首页  商业地产  |
商业地产案例分享-首开龙湖成都西宸天街项目（四） |
商业地产案例分享-首开龙湖成都西宸天街项目（四） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：本项目报告基于成都商业地产“存量竞争”背景，系统解析西宸天街通过定位升级、业态焕新、空间场景重构及数字化运营，突破同质化困局，实现资产价值跃迁的战略路径与实操策略，为行业存量优化提供标杆案例。全文共87800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 从“增量扩张”到“存量优化” 西宸天街商业地产运营升级模式优化报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群分析 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理提升策略 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 八、业态规划及品牌焕新 L5 层：高端餐饮与夜间微醺 —— 城西宴请社交核心场 主题定位 “城西高端宴请微醺地”—— 聚焦 35-55 岁高端商务客群与高收入家庭客群，打造集黑珍珠餐饮、国际美食、主题酒吧于一体的高端餐饮社交空间，满足 “商务宴请 + 家庭聚餐 + 夜间微醺” 多元需求。通过 “黑珍珠首店 + 夜间场景”，目标高端餐饮客单价突破 500 元，夜间客流占比达 30%。 品牌组合
租金水平
关键策略 空间布局：私密宴请与夜间氛围 黑珍珠餐饮与国际美食布局在临街一侧，采用 “独立入口 + 私密包间” 设计（松云泽包间占比 70%），包间配备独立卫生间与休息区，满足商务宴请需求；王品设置 “商务洽谈区”（200㎡），提供餐前等候与小型会议服务； 主题酒吧集中在楼层内侧，COMMUNE 户外露台采用 “川西竹编装饰 + 灯笼氛围灯”，夜间点亮暖光，打造 “微醺社交” 场景；TAG Live House 设专业舞台与音响设备，适配乐队驻场； 预留 1000㎡“宴请宴会厅”，可容纳 200 人，配备 LED 大屏与专业灯光，承接企业年会、家庭婚宴（目标宴会厅月均使用 10 次，单次收费 2 万元）。 会员联动：高端权益与定制服务 推出 “高端餐饮黑卡”：含松云泽宴请折扣（9 折）+ COMMUNE 酒品券（10 张，价值 800 元）+ 宴会厅免费使用 1 次（价值 2 万元），年费 29999 元，目标年售 100 张，绑定高端商务客群； 会员定制服务：黑卡会员可享受 “松云泽定制菜单”（根据需求调整菜品）、“王品牛排提前预订”（优先锁定靠窗座位），目标会员定制服务满意度达 98%。 夜间运营：微醺场景与主题活动 每周五、六晚举办 “露台微醺派对”：邀请本地乐队（如 “成都土著乐队”）驻场，推出 “餐饮 + 酒吧” 联名套餐（松云泽双人晚餐 + COMMUNE 精酿 2 杯，售价 1999 元），单场参与人数超 200 人，带动酒吧夜间销售额增长 50%； 每月举办 “主题美食节”：如 “川菜非遗节”（马旺子主厨现场展示技艺）、“日料品鉴会”（大德怀石食材讲解），目标美食节期间餐饮销售额增长 40%，吸引跨区客群（金牛、青羊客群占比达 30%）。 L6 层：健康运动与沉浸娱乐 —— 年轻客群活力体验场 主题定位 “城西健康活力体验港”—— 聚焦 20-40 岁年轻客群（含健身爱好者、沉浸式娱乐玩家、年轻家庭），打造集高端健身、VR 沉浸娱乐、运动装备于一体的活力体验空间，满足客群 “健康运动 + 新奇娱乐” 需求。通过 “特色健身 + 沉浸娱乐”，目标年轻客群占比达 85%，楼层日均客流突破 800 人次。 品牌组合
租金水平
关键策略 空间布局：运动体验与健康闭环 高端健身品牌集中在楼层一侧，威尔士健身设 “落地窗泳池”（25m×10m），Pure Yoga 采用 “透光玻璃墙”（展示瑜伽课程），吸引客流；健身区出口邻近运动装备区，形成 “运动 - 装备” 直接动线（如健身后购买 lululemon 瑜伽服）； 沉浸娱乐布局在楼层另一侧，VR 馆采用 “暗黑风格” 装修，配备专业 VR 设备（如 HTC Vive Pro）；剧场设 “川西古镇场景”（木质建筑、灯笼装饰），增强沉浸感； 健康配套布局在动线中间，固生堂与健身区相邻，提供 “运动后康复套餐”（瑜伽课后推拿 1 次，优惠价 199 元），目标运动康复客群占比达 50%。 