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商业地产案例分享-首开龙湖成都西宸天街项目（三） |
商业地产案例分享-首开龙湖成都西宸天街项目（三） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：本项目报告基于成都商业地产“存量竞争”背景，系统解析西宸天街通过定位升级、业态焕新、空间场景重构及数字化运营，突破同质化困局，实现资产价值跃迁的战略路径与实操策略，为行业存量优化提供标杆案例。全文共87800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 从“增量扩张”到“存量优化” 西宸天街商业地产运营升级模式优化报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群分析 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理提升策略 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 六、招商创新及政策汇总 3. 政策应用策略：从“被动等待”到“主动争取”，最大化政策红利 为确保政策申请高效、精准，成立“政策研究与应用专项小组”，制定“政策识别 - 方案制定 - 申请落地 - 效果评估” 全流程策略，目标 2025 年政策补贴到账率超 90%，实际降低项目成本 1500 万元以上。 3.1专项小组搭建：明确分工，专业推进 小组构成：由云阿云政策研究专家（2 人）、首开财务专员（1 人）、龙湖行政专员（1 人）组成，外部聘请 1 名熟悉成都商业政策的律师作为顾问； 核心职责： 政策监测：每日跟踪国家、四川省、成都市、金牛区四级政府官网，及时收集最新政策（如首店经济补贴、数字化改造支持），建立 “政策动态数据库”，每周更新 1 次； 政策解读：对收集的政策进行深度解读，明确 “可申请权益、申请条件、所需材料、时间节点”，形成《政策解读简报》，发送至项目各部门； 方案制定：结合项目实际需求（如首店引入、空间改造），制定针对性申请方案，明确 “申请主体、申报金额、材料清单、责任人”； 落地跟进：负责政策申请材料的准备、提交，跟进审批进度，及时解决审批过程中的问题（如材料补充、现场核查）； 效果评估：对已获得的政策补贴进行效果评估，分析 “补贴对项目成本的降低幅度、对招商 / 运营的推动作用”，形成《政策应用效果报告》，为后续政策申请提供经验。 3.2申请流程优化：简化环节，提升效率 建立“政策 - 项目”匹配机制： 专项小组每月召开 “政策 - 项目匹配会”，将最新政策与项目需求（如 2025 年首店引入计划、6 层健康主题区改造）进行匹配，确定优先申请的政策，例如： 针对 “引入 8 家首店” 的需求，优先申请《成都市促进首店经济发展行动计划》补贴，预计可申请补贴：2 家国际首店 ×500 万元 + 6 家区域首店 ×50 万元 = 1300 万元； 针对 “数字化招商平台搭建” 需求，申请《关于加快发展数字经济的指导意见》与《成都市数字消费促进活动方案》补贴，预计可申请补贴 200 万元（数字化平台）+50 万元（数字招商活动）=250 万元； 材料准备标准化： 针对高频申请的政策（如首店补贴、改造补贴），制定 “材料模板库”，包括： 首店补贴材料模板：首店签约协议模板、品牌授权证明模板、首店引入情况说明模板； 改造补贴材料模板：改造方案模板、预算明细表模板、施工合同模板、付款凭证模板； 标准化材料可减少 80% 的材料准备时间，避免因材料不规范导致的申请驳回。 审批进度跟踪机制： 建立 “政策申请进度表”，记录 “申请时间、审批阶段、审批部门联系人、预计完成时间”，每周更新进度；对审批超期的项目，由专项小组主动联系审批部门（如成都市商务局），了解延误原因，及时补充材料或沟通协调，确保审批效率。 3.3典型政策申请案例：以首店经济补贴为例 申请背景：2025 年项目计划引入 2 家国际首店（欧舒丹高端 SPA 馆西南首店、MUJIcom 便利店城西首店）、6 家区域首店（喜茶黑标店、奈尔宝亲子乐园等），符合《成都市促进首店经济发展行动计划》补贴条件； 申请方案： 申请主体：首开龙湖成都西宸天街商业管理有限公司； 申报金额：国际首店 500 万元 / 家 ×2 家 = 1000 万元，区域首店 50 万元 / 家 ×6 家 = 300 万元，合计 1300 万元； 材料准备： 基础材料：营业执照、项目备案证明； 首店证明材料：首店签约协议（明确首店级别）、品牌方出具的 “西南首店 / 城西首店” 授权证明、品牌方中国区总部营业执照； 辅助材料：首店引入方案（含品牌定位、经营计划、预期效果）、项目与品牌的合作照片； 时间节点：2025 年 Q2 完成所有首店签约，Q3 末提交申请材料，预计 Q4 完成审批并到账； 预期效果：1300 万元补贴可覆盖首店引入成本的 60%（如首店装修补贴、品牌合作费用），降低项目招商投入压力，同时提升首店品牌入驻意愿。 3.4效果评估与优化：持续迭代，提升申请能力 效果评估指标：
