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商业地产案例分享-成都万象城项目（六） |
商业地产案例分享-成都万象城项目（六） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告为成都万象城量身定制了以“体验升级、数字赋能、资产优化”为核心的破局路径，通过五大战略工程与系统性落地策略，旨在将其重塑为西南领先的“高端体验+智慧服务”生活方式枢纽，为行业提供可复制的转型范本。全文共100900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 成都万象城运营提升与资产优化实操报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、五大核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群策略 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理提升策略 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 九、运营管理提升策略 2. 数据中台搭建与分析应用 搭建 “成都万象城数据中台”：整合客流、销售、会员、空间等数据，形成统一数据仓库，采用 “BI 工具”（如 Tableau、Power BI）搭建可视化看板，例如： 运营总看板：展示项目日均客流、总销售额、会员新增数、租金收入等核心指标，支持按 “日 / 周 / 月” 查询； 楼层看板：展示各楼层客流、销售额、高坪效品牌、低效商铺，支持楼层经理实时查看； 会员看板：展示各层级会员数量、消费占比、权益使用情况，支持会员运营团队优化服务。 目标数据中台实现 “实时数据更新”（延迟不超过 1 小时），运营团队数据查询效率提升 50%。 数据驱动运营决策： 品牌调整：通过 “销售数据 + 客流数据” 识别低效品牌，例如：若 B1 层某潮牌连续 3 个月销售额低于同品类平均水平 30%、客流转化率低于 10%，则启动 “品牌整改或替换流程”，目标低效品牌整改率达 100%，楼层坪效提升 15%； 动线优化：通过 “客流轨迹数据” 调整动线，例如：若 L2 层女装区某区域客流停留时长低于 5 分钟、商铺可达性低于 60%，则通过 “增设指引牌、调整商铺入口、增加体验装置” 优化动线，目标该区域客流停留时长提升至 10 分钟以上； 营销活动：通过 “会员偏好数据” 定制活动，例如：若数据显示年轻客群偏好 “VR 体验”，则在周末推出 “VR 主题营销活动”，精准推送银卡会员，目标活动参与率提升至 40%，带动关联消费增长 25%。 3. 智慧化工具落地与运营赋能 会员小程序 “智慧化升级”：优化会员小程序功能，新增 “智能推荐、一键预约、积分兑换、社交分享” 模块，例如：会员打开小程序，系统根据其标签（如 “亲子客群”）推荐 L3 层亲子活动与儿童零售品牌；会员可一键预约 “私人导购、亲子托管、屋顶露营餐吧” 服务；积分可在线兑换餐饮券、体验券，支持 “积分 + 现金” 混合支付，目标小程序月活跃用户提升至 5 万人，线上预约服务占比达 70%。 智慧停车与导航：引入 “AI 智慧停车系统”，会员可通过小程序提前预约车位、查询车位余位、自动缴费（支持会员积分抵扣）；在项目内设置 “AR 导航指引”（通过小程序扫描地面标识，生成实时动线导航），解决 “找店难” 问题，目标会员停车满意度提升至 95%，找店时间缩短至 5 分钟内。 智慧营销系统：搭建 “精准营销中台”，基于客户标签自动推送营销信息，例如：向 “高端客群” 推送 L1 层轻奢新品首发信息，向 “家庭客群” 推送 L3 层亲子活动通知，向 “年轻客群” 推送 B1 层潮玩市集信息；支持 “个性化优惠券” 发放（如根据会员消费频次推送不同面额券），目标营销信息打开率提升至 30%，优惠券核销率提升至 25%。 4. 案例参考：北京 SKP “数字化运营体系” 北京 SKP 作为国内高端商业标杆，通过 “全链路数字化” 实现年销售额超 200 亿元，其核心在于构建 “数据驱动的精准运营体系”：①数据采集端，通过 “智能 POS + 会员 APP+AI 摄像头” 实现 “消费 - 会员 - 客流” 数据全打通，例如实时监测各奢侈品牌销售额、高净值客群动线轨迹； ②数据应用端，搭建 “SKP 数据中台”，自动识别 “高潜力客户”（如首次购买奢侈品的客群），推送 “专属导购服务 + 新品预览”，转化率提升至 35%； ③智慧工具端，推出 “SKP SELECT” 线上商城，实现 “线下体验 + 线上复购”，线上销售额占比达 15%。成都万象城可借鉴其 “数据打通 + 精准触达” 模式，尤其是针对 L1 层轻奢客群，通过数字化工具提升 “到店 - 转化 - 复购” 全链路效率。 （四）精细化运营管理策略：从“粗放式”到“全链路精益化” 精细化运营是提升项目坪效、客户粘性与资产价值的关键，需围绕 “品牌、空间、营销、成本” 四大核心维度，建立 “可量化、可追溯、可优化” 的精益化管理体系，实现 “每平方米空间、每一分营销费用、每一个品牌” 的价值最大化。 1. 品牌精细化运营：“一店一策” 动态管理 基于不同业态、不同品牌的经营特性，建立 “品牌分级评估 + 动态调整” 机制，避免 “一刀切” 式管理，具体措施如下： 1.1品牌分级评估体系： 构建 “三维度评估模型”（销售贡献、客流带动、品牌价值），每季度对所有品牌进行评级，分为 “A 类（核心品牌）、B 类（潜力品牌）、C 类（待优化品牌）”，例如：
1.2“一店一策” 运营支持： 针对不同业态品牌提供定制化运营方案： 零售品牌（如 L1 层轻奢、B1 层潮牌）：每月提供 “品牌销售数据分析报告”，包含 “热销款 / 滞销款清单、客群画像（年龄 / 性别 / 消费偏好）、周边竞品动态”，例如发现 B1 层 MEDM 潮牌 “男士卫衣” 滞销，建议其调整陈列位置（移至主动线旁）并推出 “卫衣 + 牛仔裤” 组合优惠，目标滞销款销售额提升 30%； 餐饮品牌（如 L4 层西贝海鲜、L3 层西贝亲子店）：提供 “客流高峰预判与排班建议”，通过历史数据（如周末午市 12:00-14:00 为高峰），建议品牌增加 1-2 名服务人员，同时推出 “高峰时段快享套餐”（减少上菜时间），目标翻台率提升 20%，客户等待投诉率降低 40%； 体验品牌（如 L3 层奈尔宝、B1 层 FlowRider）：协助制定 “会员储值与复购策略”，例如为奈尔宝设计 “季度储值卡（享 8 折 + 免费托管 1 次）”，并联动 L4 层家庭餐饮推出 “储值满 2000 元赠餐饮券”，目标体验品牌会员复购率提升至 50%。 2. 