会员联动：健康权益与活动引流 推出 “健康活力卡”：含 Pure Yoga 月卡（价值 1200 元）+ 零重力 VR 体验券（3 张，价值 300 元）+ lululemon 200 元券，售价 999 元，目标年售 5000 张，绑定年轻客群； 会员运动打卡：健身会员每月打卡满 10 次可免费获得 “美年大健康基础体检”（价值 200 元），目标会员打卡率达 60%。 活动运营：主题赛事与体验联动 每月举办 “运动主题活动”：如 “瑜伽户外公开课”（Pure Yoga 教练授课，地点 L5 层露台）、“VR 电竞大赛”（联合本地电竞俱乐部举办，报名团队超 30 支），目标每场活动吸引 300 人参与，活动曝光量超 50 万人次 / 年； 与 L5 层餐饮品牌合作推出 “运动 + 轻食” 套餐：健身课后可享 Wagas 7 折轻食券（价值 30 元），目标跨楼层客流转化达 40%。 地下 1 层（B1 层）：便民生活与潮流市集 —— 全客群日常消费枢纽 主题定位 “城西便民潮流生活站”—— 聚焦全客群（含周边社区居民、通勤客群、年轻潮流爱好者），打造集精品超市、便民服务、潮流市集于一体的日常消费空间，满足 “日常采购 + 便民需求 + 潮流尝鲜” 多元需求。通过 “精品超市首店 + 灵活市集”，目标日均客流突破 1.5 万人次，社区客群占比达 60%。 品牌组合
租金水平
关键策略 空间布局：便民动线与市集活力 Ole' 有机超市设置在地铁 2 号线茶店子站出口附近，与通勤动线直接衔接，超市入口设 “快速采购通道”（生鲜、日用品），适配通勤客群（目标快速通道使用率达 40%）； 便民服务集中在超市周边，形成 “采购 + 服务” 集群（如超市购物后送洗衣物）；银行网点设置在主通道旁，方便社区居民办理业务； 潮流市集与轻食简餐布局在动线内侧，设置 “市集广场”（800㎡），采用 “开放式摊位 + 网红打卡装饰”（如成都方言灯箱、熊猫造型指示牌），每周五至周日举办 “周末潮流市集”，引入 20-30 家快闪摊，目标市集日均客流 5000 人次。 会员联动：社区绑定与日常优惠 推出 “便民生活卡”：含 Ole' 购物 9.5 折、象王洗衣 8 折、喜茶买一送一券（3 张），售价 199 元，目标年售 10000 张，绑定社区客群； 社区专属活动：每月 1 次 “社区便民日”，提供免费衣物护理咨询、血压检测服务，目标每次活动吸引 200 名社区居民参与，提升社区客群粘性。 市集运营：灵活调整与主题营造 “周末潮流市集” 每月更新 1 个主题：如 “春日文创市集”（本土文创为主）、“夏日小吃节”（网红小吃为主）、“秋日潮玩市集”（潮玩、饰品为主），目标主题市集日均销售额超 15 万元，其中网红小吃摊占比 60%； 引入 “成都老字号快闪”：每月轮换 1 个成都老字号品牌（如钟水饺、龙抄手），吸引社区中老年客群，目标老字号快闪日均销售额超 2 万元，带动市集整体客流提升 25%； 市集直播：与本地网红合作，每周六直播 “市集探店”，推广网红小吃与文创产品，目标直播观看量超 10 万人次 / 次，带动线上引流至线下消费（转化率达 5%）。 （三）品牌焕新计划：“汰劣引优” 构建高端品牌矩阵 1. 品牌汰换与引入标准：量化指标 + 多维评估 1.1品牌汰换标准：四大维度筛选低效品牌 汰换评估表：
汰换流程： 每月由运营团队收集品牌经营数据（坪效、满意度）； 每季度召开 “品牌汰换评审会”，确定汰换名单； 提前 3 个月向拟汰换品牌发送通知，提供 “转场协助”（如推荐项目内其他空置铺位）； 2025 年汰换目标：计划汰换 15 家低效品牌（占现有品牌 15%），腾出面积 5000㎡，用于引入高端品牌与新兴业态。 1.2品牌引入标准：四大维度筛选优质品牌 引入评估表：
实操案例：引入 “松云泽” 时，评估其 “黑珍珠二钻” 品牌能级、“年营收增长率 20%” 的经营能力、“定制化菜单” 的体验属性，符合引入标准；同时要求其参与项目 “高端会员答谢宴”，共享项目高端会员资源，实现互利共赢。 2. 