牛排（山西首店，高端宴请）、西贝筱面村（区域特色店，推出 “晋味筱面”）； ② 服务设计：提供 “私人宴请定制”（菜单定制、场地布置、专属管家），如商务宴请可搭配 “晋商文化讲解” 服务； ③ 运营目标：客单价 350 元，商务客群占比 60%，年销售额 7000 万元。 轻食简餐（1-3 层连廊，面积 3000㎡） ① 品牌布局：1 层中庭引入喜茶（限定 “晋商票号杯套”）、奈雪的茶，2 层亲子区引入奈雪的茶 PRO（提供儿童餐具），3 层办公区引入瑞幸咖啡（快取店，支持企业团订）； ② 运营策略：推出 “轻食套餐”（沙拉 + 咖啡组合，25 元 / 套），支持 “线上点单 + 线下自提”，目标日均销量 5000 单，客单价 25-35 元。 2.3娱乐体验业态：文化与互动结合 亲子娱乐（3 层，面积 6000㎡） ① 核心品牌：奈尔宝儿童乐园（华北首店，3000㎡，设置 “晋商小镇” 主题区，儿童可体验 “票号掌柜”“非遗工匠” 职业）、悠游堂亲子体验馆（1500㎡）、番茄田艺术（1500㎡，开设晋绣手工课）； ② 运营目标：家庭客群停留时间 3 小时，复购率 60%，年引流 40 万人次。 成人娱乐（5-6 层，面积 8000㎡） ① 核心业态：XR 电竞馆（1500㎡，与腾讯合作举办 “王者荣耀城市赛”）、万达影城 IMAX 厅（3000㎡，推出 “晋商主题观影套餐”）、超级密室（1500㎡，晋商票号悬疑主题）； ② 运营目标：日均客流 8000 人次，客单价 60-100 元，年销售额 9000 万元。 文化娱乐（4 层，面积 3000㎡） ① 核心业态：山西非遗体验馆（1000㎡，数字投影重现晋商贸易场景 + 手工体验）、方所书店（2000㎡，每月举办 “晋商文化讲座”）； ② 运营目标：文化消费占比 15%，年接待文化爱好者 20 万人次。 2.4服务配套业态：民生与高端覆盖 生活服务（B1-2 层，面积 7000㎡） ① 民生服务：美特好精品超市（B1 层，4000㎡，引入山西特产专柜）、老百姓大药房（B1 层，500㎡，提供健康咨询）； ② 品质服务：丝域养发（2 层，2000㎡）、UCC 国际洗衣（2 层，1500㎡）、顺丰快递站（B1 层，1500㎡）； ③ 运营目标：日均服务人次 5000，会员满意度 85%，年营收 1.2 亿元。 商务服务（6 层，面积 3000㎡） ① 核心业态：WeWork 共享办公（2000㎡，提供 “企业注册 + 财税咨询”）、商务会议中心（500㎡，配备同声传译设备）； ② 运营目标：日均接待企业客户 50 家，租金收益 25 元 /㎡/ 天，年营收 2700 万元。 新兴服务（6 层，面积 1500㎡） ① 核心业态：宠物友好服务中心（提供美容、寄养、用品销售）、高端医美机构（500㎡，引入韩国皮肤管理品牌）； ② 运营目标：宠物主人客群占比 10%，医美机构客单价 2000 元，年营收 1500 万元。 （二）品牌焕新战略：以“分层焕新 + 长效机制”为核心，提升品牌能级 1. 品牌筛选标准：五大维度，精准定位 1.1契合项目定位：聚焦“晋潮 + 品质 + 体验” 筛选逻辑：品牌需融入晋商文化元素或具备潮流体验属性，例如： ① 零售品牌需推出 “晋商纹样” 限定产品（如李宁国潮店）； ② 餐饮品牌需设计 “晋味融合” 菜品（如怂火锅 “晋商主题锅底”）； ③ 体验品牌需开发 “晋商文化” 互动内容（如 XR 电竞馆晋商主题地图）； 否决机制：传统低端零售（如低价服装）、同质化餐饮（如普通家常菜）即使租金报价高，也纳入否决范围，确保定位一致性。 1.2市场影响力：优先头部与首店品牌 评估指标： ① 品牌知名度：百度指数≥5000（如怂火锅 8000+、ROARINGWILD 6000+）； ② 消费者口碑：大众点评评分≥4.5 星（如西贝筱面村 4.7 星）； ③ 首店能级：优先引入华北首店（如奈尔宝）、山西首店（如盒马鲜生），2025 年目标首店占比 35%； 案例参考：引入盒马鲜生（山西首店），其 “线上 30 分钟送达 + 线下体验” 模式，可带动 B1 层客流增长 40%，验证首店品牌的引流价值。 1.3创新能力：注入新鲜活力 创新维度： ① 产品创新：喜茶 “杏花乌龙奶茶”（融入山西元素）； ② 服务创新：海底捞 “无人配送 + 私人定制”； ③ 运营创新：URBAN REVIVO“快闪店 + 线上线下联动”； 支持措施：为创新品牌提供 “装修补贴”（最高 50 万元），如为晋潮服饰（本土原创）提供 100㎡免费展示区。 1.4协同效应：实现客群互导 评估方法： ① 客群协同：奈雪的茶（年轻客群）与 ROARINGWILD（年轻客群）相邻布局； ② 业态协同：西西弗书店（文化客群）与文创店（文化客群）形成集群； ③ 活动协同：李宁国潮店与 XR 电竞馆联合举办 “国潮电竞比赛”； 目标：新引入品牌与现有品牌协同率≥80%，确保业态整体竞争力。 1.5抗风险能力：保障运营稳定 评估指标： ① 经营稳定性：近 3 年闭店率≤10%（如麦当劳 5%）； ② 市场适应能力：在西安、郑州等同类城市坪效达标率≥90%； ③ 供应链稳定性：餐饮品牌本地食材供应率≥80%（如郝刚刚羊杂割 90%）； 案例：引入美特好精品超市（本地连锁），其本地供应链稳定，可保障疫情等突发情况民生供应。 2.品牌分层焕新计划：分阶段推进，全面升级 2.1核心品牌焕新：聚焦头部与首店，提升核心吸引力 焕新目标：替换 20% 低效核心品牌（如传统家电、低效百货），引入头部品牌或首店品牌 10 家，带动项目整体坪效提升 28%。 具体措施： ① 主力店焕新：将现有低效百货主力店（坪效 6000 元 /㎡/ 年）替换为 “奈尔宝儿童乐园（华北首店）”+“盒马鲜生（山西首店）”，其中奈尔宝设置 “晋商小镇” 主题区，目标年客流 120 万人次；盒马鲜生主打 “线上线下一体化”，目标日均客流 5000 人次，带动 B1 层整体客流增长 40%； ② 首店品牌引入：在 1-2 层潮流区引入 ROARINGWILD（山西首店）、INXX（华北首店）等潮牌首店 8 家，在 5 层餐饮区引入怂火锅（华北首店）、shake shack（山西首店）等餐饮首店 2 家，首店品牌单店年销售额目标均突破 1500 万元； ③ 效果评估：核心品牌焕新后，项目整体坪效从 1.17 万元 /㎡/ 年提升至 1.5 万元 /㎡/ 年，首店引流占比达 35%。 2.2辅助品牌焕新：优化结构，丰富消费选择 焕新目标：淘汰 30% 低效辅助品牌（坪效低于 5000 元 /㎡/ 年的零售、差评率超 10% 的餐饮），引入特色化辅助品牌 20 家，形成 “核心引流 + 辅助留客” 格局。 具体措施： ① 零售辅助焕新：在 3 层生活方式区淘汰传统家居饰品店，引入 “杂物社（文创集合店）”“THE GREEN PARTY（潮流杂货）”，搭配 “晋味文创小店”（平遥推光漆器衍生品），目标辅助零售坪效提升至 8000 元 /㎡/ 年； ② 餐饮辅助焕新：在 B1 层小吃区淘汰口味单一的小吃店，引入 “长沙文和友臭豆腐（网红小吃）”“大同刀削面（本土特色）”，形成 “60% 本土 + 40% 网红” 小吃矩阵，目标翻台率从 3 次 / 天提升至 6 次 / 天； ③ 服务辅助焕新：在 2 层生活服务区引入 “丝域养发（品质养发）”“UCC 国际洗衣（高端洗衣）”，替换传统低价干洗店，目标服务类会员复购率从 35% 提升至 55%。 2.3新兴品牌孵化：培育特色，打造差异化优势 孵化目标：预留 2000㎡空间引入 10 家新兴品牌（本土原创 6 家、网红新锐 4 家），通过 3-6 个月孵化期，培育 3-5 家年销售额超 800 万元的特色品牌，形成项目独家差异化标签。 具体措施： ① 空间与政策支持：孵化空间集中布局在 6 层 “创新体验区”，统一规划 “工业风 + 晋商元素” 装修风格（降低品牌装修成本），提供 “免租 3 个月 + 后续 6 个月租金减半” 优惠，同时给予每家品牌最高 20 万元装修补贴（需满足 “晋商文化融合” 设计要求）； ② 运营赋能：为新兴品牌提供 “数据共享 + 营销联动” 服务 —— 共享项目会员数据（精准推送 25-35 岁年轻客群）、联合开展 “新兴品牌体验周”（如满 200 元减 50 元），并利用 1 层潮流直播室为品牌提供免费直播带货资源（每周 2 场）； ③ 案例落地：孵化太原本土原创设计师品牌 “晋潮服饰”，主打 “晋商纹样 + 现代潮流” 服饰（如票号图案卫衣、晋绣装饰外套），项目协助其与山西博物院合作开发联名款，目标孵化期结束后年销售额突破 1000 万元，成为项目 “晋潮文化” 核心标签品牌。 3.品牌调整节奏控制：分阶段推进，平衡短期与长期收益 3.1短期调整（1-3 个月）：快速引流，提振人气 核心动作： ① 低效品牌清退：1 个月内完成 30 家低效品牌清退（优先清退租金缴纳不及时、连续 2 个月坪效低于 5000 元 /㎡/ 年的传统零售、差评率超 10% 的餐饮），释放 5000㎡空间用于快闪店与新兴品牌临时入驻； ② 快闪品牌引入：2-3 个月内引入 5 家网红快闪品牌（如泡泡玛特快闪店、喜茶季节限定快闪店、故宫文创快闪店），每个快闪店运营 1 个月，搭配 “快闪专属优惠”（如消费满 100 元赠 20 元全场通用券），目标快闪店单店日均客流 3000 人次，短期带动项目整体客流增长 20%； ③ 营销造势：通过抖音、小红书发布 “品牌焕新倒计时” 话题，邀请太原本地 KOL（如 “太原潮人帮”“亲子博主小宇妈”）探店打卡，制作 “首店探店 vlog”，目标话题曝光量超 500 万次，吸引消费者关注。 