空间精细化运营：“每平方米都创造价值” 围绕 “空间利用率、客户体验、商业价值” 三维目标，对项目空间进行 “动态优化 + 场景激活”，具体措施如下： 2.1空间利用率监测与优化： 引入 “空间坪效统计系统”，对所有空间（商铺、公共区域、临时摊位）进行坪效计算，例如： 商铺空间：重点监测 “低效商铺”（坪效低于同楼层平均水平 50%），例如 L2 层某女装店坪效仅 1800 元 /㎡/ 月（楼层平均 3000 元），分析发现其 “进深过长、橱窗展示不足”，建议调整内部布局（增设中岛陈列）、优化橱窗（展示当季新品），目标整改后坪效提升至 2500 元 /㎡/ 月； 公共空间：统计 “公共区域停留人数与消费转化”，例如 L5 层屋顶公园日均停留 3000 人，但关联消费（健康餐饮、露营餐吧）仅 15%，计划在公园内增设 “健康饮品自动贩卖机”“露营装备快闪展”，目标关联消费转化率提升至 25%； 临时空间：针对市集摊位、快闪店等临时空间，实行 “短期租赁 + 高扣点” 模式（如 B1 层潮玩快闪摊，租期 1 个月，租金 500 元 /㎡/ 月 + 销售额扣点 15%），并每月更新快闪品牌（如本月潮玩、下月文创），目标临时空间坪效达 3500 元 /㎡/ 月，高于固定商铺 10%。 2.2场景化空间激活： 摒弃 “静态空间” 思维，通过 “主题场景 + 活动联动” 激活空间价值，例如： 中庭空间：每月打造 1 个主题场景（如 3 月 “春日花植展”、4 月 “潮玩艺术展”），并联动周边品牌开展活动，例如 “春日花植展” 期间，L2 层野兽派推出 “中庭专属花束（享 9 折）”，L4 层餐饮推出 “春日限定套餐”，目标中庭场景带动周边品牌销售额增长 20%； 连廊与通道：将 “纯通道空间” 转化为 “体验型空间”，例如在 B1-L1 连廊打造 “潮流涂鸦墙”（邀请本土艺术家创作，每月更新），并设置 “打卡拍照点 + 潮牌二维码”（扫码可跳转品牌小程序），目标连廊区域客流停留时长从 3 分钟延长至 8 分钟，品牌扫码转化率达 10%； 屋顶与露台：针对 L5 层屋顶空间，推出 “季节限定场景”，如夏季 “星空露营夜”（设置帐篷、投影电影、烧烤摊），冬季 “屋顶温泉体验区”（临时搭建温泉泡池 + 热饮吧），目标季节场景带动屋顶区域客流增长 40%，健康餐饮销售额提升 35%。 3. 营销精细化运营：“精准触达 + 效果可溯” 避免 “广撒网” 式营销，围绕 “客群分层、场景匹配、数据复盘” 构建精准营销体系，具体措施如下： 3.1客群分层营销： 基于客户标签库，为不同客群定制营销活动，例如： 高端客群（黑金卡）：举办 “私享品鉴会”（如 L1 层 Coach 秋冬新品私享会，邀请 50 位黑金卡会员，含新品预览、搭配指导、高端茶歇），并赠送 “定制伴手礼（如 Coach 钥匙扣 + 祖玛珑香氛）”，目标活动后高端客群品牌复购率提升至 30%； 家庭客群（金卡）：开展 “亲子公益日”（如 L3 层奈尔宝联合儿童摄影品牌，举办 “公益拍摄活动”，会员捐赠旧玩具即可免费拍摄亲子照），并联动 L4 层家庭餐饮推出 “公益套餐（部分收入捐赠儿童公益）”，目标活动带动家庭客群周末客流增长 35%； 年轻客群（银卡）：打造 “潮玩音乐节”（B1 层市集广场举办，邀请本土乐队演出，联动潮牌推出 “音乐节限定款”），并通过抖音、小红书进行 “直播 + 打卡活动”（发布打卡视频可获潮牌优惠券），目标活动线上曝光超 500 万，年轻客群新客增长 20%。 3.2营销效果数据复盘： 建立 “营销活动 ROI（投入产出比）评估模型”，每场次活动后进行数据复盘，例如：
4. 成本精细化运营：“降本增效 + 风险可控” 在保障运营品质的前提下，通过 “成本分类管控 + 技术赋能降本” 实现 “精益化成本管理”，具体措施如下： 4.1成本分类管控： 将运营成本分为 “固定成本（物业、人力）、变动成本（营销、活动）、应急成本（维修、突发）”，实行 “分类管控 + 预算考核”： 固定成本：物业成本通过 “节能改造” 降低，例如将公共区域照明更换为 LED 智能灯（根据客流自动调节亮度），预计年节电 15%；人力成本通过 “岗位优化” 提升效率，例如在 L1 层轻奢区推行 “运营专员 + 品牌导购” 协同模式（减少专职安保 1 名），预计年节省人力成本 10 万元； 变动成本：营销成本实行 “预算拆分 + 效果挂钩”，例如将年度营销预算 1000 万元按客群拆分（高端客群 400 万、家庭客群 300 万、年轻客群 300 万），每部分预算与 “新增会员数、销售额增长” 挂钩，未达目标则扣减下季度预算； 应急成本：建立 “应急维修储备库”（如常用灯具、水管配件），并与周边维修厂商签订 “优先服务协议”（紧急维修 30 分钟内到场），避免 “紧急情况高价外包”，目标应急成本较上年降低 20%。 4.2技术赋能降本： 引入 “智慧运维系统” 降低运营成本，例如： 智慧物业系统：通过 AI 监控设备自动检测 “设备故障”（如电梯异常、空调温度异常），并推送维修工单，避免 “人工巡检遗漏”，目标设备故障率降低 30%，维修成本节省 15%； 智慧能耗系统：实时监测各楼层水电能耗，自动识别 “高能耗区域”（如 L3 层亲子区空调能耗过高），推送 “节能建议”（如调整温度至 26℃、分时段开启），目标项目总能耗降低 10%； 智慧库存系统：为 B1 层 Ole' 超市、即时零售专区搭建 “AI 库存管理系统”，自动预测商品销量（如周末生鲜销量增长 50%），提前备货，避免 “缺货损失” 与 “库存积压”，目标库存周转率提升 25%，缺货率降低 40%。 5. 案例参考：深圳万象天地 “精细化运营” 深圳万象天地通过 “品牌精益化 + 空间场景化” 实现坪效超 8 万元 /㎡/ 年，核心举措包括：①品牌管理上，建立 “动态分级机制”，每年淘汰 10% 低效品牌，引入 5% 首店品牌（如华南首店 Apple Store、全国首店 % Arabica）；②空间运营上，将 “高街长廊” 打造为 “主题场景孵化器”（如春节 “非遗文化展”、夏季 “露天电影节”），场景带动周边品牌销售额增长 30%；③成本管控上，通过 “智慧能耗系统” 降低 15% 能耗成本，通过 “精准营销” 将营销 ROI 提升至 8。成都万象城可借鉴其 “品牌动态调整 + 空间场景激活” 模式，尤其是针对 B1 层潮流区、L5 层健康区，通过精细化运营提升坪效与客户体验。 十、资产优化与增值策略 资产优化与增值是商业项目运营的核心目标，需打破 “仅依赖租金收入” 的传统思维，构建 “评估 - 优化 - 增值” 全链路体系。结合成都万象城 “高端体验 + 智慧服务” 定位及行业头部项目经验，从 “多维度评估、精准化优化、阶梯式增值” 三个层面，制定可落地、可量化的资产提升方案。 （一）资产价值评估体系构建：从“单一财务指标”到“全维度价值衡量” 传统资产评估仅聚焦 “租金、出租率” 等财务指标，无法全面反映项目长期价值。需建立 “财务 + 非财务” 双维度评估模型，结合动态监测机制，为资产优化提供数据支撑。 1. 多维度资产价值评估模型（含指标定义、量化标准、数据来源）
