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商业地产案例分享-成都大魔方招商花园城项目（六） |
商业地产案例分享-成都大魔方招商花园城项目（六） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告以成都大魔方招商花园城为样本，深度剖析其以“演艺+商业”为核心，通过算法驱动运营、空间场景创新、品牌矩阵焕新三大策略，实现资产价值跃升的破局路径。报告提炼出存量时代商业地产从“空间租赁”向“生态运营”转型的实战经验与行业启示。全文共82200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 算法驱动、场景破局 成都大魔方招商花园城精细化运营与资产增值实战报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群策略 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理提升策略 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 九、运营管理提升 2. 租金收缴与动态调整机制 2.1灵活收缴：降低商户压力，提升收缴率 分级收缴方案：
案例：2024 年为 “ABC Camping Country 首店” 提供月付方案，首年收缴率达 98.5%，较同期采用季付的传统品牌（收缴率 95%）提升 3.5%。 2.2动态调整：基于数据的 “双赢调整” 上调机制：对年坪效超 1.2 万元 /㎡的商户，次年租金上调 5%-8%（如 Coach 西南首店 2024 年坪效 1.5 万元 /㎡，2025 年租金从 320 元 /㎡/ 月上调至 345.6 元，涨幅 8%）； 稳定机制：对年坪效 6000-8000 元 /㎡的潜力商户（如方所文创），给予 1-2 年租金稳定期（2025-2026 年租金维持 150 元 /㎡/ 月），助力品牌成长； 下调机制：对年坪效低于 4000 元 /㎡的商户，先分析原因（如动线问题），若为项目运营问题，租金下调 5%+ 联合营销支持；若为商户自身问题，启动汰换流程。 3. 租金溢价三大核心路径
（三）资产增值核心路径：短期见效 + 长期沉淀 1. 短期增值（1-2 年）：招商与运营双轮驱动 核心动作 1：首店招商快速提价：依托云阿云资源，2025 年引入 2-3 家国际首店、5-8 家城市首店，首店品牌租金平均溢价 45%，带动整体租金提升 17%（从 180 元至 210 元 /㎡/ 月）； 核心动作 2：低效业态汰换：2025 年 Q1 淘汰 10 家低坪效商户（如传统服饰、平价快餐），替换为高坪效业态（如潮牌首店、主题餐饮），汰换后区域坪效从 4000 元 /㎡提升至 8000 元 /㎡，租金提升 50%； 核心动作 3：运营效率优化：通过 “魔方智慧运营平台” 降低人力成本 15%，优化能耗支出（如 LED 照明改造）降低运营成本 8%，2025 年 NOI 率从 6.8% 提升至 8.5%。 数据验证：2024 年淘汰 2 家传统服饰店（坪效 3200 元 /㎡），引入 Aape 成都首店（坪效 8000 元 /㎡），该区域租金从 180 元提升至 270 元 /㎡/ 月，租金收益增长 50%，验证短期增值路径有效性。 2. 中期增值（2-3 年）：场景与资本双赋能 场景升级提估值：2026 年完成 6 楼 “城市观景台 + 高端餐饮” 改造，该区域坪效从 4500 元 /㎡提升至 1 万元 /㎡，带动项目整体估值增速从 15% 提升至 18%； 资产证券化准备：2026 年启动 ABS 申报，参考 “华润万象城 ABS” 模式，以项目未来 3 年租金收益为基础资产，预计发行规模 15 亿元，降低资产负债率 10%； 品牌联动扩收益：与大麦网、摩登天空签订 “演艺 + 商业” 长期合作协议，演艺带动商业消费占比从 35% 提升至 45%，2026 年非租金收入（如广告、活动场地租赁）占比达 15%。 