重点业态品牌焕新：分业态制定 “引优汰劣” 清单 2.1零售业态品牌焕新：从 “传统低价” 到 “高端个性” 汰换品牌清单： 2025 年计划汰换 5 家传统零售品牌，包括：① 地上 2 层某女装折扣店（坪效 2200 元 /㎡/ 年，客单价 300 元以下）；② 地上 3 层某儿童服装连锁店（满意度 68%，缺乏体验属性）；③ 地下 1 层某平价鞋店（连续 8 个月坪效低于 2800 元 /㎡/ 年）； 引入品牌策略： 国际轻奢品牌： Coach 城西首店（地上 1 层，200㎡）：主打经典手袋与成衣，计划举办 “开业限定款首发” 活动，邀请本地时尚博主探店，目标首月销售额达 500 万元； Michael Kors 城西首店（地上 1 层，180㎡）：引入品牌最新 “Jet Set” 系列，设置 “个性化定制服务”（手袋刻字），目标客单价 4000 元，年销售额超 3000 万元； 设计师品牌： 素然西南首店（地上 2 层，150㎡）：聚焦环保材质服饰，每月举办 “设计师面对面” 活动，目标年轻时尚客群占比达 70%，年销售额 800 万元； 智慧零售品牌： 京东无人便利店（地上 1 层，100㎡）：24 小时营业，支持 “人脸识别支付 + APP 下单 30 分钟达”，目标日均销售额 2 万元，线上订单占比 30%； 数据目标：2025 年零售业态品牌更新率 30%，高端零售销售额占比从 10% 提升至 45%。 2.2餐饮业态品牌焕新：从“大众聚集”到“高端特色” 汰换品牌清单： 汰换 3 家大众餐饮品牌，包括：① 地上 4 层某连锁快餐（客单价 40 元，满意度 65%）；② 地上 5 层某平价火锅（连续 6 个月坪效低于 4000 元 /㎡/ 年）；③ 地下 1 层某奶茶店（缺乏特色，与周边社区店同质化）； 引入品牌策略： 高端餐饮： 松云泽城西首店（地上 5 层，500㎡）：黑珍珠二钻川菜馆，设置 10 个私密包间（人均 1200 元），推出 “商务宴请定制菜单”，目标月营收 500 万元，高端商务客群占比 60%； 大德城西首店（地上 5 层，300㎡）：日式怀石料理，采用 “当季食材”，设置 8 个板前座位（人均 1500 元），目标月营收 300 万元，品质生活客群占比 70%； 特色餐饮： Wagas 城西首店（地上 4 层，200㎡）：轻食健康品牌，主打沙拉、三明治（客单价 80 元），配套户外露台座位，目标日均客流 300 人次，年轻客群占比 80%； % Arabica 城西首店（地上 1 层，100㎡）：网红咖啡品牌，主打手冲咖啡（客单价 45 元），设置 “网红打卡墙”，目标日均销售 500 杯，社交媒体曝光量超 100 万次； 数据目标：2025 年餐饮业态品牌更新率 25%，高端餐饮销售额占比从 10% 提升至 25%。 2.3娱乐业态品牌焕新：从 “传统观影” 到 “沉浸互动” 汰换品牌清单： 汰换 2 家传统娱乐品牌，包括：① 地上 4 层某连锁影院（满意度 65%，观影人次同比下降 20%）；② 地上 3 层某电玩城（设备老化，坪效低于 3500 元 /㎡/ 年）； 引入品牌策略： 沉浸式娱乐： 零重力 VR 体验馆城西首店（地上 6 层，500㎡）：设置 “星际穿越”“密室逃脱” 等 5 个主题项目（单次 50-100 元），推出 “次卡套餐”（10 次 800 元），目标日均接待 200 人次，月营收 300 万元； 迷塔城沉浸式剧场城西首店（地上 4 层，400㎡）：推出原创剧本 “蜀地探秘”（单次 298 元 / 人），配备专业 NPC，目标月演出 60 场，上座率 80%； 亲子娱乐： 奈尔宝亲子乐园城西首店（地上 3 层，1500㎡）：高端亲子游乐品牌，设置 “模拟超市”“科学实验室” 等区域（门票 298 元 / 次），提供 “亲子托管服务”，目标日均接待 500 人次，月营收 500 万元； 数据目标：2025 年娱乐业态品牌更新率 40%，沉浸式娱乐销售额占比达 60%。 2.4文化业态品牌焕新：从“单一书店”到“文化集群” 汰换品牌清单： 汰换 1 家传统文化品牌，即地上 4 层某平价书店（坪效 2000 元 /㎡/ 年，缺乏体验属性）； 引入品牌策略： 茑屋书店城西首店（地上 4 层，800㎡）：日本知名书店品牌，设置 “阅读区 + 文创区 + 咖啡区”，每月举办 “作者签售会”（如邀请马伯庸、李娟），目标日均客流 800 人次，文创产品销售额占比 40%； 四川非遗体验馆（地上 4 层，300㎡）：联合四川省非遗中心，展示蜀绣、竹编、漆器等非遗产品，邀请传承人驻场教学（体验课 98-198 元 / 次），目标月均体验人数 1000 人次，非遗产品月销售额 50 万元； 数据目标：2025 年文化业态品牌更新率 100%，文化体验收入占比达 40%。 3. 品牌矩阵构建：分层布局，形成“标杆 - 支撑 - 特色 - 配套”体系 3.1核心品牌：打造项目“品牌标杆”，提升能级 筛选标准：国际国内顶级品牌，具有高知名度与市场影响力，能带动项目整体形象提升； 引入清单（3 家）： Coach 城西首店：国际轻奢标杆，目标年销售额 3000 万元，带动地上 1 层高端零售区客流增长 40%； 奈尔宝亲子乐园城西首店：亲子娱乐标杆，目标年销售额 6000 万元，成为城西家庭客群 “必打卡地”； 松云泽城西首店：高端餐饮标杆，目标年销售额 6000 万元，吸引城西高端商务客群； 运营策略：为核心品牌提供 “定制化空间 + 专属营销支持”，如 Coach 店铺层高提升至 4.5 米，开业期间提供项目户外大屏广告支持（价值 50 万元）。 3.2主力品牌：形成项目 “经营支撑”，确保稳定 筛选标准：行业内知名品牌、领军品牌，覆盖各主要业态，经营稳定，能保障项目基础客流与收益； 引入清单（25 家）：
