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商业地产案例分享-成都大魔方招商花园城项目（三） |
商业地产案例分享-成都大魔方招商花园城项目（三） 原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告以成都大魔方招商花园城为样本，深度剖析其以“演艺+商业”为核心，通过算法驱动运营、空间场景创新、品牌矩阵焕新三大策略，实现资产价值跃升的破局路径。报告提炼出存量时代商业地产从“空间租赁”向“生态运营”转型的实战经验与行业启示。全文共82200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长 作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁 作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198 算法驱动、场景破局 成都大魔方招商花园城精细化运营与资产增值实战报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群策略 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理提升策略 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 六、招商创新及政策汇总 （一）招商创新核心逻辑：云阿云赋能下的“增长合伙人” 模式 传统商业招商以 “空间出租” 为核心，大魔方依托 “全球资源 + 算法技术”，构建 “品牌筛选 - 场景定制 - 利益绑定 - 长期赋能” 的全链路体系，与品牌方结成 “增长合伙人”，2025 年目标实现 “新引入品牌首年存活率 85%、商户年均销售额增长 25%”，远超行业平均水平（存活率 65%、销售额增长 12%）。 （二）招商创新策略：四大维度突破，构建差异化竞争力 1. 精准匹配维度：算法驱动 “客群 - 品牌 - 业态” 三维适配 1.1“算法匹配招商”：数据化筛选，告别盲目决策 核心支撑：云阿云 “1200 + 标签用户画像系统”与“品牌属性数据库” 联动，量化三大匹配维度：
落地案例：2024 年高端餐饮招商中，算法模型对比西堤牛排（重合度 82%、互补性 85 分）、鼎泰丰（重合度 75%、互补性 78 分）、王品台塑牛排（重合度 70%、互补性 72 分），最终选择西堤牛排，开业首月坪效 1.2 万元 / 平方米，超预期 50%；若按传统经验选择鼎泰丰，预估坪效仅 9000 元 / 平方米，算法匹配使坪效提升 33%。 2025 年目标：算法匹配引入品牌占比从 40% 提升至 60%，新品牌首年存活率从 65% 提升至 85%，业态互补性评分平均达 85 分。 1.2“垂直领域孵化”：从“招商”到“造商”，打造特色集群 战略逻辑：避开主流品牌同质化竞争，聚焦 “二次元”“新国潮”“科技体验” 等垂直领域，通过 “空间整租 + 资源赋能” 孵化特色业态集群，形成不可复制的客群壁垒。 核心案例：B 馆 “次元方舟” 主题区： 空间规划：整层 5000 平方米，规划 “内容创作 - 零售体验 - 社交互动” 三维业态： 内容端：引入翻翻动漫西南创作中心（2000 平方米），配备创作者工作室、新作发布厅，年产出原创漫画 / 动画 12 部，吸引创作者及粉丝客群。 零售端：集合十二光年（三坑服饰）、猫星系（潮玩）、日漫官方周边店（如《海贼王》《火影忍者》），形成 “二次元零售矩阵”，客单价 200-500 元。 体验端：打造虚拟偶像专属剧场（800 平方米，每周 3 场全息直播）、VR 电竞基地（1200 平方米，承办西部区域赛事），单次体验价 50-100 元。 赋能支持：提供 “前 6 个月租金 5 折 + 营销资源包（官方新媒体推广、会员定向推送）”，联合成都二次元社群（如 B 站成都分会）举办 “次元嘉年华”，预计 2025 年该区域年客流 15 万人次，坪效 6800 元 / 平方米，营收破 1 亿元。 “魔方新星实验室” 计划： 设立 500 万元孵化基金，筛选 10-15 家本土新锐品牌（如独立设计师服饰、小众咖啡），提供 3-6 个月 “快闪孵化位”（仅收 10% 营业额分成，免基础租金），配套导师指导（如运营策略、视觉设计）。 参考上海 TX 淮海 “孵化模式”，2024 年孵化的 “本土国潮品牌 XX”，从快闪店升级为 300 平方米旗舰店，首年坪效达 7500 元 / 平方米，2025 年目标孵化成功 5 家品牌，转化率超 30%。 2. 场景定制维度：依托独特资源，打造 “不可复制” 消费体验 2.1“空间定制招商”：结合建筑与演艺资源，定制专属场景 核心逻辑：针对大魔方 “建筑形态 + 演艺场馆” 双重优势，为品牌提供 “空间改造 + 运营联动” 定制方案，突破传统商业场景局限。 重点定制案例：