2. 动态评估机制与落地流程 评估周期与频率：实行 “季度监测 + 年度评估” 双周期机制 —— 季度监测：由运营部、财务部、招商部联合开展，重点跟踪 “租金收缴率、出租率、客流坪效、会员消费占比” 等核心指标，形成《季度资产价值监测报告》，识别短期问题（如某楼层坪效下滑、某品类品牌流失），并在 15 个工作日内制定整改方案（如调整租金策略、启动品牌招商）。 年度评估：每年 12 月联合第三方机构（如戴德梁行、世邦魏理仕）开展全面评估，结合多维度模型计算 “资产价值综合得分”（满分 100 分），得分≥85 分为 “优秀”、70-84 分为 “良好”、＜70 分为 “待优化”，并输出《年度资产价值评估与优化报告》，作为下一年度运营计划制定的核心依据。 评估结果应用与迭代：建立 “评估 - 整改 - 复盘” 闭环 —— 问题识别：若季度监测发现 “L5 层健康区坪效仅 1.4 万元 /㎡/ 年（低于目标 1.6 万元）”，需分析原因（如健康餐饮品牌吸引力不足、屋顶场景联动弱）； 整改落地：制定 “引入 1 家西南首店健康餐饮品牌（如 Wagas 高端店）+ 屋顶露营餐吧与健身业态联动（消费满 500 元赠体验券）” 的整改方案，明确责任部门（招商部负责品牌引入、运营部负责场景联动）与时间节点（3 个月内完成）； 复盘优化：整改后下一季度监测坪效提升情况，若达标（如提升至 1.7 万元），则总结经验并复制到其他楼层；若未达标，重新分析原因并调整方案，确保问题 100% 闭环。 3. 案例参考：北京 SKP “多维度资产评估体系” 北京 SKP 作为国内高端商业标杆，其资产价值评估体系不仅包含 “租金、坪效” 等财务指标，更将 “品牌独家性（如全球限量款首发数量）、高净值客户贡献度（年消费 100 万 + 客户占比）、奢侈品行业影响力” 纳入核心指标。例如，其年度评估中 “品牌独家性” 权重占 25%，要求每年引入≥10 个全球独家首发品牌，直接推动其坪效达 10 万元 /㎡/ 年（全国第一），资产价值年均增长 15%。成都万象城可借鉴其 “品牌与客户价值优先” 的评估逻辑，尤其针对 L1 层轻奢区，通过提升 “首店品牌占比、高端会员消费贡献”，进一步拉高资产价值。 （二）资产优化策略：从 “被动运营” 到 “主动盘活” 针对项目可能存在的 “租金体系僵化、空间利用低效、资产流动性弱” 等问题，从 “租金、空间、资产形态” 三个维度制定优化策略，实现资产价值最大化。 1. 租金体系优化：从 “统一定价” 到 “弹性化、差异化” 传统 “统一租金” 无法匹配不同楼层、业态、品牌的价值差异，需构建 “基础租金 + 绩效租金 + 位置溢价” 的弹性体系，兼顾项目收益与品牌成长。 1.1分层分类租金标准（结合前文楼层规划）：
1.2绩效租金联动机制： 采用 “基础租金 + 绩效租金取高” 模式，绩效租金 = 品牌年度销售额 × 扣点率，若绩效租金高于基础租金，则按绩效租金缴纳，反之按基础租金缴纳，同时设置 “超额分成奖励”—— 当品牌年度销售额超约定基准值（如 L1 层 Coach 基准值 2000 万元），超额部分按扣点率 + 1% 分成（如 Coach 超 2000 万元部分按 10% 分成），激励品牌提升业绩； 对体验类、孵化类品牌（如 B1 层本土潮牌、L5 层新兴健康品牌），前 2 年可采用 “低保底 + 高绩效” 模式（如基础租金仅覆盖物业成本，绩效扣点率提升至 18-20%），降低品牌入驻门槛，培育长期收益。 2. 资产盘活策略：从 “低效闲置” 到 “高效利用” 针对项目内 “低效商铺、闲置空间、待整改区域”，通过 “业态转型、空间重构、短期活化” 三种方式提升利用效率，具体措施如下： 2.1低效商铺盘活（坪效低于目标 80% 的商铺）： 业态转型：若 L2 层某女装店坪效仅 1.76 万元 /㎡/ 年（低于目标 2.2 万元），且连续 6 个月销售额下滑，可推动其转型为 “女装 + 生活方式集合店”（如引入本土文创品牌联合经营），或替换为高坪效业态（如轻食咖啡），目标转型后坪效提升至 2.3 万元 /㎡/ 年。 面积拆分 / 合并：若 B1 层某潮牌店面积 300㎡但坪效仅 1.6 万元 /㎡/ 年，可将其拆分为 150㎡潮牌店 + 150㎡潮玩集合店，通过 “小面积高坪效” 品牌组合提升整体收益，目标拆分后整体坪效提升至 1.9 万元 /㎡/ 年。 2.2闲置空间活化（如地下车库闲置区域、屋顶未利用区域、楼层边角空间）： 功能转化：将地下车库 1000㎡闲置区域改造为 “潮流快闪市集”，采用 “短期租赁（1-3 个月）+ 按销售额分成（15-20%）” 模式，引入潮牌快闪、手作文创等业态，目标月均租金收入≥15 万元，同时带动车库客流提升 20%。 场景赋能：将 L5 层屋顶 500㎡未利用区域改造为 “星空露营体验区”，配备帐篷、投影、户外座椅，与屋顶餐饮联动推出 “露营 + 晚餐” 套餐（客单价 398 元 / 套），目标周末日均接待 100 组客户，月均增收≥20 万元。 2.3案例参考：上海 TX 淮海 “闲置空间盘活” 上海 TX 淮海原是老旧商场，通过将 “闲置楼层改造为策展空间、边角区域改造为快闪店”，实现资产盘活 —— 例如将 4 层闲置区域改造为 “淮海小剧场”，承接艺术展览、品牌发布会，年举办活动≥100 场，带动楼层租金提升 30%；将 1 层边角空间改造为 “快闪摊位”，引入新兴设计师品牌，月均更换 20% 品牌，坪效达 2.8 万元 /㎡/ 年（高于传统商铺 50%）。成都万象城可借鉴其 “场景化 + 短期化” 盘活思路，尤其针对 B1 层、L5 层闲置空间，通过 “快闪 + 策展” 模式提升资产收益。 3. 资产轻量化运营：从 “重资产持有” 到 “轻重分离” 通过 “资产证券化、管理输出、品牌授权” 等方式，降低重资产运营风险，提升资产流动性与收益多样性，具体路径如下： 3.1资产证券化（ABS）： 联合华润置地发起 “成都万象城资产支持证券”，以项目未来 5 年租金收入、物业费收入为基础资产，发行规模≥15 亿元，优先级证券占比 70%（预期收益率 4.5-5.5%），次级证券占比 30%（由项目方持有）。通过 ABS 实现 “资产变现”，所得资金用于项目升级（如智慧化改造、品牌招商），同时降低资产负债率（目标降低 5-8 个百分点）。 3.2管理输出与品牌授权： 依托成都万象城的运营经验与品牌资源，向二三线城市商业项目输出 “运营管理服务” 与 “品牌资源对接服务”，具体模式包括： 委托管理：与外地项目签订《运营管理委托协议》，提供 “定位规划、招商执行、运营管理” 全流程服务，收取管理费（按项目年度销售额的 2-3%）+ 绩效奖金（若项目租金增长率超 8%，额外收取超额部分的 10%）； 品牌授权：将 “万象城” 品牌授权给合作项目使用（需符合品牌标准），收取品牌授权费（按项目建筑面积 10-15 元 /㎡/ 年），同时输出 “品牌矩阵资源”（如推荐 L1 层轻奢品牌、L3 层亲子品牌入驻），目标 3 年内实现 3-5 个管理输出项目，年增收≥5000 万元。 3.3案例参考：华润置地 “资产轻量化运营” 华润置地已通过 “华润万象生活” 实现商业管理输出，截至 2024 年，管理输出项目超 100 个，管理面积超 1500 万㎡，管理费收入占比达 25%。例如，华润万象生活为西安某商业项目提供管理服务，通过引入 “万象城同款品牌矩阵”（如 Ole' 超市、奈尔宝）、复制 “精细化运营体系” 该项目开业 1 年内出租率从 75% 提升至 98%，租金收入增长 40%，充分验证了 “管理输出 + 品牌复制” 的轻量化模式有效性。