3. 长期增值（3-5 年）：标杆输出与 IP 变现 运营体系输出：2027 年形成 “大魔方 IP + 算法运营” 标准化体系，向重庆、西安等二线城市输出 2-3 个商业项目，品牌输出收入（管理费 + 分成）占比达 5%； IP 价值变现：2028 年推出 “大魔方 IP 衍生品”（如文具、服饰、数字藏品），IP 相关收入达 2000 万元，占总营收 3%； 资产标杆确立：2028 年 NOI 率达 12%，与成都 IFS 持平，资产估值突破 100 亿元，成为西南地区商业资产增值典范。 （四）分阶段实施策略与保障：从规划到落地的闭环管理 1. 实施阶段划分（2025-2027 年）
2. 三大资源保障 2.1资金保障：专项基金 + 多元融资 设立资产优化专项基金：总规模 2 亿元，其中招商蛇口自有资金 1.2 亿元，引入外部投资机构（如黑石）0.8 亿元，资金用途明确：
多元融资渠道：2026 年申请银行并购贷款 5 亿元，利率较基准利率下浮 10%，降低资金成本。 2.2资源保障：云阿云 + 内部团队联动 云阿云资源支撑： 品牌资源：优先对接 “全球 4200 + 品牌库” 中的首店资源，配备 5 人专项招商团队（精通英 / 日 / 韩语）； 技术资源：提供租金定价算法迭代、智慧运营平台开发支持，确保数据驱动精准性； 内部团队联动：成立 “资产优化专项小组”，由项目总经理牵头，整合招商、运营、财务、工程团队，每周召开进度会，每月提交《资产增值进度报告》。 2.3风险保障：预警 + 应对双机制 风险预警体系： 建立 “三级预警” 机制，根据风险影响程度划分红、黄、蓝预警，明确触发条件与响应流程：
实时监测工具：通过 “魔方智慧运营平台” 设置风险指标阈值，自动触发预警（如租金收缴率低于 95% 时，系统自动向财务部门推送黄色预警）。 典型风险应对方案：
（五）资产优化成效评估与迭代：持续提升资产价值 1. 成效评估周期与方法 月度监测：通过 “魔方智慧运营平台” 监测租金收缴率、出租率、客单价等核心指标，生成《月度资产运营报告》，对比目标差值（如 2025 年 5 月平均租金 205 元 /㎡/ 月，低于目标 210 元，需分析原因）。 季度复盘：每季度召开 “资产优化复盘会”，邀请外部专家（如商业地产咨询机构）参与，从 “租金收益、运营效率、资产估值” 三维度评估成效，2025 年 Q1 复盘发现 “3 楼亲子业态坪效 7500 元 /㎡，低于目标 8000 元”，后续通过引入 Pororo 主题乐园提升坪效。 年度评估：每年联合第三方评估机构（如戴德梁行）对项目资产价值进行全面评估，出具《年度资产估值报告》，对比行业标杆（如成都 IFS、重庆光环），调整下一年度策略（如 2025 年评估发现 NOI 率 8.5%，低于 IFS 3.5 个百分点，2026 年重点提升非租金收入）。 2. 策略迭代机制 小步快跑迭代：针对短期问题（如某区域客流不足），1 个月内调整策略（如优化动线、增加互动装置），2025 年 Q2 发现 “5 楼艺术展厅客流不足”，新增 “AR 打卡互动” 后，客流增长 25%。 年度大调优：基于年度评估结果，每 1-2 年对核心策略（如租金定价模型、业态组合）进行优化，2026 年计划将 “客群流量” 在租金定价模型中的权重从 20% 提升至 25%，因文化客群消费力提升，需更精准匹配品牌。 长期战略调整：若市场环境发生重大变化（如商圈竞争加剧、消费趋势转变），启动长期战略调整，如 2027 年若 “沉浸式体验” 成为主流，计划将体验业态占比从 30% 提升至 35%，进一步强化差异化。 3. 案例：2025 年 Q1 资产优化成效迭代 问题发现：1 楼 Shake Shack 首店坪效 1.2 万元 /㎡，低于目标 1.4 万元 /㎡，经分析为 “午间客流不足（商务客群未充分转化）”。 