2025 年目标：打造 10 个定制化品牌场景，定制品牌营收占比提升至 15%，客群停留时间较普通业态长 30%。 2.2“跨界联名招商”：打破业态边界，创造 “1+1>2” 价值 核心方向：联合文化 IP、艺术机构、科技企业，打造 “商业 + 文化”“商业 + 科技”“商业 + 艺术” 跨界品牌，吸引多元化客群。 跨界案例： 商业 + 文化：与成都博物馆合作 “文创 + 零售” 联名店（300 平方米），售卖蜀锦纹样服饰、三星堆主题潮玩，每月举办 “文物修复体验课”（99 元 / 人），预计首年营收 800 万元，文化客群占比提升至 30%。 商业 + 科技：与 deepseek 合作 “AI 定制零售” 店（200 平方米），消费者通过 AI 扫描生成 “个性化穿搭方案”，现场定制服饰（客单价 500 元），同步上线 “元宇宙试衣间”（线上虚拟试穿，线下提货），预计日均销售额 2 万元，年轻客群占比 80%。 商业 + 艺术：引入 “艺术画廊 + 咖啡” 跨界品牌（150 平方米），展示本土艺术家作品（可售卖），搭配艺术主题咖啡（如 “莫奈睡莲拿铁”，45 元 / 杯），定期举办艺术家沙龙，预计月营收 20 万元，艺术爱好者客群占比 40%。 2025 年目标：打造 8 个跨界联名品牌，跨界品牌客流转化率从 20% 提升至 35%，社交媒体曝光量超 5000 万次。 3. 首店经济维度：依托全球资源，成为城市消费风潮定义者 3.1“全球首店招商”：精准引入，联动政策获取红利 资源支撑：云阿云 “全球 4200 + 品牌资源库”，与 30% 国际品牌（Lululemon、Shake Shack）、40% 国内新锐品牌建立 “首店优先合作关系”，配备 5 人专项首店招商团队（精通英语 / 日语 / 韩语）。 首店引进策略：
首店运营成效：2024 年引入 “乐高探索中心西南首店”，借助成都首店补贴 300 万元，首年接待客流 80 万人次，带动周边零售销售额增长 35%，2025 年目标首店品牌占比从 30% 提升至 40%，首店带动客流增长占比达 25%。 （2）“首店本地化定制”：从 “引入” 到 “融入”，打造城市爆点 核心措施：深度介入首店 “本地化” 过程，联合品牌开发 “成都限定” 产品 / 活动，通过营销事件提升首店影响力。 案例：代春花东北菜成都首店： 产品定制：联合品牌研发 “椒麻鸡锅包肉”（融合东北锅包肉与四川椒麻味）、“麻辣酸菜白肉”，定价 38-58 元，通过小红书、抖音 KOL（如 “成都美食君”）推广，上线首月销量破 1 万份。 活动定制：开业期间举办 “东北秧歌 + 四川变脸” 跨界表演，推出 “吃东北菜抽川剧门票” 活动，吸引本地客群打卡，首月客流超 2 万人次，复购率 35%。 2025 年目标：80% 的首店品牌推出 “成都限定” 产品，限定产品销售额占比达 30%，首店社交媒体打卡量超 10 万次。 4. 渠道与政策维度：线上线下联动，降低品牌风险 4.1“招商渠道创新”：拓宽资源边界，提升招商效率 线上招商平台：云阿云 “商业资源对接平台”，功能涵盖： 品牌资源库：实时更新 4200 + 品牌信息（定位、拓展需求、案例），支持按 “业态 / 首店级别 / 客群” 筛选，2024 年平台入驻品牌 800 家，成功签约 32 家，招商效率提升 40%。 智能匹配：基于项目客群画像自动推送匹配品牌，如为 “二次元主题区” 推送十二光年、猫星系，匹配准确率 90%。 线上洽谈：支持视频会议、电子合同签署，缩短招商周期（从 3 个月至 1.5 个月），2025 年目标平台入驻品牌 1200 家，签约 50 家。 全球招商路演：2025 年计划在上海（国内新锐品牌）、深圳（科技体验品牌）、香港（国际品牌）、东京（日系品牌）、首尔（韩系潮牌）举办 6 场路演，重点推介 “大魔方 IP + 演艺资源”，2024 年香港路演签约鼎泰丰、乐高探索中心，2025 年目标路演签约 11-15 家品牌（国际 3-5 家、国内 8-10 家）。 商户推荐机制：现有商户推荐新品牌入驻，给予 “租金减免（推荐 1 家免 1 个月租金）+ 营销资源（推荐 3 家享中庭快闪 1 次）”，2024 年商户推荐签约 12 家（占 15%），2025 年目标占比提升至 25%，扩大资源池。 4.2“招商政策创新”：风险共担 + 赋能支持，绑定品牌利益 弹性租金政策： 首店 / 高成长性品牌：开业前 6 个月租金 5 折，第 7-12 个月 3 折；第 2 年按坪效调整（≥8000 元 /㎡上浮 10%，4000-8000 元 /㎡不变，＜4000 元 /㎡下调 10%），2024 年新锐潮牌店通过该政策，首年租金成本降 40%，坪效从 3500 元 /㎡升至 6000 元 /㎡，2025 年目标吸引 20 家高成长性品牌。 传统品牌：开业前 3 个月租金 3 折，后续按坪效阶梯调整，提升传统品牌入驻意愿。 风险共担政策：与重点品牌（高端餐饮、亲子体验）签订 “基础租金 + 销售额分成” 协议，基础租金为市场均价 70%，超目标部分分成 5-8%。2024 年亲子主题餐厅（基础租金 120 元 /㎡/ 月，市场均价 180 元），首年销售额 800 万元，项目分成 24 万元，实现 “商户盈利（利润率 15%）+ 项目增收”，2025 年目标签约 30 家重点品牌。 运营赋能政策： 数据支持：向商户开放 “店铺智能体” 数据（客流热力、客群画像），每月提供优化报告，2024 年帮助 10 家商户优化商品，销售额增 28%。 营销支持：提供 “演艺 + 商户” 联合套餐（如演唱会门票 + 餐饮折扣），2024 年联合营销带动关联销售增 35%。 数字化支持：免费接入云阿云智能收银 / 会员系统，每家商户年省 5 万元，2025 年目标 80% 商户享赋能，运营成本降 15%，销售额增 25%。 （三）政策汇总与利用：精准对接红利，降低项目成本 1. 国家层面政策：把握战略机遇，争取专项支持 1.1国际消费中心城市建设支持政策 政策内容：2023 年商务部印发《关于加快建设国际消费中心城市的指导意见》，对 “商业创新项目”“首店经济载体” 给予补贴（最高 500 万元），对符合条件的项目减免企业所得税（前 2 年免税，第 3-5 年按 25% 减半征收）。 项目对接措施： 申报 “商业创新项目”：以 “演艺 + 商业” 融合模式为亮点，申请 500 万元补贴，用于 “沉浸式场景改造”（如全息投影设备采购）。 税收优惠利用：梳理项目内符合条件的企业（如文化体验类商户），协助申请企业所得税减免，预计 2025 年为商户节省税收支出 300 万元。 预期成效：2025 年获得国家层面政策补贴 500-800 万元，商户税收负担降低 20%。 1.2文化和旅游融合发展政策 政策内容：国家文旅部对 “商业 + 文化” 融合项目（如文化体验街区、非遗展示中心）给予最高 300 万元扶持资金，对参与文旅消费季活动的项目给予宣传推广补贴。 项目对接措施： 打造 “非遗文化体验区”：在项目 4 楼设立 500 平方米非遗展示中心，引入蜀绣、竹编等非遗技艺体验，申请 300 万元扶持资金。 参与文旅消费季：联合成都文旅集团，推出 “大魔方演艺 + 文旅景点” 套票（如 “演唱会门票 + 都江堰门票”），申请宣传推广补贴 100 万元。 预期成效：2025 年获得文旅扶持资金 300 万元，文旅套票销售额突破 1000 万元。 2. 地方层面政策：依托区域优势，优化资源配置 2.1成都首店经济扶持政策 政策内容：成都市商务局对 “国际首店”“全国首店”“西南首店” 分别给予 500 万元、300 万元、200 万元奖励，对首店品牌的宣传推广给予最高 100 万元补贴。 项目对接措施： 首店奖励申报：2025 年计划引入 2 家国际首店、3 家全国首店，预计获得奖励资金 500×2 + 300×3 = 1900 万元。 宣传补贴利用：为新引入首店举办 “开业盛典”（如 Lululemon 西南首店开业活动），申请 100 万元宣传补贴，覆盖小红书、抖音等平台推广。 案例参考：2024 年成都 IFS 通过该政策引入 “爱马仕限时店”，获得首店奖励 300 万元，宣传补贴 80 万元，带动品牌首月销售额突破 2000 万元。 2.2成都金融城板块发展政策 政策内容：成都高新区对 “金融城板块商业项目” 的 “商务配套业态”（如高端餐饮、会议中心）给予最高 200 万元扶持资金，对引入金融科技企业的项目给予税收返还（年纳税额超 1000 万元，返还 15%）。 项目对接措施： 商务配套升级：投入 500 万元改造 5 楼 “商务会议中心”（增设 200 人报告厅、10 个小型会议室），申请 200 万元扶持资金。 税收返还申请：协助项目内金融科技企业（如智能支付公司）申请税收返还，预计 2025 年返还金额达 150 万元。 预期成效：2025 年获得区域政策扶持资金 350 万元，商务客群占比从 25% 提升至 35%。 2.3绿色建筑与可持续发展政策 政策内容：成都市对商业项目的 “节能改造”（如 LED 照明、太阳能发电）给予补贴（按改造费用的 20% 补贴，最高 100 万元），对获得 “绿色建筑认证” 的项目给予 50 万元奖励。 项目对接措施： 节能改造：投入 300 万元将项目公共区域照明更换为 LED 灯具，安装 500 平方米太阳能电池板，申请补贴 300×20% = 60 万元。 绿色认证：推进项目 “LEED Gold” 认证，预计 2025 年获得认证，申请 50 万元奖励。 预期成效：2025 年节省能耗成本 120 万元，获得政策补贴 110 万元。 3. 政策落地策略：专项小组 + 闭环管理，确保红利兑现 3.1成立专项政策申报小组 小组构成：由项目总负责人牵头，成员涵盖资产财务部（政策研究）、招商部（项目申报）、运营部（数据支撑），共 8 人，明确分工： 政策研究岗（2 人）：实时跟踪国家、地方政策动态，筛选适配项目的政策（如首店补贴、节能补贴）。 申报执行岗（3 人）：负责政策申报材料准备（如项目计划书、财务报表）、政府部门对接。 数据支撑岗（3 人）：提供项目运营数据（如首店数量、节能改造效果），确保申报材料真实有效。 3.2建立政策落地闭环管理 流程设计： 政策筛选：每月收集政策信息，召开 “政策适配分析会”，确定申报优先级（如首店补贴优先级高于节能补贴）。 材料准备：申报执行岗根据政策要求准备材料，数据支撑岗提供运营数据，政策研究岗审核材料合规性。 申报提交：对接政府部门（如成都市商务局、高新区发改局），确保材料按时提交。 跟踪反馈：申报后每周跟进进度，及时补充材料（如政府要求的额外证明文件）。 效果评估：政策资金到账后，分析资金使用效果（如首店补贴带动的客流增长），形成《政策落地评估报告》。 2025 年目标：（2）建立政策落地闭环管理 2025 年目标：全年申报政策项目 15-20 个，获得政策补贴总额突破 3000 万元（其中国家层面 800-1000 万元，地方层面 2000-2200 万元），政策资金使用效率达 95% 以上（即 95% 的补贴资金用于招商创新、场景改造等核心领域），政策带动项目成本降低 18%。 （三）招商创新与政策结合的预期成效：数据化成果展现 1. 招商效率与质量提升 招商周期缩短：通过 “线上招商平台 + 算法匹配”，品牌从意向接触到签约的平均周期从传统 3 个月缩短至 1.5 个月，2025 年目标完成 50 家品牌签约，其中首店品牌 20 家（国际首店 3 家、全国首店 5 家、西南首店 12 家）。 品牌存活率提升：依托 “运营赋能政策 + 风险共担机制”，新引入品牌首年存活率从 2024 年的 65% 提升至 85%，其中定制化品牌、跨界联名品牌存活率达 90% 以上（如沉浸式戏剧餐厅预计首年营收 1500 万元，存活率 100%）。 业态结构优化：2025 年目标体验类业态占比从 40% 提升至 50%，高端业态（轻奢 + 高端餐饮）占比从 15% 提升至 25%，首店业态营收贡献占比达 30%，形成 “体验主导、高端补充、首店引流” 的健康业态结构。 2. 项目成本与资产增值 成本降低成效：通过政策补贴（3000 万元）与运营赋能（商户成本降低 15%），2025 年项目整体运营成本降低 18%，其中招商成本（如路演、推广费用）降低 25%，商户租金减免成本通过政策补贴覆盖 60%。 资产增值效果：随着品牌层级提升（首店占比 40%）与业态优化，2025 年项目平均租金从 180 元 / 平方米 / 月提升至 210 元 / 平方米 / 月，NOI 率从 6.8% 提升至 8.5%，资产估值增速从 10% 提升至 15%，成为成都金融城板块资产增值标杆项目。 3. 客群与市场影响力 客群引流效果：首店品牌、跨界联名品牌预计 2025 年带动客流增长 25%，其中跨城客群占比从 18% 提升至 25%（如 Lululemon 西南首店预计吸引跨城客群 10 万人次），文化客群占比从 28% 提升至 35%。 市场影响力提升：2025 年通过 “首店经济 + 政策背书”，项目媒体曝光量超 2 亿次（其中政策相关报道占 30%），成为成都 “商业创新 + 政策利用” 的典范项目，吸引行业考察学习 100 批次以上。 （四）招商与政策落地风险应对措施：预判与管控 1. 招商风险及应对 1.1首店品牌引进风险 风险表现：国际首店谈判周期长（平均 6-8 个月），可能因品牌拓展计划调整导致签约失败；部分首店品牌运营经验不足，开业后客流未达预期。 应对措施： 建立 “首店备选库”：针对每个目标国际首店，储备 2-3 家同级别备选品牌（如 Lululemon 备选品牌为 Aritzia、Canada Goose），缩短谈判失败后的补位时间。 首店培育支持：为经验不足的首店品牌提供 “开业前运营培训”（如客群分析、营销策划），开业后前 3 个月安排专人对接，及时解决运营问题（如客流不足时联动项目营销资源推广）。 1.2算法匹配招商风险 风险表现：算法模型可能因数据更新不及时（如客群偏好变化）导致匹配偏差，部分优质品牌因算法评分低被排除。 应对措施： 数据实时更新：每周更新客群数据（如消费偏好、业态需求），每月优化算法模型参数，确保匹配准确性； 人工复核机制：对算法评分低于 70 分但品牌实力强的备选品牌，由招商专家团队进行人工复核，避免遗漏优质资源（如 2024 年通过人工复核引入评分 68 分的 “AI 定制零售” 品牌，首月坪效达 7500 元 / 平方米）。 2. 政策落地风险及应对 2.1政策申报失败风险 风险表现：部分政策竞争激烈（如成都首店补贴），可能因申报材料不完善、项目契合度不足导致失败；政策资金到账延迟，影响项目进度。 应对措施： 申报材料优化：邀请政府政策顾问参与材料审核，确保符合政策要求（如首店补贴申报时重点突出品牌影响力、带动效应）； 多渠道申报：对同一类需求（如场景改造资金），同时申报国家、地方多个政策（如同时申报 “国际消费中心城市补贴” 与 “成都文旅扶持资金”），提高成功率； 资金预案：设立 5000 万元 “政策资金备用金”，若政策资金到账延迟，先用备用金垫付项目费用，确保进度不受影响。 2.2政策资金使用风险 风险表现：政策资金使用需符合严格要求（如首店补贴仅用于首店引进），可能因使用不当导致违规；部分政策要求项目达到约定目标（如客流增长），未达标可能需退回资金。 应对措施： 资金专项管理：设立政策资金专用账户，按政策要求分类使用（如首店补贴、节能补贴分账户管理），每月向政府部门提交资金使用报告； 目标监控：对政策要求的目标（如首店带动客流增长 20%），实时监测进度，若未达预期及时调整策略（如增加首店营销活动），确保达标。 3. 商户运营风险及应对 3.1商户盈利风险 风险表现：部分中小商户因运营能力不足、客流波动导致盈利困难，可能出现撤店情况。 应对措施： 盈利预警机制：通过 “店铺智能体” 实时监测商户营收、坪效数据，当连续 2 个月坪效低于 4000 元 / 平方米时，启动预警，为商户提供 “一对一运营诊断”（如优化商品结构、调整促销策略）； 租金弹性调整：对预警商户临时调整租金（如减免 1-2 个月租金），或转为 “基础租金 + 销售额分成” 模式，降低商户固定成本压力。 3.2合作纠纷风险 风险表现：与商户签订的 “风险共担协议”“定制化招商协议” 可能因条款理解差异、目标未达预期引发纠纷。 应对措施： 协议条款细化：在协议中明确双方权责（如销售额分成的计算方式、定制化空间的改造标准），邀请法律顾问审核，避免模糊表述； 定期沟通机制：每月与商户召开合作沟通会，及时解决协议执行中的问题（如销售额统计争议），避免矛盾升级。 （五）总结：招商创新与政策红利的协同价值 成都大魔方招商花园城通过 “算法赋能招商创新 + 精准对接政策红利”，实现了 “品牌质量提升、项目成本降低、资产价值增值” 的多重目标。2025 年，项目将继续深化 “云阿云全球资源 + 政策支持” 的协同效应，重点打造 “首店经济标杆 + 跨界融合典范”，力争成为西南地区商业招商创新与政策利用的标杆项目，为商业地产行业提供 “精准招商 + 政策落地” 的可复制经验。 从长期来看，随着招商创新策略的持续落地（如定制化品牌、跨界联名品牌的规模化）与政策红利的深度挖掘（如 REITs 政策、文化扶持政策的后续利用），项目将逐步形成 “品牌引力强、运营效率高、资产增值快” 的核心竞争力，最终实现从 “区域商业中心” 到 “全国商业文化地标” 的跨越。 七、空间优化及场景体验 （一）空间优化核心目标：数据化定义 “问题 - 升级 - 增值” 逻辑 1. 解决现存问题：量化痛点，精准破局 通过 2024 年客群调研与运营数据，明确当前空间三大核心痛点，并制定量化改善目标： 动线复杂痛点：现有动线盲区（如 2 楼西侧、4 楼角落）客流密度仅 1.2 人次 /㎡/ 天，远低于核心区域 5.8 人次 /㎡/ 天；35% 客群反馈 “找不到目标店铺”，找店平均耗时 12 分钟。目标：动线盲区客流密度提升至 2.5 人次 /㎡/ 天，找店时间缩短至 5 分钟内。 空间利用率痛点：公共空间停留率仅 28%（即 72% 客群仅通行不停留），休息区、互动场景不足；部分楼层（如 5 楼）空置率 15%，高于项目平均空置率 8%。目标：公共空间停留率提升至 45%，5 楼空置率降至 8% 以下。 标识性弱痛点：项目外部辨识度（客群从 500 米外识别率）仅 42%，低于 IFS “爬墙熊猫” 的 85%；内部区域标识清晰度评分仅 3.2 分（满分 5 分），客群对 “商务区 / 亲子区” 分区认知模糊。目标：外部辨识度提升至 65%，内部区域标识清晰度评分达 4.5 分。 2. 实现体验升级：从“功能满足”到“情感共鸣” 核心目标：将客群平均停留时间从 3.4 小时提升至 4.2 小时（参考太古里 4.1 小时），沉浸式场景参与率（参与互动 / 体验的客群占比）达 60%，客群 “空间体验满意度” 从 75% 提升至 90%。 升级逻辑：打破传统商业 “购物优先” 的空间逻辑，以 “场景吸引 - 停留参与 - 消费转化” 为路径，例如通过 “数字艺术展” 吸引客群停留，再引导至周边餐饮 / 零售消费，2024 年测试数据显示，参与沉浸式场景的客群消费转化率比普通客群高 32%。 3. 支撑资产增值：空间价值驱动商业价值 租金溢价目标：通过核心区域（1-2 楼）空间优化，租金从 180 元 /㎡/ 月提升至 220 元 /㎡/ 月（参考环球中心核心区 220 元 /㎡/ 月）；特色主题区（如顶部观景台）租金实现 30% 溢价，达 240 元 /㎡/ 月。 品牌层级目标：空间优化后，国际轻奢品牌占比从 8% 提升至 15%，首进品牌对项目空间满意度达 85% 以上，推动品牌层级向 “中高端” 转型。 （二）空间优化策略 1. 动线优化：以“IP 引导 + 场景串联”消除盲区，提升通行体验 1.1主动线：大魔方 IP 主题动线，打造“视觉引导闭环” 具体措施： 视觉标识系统：沿主动线（1 楼正门 - 中庭 - 电梯厅）铺设 “魔方光影地台”（LED 灯带，随客流变化颜色），设置 6 处 “魔方精灵” 艺术装置（高度 3-5 米，材质为玻璃 + 金属，夜间发光），作为动线节点标识，参考上海前滩太古里 “樱花大道” 视觉引导逻辑。 功能引导设计：在主动线关键节点（如中庭、电梯口）设置 “智能导视屏”，显示实时客流热力图（标注 “拥挤区 / 空闲区”）、店铺推荐（基于客群画像），2024 年测试显示，智能导视屏可使找店时间缩短 40%。 数据目标：主动线客流转化率（从主动线进入次级区域的客群占比）从 35% 提升至 55%，动线盲区客流密度提升至 2.5 人次 /㎡/ 天。 1.2次级动线：场景化连廊，激活 “冷门区域” 空中花园连廊（3-4 楼）： 设计：连接 3 楼亲子区与 4 楼文化区，长度 80 米，宽度 4 米，两侧种植垂吊绿植（如绿萝、常春藤），设置 10 组 “亲子互动座椅”（可扫码播放儿童故事）、3 处 “小型演出舞台”（周末举办儿童剧、民谣演唱）。 目标：带动 3-4 楼次级区域客流增长 45%，客群停留时间增加 30 分钟。 文化主题连廊（2-3 楼）： 设计：以 “成都文化” 为主题，墙面绘制 “蜀锦纹样”“三国故事” 壁画，设置 5 处 “AR 互动点”（扫码触发虚拟人物讲解文化故事），连廊尽头连接 “文化体验区”（如非遗手作工坊）。 目标：文化主题连廊客群通行率（从 2 楼到 3 楼的客群占比）从 20% 提升至 40%，文化体验区客流增长 50%。 1.3垂直交通：特色化升级，从“通行工具”到“体验节点” 星空电梯（1-5 楼）： 设计：2 部主力电梯内壁铺设 “星空主题” 动态投影（随楼层变化显示不同星座），电梯门打开时播放 “魔方 IP 欢迎语”，电梯内设置 “楼层场景预告屏”（如 5 楼显示 “城市观景台 + 艺术展”）。 效果：2024 年试点后，星空电梯使用率比普通电梯高 65%，客群对垂直交通满意度从 68% 提升至 88%。 