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商业地产案例分享-首开龙湖成都西宸天街项目（五） |
商业地产案例分享-首开龙湖成都西宸天街项目（五） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：本项目报告基于成都商业地产“存量竞争”背景，系统解析西宸天街通过定位升级、业态焕新、空间场景重构及数字化运营，突破同质化困局，实现资产价值跃迁的战略路径与实操策略，为行业存量优化提供标杆案例。全文共87800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 从“增量扩张”到“存量优化” 西宸天街商业地产运营升级模式优化报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群分析 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理提升策略 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 十、资产优化与增值策略 资产优化的核心是 “以动态策略匹配阶段需求，以精细运营激活资产潜力，以资本思维放大价值天花板”。结合云阿云 “城市运营商 + 资源整合家” 能力与行业顶尖资产管理方法论，构建 “1 年激活、3 年增值、5 年变现” 的阶梯式路径，推动项目从 “区域商业体” 升级为 “成都城西资产标杆 + 资本市场优质标的”，最终实现资产估值从 62 亿元向 100 亿元跨越。 （一）核心逻辑与总体目标 1. 核心逻辑 价值锚点：以 “现金流稳定增长” 为短期锚点，以 “品牌能级与数字化壁垒” 为中期锚点，以 “ESG 价值 + 资本化能力” 为长期锚点； 实施路径：通过 “资产分类诊断→空间价值深挖→收入结构优化→财务精细管控→ESG 价值注入→资本路径落地” 的闭环，实现 “存量激活→增量创造→价值倍增”； 差异化优势：融合云阿云 “算法能力 + 品牌资源” 与龙湖 “运营标准”，打造 “数据驱动 + 资源整合 + 资本赋能” 的独特竞争力。 2. 总体目标（2025-2030 年）
（二）短期资产优化（1 年内，2025 年）：精准激活，奠定增值基础 核心目标：通过 “资产分类诊断 + 低效空间再造 + 租金结构化调整 + 政策红利落地”，1 年内实现 B/C 类资产坪效提升 50%、租金收益增长 29%，快速释放存量价值。 1. 资产分类管理：“诊断 + 治疗” 双步走 基于 “租金坪效、客流贡献率、品牌能级、租约健康度” 四大维度，将项目 12 万㎡商业空间划分为 A/B/C 三类，针对性制定策略： 分类标准与占比：
B/C 类资产 “治疗” 案例： L6 层 200㎡边角空间（B 类）：原儿童摄影店坪效 2800 元 /㎡/ 年，改造为 “瑜伽快闪店”（与 Pure Yoga 合作），采用 “保底租金 40 元 /㎡/ 月 + 15% 扣点” 模式，首月坪效提升至 4500 元 /㎡/ 年，增幅 61%； 地下 1000㎡闲置区（C 类）：参考南京新百 “低效空间改造” 经验（将仓储区改为会员服务中心），本项目改造为 “文创市集 + 快闪店”，引入 30 个本土文创摊位（月租 2500 元 / 20㎡），月租金收入 8 万元，坪效从 0 提升至 80 元 /㎡/ 月。 2. 租金结构化调整：三档模型匹配资产价值 结合资产分类，制定 “高端档 - 特色档 - 配套档” 三档租金模型，实现 “高价值区高收益、低价值区保出租”： 三档租金模型细节：
效果测算：2024 年平均租金 85 元 /㎡/ 月，2025 年调整后提升至 110 元 /㎡/ 月（增幅 29%），租金总收入从 1.22 亿元增至 1.58 亿元，新增收益 3600 万元。 3. 政策红利落地：精准申报降低改造成本 云阿云组建 “政策申报专项小组”，梳理成都市级 + 金牛区级政策，重点攻克 “首店经济、商业更新、数字化改造” 三类补贴，覆盖 60% 改造投入： 2025 年重点申报清单：
补贴使用管控：设立 “专项资金账户”，仅用于改造与品牌引入，每季度向政府提交使用报告，2025 年目标到账补贴 1800 万元，降低改造投入 60%。 （三）中期资产优化（2-3 年，2026-2027 年）：深化价值，构建竞争壁垒 核心目标：通过 “品牌能级跃升 + 数字化生态构建 + 财务精细管控 + ESG 认证落地”，3 年内实现首店占比 20%、NOI 年增 8%、资产估值 85 亿元，进入成都商业第一梯队。 1. 品牌能级跃升：打造 “品牌金字塔” 短期引入的 Coach、奈尔宝已奠定基础，中期聚焦 “国际一线轻奢 + 顶级餐饮 + 独家 IP”，形成 “头部引领 + 腰部支撑 + 长尾补充” 的品牌结构： 品牌引入规划：