优化机制： 每季度召开 “政策应用复盘会”，分析 “未通过的申请案例（如材料不完整、条件不满足）、已通过案例的经验”，优化申请策略： 若某类政策（如绿色改造补贴）申请成功率低，分析原因（如材料不符合要求），针对性调整材料准备标准； 若某区域政策（如金牛区补贴）到账速度快，优先申请该区域政策，调整申请优先级； 通过持续优化，逐步提升政策申请能力，确保项目长期享受政策红利。 （三）招商创新与政策应用的协同保障 为确保 “招商创新策略” 与 “政策应用” 深度协同，从组织、资金、风险三个维度建立保障体系，避免 “招商与政策脱节”（如引入的品牌不符合政策补贴条件）。 1. 组织协同：跨部门联动，信息共享 建立 “招商 - 政策” 联动会议机制：每周召开 1 次联动会议，招商团队汇报 “品牌引入计划、已签约品牌情况”，政策小组汇报 “最新政策、可申请权益”，共同判断 “品牌是否符合政策补贴条件、如何调整招商计划以争取更多补贴”； 例如：招商团队计划引入某国际品牌区域首店，政策小组可提前告知 “该品牌符合首店补贴条件，需在签约协议中明确首店级别”，确保后续补贴申请顺利； 信息共享平台：搭建内部协同平台（如企业微信），设置 “招商政策专区”，招商团队可随时查询 “当前可申请的政策、申请条件、所需材料”，政策小组可及时发布 “政策更新、申请进度”，实现信息实时共享。 2. 资金协同：政策补贴与招商投入匹配 建立“政策补贴 - 招商投入”预算联动机制：在制定年度招商预算时，政策小组同步测算 “可申请的政策补贴金额”，将补贴纳入预算收入，降低实际资金投入； 例如：2025 年招商预算 5000 万元（用于首店引入、品牌孵化），政策小组测算可申请补贴 1500 万元，实际需投入 3500 万元，有效减轻资金压力； 补贴资金专项管理：政策补贴到账后，由首开财务部门设立 “专项账户”，专款专用，仅用于 “对应的招商 / 运营投入”（如首店补贴仅用于首店引入相关费用），并定期向政策小组、招商团队反馈资金使用情况，确保补贴资金用在实处。 3. 风险协同：避免政策与招商冲突 政策合规审查机制：在招商合同签署前，由政策小组与外部律师共同审查 “合同条款是否符合政策要求”（如首店签约协议需明确首店级别、经营期限），避免因条款不合规导致无法申请补贴； 案例：2024 年某项目引入首店时，因合同未明确 “首店范围（区域 / 城市）”，导致首店补贴申请被驳回，本项目通过提前审查，可避免此类风险； 政策变动应对机制：若政策发生变动（如补贴金额调整、申请条件变化），政策小组需在 24 小时内通知招商团队，共同调整招商计划； 例如：若成都市首店补贴金额从 500 万元降至 300 万元，政策小组需及时告知招商团队，调整首店引入优先级，优先选择补贴降幅小、品牌能级高的首店。 （四）总结：以 “招商创新” 为核心，“政策应用” 为支撑，实现项目招商突破 首开龙湖成都西宸天街的招商创新，并非孤立的策略设计，而是 “全球资源整合 + 定制化服务 + 数字化工具” 的系统性创新，同时以 “政策应用” 为重要支撑，通过精准申请首店补贴、改造补贴、数字化支持等政策，有效降低招商成本、提升品牌吸引力。二者的协同，将实现三大目标： 品牌能级提升：2025 年引入 8 家首店、30 家高端品牌，品牌更新率达 25%，形成 “国际品牌 + 区域首店 + 新兴潜力品牌” 的多元化高端品牌矩阵，匹配项目 “城西高端体验式商业标杆” 定位； 招商效率提升：通过数字化招商平台与招商合伙人机制，招商周期缩短 50%，招商人员效率提升 100%，确保招商计划高效落地； 成本压力降低：2025 年通过政策补贴降低项目成本 1500 万元以上，同时通过阶梯式租金、风险共担机制，降低品牌入驻门槛，提升品牌合作意愿。 未来，随着招商创新策略的持续落地与政策红利的充分释放，项目将不仅成为城西品牌最丰富、体验最优质的商业综合体，也将为商业地产 “招商 - 政策” 协同运营提供可复制的实践样本，为龙湖商业与云阿云的深度合作奠定坚实基础。 七、空间优化及场景体验 商业地产的竞争已从 “位置红利” 转向 “体验红利”，首开龙湖成都西宸天街需打破 “物理空间局限”，将空间转化为 “承载情感与社交的内容场”，实现从 “客群到店” 到 “客群到场” 的深度转变。基于项目 2024 年运营数据（客流盲区 15%、高区坪效仅为首层 30%、客群停留时长 1.8 小时低于行业 2.3 小时），结合 “城西高端体验式商业标杆” 定位，构建 “空间重构 - 场景创新 - 协同落地” 的系统性方案。 （一）空间痛点深度诊断：三大核心矛盾制约价值释放 通过云阿云客流监测系统、客群调研（样本量 1.2 万份）及第三方评估，项目空间存在三大核心矛盾，需针对性破解： 1. 垂直客流失衡：高区 “空心化” 与低区 “拥堵化” 并存 现状表现：2024 年数据显示，项目首层日均客流 4.2 万人次，地上 4 层及以上仅 0.8 万人次（占比 19%），高区坪效 2200 元 /㎡/ 年，不足首层（6800 元 /㎡/ 年）的 33%；低区（1-2 层）高峰时段（周末 12:00-18:00）拥堵率超 50%，消费者进店等待时间平均达 8 分钟。 深层原因：高区缺乏 “目的地型业态”，仅依赖 “被动引流”；垂直动线单一（仅 2 部主力电梯），高峰时段等待时间超 15 分钟，消费者 “望高却步”。 2. 边缘空间低效：动线末端 “死角化” 与核心区域 “饱和化” 现状表现：地下 1 层动线末端、地上 6 层边角空间等低效区域，坪效仅 1800 元 /㎡/ 年，不足核心区（6800 元 /㎡/ 年）的 27%；部分区域长期闲置（如地上 6 层设备间旁 1200㎡空间），空间利用率仅 75%，低于行业 85% 的平均水平。 深层原因：边缘区域缺乏 “主动吸引力”，业态规划零散（如传统服装与杂物堆放混杂）；未通过创意设计激活 “非标准空间”，导致资源浪费。 3. 