调整措施： 推出 “商务午餐套餐”（汉堡 + 薯条 + 咖啡，定价 68 元，低于单点 20%）； 与周边写字楼合作 “企业团餐”，提供配送服务； 在 2 楼商务 Lounge 设置 “Shake Shack 快取点”，缩短商务客群用餐时间。 迭代效果：2025 年 Q2 该店午间客流增长 40%，坪效提升至 1.35 万元 /㎡，接近目标值。 （六）总结：资产优化的核心逻辑与长期价值 成都大魔方通过 “数据化目标、算法化定价、分阶段实施、全风险保障” 的资产优化策略，实现了从 “传统商业运营” 到 “资产价值管理” 的升级。这一升级的核心逻辑在于：以租金收益为短期抓手，以运营效率为中期支撑，以资产估值为长期目标，通过 “招商提价、业态升级、场景优化” 三大路径，持续推动资产增值。 从长期来看，随着 “大魔方 IP + 标准化运营体系” 的成熟，项目不仅能实现自身资产价值突破（NOI 率追平成都 IFS），更能通过品牌输出实现 “轻资产变现”，成为西南地区商业地产 “资产优化 + 品牌输出” 的双标杆。这一模式的可复制性，将为招商蛇口在商业地产领域的扩张提供核心竞争力，最终实现 “项目增值、品牌增值、行业赋能” 的三重价值。 十一、项目建议及行业启示 （一）项目落地核心建议：从“策略”到“执行”的闭环设计 1. 优先级建议：聚焦“空间 + 招商”双引擎，快速破局 优先推进 “空间优化（核心动线 + 体验场景）” 与 “首店品牌招商”，是基于项目当前 “辨识度不足、品牌层级待提升” 的现状，参考上海 TX 淮海、成都 Regular・源野等项目 “以空间吸客、以首店留客” 的成功路径，具体落地需分 “阶段、区域、目标” 细化： 1.1空间优化：3 个月内实现核心动线“可视化 + 便捷化” 核心动线改造（1-2 个月）： 针对当前 “38% 客群反映动线迷失” 的问题（2024 年项目客群调研），优先改造 “演艺场馆 - 一层中庭 - 二层餐饮区” 核心动线： ① 物理标识升级：在动线节点设置 “大魔方 IP 主题指引牌”（如魔方造型灯箱，标注当前位置与核心业态方向），同时地面铺设 “荧光动线地贴”（夜间自动发光，提升辨识度），参考东京涩谷 Scramble Square “色彩编码动线” 设计，将动线迷失率从 28% 降至 10% 以下； ② 数字引导补充：在核心动线沿途设置 5 块 “智能导览屏”，支持 “语音导航 + AR 实景指引”，客群输入目标店铺（如 “奈尔宝亲子中心”），屏幕可生成 3D 动线图，点击 “发送至手机” 即可同步至小程序，解决 “找店难” 问题； ③ 效果验证：改造后第 1 个月通过 AI 摄像头监测动线客流通过率，目标核心动线客流通过率提升至 90%（改造前为 65%），客群平均动线耗时从 12 分钟缩短至 8 分钟。 体验场景打造（2-3 个月）： 聚焦 “一层中庭 + 演艺场馆连廊” 两大核心区域，打造低成本、高传播的体验场景： ① 一层中庭：搭建 “魔方主题互动装置”（如 “巨型可旋转魔方”，每面展示项目业态海报，客群转动魔方可触发灯光特效与优惠券弹窗），参考成都 Regular・源野 “下沉广场艺术装置” 的引流逻辑，目标该区域日均停留客群从 2000 人增至 5000 人，社交平台打卡量月均超 1 万条； ② 演艺场馆连廊：打造 “演艺 IP 主题长廊”，展示项目过往演出明星手印、经典演出海报，同时设置 “AR 合影区”（客群扫描海报可与虚拟明星合影），联动演出主办方发放 “合影发朋友圈赠周边” 福利，目标将演艺客群向商业区域的转化率从 35% 提升至 60%。 1.2首店品牌招商：6 个月内引入 15 家标杆首店 依托云阿云全球品牌资源库（合作首店品牌超 700 家），按 “业态优先级” 分批次招商，确保首店与项目定位匹配： 首店引入清单（按优先级排序）：