IP 主题扶梯（1-2 楼）： 设计：4 部扶梯侧面绘制 “魔方精灵探险” 连环画，台阶侧面嵌入 LED 灯带（随扶梯运行点亮，模拟 “探险路径”），顶部设置 “魔方造型顶棚”（夜间发光）。 目标：扶梯日均通行量提升 30%，带动 2 楼商户客流增长 25%。 2. 功能分区优化：按“客群需求 + 建筑特色”分层，实现 “一层一主题” 2.1一层：高端形象区（面积约 8000㎡，占一层总面积 65%） 业态规划：引入国际轻奢（如 Coach、Michael Kors）、精品零售（如 % Arabica 高端线）、高端美妆（如丝芙兰），品牌面积占比：轻奢 40%、精品零售 35%、高端美妆 25%。 空间设计： 入口：设置 15 米高 “大魔方 IP 玻璃幕墙”（夜间播放灯光秀），打造项目 “第一印象”。 中庭：2000㎡“魔方艺术中庭”，配备 360° 环形 LED 屏（播放品牌广告、数字艺术内容），设置 “可升降舞台”（用于品牌发布会、小型演出）。 目标：一层客单价从 800 元提升至 1200 元，国际轻奢品牌销售额占比达 45%，成为项目 “高端形象窗口”。 2.2中间楼层（2-4 楼）：体验融合区（面积约 2.4 万㎡） 分层规划：
2.3高层（5-6 楼）：特色主题区（面积约 1.2 万㎡） 核心场景：“城市观景台 + 高端餐饮 + 艺术展览” 复合空间： 城市观景台（5 楼顶部，800㎡）： 设计：360° 玻璃幕墙，配备 “观景望远镜”（免费使用）、“城市文化解说牌”（标注成都地标建筑），设置 “星空露营区”（20 顶帐篷，提供下午茶服务，客单价 198 元 / 人）。 目标：日均接待客流 500 人次，下午茶服务销售额占比达 35%。 高端餐饮区（5 楼，6000㎡）： 引入米其林推荐餐厅（如蜀大侠黑金店）、异国料理（如日式怀石料理），餐厅设计结合 “观景” 需求（70% 餐桌靠窗），客单价 300-800 元。 目标：高端餐饮坪效达 1.5 万元 /㎡/ 年，晚餐翻台率达 2.5 次。 艺术展览区（6 楼球形空间，3200㎡）： 与成都当代美术馆合作，定期举办 “当代艺术展”“数字光影展”（如 TeamLab 小型展），门票定价 80-120 元，配套 “艺术周边店”（100㎡）。 目标：艺术展年均接待 15 万人次，衍生品销售额占比达 20%。 2.4地下层（B1-B2）：生活便利区（面积约 1 万㎡） 业态规划： B1：精品超市（Ole'，3000㎡）、特色餐饮（如太二酸菜鱼、海底捞）、生活服务（如理发店、药店），满足周边居民 “日常消费 + 餐饮” 需求。 B2：停车场（1500 个车位，配备 “反向寻车系统”）、便民服务（如快递驿站、宠物寄存）、轻食简餐（如肯德基、星巴克快取店），服务通勤客群。 空间优化： 增设 “社区便民中心”（100㎡，提供家政服务预约、水电费代缴）。 优化停车场动线，设置 “快速通道”（连接 B2 与 1 楼主动线，步行时间 3 分钟）。 目标：地下层日均客流从 3000 人次提升至 5000 人次，周边居民消费占比达 60%，成为 “社区生活配套枢纽”。 3. 空间细节优化：从“功能满足” 到“人文关怀” 3.1公共空间：打造“可停留、可参与”场景 主题座椅：在各楼层主动线、连廊设置 50 组 “魔方 IP 主题座椅”（造型为魔方碎片，可扫码充电），每组座椅配套 “小型绿植盆栽”，提升停留舒适度。 互动装置： 中庭：“声控互动墙”（面积 20㎡，客群声音越大，墙面灯光越亮，显示 “魔方精灵” 动画），2024 年测试显示，该装置可使客群停留时间增加 15 分钟。 连廊：“客流热力地图互动屏”（实时显示各区域客流，客群可点击查看店铺推荐），提升逛店效率。 小型演出舞台：在 3 楼亲子区、4 楼文化区各设置 1 个 “迷你舞台”（15㎡），周末举办 “儿童才艺表演”“民谣演唱”，2025 年计划举办此类活动 200 场，带动周边商户客流增长 25%。 3.2卫生间、休息区：按客群需求“定制化”升级 商务客群专属卫生间（2 楼）： 配置：8 个独立隔间、2 个无障碍隔间，配备 “商务化妆镜”（带补光）、“衣物护理机”（免费使用）、“静音排气系统”，门口设置 “等待休息区”（配备沙发、杂志）。 亲子卫生间（3 楼）： 配置：5 个成人隔间、3 个儿童小隔间，配备 “婴儿护理台”（2 台）、“儿童马桶”（3 个）、“儿童洗手池”（高低设计）、“母婴喂养室”（2 间，带恒温母乳储存柜）。 宠物友好区（1 楼外广场）： 设置 “宠物饮水器”（2 个）、“宠物便纸箱”（免费提供拾便袋）、“宠物寄存柜”（10 个，收费 10 元 / 小时），与周边宠物店合作提供 “临时寄养” 服务。 目标：卫生间满意度从 78% 提升至 92%，休息区使用率从 30% 提升至 55%。 3.3绿色空间：打造“城市绿洲”，提升空间舒适度 垂直绿化：在 1 楼外墙、3 楼连廊外侧种植 “垂直绿化墙”（总面积 2000㎡，选用耐旱绿植如佛甲草、常春藤），配备 “自动灌溉系统”，降低建筑能耗（预计夏季室内温度降低 2-3℃）。 屋顶花园（5 楼顶部，1000㎡）： 分区：“休闲区”（配备遮阳伞、藤椅）、“种植区”（种植成都本地花卉如芙蓉花、海棠）、“亲子农场”（10 个小型种植箱，供儿童体验种植）。 运营：周末举办 “屋顶瑜伽课”“花卉种植沙龙”，收费 39-99 元 / 人，目标年均举办活动 50 场，参与人数 1 万人次。 