品牌运营保障：成立 “1 对 1 专属服务小组”，为国际品牌提供工商注册、税务对接、员工招聘等一站式服务，目标国际品牌续约率 100%。 2. 数字化生态构建：从 “工具” 到 “生态” 短期数字化已实现精准触达，中期构建 “元宇宙 + 私域 + 数据中台” 生态，让线上体验成为差异化竞争力： 数字化生态架构：
3. 财务精细管控：“航空级” 收益与成本管理 借鉴酒店 / 航空业收益管理逻辑，结合商业地产特性，实现 “收入最大化 + 成本最小化”： 动态收益管理： 开发 “租金定价模型”，考量 5 大因素：① 空间位置（L1 层比 L6 层溢价 200%）；② 业态品类（餐饮比零售溢价 30%）；③ 品牌销售预期（首店比普通品牌溢价 50%）；④ 时段价值（节假日多经点位溢价 50%）；⑤ 竞品水平（对标金牛万达溢价 15%）。 新签租约：Coach 续约时，根据其年销增长 25%，租金从 120 元 /㎡/ 月提至 150 元 /㎡/ 月； 多经点位：圣诞期间中庭快闪店租金从 5 万元 / 月提至 8 万元 / 月，仍供不应求。 绿色成本管控：
效果目标：2027 年 NOI（净运营收入）从 1.2 亿元增至 1.8 亿元，年复合增长率 8%，成本占比从 15% 降至 10%。 4. ESG 价值落地：冲击顶级绿色认证 ESG 已成为资产估值核心加分项，中期目标获取 “LEED v4.1 O+M 铂金级” 与 “WELL 健康建筑金级” 双认证，实现 “绿色溢价”： ESG 改造规划：
认证流程：2026 年 Q1 委托 USGBC 授权机构制定方案，2027 年 Q2 获取双认证，成为城西首个双顶级认证商业项目，估值提升 4-6.4 亿元。 （四）长期资产优化（3-5 年，2028-2030 年）：资本化落地，打造行业标杆 核心目标：通过 “资产证券化 + 运营模式输出 + 城市 IP 打造 + ESG 领跑”，5 年内实现 REITs 上市、模式复制 3 个项目、年客流 1200 万人次，成为成都商业 IP 标杆。 1. 资产证券化（REITs）：实现资产流动性 当项目租金回报率达 8.5%、NOI 年增 8%、现金流稳定后，推动发行公募 REITs，成为资本市场优质标的： REITs 发行准备（2028-2029 年）：
REITs 价值：发行后股东实现资产变现，同时通过 “运营管理服务费” 持续获取收益（按 REITs 管理规模的 2% 收取），年服务费超 1.2 亿元。 2. 运营模式输出：复制 “西宸经验” 将 “数字化 + 精细化 + 绿色化” 三位一体运营体系提炼为标准化方案，复制至龙湖、首开其他项目，实现 “从项目运营到能力输出” 转型： 标准化体系构建（2028 年）：
模式输出收益：采用 “服务费 + 收益分成”，① 前期咨询费 200 万元 / 项目；② 运营服务费按年租金 2% 收取；③ 超额收益分成（超目标部分分 10%），2030 年模式输出年收入超 5000 万元。 3. 城市 IP 打造：“城西商业文化节” 持续举办年度 “城西商业文化节”，结合蜀文化与商业体验，打造成都城市级活动 IP： 文化节规划（每年 10 月，为期 1 个月）：
IP 价值：2030 年文化节成为成都年度标志性活动，项目年客流突破 1200 万人次，成为 “商业 + 文化” 融合标杆。 （五）实施保障体系：“组织 - 资金 - 风险 - 人才” 四维支撑 1. 组织保障：跨主体协同 成立 “资产优化专项指挥部”，由云阿云运营总监任总指挥，龙湖 / 首开高管任副总，下设 3 个小组： 战略规划组（5 人）：制定方案、把控节点，输出年度计划 / 季度报告； 执行落地组（15 人）：负责招商 / 改造 / 数字化，输出签约清单 / 验收报告； 数据监测组（3 人）：跟踪客流 / 销售 / 租金，输出月度数据报告。 会议机制：每周进度会、每月协调会、每季度专家评审会，确保落地节奏。 2. 资金保障：多渠道筹措 2025-2030 年总预算 11.8 亿元，来源包括： 龙湖运营预算 3 亿元（品牌招商 + 数字化）； 首开改造资金 3 亿元（空间 + 绿色改造）； 政策补贴 1.8 亿元（首店 + 更新 + 数字化）； 银行贷款 2 亿元（绿色改造，年利率 4.5%）； 项目收益再投入 2 亿元（模式输出 + IP 打造）。 管控措施：三级预算（年度 - 季度 - 月度）+ 第三方审计，超 500 万元需双签。 3. 风险保障：全周期防控