成都万象城可依托华润置地资源优势，优先选择西南地区二三线城市（如绵阳、遵义）的优质商业项目开展合作，降低异地拓展风险。 （三）资产增值路径：从“短期提效”到“长期生态构建” 结合成都万象城的定位与资源禀赋，构建 “短期（1-2 年）提效、中期（3-5 年）稳增、长期（5 年以上）生态” 的阶梯式增值路径，实现资产价值从 “量变” 到 “质变” 的跨越。 1. 短期增值路径（1-2 年）：聚焦 “快速见效”，通过场景、品牌、运营三维提效 短期以 “提升客流与销售额、拉高租金水平” 为核心目标，依托现有空间与品牌基础，通过 “场景优化、品牌焕新、运营精细化” 快速释放资产价值，具体措施如下： 1.1场景优化提效： 公共空间场景升级：3 个月内完成 B1 层 “潮流市集广场”、L3 层 “亲子主题中庭”、L5 层 “屋顶露营体验区” 的场景改造，引入动态灯光、互动装置、主题陈列（如 B1 层潮流广场设置 “涂鸦互动墙”、L3 层中庭打造 “森林主题亲子乐园”），目标改造后各楼层客流提升 20%-30%，客户停留时长延长 30%。 场景与消费联动：每月围绕核心场景举办 1-2 场主题活动（如 B1 层 “潮玩嘉年华”、L3 层 “亲子艺术节”、L5 层 “星空音乐会”），活动期间推出 “场景消费套餐”（如 L5 层 “露营 + 健康餐饮” 套餐，客单价 398 元），目标每场活动带动关联消费增长 25%，活动 ROI≥5。 1.2品牌焕新提效： 首店品牌引入：1 年内引入西南首店 15-20 家（如 B1 层引入韩国潮牌 ADER ERROR 西南首店、L1 层引入意大利轻奢品牌 Bottega Veneta 成都首店、L5 层引入高端健身品牌 Equinox 西南首店），首店品牌占比从现有 20% 提升至 30%，目标首店品牌带动项目整体销售额增长 15%，吸引跨城消费客群占比提升至 25%。 低效品牌替换：6 个月内完成对 B1 层、L2 层、L4 层 10%-15% 低效品牌的替换（如将 B1 层坪效低于 1.6 万元 /㎡/ 年的潮牌替换为高潜力新兴品牌、将 L2 层销售额连续 3 个月下滑的女装品牌替换为轻食咖啡业态），目标替换后相关楼层坪效提升 15%-20%。 1.3运营精细化提效： 会员精准运营：上线 “万象城智慧会员系统”，实现会员标签覆盖率 90%、精准营销推送率 80%，针对黑金卡会员推出 “专属购物日”（每月 1 次，享品牌专属折扣、私人导购服务），针对金卡会员推出 “家庭消费满减券”（满 2000 减 300），目标 1 年内会员消费占比从现有 50% 提升至 60%，黑金卡会员数量增长 50%。 租金收缴优化：推行 “租金预缴优惠”（提前 3 个月预缴租金享 9 折优惠）、“绩效租金超额奖励”（品牌销售额超基准值 20% 部分，项目与品牌按 7:3 分成），目标租金收缴率从现有 95% 提升至 98%，绩效租金占比从现有 10% 提升至 15%。 短期增值目标：1-2 年内实现项目租金收入从 1.91 亿元增长至 2.5 亿元（年复合增长率 15%），整体坪效从 1.9 万元 /㎡/ 年提升至 2.3 万元 /㎡/ 年，资产估值提升 15%-20%。 2. 中期增值路径（3-5 年）：聚焦 “稳定增长”，构建 “商业 +” 生态与长期竞争优势 中期以 “建立差异化竞争壁垒、拓展收入来源” 为核心目标，通过 “商业 + 跨界融合、运营能力升级、资产多元化收益” 实现资产稳定增值，具体措施如下： 2.1“商业 +” 跨界融合： 商业 + 文旅：与成都文旅集团合作，打造 “万象城文旅专线”（连接项目与都江堰、青城山等景点），在项目内设置 “成都文旅体验中心”（展示本土文化产品、提供旅游咨询服务），推出 “文旅消费套餐”（如 “景点门票 + 项目消费券” 组合），目标 3 年内文旅相关消费占比提升至 10%，年接待游客客群 100 万人次。 商业 + 健康：在 L5 层扩建 “健康生活专区”，引入高端体检机构（如美年大健康 VIP 中心）、中医养生会所（如北京同仁堂高端养生店）、运动康复中心（如德国 PHYSIOMED 西南首店），形成 “健身 - 体检 - 养生 - 康复” 的健康服务闭环，推出 “健康会员套餐”（含健身年卡、体检服务、养生课程，年费 1.2 万元），目标 3 年内健康业态收入占比提升至 15%，健康会员数量达 1 万人。 商业 + 教育：在 L3 层增设 “素质教育专区”，引入国际早教品牌（如金宝贝高端线）、艺术教育机构（如中央音乐学院附属艺术学校成都校区）、STEAM 教育品牌（如乐高教育高端体验店），推出 “教育 + 亲子消费套餐”（如 “早教课程 + 儿童零售满减券”），目标 3 年内教育业态收入占比提升至 10%，家庭客群复购率提升至 65%。 2.2运营能力升级： 数字化运营深化：搭建 “成都万象城数字孪生平台”，实现项目 “客流、销售、空间、设备” 的实时数字化监控与模拟优化（如通过数字孪生模拟调整动线布局，预测客流变化），目标数字化运营覆盖率达 100%，运营效率提升 30%，设备故障率降低 40%。 团队能力沉淀：建立 “万象城运营管理学院”，对内开展 “金牌运营官” 培养计划（每年培养 20 名具备全业态运营能力的核心人才），对外开展 “商业运营培训课程”（面向行业输出运营经验，收取培训费），目标 3 年内输出运营管理人才 50 名，培训收入达 500 万元 / 年。 2.3资产多元化收益： 非租金收入拓展：开发 “万象城 IP 衍生品”（如主题玩偶、文创产品），在项目内设置 IP 衍生品专卖店，同时通过线上电商平台销售；引入 “商业广告位数字化运营”（如在中庭、连廊设置 LED 广告屏，按曝光量收费），目标 3 年内非租金收入从现有 5% 提升至 15%，年非租金收入达 4000 万元。 资产证券化扩容：在首期 ABS 发行基础上，3 年内发行第二期 ABS（规模≥20 亿元），将 “商业 + 文旅”“商业 + 健康” 的新增收入纳入基础资产，进一步降低资产负债率（目标降至 60% 以下），同时通过 ABS 二级市场交易提升资产流动性。 中期增值目标：3-5 年内实现项目租金收入从 2.5 亿元增长至 4 亿元（年复合增长率 10%-12%），非租金收入占比提升至 15%，资产估值提升 30%-40%，成为西南地区 “商业 + 跨界融合” 的标杆项目。 3. 长期增值路径（5 年以上）：聚焦 “生态构建”，从 “单一项目” 到 “品牌 IP 输出” 长期以 “打造城市商业标杆 IP、构建资产增值生态” 为核心目标，通过 “品牌输出、管理输出、模式复制” 实现从 “项目资产增值” 到 “品牌与管理能力增值” 的跨越，具体措施如下： 3.1项目 IP 化打造： 建立 “万象城品牌 IP 体系”：围绕 “高端体验 + 智慧服务” 定位，打造专属 IP 形象（如 “万象君”）、IP 主题活动（如 “万象城年度艺术展”“万象城潮流盛典”），通过 IP 授权（如与本土文创品牌合作推出 IP 联名产品、与影视综艺合作植入 IP 元素）实现 IP 商业化，目标 5 年内 IP 授权收入达 1 亿元 / 年，IP 知名度覆盖西南地区 80% 以上核心客群。 