3.2中期调整（3-6 个月）：核心落地，构建骨架 核心动作： ① 核心品牌进场：3-4 个月内完成奈尔宝儿童乐园、盒马鲜生等主力店装修进场，5-6 个月内完成 ROARINGWILD、怂火锅等首店品牌开业，确保核心品牌开业率达 100%； ② 辅助品牌补位：根据核心品牌定位，同步引入配套辅助品牌（如奈尔宝周边引入巴拉巴拉儿童服饰、乐高玩具店，盒马鲜生周边引入便利店、鲜花店），确保业态协同率≥80%； ③ 开业活动策划：核心品牌集中开业期间，举办 “晋潮生活节”，包含首店专属折扣（如 ROARINGWILD 开业首周 8 折、怂火锅消费满 200 元减 50 元）、亲子互动活动（如奈尔宝免费体验日、晋商文化手工课），目标活动期间日均客流突破 10 万人次，销售额增长 50%。 3.3长期调整（6-12 个月）：优化迭代，稳定运营 核心动作： ① 数据驱动优化：每 2 个月分析各品牌销售数据（坪效、客单价、复购率），对连续 2 个月坪效低于目标 80% 的品牌（如某文创小店坪效仅 6000 元 /㎡/ 年，低于目标 8000 元 /㎡/ 年），调整店铺位置（从次动线迁至主动线）或优化商品结构（增加晋商元素文创产品）； ② 新兴品牌迭代：6-9 个月内评估首批孵化品牌效果，淘汰 2 家运营不佳的品牌（如年销售额低于 300 万元的小众香氛店），引入新一批新兴品牌（如宠物用品集合店、新能源汽车体验店）； ③ 长期运营保障：与核心品牌签订 3-5 年战略合作协议，提供 “租金递增优惠”（年租金递增不超过 5%），同时设立 “品牌服务专员”，每月对接品牌需求（如营销活动支持、设施维修），目标核心品牌留存率达 95%，项目整体运营稳定性提升至 90%。 （三）品牌矩阵构建：分层协同，打造差异化品牌生态 1. 品牌矩阵层级划分：四级架构，覆盖全客群需求 1.1头部引领品牌（10%-15%）：核心引流，提升能级 品牌选择标准：国际知名品牌、国内头部连锁品牌或区域首店，具备强引流能力与高知名度，单店年销售额目标超 3000 万元。 品牌组合： ① 零售类：盒马鲜生（山西首店，生鲜 + 线上配送）、奈尔宝儿童乐园（华北首店，高端亲子）、ROARINGWILD（山西首店，潮流服饰）、帝车星男装； ② 餐饮类：怂火锅（华北首店，主题火锅）、shake shack（山西首店，美式快餐）、王品牛排（山西首店，高端正餐）； ③ 娱乐类：万达影城 IMAX 厅（连锁头部，观影体验）、XR 电竞馆（连锁头部，互动娱乐）； 核心作用：头部品牌单店日均客流目标 5000 人次，占项目总客流的 35%，带动周边辅助品牌销售额增长 25%（如盒马鲜生带动 B1 层便利店销售额增长 30%），提升项目整体商业能级。 1.2特色差异化品牌（25%-30%）：打造标签，形成壁垒 品牌选择标准：国潮原创品牌、本土特色品牌、跨界融合品牌，具备独特性与话题性，单店年销售额目标 800-1500 万元。 品牌组合： ① 国潮品牌：李宁国潮店（晋商纹样系列）、花西子（国潮美妆）、故宫文创（文化衍生品）、照天印红色文创； ② 本土品牌：郝刚刚羊杂割（太原老字号，本土小吃）、平遥推光漆器工坊（非遗文创）、晋潮服饰（本土原创，潮流服饰）； ③ 跨界品牌：西西弗书店（书店 + 咖啡）、华为智能生活体验店（零售 + 智能家居定制）； 核心作用：特色品牌差异化占比达 30%，目标社交媒体年曝光量超 1000 万次（如晋潮服饰通过抖音话题 #晋商元素穿搭 获 500 万曝光），成为项目 “晋潮文化 + 潮流体验” 的核心标签，吸引文化爱好者与年轻客群。 1.3大众基础品牌（40%-45%）：保障客流，稳定运营 品牌选择标准：全国连锁大众品牌、民生刚需品牌，具备高稳定性与广客群覆盖，单店年销售额目标 500-800 万元。 品牌组合： ① 零售类：ZARA、H&M、优衣库（快时尚）、屈臣氏（美妆零售）、月魁星、凤池夸高化美妆； ② 餐饮类：麦当劳、肯德基（西式快餐）、奈雪的茶、瑞幸咖啡（轻食）； ③ 服务类：美特好精品超市（民生零售）、老百姓大药房（健康服务）、名创优品（潮流杂货）； 核心作用：大众品牌日均客流占比达 45%，保障项目基础客流量与运营稳定性（如美特好超市日均客流 1.5 万人次，占项目总客流的 18%），同时为头部品牌与特色品牌引流（如消费者逛完美特好后，前往 1 层潮流区购物）。 1.4新兴孵化品牌（10%-15%）：创新试错，未来增长 品牌选择标准：本土原创设计师品牌、网红新锐品牌、小众特色品牌，具备创新潜力，单店年销售额目标 300-500 万元（孵化期后）。 品牌组合： ① 本土原创：晋潮服饰（服装）、晋味文创（文创）； ② 网红新锐：杂物社（文创集合）、THE GREEN PARTY（潮流杂货）； ③ 小众特色：宠物友好服务中心（宠物服务）、小众香氛集合店（零售）； 核心作用：新兴品牌为项目注入创新活力，目标孵化期后 30% 成长为特色差异化品牌（如晋潮服饰从新兴品牌升级为特色品牌），成为项目未来收益增长点与差异化补充。 2. 品牌矩阵协同运营：多维联动，提升整体效益 2.1品牌联合营销：资源共享，客群互导 联动形式： ① 主题联名活动：如 “晋潮国风热” 活动，联合李宁国潮店、花西子、晋潮服饰推出 “晋商纹样联名产品”（如李宁卫衣 + 花西子口红 + 晋潮外套组合套装），同步在西西弗书店举办 “国潮文化讲座”，邀请非遗传承人讲解晋商纹样设计，目标联名活动期间相关品牌销售额增长 35%； ② 跨业态满赠：如 “购物满额赠餐饮券”（在 ROARINGWILD 消费满 1000 元赠怂火锅 100 元券）、“娱乐消费赠零售折扣”（在 XR 电竞馆消费满 200 元赠 INXX 8 折券），目标跨业态引流转化率达 20%； ③ 会员权益互通：为项目黑卡会员（年消费超 10 万元）提供头部品牌专属权益（如奈尔宝免费入场、王品牛排优先预订、盒马鲜生免配送费），目标黑卡会员复购率提升至 60%。 2.2业态联动服务：场景融合，提升体验 联动案例： ① 亲子业态联动：奈尔宝儿童乐园与 3 层儿童零售品牌（巴拉巴拉、乐高）合作，推出 “亲子消费套餐”（乐园门票 + 童装 8 折 + 乐高玩具 9 折），家长带儿童游玩后可直接购买童装与玩具，目标亲子客群客单价提升 40%； ② 餐饮娱乐联动：万达影城与 5 层餐饮品牌（怂火锅、隐户烧肉）合作，推出 “观影 + 餐饮套餐”（电影票 2 张 + 双人餐，优惠价 298 元），消费者可凭电影票根在餐饮品牌享受 9 折优惠，目标套餐销量占影城总销量的 25%，带动餐饮品牌晚场客流增长 30%； ③ 零售服务联动：1 层潮牌店与 2 层丝域养发合作，推出 “购物满赠养发服务”（在 INXX 消费满 800 元赠丝域养发护理 1 次），目标服务转化率达 15%，提升消费者停留时间（从 1.5 小时延长至 2 小时）。 2.3数据共享分析：精准运营，优化决策 数据共享机制： ① 建立 “品牌数据中台”：整合各品牌销售数据（销售额、客单价、坪效）、客群数据（年龄、消费偏好、到店频次），形成统一数据看板，向核心品牌开放部分数据（如目标客群消费习惯、竞品销售情况）； ② 定期数据分析：每月出具《品牌运营数据分析报告》，为品牌提供优化建议（如某餐饮品牌客单价低于目标 120 元，建议推出 “晋味高端套餐”，客单价提升至 150 元），同时为项目业态调整提供依据（如年轻客群对电竞需求增长 40%，建议扩大电竞区面积从 1500㎡至 2000㎡）； ③ 精准营销支持：基于数据中台，为不同品牌推送精准客群（如为花西子推送 25-35 岁女性客群，为 XR 电竞馆推送 18-25 岁男性客群），目标精准营销转化率较传统营销提升 30%。 2.4定期沟通机制：保障权益，提升留存 沟通形式： ① 月度品牌沟通会：邀请各层级品牌代表参会，反馈经营问题（如客流不足、设施故障），项目方现场制定解决方案（如为低效品牌调整广告位、24 小时内维修故障设施），目标品牌问题解决率达 90%； ② 季度战略研讨会：与核心品牌共同探讨市场趋势（如国潮消费增长、Z 世代需求变化），调整品牌运营策略（如联合推出国潮新品、增加线上直播频次），目标核心品牌战略协同率达 85%； ③ 年度品牌表彰：评选 “年度最佳销售品牌”“年度最具创新品牌”“年度最佳服务品牌”，给予租金减免（最高 3 个月）、广告位奖励（1 层中庭广告位 1 个月），提升品牌归属感，目标品牌留存率达 90%。 （四）各楼层布局规划及品牌落位策略 1.B1 层：生活服务与晋潮文创区（面积占比 20%） 定位升华 打造 “太原生活美学枢纽”，融合民生服务、本土文创与轻食体验，成为周边社区客群日常消费与游客文化打卡的首选地，实现 “便民性” 与 “文化性” 双重价值。 