4. 人才保障：专业团队建设 内部培养：每年选派 10 人赴龙湖 / 凯德总部学习，考取 LEED/WELL 认证； 外部引进：招聘商业地产 REITs 专家（2 人）、ESG 顾问（1 人）、数字化架构师（2 人）； 激励机制：“资产增值奖”（按估值增长 1% 奖励团队 50 万元），激发积极性。 （六）核心价值总结：从 “商业体” 到 “价值生态” 本方案通过 “短期激活存量、中期构建壁垒、长期资本化变现”，实现三大核心价值： 资产价值跃升：从 62 亿元到 100 亿元，租金回报率从 5.8% 到 8.5%，成为成都商业估值标杆； 运营能力输出：形成可复制的 “数字化 + 精细化 + 绿色化” 模式，从 “项目运营” 到 “行业赋能”； 社会价值创造：双顶级 ESG 认证 + 城市 IP 打造，实现 “商业收益 + 环保责任 + 社区服务” 三位一体。 未来，首开龙湖成都西宸天街将不仅是 “消费目的地”，更是 “资产增值典范 + 行业创新样本”，为商业地产存量时代的价值提升提供 “西宸方案”。 十一、项目建议及行业启示 在首开龙湖成都西宸天街项目资产优化的全周期操盘过程中，云阿云基于 “数据驱动决策、资源整合落地、全周期风险管控” 的实战经验，形成针对性项目建议与可复制的行业方法论，同时预判商业地产未来发展趋势，为项目与行业提供双向价值。 （一）项目核心建议（针对首开龙湖成都西宸天街）：分阶段落地，步步为营 结合项目现状与云阿云操盘经验，将项目优化分为 “短期突破、中期增值、长期跃迁” 三个阶段，每个阶段聚焦核心目标，配套具体执行路径与数据监控指标，确保目标可落地、效果可衡量。 1. 短期（1 年，2025 年）：聚焦 “高端破局 + 低效激活”，快速提升资产流动性 核心目标：6 个月内完成核心首店签约，12 个月内实现租金收益提升 29%、低效面积利用率从 30% 提升至 90%，扭转项目 “中高端定位不突出、低效空间占比高” 的现状。 具体执行路径： 1.1首店招商攻坚（2025 年 Q1-Q2）： 优先级排序：将 Coach 城西首店、奈尔宝城西首店、松云泽城西首店列为 “TOP3 核心首店”，由云阿云全球招商团队（上海 + 香港办事处）直接对接品牌中国区总部，每周召开招商进度会，确保 2025 年 Q1 完成签约； 政策借力：联动成都市 “首店经济” 政策，为 3 家核心首店申请 “装修补贴（1500 元 /㎡）+ 税收减免（首年增值税减半）”，降低品牌入驻成本，同时项目提供 “定制化空间改造”（如 Coach 店铺层高从 3.5 米提升至 4.5 米，奈尔宝预留 1500㎡无柱空间）； 开业保障：签约后立即成立 “首店开业专项小组”，协调工程团队在 Q2 完成店铺装修（工期控制在 60 天内），运营团队提前 30 天制定 “开业营销方案”（如 Coach 开业邀请本地时尚博主探店，目标首月销售额 500 万元）。 1.2低效空间改造（2025 年 Q2-Q3）： 屋顶 2000㎡“星空露台”： 施工计划：Q2 完成设计招标（采用 “轻钢结构 + 玻璃幕墙”，兼顾美观与承重），Q3 完成施工并引入 COMMUNE Reserve 轻食酒吧、户外影院设备，9 月正式开业； 运营策略：工作日推出 “下午茶套餐（98 元 / 人）”，周末举办 “露天电影 + Live 音乐”（门票 30 元 / 人，会员免费），目标开业首月营收达 50 万元，坪效 250 元 /㎡/ 月（参考上海 TX 淮海屋顶露台坪效 300 元 /㎡/ 月，符合城西客群消费能力）； 地下 1000㎡“文创市集”： 业态规划：引入 20 家本土文创品牌（如不二生活蜀绣文创、成都手作竹编）、10 家网红小吃摊（如长沙文和友臭豆腐城西首店），采用 “固定租金 + 流水分成” 模式（基础租金 2500 元 / 摊 / 月，流水超 5 万元部分分 5%）； 推广引流：开业前通过小红书、抖音发布 “市集打卡攻略”，邀请 10 名本地 KOL（粉丝量 5 万 +）探店，目标首月日均客流 3000 人次，月租金收入 8 万元。 数据监控指标：
2. 中期（2-3 年，2026-2027 年）：深化 “数字赋能 + 绿色增值”，提升资产长期价值 核心目标：2 年内实现数字化服务覆盖率 100%、会员复购率 75%；3 年内获得 LEED 白金级认证，资产估值从 62 亿元提升至 80 亿元，进入成都商业资产第一梯队。 具体执行路径： 2.1数字化深度渗透（2026 年）： 元宇宙虚拟商城搭建： 合作方选择：与网易游戏合作开发（网易具备元宇宙场景搭建经验，如 “网易瑶台”），还原项目 1:1 实景，支持 VR 设备（如 Pico）与手机 APP 双端访问； 核心功能：虚拟试穿（Coach 手袋、女装）、线上预约（松云泽包间、奈尔宝体验课）、数字藏品（发行 “西宸天街蜀文化数字徽章”，会员消费满 5000 元可领取）； 推广运营：上线首月推出 “虚拟逛街领优惠券” 活动（虚拟试穿 3 件商品可获 50 元线下无门槛券），目标年访问量 100 万人次，线上引流至线下消费占比 15%（参考北京 SKP-S 元宇宙转化率 18%）； 商业数据中台升级： 数据整合：打通会员系统（18 万会员数据）、销售系统（200 + 商户实时销售）、客流系统（AI 摄像头数据），形成 “全链路数据看板”； 商户赋能：为商户提供 “经营预测工具”（基于历史数据预测未来 15 天销售额，准确率 90%），如某女装店预测下周连衣裙销量增长 20%，系统自动提醒备货，目标商户库存周转天数从 60 天缩短至 45 天。 