城市公共 IP 联动：与成都市政府合作，将 “万象城 IP” 纳入 “成都城市 IP 矩阵”，参与城市重大活动（如成都世界运动会、成都国际时尚周）的策划与执行，成为成都 “商业 + 文化 + 体育” 融合的城市名片，目标 5 年内项目获得 “国家级商业示范项目”“中国城市商业 IP 标杆” 等称号，社会价值与品牌影响力显著提升。 3.2模式复制与输出： 管理输出规模化：依托 “万象城运营管理体系”，在全国范围内拓展 30-50 个管理输出项目（重点布局二线城市及经济发达三线城市），形成 “万象城标杆店 + 万象城社区店 + 万象城奥莱店” 的多产品线布局，目标 5 年内管理输出项目年管理费收入达 5 亿元，管理面积超 1000 万㎡。 品牌资源平台化：搭建 “万象城全球品牌资源平台”，整合国际轻奢、潮流、亲子、健康等品类的优质品牌资源，为管理输出项目提供 “品牌招商对接、合作模式设计、运营支持” 服务，同时向行业其他项目开放品牌资源对接服务（收取服务费），目标 5 年内平台合作品牌超 1000 家，品牌服务收入达 2 亿元 / 年。 3.3资产增值生态构建： 产业协同生态：联合华润置地旗下 “华润物业”“华润健康”“华润文旅” 等业务板块，构建 “商业运营 + 物业保障 + 健康服务 + 文旅资源” 的产业协同生态，为管理输出项目提供 “一站式产业服务”（如华润物业提供高端物业服务、华润健康提供健康业态资源、华润文旅提供文旅联动资源），目标 5 年内产业协同收入占比达 20%。 资本运作生态：与国内外知名投资机构（如黑石、凯德）合作，设立 “商业地产投资基金”（规模≥50 亿元），用于投资优质商业项目并导入 “万象城运营管理模式”，通过项目改造升级、运营提升实现资产增值后退出（如 3-5 年后通过资产证券化、股权转让实现退出），目标基金年化收益率≥12%，形成 “投资 - 运营 - 增值 - 退出” 的资本闭环。 长期增值目标：5 年以上实现 “万象城” 成为全国性商业运营品牌，管理输出项目覆盖 50 个以上城市，资产增值生态年收入达 15-20 亿元，项目本体资产估值较初始状态提升 100% 以上，成为国内商业地产 “资产增值 + 品牌输出” 的典范。 总结：资产优化与增值的核心逻辑 成都万象城的资产优化与增值，需始终围绕 “以客户为中心、以数据为驱动、以创新为动力” 的核心逻辑：短期通过 “场景 + 品牌 + 运营” 快速提效，中期通过 “商业 + 跨界融合” 构建壁垒，长期通过 “IP 化 + 生态化” 实现跨越。同时，需依托华润置地的资源优势与北京云阿云的运营能力，持续优化资产评估体系、创新资产优化策略、完善资产增值路径，最终实现 “项目资产价值最大化、品牌影响力最广化、运营能力最强化” 的目标，为商业地产行业资产优化与增值提供可复制、可推广的 “万象城模式”。 十一、项目建议及行业启示 （一）成都万象城项目整合实施建议 整合 “战略级工程” 与 “分阶段落地” 双维度，将原提纲中的 “短期 / 中期 / 长期” 与 “世界级商圈、公园商业、数智化升级” 等战略目标结合，形成 “5 大战略工程 + 3 阶段落地保障” 的整合方案，确保 “顶层设计有高度、执行落地有精度”。 1.五大战略工程：构建西南商业标杆核心竞争力 1.1. 世界级商圈引领工程：从 “区域标杆” 到 “国际窗口” 核心目标：3 年内实现国际品牌占比 40%、外籍客群消费占比 15%，成为成渝双城经济圈 “国际消费目的地”。 具体措施： 国际品牌矩阵升级 设立 1 亿元 “国际品牌引进专项基金”，重点瞄准全球 Top100 奢侈品牌（如爱马仕、香奈儿）及小众设计师品牌（如 Jil Sander、Acne Studios），建立 “品牌分级引进机制”：
参考东京银座“全球新品首发地” 模式，与品牌签订 “年度首发协议”，每年举办 4 季 “国际新品首发周”（如春季奢侈品、夏季潮牌、秋季美妆、冬季家居），配套 “媒体矩阵传播”（邀请全球时尚媒体 30 + 家、KOL100 + 位），目标首发活动年曝光量超 5 亿次，首发商品销售额占比达 30%。 国际化服务体系搭建 硬件升级：新增 8 种语言（英语、日语、韩语、法语等）智能导览系统（覆盖项目 95% 区域），在 L1 层设立 “国际 VIP 服务中心”，提供 “跨境物流（与 DHL 合作）、免税退税（对接海关系统）、多币种结算（支持 22 种货币即时兑换）” 一站式服务； 软件优化：培训 100 名 “双语服务专员”（英语流利 + 品牌专业知识），为外籍客群提供 “1 对 1 导购 + 定制化购物方案”，目标外籍客群满意度达 95%，客单价提升至本地客群的 1.8 倍（从 800 元提升至 1440 元）。 1.2. 公园商业深化工程：从 “绿色空间” 到 “生态消费场景” 核心目标：2 年内绿化覆盖率达 55%、碳减排 200 吨，获 LEED 铂金级认证，绿色消费相关业态年销售额达 3 亿元。 具体措施： 立体生态空间打造 投入 5000 万元实施 “立体绿洲计划”： 屋顶层（L5）：扩建 “屋顶森林公园”，新增 10 种本土乔木（如香樟、楠木）、20 种灌木，设置 “生态科普步道”（配植物解说牌），打造 “城市绿肺”； 中庭层（L1-L3）：引入 “垂直绿化墙”（总面积 2000㎡），采用智能灌溉系统（年节水 30%），在 L2 层中庭设置 “雨水回收景观池”（兼具观赏与灌溉功能）； 地下层（B1）：在潮流市集广场设置 “室内绿植岛”（选用耐阴植物如龟背竹、春羽），改善地下空间通风与视觉体验。 参考新加坡 ION Orchard“生态商业” 模式，将绿色空间与消费场景融合，如在屋顶公园设置 “生态主题快闪店”（售卖有机食品、环保文创），在垂直绿化墙旁布局 “绿色餐饮区”（如 Wagas 轻食、Blueglass 酸奶），目标绿色空间周边商铺坪效提升 25%。 可持续消费生态构建 建立 “零废弃管理体系”：与 50 家品牌合作推行 “包装减量”（如使用可降解购物袋、无包装商品区），在项目内设置 10 个 “垃圾分类回收站”（可回收物回收率达 80%），目标垃圾减量率 60%； 打造 “绿色消费节” IP：每年举办 24 场环保主题活动（如 “旧衣改造工坊”“环保亲子 DIY”），联合品牌推出 “绿色商品专区”（环保商品占比 25%，如无印良品再生材料商品、Lululemon 旧衣回收兑换活动），目标绿色消费相关业态年销售额达 3 亿元，占总销售额的 8%。 1.3. 首店首发生态圈工程：从 “引进首店” 到 “培育首店生态” 核心目标：2025 年引进首店 80 家（国际级首店占比 40%），首发生态带动年销售额增长 20%。 具体措施： 首店品牌孵化与引进 建立 “全球首店品牌数据库”：覆盖 3000 + 潜力品牌（含国际潮牌、本土新锐设计师品牌），安排 5 人招商团队常驻上海、深圳、东京等城市，实时跟踪品牌拓展计划； 设立 “首店创新实验室”：年投入 2000 万元，为新兴首店品牌提供 “场地支持（免租 3-6 个月）、运营指导（如数字化营销方案）、资源对接（如供应链合作）”，培育本土首店品牌（如成都潮牌 MEDM、文创品牌 “观夏”），目标实验室孵化品牌年销售额超 5000 万元。 