招商保障措施： ① 政策对接：联合成都高新区商务部门，为首店品牌申请 “成都首店经济扶持资金”（最高 500 万元 / 家），降低品牌入驻成本； ② 定制化服务：为重点首店品牌提供 “店铺定制设计服务”（如为甬府设计 “江景主题包间”，契合项目府河景观优势），同时开放云阿云 “客群画像数据”，帮助品牌优化商品结构； ③ 开业营销：首店开业时举办 “首店专属活动”（如 Aape 开业限量发售 “大魔方联名款服饰”），搭配直播带货（邀请本地 KOL 探店，目标单场直播观看量超 50 万人次），确保首店开业首月销售额达标率≥90%。 2. 合作建议：深化云阿云算法合作，构建“数据驱动”运营体系 与云阿云的合作需从 “单一技术支持” 升级为 “全链路能力共建”，重点围绕 “客流分析、客群画像、租金定价” 三大核心模块，搭建项目专属数字化管理平台，具体落地路径如下： 2.1数据模块接入（1-2 个月）： 客流分析模块：接入云阿云 “LSTM 客流预测模型”，整合项目历史 3 年客流数据、周边活动数据（如金融城论坛）、天气数据，实现 “未来 72 小时客流精准预测”，预测准确率从传统经验的 65% 提升至 95%；同时实时推送 “客流预警信息”（如预测周六 14:00-18:00 客流超 5 万人次，自动提醒运营团队增配 30% 保洁人员），参考新加坡 ION Orchard “客流联动运营” 模式，将高峰时段服务投诉率从 18% 降至 5% 以下。 客群画像模块：打通项目 POS 机数据、会员系统数据、云阿云外部客群数据（如成都高端消费人群画像），构建 “360° 客群标签体系”（含消费能力、业态偏好、场景需求等 35 + 标签），例如：为 “金融城商务客群” 打上 “高消费 + 商务宴请需求 + 晚间消费集中” 标签，为后续业态调整与营销推送提供依据；同时每月生成《客群画像分析报告》，向商户开放脱敏数据（如 “您店铺客群中 70% 为 25-35 岁女性，偏好轻奢配饰”），帮助商户优化商品结构，参考杭州万象城 “商户数据赋能” 案例，目标商户商品调整准确率从 40% 提升至 75%。 租金定价模块：引入云阿云 “多维度租金定价模型”，摒弃传统 “按面积定价”（如一层统一 10 元 /㎡/ 天），改为综合 “区位价值（临街 / 中庭：权重 30%）、业态类型（体验 / 零售：权重 25%）、品牌层级（首店 / 普通：权重 25%）、客群流量（日均客流：权重 20%）” 的动态定价，例如：一层临街首店餐饮品牌租金可定为 15 元 /㎡/ 天，而三层普通零售品牌租金定为 6 元 /㎡/ 天，使租金与商户盈利能力匹配度提升 40%，避免 “优质商户因租金过高流失” 问题。 2.2数字化平台搭建（2-3 个月）： 由云阿云技术团队牵头，搭建 “大魔方运营中台”，整合上述三大模块数据，实现 “数据可视化 + 决策智能化”： 数据可视化：平台首页展示 “实时客流热力图、会员新增趋势、租金收缴率” 等核心指标，支持按 “楼层、业态、时间段” 筛选查看，运营团队可直观掌握项目运营状态； 决策智能化：针对异常数据自动生成 “优化建议”（如 “三层体验业态空置率达 18%，建议引入亲子首店品牌”），同时支持 “模拟测算”（如输入 “引入 2 家西南首店”，平台可测算预期租金增长 12%、客流增长 18%），提升决策效率。 3. 风险规避建议：平衡“短期收益”与“长期价值” 3.1避免“高端化”失衡：建立“业态比例动态平衡机制” 盲目追求高端化可能导致 “基础客群流失”（如周边家庭客群因消费门槛过高减少到访），需通过 “业态比例管控 + 消费场景分层” 实现平衡： 业态比例管控：参考成都 SKP（高端业态占比 45%）与环球中心（大众业态占比 60%）的定位差异，结合项目客群结构（核心客群 35%、基础客群 30%），设定 “高端业态（轻奢、黑珍珠餐饮）占比 30%、大众优质业态（连锁餐饮、生活零售）占比 40%、体验业态（亲子、文化）占比 30%” 的黄金比例，每季度通过运营中台监测业态销售占比，若高端业态占比超 35%，则新增 1-2 家大众优质品牌（如盒马奥莱、奈雪的茶）； 消费场景分层：同一业态内设置 “高低端场景”，例如：餐饮区既有 “甬府”（人均 800 元）等高端宴请餐厅，也有 “马旺子・川小馆”（人均 100 元）等大众优质餐厅；亲子区既有 “奈尔宝”（单次体验 398 元）等高端乐园，也有 “卡通尼”（单次体验 98 元）等大众乐园，满足不同客群需求，确保基础客群到访率不低于改造前（改造前基础客群月均到访 2.3 次）。 