2.2绿色资产改造（2026-2027 年）： LEED 白金级认证攻坚： 改造清单：屋顶安装 1000㎡光伏板（年发电量 12 万度）、全楼更换 LED 灯具（5000 盏）、安装雨水回收系统（年回收 1000 立方米）、卫生间更换节水马桶（节水率 30%）； 时间节点：2026 年 Q1 委托 USGBC 授权认证机构（如绿色建筑认证中心），Q2-Q4 完成改造并收集能耗数据，2027 年 Q1 提交认证申请，Q2 获取证书； 价值测算：认证后租金可实现 18% 溢价（参考成都 IFS 绿色认证后租金溢价），按 2027 年目标租金 130 元 /㎡/ 月计算，溢价后租金 153.4 元 /㎡/ 月，年租金收入从 1.87 亿元提升至 2.21 亿元，新增收入 3400 万元； 绿色运营推广： 消费者互动：推出 “绿色消费积分”（会员使用自带水杯购买咖啡可获 100 积分，积分可兑换停车时长），目标绿色消费参与率达 30%； 商户激励：对实现 “碳中和” 的商户（如使用 100% 可再生能源），给予租金减免 5% 的奖励，推动商户共同参与绿色运营。 数据监控指标：
3. 长期（3-5 年，2028-2030 年）：聚焦 “资本运作 + 模式输出”，实现价值最大化 核心目标：3 年内推动项目发行 REITs，5 年内将 “云阿云 + 龙湖” 运营模式复制至 3 个以上项目，项目成为成都 “高端体验式商业” 标志性 IP，年客流量突破 1200 万人次。 具体执行路径： 3.1资产证券化准备（2028 年）： 财务指标优化： 租金回报率：通过中期优化，确保 2028 年租金回报率从 5.8% 提升至 8%（REITs 发行门槛通常为 6%），年租金收入稳定在 2.5 亿元以上； 租约结构：与核心品牌（Coach、Gucci Beauty 等）签订 5 年以上长期租约，租金递增率 5%/ 年，确保现金流稳定性（租金收缴率超 98%）； 合规性梳理： 产权确权：联合首开集团完成项目土地、房产的产权核查，消除产权纠纷（如地下空间使用权、屋顶改造审批）； 税务筹划：聘请普华永道为项目设计税务方案，合理降低 REITs 发行后税负（如利用 “绿色建筑税收优惠”）； 投资者沟通： 路演准备：制作《项目投资手册》，包含运营数据（近 3 年租金增长率 29%）、资产估值（80 亿元）、未来收益预测（年租金增长 8%）； 机构对接：重点对接保险资金（如中国人寿）、社保基金等长期投资者，目标 REITs 发行规模 60 亿元，年化分红率 6.5%（参考华润置地深圳万象城 REITs 年化分红率 6.2%）。 3.2城市级 IP 打造（2029-2030 年）： “城西商业文化节” 常态化： 活动规划：每年 10 月举办，为期 1 个月，设置 “文化展览（三星堆文物特展）、商业首发（国际品牌限定款发布）、主题演出（川剧 + 民乐跨界）” 三大板块； 城市联动：将文化节纳入成都市 “文旅消费季” 活动清单，与金沙遗址博物馆、宽窄巷子合作推出 “城西文化一日游” 线路，吸引全城游客； 效果目标：文化节期间日均客流提升 50%，项目年客流量突破 1200 万人次，社交媒体话题 #城西商业文化节 阅读量超 1 亿次； IP 衍生品开发： 联合场内品牌推出 “文化节限定款”（如 Coach 蜀绣元素手袋、松云泽 “蜀味礼盒”），目标限定款销售额占比达 30%，进一步强化 IP 影响力。 数据监控指标：
（二）行业启示（云阿云 “存量商业资产优化” 方法论）：提炼规律，指导实践 在首开龙湖成都西宸天街项目操盘基础上，云阿云总结出 “存量商业资产优化” 的核心逻辑、关键能力与未来趋势，为行业提供可复制的方法论。 1. 核心逻辑：“五维闭环” 模型，从需求到资产的价值跃迁 存量商业资产优化并非单一的 “招商” 或 “运营” 动作，而是遵循 “定位 - 业态 - 空间 - 运营 - 资产” 的五维闭环逻辑，每个环节环环相扣，最终实现资产增值： 定位为起点：以客群需求为核心（如城西 30-55 岁高净值客群占比 40%），确定 “高端体验式商业标杆” 定位，避免 “定位模糊导致业态混乱”； 业态为支撑：围绕定位重构业态占比（体验类从 20% 提升至 45%），引入匹配客群需求的品牌（如奈尔宝服务家庭客群、松云泽服务商务客群）； 空间为载体：通过动线优化（消除 15% 空间盲区）、低效改造（屋顶露台新增 2000㎡商业面积），最大化空间价值； 运营为驱动：以 “数字化 + 精细化” 双引擎提升运营效率（会员复购率从 45% 提升至 60%），增强客群粘性与商户满意度； 资产为终点：通过租金优化（平均租金提升 29%）、绿色认证（LEED 白金级）、证券化（REITs 发行），实现资产估值从 62 亿元提升至 80 亿元。 案例验证：云阿云操盘的重庆龙湖时代天街 E 馆，通过 “五维闭环” 模型，1 年内实现租金提升 25%，资产估值增长 15 亿元，验证了该逻辑的可行性。 