场景体验薄弱：空间 “功能化” 与客群 “情感化” 需求脱节 现状表现：2024 年客群调研显示，48% 的消费者认为 “项目空间缺乏记忆点”，62% 的年轻客群希望 “增加沉浸式、社交化场景”；中庭、连廊等公共空间仅用于 “通行”，未形成 “停留 - 互动 - 消费” 的闭环，客群平均停留时长 1.8 小时，低于成都优质项目 2.5 小时的水平。 深层原因：空间规划仍停留在 “物理功能划分”，未结合客群情感需求（如社交、探索、放松）设计场景；数字化工具未融入空间体验，缺乏 “科技 + 艺术” 的创新融合。 （二）空间重构策略：从 “物理优化” 到 “价值激活” 针对三大核心矛盾，从 “垂直引流、边缘激活、第五立面开发” 三个维度，打造 “全维度价值空间”，目标 2025 年空间利用率提升至 85%，高区客流占比提升至 35%，低效区域坪效增长 50%。 1. 垂直客流引导：构建 “立体吸引力引擎” 通过 “目的地业态 + 动线优化”，打破高区客流瓶颈，实现 “从首层到高区” 的客流均衡。 措施 1：打造高区 “目的地型业态集群” 科技体验目的地：AI 探索乐园（地上 4 层，800㎡） 合作方：与科大讯飞合作，打造 “沉浸式 AI 体验馆”，设置三大核心模块： “AI 肖像工坊”：通过 AI 技术生成消费者古风、科幻等风格肖像，支持打印与社交分享（收费 39 元 / 次）； “未来家居实验室”：展示 AI 语音控制的智能家电，消费者可实景体验 “语音开灯、调节温度” 等功能； “声音魔法屋”：定制专属 AI 语音助手（如模仿明星声音），支持下载至手机使用（收费 69 元 / 次）； 运营模式：与科大讯飞按 “6:4” 比例共享营收，每月举办 “AI 亲子工作坊”（免费参与，限 30 组家庭），目标该区域日均客流 1500 人次，带动地上 4 层整体客流增长 40%。 运动社交目的地：Sky Arena 天空运动场（屋顶，2000㎡） 规划内容：包含 1 个标准篮球场（夜间可转换为滑板场）、3 个笼式足球场、300 米环形荧光跑道，配备休息区与运动装备租赁店； 活动策划：与耐克合作举办 “每月天空 3V3 篮球赛”（冠军奖金 5000 元）、“周末夜跑计划”（完成 3 公里可获运动饮品）； 数据目标：吸引城市运动爱好者，目标日均客流 800 人次，周末峰值 1500 人次，带动地上 6 层健康业态销售额增长 35%。 措施 2：优化垂直动线体验 跨层飞天梯（1 层→5 层） 主题包装：打造 “星空穿梭梯”，电梯内壁与顶部播放动态星空画面，配合轻音乐，将乘坐过程变为 “沉浸式体验”； 数据目标：飞天梯日均运载量 5000 人次，地上 5 层客流提升 50%，客群到达高区的时间缩短至 1 分钟。 艺术阶梯（2 层→3 层消防楼梯） 改造方案：与本地艺术家合作，在台阶上绘制 “城西文化故事” 连续插画（如蜀绣、三国元素），台阶侧面设置感应灯，踩踏时亮起对应图案； 目标：吸引 30% 的客群选择步行，提升地上 3 层亲子区店铺曝光率 20%。 2. 边缘空间激活：实施 “创意价值孵化计划” 通过 “模块化快闪 + 主题化改造”，将低效空间转化为 “创新体验区”，实现 “从死角到活角” 的转变。 措施 1：Plug-in Park 模块化快闪实验室（地下 1 层动线末端，500㎡） 空间设计：部署 10 个可移动 “快闪盒子”（20㎡/ 个），采用钢结构 + 玻璃材质，可灵活拼接与更换； 运营模式： 短期快闪（1-3 个月）：引入独立设计师品牌（如本土服装品牌 “素然”）、网红咖啡（如 “Manner 快闪店”），租金按 “销售额 8%” 收取，降低品牌入驻门槛； 长期孵化（6-12 个月）：对市场反响好的快闪品牌（如首月营收超 50 万元），提供 “租金减免 30%+ 运营支持”，助力其转为常驻店； 数据目标：快闪区月均更换 2 个品牌，日均客流 800 人次，坪效从 1800 元提升至 3500 元 /㎡/ 年。 措施 2：匠心慢生活区（地上 6 层边角空间，600㎡） 主题规划：整合 5 家手作品牌，形成 “体验 + 零售” 集群： “木作工坊”：提供木勺、书架等手工制作课程（收费 128 元 / 次）； “蜀绣体验店”：邀请非遗传承人授课，消费者可制作小型蜀绣挂件（收费 98 元 / 次）； “陶艺工作室”：支持 DIY 陶艺制作与烧制（收费 88 元 / 次）； 数据目标：该区域日均客流 600 人次，客群停留时长 2 小时，带动地上 6 层整体坪效增长 45%。 3. 第五立面开发：打造 “城市天空会客厅”（屋顶剩余 1200㎡） 规划内容：分为三大功能区： 星空花园剧场（600㎡）：设置阶梯式草坪座椅（可容纳 300 人），每周五、六晚播放露天电影（免费，提供爆米花售卖），每月举办 1 场 “小型音乐会”（门票 80 元 / 人）； 都市疗愈农场（400㎡）：与本地农业机构合作，种植蔬菜与花卉，消费者可付费认养（200 元 /㎡/ 年，项目负责养护，收获归认养者），周末举办 “亲子采摘活动”（收费 50 元 / 组）； 天际餐酒吧区（200㎡）：引入 2 家轻餐酒吧（如 “COMMUNE 快闪店”），配备户外暖炉与遮阳伞，主打 “微醺夜景”，目标日均营收 3 万元； 数据目标：屋顶空间日均客流 1000 人次，周末峰值 2000 人次，成为城西 “网红打卡地”，带动项目社交媒体曝光量增长 50%。 （三）场景体验升级：从 “功能场景” 到 “情感场景” 围绕项目四大客群需求（高端商务客群需 “社交场景”、年轻客群需 “潮流场景”、家庭客群需 “互动场景”、品质客群需 “文化场景”），打造四大核心场景体系，目标 2025 年场景相关活动带动客流增长 30%，客群满意度提升至 92%。 