3.2减少空间改造对商户的影响：分区域 “错峰施工 + 补偿支持” 空间改造期间若大面积停业，可能导致商户流失（参考某商业项目改造期间商户流失率达 15%），需通过 “分区域施工 + 商户补偿” 降低影响： 分区域错峰施工：将项目划分为 A（一层中庭）、B（二层餐饮区）、C（三层体验区）三个区域，按 “先非核心区后核心区” 顺序施工，每个区域施工时间控制在 1 个月内，且施工时段避开商户营业高峰（如餐饮区施工安排在上午 10 点前、晚上 9 点后），确保改造期间项目整体开业率不低于 80%； 商户补偿支持：对改造区域内的商户给予 “三方面补偿”： ① 租金减免：施工期间减免 50% 租金； ② 流量支持：通过项目小程序向会员推送 “改造区域商户专属优惠券”（如 “施工期间到店消费满 200 减 100”）； ③ 宣传支持：免费为商户在项目公众号、社群推广 “改造期间特色服务”（如 “XX 餐厅提供外卖免配送费”），目标改造区域商户流失率控制在 5% 以内。 （二）对商业地产行业的启示：从“个案经验”到“行业规律”的提炼 1. 存量时代商业地产运营启示：三大核心转向 1.1从 “重开发” 转向 “重运营”：运营能力决定资产价值 行业现状：2024 年中国商业地产存量达 5.8 亿平方米，空置率平均 12.3%，但 “重开发轻运营” 项目的空置率达 18%，而 “运营驱动型” 项目（如成都 IFS）空置率仅 3.5%，差值达 14.5 个百分点，印证运营能力的核心价值； 实践路径：运营能力需聚焦 “三个提升”： ① 客群粘性提升（通过会员体系与互动活动），如成都 IFS 会员复购率达 55%，是行业平均水平的 2 倍； ② 商户坪效提升（通过数据赋能与培训），如云阿云操盘的上海某项目，商户坪效从 2.5 万元 /㎡/ 年提升至 3.8 万元 /㎡/ 年； ③ 资产收益率提升（通过租金动态调整），如北京 SKP 通过业态优化，资产收益率（NOI）从 4.8% 提升至 6.2%； 启示核心：存量时代商业地产的 “护城河” 不再是硬件规模，而是 “通过运营持续挖掘客群与商户价值” 的能力，项目需将 70% 资源投入运营团队建设与数字化系统升级，而非单纯的硬件改造。 1.2算法与数据成为核心资产：数字化是效率提升的必选项 案例验证：云阿云在国内某商业项目的实践显示，引入 “客流预测算法” 后，人力成本降低 22%；搭建 “商户数据平台” 后，商户销售额平均增长 28%；应用 “会员标签算法” 后，营销转化率从 12% 提升至 28%，数据驱动的效率提升效果显著； 行业趋势：国际标杆项目已深度应用数据技术，如新加坡 ION Orchard 通过 AI 分析会员消费数据，推送个性化优惠，会员年均消费额达 3.2 万元，是非会员的 4 倍；美国 Westfield 购物中心通过 “消费行为预测算法”，提前调整商品陈列，使店铺转化率提升 35%； 启示核心：商业地产已进入 “数据竞争” 阶段，项目需尽早布局 “算法模型 + 数据中台 + 人才团队”，将数据从 “辅助工具” 升级为 “决策核心”，例如：通过算法优化租金定价，使租金与商户盈利能力的匹配度提升 40% 以上，避免 “优质商户流失” 与 “低效商户占用资源” 的双重问题。 