首发生态系统完善 打造 “新品首发季” IP：每年 3 月、6 月、9 月、12 月举办 “首发季”，联合品牌推出 “万象城专属限定款”（如 Coach 成都限定包、奈雪的茶蜀文化主题饮品），配套 “首发直播（抖音、小红书）+ 线下体验展”，目标首发活动单场销售额超 1000 万元； 建立 “首店服务体系”：设置 “首店服务专员”，为品牌提供 “落地审批协助（对接政府部门）、装修监理、开业营销支持”，将首店落地周期从 12 个月缩短至 8 个月，参考上海 TX 淮海“首店快速落地” 经验，首店开业首月客流目标超 5 万人次。 1.4. 数智化运营升级工程：从 “数字化工具” 到 “全链路智能运营” 核心目标：2 年内数字化运营效率提升 40%、人力成本降低 25%，元宇宙体验带动年轻客群消费增长 35%。 具体措施： 智慧运营系统搭建 投入 3000 万元升级 “万象城数据中台”： 算力提升：引入阿里云服务器，算力较原有提升 3 倍，支持实时处理 “客流、销售、会员” 等 10 万 + 条数据 / 小时； AI 分析：部署 AI 客流预测系统（基于历史数据 + 天气、节假日等因素），预测准确率达 90%，可提前调整运营策略（如客流高峰增派导购）； 数字孪生：搭建项目数字孪生模型，模拟 “动线调整、场景改造” 对客流的影响（如模拟 L3 层亲子区新增滑梯后的客流变化），决策效率提升 50%。 消费体验数字化创新 元宇宙购物：在 B1 层潮流区、L1 层轻奢区引入 “元宇宙虚拟商铺”，客户通过 VR 设备（项目免费提供 50 台）进入虚拟空间，可 “试穿” 潮牌服装、“预览” 奢侈品新品，虚拟下单后支持 “线下提货” 或 “30 分钟达快递”，目标元宇宙体验覆盖年轻客群（18-28 岁）的 60%，带动相关品牌销售额增长 35%； 智能支付与推荐：升级会员小程序，新增 “AI 个性化推荐”（基于消费历史推荐商品），推荐准确率达 85%；智能支付覆盖率提升至 95%（支持刷脸、NFC、数字人民币），结算时间从 15 秒缩短至 5 秒，排队时长减少 70%。 1.5. 成渝双城联动工程：从 “单项目运营” 到 “跨区域协同” 核心目标：3 年内实现成渝跨区域客群超 100 万人次，双城联动相关业态年销售额达 5 亿元。 具体措施： 成渝商业联盟建设 与重庆万象城、重庆 IFS 等核心商业项目签订 “战略合作协议”： 会员互通：成渝会员享 “积分通用、权益互认”（如成都万象城黑金卡会员可享重庆 IFS VIP 停车服务）； 品牌共享：建立 “成渝品牌资源平台”，为品牌提供 “跨城拓展一站式服务”（如成都首店品牌拓展重庆时，共享装修方案、运营数据），降低品牌跨城成本 30%； 联合营销：每年 5 月、11 月举办 “成渝消费节”，推出 “跨城消费券”（满 500 减 100，成渝通用），目标吸引跨区域客群超 100 万人次，带动双城商业销售额增长 20%。 文旅商融合创新 联合成渝文旅部门开发 “商业 + 文旅” 线路：如 “成都万象城（购物）+ 都江堰（旅游）+ 重庆洪崖洞（文旅）”3 日游，项目与 100 家旅行社合作，年接待旅游团 1000 个，目标文旅客群占比提升至 12%； 文创产品开发：推出 “成渝双城记” 文创系列（如印有成都熊猫 + 重庆火锅的帆布包、笔记本），在项目 L2 层文创区设立专属柜台，目标年销售额达 5000 万元，成为成渝文化传播载体。 2.三阶段落地保障：确保战略工程有序推进 2.1. 短期攻坚阶段（0-6 个月）：夯实基础，快速破局 核心任务：完成数智化基础搭建、首店引进启动、双城联盟签约； 具体落地： 数智化：上线 AI 客流统计系统、升级会员小程序（新增智能推荐功能），数字化投入 1000 万元； 首店引进：签约 10 家首店品牌（如 ADER ERROR 西南首店、Bottega Veneta 成都首店），首店补贴 300 万元； 双城联动：与重庆 3 家核心商业项目签订合作协议，启动 “成渝消费节” 筹备； 风险应对：若首店签约滞后，启动 “备选品牌库”（储备 20 家同等层级品牌），联合成都市政府申请 “首店补贴”（单个首店最高 50 万元）。 2.2. 中期深化阶段（7-18 个月）：战略落地，价值提升 核心任务：完成公园商业改造、首发生态成型、元宇宙体验上线； 具体落地： 公园商业：完成屋顶森林公园、垂直绿化墙改造，绿色空间投入 2000 万元，申请 LEED 银级认证； 首发生态：举办 2 季 “新品首发季”，首店数量达 40 家，首发活动曝光量超 3 亿次； 元宇宙：在 B1 层落地 5 个元宇宙虚拟商铺，VR 设备投入 500 万元，年轻客群体验率达 40%； 风险应对：若绿色改造成本超支，引入 “绿色产业基金”（如华润绿色基金），分摊 50% 改造费用。 2.3. 长期巩固阶段（19-36 个月）：生态成型，标杆确立 核心任务：实现国际品牌目标、LEED 铂金认证、双城联动营收达标； 具体落地： 国际品牌：引进全球顶级奢侈品牌 5 家，国际品牌占比达 40%，外籍客群消费占比 15%； 可持续发展：获 LEED 铂金级认证，碳减排 200 吨，绿色消费销售额达 3 亿元； 双城联动：跨区域客群超 100 万人次，文旅商融合销售额达 5 亿元； 风险应对：若国际品牌引进困难，与华润置地全球招商团队合作，共享品牌资源（如华润与 LVMH 集团的战略合作）。 （二）行业启示与经验输出 成都万象城的整合升级方案，不仅是自身发展的路径，更为商业地产行业提供了 “从规模扩张到价值提升” 的可复制经验，核心启示可归纳为 4 大模式。 1.“战略工程 + 阶段落地” 的标杆打造模式 行业痛点：多数商业项目要么 “只谈战略不落地”（如盲目追求 “国际标杆” 却无具体措施），要么 “只做执行无顶层设计”（如频繁调整业态却无核心定位），导致运营碎片化。 万象城经验：通过 “5 大战略工程” 明确顶层目标（如世界级商圈、公园商业），再以 “3 阶段落地” 拆解任务（短期夯实基础、中期价值提升、长期生态成型），每个阶段设置 “量化指标 + 资源保障 + 风险应对”，形成 “战略 - 执行 - 反馈” 闭环。 行业应用：中小商业项目可借鉴 “小战略 + 短周期” 模式，如某三线城市商场可先聚焦 “本土首店引进”（战略工程），分 3 个月（阶段 1：调研品牌、阶段 2：签约 5 家、阶段 3：开业运营）落地，避免资源浪费。 案例佐证：重庆光环购物公园通过 “生态商业战略 + 6 个月落地周期”，开业首年客流超 2000 万人次，坪效达 5 万元 /㎡/ 年，验证了该模式的有效性。 2.“首店首发 + 数智化” 的消费升级模式 行业痛点：传统商业依赖 “租金收入 + 基础零售”，面临 “同质化严重、年轻客群流失” 问题，如某二线城市商场年轻客群占比从 45% 降至 25%，销售额年降 10%。 万象城经验：以 “首店首发” 吸引流量（如 3 年引进 80 家首店，首发生态带动销售增长 20%），以 “数智化” 提升转化（如元宇宙体验带动年轻客群消费增长 35%、AI 推荐提升复购率），形成 “流量 - 体验 - 转化” 的消费升级链路。 