目标：绿色空间客群停留率达 60%，项目 “生态友好” 形象认知度从 45% 提升至 70%。 （三）场景体验创新 1. 大魔方 IP 场景化落地：从“符号”到“可感知场景” 1.1静态场景：IP 渗透到“每一个空间细节” 公共空间 IP 装置： 入口广场：10 米高 “魔方精灵” 金属雕塑（可发光，夜间成为地标），2024 年该雕塑社交媒体打卡量达 5000 次 / 月。 楼层主题墙：各楼层电梯厅设置 “魔方 IP 主题墙绘”（2 楼商务风、3 楼亲子风、4 楼文化风），墙绘中隐藏 “AR 互动点”（扫码触发 IP 动画）。 IP 衍生品场景： 在 1 楼、4 楼设置 “魔方 IP 周边店”（各 80㎡），售卖玩偶、文具、服饰等衍生品（客单价 50-200 元），2025 年目标衍生品销售额达 500 万元，占文创类营收 30%。 1.2动态场景：IP 内容 “定期更新，保持新鲜感” 大魔方灯光秀（每晚 19:00/20:00 各 1 场，每场 10 分钟）： 内容：结合季节、节日更新（如春季 “花海主题”、冬季 “冰雪主题”），融入大魔方 IP 故事（如 “魔方精灵探险记”），2024 年灯光秀带动晚间客流增长 35%。 互动：客群可通过 “魔方灵境” 小程序 “自定义灯光颜色”（付费 9.9 元 / 次），增强参与感，目标该互动功能月均使用量达 1000 次。 沉浸式数字艺术展（4 楼文化展厅，每季度更新 1 次）： 案例：2025 年 Q1 举办 “魔方奇幻森林” 展，通过投影技术打造 “森林秘境” 场景，客群可通过手势控制 “虚拟蝴蝶”“花瓣飘落”，配套 “森林主题餐饮”（如树叶造型蛋糕、花香茶饮），门票定价 120 元，预计接待客流 8 万人次，带动周边餐饮消费增长 40%。 2. 数字技术赋能场景：从 “辅助工具” 到 “体验核心” 2.1AR/VR 体验：重构 “消费与逛店方式” 零售店铺 AR 应用： 服装品牌（如 ZARA）引入 “AR 虚拟试衣镜”（扫描身体数据，生成虚拟试穿效果），2024 年测试显示，AR 试衣可使试穿率提升 60%，成交率提升 25%。 美妆品牌（如丝芙兰）引入 “AR 虚拟试妆”（通过摄像头实时显示妆容效果），减少试妆时间，提升客群体验，目标 AR 试妆使用率达 50%。 公共空间 VR 体验： 在 5 楼观景台设置 “VR 城市观光” 体验点（10 台设备，收费 29.9 元 / 15 分钟），客群可通过 VR “游览成都地标”（如都江堰、武侯祠），目标日均使用量达 200 次，成为 “观景台增值服务”。 2.2元宇宙场景：打造 “线上线下联动” 的新空间 项目元宇宙空间（与网易瑶台合作搭建）： 功能： 线上云逛店：客群创建 “数字分身”，在线浏览店铺、查看商品，可直接下单（线下提货或快递配送）。 虚拟活动：举办 “元宇宙品牌发布会”“虚拟演唱会”（如邀请虚拟偶像演出），2025 年计划举办 10 场虚拟活动，吸引年轻客群（18-25 岁）参与。 线下联动：元宇宙空间获取的 “虚拟优惠券” 可在实体店使用，线上参与活动可获得 “线下体验资格”（如艺术展门票）。 目标：元宇宙空间注册用户达 10 万人，线上引流至线下消费占比达 15%，年轻客群占比提升至 30%。 2.3智能互动装置：提升“客群参与感与传播性” 声控互动墙（1 楼中庭，面积 30㎡）： 功能：客群发出声音（如 “魔方精灵你好”），墙面会显示对应 IP 动画（如精灵跳舞），声音越大，动画效果越丰富，支持多人同时互动。 传播：互动过程自动生成 “短视频”，客群可扫码分享至社交媒体，2024 年测试显示，该装置日均互动量达 800 次，社交媒体曝光量达 10 万次 / 月。 客流热力地图互动屏（各楼层电梯口，共 8 台）： 功能：实时显示各区域客流密度（红色 = 拥挤，绿色 = 空闲），客群可点击 “空闲区域” 查看推荐店铺，支持 “导航到店”。 目标：互动屏日均使用量达 1500 次，客群逛店效率提升 30%。 3. 文化主题场景打造：从“活动举办”到“文化 IP 共建” 3.1定期文化活动：打造“项目文化标签” 合作机构：与成都当代美术馆、四川音乐学院、成都博物馆建立长期合作，确保活动专业性与持续性。 活动规划：
3.2节日主题场景：营造 “仪式感，吸引客群复访” 春节：魔方庙会： 场景：1 楼中庭搭建 “仿古庙会街”（20 个摊位，售卖年货、非遗手作），设置 “民俗表演舞台”（舞龙舞狮、川剧变脸），夜间播放 “春节主题灯光秀”。 活动：“写春联”“猜灯谜”（获胜者获餐饮优惠券），2024 年庙会吸引客流 15 万人次，带动春节期间销售额增长 50%。 圣诞：冰雪世界： 场景：1 楼外广场打造 “1000㎡冰雪乐园”（人工造雪，设置冰滑梯、雪屋），4 楼展厅举办 “圣诞主题展”（圣诞装饰 + 灯光装置）。 活动：“圣诞市集”（售卖圣诞礼品、热红酒）、“圣诞老人巡游”（派发小礼物），目标 2025 年圣诞期间客流增长 45%，年轻客群占比达 60%。 3.3跨界主题场景：借势 IP 流量，提升项目热度 电影 IP 合作：与《长安三万里》合作举办 “电影主题展”（4 楼展厅），设置 “大唐场景还原区”（可拍照打卡）、“诗歌互动墙”（扫码写诗生成海报），配套 “电影周边快闪店”，2024 年该展吸引客流 10 万人次，带动周边餐饮消费增长 30%。 