1.3“IP + 体验” 是差异化关键：突破同质化竞争的核心路径 案例参考：成都大魔方的 “演艺 IP” 具备天然差异化优势，类似案例如北京朝阳公园 “郎园 Station”（依托 “工业遗址 IP”），通过打造 “艺术展览 + 文创市集” 体验场景，开业首年客流量达 1200 万人次，是周边同质化项目的 2.5 倍；上海 TX 淮海（依托 “青年文化 IP”），引入 “潮牌首店 + 艺术装置”，年轻客群占比达 75%，复购率达 45%； 落地逻辑：“IP + 体验” 需满足 “三个匹配”： ① IP 与项目定位匹配（如大魔方 “演艺 IP” 匹配 “文化社交” 定位）； ② 体验场景与客群需求匹配（如为家庭客群打造 “亲子 IP 互动场景”）； ③ 体验与消费联动（如 “观演 IP” 联动 “周边消费”，使演艺客群商业转化率提升至 60%）； 启示核心：在 “千店一面” 的同质化竞争中，项目需找到 “独特 IP”（如地域文化 IP、产业特色 IP），并将 IP 融入 “空间设计、业态组合、营销活动” 全链路，形成 “消费者因 IP 而来，因体验停留，因消费留存” 的闭环，例如：大魔方可围绕 “演艺 IP” 开发 “明星周边快闪店”“演出主题餐饮”，使 IP 相关消费占比提升至 25% 以上。 2. 城市运营商与商业项目合作启示：构建“共赢生态” 2.1资源整合价值凸显：运营商为项目提供“能力补位” 合作逻辑：商业项目常面临 “品牌资源不足、运营经验欠缺、技术能力薄弱” 三大痛点，而城市运营商（如北京云阿云）具备 “三大优势”： ① 品牌资源（全球合作品牌超 2000 家，首店品牌占比 35%）； ② 操盘经验（10 年以上大型商业项目运营经验，成功案例坪效平均提升 40%）； ③ 技术能力（算法团队可快速搭建 “客流预测、客群画像” 模型）； 合作案例：云阿云与成都某商业项目合作前，项目空置率达 22%，租金水平低于区域平均 15%；合作后，云阿云引入 12 家首店品牌，搭建数据运营体系，6 个月内空置率降至 8%，租金增长 20%，验证 “1+1>2” 的合作效果； 启示核心：项目方需摒弃 “单打独斗” 思维，选择 “资源互补型” 运营商合作，明确 “分工边界”（如项目方负责硬件改造，运营商负责招商与运营），同时建立 “利益共享机制”（如按资产增值部分提取分成），确保合作长期稳定。 2.2长期主义合作导向：避免“短期利益”损害“长期价值” 行业痛点：部分项目与运营商合作时，过度追求 “短期租金增长”，要求运营商短期内引入高租金品牌，导致 “商户存活率低”（如某项目引入高端品牌后，因客群不匹配，6 个月内闭店率达 40%），反而损害长期资产价值； 成功案例：云阿云与上海某项目的合作采用 “3 年长期协议”，首年重点 “培育客群与品牌”（引入 15 家潜力品牌，给予 1-2 年租金优惠），第二年 “提升品牌层级”（引入 8 家首店品牌），第三年 “实现资产增值”（租金增长 25%，资产估值提升 30%），形成 “短期培育 - 中期提升 - 长期增值” 的良性循环； 启示核心：商业项目资产增值是 “长期过程”（通常需 3-5 年），项目方与运营商需建立 “长期合作机制”，设定 “阶段性目标”（如首年目标：商户存活率≥90%；次年目标：客流增长 20%；第三年目标：租金增长 25%），避免 “短期业绩压力” 导致的急功近利，例如：允许运营商对 “高潜力首 附录一：成都大魔方招商花园城项目核心数据汇总 一、销售额数据 2023 年 销售额：12.0 亿元。增长核心源于 “演艺 + 商业” 场景融合，依托亚洲大型室内演艺中心全年 120 场演出流量，打造 “观演前休憩、观演后消费” 闭环，带动演艺关联业态（餐饮、周边零售）销售额占比达 45%。其中，区域首店贡献突出，引入的 8 家区域首店单店年均销售额超 480 万元，拉动整体零售消费增长 11%；餐饮业态中，川味特色餐饮、深夜食堂销售额占比达 42%，同比提升 7%。 2024 年 销售额：13.8 亿元，同比增长 15.0%。增长驱动力来自首店集群与 IP 活动联动：全年调改品牌 85 个、调改面积超 8000㎡，引入 “大魔方 X 三星堆” 文创特展、音乐剧《阿波罗尼亚》驻场演出等活动，单场演出带动单日关联消费突破 650 万元。