行业应用：区域型商场可先从 “本土首店” 切入（如引进本地网红餐饮、文创品牌），再逐步上线 “数字化工具”（如智能导购、线上会员社群），成本可控且效果显著。 数据支撑：赢商网数据显示，2024 年首店带动商业项目客流平均增长 30%，数字化运营项目的会员复购率较传统项目高 25%，印证了该模式的行业价值。 3.“绿色生态 + 城市协同” 的可持续发展模式 行业痛点：多数商业项目忽视 “绿色运营” 与 “城市协同”，导致 “社会价值缺失、辐射范围有限”，如某商场因能耗高被投诉，跨区域客群占比不足 5%。 万象城经验：通过 “公园商业” 提升社会价值（如碳减排 200 吨、获 LEED 认证），通过 “成渝双城联动” 扩大辐射范围（跨区域客群超 100 万人次），实现 “商业价值 + 社会价值” 双提升。 行业应用：城市级商场可对接政府 “绿色建筑”“双城经济” 政策（如申请补贴、联合营销），如西安某商场联合郑州商场推出 “西郑消费券”，跨区域客群占比提升至 12%，销售额增长 15%。 政策契合：国家 “双碳” 政策与 “成渝双城经济圈” 规划为该模式提供政策支撑，商业项目可借政策红利降低运营成本（如绿色改造补贴）、扩大影响力。 （四）“经验标准化 + 资源共享” 的行业输出模式 行业痛点：头部商业项目的成功经验多为 “碎片化分享”，缺乏 “标准化体系”，中小项目难以复制，如某商场借鉴 “网红打卡场景” 却因无运营标准导致效果不佳。 万象城经验：成都万象城通过 “经验提炼 - 标准固化 - 资源共享”，构建可输出的商业运营体系，具体包括： 运营经验标准化： 提炼 32 个核心运营模块（如 “首店引进流程”“绿色空间运营标准”“数智化系统搭建指南”），每个模块包含 “目标设定 - 执行步骤 - 数据指标 - 风险应对”，形成《成都万象城运营标准化手册》。例如 “首店引进流程” 模块，明确从 “品牌筛选（参考首店数据库）- 谈判签约（扶持政策匹配）- 开业运营（首月营销计划）” 的 12 个步骤，配套 “首店落地周期表”（8 个月关键节点），确保流程可复制。 建立 “运营知识管理平台”，将成功案例（如 “屋顶公园客流提升 30% 的场景运营方案”“元宇宙虚拟商铺销售转化策略”）上传至平台，配套 “数据模板”（如客流统计表格、营销 ROI 测算表），方便合作项目直接复用。 资源共享机制搭建： 品牌资源共享：向合作项目开放 “全球品牌库”（含 3000 + 首店品牌、国际奢侈品牌联系方式），提供 “品牌对接服务”（如协助合作项目与 Coach、奈尔宝等核心品牌洽谈），降低合作项目招商成本 40%； 数字化资源共享：输出 “智慧运营系统”（如简化版客流分析系统、会员管理系统），合作项目可按 “年费模式”（50 万元 / 年）使用，避免重复开发成本（单独开发需 300-500 万元）； 人才资源共享：组建 “运营专家团队”（含 10 名行业资深专家），为合作项目提供 “驻场指导”（每月 1 次，每次 3 天），解决实际运营问题（如低效商铺整改、会员复购率提升）。 落地案例：成都万象城与绵阳某商业项目合作，输出 “首店引进 + 数智化运营” 标准化模块： 按 “首店引进流程” 模块，协助绵阳项目 6 个月内引进 15 家区域首店（如 MEDM 绵阳首店、怂重庆火锅厂绵阳首店），首店带动项目客流增长 25%； 输出简化版 “客流分析系统”，帮助绵阳项目识别 “楼层冷区”（原 L2 层女装区客流不足），按系统建议调整动线后，该区域坪效提升 18%； 最终绵阳项目开业首年租金收入增长 30%，验证了标准化经验的可复制性。 行业应用：中小商业项目可通过 “加入运营联盟”“购买标准化服务” 两种方式获取头部项目经验。例如某四线城市商场可加入 “华润万象生活运营联盟”，支付年费 100 万元，获取 “标准化手册 + 品牌资源对接 + 专家指导”，避免 “试错成本”（传统自主探索需 2-3 年，成本超 500 万元）。 （三）整体总结：成都万象城的标杆价值与行业未来方向 成都万象城的整合升级方案，本质是 “以客群需求为核心，以战略工程为牵引，以阶段落地为保障” 的商业运营革新，其核心价值体现在三方面： 定位升级：从 “商业体” 到 “城市生态节点”，通过 “公园商业 + 文旅商融合”，实现 “商业价值 + 社会价值” 双提升，为城市商业与公共服务融合提供范本； 运营革新：从 “经验驱动” 到 “数智化 + 标准化”，通过 AI、元宇宙等技术提升效率，通过标准化体系降低运营风险，为商业地产 “精细化运营” 树立标杆； 行业赋能：从 “单项目成功” 到 “生态化输出”，通过资源共享与经验复制，带动区域商业整体升级，契合 “成渝双城经济圈” 等国家战略需求。 未来 5-10 年，商业地产行业将进入 “价值竞争” 时代，成都万象城的经验表明： 差异化是核心：需避免 “同质化业态堆砌”，通过 “首店首发 + 主题场景” 形成独特竞争力； 技术是关键：数智化不仅是工具，更是 “精准触达客群、优化运营决策” 的核心能力，需分阶段落地（从基础数字化到数字孪生）； 协同是趋势：商业项目需融入城市发展（如绿色低碳、区域协同），通过 “商业 +” 跨界融合拓展收入来源，实现可持续发展。 对于行业参与者而言，可从 “小切口切入”：中小项目先聚焦 “本土首店引进 + 基础数字化”，城市级项目可探索 “公园商业 + 跨区域联动”，头部运营商则需构建 “标准化 + 资源共享” 体系，最终推动商业地产从 “规模扩张” 向 “价值提升” 的高质量转型。 附录一：成都万象城项目核心数据汇总 一、销售额数据 2023 年 销售额：67.0 亿元。增长核心源于 “业态升级 + 首店集群” 双驱动，依托 A 馆高端零售与 B 馆场景创新的协同效应，运动户外、高端餐饮等核心业态销售额占比达 58%。其中，首店经济贡献显著，全年引入的 15 家区域首店单店年均销售额超 1200 万元，拉动整体零售消费增长 14%；餐饮业态中，米其林及黑珍珠餐厅销售额占比达 32%，同比提升 9%。 2024 年 销售额：76.05 亿元，同比增长 13.5%。增长驱动力来自运动业态扩容与品牌焕新：B 馆低区完成 “精品女装→运动户外” 调改，引入 Kolon Sports、Wilson、Houdini 等 12 家运动品牌，该区域销售额同比增长 42%；全年调改品牌 68 个、调改面积超 6000㎡，引入香港新斗记、上海裕莲茶楼等餐饮首店，带动餐饮业态整体销售额增长 18%。奢侈品零售、运动户外业态表现突出，销售额分别增长 16% 和 38%；主力店 Ole' 精品超市、万象影城关联消费（如高端礼品采购、观影配套消费）增长 22%。 2025 年上半年 销售额：43.3 亿元，同比增长 12%。关键增长节点集中在节假日与赛事周期：春节期间联动成华区文旅推出 “万象新春消费季”，假期销售额提升 38%，外地游客消费占比达 32%；五一期间借势成都体育赛事热度，运动品牌单日销售额峰值突破 800 万元。户外露营装备专区、运动科技体验店销售额增长显著，分别提升 52% 和 45%，反映客群对 “专业运动 + 场景体验” 消费的偏好。 二、客流量数据 2023 年 客流量：4000 万人次（日均 11.0 万人次），停车场使用率 92%。