主要业态 生鲜超市、本土文创集合、生活服务、轻食简餐、便民配套 品牌组合 生鲜零售：盒马鲜生（山西首店，含线上 30 分钟达配送）、美特好精品超市（本土标杆，设晋味特产专柜）、山姆会员店极速达服务点（太原首店，3 公里内 1 小时达） 本土文创：天泰昌非遗文创（炉食人人马马、晋祠米月饼）、平遥推光漆器工坊（非遗大师驻场）、晋味文创（票号主题盲盒、双塔寺纹样文具）、山西博物院联名文创店（文物复刻衍生品）、晋商票号主题邮局（定制邮票与明信片） 生活服务：京东家居馆（太原首店，沉浸式明清晋商大宅样板间）、丝域养发（头皮护理专区）、名创优品（潮流杂货，设晋商纹样周边区）、UCC 国际洗衣（高端洗护）、华为授权服务中心（数码维修） 轻食简餐：瑞幸咖啡（非遗纹样主题店，推 “晋商票号拿铁” 限定款）、郝刚刚羊杂割（本土老字号，精品店升级）、喜茶（山西限定饮品店，“杏花乌龙喜茶” 首发）、罗森便利店（24 小时，设本土零食专柜）、廖记棒棒鸡（川味卤味，太原首店） 便民配套：顺丰快递站（收发 + 包装定制）、中国移动智慧服务厅、药店（老百姓大药房，24 小时售药机） 租金水平 生鲜零售：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（盒马享首年扣点减免 2%） 文创品牌：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（本土非遗品牌享 50% 租金补贴） 生活服务：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（数码服务类享首季免租） 轻食简餐：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（24 小时品牌享电费补贴） 焕新重点 生鲜场景升级：引入盒马鲜生山西首店，打造 3000㎡“生鲜 + 预制菜 + 晋味专区”—— 生鲜区设 “汾河鲜鱼” 专柜，预制菜区联合杏花堂推出 “晋商私厨预制套餐”（如过油肉、头脑），同步上线 “盒马 X 晋味” 联名商品（平遥牛肉肠、吕梁沙棘汁），目标日均订单量突破 2000 单； 文创集群打造：整合 15 家本土非遗与原创品牌，打造 1000㎡“晋潮文创集合馆”—— 划分 “非遗手作区”（推光漆器绘制、晋绣体验）、“IP 衍生区”（山西博物院联名周边）、“潮玩区”（票号主题盲盒、古建积木），每月举办 “文创设计师沙龙”，吸引文化爱好者客群； 便民生态构建：串联 “生鲜采购 - 餐饮消费 - 生活服务” 动线，如在盒马消费满 200 元赠丝域养发 50 元券，在瑞幸消费可享京东家居设计咨询免费服务，形成 “一站式便民闭环”，目标社区客群复购率提升至 60%； 夜间经济激活：罗森便利店、喜茶（延长至 24:00）、盒马极速达（夜间配送至 23:00）形成 “夜间便民三角”，搭配 “夜间文创快闪”（每周五晚非遗手作市集），目标夜间客流占比提升至 30%。 特色活动与政策支持 每月举办 “晋阳风物市集”，邀请非遗传承人现场手作（如推光漆器绘制、面塑教学），消费者可参与制作并带走作品； 本土文创品牌享 “免租 6 个月 + 装修补贴 800 元 /㎡”，同步对接太原市 “非遗产业化补贴”，最高额外申领 50 万元； 联合美团、饿了么推出 “文创 + 餐饮” 套餐（如天泰昌月饼 + 郝刚刚羊杂割组合，享 8 折配送），目标套餐月销量突破 5000 份。 布局策略 客流核心构建：主通道（连接地铁口与商场直梯）布局盒马鲜生入口与晋潮文创集合馆，盒马入口设 “晋味预制菜展示墙”，文创馆入口设 “晋商票号主题打卡点”，吸引客流第一时间停留； 边角价值挖掘：西北边角规划生活服务集群（丝域养发、UCC 洗衣、华为服务中心），通过 “服务满额赠生鲜优惠券”（如洗衣满 100 元赠盒马 20 元券）带动边角客流；东北边角设置 24 小时便民区（罗森、顺丰、药店），服务夜间与早间客群； 动线节点优化：在主通道与次动线交汇处设置 3 个 “轻食驿站”（瑞幸、喜茶、廖记棒棒鸡），每个驿站搭配 “晋商文化小景”（如微型票号柜台装饰），既满足即时消费需求，又延长逛店动线，目标次动线客流提升 40%； 停车联动设计：B1 层直通停车场入口处设 “生鲜快速取货区”，消费者可线上下单后直接开车取货，同时设置 “文创伴手礼自提柜”，方便游客采购后直接返程，提升消费便利性。 预期效果 客单价提升至 300 元以上（文创 + 生鲜组合消费占比 45%）； 年销售额达 3.5 亿元（盒马单店贡献 1.2 亿元）； 本土品牌客流贡献率突破 40%，社区客群月均到店频次 3.5 次。 2. 1 层：国际名品与潮流生活区（面积占比 30%） 定位升华 打造 “三晋轻奢潮流门户”，以首店矩阵与晋潮融合场景为核心，吸引太原及晋中、忻州等周边城市高净值客群与年轻潮流群体，成为山西高端商业标志性楼层。 主要业态 国际轻奢、美妆集合、潮流数码、高端生活方式、精品配饰 品牌组合 国际轻奢：COACH（山西首店，设晋商纹样定制款专区）、MICHAEL KORS（华北首家 “生活方式店”）、TORY BURCH（山西首店，推 “晋阳绿” 限定色）、Kate Spade（轻奢配饰，太原首店）、MK Outlet（折扣店，华北首店）、FURLA（意大利轻奢包袋，山西首店）、SWAROVSKI（高端水晶，设晋商主题陈列区）云霞兽皮具（轻奢配饰、箱包鞋帽） 美妆护肤：Sephora（丝芙兰，500㎡超级集合店）、HAYDON 黑洞（美妆集合，太原首店）、毛戈平美妆（国风彩妆，设定制妆容区）、花西子国潮店（非遗彩妆，山西首店）、林清轩（草本护肤，太原首店）、娇韵诗（法国护肤，专柜升级）、雅诗兰黛（高端护肤，设美容坊）、月魁星（高端护肤、美妆）、凤池夸（高化美妆） 潮流数码：Apple 授权体验店（300㎡，设 “晋商文化数字体验区”）、华为智能生活体验店（500㎡，沉浸式智能家居场景）、卡萨帝体验中心（华北首店，360㎡，设晋商大宅家电定制区）、戴森（高端家电，太原首店）、大疆无人机体验店（山西首店） 高端生活方式：Starbucks Reserve（臻选店，200㎡，推 “晋商票号臻选咖啡”）、% Arabica 咖啡（日式精品咖啡，山西首店）、西西弗书店（山西首家黑标店，设晋商文化阅读区）、Lululemon（运动服饰，山西首店）、MUJIcom（无印良品便利店，太原首店） 精品配饰：APM Monaco（轻奢珠宝，太原首店）、PANDORA（串饰，设山西限定款）、周大福传承系列（高端珠宝，晋商银饰专区）、六福珠宝（轻奢珠宝，定制刻字服务）、琥福珠宝（钻石珠宝，定制服务）、帝车星腕表 租金水平 轻奢品牌：保底租金 500-800 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（首店品牌享首年扣点减免 3%） 美妆集合店：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（超级集合店享装修补贴 1500 元 /㎡） 潮流数码：保底租金 350-550 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（体验类品牌享首季免租） 生活方式品牌：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（黑标店、首店享租金梯度减免） 焕新重点 首店集群构建：聚焦 “山西首店 + 华北首店”，引入 Lululemon（山西首店）、卡萨帝体验中心（华北首店）、% Arabica 咖啡（山西首店）等 3 家高能级首店 ——Lululemon 设 “运动社群活动区”，每周举办瑜伽公开课；卡萨帝打造 “晋商大宅智能家电场景”（如明清风格嵌入式冰箱、定制款洗衣机）；% Arabica 推 “山西沙棘拿铁” 限定款，目标首店单店日均客流突破 1500 人次； 美妆超级场景打造：升级 500㎡Sephora 超级集合店，增设三大特色区域 ——“晋商纹样彩妆定制区”（可在口红、粉饼上雕刻票号纹样）、“国际一线美妆体验坊”（雅诗兰黛、兰蔻专属美容服务）、“国潮美妆专区”（花西子、毛戈平联名款首发），同步上线 “美妆 + 轻奢” 联动活动（如买 Sephora 满 2000 元赠 COACH 定制钥匙扣），目标美妆区年销售额突破 1.8 亿元； 数码智慧生态搭建：联动 Apple 授权体验店与华为智能生活体验店，构建 “智慧生活体验走廊”——Apple 店设 “晋商文化数字展厅”（用 AR 还原票号交易场景）；华为店打造 “全屋智能样板间”（融入晋商元素家具），同时推出 “数码 + 轻奢” 套餐（如买华为 Mate60 Pro 赠 TORY BURCH 手机壳），目标数码区客单价提升至 6000 元； 文化赋能轻奢：联合 COACH、TORY BURCH 等轻奢品牌推出 “晋商纹样联名款”（如 COACH 票号图案托特包、TORY BURCH 晋阳古建项链），在西西弗书店黑标店举办 “轻奢与晋商文化沙龙”，邀请设计师讲解联名款创作理念，目标联名款销售额占品牌总销售额的 25%。 特色活动与政策支持 每季举办 “晋潮风尚周”，设置三大核心环节：轻奢品牌新品发布会（如 COACH 联名款首发）、美妆潮流秀（Sephora 彩妆造型展示）、数码黑科技体验日（华为、Apple 新品体验），目标每场活动引流 3 万人次； 首店品牌享 “装修补贴 1500 元 /㎡+ 免租期 12 个月”，其中轻奢首店额外享受 “首年租金递增减免”（年递增不超过 3%）； 联合招商银行、工商银行开展 “黑卡客户专属礼遇”—— 持招行黑卡可享轻奢品牌 9 折、美妆满 2000 减 300；持工行黑卡可享数码产品分期免息 + 专属刻字服务，目标高端客群复购率提升至 55%。 