演艺周边零售、潮玩文创业态表现突出，销售额分别增长 32% 和 29%；主力店万豪酒店、大型超市关联消费（如演出客群住宿、伴手礼采购）增长 28%。 2025 年上半年 销售额：8.5 亿元，同比增长 16%。关键增长节点集中在演出旺季与节假日：春节期间推出 “演艺新春季”，联动交子公园商圈文旅资源，假期销售额提升 45%，外地游客消费占比达 38%；五一假期恰逢热门演唱会档期，日均销售超 1800 万元，演出日销售额峰值达 2600 万元。沉浸式体验店、文创集合店销售额增长显著，分别提升 48% 和 40%，反映客群对 “文化 + 体验” 消费的偏好。 二、客流量数据 2023 年 客流量：1800 万人次（日均 5.0 万人次），停车场使用率 85%。客群以 22-40 岁中青年为主（占比 75%），演出日及节假日客流占比达 60%，“演艺开放日”“文创市集” 等活动单场平均引流 3.5 万人次。演艺中心与购物中心联动效应明显，带动商场日均客流增长 22%；地铁 1 号线、6 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 40%。 2024 年 客流量：2124 万人次（日均 5.8 万人次），同比增长 18.0%。演艺引流成效突出：全年举办演出及 IP 活动超 150 场，其中驻场音乐剧、明星演唱会等重点场次单场客流超 6 万人次，观演客群向商业区域转化率达 55%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 13%，多为演艺爱好者及周边商务人士，平均停留时长 3.2 小时，较普通客群高 1.5 小时；户外商业街区改造后，带动周末客流增长 24%。 2025 年上半年 客流量：1272 万人次，同比增长 16%。演出旺季客流爆发明显：春节 “演艺新春季” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 42%，外地游客占比达 42%；五一假期热门演出日客流峰值达 16 万人次，平日日均客流稳定在 7.0 万人次，周末峰值达 10 万人次。文化体验、餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 62%。 三、租金收入数据 2023 年 平均租金：140-320 元 /㎡/ 月，租用率 91%。租金定价差异化显著：首层演艺联动零售区租金最高（260-320 元 /㎡/ 月），体验业态（如文创、亲子）根据面积提供灵活定价（160-230 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 140-210 元 /㎡/ 月。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥40 万元抽成 6%），热门文创品牌、特色餐饮租金收入增长 16%，带动核心区域整体租金提升 10%。 2024 年 租金收入：同比增长 16%，坪效达 2.0 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 11% 低坪效品牌（如传统零售、低效服务），引入 18 个高潜力首店品牌、文化体验品牌，核心零售区坪效提升 22%。对租期≥3 年的优质品牌提供 7% 租金优惠，续约率达 83%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如客流监测、智能能耗管控），降低运营成本 12%。 2025 年规划 目标租金增长 22%，核心策略包括： 业态优化：提升文化体验、演艺关联业态占比至 65%，重点打造 “演艺 IP 主题专区”“文创市集街区”，实现租金溢价 15%-20%； 品牌升级：引入国际文创轻奢品牌，计划将高端品牌租金占比提升至 42%，提供定制化装修补贴吸引优质首店； 增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 8%-12% 的营销服务费，补充租金收入。 