客群以 25-45 岁中高收入群体为主（占比 78%），周末及节假日客流占比达 55%，“周年庆”“运动品牌首发” 等活动单场平均引流 8 万人次。A/B 馆动线优化后联动效应明显，带动商场日均客流增长 18%；地铁 4 号线、8 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 45%。 2024 年 客流量：4560 万人次（日均 12.5 万人次），同比增长 14.0%。运动业态引流成效突出：全年举办运动品牌发布会、户外体验营等活动超 120 场，其中 Salomon 越野跑体验、Lululemon 瑜伽节等重点活动单场客流超 5 万人次，运动客群向商业区域转化率达 62%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 18%，多为高端会员及运动爱好者，平均停留时长 4.0 小时，较普通客群高 1.8 小时；屋顶运动公园改造后，带动周末客流增长 28%。 2025 年上半年 客流量：2556 万人次，同比增长 10%。赛事经济客流爆发明显：春节 “运动年货节” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 35%，外地游客占比达 36%；成都世运会期间，运动主题展区日均客流超 2.2 万人次，平日日均客流稳定在 14.0 万人次，周末峰值达 18 万人次。运动户外、高端零售区域客流密度最高，占商场总客流的 65%。 三、租金收入数据 2023 年 平均租金：280-650 元 /㎡/ 月，租用率 96%。租金定价差异化显著：首层奢侈品零售区租金最高（580-650 元 /㎡/ 月），运动户外业态根据品牌能级提供梯度定价（350-480 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 280-420 元 /㎡/ 月。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥100 万元抽成 8%），热门运动品牌、高端餐饮租金收入增长 22%，带动核心区域整体租金提升 15%。 2024 年 租金收入：同比增长 18%，坪效达 3.2 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 9% 低坪效品牌（如传统快时尚、低效家居品牌），引入 16 个高潜力首店品牌、运动体验品牌，核心零售区坪效提升 25%。对租期≥3 年的国际品牌提供 10% 租金优惠，续约率达 88%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如智能巡场、能耗动态监控），降低运营成本 15%。 2025 年规划 目标租金增长 20%，核心策略包括： 业态优化：提升运动户外、高端体验业态占比至 60%，重点打造 “国际运动品牌专区”“户外生活方式街区”，实现租金溢价 18%-25%； 品牌升级：引入小众高端运动品牌（如法国 SIDAS、日本 Goldwin），计划将国际品牌租金占比提升至 55%，提供最高 50 万元 / 店的装修补贴吸引优质首店； 增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准客群画像与营销方案，收取 10%-15% 的营销服务费，补充租金收入。 四、品牌调整数据 2023 年 引入 32 个新品牌（含 15 家区域首店），涵盖高端零售（如 Loro Piana 西南首店）、运动户外（如 The North Face 高端线）、特色餐饮（如大德会席成都首店）。淘汰 12 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货、大众服饰店），优化 15% 营业面积，调整后运动零售区销售额增长 40%。重点打造 “国际运动体验区”，集聚 28 + 专业运动品牌，年客流量 800 万人次，销售额达 18 亿元。 2024 年 品牌汰换率 10%，聚焦 “运动深化 + 体验升级”：新增 “运动科技互动专区”（含 AR 装备测试、智能健身课程），会员复购率达 72%；升级 “夜间运动消费区”，引入 24 小时健身工坊、运动主题酒吧，晚间（19:00 后）运动关联消费占比达 35%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 26%；区域首店数量增至 27 家，首店品牌年销售额占比提升至 22%。 2025 年计划 核心方向 “专业运动 + 品质体验”： 业态新增：打造 “城市户外营地”，引入攀岩墙、室内骑行赛道等，目标坪效 3.8 万元 /㎡； 会员赋能：升级 “万象运动会员体系”，推出 “赛事专属权益包”（含 VIP 观赛、明星见面会），计划带动会员消费额年增 30%； 品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入可持续运动品牌、国潮设计师运动线，打造 “绿色运动消费专区”，契合客群健康消费升级趋势。 五、战略调整与行业地位 资本投入 2024 年：投入 2.3 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（智慧客流分析平台 650 万元、AI 招商匹配系统 500 万元）、运动业态优化（B 馆运动区改造、屋顶公园升级）、交通接驳提升（地铁口智能导视、无感支付停车场），提升运营效率与顾客体验。 2025 年预留 2.0 亿元：用于国际运动品牌引进（瞄准轻奢运动、专业户外品类）、年度主题活动打造（如 “成都国际运动消费节”）、跨区域营销推广（联动成渝体育机构、运动社群），进一步扩大 “运动商业融合标杆” 影响力。 数字化进展 会员规模超 120 万（年增 35%），私域流量交易规模超 9 亿元，通过数字化精准推送（如运动新品预告、赛事活动提醒），会员复购率提升 30%。搭建 “线上运动生活平台”，实现运动装备与体验课程联动销售，线上带动线下销售额年增长 52%；推出智能导购小程序（含品牌定位、排队查询），顾客满意度提升至 94%。 行业坐标 销售表现：2024 年销售额增速 13.5%，高于成都核心商圈商业综合体均值（12%），在双桥商圈及成都高端商业项目中销售额、客流增速均位居首位。 定位优势：以 “高端商业 + 运动体验” 为核心定位，融合 “国际零售 + 专业运动 + 品质餐饮”，形成差异化竞争力，是成都高端消费、运动社交的首选地，获评 “年度中国商业地产标杆项目”“成都运动消费示范基地”。 核心挑战：春熙路、交子公园等商圈高端项目竞争加剧，需持续强化国际品牌与运动业态优势；运动消费需求迭代快，需加快智能体验场景落地速度，提升个性化服务能力（如定制运动装备、专属训练计划），巩固高端商业主场地位。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-10-6 23
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