布局策略 入口视觉冲击构建：南北主入口分别布局 COACH、TORY BURCH 旗舰店，旗舰店外立面采用 “晋商票号纹样玻璃幕墙”，入口处设置巨型联名款展示台（如 COACH 晋商纹样托特包雕塑），第一时间吸引高净值客群； 中庭聚客核心打造：中庭区域集中布局 Sephora 超级集合店与 % Arabica 咖啡，形成 “美妆 + 轻食” 聚客组合 ——Sephora 店设开放式入口，搭配 LED 屏播放美妆教程；% Arabica 咖啡设户外座位区，可直接看到中庭美妆秀场，目标中庭区域日均停留时长超 45 分钟； 动线末端价值提升：将 Starbucks Reserve、西西弗书店黑标店布局在动线末端（东西两侧），通过 “文化引流” 延长逛店动线 ——Starbucks Reserve 设 “晋商主题包间”（适合商务洽谈）；西西弗书店设 “轻奢书籍专区”（如《奢侈品史》《晋商与近代商业》），同时推出 “书店 + 咖啡” 套餐（买指定书籍赠 Starbucks 咖啡券），目标动线末端客流提升 50%； 边角品牌联动：将 MK Outlet、MUJIcom 等品牌布局在次动线边角，通过 “联动活动” 带动客流 —— 如 MK Outlet 消费满 1000 元赠 MUJIcom 零食礼盒，MUJIcom 消费满 200 元赠 Sephora100 元券，形成 “边角 - 主动线” 客流循环，目标边角品牌坪效提升 35%。 预期效果 客单价提升至 1500 元以上（轻奢品类客单价超 3000 元）； 年销售额达 5 亿元（轻奢品牌贡献 2.8 亿元，美妆贡献 1.8 亿元）； 租金收益提升 50%，首店品牌租金贡献率达 40%； 周边城市客群占比提升至 25%（晋中、忻州等客群为主）。 3. 2 层：潮流服饰与国潮文化区（面积占比 25%） 定位升华 打造 “华北晋潮服饰地标”，以 “首店潮牌 + 本土原创 + 国潮标杆” 为核心，构建 “潮流消费 + 文化体验 + 社交互动” 的年轻客群聚集地，成为太原 Z 世代潮流打卡首选地。 主要业态 潮流服饰、国潮品牌、配饰集合、定制服务、潮流社交 品牌组合 潮流服饰（首店集群）：ROARINGWILD（山西首店，街头潮牌）、INXX（华北首店，设计师潮牌）、NPC（潘玮柏主理潮牌，山西首店）、迪柯尼（绿意主题店，商务潮牌）、Nike 1200（山西首店，高端运动潮牌）、Adidas Originals（三叶草旗舰店，设定制区）、EVISU（日本潮牌，山西首店）、WTAPS（军事风潮牌，太原首店）、冠军（美国潮牌，山西首店） 国潮品牌：李宁国潮店（晋商纹样系列首发）、安踏冠军系列（奥运冠军同款）、回力国潮定制店（晋商票号主题鞋款）、晋潮服饰（本土原创，晋商纹样主题）、太平鸟国潮店（山海经联名款）、森马国潮店（山西古建主题）、特步国潮店（少林联名款） 配饰集合：APM Monaco（轻奢珠宝，太原首店）、Swarovski（水晶配饰，晋商主题款）、KKV（“超集货轮” 主题店，潮流配饰区）、PANDORA（串饰，山西限定款）、MLB（棒球帽配饰，山西首店）、New Era（潮流帽子，太原首店）、潮宏基（国潮珠宝，晋绣元素） 定制服务：卡宾定制（男装定制，晋商纹样刺绣）、老凤祥（晋商银饰定制区，如票号印章吊坠）、Nike ID（鞋款定制，可印晋商元素）、Adidas Mi Originals（服饰定制）、海澜之家定制（商务装定制）、帝车星男装定制 潮流社交：NOWRE 潮流实验室（山西首店，潮牌展览 + 咖啡）、潮玩集合店（泡泡玛特旗舰店，设晋商主题盲盒区）、电竞周边店（ROG 玩家国度，潮流外设） 租金水平 潮流服饰（首店）：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（华北首店享 15 个月免租） 国潮品牌：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（本土原创品牌享 50% 租金补贴） 配饰集合：保底租金 350-550 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（超级集合店享装修补贴 1000 元 /㎡） 定制服务：保底租金 250-450 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%（提供定制设备补贴，最高 50 万元） 潮流社交：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（潮玩集合店享首年免租 3 个月） 焕新重点 首店潮牌集群强化：聚焦 “山西首店 + 华北首店”，引入 EVISU（日本潮牌，山西首店）、WTAPS（军事风潮牌，太原首店）、NOWRE 潮流实验室（山西首店）等 6 家高能级首店 ——EVISU 设 “晋商纹样丹宁定制区”（可在牛仔裤上刺绣票号图案）；WTAPS 推出 “晋阳军事风限定款”（融合山西古建元素）；NOWRE 潮流实验室每月举办 “潮牌设计师沙龙”，邀请本土设计师与国际潮牌主理人对话，目标首店集群日均客流突破 2000 人次，年轻客群占比达 80%。 国潮文化深度融合：联合李宁、安踏等国潮品牌打造 “晋商文化系列”—— 李宁推出 “票号掌柜外套”（盘扣设计 + 晋商纹样）、“平遥古城跑鞋”（鞋底印古城地图）；安踏冠军系列推出 “晋商乔氏联名款”（融合乔家大院建筑线条）；同时在楼层中庭设置 “国潮文化展墙”，展示联名款设计手稿与晋商文化故事，目标国潮品牌销售额占比提升至 35%，复购率达 45%。 定制服务生态构建：整合 5 家定制品牌形成 “晋潮定制走廊”—— 卡宾定制提供 “晋商纹样西装刺绣” 服务（如袖口绣票号印章）；老凤祥推出 “晋商银饰定制套餐”（含票号吊坠、古建纹样手镯）；Nike ID、Adidas Mi Originals 支持 “晋商元素鞋款定制”（可印双塔寺、晋祠图案），同步推出 “定制满额赠礼”（满 2000 元赠晋潮文创盲盒），目标定制服务客单价突破 1500 元，月均订单量达 300 单。 潮流社交场景打造：在楼层西侧打造 1000㎡“潮流社交空间”—— 泡泡玛特旗舰店设 “晋商主题盲盒区”（推出 “票号掌柜”“晋商大院” 系列盲盒）；ROG 玩家国度店设 “电竞潮玩体验区”（可试用联名款外设并直播）；NOWRE 潮流实验室设 “潮拍打卡墙”（晋商纹样 + 潮牌元素融合设计），每周举办 “潮玩交换会”“电竞水友赛”，目标潮流社交区日均停留时长超 1.5 小时，带动周边服饰品牌销售额增长 25%。 特色活动与政策支持 每月举办 “晋潮穿搭挑战赛”：参与者上传 “国潮 + 晋商元素” 穿搭照片，通过抖音投票评选，TOP10 可获 EVISU 定制款服饰、李宁联名鞋等奖励，目标话题曝光量超 500 万次； 本土原创品牌（如晋潮服饰）享 “租金减半 + 直播资源扶持”：每周提供 2 场 1 层潮流直播室免费使用权限，协助对接本地 KOL（如 “太原潮人帮”）探店，目标本土品牌月均曝光量超 100 万次； 联合支付宝推出 “潮牌消费券”：用户在 2 层任意品牌消费满 500 元可领 100 元券（限下次使用），同时开通 “分期免息” 服务（3 期 0 手续费），目标消费券核销率达 60%，带动客单价提升 30%。 布局策略 主动线首店引流：将 ROARINGWILD、EVISU、NOWRE 潮流实验室等首店品牌沿 2 层主动线（南北向）布局，形成 “首店潮牌走廊”——ROARINGWILD 店设开放式橱窗，展示晋商纹样联名款；EVISU 店入口设巨型丹宁面料装饰墙（印晋商票号图案）；NOWRE 潮流实验室设透明玻璃展柜，陈列潮牌限量款，目标主动线客流占比达 60%，首店品牌坪效突破 1.8 万元 /㎡/ 年。 次动线国潮聚集：次动线（东西向）规划国潮品牌与定制服务集群 —— 李宁国潮店、安踏冠军系列、晋潮服饰相邻布局，中间设置 “国潮文化互动区”（如晋商纹样拓印体验台）；卡宾定制、老凤祥等定制品牌集中在次动线末端，搭配 “定制咨询服务台”，消费者可先体验国潮服饰，再定制专属配饰，形成 “国潮消费闭环”，目标次动线客流提升 45%，连带消费率达 30%。 中庭聚客核心打造：楼层中庭设置 “晋潮主题秀场”（150㎡），每周六举办 “国潮穿搭秀”（展示 2 层品牌新品）；秀场周边布局 KKV、MLB 等配饰品牌，消费者观看秀后可直接选购搭配单品；同时在中庭设置 “潮玩自动贩卖机”（售卖晋商主题盲盒），目标中庭区域日均聚客 1500 人次，带动配饰品牌销售额增长 35%。 边角空间激活：将 Adidas Originals、New Era 等品牌布局在 2 层边角区域，通过 “联动活动” 带动客流 ——Adidas Originals 消费满 800 元赠 New Era 帽子（印晋商元素）；New Era 消费满 300 元赠 Adidas 定制鞋带（晋商纹样款）；同时在边角区域设置 “潮牌试穿体验区”（免费试用新品，需扫码关注品牌公众号），目标边角品牌客流提升 50%，空置率降至 0%。 