1. 文化灵感场景：蜀艺复兴实验室（地上 4 层文化区，1000㎡） 核心定位：打破传统非遗 “博物馆式展示”，打造 “活态文化体验空间”。 具体内容： 川剧创新体验：与四川省川剧院合作，设置 “川剧妆造工坊”（消费者可体验川剧变脸妆，收费 198 元 / 人）、“川剧片段互动演出”（周末每天 2 场，观众可参与角色扮演）； 蜀绣潮品开发：联合蜀绣非遗传承人，推出 “蜀绣元素潮品”（如手机壳、耳机套、帆布包），售价 69-199 元，同时开设 “蜀绣入门课”（收费 128 元 / 次）； AR 文化互动：扫描蜀绣展品，手机屏幕可呈现 “蜀绣制作过程” 动画，增强文化传播趣味性； 数据目标：该场景日均客流 1200 人次，文化产品月销售额达 80 万元，成为成都 “非遗体验” 打卡地标。 2. 自然融合场景：会呼吸的公园式商业 核心策略：将 “毗邻公园” 的区位优势转化为 “即是公园” 的体验优势，实现 “商业与自然” 的无缝衔接。 具体措施： 物理打通：开辟 2 个 “公园直达出口”（地上 1 层东侧、地上 3 层西侧），连接城西市政公园，消费者可从公园直接进入商场； 室内生态化： 中庭打造 “垂直绿植墙”（200㎡，种植常春藤、绿萝），搭配 “雾森系统”（每日 10:00-18:00 喷雾，调节湿度）； 连廊设置 “生态鱼缸”（10 米长，展示本地淡水鱼），配备科普解说牌，吸引家庭客群停留； 主题活动：每月举办 “公园露营节”（在商场外广场搭建帐篷，提供咖啡与简餐），目标吸引家庭客群，日均客流增长 25%。 3. 社交互动场景：城市社交能量站 核心目标：提升年轻客群（20-35 岁）月均到访频次从 1.5 次至 2.2 次，打造城西 “青年社交中心”。 具体措施： Furry Paradise 宠物乐园（地上 1 层外广场，300㎡） 设施配置：宠物饮水池、防滑跑酷区、宠物厕所，配备宠物美容店（收费 50-100 元 / 次）； 活动策划：每周日举办 “宠物社交日”（免费参与，提供宠物零食），每月举办 “宠物时装秀”（冠军获宠物用品礼包）； 数据目标：日均接待宠物 100 只，带动地上 1 层零售业态销售额增长 15%。 街头秀场（地上 2 层连廊，200㎡） 运营模式：提供基础舞台与音响设备，面向街头舞者、乐队、脱口秀演员开放 “免费报名演出”，周末每天 14:00-18:00 演出； 合作渠道：与成都本地街头文化社群（如 “成都街舞联盟”）合作，每月举办 1 场 “街头文化节”，目标吸引年轻客群，日均客流 500 人次。 4. 数字融合场景：虚实共生的元宇宙入口 核心目标：通过数字化工具提升运营效率 20%，打造 “科技 + 体验” 的创新场景。 具体措施： 西宸天街专属小程序 核心功能： AR 实景导航：扫描商场内标识，手机屏幕显示 “3D 路线指引”，解决 “找店难” 问题，目标导航使用率达 60%； 智慧停车：支持 “车牌识别 + 无感支付”，出场时间从 3 分钟缩短至 30 秒，目标停车场满意度提升至 90%； 数字藏品：消费满 500 元可领取 “项目虚拟 IP 形象数字藏品”（如 “西宸小龙”），累计 3 个可兑换商户折扣，目标数字藏品领取率达 40%。 AR 寻宝游戏（全场覆盖） 活动规则：每月更新 “AR 宝藏地图”，消费者通过小程序扫描指定区域（如中庭绿植墙、连廊互动屏），寻找虚拟宝藏，集齐 10 个可兑换餐饮优惠券（满 200 减 50）； 数据目标：游戏日均参与人次 1000，优惠券核销率达 35%，带动整体销售额增长 8%。 （四）协同落地保障：组织 - 资金 - 风险三维支撑 为确保空间重构与场景体验落地，建立 “跨部门协同 + 多渠道资金 + 全周期风险管控” 体系，避免 “策略与执行脱节”。 1. 组织保障：跨部门协同小组 成立 “空间 - 场景专项指挥部”：由首开工程总监、龙湖运营总监、云阿云体验设计总监共同牵头，成员涵盖： 工程组（首开）：负责空间改造施工，确保 2025 年 Q2 前完成飞天梯、屋顶运动场等核心项目； 招商组（龙湖）：负责目的地业态招商（如科大讯飞、耐克），2025 年 Q1 前完成签约； 运营组（云阿云）：负责场景活动策划与社群运营，每月输出《场景效果报告》； 会议机制：每周召开 1 次协同会议，解决跨部门问题（如工程进度与招商入驻时间匹配），确保落地节奏一致。 2. 资金保障：多渠道筹措与管控 资金来源（总预算 8000 万元）： 首开集团专项改造资金 4000 万元（用于飞天梯、屋顶运动场等硬件改造）； 龙湖商业运营预算 2500 万元（用于场景活动、IP 合作）； 商户联合投入 1500 万元（如科大讯飞承担 AI 体验馆 50% 装修费用）； 资金管控：建立 “预算 - 执行 - 审计” 体系，每个项目设置 “资金负责人”，每月提交支出明细，第三方审计机构每季度审核，确保资金专款专用。 3. 风险保障：全周期风险管控 风险识别与应对：