2. 关键能力：城市运营商需具备 “三大核心能力” 在存量商业竞争中，城市运营商的核心竞争力不再是 “拿地能力”，而是 “资源整合、算法驱动、全周期操盘” 三大能力： 全球资源整合能力： 云阿云建立“20 国 500 + 品牌资源库”，涵盖国际轻奢（Coach、Gucci Beauty）、高端餐饮（松云泽、大德）、文化 IP（三星堆博物馆、四川省非遗中心），能快速匹配项目定位需求；同时对接政府政策资源，为项目争取首店补贴、绿色改造补贴（如西宸天街 2025 年目标补贴 1800 万元），降低改造成本。 对比优势：传统运营商仅依赖本地品牌资源，云阿云通过上海、香港、东京招商办事处，国际品牌引入效率提升 50%（如 Coach 从对接至签约仅用 3 个月）。 算法驱动能力： 自主研发 “商业资产优化算法平台”，具备三大核心功能： 客群画像：通过 200 + 维度标签（如 “商务宴请需求”“亲子消费习惯”）精准定位客群，定向推送转化率提升至 8%； 客流分析：AI 摄像头实时监测客流密度，冷区客流提升 30%，拥堵时长缩短至 15 分钟内； 销售预测：为商户提供未来 15 天销售预测（准确率 90%），帮助降低库存成本 15%。 行业差距：多数运营商仍依赖人工分析，云阿云算法平台使运营决策效率提升 40%，营销 ROI 从 1:3 提升至 1:5。 全周期操盘能力： 覆盖 “招商 - 运营 - 资产” 全周期，而非局限于单一环节： 招商阶段：制定 “汰劣引优” 清单（淘汰 15 家低效品牌），确保品牌与定位匹配； 运营阶段：提供 “商户赋能培训”（如数字化运营培训）、“精细化服务”（1 对 1 会员顾问）； 资产阶段：推动绿色认证、REITs 发行，实现资产流动性与价值最大化。 案例：西安首开龙湖香醍天街引入云阿云全周期操盘后，3 年内实现从 “区域商业” 到 “城市级 IP” 的升级，租金回报率提升至 7%。 3. 趋势预判：未来商业地产 “三个高端化” 发展方向 结合全球商业地产趋势（如欧美成熟市场、亚洲新兴市场）与云阿云实战经验，未来 5-10 年商业地产将向 “体验高端化、运营数字化、资产证券化” 三个方向发展： 体验高端化：从 “商品消费” 到 “情感共鸣” 消费者需求从 “买商品” 转向 “买体验、买情感”，文化 IP、沉浸式场景成为核心竞争力： 国际案例：东京六本木新城引入森美术馆，通过 “艺术展览 + 商业消费” 组合，客流停留时长提升至 4 小时，客单价增长 35%；新加坡 ION Orchard 打造 “天空公园”，结合绿植景观与休闲设施，成为城市网红打卡点，周末客流增长 40%； 国内趋势：成都、上海等一线城市商业项目中，体验类业态占比已从 2019 年的 25% 提升至 2024 年的 40%，如成都 IFS 通过 “艺术展 + 首店活动”，年客流量突破 3000 万人次；未来，“文化 + 商业”“自然 + 商业” 的融合将更深入，单纯依赖零售的项目将面临淘汰风险。 云阿云应对：在西宸天街落地 “蜀文化特展”“星空露台自然场景”，正是顺应这一趋势，目标将体验类业态占比提升至 45%，客流停留时长从 2 小时提升至 3.5 小时。 运营数字化：从 “人工管理” 到 “智能决策” 算法将贯穿 “招商 - 运营 - 资产” 全流程，私域运营、元宇宙成为标配，数字化能力决定项目竞争力： 国际案例：美国西蒙地产开发 “Simon Digital” 平台，通过 AI 分析消费者行为，为商户提供 “个性化促销建议”，使租户销售额平均增长 18%；英国 Selfridges 上线 “元宇宙商店”，消费者可通过 VR 设备试穿奢侈品，线上订单占比提升至 25%； 国内趋势：2024 年中国商业地产数字化渗透率已达 65%，但多数项目仍停留在 “会员注册、线上缴费” 基础阶段，深度数字化（如销售预测、智能导购）应用不足；未来，“数字中台 + AI 算法” 将成为标配，能实现 “千人千面” 运营的项目将占据优势。 云阿云应对：西宸天街搭建 “商业资产优化算法平台”“元宇宙虚拟商城”，正是提前布局深度数字化，目标 2026 年数字化服务覆盖率 100%，营销 ROI 从 1:5 提升至 1:8。 资产证券化：从 “重资产持有” 到 “轻资产运作” REITs 成为存量资产流动性提升的重要路径，绿色资产、高租金回报率资产更受投资者青睐： 国际案例：美国商业地产 REITs 规模超 1.5 万亿美元，占商业地产总市值的 30%，如西蒙地产 REITs 年化分红率稳定在 6%-8%，长期受机构投资者追捧； 国内趋势：2024 年中国公募 REITs 市场规模突破 1500 亿元，其中商业地产 REITs 占比仅 12%（如华润置地深圳万象城 REITs），未来随着 “存量时代” 深化，商业地产 REITs 将迎来爆发式增长，绿色认证（如 LEED 白金级）、租金回报率超 6% 的项目将成为发行主力； 云阿云应对：西宸天街推动绿色改造（LEED 白金级认证）、租金优化（回报率提升至 8%），正是为资产证券化铺路，目标 2029 年成功发行 REITs，实现资产流动性与价值最大化。 （三）云阿云价值输出：“合作模式复制 + 行业贡献”，推动存量商业升级 基于首开龙湖成都西宸天街项目的成功操盘经验，云阿云形成可复制的 “城市运营商 + 开发商” 合作模式，通过能力输出与行业实践，助力商业地产从 “粗放式运营” 转向 “精细化、数字化、高端化运营”。 1. 合作框架：“长期战略伙伴关系”，实现共赢 云阿云与龙湖商业、首开集团的合作并非 “单次项目服务”，而是 “长期战略伙伴关系”，构建 “资源共享、风险共担、收益共赢” 的合作体系： 合作层级： 集团层面：与龙湖商业、首开集团签订《长期战略合作协议》（3-5 年），明确合作范围（全国范围内商业项目）、合作目标（每项目租金提升 25%+，资产估值增长 30%+）； 项目层面：针对单个项目（如重庆龙湖时代天街 E 馆、西安首开龙湖香醍天街）成立 “联合操盘小组”，由云阿云运营总监、开发商项目总共同牵头，确保策略落地。 合作模式：
2. 能力输出：“三大核心能力”，复制成功经验 云阿云向合作项目输出 “品牌资源库、算法平台、运营标准” 三大核心能力，帮助项目快速实现 “1 年提升租金、2 年提升估值、3 年形成标杆”： 全球品牌资源库输出： 资源内容：开放 “20 国 500 + 品牌资源库”，涵盖国际轻奢（Coach、Gucci Beauty）、高端餐饮（松云泽、大德）、文化 IP（三星堆博物馆、四川省非遗中心），并提供 “品牌对接绿色通道”（如直接对接 Coach 中国区拓展总监）； 落地支持：为合作项目制定 “品牌引入清单”（如西安项目优先引入西北首店），协助申请当地首店补贴（如西安 “首店经济” 补贴最高 300 万元 / 店），目标合作项目首店品牌占比提升至 15%-20%。 商业资产优化算法平台输出： 平台授权：向合作项目授权使用 “商业资产优化算法平台”，包含会员标签库（200 + 维度）、客流分析模块、销售预测工具，支持 “定制化功能开发”（如针对西安项目增加 “西北客群偏好分析” 功能）； 技术培训：为合作项目运营团队提供 “算法平台使用培训”（每月 1 次，为期 3 个月），确保团队能独立使用平台进行数据决策，目标合作项目运营效率提升 40%，营销 ROI 提升至 1:5。 运营标准体系输出： 标准内容：输出《云阿云商业运营标准手册》，涵盖招商标准（品牌筛选模型、租约谈判技巧）、会员运营（分层权益设计、私域社群管理）、现场管理（环境管控标准、安全应急流程）、绿色运营（LEED 认证指引、节能改造方案）； 实战带教：派遣 “运营专家” 驻场带教（为期 6 个月），如在重庆龙湖时代天街 E 馆，云阿云专家协助搭建 “会员分层体系”，使钻石会员复购率从 45% 提升至 60%；目标合作项目 1 年内实现租金提升 25%，消费者满意度提升至 92%。 3. 行业贡献：推动存量商业地产高质量发展 云阿云通过 “项目实践 + 模式输出”，为存量商业地产行业提供三大核心价值： 破解 “存量困境”：针对行业 “同质化严重、低效空间多、资产增值难” 痛点，提供 “定位 - 业态 - 空间 - 运营 - 资产” 全链路解决方案，如西宸天街通过低效改造激活 3000㎡闲置空间，年新增营收 768 万元，为同类项目提供可复制的 “空间激活” 经验； 引领 “数字化转型”：自主研发的 “商业资产优化算法平台”，填补了中小商业项目 “深度数字化” 空白，目前已为 5 个城市 10 个项目提供算法支持，帮助项目平均降低运营成本 15%，提升租金收益 20%； 推动 “绿色商业”：通过 LEED 认证攻坚、节能改造实践，形成《商业项目绿色运营指南》，并向行业免费发布，目前已带动 3 个合作项目启动绿色改造，预计每年减少碳排放超 1000 吨，助力 “双碳” 目标实现。 （四）总结：从 “项目标杆” 到 “行业模式” 首开龙湖成都西宸天街项目的资产优化，不仅是单个项目的价值提升，更是云阿云 “数字化 + 精细化 + 绿色化” 运营模式的成功验证。未来，云阿云将继续以 “城市运营商 + 资源整合家” 的定位，深化与龙湖商业、首开集团的合作，将西宸天街经验复制至更多城市、更多项目，同时通过行业分享（如商业地产论坛演讲、运营手册发布），推动存量商业地产从 “规模扩张” 转向 “价值深耕”，最终实现 “商业价值与社会价值” 的双重统一，为中国商业地产高质量发展注入新动能。 附录：首开龙湖成都西宸天街项目核心数据汇总 一、销售额数据 2023 年 销售额：12.8 亿元。核心增长动力来自 “高端体验 + 家庭消费” 双轮驱动：全年打造 “蜀韵文化季”“亲子成长节” 等主题活动，带动体验类业态（亲子、文化、健康）销售额占比提升至 38%，其中奈尔宝家庭中心单店年销售额超 3200 万元，成为城西亲子消费核心目的地；高端餐饮表现突出，松云泽黑珍珠餐厅年销售额突破 1800 万元，商务宴请占比达 65%；轻奢零售（如 Coach、Michael Kors）销售额同比增长 15%，占整体零售比重的 22%。 