预期效果 25-35 岁客群占比达 70%（其中 Z 世代客群占比 45%）； 年销售额达 4.2 亿元（首店品牌贡献 1.8 亿元，国潮品牌贡献 1.5 亿元）； 国潮品牌复购率提升至 45%，定制服务客单价突破 1500 元； 楼层社交媒体年曝光量超 2000 万次（抖音、小红书话题阅读量为主）。 4. 3 层：亲子家庭与成长体验区（面积占比 25%） 定位升华 打造 “太原亲子生活中心”，以 “高端游乐 + 素质教育 + 亲子零售 + 主题餐饮” 为核心，构建 “1 小时生活圈” 内 0-12 岁家庭 “玩乐 - 学习 - 消费 - 社交” 全场景体验，成为山西亲子商业标杆楼层。 主要业态 亲子游乐、儿童服饰、素质教育、亲子餐饮、母婴服务 品牌组合 亲子游乐（主力店）：奈尔宝儿童乐园（华北首店，5000㎡）、卡通尼乐园（太空主题店，太原首店）、乐高探索中心（山西首店，2000㎡）、meland club（高端亲子乐园，3000㎡）、幻贝家（芬兰主题儿童乐园，太原首店） 儿童服饰：斐乐儿童（悬浮科技主题店，山西首店）、巴拉巴拉（亲子装定制店）、安奈儿（有机棉系列）、英氏（高端婴童服饰）、暇步士儿童（休闲童装）、迷你巴拉（国潮童装，晋商纹样款）、ABC KIDS（运动童装） 素质教育：美吉姆早教（国际早教，太原首店）、番茄田艺术（创意美术，设晋商手作课）、瑞思英语（少儿英语，沉浸式场景教学）、乐创世界（机器人编程，山西首店）、杨梅红国际私立美校（艺术教育，太原首店）、小码王（少儿编程，AI 教学） 亲子餐饮：西贝莜面村（亲子互动厨房，可 DIY 莜面）、麦当劳（儿童乐园店，设晋商主题游乐区）、卡通尼餐厅（亲子主题餐，如 “太空飞船套餐”）、许留山（亲子甜品，健康低糖）、奈雪的茶 PRO（亲子友好型，提供儿童餐具与座椅） 母婴服务：孩子王（母婴零售 + 育儿服务，山西首店）、爱婴室（母婴用品，24 小时配送）、产后修复中心（如骄阳兰多，太原首店）、婴儿游泳馆（水孩子，山西首店）、亲子摄影（小鬼当佳，晋商主题拍摄套餐） 租金水平 亲子游乐（主力店）：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（华北首店享 18 个月免租 + 装修补贴 1000 元 /㎡） 儿童服饰：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（国潮童装享 50% 租金补贴） 素质教育：保底租金 180-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（国际早教品牌享首年扣点减免 2%） 亲子餐饮：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（亲子互动型餐厅享电费补贴） 母婴服务：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（24 小时服务品牌享额外补贴） 焕新重点 高端游乐集群打造：引入奈尔宝儿童乐园（华北首店）、乐高探索中心（山西首店）等 4 家高端亲子游乐品牌，形成 “5 万㎡亲子游乐矩阵”—— 奈尔宝设 “晋商小镇主题区”（儿童可体验 “票号掌柜”“非遗工匠” 职业，如用积木搭建平遥古城、手绘推光漆器）；乐高探索中心打造 “山西古建拼搭区”（提供晋祠、双塔寺等古建积木模型）；同时推出 “游乐通票”（含奈尔宝 + 乐高 + meland club 门票，享 8 折优惠），目标高端游乐品牌年引流 40 万人次，家庭客群停留时间超 3 小时。 素质教育生态构建：整合 6 家素质教育品牌，形成 “0-12 岁成长课程体系”—— 美吉姆早教（0-3 岁感统训练）、番茄田艺术（3-12 岁创意美术，设 “晋商纹样绘画课”）、乐创世界（6-12 岁机器人编程，可制作 “晋商票号机器人”）；推出 “成长年卡”（含 6 家机构各 12 节课程，总价立减 3000 元），同时每月举办 “亲子成长节”（如少儿编程大赛、晋商手作展），目标素质教育区年销售额突破 1.2 亿元，会员复购率达 65%。 亲子零售主题化升级：儿童服饰品牌聚焦 “国潮 + 功能” 双属性 —— 斐乐儿童推出 “悬浮科技晋商款”（防摔面料 + 票号图案）；迷你巴拉推出 “晋商大院亲子装”（成人款印古建线条，儿童款印萌化票号）；孩子王设 “晋商母婴专区”（如印有晋商纹样的婴儿床品、非遗元素玩具）；同时在零售区设置 “亲子穿搭打卡墙”（晋商主题背景），消费者拍照分享可获 50 元服饰券，目标亲子零售客单价提升至 800 元，连带消费率（服饰 + 玩具）达 40%。 母婴服务全链条覆盖：打造 “1000㎡母婴服务中心”—— 整合孩子王（母婴零售）、骄阳兰多（产后修复）、水孩子（婴儿游泳）、小鬼当佳（亲子摄影），提供 “孕期 - 产后 - 育儿” 全周期服务：孕期妈妈可预约产后修复体验课，新生儿可享游泳 + 摄影套餐，同时设置 “母婴休息区”（提供免费哺乳室、婴儿护理台、温奶器），目标母婴服务区日均服务 150 组家庭，满意度提升至 92%。 特色活动与政策支持 每周举办 “晋商亲子日”：奈尔宝内开展 “票号小掌柜” 角色扮演（儿童学习晋商记账、辨别钱币）；番茄田艺术开展 “晋绣手作课”（家长与孩子共同制作晋绣手帕）；活动结束后颁发 “晋商小达人” 证书，目标每周参与家庭超 500 组； 主力游乐品牌（如奈尔宝、乐高）享 “装修补贴 1000 元 /㎡+ 免租期 9 个月”，同时对接太原市 “亲子商业扶持政策”，最高申领 100 万元运营补贴； 联合美团亲子频道推出 “亲子套餐”（如 “奈尔宝 1 日游 + 西贝亲子餐 + 孩子王 50 元券”，总价 298 元，原价 458 元），目标套餐月销量突破 3000 份，带动全楼层消费增长 25%。 布局策略 南侧主力店引流：将奈尔宝儿童乐园、meland club 等大型游乐主力店布局在 3 层南侧（靠近直梯与扶梯口），独立入口设计（方便家庭客群直达）—— 奈尔宝入口设 “晋商小镇巨型模型”（吸引儿童注意力）；meland club 入口设 “亲子打卡点”（晋商主题背景板），目标主力店日均客流突破 3000 人次，带动周边品牌客流增长 40%。 北侧教育零售集群：北侧区域规划素质教育与儿童服饰集群 —— 美吉姆、番茄田艺术、乐创世界相邻布局，形成 “教育走廊”，家长可同时为孩子预约多门课程；巴拉巴拉、斐乐儿童、迷你巴拉等服饰品牌围绕教育区布局，家长等待孩子上课时可就近选购童装，形成 “教育 - 零售” 联动，目标教育区周边服饰品牌坪效提升 35%。 中部亲子餐饮聚客：3 层中部（中庭周边）布局西贝莜面村、麦当劳、奈雪的茶 PRO 等亲子餐饮品牌，形成 “餐饮聚客核心”—— 西贝店内设 “亲子互动厨房”（家长与孩子可 DIY 莜面，印晋商纹样）；麦当劳设 “晋商主题游乐区”（滑梯、积木区）；餐饮区周边设置 “亲子休息座椅”（配备充电插座与儿童绘本），目标餐饮区日均翻台率达 5 次，家庭客群用餐后再消费率（去游乐或零售区）达 60%。 边角母婴服务补充：将孩子王、骄阳兰多、水孩子等母婴服务品牌布局在 3 层边角区域，通过 “服务引流” 激活边角空间 —— 孩子王消费满 500 元赠水孩子游泳体验券；骄阳兰多消费满 2000 元赠孩子王 100 元券；同时在边角区域设置 “母婴便民站”（提供免费婴儿湿巾、纸尿裤试用装），目标边角品牌客流提升 50%，空置率降至 0%。 预期效果 亲子客群占比提升至 25%（其中 3-6 岁儿童家庭占比 60%）； 年销售额达 3.8 亿元（游乐品牌贡献 1.5 亿元，教育品牌贡献 1.2 亿元，零售餐饮贡献 1.1 亿元）； 家庭客群平均停留时间超 3 小时，会员复购率达 60%； 楼层成为太原亲子商业 “打卡地标”，社交媒体年曝光量超 1500 万次。 5. 4 层：多元餐饮与晋味美食区（面积占比 25%） 定位升华 打造 “三晋美食博览园”，以 “本土老字号 + 网红首店 + 高端正餐 + 轻食茶饮” 为核心，构建 “味觉体验 + 文化传播” 的餐饮生态，成为太原及周边城市 “寻味晋商文化” 的首选目的地，同时满足年轻客群网红打卡与商务客群高端宴请需求。 