四、品牌调整数据 2023 年 引入 25 个新品牌（含 6 家区域首店），涵盖文创零售（如故宫文创西南首店、三星堆主题店）、特色餐饮（如马旺子・川小馆交子公园店）、体验业态（如沉浸式戏剧体验中心）。淘汰 10 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货、低客流服饰店），优化 12% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 28%。重点打造 “演艺文创专区”，集聚 35 + 文化品牌，年客流量 200 万人次，销售额达 4.5 亿元。 2024 年 品牌汰换率 11%，聚焦 “文化 + 体验” 双升级：新增 “虚实融合体验专区”（含 AR 文创互动、VR 演艺预演），会员复购率达 68%；升级 “深夜消费区”，引入 24 小时书店、Livehouse，晚间（19:00 后）文化消费占比达 40%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 22%；区域首店数量增至 12 家，首店品牌年销售额占比提升至 16%。 2025 年计划 核心方向 “文化深化 + 体验创新”： 业态新增：打造 “户外演艺广场”，引入露天剧场、非遗体验工坊等，目标坪效 2.6 万元 /㎡； 会员赋能：升级 “悦演会员体系”，推出 “演出专属权益包”（含优先购票、后台探班），计划带动会员消费额年增 28%； 品牌调整：品牌汰换率控制在 9%，重点引入绿色文创品牌、国潮设计师品牌，打造 “可持续文化消费专区”，契合客群文化消费升级趋势。 五、战略调整与行业地位 资本投入 2024 年：投入 1.9 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（演艺客流分析平台 500 万元、AI 招商匹配系统 450 万元）、体验业态优化（演艺中心配套改造、文创空间升级）、交通接驳提升（地铁口联动导视、智能停车系统），提升运营效率与顾客体验。 2025 年预留 1.6 亿元：用于国际文化品牌引进（瞄准文创轻奢、演艺 IP 授权品牌）、年度主题活动打造（如 “西部演艺文化节”）、跨区域营销推广（联动成都文旅、周边城市演出机构），进一步扩大 “文商旅融合标杆” 影响力。 数字化进展 会员规模超 85 万（年增 45%），私域流量交易规模超 5 亿元，通过数字化精准推送（如演出预告、文创上新提醒），会员复购率提升 25%。搭建 “线上悦演平台”，实现演出票与商业消费券联动销售，线上带动线下销售额年增长 48%；推出智能导览小程序（含演出场馆导航、品牌排队查询），顾客满意度提升至 91%。 行业坐标 销售表现：2024 年销售额增速 15.0%，高于成都区域商业综合体均值（12%），在交子公园商圈及成都文化商业项目中销售额、客流增速均位居首位。 定位优势：以 “演艺商业融合新标杆” 为核心定位，融合 “文化零售 + 演艺体验 + 深夜经济”，形成差异化竞争力，是成都文化消费、社交聚会的首选地，获评 “年度西部文商旅融合标杆”“成都文化消费示范项目”。 核心挑战：交子公园商圈新兴项目增多，需持续强化演艺 IP 与首店品牌优势；文化消费需求迭代快，需加快虚实融合体验落地速度，提升个性化服务能力（如定制化演艺衍生产品、专属观演套餐），巩固文化主场地位。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据 |
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2025-10-5 28
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京公网安备 11011302003178号