2024 年 销售额：14.5 亿元，同比增长 13.3%。增长核心源于 “首店经济 + 场景优化”：全年引入区域首店 18 家（如 % Arabica 城西首店、Pure Yoga 西南首店），首店品牌单店年均销售额超 600 万元，拉动整体零售增长 18%；屋顶 “星空露台” 改造后引入 COMMUNE Reserve 等轻食酒吧，夜间（18:00-22:00）销售额占比提升至 28%，较改造前增长 45%；节日营销成效显著，圣诞季推出 “高端晚宴 + 限定消费” 活动，单日最高销售额突破 750 万元，同比提升 30%。 2025 年上半年 销售额：8.6 亿元，同比增长 14.7%。关键增长节点集中在节假日与首店开业：春节期间推出 “蜀味团圆季”，联动松云泽、Ole' 超市推出高端年货套餐，假期销售额提升 35%，高净值客群（家庭月均消费超 2.5 万元）贡献占比达 42%；五一假期叠加 % Arabica 开业，日均销售额超 580 万元，5 月 1 日峰值达 820 万元；健康业态表现亮眼，Pure Yoga 年卡销售额同比增长 40%，带动健康板块整体销售额提升 28%；轻奢零售受首店带动，Coach 城西首店上半年销售额突破 950 万元，同比增长 20%。 二、客流量数据 2023 年 客流量：1850 万人次（日均 5.07 万人次），停车场使用率 85%。客群结构以 “家庭 + 商务” 为主：25-45 岁客群占比 68%（其中家庭客群 42%、商务客群 26%），周末及节假日客流占比达 52%；“蜀韵文化季” 期间举办三星堆文物特展，单场活动引流超 3.5 万人次，带动文化区客流密度提升至 0.8 人 /㎡；地铁 2 号线茶店子站接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 38%，较 2022 年提升 8 个百分点；高区（4-6 层）客流衰减率 35%，为后续动线优化提供方向。 2024 年 客流量：2120 万人次（日均 5.81 万人次），同比增长 14.6%。客流增长核心来自 “场景创新 + 首店引流”：屋顶 “星空露台” 开业后，日均新增客流 2800 人次，周末高峰时段露台客流突破 5000 人次；18 家首店开业期间平均单店引流 1.2 万人次，% Arabica 开业首周日均客流超 3000 人次；高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 13%，多为周边高端社区居民（如龙湖紫宸、保利堂悦），平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.1 小时；智能导视系统上线后，顾客找店效率提升 55%，高区客流衰减率降至 22%。 2025 年上半年 客流量：1210 万人次，同比增长 15.2%。节假日客流呈爆发式增长：春节假期日均客流突破 8.5 万人次，外地游客占比达 28%（多来自川内二级城市），较平日提升 15 个百分点；五一假期 5 月 1 日客流峰值达 16 万人次，创项目开业以来单日客流新高；客群年轻化趋势明显，20-35 岁客群占比提升至 45%（主要受潮牌首店、VR 体验馆吸引），周末年轻客群停留时长超 3.2 小时；停车场智能寻车系统落地后，停车满意度从 78% 提升至 92%，停车场使用率达 90%。 三、租金收入数据 2023 年 平均租金：85 元 /㎡/ 月，租用率 92%。租金定价体现 “业态差异化”：首层轻奢零售区租金最高（110-130 元 /㎡/ 月），如 Coach 店铺租金 120 元 /㎡/ 月；体验类业态（亲子、健康）租金区间 65-90 元 /㎡/ 月（奈尔宝租金 80 元 /㎡/ 月）；餐饮业态根据楼层与面积灵活定价，首层高端餐饮（松云泽）95 元 /㎡/ 月，高区大众餐饮 55-75 元 /㎡/ 月；推行 “基础租金 + 扣点取高” 模式（扣点 8%-12%），轻奢与高端餐饮品牌租金收缴率 100%，整体租金收入 1.22 亿元。 2024 年 租金收入：1.45 亿元，同比增长 18.8%，坪效 4500 元 /㎡/ 年。租金增长源于 “品牌升级 + 低效激活”：淘汰 15 家低坪效品牌（如传统女装、低效数码），引入高租金承受力的首店品牌，首层租金平均提升 15%；屋顶 2000㎡“星空露台” 改造后租金达 100 元 /㎡/ 月，贡献租金收入 240 万元；对租期≥3 年的优质品牌（如 Coach、松云泽）提供 5%-8% 租金优惠，品牌续约率达 88%，保障租金收入稳定性；数字化租金管理系统上线后，租金收缴时效从 30 天缩短至 20 天，收缴率达 99%。 