主要业态 本土特色餐饮、网红餐饮（首店）、高端正餐、轻食茶饮、特色小吃 品牌组合 本土特色餐饮：杏花堂（晋商文化主题店，山西首店升级版）、老太原菜馆（本土老字号，设非遗美食区）、郝刚刚羊杂割（精品店，新增晋味小吃）、滨河味道（晋菜高端店，推 “晋商私宴”）、晋心面生活馆（手工面体验，可 DIY 晋味面食）、认一力（百年老字号，晋味饺子，太原首店）、六味斋（酱肉小吃，精品专柜） 网红餐饮（首店）：怂火锅（华北首店，市井风互动）、shake shack（山西首店，美式快餐，限定 “杏花乌龙奶昔”）、茶颜悦色（山西首店，国风茶饮）、太二酸菜鱼（山西首店，酸菜鱼主题）、文和友臭豆腐（长沙网红，太原首店）、楠火锅（重庆网红火锅，太原首店）、茉酸奶（网红酸奶，山西首店） 高端正餐：王品牛排（山西首店，高端宴请）、西贝莜面村（高端店，推 “晋味莜面宴”）、俏江南（川菜高端店，设晋商主题包间）、捞王锅物料理（养生火锅，山西首店）、小南国（本帮菜高端店，太原首店） 轻食茶饮：奈雪的茶（黑金店，推 “晋商票号主题茶饮”）、喜茶（多肉葡萄限定款）、wagas（轻食简餐，太原首店）、% Arabica 咖啡（日式精品咖啡，山西首店）、乐乐茶（面包 + 茶饮，山西首店） 特色小吃：平遥碗托（本土小吃，现做现卖）、大同刀削面（非遗技艺，手工制作）、运城稷山麻花（现炸专柜）、吕梁沙棘汁（鲜榨饮品专柜）、太原头脑（冬季限定，非遗美食） 租金水平 本土特色餐饮：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月，扣点率 15-20%（老字号品牌享 30% 租金补贴） 网红餐饮（首店）：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 18-22%（华北首店享 12 个月免租） 高端正餐：保底租金 350-550 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（首店品牌享装修补贴 1200 元 /㎡） 轻食茶饮：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（黑金店、首店享租金梯度减免） 特色小吃：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%（非遗小吃享 50% 租金补贴） 焕新重点 网红首店集群打造：引入茶颜悦色（山西首店）、shake shack（山西首店）、乐乐茶（山西首店）等 5 家高能级网红首店 —— 茶颜悦色设 “晋商主题门店”（装修还原票号柜台，推 “晋阳乌龙” 限定款）；shake shack 推出 “杏花乌龙奶昔”“平遥牛肉汉堡” 等山西特色单品；乐乐茶联合山西博物院推出 “古建纹样面包”（如晋祠圣母殿造型蛋糕），目标网红首店单店日均客流突破 2000 人次，社交媒体打卡率达 85%。 晋味美食生态构建：整合 8 家本土特色餐饮与小吃品牌，打造 “1000㎡晋味美食街”—— 杏花堂推出 “晋商私宴套餐”（含过油肉、头脑、百花烧麦等非遗菜品）；老太原菜馆设 “非遗美食体验区”（消费者可参与手工剔尖制作）；小吃区采用 “档口 + 共享用餐区” 模式，配备 “晋商美食文化墙”（介绍小吃历史渊源），目标晋味美食区年销售额突破 1.5 亿元，本土客群复购率达 60%。 高端宴请场景升级：王品牛排、俏江南等高端正餐品牌打造 “晋商主题包间”—— 王品牛排包间命名为 “乔家大院厅”“平遥票号厅”，配备晋商元素装饰（如古建木雕、票号印章）；俏江南推出 “晋商宴” 定制服务（菜单融合川菜与晋菜，如 “宫保鸡丁配山西老陈醋”），同时提供 “私人管家” 服务（如预约车位、餐后伴手礼），目标高端正餐客单价突破 500 元，商务客群占比达 70%。 轻食社交空间打造：在楼层东侧打造 “500㎡轻食社交区”——wagas、% Arabica 咖啡、奈雪的茶黑金店相邻布局，设置 “户外露台座位”（夏季开放，可观赏城市景观）；定期举办 “轻食品鉴会”（如 wagas 健康沙拉教学、% Arabica 咖啡冲泡体验），目标轻食区日均停留时长超 1 小时，年轻客群占比达 75%。 特色活动与政策支持 每季举办 “晋商美食文化节”：邀请非遗厨师现场献艺（如手工刀削面表演、晋绣摆盘展示），开展 “晋味菜品评选”（消费者投票选出最受欢迎菜品，获胜品牌获宣传资源），目标每场活动引流 2 万人次； 网红首店享 “装修补贴 1200 元 /㎡+ 免租期 6 个月”，本土老字号品牌额外对接太原市 “非遗产业化补贴”，最高申领 80 万元； 联合抖音开展 “探店挑战赛”：用户发布 4 层餐饮探店视频并带话题 #太原茂业晋味美食，TOP10 可获 “餐饮免单权益”（最高 1000 元），目标话题曝光量超 1000 万次。 布局策略 主动线网红引流：将茶颜悦色、shake shack、乐乐茶等网红首店沿 4 层主动线（南北向）布局，形成 “网红餐饮走廊”—— 茶颜悦色入口设巨型 “晋商票号奶茶杯” 雕塑；shake shack 店外设置 “杏花乌龙奶昔打卡墙”；乐乐茶店设透明玻璃烘焙区（展示古建纹样面包制作过程），目标主动线客流占比达 65%，网红品牌坪效突破 2 万元 /㎡/ 年。 次动线晋味聚集：次动线（东西向）规划本土特色餐饮与小吃集群 —— 杏花堂、老太原菜馆、晋心面生活馆相邻布局，中间设置 “晋商美食互动区”（如手工面食体验台）；小吃档口集中在次动线末端，搭配 “共享用餐区”（配备充电插座与文化书籍），消费者可先体验晋味正餐，再选购小吃，形成 “正餐 + 小吃” 消费闭环，目标次动线客流提升 50%，连带消费率达 40%。 中庭聚客核心打造：楼层中庭设置 “晋商美食展”（每季更新主题，如春季 “杏花宴”、冬季 “年俗宴”）；中庭周边布局奈雪的茶黑金店、% Arabica 咖啡等轻食品牌，消费者参观展览后可就近休息；同时在中庭设置 “美食直播区”（每周直播网红菜品制作过程），目标中庭区域日均聚客 2000 人次，带动轻食品牌销售额增长 35%。 边角高端宴请补充：将王品牛排、俏江南、捞王锅物料理等高端正餐品牌布局在 4 层边角区域，通过 “私密场景” 吸引商务客群 —— 王品牛排包间配备独立卫生间与休息区；俏江南设置 “晋商文化展示柜”（陈列古钱币、票号票据）；同时推出 “高端宴请套餐”（含餐饮 + 停车券 + 伴手礼），目标边角品牌客流提升 45%，客单价突破 500 元。 预期效果 餐饮客群复购率提升至 55%（其中本土客群占比 65%，年轻客群占比 50%）； 年销售额达 4.5 亿元（网红首店贡献 1.8 亿元，本土餐饮贡献 1.5 亿元，高端正餐贡献 1.2 亿元）； 网红餐饮单店日均客流超 2000 人次，高端正餐包间预订率达 80%； 楼层成为太原 “晋味美食打卡地标”，社交媒体年曝光量超 3000 万次。 6. 5 层：娱乐体验与运动活力区（面积占比 20%） 定位升华 打造 “太原潮玩体验中心”，以 “沉浸式娱乐 + 专业运动 + 亲子互动” 为核心，构建 “18-35 岁年轻客群 + 家庭客群” 双驱动的娱乐生态，成为山西首个 “文化 + 娱乐 + 运动” 融合的体验型楼层。 主要业态 影院电竞、运动体验、沉浸娱乐、亲子娱乐、潮玩零售 品牌组合 影院电竞：万达影城 IMAX 厅（山西首家激光 IMAX，3000㎡）、XR 电竞馆（连锁头部，1500㎡，设晋商主题游戏区）、ROG 玩家国度体验店（高端电竞外设，山西首店）、网鱼网咖（高端连锁，太原首店）、腾讯视频好时光（影视 + 电竞融合店，山西首店） 运动体验：猛犸象户外用品（山西首店，高端户外装备）、迪卡侬体验店（运动装备，设试玩区）、抱石星球室内攀岩馆（山西首店，1000㎡）、乐刻运动（24 小时健身房，太原首店）、瑜伽馆（如梵音瑜伽，高端连锁，山西首店） 沉浸娱乐：UMEPLAY 密室逃脱（华北首店，沉浸式剧情，含晋商悬疑主题）、局中局剧本杀（山西首店，推 “票号迷案” 主题剧本）、Pico VR 体验馆（元宇宙体验，山西首店）、星聚会 KTV（高端连锁，设晋商主题包间）、逃脱反斗城（轻量级密室，太原首店） 亲子娱乐：meland club（高端亲子乐园，2000㎡，设晋商手工区）、卡通尼乐园（太空主题，太原首店）、乐高探索中心（山西首店，1500㎡，古建拼搭区）、儿童马术体验馆（小骑士马术，山西首店）、亲子 DIY 工坊（如陶艺制作，太原首店） 潮玩零售：泡泡玛特旗舰店（山西首店，设晋商主题盲盒区）、TOP TOY（潮玩集合店，太原首店）、52TOYS（机甲模型，山西首店）、九木杂物社（文创潮玩，太原首店）、酷乐潮玩（潮流杂货，山西首店）、照天印文创潮品 租金水平 影院电竞（主力店）：保底租金 120-200 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（IMAX 厅享 24 个月免租 + 装修补贴 1000 元 /㎡） 运动体验：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（首店品牌享 10 个月免租） 沉浸娱乐：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（华北首店享装修补贴 800 元 /㎡） 亲子娱乐：保底租金 180-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（高端乐园享电费补贴） 潮玩零售：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（旗舰店享首年扣点减免 3%） 焕新重点 沉浸式娱乐集群打造：引入 UMEPLAY 密室逃脱（华北首店）、Pico VR 体验馆（山西首店）等 4 家高能级沉浸娱乐品牌，打造 “2000㎡元宇宙娱乐区”——UMEPLAY 推出 “晋商票号迷案” 主题密室（剧情围绕晋商票号失窃展开，场景还原清代票号柜台）；Pico VR 体验馆开发 “穿越晋商故里” VR 项目（消费者可 “沉浸式” 游览平遥古城、乔家大院）；同时推出 “沉浸娱乐通票”（含密室 + VR+KTV，享 7 折优惠），目标沉浸娱乐区年引流 30 万人次，年轻客群占比达 85%。 专业运动场景升级：猛犸象户外、抱石星球室内攀岩馆等品牌打造 “专业运动体验中心”—— 猛犸象设 “晋商户外装备定制区”（如印有古建纹样的冲锋衣、背包）；抱石星球开设 “攀岩教学课”（分成人 / 儿童班，配备专业教练）；乐刻运动推出 “运动 + 娱乐” 套餐（健身后可获 XR 电竞馆体验券），目标运动体验区年销售额突破 8000 万元，会员复购率达 55%。 