数据目标：主力品牌年销售额占比达 70%，出租率 100%，经营稳定性评分超 90 分。 3.3特色品牌：打造项目 “差异化优势”，吸引客群 筛选标准：具有独特特色、创新理念、较高人气的新兴品牌、成长型品牌、本土特色品牌，能满足消费者个性化需求； 引入清单（40 家）： 本土文创品牌：不二生活（蜀绣文创）、成都手作（竹编产品），共 10 家，布局地上 4 层文化区； 新兴餐饮品牌：马旺子・川⼩馆（特色川菜）、% Arabica（网红咖啡），共 15 家，布局地上 4-5 层； 潮流零售品牌：ader error（设计师潮牌）、STAYREAL（五月天潮牌），共 10 家，布局地上 2 层； 体验类品牌：陶艺 DIY 工坊、香薰制作体验店，共 5 家，布局地上 3-4 层； 运营策略：为特色品牌提供 “租金优惠 + 运营支持”，如首年租金减免 30%，协助策划 “特色主题活动”（如本土文创市集）。 3.4配套品牌：完善项目 “服务功能”，提升便捷性 筛选标准：生活配套类品牌，能满足消费者日常需求，提升项目综合服务能力； 引入清单（25 家）： 便民服务：Ole' 有机超市、京东无人便利店、24 小时药店，共 8 家； 生活服务：美容美发（丝域养发）、洗衣护理（象王洗衣）、银行网点，共 10 家； 配套餐饮：便利店快餐（7-Eleven）、甜品店（满记甜品），共 7 家； 数据目标：配套品牌出租率 100%，消费者便民服务满意度提升至 95%。 （四）品牌焕新落地保障：组织 - 资金 - 风险三维支撑 1. 组织保障：跨部门协同推进 成立 “品牌焕新专项小组”：由龙湖招商总监任组长，成员包括云阿云客群分析师、首开工程专员、运营专员，明确分工： 招商组：负责品牌筛选、谈判与签约，2025 年 Q1 前完成核心品牌签约； 客群组：提供客群需求数据，确保引入品牌匹配目标客群； 工程组：负责店铺装修施工，确保 2025 年 Q2 前完成汰换品牌清场与新品牌进场； 会议机制：每周召开 1 次品牌焕新进度会，每月向项目总指挥部汇报进展，解决跨部门问题（如装修进度与品牌进场时间匹配）。 2. 资金保障：多渠道筹措与管控 资金来源（总预算 5000 万元）： 龙湖商业招商补贴 2000 万元（用于核心品牌装修补贴、租金减免）； 首开集团专项资金 1500 万元（用于店铺改造、设备采购）； 品牌联合投入 1500 万元（如奈尔宝承担 50% 装修费用）； 资金管控：建立 “品牌焕新资金台账”，每笔支出需经专项小组审核，第三方审计机构每季度审计，确保资金用于品牌引入与店铺改造，避免浪费。 3. 风险保障：全周期风险管控 风险识别与应对：
效果评估：新品牌开业后，每月跟踪 “销售额、客流、满意度” 数据，如某品牌连续 2 个月销售额低于目标 70%，启动 “品牌优化会”，调整运营策略（如增加促销活动、优化商品结构）。 （五）核心价值总结：品牌焕新支撑项目定位落地 首开龙湖成都西宸天街的品牌焕新，并非简单的 “汰旧换新”，而是围绕 “城西高端体验式商业标杆” 定位，构建 “高端化、差异化、体验化” 的品牌矩阵，其核心价值体现在三个维度： 1. 提升项目品牌能级：从 “区域商业” 到 “高端标杆” 通过引入 Coach、奈尔宝、松云泽等核心品牌，项目品牌能级实现质的飞跃，从 “区域级商业” 升级为 “城西高端商业标杆”，吸引 5 公里外高净值客群（占比从 10% 提升至 25%），成为成都城西商业 “品质象征”。 2. 增强客群吸引力：从 “单一客群” 到 “全客群覆盖” 分层品牌矩阵覆盖四大目标客群：核心品牌吸引高端商务与品质客群，主力品牌保障全客群基础需求，特色品牌满足年轻客群个性化需求，配套品牌提升家庭客群便捷性，2025 年目标客群复购率从 45% 提升至 55%，客单价从 860 元提升至 1200 元。 3. 