效果评估：每月通过 “客流监测 + 客群调研” 评估空间与场景效果，如某场景客流连续 2 个月低于目标 80%，启动 “策略优化会”，及时调整内容（如更换快闪品牌、优化活动形式）。 （五）核心价值总结：从“商业空间”到“生活目的地”的价值跃迁 首开龙湖成都西宸天街的空间优化与场景体验创新，并非简单的硬件改造或活动策划，而是围绕 “城西高端体验式商业标杆” 定位，实现从 “功能型空间” 到 “情感型目的地” 的深层转变，其核心价值体现在三个维度： 1. 空间价值重构：从 “低效浪费” 到 “全域增值” 通过垂直引流、边缘激活与第五立面开发，项目打破了传统商业 “核心区饱和、边缘区闲置” 的价值困局，实现每一寸空间的高效利用： 高区价值突破：AI 探索乐园、Sky Arena 天空运动场等目的地业态，将高区客流占比从 19% 提升至 35%，坪效从 2200 元 /㎡/ 年增长至 3800 元 /㎡/ 年，彻底改变 “高区空心化” 现状； 边缘空间激活：Plug-in Park 快闪实验室与匠心慢生活区，使低效区域坪效提升 50%，空间利用率从 75% 提升至 85%，每年新增租金收益超 200 万元； 屋顶价值挖掘：“城市天空会客厅” 的打造，让原本闲置的屋顶空间成为 “网红打卡地”，年均吸引客流 36 万人次，带动项目整体租金溢价 15%，为商业地产 “第五立面开发” 提供实践样本。 2. 客群关系升级：从 “一次性消费” 到 “长期情感绑定” 场景体验创新通过 “文化、自然、社交、数字” 四大维度，构建了与客群的深度情感连接，实现从 “流量吸引” 到 “留量沉淀” 的转变： 客群粘性显著提升：文化场景（蜀艺复兴实验室）吸引品质客群月均到访 3 次，社交场景（宠物乐园、街头秀场）使年轻客群复购率从 45% 提升至 62%，家庭客群因自然场景与亲子互动场景，年平均到访次数从 12 次增至 18 次，远超行业平均 8 次的水平； 客群结构持续优化：通过高端商务社交场景（如 AI 探索乐园企业定制体验）与年轻潮流场景（如 AR 寻宝游戏），项目高端客群（家庭月均消费超 3 万元）占比从 15% 提升至 25%，年轻客群（20-35 岁）占比从 25% 提升至 35%，客群结构更符合 “高端体验式” 定位； 品牌口碑持续强化：2025 年项目 NPS（净推荐值）从 65 分提升至 82 分，社交媒体曝光量年增长 50%，“城西文化体验首选地”“成都青年社交新地标” 的品牌认知逐步形成，成为客群主动传播的 “生活符号”。 3. 行业价值示范：为商业地产存量时代提供 “西宸方案” 在商业地产从 “增量扩张” 转向 “存量优化” 的背景下，项目的实践为行业提供了可复制的创新路径： 空间改造模式创新：突破 “大拆大建” 的传统思路，通过 “轻改造 + 重内容” 的方式（如艺术阶梯、快闪盒子），以 8000 万元预算实现超 2 亿元改造效果的价值，为资金有限的存量项目提供 “低成本高回报” 的改造方案； 场景运营逻辑升级：摒弃 “同质化促销” 的传统模式，构建 “客群需求驱动 - 场景内容创新 - 消费转化闭环” 的运营逻辑，如通过 AR 寻宝游戏实现 “体验 - 消费” 转化率 35%，证明 “场景即营销” 的有效性； 多方协同机制构建：首开（资金 + 工程）、龙湖（招商 + 运营）、云阿云（体验 + 数字）三方形成 “1+1+1>3” 的协同模式，解决了商业地产 “跨主体协作难” 的行业痛点，为 “多方合作运营存量项目” 提供可借鉴的组织架构。 （六）长期运营迭代方向：保持体验领先性 为确保空间与场景的持续竞争力，项目需建立 “动态迭代机制”，结合市场趋势与客群需求变化，每年进行内容升级，避免 “体验老化”： 1. 场景内容年度升级 文化场景：每年与 1 个新的文化 IP 合作（如 2026 年计划与敦煌文创合作，打造 “敦煌艺术体验展”），引入非遗新技艺（如皮影戏、竹编），保持文化体验的新鲜感； 数字场景：2026 年计划引入 “元宇宙虚拟场景”，消费者通过 VR 设备可进入 “虚拟西宸天街”，实现 “线上逛街 + 线下提货” 的无缝体验，探索商业地产 “虚实融合” 的新形态； 运动场景：根据城市运动潮流，新增 “飞盘场”“腰旗橄榄球场地”，联合新兴运动品牌（如 lululemon）举办主题赛事，保持运动场景的时尚度。 2. 客群需求动态响应 建立客群需求监测体系：通过小程序问卷、社群反馈、第三方调研，每季度收集客群需求变化（如 2025 年 Q3 发现年轻客群对 “户外露营体验” 需求增长 40%），及时调整场景内容（如在屋顶增设 “露营体验区”）； 个性化场景定制：针对高端商务客群推出 “企业定制场景”（如包场 AI 探索乐园举办客户答谢会），针对家庭客群提供 “生日主题场景布置”，满足客群个性化需求，提升消费溢价空间。 3. 绿色可持续深化 2026 年绿色目标：将能耗降低率从 20% 提升至 30%，引入 “光伏屋顶”（覆盖屋顶 1000㎡），年发电量 12 万度，满足屋顶运动场与天际餐酒吧的部分用电需求； 可持续消费推广：联合场内商户推出 “环保积分体系”（消费者使用可降解包装、参与旧物回收可累积积分，兑换商户折扣），目标 2026 年可持续消费参与率达 40%，打造 “绿色商业标杆” 形象。 综上，首开龙湖成都西宸天街通过空间优化与场景体验创新，不仅破解了当前的运营痛点，更构建了 “空间为体、场景为魂、客群为核” 的长期竞争力。未来，随着迭代机制的落地，项目将持续引领城西商业体验升级，成为成都商业地产存量优化的 “标杆样本”，为龙湖商业与云阿云的深度合作奠定坚实基础，同时为行业提供 “从卖商品到卖体验” 的转型思路。 八、业态规划及品牌焕新 基于项目 “城西高端体验式商业标杆” 的定位，结合 2024 年客群调研（高端商务客群占 15%、年轻时尚客群占 25%、家庭亲子客群占 40%、品质生活客群占 20%）与行业趋势，从 “业态重构 - 品牌焕新 - 矩阵落地” 三个维度，打造 “高端化、差异化、体验化” 的业态品牌体系，目标 2025 年实现业态适配度 90%、品牌更新率 25%、客群满意度提升至 92%。 （一）业态规划优化：以 “定位契合 + 需求匹配” 重构业态生态 1. 业态组合重构原则：四大原则落地标准与实操案例 1.1契合定位原则：锚定 “高端体验”，筛选高匹配度业态 落地标准：引入业态需满足 “三个匹配”—— 品牌能级匹配（国际轻奢、区域首店等）、客群匹配（高端商务、品质生活客群为主）、体验匹配（沉浸式、社交化场景），拒绝 “中低端同质化业态”（如传统服装折扣店、大众快餐集合店）。 实操案例：2025 年计划引入的 “欧舒丹高端 SPA 馆西南首店”，品牌定位高端（客单价 800-1500 元），目标客群为 35-55 岁品质女性客群，提供 “精油护理 + 养生咨询” 的体验服务，完全契合项目定位；而原地上 2 层的传统女装折扣店（客单价 300 元以下），因与定位不符，列入 2025 年 Q2 汰换清单。 数据管控：建立 “业态定位匹配度评分表”（从品牌能级、客单价、体验属性三个维度评分，满分 100 分，80 分以上方可引入），2025 年新引入业态平均匹配度需达 85 分以上。 1.2需求导向原则：精准匹配四大客群核心需求 需求 - 业态映射表：
实操案例：针对家庭亲子客群 “周末亲子互动” 需求，在地上 3 层规划 “亲子成长集群”，引入奈尔宝亲子乐园（1500㎡）、杨梅红儿童艺术培训（300㎡）、西贝亲子餐厅（400㎡），形成 “游乐 - 教育 - 餐饮” 闭环，目标该区域家庭客群停留时长从 2 小时提升至 3.5 小时。 1.3平衡发展原则：优化业态占比，避免 “一业独大” 2025 年业态占比规划：
数据验证：参考成都 IFS（高端商业标杆）业态占比（购物 35%、餐饮 20%、体验 45%），项目 2025 年体验类业态（娱乐 + 文化 + 社交 + 健康）占比达 45%，与标杆项目持平，确保业态平衡。 1.4创新引领原则：引入新兴业态，打造 “城西首例” 新兴业态引入清单（2025 年）： 元宇宙体验馆（地上 4 层，300㎡）：与网易合作，打造 “虚拟西宸天街”，消费者通过 VR 设备进入虚拟空间，实现 “线上逛街 + 线下提货”，为城西首例元宇宙商业体验项目； 有机生活体验馆（地上 1 层，200㎡）：引入 Ole' 有机超市子品牌，提供有机食材销售、烹饪体验课，满足品质客群 “健康消费” 需求； 非遗文创集合店（地上 4 层，200㎡）：联合四川非遗中心，集合蜀绣、竹编、漆器等非遗产品，提供非遗手作体验，为城西首个规模化非遗商业空间； 案例参考：上海 TX 淮海通过引入 “元宇宙体验、艺术展览” 等新兴业态，成为年轻客群打卡地标，2024 年客流增长 28%，本项目可复制其 “创新业态引流” 模式。 2. 核心业态优化策略：从 “传统单一” 到 “高端多元” 2.1购物业态：减少 “传统零售”，增加 “高端 + 智慧” 高端精品零售： 引入品牌：Coach 城西首店（地上 1 层，200㎡）、Michael Kors 城西首店（地上 1 层，180㎡）、设计师品牌 “素然” 西南首店（地上 2 层，150㎡）； 运营策略：为高端品牌提供 “定制化空间设计”（如 Coach 店铺层高提升至 4.5 米，配备专属试衣间）、“会员专属服务”（如 VIP 预约到店、私人导购），目标高端零售客单价从 3000 元提升至 4500 元； 智慧零售： 引入品牌：京东无人便利店（地上 1 层，100㎡）、AI 导购体验店（地上 2 层，150㎡，与优衣库合作）； 技术应用：无人便利店采用 “人脸识别支付”，AI 导购店配备 “智能推荐屏幕”（根据消费者体型推荐服装款式），目标智慧零售日均销售额达 2 万元，线上订单占比 30%； 数据目标：2025 年购物业态销售额从 2.95 亿元提升至 3.28 亿元，其中高端精品零售贡献 60%（1.97 亿元）。 2.2餐饮业态：从 “大众聚集” 到 “高端 + 特色” 高端餐饮： 引入品牌：黑珍珠餐厅 “松云泽” 城西首店（地上 5 层，500㎡）、日式怀石料理 “大德” 城西首店（地上 5 层，300㎡）； 运营策略：松云泽设置 10 个私密包间（人均消费 1200 元），提供 “定制化菜单”（如商务宴请套餐），目标高端餐饮月营收达 500 万元； 特色餐饮： 引入品牌：轻食健康 “Wagas” 城西首店（地上 4 层，200㎡）、网红打卡 “% Arabica” 城西首店（地上 1 层，100㎡）； 场景打造：Wagas 配套户外露台座位（50 个），% Arabica 设置 “网红打卡墙”，目标特色餐饮日均客流 1500 人次，客单价 80 元； 数据目标：2025 年餐饮业态销售额从 2.3 亿元提升至 2.63 亿元，高端餐饮占比从 10% 提升至 20%。 2.3娱乐业态：从 “传统观影” 到 “沉浸互动” 沉浸式娱乐： 引入品牌：“零重力” VR 体验馆城西首店（地上 6 层，500㎡）、“迷塔城” 沉浸式剧场城西首店（地上 4 层，400㎡）； 体验设计：VR 体验馆设置 “星际穿越”“密室逃脱” 等 5 个主题项目（单次收费 50-100 元），沉浸式剧场推出 “蜀地探秘” 原创剧本（单次收费 298 元 / 人），目标沉浸式娱乐月营收达 300 万元； 亲子娱乐： 引入品牌：奈尔宝亲子乐园城西首店（地上 3 层，1500㎡）、“卡通尼” 儿童乐园城西首店（地上 3 层，800㎡）； 服务升级：奈尔宝配备 “亲子托管服务”（免费托管 1 小时）、“主题生日派对”（收费 1980 元 / 场），目标亲子娱乐月营收达 500 万元，家庭客群复购率从 45% 提升至 55%； 数据目标：2025 年娱乐业态销售额从 0.66 亿元提升至 1.61 亿元，沉浸式娱乐占比达 60%。 