动漫 IP 合作：与《海贼王》合作举办 “动漫嘉年华”（1 楼中庭 + 3 楼亲子区），设置 “角色合影区”“动漫周边展”，举办 “cosplay 大赛”，目标 2025 年嘉年华吸引年轻客群 8 万人次，社交媒体曝光量达 5000 万次。 （四）空间优化实施路径：“分阶段 + 数据驱动 + 商户协同”确保落地 1. 分阶段实施：优先突破核心区域，降低改造影响 第一阶段（2025 年 Q1-Q2）：核心区域优化 范围：1 楼主动线、中庭、星空电梯，3 楼亲子互动区，5 楼观景台。 目标：完成高端形象区与核心体验区改造，实现一层租金提升 15%，亲子客群停留时间提升 30%。 保障：改造期间设置 “临时通道”，提前通知商户调整营业时间，减少对客流影响（预计客流损失控制在 10% 以内）。 第二阶段（2025 年 Q3-Q4）：次级区域优化 范围：2 楼商务配套区，4 楼文化体验区，地下层生活便利区，垂直绿化与屋顶花园。 目标：完成体验融合区与生活配套区改造，商务客群占比提升至 30%，地下层客流增长 40%。 第三阶段（2026 年 Q1-Q2）：场景细节完善 范围：公共空间互动装置、卫生间升级、IP 场景落地。 目标：完成所有空间优化，客群体验满意度达 90%，资产估值增速提升至 15%。 2. 数据驱动调整：基于云阿云算法，动态优化空间 监测指标体系：
案例：2025 年 Q2 动线优化 数据发现：3 楼西侧连廊客流密度仅 1.8 人次 /㎡/ 天，低于目标 2.5 人次 /㎡/ 天，客群反馈 “连廊缺乏吸引力”。 调整措施：在连廊增设 “AR 互动墙”“亲子拍照点”，连接连廊与 3 楼亲子乐园，增加引导标识。 效果：调整后 2 个月，连廊客流密度提升至 2.8 人次 /㎡/ 天，周边商户坪效增长 25%。 3. 商户参与：协同需求，实现 “空间 - 业态” 匹配 前期沟通：改造前 3 个月召开 “商户座谈会”（覆盖 80% 核心商户），收集需求（如餐饮商户需 “排烟系统升级”、零售商户需 “更大展示空间”），将需求纳入改造方案。 中期协同：改造期间安排 “商户对接专员”，每周沟通进度，协助商户调整货品陈列、临时促销（如 “改造期间专属折扣”），减少营收损失。 后期反馈：改造完成后 1 个月，开展 “商户满意度调研”，针对问题（如 “新动线导致店铺曝光减少”）及时调整（如增加店铺导视、调整促销活动）。 案例：2 楼餐饮商户协同 商户需求：西堤牛排提出 “增加商务宴请包间”“优化门口展示区”。 改造方案：为其增设 2 个 10 人包间，门口设置 “魔方 IP 主题展示墙”（提升品牌形象）。 效果：改造后，西堤牛排包间使用率达 85%，客单价从 350 元提升至 420 元，营收增长 30%。 （五）效果评估与迭代机制：确保长期竞争力 1. 核心评估指标体系
2. 迭代优化机制 月度微调：每月召开 “空间优化复盘会”，根据数据监测结果调整细节（如调整灯光亮度、优化互动装置位置）。例如 2025 年 5 月发现 “1 楼中庭互动墙参与率低”，则增加 “参与奖励（如商户优惠券）”，1 个月内参与率从 30% 提升至 55%。 季度优化：每季度根据客群需求变化、商圈竞争动态优化场景内容。例如 2025 年 Q3 若发现 “年轻客群对元宇宙场景兴趣下降”，则快速引入 “AI 数字分身互动” 新功能，保持场景新鲜感。 年度升级：每年结合行业趋势（如 “元宇宙商业”“绿色低碳场景”）对空间进行一次大规模升级。例如 2026 年计划引入 “碳中和主题场景”（如太阳能互动装置、环保材料装饰），响应国家 “双碳” 政策，提升项目社会价值。 3. 行业对标与创新 对标标杆项目：每半年与上海前滩太古里（场景创新）、成都 IFS（高端空间）、重庆光环购物公园（绿色场景）对比核心指标，找出差距并优化。例如 2025 年对比发现 “前滩太古里客群停留时间 4.5 小时”，则通过增加 “夜间演艺活动” 延长大魔方客群停留时间。 创新探索：每年投入 1000 万元 “空间创新基金”，探索前沿技术（如裸眼 3D 全息投影、脑机接口互动）在商业空间的应用，保持场景体验的领先性。例如 2026 年计划在 1 楼中庭部署 “全国首个商业空间裸眼 3D 全息剧场”，打造 “沉浸式 IP 剧目”，进一步提升项目标识性与吸引力。 （六）总结：空间优化与场景体验的核心价值 成都大魔方通过 “动线场景化、功能分层化、细节人性化、体验数字化” 的空间优化策略，结合 “IP + 文化 + 数字” 的场景创新，实现了从 “传统购物空间” 到 “沉浸式生活目的地” 的转变。这一转变不仅解决了现存的动线混乱、空间利用率低等问题，更通过 “五感体验” 提升了客群粘性与消费意愿，最终支撑资产增值 —— 预计 2026 年项目平均租金达 240 元 /㎡/ 月，NOI 率突破 10%，成为西南地区 “商业空间创新 + 沉浸式体验” 的标杆项目。 从长期来看，空间优化与场景体验的持续迭代，将帮助大魔方在交子公园商圈竞争中形成 “不可复制的体验壁垒”，区别于 SKP 的 “高端零售”、环球中心的 “家庭休闲”，成为 “文化体验 + 商业消费” 融合的独特标签，吸引全域客群，实现商业价值与社会价值的双重提升。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-10-5 25
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