亲子娱乐文化融合：meland club、乐高探索中心等亲子品牌深化 “晋商文化” 融合 ——meland club 设 “晋商手工区”（儿童可制作晋绣手帕、推光漆器迷你模型）；乐高探索中心打造 “山西古建拼搭大赛”（每月举办，获胜者可获古建积木套装）；同时推出 “亲子娱乐 + 餐饮” 联动（如 meland club 消费满 500 元赠 4 层西贝亲子餐券），目标亲子娱乐区日均客流突破 1500 人次，家庭客群停留时间超 2.5 小时。 潮玩零售 IP 联动：泡泡玛特、TOP TOY 等潮玩品牌联合山西博物院推出 “晋商文化 IP 联名款”—— 泡泡玛特推出 “票号掌柜”“晋商大院” 系列盲盒；TOP TOY 开发 “晋祠圣母殿” 机甲模型；在潮玩区设置 “IP 展柜”（展示联名款设计手稿与文化原型），目标潮玩零售区年销售额突破 6000 万元，Z 世代客群占比达 70%。 特色活动与政策支持 每月举办 “电竞嘉年华”：XR 电竞馆与腾讯合作举办 “王者荣耀城市赛”（设晋商主题皮肤专场），邀请本地 KOL（如 “太原电竞圈”）担任评委，获胜队伍可获 ROG 外设套装，目标每场活动引流 5000 人次； 主力店（如万达影城 IMAX 厅、UMEPLAY）享 “装修补贴 800 元 /㎡+ 免租期 8 个月”，同时对接太原市 “文化娱乐产业补贴”，最高申领 100 万元； 联合美团推出 “娱乐套餐”（如 “IMAX 电影票 2 张 + XR 电竞体验 1 次 + 泡泡玛特盲盒 1 个”，总价 298 元，原价 428 元），目标套餐月销量突破 2000 份，带动全楼层消费增长 30%。 布局策略 南侧主力店引流：将万达影城 IMAX 厅、XR 电竞馆等大型娱乐主力店布局在 5 层南侧（靠近直梯与扶梯口），独立入口设计（方便客群直达）—— 万达影城入口设 “IMAX 海报墙”（展示热门影片与晋商主题宣传画）；XR 电竞馆入口设 “游戏角色打卡点”（晋商掌柜造型电竞角色），目标主力店日均客流突破 2500 人次，带动周边品牌客流增长 45%。 北侧运动体验集群：北侧区域规划运动体验与潮玩零售集群 —— 猛犸象户外、抱石星球、乐刻运动相邻布局，形成 “运动走廊”，消费者可先选购装备，再体验运动；泡泡玛特、TOP TOY 等潮玩品牌围绕运动区布局，运动后可就近选购潮玩，形成 “运动 - 潮玩” 联动，目标运动区周边潮玩品牌坪效提升 40%。 中部沉浸娱乐聚客：5 层中部（中庭周边）布局 UMEPLAY 密室逃脱、局中局剧本杀、星聚会 KTV 等沉浸娱乐品牌，形成 “娱乐聚客核心”——UMEPLAY 设 “剧情预告屏”（播放密室片段吸引客群）；星聚会 KTV 设 “晋商主题包间”（装修还原清代商号）；娱乐区周边设置 “休息区”（配备沙发与充电插座），目标娱乐区日均翻台率达 4 次，客群再消费率（去潮玩或运动区）达 55%。 边角亲子娱乐补充：将 meland club、乐高探索中心、儿童马术体验馆等亲子品牌布局在 5 层边角区域，通过 “家庭客群” 激活边角空间 ——meland club 消费满 800 元赠乐高探索中心门票；乐高探索中心消费满 300 元赠亲子 DIY 工坊体验券；同时在边角区域设置 “亲子休息站”（提供免费饮用水与儿童绘本），目标边角品牌客流提升 50%，空置率降至 0%。 预期效果 18-25 岁客群占比提升至 35%（其中 Z 世代客群占比 60%），家庭客群占比达 25%； 年销售额达 2.8 亿元（影院电竞贡献 1.2 亿元，运动体验贡献 0.8 亿元，沉浸娱乐与潮玩贡献 0.8 亿元）； 娱乐业态带动 4 层餐饮消费增长 30%，潮玩零售复购率达 45%； 楼层成为太原 “年轻潮玩地标”，社交媒体年曝光量超 2500 万次。 7. 6 层：创新孵化与主题空间区（面积占比 15%） 定位升华 打造 “晋商文化创新实验室”，聚焦 “本土原创孵化 + 非遗文化传承 + 数字经济体验”，成为太原商业中 “文化赋能商业” 的标杆楼层，同时为项目培育长期差异化竞争力。 主要业态 新兴品牌孵化、非遗体验、数字经济、主题展厅、配套服务 品牌组合 新兴品牌孵化：晋潮服饰（进阶店，本土原创，300㎡）、晋味文创（旗舰店，非遗衍生品，200㎡）、本土设计师集合店（3 家：如 “晋韵设计”“古建纹样工坊”“晋绣服饰定制”）、网红新锐品牌（4 家：杂物社文创集合店、THE GREEN PARTY 潮流杂货、小众香氛店 “观夏” 山西首店、宠物用品集合店 “PETKIT” 太原首店） 非遗体验：平遥推光漆器工坊（互动体验店，150㎡）、晋绣传承工作室（大师驻场，100㎡）、面塑艺术体验馆（非遗传承人教学，80㎡）、山西剪纸艺术店（定制化服务，80㎡） 数字经济：抖音直播电商基地（10 个直播间，500㎡）、天猫国际跨境电商体验店（山西首店，300㎡）、元宇宙数字展厅（200㎡，晋商文化虚拟体验）、数字文创交易平台（如 “蚂蚁链” 文创专区，100㎡） 主题展厅：晋商文化展厅（与山西博物院合作，300㎡）、本土品牌成长馆（展示孵化品牌历程，150㎡）、潮流艺术展廊（每月更新本土艺术家作品，100㎡） 配套服务：创客咖啡（“晋商票号” 主题，150㎡）、品牌服务中心（政策咨询 + 数据支持，100㎡）、共享会议室（3 间，可容纳 20-50 人，100㎡）、快递驿站（针对直播电商，80㎡） 租金水平 新兴品牌孵化：保底租金 100-200 元 /㎡/ 月（免租 3 个月 + 后续 6 个月租金减半），扣点率 8-10%（本土原创品牌额外享 30% 扣点减免） 非遗体验：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（非遗品牌享太原市 “非遗补贴”，最高覆盖 50% 租金） 数字经济：保底租金 180-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（直播基地享 “税收返还 + 带宽补贴”，跨境体验店享首年免租） 主题展厅：政府补贴运营（免租金），仅收取物业费（5 元 /㎡/ 月），展览策划费用由项目与合作方共担 配套服务：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（创客咖啡享 “孵化品牌联动优惠”，共享会议室对孵化品牌免费开放） 焕新重点 本土品牌孵化生态构建：打造 2000㎡“晋潮孵化空间”，形成 “孵化 - 成长 - 进阶” 全链条支持 —— 对晋潮服饰、晋味文创等核心孵化品牌，提供 “租金减免 + 装修补贴 + 资源对接” 三重支持：免租前 3 个月，装修补贴最高 20 万元，同时对接山西博物院开发联名款（如晋潮服饰 × 晋商纹样系列、晋味文创 × 古建盲盒）；设立 “500 万元孵化基金”，用于扶持品牌研发与营销，目标首批 10 家孵化品牌年销售额均突破 500 万元，3 家成长为区域知名品牌。 非遗体验场景化升级：整合 5 家非遗体验品牌，打造 “1000㎡非遗文化体验区”—— 平遥推光漆器工坊设 “DIY 体验台”（消费者可亲手绘制简单纹样，由大师代工完成成品）；晋绣传承工作室推出 “晋商主题绣品定制”（如票号印章图案围巾、古建纹样手帕）；面塑艺术体验馆每月举办 “非遗亲子课”（家长与孩子共同制作晋商人物面塑），目标非遗体验区日均接待 150 组客群，体验转化率（购买非遗产品）达 40%。 数字经济创新融合：建设 “800㎡数字经济集群”—— 抖音直播电商基地配备专业直播设备与供应链仓库，引入 10 家本地网红团队（如 “太原美食探店”“晋潮穿搭” 类博主），重点推广本土孵化品牌与非遗产品，目标年 GMV 突破 5000 万元；元宇宙数字展厅开发 “虚拟晋商故里” 项目（消费者通过 VR 设备 “穿越” 至清代平遥票号，体验晋商交易场景）；跨境电商体验店设 “进口商品试用区”（如日韩美妆、欧洲母婴用品），支持 “线下体验 + 线上下单”，目标日均客流 800 人次，复购率达 35%。 主题展览 IP 化运营：与山西博物院联合打造 “晋商文化展厅”，分三大板块：“晋商票号历史区”（陈列古票号票据、算盘等文物复刻品）、“晋商商业智慧区”（通过互动屏幕展示晋商经营理念）、“晋商文化创新区”（展示孵化品牌的晋商元素产品）；展厅每月举办 “晋商文化沙龙”，邀请历史学者、非遗传承人分享；同时开发 “晋商文化 IP 衍生品”（如展厅门票 + 文创盲盒组合），目标展厅年接待游客 10 万人次，衍生品销售额突破 200 万元。 特色活动与政策支持 季度孵化品牌发布会：每季度末举办 “晋潮新势力” 发布会，邀请投资机构、媒体、零售渠道商参与，为孵化品牌提供招商对接机会，目标每场发布会促成 3-5 家品牌合作（如入驻其他商场、线上平台）； 非遗扶持政策：非遗体验品牌除享受租金补贴外，可申请太原市 “非遗产业化专项资金”（最高 50 万元），同时项目为其提供免费宣传资源（如 1 层中庭广告位、官方公众号推广）； 数字经济补贴：直播电商基地入驻团队享 “首 3 个月免费使用直播间 + 带宽补贴 50%”，跨境电商体验店享 “进口商品关税补贴”（最高 10 万元 / 年），元宇宙展厅开发费用由项目与政府共担（政府补贴 60%）。 