2.4文化业态：从 “单一书店” 到 “文化集群” 引入品牌：茑屋书店城西首店（地上 4 层，800㎡）、四川非遗体验馆（地上 4 层，300㎡）、“方所” 文创集合店（地上 4 层，200㎡）； 运营策略： 茑屋书店：设置 “阅读区 + 文创区 + 咖啡区”，每月举办 “作者签售会”（如邀请马伯庸分享新作），目标日均客流 800 人次； 非遗体验馆：邀请蜀绣传承人驻场教学，提供 “蜀绣小挂件 DIY”（收费 98 元 / 次），目标月均体验人数 1000 人次； 数据目标：2025 年文化业态销售额从 0.33 亿元提升至 1.09 亿元，文化体验收入占比达 40%。 3. 业态布局规划：“楼层分区 + 集群效应” 提升消费效率 3.1楼层业态布局：按 “客群需求 + 客流规律” 规划 2025 年楼层业态布局表：
实操案例：地上 5 层高端餐饮区，通过 “私密包间 + 户外露台” 设计，满足高端商务客群 “商务宴请 + 私人聚会” 需求；同时与地上 6 层健康区通过扶梯连接，形成 “健康运动 + 高端餐饮” 的消费闭环，目标跨楼层联动消费占比达 35%。 3.2区域业态集群：“相似业态 + 互补业态” 集中布局 高端精品集群（地上 1 层）： 布局逻辑：将 Coach、Michael Kors 等高端品牌集中在临街区域，共享高端客群；% Arabica 咖啡位于集群入口，吸引客群停留，带动品牌进店率； 数据目标：集群日均客流 2000 人次，客单价 4500 元，品牌销售额同比增长 40%； 亲子成长集群（地上 3 层）： 布局逻辑：奈尔宝乐园位于集群核心位置，杨梅红培训、西贝亲子餐厅环绕周边，家长等待孩子培训时可在餐厅消费，形成 “游乐 - 教育 - 餐饮” 联动； 数据目标：集群家庭客群停留时长 3.5 小时，跨业态消费占比达 60%； 案例参考：成都 IFS “奢侈品集群” 通过集中布局，实现品牌间客流共享，2024 年该区域销售额占比达 50%，本项目可复制其 “集群效应” 模式。 （二）各楼层品牌及租金规划 L1 层：高端精品与城市封面 —— 城西高端消费第一站 主题定位 ““城西高端生活引力场”—— 聚焦 30-55 岁高净值客群（含城西政企中高层、高收入家庭、金牛 / 青羊跨区消费客群），打造集国际轻奢、高端美妆、科技旗舰于一体的项目形象窗口，填补城西高端商业空白，树立区域商业品质标杆。通过 “首店集群 + 本土文化融合”，实现“高端属性”与“在地特色”双强化，目标 L1 层客单价突破 2000 元，高净值客群占比达 40% 品牌组合
租金水平
关键策略 空间布局：强化高端印象与客流联动 主入口（临街主门）两侧布局 Coach、Michael Kors 旗舰店，采用 “全玻璃幕墙 + 川西竹编纹样金属框架” 设计，夜间点亮动态灯光，打造 “城西高端第一眼”； 中庭预留 600㎡给华为智能生活馆，内部设置 “AR 川西秘境体验区”“车机互动试驾区”，搭配 8m×12m LED 天幕，播放川西风光视频，吸引客流驻足（目标中庭区域日均停留时长 45 分钟）； 珠宝品牌集中在动线内侧，与美妆区相邻，形成 “美妆 + 珠宝” 消费组合（如购买 La Mer 满 2000 元赠珠宝品牌 200 元券）。 首店扶持：政企联动降低品牌成本 联动成都市 “首店经济” 政策，对 Kate Spade（西南首店）、% Arabica（城西首店）等品牌，叠加 “市级补贴（最高 500 万元）+ 项目补贴（装修补贴 1000 元 /㎡+ 免租期 6 个月）”，单个首店最高补贴 800 万元； 为首次进入城西的品牌提供 “数据支持”（如城西高净值客群消费偏好报告），帮助品牌优化商品结构（如 Coach 首店针对性增加皮具占比至 60%）。 运营联动：提升跨品类消费转化 推出 “轻奢 + 美妆” 消费券：购买 Coach/MK 满 5000 元赠 Sephora 300 元券，购买 Kate Spade 满 3000 元赠 La Mer 小样套装，目标跨品类消费客群占比从 20% 提升至 35%； 打造 “科技 + 咖啡” 体验套餐：华为车机体验打卡、Apple 新品试用后，可享 % Arabica 7 折优惠，目标科技客群咖啡消费转化率达 40%； 每月 15 日设 “高端会员日”：黑卡会员可享轻奢品牌 9 折、珠宝定制优先服务，目标会员当日消费占比达 50%。 L2 层：时尚服饰与潮流生活 —— 年轻客群个性消费主场 主题定位 “城西潮流生活实验室”—— 聚焦 25-40 岁年轻时尚客群（含 Z 世代白领、潮流爱好者、高校学生），打造集设计师品牌、潮流服饰、生活美学于一体的个性化消费空间，满足客群 “穿搭表达 + 品质生活” 需求。通过 “设计师首店 + 场景化陈列”，目标年轻客群占比达 75%，楼层日均客流突破 1.2 万人次。 品牌组合
租金水平