保障项目长期收益：从 “租金依赖” 到 “多元增值” 品牌焕新后，项目收益结构更健康：高端品牌租金贡献占比从 15% 提升至 40%，体验类品牌带动客流增长 30%，间接提升整体租金水平；同时，品牌 IP 活动（如 Coach 限定款首发）带来 “活动收入 + 媒体曝光”，实现 “租金 + 增值服务” 的多元收益，2025 年目标项目总营收从 6.57 亿元提升至 8.76 亿元，同比增长 33%。 未来，随着品牌矩阵的持续优化与运营深化，项目将巩固 “城西高端体验式商业标杆” 地位，为龙湖商业与云阿云的深度合作提供 “品牌招商 + 运营” 的可复制经验，同时为成都城西商业升级注入新动能。 九、运营管理提升策略 商业地产的核心竞争力已从 “硬件比拼” 转向 “运营较量”。首开龙湖成都西宸天街需在龙湖智创标准基础上，结合云阿云 “算法能力 + 资源整合” 优势，构建 “数据驱动决策、服务创造温度、活动激活流量” 的运营体系，目标 2025 年实现运营效率提升 40%、会员复购率提升至 60%、资产估值从 62 亿元向 80 亿元迈进。 （一）全链路数字化运营：打造 “会思考” 的智慧商业大脑 数字化不是工具应用，而是贯穿 “会员 - 客流 - 销售 - 活动” 全链路的核心能力。通过云阿云 “商业资产优化算法平台” 与龙湖智慧系统深度融合，实现从 “经验决策” 到 “数据驱动” 的转型。 1. 超级 APP 生态构建：一站式解决客群需求 核心功能模块（2025 年 Q1 上线）：
推广策略： 上线首月推出 “注册即赠三重礼”（2 小时免费停车券 + 20 元无门槛券 + 奈尔宝体验课 1 节），联合场内品牌（如 Coach、% Arabica）开展 “APP 专属折扣”，目标首年下载量超 50 万，日均活跃用户超 5 万，实现 100% 会员功能线上化。 2. 大数据分析赋能：精准洞察客群与商户需求 消费者标签体系升级： 引入云阿云数据中台，构建 “200 + 维度标签库”，从基础属性（年龄、性别）、消费能力（年消费额、客单价）延伸至兴趣偏好（如 “露营达人”“美妆控”）、生活方式（如 “新手妈妈”“健身爱好者”），通过 “协同过滤算法” 实现 “千人千面” 推送。 案例：识别 “钻石会员中 60% 有商务宴请需求”，定向推送 “松云泽 10 人套餐 8 折券”，核销率达 40%，较传统推送提升 3 倍； 目标：营销转化率从 3% 提升至 8%，会员人均年消费从 8600 元提升至 1.2 万元。 商户 “经营参谋” 系统： 为商户提供专属数据后台，包含三大核心功能： 客流转化分析：展示 “进店率 - 试穿率 - 成交率” 全链路数据（如 Coach 进店率 45%、成交率 20%），对比行业均值给出优化建议； 客群画像：分析到店客群 “年龄分布、消费偏好”（如儿童零售客群中 “3-6 岁儿童家长占比 70%”），辅助商户调整商品结构； 销售预测：基于历史数据（近 3 个月销售、节假日影响）预测未来 15 天销售额，目标准确率 90%，帮助商户优化库存（如某女装店库存周转天数从 60 天缩短至 45 天）； 目标：帮助合作商户降低库存成本 15%，商户满意度从 82% 提升至 90%。 3. 物联网智能运维：实现 “可视化 + 可预警” 管理 硬件部署： 在现有基础上新增 300 个 IoT 传感器，覆盖： 环境监测（温湿度、空气质量）：中庭、餐饮区每 500㎡1 个，确保温度控制在 24-26℃，PM2.5≤50μg/m³； 设备监测（电梯、空调）：每台电梯安装 “振动 + 温度” 传感器，空调系统安装 “能耗监测” 模块； 客流监测（AI 摄像头）：12 个楼层 36 个关键区域（如中庭、电梯口）全覆盖，数据准确率达 98%。 智能联动应用： 故障预警：当电梯振动值超阈值，系统 2 分钟内自动报警并生成工单，维修人员 15 分钟内到场，故障解决时效从 8 小时缩短至 4 小时； 节能优化：根据客流密度调节空调（如 L1 层轻奢区高峰时 24℃，平峰时 26℃），结合自然光调节灯光亮度，目标全年能耗降低 10%，年省电 25 万度； 空间管理：实时监测各区域人流密度（如 L3 层亲子区超 0.8 人 /㎡时），APP 推送 “空闲休息区指引”，同时增派保洁人员，环境清洁满意度提升至 92%。 （二）分层级会员体系：从“交易会员”到“生活合伙人” 会员是商业地产的核心资产。通过 “动态分层 + 专属权益 + 私域运营”，提升会员粘性与消费频次，打造 “有温度、有归属感” 的会员社群。 1. 会员动态分层与权益设计 分层标准与规模（2025 年目标）：