布局策略 东侧孵化品牌集群：将晋潮服饰、晋味文创、本土设计师集合店等孵化品牌集中布局在 6 层东侧，形成 “晋潮原创走廊”—— 晋潮服饰店设 “品牌成长墙”（展示从初创到进阶的历程）；晋味文创店设 “消费者共创区”（陈列用户定制的非遗衍生品）；设计师集合店采用 “开放式货架”，方便消费者触摸体验，同时设置 “设计师接待日”（每周六设计师驻场答疑），目标东侧孵化区日均客流 500 人次，品牌复购率达 30%。 西侧非遗与数字经济融合：西侧区域规划非遗体验与数字经济联动布局 —— 平遥推光漆器工坊、晋绣传承工作室相邻，中间设置 “非遗数字展示屏”（扫码可观看非遗制作工艺视频）；抖音直播电商基地与非遗体验区打通，直播团队可实时拍摄非遗制作过程，实现 “体验 + 直播 + 销售” 闭环；元宇宙展厅紧邻晋商文化展厅，消费者参观完实体展厅后可无缝体验虚拟场景，目标西侧区域客流联动率达 60%，非遗产品直播转化率超 15%。 中部主题展厅聚客：6 层中部（中庭周边）布局晋商文化展厅与本土品牌成长馆，打造 “文化聚客核心”—— 展厅入口设巨型 “晋商票号门楣” 装饰，吸引客群驻足；展厅内设置 “打卡点”（如虚拟晋商人物合影区、古建纹样拓印台）；周边配备创客咖啡与共享休息区，消费者参观后可休息交流，目标中部展厅日均聚客 800 人次，带动创客咖啡销售额增长 40%。 边角配套服务补充：将品牌服务中心、共享会议室、快递驿站等配套服务布局在 6 层边角区域，通过 “功能配套” 提升整体运营效率 —— 品牌服务中心为孵化品牌提供 “一站式政策咨询”（如工商注册、税务申报）；共享会议室对孵化品牌免费开放（需提前预约）；快递驿站对接直播电商基地，提供 “快速打包 + 发货” 服务，目标边角配套服务满意度达 90%，孵化品牌运营效率提升 35%。 预期效果 新兴品牌孵化成功率达 60%（10 家孵化品牌中 6 家年销售额超 500 万元）； 年带动多经收入超 8000 万元（直播电商 GMV 5000 万元、非遗体验收入 1500 万元、跨境电商收入 1500 万元）； 晋商文化展厅年接待游客 10 万人次，成为 “山西省文化商业融合示范基地”； 楼层年轻客群（25-35 岁）占比达 75%，社交媒体年曝光量超 1500 万次（# 太原茂业晋潮孵化 话题为主）。 8.顶层（7 层）：空中花园与高端配套区（面积占比 5%） 定位升华 打造 “太原城市空中会客厅”，以 “生态景观 + 高端服务” 为核心，构建 “商务宴请 + 私密社交 + 文化体验” 的高端配套空间，成为项目差异化 “顶层价值” 载体，提升整体商业档次。 主要业态 高端餐饮、商务会所、空中花园、文化沙龙 品牌组合 高端餐饮：米其林推荐餐厅 “甬府” 山西首店（200㎡，江浙菜高端宴请）、“大董” 意境菜太原首店（150㎡，融合晋味元素）、日式怀石料理 “鮨文” 山西首店（120㎡，私密包间） 商务会所：私人商务会所 “晋商大院” 主题店（300㎡，含 3 个 VIP 包间 + 茶室）、红酒雪茄吧 “La Cave” 太原首店（150㎡，高端酒水品鉴） 空中花园：生态景观花园（200㎡，四季绿植 + 晋商古建小品）、露天下午茶区（100㎡，与 “% Arabica” 合作）、星空观景台（100㎡，配备望远镜与休闲座椅） 文化沙龙：高端文化沙龙空间（150㎡，每月举办晋商文化论坛、艺术品拍卖）、私人藏品展厅（100㎡，可租赁展示个人藏品） 租金水平 高端餐饮：保底租金 800-1200 元 /㎡/ 月，扣点率 15-20%（米其林品牌享装修补贴 2000 元 /㎡+ 免租期 18 个月） 商务会所：保底租金 1000-1500 元 /㎡/ 月，扣点率 18-22%（私人会所享 “会员权益互通” 支持，如对接项目黑卡会员） 空中花园：由项目自营，运营成本计入项目总费用，下午茶区与 “% Arabica” 分成（项目占比 40%） 文化沙龙：会员制收费（年度会员费 5 万元 / 人），私人藏品展厅租金 2000 元 /㎡/ 月（按季度租赁） 焕新重点 高端餐饮集群打造：引入 3 家米其林级高端餐饮品牌，形成 “空中高端宴请矩阵”——“甬府” 推出 “晋商私宴定制”（融合江浙菜与晋菜，如 “蟹粉豆腐配山西老陈醋”）；“大董” 开发 “晋味意境菜”（如 “晋祠荷花酥”“平遥牛肉冻”）；“鮨文” 怀石料理融入山西食材（如沙棘汁调味寿司），目标高端餐饮客单价突破 2000 元，商务宴请占比达 80%，包间预订率超 90%。 商务社交场景升级：私人商务会所 “晋商大院” 主题店打造 “沉浸式晋商社交空间”—— 包间命名为 “乔家厅”“渠家厅”“曹家厅”，装修还原晋商大院格局，配备古建木雕、传统茶具；红酒雪茄吧 “La Cave” 引入山西本土红酒品牌（如 “怡园酒庄”），同时提供 “私人酒柜租赁” 服务；目标商务会所年度会员超 200 人，会员年均消费达 10 万元。 空中生态文化融合：空中花园打造 “晋商古建主题景观”—— 种植山西本土绿植（如国槐、侧柏），搭配微型晋商大院模型（如乔家大院门楼、平遥票号柜台）；露天下午茶区与 “% Arabica” 合作推出 “空中花园限定套餐”（咖啡 + 晋味甜点，如太谷饼、闻喜煮饼）；星空观景台配备 “晋商星空讲解” 服务（每周五晚邀请天文爱好者讲解星座与晋商传说），目标空中花园日均接待 150 人次，节假日客流突破 300 人次。 高端文化沙龙运营：每月举办 1-2 场高端文化活动 ——“晋商文化论坛” 邀请历史学者、企业家分享晋商经营智慧；“艺术品拍卖” 聚焦山西本土艺术品（如晋绣、推光漆器）；私人藏品展厅定期举办 “晋商文物展”（如古钱币、票号票据私人收藏），目标文化沙龙年度参与人数超 5000 人，带动高端餐饮与商务会所消费增长 35%。 特色活动与政策支持 年度 “晋商领袖峰会”：每年举办 1 次，邀请山西企业家、文化名人参与，设置 “晋商精神传承” 主题论坛与高端晚宴，目标峰会成为山西商界标志性活动，提升项目高端形象； 高端品牌扶持：米其林餐饮品牌享 “装修补贴 2000 元 /㎡+ 免租期 18 个月”，同时项目为其提供 “黑卡会员定向推荐”（向年消费超 10 万元的黑卡会员推送餐饮优惠）； 会员权益互通：商务会所会员可享受项目全楼层特权（如 1 层轻奢品牌 VIP 服务、4 层高端餐饮优先预订、5 层娱乐业态免排队），目标会员跨楼层消费率达 70%。 布局策略 西侧高端餐饮私密布局：将 “甬府”“大董”“鮨文” 等高端餐饮品牌布局在 7 层西侧，采用 “独立入口 + 私密走廊” 设计，避免与其他客群交叉 —— 每家餐厅配备独立电梯直达，包间均设置落地窗（可俯瞰城市景观），同时配备专属停车场（预留 10 个 VIP 车位），目标西侧高端餐饮客流私密性达 100%，客群满意度超 95%。 东侧商务会所与文化沙龙联动：东侧区域规划商务会所与文化沙龙集群 —— 私人商务会所与红酒雪茄吧相邻，中间设置 “晋商文化展示墙”（陈列古商帮文物复刻品）；文化沙龙空间与私人藏品展厅打通，举办活动时可灵活扩展面积；同时设置 “VIP 休息区”（配备高端茶歇与专属服务人员），目标东侧区域商务客群停留时间超 3 小时，会员复购率达 80%。 中部空中花园开放引流：7 层中部打造 “开放式空中花园”，通过扶梯与 6 层数字经济区连接，吸引 6 层年轻客群向上流动 —— 花园入口设 “晋商古建门楼” 装饰，内部设置 “景观步道”（串联各功能区）；下午茶区采用 “半开放式” 设计，既保证私密性又可吸引过往客群；目标空中花园带动 7 层整体客流提升 40%，成为项目 “网红打卡地标”。 预期效果 高端客群（年消费超 50 万元）占比达 15%，客单价突破 2000 元； 年销售额达 1.2 亿元（高端餐饮贡献 0.8 亿元，商务会所与文化沙龙贡献 0.4 亿元）； 成为太原 “高端商务社交地标”，年度接待政企高端活动超 50 场； 项目整体品牌溢价提升 20%，物业估值增加 10 亿元。 9.整体楼层规划总结 太原茂业天地各楼层以 “晋商文化为魂、商业创新为翼”，构建了层次分明、功能互补的商业生态： 地下至 1 层：聚焦 “民生服务 + 高端引流”，B1 层以本土文创与便民服务夯实社区客群，1 层以轻奢首店与潮流数码树立项目高端形象； 2-3 层：锁定 “年轻客群 + 家庭客群”，2 层以国潮服饰与潮流社交打造 Z 世代打卡地，3 层以高端亲子游乐与素质教育构建家庭消费闭环； 4-5 层：强化 “体验消费 + 娱乐社交”，4 层以晋味美食与网红餐饮满足味觉体验，5 层以沉浸式娱乐与专业运动激活年轻客群活力； 6 - 顶层：培育 “创新孵化 + 高端配套”，6 层以本土品牌孵化与非遗数字融合打造差异化竞争力，顶层以空中会客厅提升项目整体档次。 通过 “文化赋能 + 首店集群 + 体验创新” 三重驱动，各楼层既独立承载核心功能，又通过客流联动、业态协同形成整体合力，最终实现 “太原晋潮商业标杆” 的定位目标，预计 2025 年项目整体日均客流 8.5 万人次，年销售额 26 亿元，物业估值突破 100 亿元。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-10-7 12
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