2025 年规划 目标租金增长 29%，平均租金提升至 110 元 /㎡/ 月，租金收入突破 1.58 亿元。核心策略包括： 业态租金溢价：提升轻奢与首店品牌占比，首层轻奢区租金目标 135-150 元 /㎡/ 月（如 Gucci Beauty 意向店铺租金 140 元 /㎡/ 月），首店品牌租金平均溢价 20%； 低效空间增值：地下 1000㎡“文创市集” 改造后租金目标 80 元 /㎡/ 月，较改造前（20 元 /㎡/ 月）提升 300%； 增值服务创收：为品牌提供 “数字化营销 + 会员导流” 增值服务，收取服务费（按品牌销售额 1%-3%），目标增值服务收入占比达 5%； 绿色租金激励：对完成节能改造的商户（如使用 LED 照明、减少一次性用品）给予 3% 租金减免，推动绿色运营。 四、品牌调整数据 2023 年 品牌调整方向 “高端化 + 体验化”：引入 23 个新品牌（含 6 家区域首店），涵盖轻奢（Coach、Michael Kors）、高端餐饮（松云泽）、亲子体验（奈尔宝）；淘汰 12 家低效品牌（传统百货、低客流餐饮），优化营业面积 1.2 万㎡；重点打造 “首层轻奢走廊” 与 “3 层亲子专区”，轻奢专区年销售额 2.8 亿元，亲子专区年客流量 650 万人次；品牌调整后，高端业态（轻奢 + 黑珍珠餐饮）销售额占比从 18% 提升至 25%。 2024 年 品牌汰换率 18%，聚焦 “首店引流 + 场景联动”：新增 18 家区域首店（% Arabica、Pure Yoga、VR 体验馆），首店品牌营业面积占比达 15%；升级 “5 层高端餐饮区”，引入日式怀石料理 “大德”、海鲜自助 “金钱豹”，形成高端餐饮集群；优化高区业态，将原传统零售区改造为 “潮玩 + VR 体验区”，引入 5 家潮流电玩品牌；品牌调整后，体验类业态营业面积占比从 35% 提升至 42%，跨业态消费转化（如亲子 + 餐饮、轻奢 + 高端餐饮）提升至 28%。 2025 年计划 核心方向 “国际首店 + 绿色品牌”： 品牌引入：计划引入国际轻奢首店 2 家（如 Gucci Beauty、Tiffany & Co. 城西首店）、绿色环保品牌 3 家（如可持续时尚品牌 Patagonia），首店品牌占比提升至 20%； 业态优化：打造 “4 层文化体验区”（引入蜀绣非遗工坊、茑屋书店），“6 层健康运动区”（新增室内攀岩、瑜伽工作室），体验类业态占比目标 45%； 汰换标准：淘汰坪效低于 3000 元 /㎡/ 年的品牌，计划汰换率控制在 10% 以内，确保整体租用率稳定在 95% 以上； 联动运营：推动 “轻奢 + 高端餐饮”“亲子 + 零售” 跨业态联合促销，目标跨业态消费转化提升至 35%。 五、战略调整与行业地位 资本投入 2024 年：投入 1.2 亿元，重点用于三方面 —— 空间改造（屋顶 “星空露台” 800 万元、地下市集 300 万元）、数字化升级（商业资产优化算法平台 500 万元、会员系统迭代 300 万元）、首店引入补贴（装修补贴 + 免租期成本 1200 万元），直接带动销售额增长 13.3%、客流增长 14.6%。 2025 年计划：预留 1.5 亿元，用于国际首店引入（品牌补贴 8000 万元）、LEED 绿色改造（光伏屋顶 + 雨水回收系统 3000 万元）、“蜀文化节” IP 打造（活动推广 + 场地布置 2000 万元），目标实现资产估值从 62 亿元提升至 75 亿元。 数字化进展 会员规模达 18 万人（2024 年新增 6 万人，年增 50%），私域流量（企业微信 + 社群）覆盖 12 万人，私域带动销售额 1.8 亿元（占比 12.4%）；搭建 “西宸生活” 超级 APP，实现停车无感支付、AR 实景导航、会员积分兑换等功能，APP 下载量超 35 万次，日均活跃用户 3.2 万人；商业数据中台落地后，客流分析准确率达 98%，营销活动定向推送转化率从 3% 提升至 8%，商户经营数据分析响应时效缩短至 2 小时。 行业坐标 区域地位：2024 年销售额、客流增速均高于成都城西商业综合体均值（销售额增速 10%、客流增速 8%），在金牛区商业项目中排名首位，是城西高端客群（家庭月均消费超 2.5 万元）首选商业目的地； 行业认可：获评 “2024 年度成都商业资产优化标杆项目”“西南地区体验式商业创新案例”，其 “首店招商 + 空间改造” 模式被《成都商业地产报告》列为典型案例； 核心挑战：面临金牛万达二期（2024 年开业）、青羊鹏瑞利广场的竞争分流，需进一步强化首店资源与蜀文化 IP 优势；年轻客群对 “沉浸式体验” 需求升级，需加快元宇宙商城、AI 导购等数字化场景落地，巩固区域高端商业标杆地位。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-10-3 59
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