动态调整机制： 每月通过算法更新会员等级（如普通会员连续 3 个月消费超 8000 元自动升级为黄金会员），对连续 6 个月未消费的黄金会员触发 “召回计划”（推送 “专属满减券 + 个性化活动邀请”，如 “您常逛的 Coach 上新，专属 8 折”），目标会员激活率提升至 85%，钻石会员流失率控制在 5% 以内。 2. 私域社群运营：深度互动增强归属感 社群矩阵搭建
1 对 1 顾问服务： 为钻石会员配备 18 名专属顾问（每人负责 100 名会员），具备 “品牌知识 + 服务意识 + 资源协调” 能力，如会员需举办商务宴请，顾问可直接对接松云泽确定菜单、布置场地，并协调免费停车；目标钻石会员满意度提升至 95%，复购率提升至 60%。 （三）场景化活动创新：从 “促销引流” 到 “内容创造” 活动是吸引客群反复到访的核心驱动力。通过 “自有 IP + 跨界合作 + 弹性空间”，打造 “有记忆点、有传播性” 的活动体系，目标 2025 年每场大型活动客流增长 25%，活动 ROI 提升至 1:5。 1. 自有 IP 打造：“西宸灵感节” 年度城市盛事 IP 定位：每年秋季举办（9-10 月），为期 1 个月，打造成都城西 “文化 + 潮流” 城市级活动 IP，每届设定核心主题（2025 年 “蜀地灵感・未来共生”）。 核心内容（2025 年规划）： 文化艺术展：联合四川博物院、三星堆博物馆，在 4 层文化区举办 “蜀地文明特展”，展示 10 件复原文物（如青铜面具），搭配 AR 互动（扫描文物触发动态解说）； 设计论坛：邀请国内知名设计师（如青山周平）举办 “商业空间与文化融合” 讲座，吸引设计师群体与品质客群； 限定消费：联合场内品牌推出 “灵感节限定款”（如 Coach 蜀绣元素手袋、松云泽 “蜀味套餐”），限定款销售额占比目标达 30%； 夜间演出：每周五、六晚在屋顶露台举办 “民乐 + 电子音乐” 跨界演出，免费入场（消费满 200 元可获 VIP 座位）； 数据目标：灵感节期间日均客流提升 40%，整体销售额增长 40%，社交媒体曝光量超 500 万次（话题 #西宸灵感节 阅读量破 300 万）。 2. 跨界资源整合：连接文化与商业 文化 IP 合作： 案例参考：龙湖南京秦淮天街与南京云锦博物馆合作，不仅举办云锦展览，还开发云锦元素文创产品（如笔记本、丝巾），并开设 “云锦织造体验课”（收费 198 元 / 次），带动文化区销售额增长 50%； 西宸天街落地：2025 年 Q2 联合四川省非遗中心，在 4 层文化区开设 “蜀绣体验工坊”，邀请非遗传承人驻场教学，消费者可制作小型蜀绣挂件（收费 98 元 / 次），同时推出 “蜀绣 × 文创” 联名产品（如蜀绣图案手机壳），目标月均体验人数 1000 人次，文创产品月销售额 50 万元。 品牌跨界联动： “轻奢 + 餐饮”：Coach 消费满 5000 元赠松云泽 1000 元宴请券，松云泽消费满 2000 元赠 Coach 500 元购物券，2024 年双 11 期间该联动带动 Coach 销售额增长 30%，松云泽宴请订单增长 25%； “亲子 + 零售”：奈尔宝会员在 L3 层儿童零售品牌（江南布衣童装、FILA KIDS）享 8 折，儿童零售消费满 1000 元赠奈尔宝 50 元体验券，目标跨业态消费转化提升至 35%； “健康 + 轻食”：Pure Yoga 会员在 Wagas 享 7 折，Wagas 消费满 200 元赠 Pure Yoga 体验课 1 节，目标健康业态会员新增 1500 人，轻食日均销售额提升 20%。 3. 弹性空间计划：最大化场域价值 空间改造：在中庭（1000㎡）、屋顶露台（2000㎡）、地下 1 层市集区（800㎡）预设 “电源 + 网络 + 吊点接口”，实现 “多模式切换”：
数据目标：通过弹性空间计划，公共空间非租金收入提升 50%，全年活动场次从 50 场增加至 120 场，消费者 “常来常新” 感知度提升至 85%。 （四）高品质服务升级：塑造 “有温度的记忆点” 在产品与价格趋同的市场中，服务是差异化竞争的核心。通过 “员工赋能 + 个性化服务 + 持续优化”，打造 “超出预期” 的服务体验，目标 2025 年客户满意度提升至 95%。 1. 员工赋能体系：推行 “服务主人翁” 制度 培训体系设计：