关键策略 空间布局：动线优化与场景营造 采用 “回字形动线”，设计师品牌集中在动线内侧（安静区域），搭配原木色展架与绿植，营造 “设计师工作室” 氛围；潮流服饰布局在外侧（主通道），UR、MO&Co. 采用开放式陈列，吸引客流进店； 预留 200㎡“潮流快闪区”，每月更新 1 个潮牌快闪店（如 STAYREAL、ader error），快闪区采用可拆卸展具，降低品牌入驻成本（目标快闪店月均更换 1 次，空置率为 0）； 生活美学区与配饰潮玩区相邻，设置 “潮流搭配角”（如野兽派香薰 + APM 饰品 + MLB 帽子组合展示），引导客群成套消费。 客群运营：社群激活与会员粘性 建立 “潮流会员社群”（微信社群 + 抖音粉丝群），会员规模目标 5000 人，定期推送 “设计师新品预览”“快闪店活动预告”，每周举办 1 次 “社群专属秒杀”（如 POP MART 限定盲盒 8 折），目标社群成员月均消费频次达 2.5 次； 推出 “潮流积分体系”：消费 1 元积 1 分，积分可兑换 “设计师沙龙名额”“LEVI'S 定制刺绣服务”，目标会员积分兑换率达 40%。 联动营销：跨楼层与跨品牌引流 与 L1 层 % Arabica 合作推出 “潮流穿搭 + 咖啡打卡” 活动：消费者在 L2 层任意品牌消费满 1000 元，可获 % Arabica 免费咖啡券（价值 45 元），目标跨楼层客流转化达 30%； 每月举办 “潮流主题日”：如 “复古穿搭日”（会员穿复古服饰到店享 9 折）、“设计师见面会”（邀请素然设计师现场分享），目标主题日销售额较平日提升 50%。 L3 层：亲子成长与家庭欢乐 —— 城西家庭客群核心目的地 主题定位 “城西亲子成长欢乐港”—— 聚焦 30-45 岁家庭客群（家有 3-12 岁儿童），打造集高端亲子游乐、儿童教育、家庭餐饮于一体的全场景家庭消费空间，满足 “亲子互动 + 教育成长 + 家庭聚餐” 一站式需求。通过 “高端游乐首店 + 教育集群”，目标家庭客群占比达 80%，楼层日均停留时长突破 3 小时。 品牌组合
租金水平
关键策略 空间布局：消费闭环与便民设计 奈尔宝亲子乐园设置在楼层核心位置，入口对接 L2 层扶梯，出口邻近家庭餐饮区，形成 “游乐 - 餐饮” 直接动线；儿童教育品牌环绕乐园分布（杨梅红在乐园东侧、豌豆思维在西侧），家长等待孩子上课时可前往餐饮区或零售区消费； 每 500㎡设置 1 个 “亲子卫生间” 与 “母婴室”，母婴室配备婴儿护理台、温奶器、免费纸尿裤（合作品牌赞助），亲子卫生间设儿童马桶、洗手池（高度 0.6m），目标家庭客群舒适度评分达 90 分； 预留 300㎡“亲子活动广场”，用于举办 “儿童时装秀”“手工课”，广场周边设置家长休息座椅（配备充电接口）。 会员联动：通卡绑定与生日权益 推出 “亲子通玩卡”：含奈尔宝门票（10 次，价值 2980 元）+ 杨梅红体验课（4 节，价值 1200 元）+ 西贝亲子套餐（3 份，价值 540 元），售价 999 元（性价比超 4 倍），目标年售 5000 张，绑定高粘性家庭客群； 会员生日权益：儿童会员生日当月可免费获得乐高小礼品（价值 50 元）、满记甜品生日蛋糕（小份，价值 88 元），目标生日当月复购率达 75%。 活动运营：主题活动与品牌联动 每月举办 “亲子主题活动”：如 “六一儿童时装秀”（联合江南布衣童装、FILA KIDS 提供服装）、“周末非遗手工课”（杨梅红老师授课，蜀绣、竹编体验），每场活动吸引 300 组家庭参与，活动曝光量超 50 万人次 / 年； 节日专属活动：圣诞期间推出 “奈尔宝圣诞派对”（含圣诞老人互动、手工礼物制作），春节推出 “川西民俗年俗活动”（写春联、剪窗花），目标节日期间家庭客群客流增长 60%。 L4 层：文化艺术与轻食社交 —— 品质客群精神消费空间 主题定位 “城西文化艺术慢生活馆”—— 聚焦 35-55 岁品质生活客群（含高收入退休人群、自由职业者、文化爱好者），打造集文化体验、轻食社交、文创零售于一体的精神消费空间，满足客群 “文化熏陶 + 休闲社交” 需求。通过 “文化 IP 首店 + 慢社交场景”，目标品质客群占比达 70%，楼层日均停留时长突破 2.5 小时。 品牌组合
租金水平
关键策略 空间布局：文化氛围与社交场景 茑屋书店设置在楼层主入口附近，采用 “书店 + 咖啡” 复合布局（内部设 Blue Bottle 快闪吧台），吸引客流进入；非遗体验馆与文创零售集中在书店周边，形成 “文化体验 + 消费” 集群（如非遗体验后可购买同款文创）； Pure Yoga 与固生堂布局在楼层内侧，采用隔音墙体与木质装饰，营造安静的健康服务氛围；瑜伽馆外设置 “茶歇区”，提供本地花茶，提升体验感； 中庭设置 “川西文化艺术展墙”，每月更新 1 次本土艺术家作品（如蜀绣、油画），展墙周边摆放休闲座椅，打造 “艺术 + 休闲” 社交空间。 文化联动：活动赋能与在地融合 每月举办 “文化主题活动”：如 “非遗手作工坊”（邀请蜀绣、竹编非遗传承人授课，每场 50 人）、“作家签售会”（聚焦本土作家，如阿来），活动报名通过茑屋书店会员系统，目标每场活动报名秒罄率达 90%； 打造 “文化消费组合”：购买茑屋书店书籍满 300 元赠非遗体验馆体验券（价值 100 元），购买故宫文创满 500 元赠 Blue Bottle 咖啡券（价值 55 元），目标文化消费连带率达 35%。 会员运营：专属权益与情感链接 推出 “文化生活卡”：含茑屋书店年度会员（价值 680 元）+ Pure Yoga 体验课（4 节，价值 800 元）+ Wagas 轻食券（5 张，价值 300 元），售价 1299 元，目标年售 3000 张，绑定高净值品质客群； 会员专属活动：黑卡会员可免费参与 “非遗传承人私享会”“作家闭门沙龙”，每年 4 次，目标会员专属活动满意度达 95%。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-10-3 46
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