激励机制： 设立 “服务之星” 评选（每月 1 次），通过客户投票 + 运营团队评分选出 10 名优秀员工，奖励：① 现金奖金 1000 元；② 优先参与品牌培训（如 Coach 总部产品培训）；③ 年度评优加分。目标员工服务积极性提升 40%，客户主动表扬次数增长 50%。 2. 个性化服务方案：精准匹配客群需求 针对不同客群（商务、家庭、游客）设计专属服务，让每个客群都能感受到 “定制化关怀”。 商务客群服务： 会议一站式服务：为企业客户提供 “场地预订（如中庭秀场、4 层会议室）+ 茶歇定制（松云泽提供高端茶歇）+ 设备支持（投影、音响）” 套餐，套餐价格从 5000 元起，满足中小型商务会议需求； 高端接送服务：钻石会员预约商务宴请（松云泽消费满 5000 元），可免费享受 “专车接送服务”（覆盖成都主城区），车辆选用奔驰 E 级或同级别车型； 快速结算通道：商务客群购物可享受 “VIP 快速收银台”，无需排队，同时支持企业发票一键开具（通过 APP 填写信息，发票直接邮寄）。 家庭亲子客群服务： 亲子贴心包：为带婴幼儿的家庭提供免费 “亲子贴心包”（内含尿不湿、湿巾、婴儿辅食勺），在 3 层母婴室、1 层服务台均可领取； 儿童防走丢服务：家长可在服务台为儿童佩戴 “防走丢手环”（内置定位芯片，绑定家长手机），若儿童脱离视线，可通过 APP 快速定位，目标家长安全感满意度提升至 98%； 亲子托管：周末及节假日在 3 层亲子区设置 “临时托管点”（由专业幼师负责），家长可免费托管儿童 1 小时，放心购物或用餐，目标家庭客群停留时长从 2 小时提升至 3.5 小时。 游客客群服务： 成都体验指南：在 1 层服务台提供免费《成都城西游玩手册》，包含：① 项目周边景点推荐（如金沙遗址博物馆）；② 本地特色餐饮指引（如项目内松云泽、周边老字号川菜馆）；③ 交通路线规划（地铁、公交换乘指南）； 行李寄存服务：在地下 1 层设置 “智能行李寄存柜”（20 组），支持扫码寄存（收费 5 元 / 小时，会员免费），同时提供 “行李寄送服务”（合作顺丰，可直接将行李寄往酒店或机场）； 多语言服务：服务台配备 2 名英语、1 名日语服务人员，解决外国游客沟通问题，同时 APP 支持中英双语切换，目标外国游客满意度提升至 90%。 3. 持续优化机制：构建 “服务品质飞轮” 通过 “监测 - 分析 - 改进 - 验证” 闭环，不断提升服务质量，避免 “服务滑坡”。 多维度监测： 神秘访客：每季度邀请第三方机构派出 10 名神秘访客（模拟不同客群），从 “服务礼仪、专业度、问题解决效率” 等维度打分，形成《服务品质报告》； NPS 实时调研：客户离店时通过 APP 推送 NPS（净推荐值）问卷（10 道题，2 分钟内完成），每月收集样本量超 5000 份，重点关注 “负面评价”（评分≤6 分）； 线上评价监控：安排专人每日监测大众点评、小红书等平台的客户评价，对负面评价（如 “服务态度差”“卫生问题”）2 小时内响应，24 小时内解决并回复。 快速改进闭环： 问题分析：每周召开 “服务问题复盘会”，针对监测发现的问题（如 “亲子区托管点人员不足”），分析根源（如排班不合理）； 整改措施：制定具体解决方案（如增加周末托管人员 2 名），明确责任人与完成时间（如运营主管负责，1 周内到位）； 效果验证：整改后 1 个月内通过神秘访客、NPS 调研验证效果，如 “托管点人员不足” 问题整改后，客户满意度从 75% 提升至 92%，则形成标准化流程（周末固定增派 2 名人员）；若未达标，则重新调整方案。 （五）运营管理保障措施：组织 - 技术 - 资源三维支撑 为确保 “数字化 + 精细化” 双引擎落地，建立全方位保障体系，避免 “策略与执行脱节”。 1. 组织保障：跨部门协同团队 成立 “运营管理专项指挥部”：由云阿云运营总监任总指挥，龙湖项目运营经理、首开工程主管任副总指挥，成员涵盖： 数字化团队（5 人）：负责超级 APP 迭代、算法平台维护、数据复盘（如每月输出《会员消费分析报告》）； 会员运营团队（6 人）：负责社群管理、1 对 1 顾问服务、会员活动策划； 商户服务团队（8 人）：负责商户培训、问题响应、联动活动协调； 现场管理团队（10 人）：负责环境管控、安全巡检、服务质量监督； 会议机制： 每周 1 次运营例会：同步各板块进度，解决跨部门问题（如 APP 停车功能故障需联合工程团队修复）； 每月 1 次商户沟通会：收集商户需求（如 “需要更多营销支持”），调整运营策略； 每季度 1 次效果复盘会：对比目标与实际数据，优化下季度计划（如会员复购率未达标，需加强社群互动）。 2. 技术保障：系统稳定与迭代 核心系统维护： 云阿云 “商业资产优化算法平台”：安排 2 名专职工程师负责日常维护，确保系统故障率≤0.5 次 / 月，故障修复时效≤2 小时； 物联网设备：每月对 300 个 IoT 传感器、200 台监控摄像头进行检修，确保数据采集准确率≥98%； 系统升级计划： 2025 年 Q2 升级超级 APP，新增功能：① “AI 智能客服”（7×24 小时响应客户咨询，解决常见问题如 “停车缴费”“活动报名”）；② “会员积分公益捐赠”（会员可将积分捐赠给公益机构，项目匹配等额捐款）； 2025 年 Q4 升级商户 “经营参谋” 系统，新增 “竞品分析” 模块（展示周边商场同品类品牌销售数据），帮助商户调整定价与促销策略。 3. 资源保障：内外资源整合 内部资源协调： 龙湖资源：优先对接龙湖商业 “品牌资源库”，如引入奈尔宝、Coach 时，争取品牌总部营销支持（如全国性广告投放）； 首开资源：协调首开集团工程团队，优先推进空间改造项目（如屋顶露台、电梯升级），确保 2025 年 Q3 前完工； 外部资源合作： 文化机构：与四川省非遗中心、三星堆博物馆签订长期合作协议（2 年），确保每年至少举办 2 场文化展览，丰富活动内容； 媒体资源：与成都本地媒体（成都商报、华西都市报）、小红书博主（粉丝量超 10 万的本地生活类博主 20 名）合作，推广项目活动（如 “西宸灵感节”），目标活动曝光量超 500 万次 / 年； 资金保障：2025 年运营管理专项预算 500 万元，其中：① 数字化系统升级 200 万元；② 员工培训与激励 100 万元；③ 活动推广 200 万元，确保每笔资金都对应明确效果目标（如 200 万元活动推广需带动客流增长 25%）。 （六）核心价值总结：双引擎驱动运营增值与资产提升 云阿云与龙湖商业联合打造的 “数字化 + 精细化” 运营双引擎，并非孤立的策略叠加，而是围绕 “资产增值” 核心目标形成的系统性解决方案，其价值体现在三个维度： 1. 运营效率跃迁：从 “人力驱动” 到 “数据驱动” 数字化工具显著降低运营成本：物联网智能运维使设备故障解决时效从 8 小时缩短至 4 小时，年节省人力成本 50 万元；超级 APP 实现 100% 会员功能线上化，减少人工服务工作量 30%； 决策精准度提升：大数据分析使营销转化率从 3% 提升至 8%，避免 “盲目促销” 导致的资源浪费，2025 年营销活动 ROI 从 1:3 提升至 1:5，每 1 元投入可带来 5 元额外收益。 2. 客群价值深化：从 “一次性消费” 到 “长期忠诚” 会员粘性显著增强：分层权益与私域运营使钻石会员复购率从 45% 提升至 60%，家庭客群停留时长从 2 小时提升至 3.5 小时，高价值客群（年消费超 5 万元）占比从 10% 提升至 18%； 口碑传播效应：高品质服务使客户满意度从 85% 提升至 95%，NPS（净推荐值）从 65 分提升至 82 分，客户主动推荐带来的新客流占比增长 30%，减少对外营销依赖。 3. 资产价值提升：从 “物理空间” 到 “价值载体” 租金收益增长：运营优化带动项目整体坪效从 4500 元 /㎡/ 年提升至 5500 元 /㎡/ 年，平均租金从 85 元 /㎡/ 月提升至 110 元 /㎡/ 月，年租金收入增长 30%； 资产估值跃升：项目资产估值从 2024 年的 62 亿元，通过运营提升（会员资产增值、品牌能级提升、非租金收入增长），2025 年目标突破 75 亿元，2026 年向 80 亿元迈进，为后续资产证券化（REITs 发行）奠定坚实基础。 （七）未来展望：持续迭代的运营生态 随着商业地产进入 “存量竞争” 下半场，运营能力将成为核心护城河。首开龙湖成都西宸天街未来将： 数字化持续深化：2026 年引入 “元宇宙虚拟商城”，消费者通过 VR 设备可进入虚拟空间试穿服装、体验餐饮，实现 “线上体验 + 线下消费” 闭环； 服务场景拓展：针对老龄化趋势，新增 “老年客群服务”（如免费健康检测、无障碍设施升级），扩大客群覆盖； 模式输出复制：将 “数字化 + 精细化” 运营模式复制至龙湖其他商业项目（如重庆时代天街、西安曲江天街），形成 “西宸样板”，为云阿云与龙湖商业的长期合作开辟新空间。 最终，首开龙湖成都西宸天街将不仅是城西商业的 “流量高地”，更将成为成都高端商业运营的 “标杆样本”，为商业地产存量时代的 “运营增值” 提供可复制、可推广的实践经验。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
2025-10-3 45
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
京公网安备 11011302003178号