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商业地产案例分享-成都凯德・天府项目（四） |
商业地产案例分享-成都凯德・天府项目（四） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告深度剖析成都凯德・天府项目。面对同质化竞争与存量压力，项目凭借“枢纽区位+优质资产+专业运营”核心优势，通过文商旅融合与数字化升级，实现客流、销售与资产价值显著增长，为行业提供了存量商业破局的系统策略与实战范例。全文共103300字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 成都凯德・天府项目资产优化增值管理报告 目录 一、市场分析及项目概述 二、SWOT 及项目现状与优化策略 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级与客群分析 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态规划及品牌焕新 九、运营管理提升 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 七、空间优化及场景创新 （一）空间优化与提质：从“功能满足”到“体验升级”，消除痛点、强化记忆 1. 动线优化：重构“人 - 车 - 货”流转逻辑，消除客流死角 1.1内部人流动线：打造 “环形主动线 + 垂直快速动线” 双体系 核心痛点诊断：当前项目存在 3 大动线问题 ——① L3 层东侧、L5 层西侧因远离主通道，日均客流仅为楼层平均水平的 40%，空置率超 15%；② 垂直交通分布不均，L4-L5 层仅 2 部手扶电梯，高峰时段等待时长超 5 分钟；③ 跨楼层动线断裂，如 B1 层休闲餐饮区与 L1 层精品区缺乏引导，跨层消费占比仅 8%。 优化具体措施： 环形主动线强化： 拓宽 L3 层东侧、L5 层西侧通道（从 3 米增至 4.5 米），增设 “天府文化主题引导标识”（如蜀绣纹样地贴、交子币造型指引牌），引导客流向死角区域流动； 在动线节点（如中庭连廊、楼层入口）设置 “互动打卡点”（如熊猫主题拍照装置、川剧变脸互动屏），平均每 50 米 1 个，延长客户停留时间（目标从 2 小时至 3 小时）； 参考上海港汇恒隆广场 “动线节点激活” 模式，通过 “艺术装置 + 品牌快闪” 吸引客流，其改造后死角区域客流增长 60%，可复制该思路。 垂直动线升级： 在 L4-L5 层新增 2 部手扶电梯，连接 L1 层中庭与 L5 层高端体验区，缩短垂直交通等待时间至 2 分钟以内； 改造 1 部观光电梯为 “天府文化主题电梯”，内部播放川西风光、川剧片段，提升垂直交通体验感，同时在电梯口设置 “楼层业态导览屏”，引导客户精准前往目标区域； 数据目标：垂直动线优化后，跨楼层客流占比从 8% 提升至 15%，L5 层客流增长 30%。 1.2外部车流动线：优化 “停车 - 入场” 效率，提升自驾体验 核心痛点诊断：当前停车场存在 “找车难、缴费慢、入口拥堵” 问题 ——① 无反向寻车系统，客户找车平均耗时 15 分钟；② 仅支持人工缴费，高峰时段排队时长超 8 分钟；③ 主入口与益州大道衔接不畅，早晚高峰拥堵率达 40%。 优化具体措施： 智能停车系统引入： 投入 120 万元安装 “反向寻车系统”，在停车场入口、电梯口设置查询终端，支持 “车牌查询 + 扫码导航”，同时在项目 APP 嵌入寻车功能，找车时间缩短至 3 分钟； 上线 “无感支付” 功能，绑定车牌与微信 / 支付宝，离场时自动扣费，缴费时间缩短至 10 秒，停车场周转率提升 30%； 参考新加坡 ION Orchard “智能停车管理” 模式，其通过无感支付与车位预约，停车场满意度达 92%，可借鉴其 “全流程数字化” 思路。 入口动线优化： 与交管部门合作，在益州大道项目入口处增设 “停车场指引标识” 与 “临时导流车道”，减少主路拥堵； 开通 “网约车 / 出租车专属落客区”（面积 200㎡），避免与私家车混流，入场效率提升 25%； 数据目标：车流动线优化后，停车场客诉率下降 40%，自驾客群复购率从 50% 提升至 65%。 2. 主入口优化：打造 “第一眼记忆点”，强化项目辨识度 2.1主入口（益州大道侧）改造：融合天府文化与现代设计 外观改造： 拆除现有普通玻璃门，采用 “川西竹编纹样金属框架 + 超白玻璃” 打造主入口幕墙，高度从 5 米提升至 8 米，宽度从 12 米扩展至 18 米，增强视觉冲击力； 在入口顶部设置 “交子币造型灯光装置”（直径 6 米），夜间点亮时呈现动态交子纹样，成为城南夜间打卡点，同时在入口两侧设置 “熊猫雕塑水景”，强化成都本土特色； 参考成都远洋太古里 “川西风格入口” 设计，其通过传统建筑元素与现代商业结合，入口辨识度达 90%，可复制其 “文化符号 + 视觉冲击” 策略。 2.2入口引导设施升级：提升便捷性与体验感 步行引导： 在入口前广场设置 “天府文化主题步道”（长度 50 米），地刻成都历史文化地标（如锦里、都江堰），同时配备 “AR 导览” 功能，扫码可收听文化讲解，吸引客户步行入场； 增设 “无障碍坡道” 与 “婴儿车租赁点”（入口左侧，提供 20 辆婴儿车免费租赁），提升家庭客群、特殊客群体验。 信息引导： 在入口处设置 “智能导览屏”（2 块，尺寸 55 英寸），显示实时客流、楼层业态、活动信息，支持触屏查询与扫码保存； 安排 “文化引导员”（每日 10:00-22:00 在岗），身着川西特色服饰，为客户提供咨询、引导服务，同时发放 “天府文化手册”（含项目文化场景地图）； 数据目标：主入口优化后，步行入场客流占比从 30% 提升至 45%，客户入口停留时间从 1 分钟延长至 3 分钟。 3. 中庭空间优化：从 “过渡空间” 到 “核心体验场” 3.1中庭景观改造：打造 “天府文化沉浸式中庭” 核心痛点诊断：当前中庭仅作为通道使用，缺乏特色景观与互动功能，客户停留时间不足 5 分钟，活动举办时动线混乱。 3.2优化具体措施： 主题景观打造： 在中庭底部打造 “微型川西庭院”（面积 300㎡），引入川西民居屋顶、青石板路、竹编廊架，同时设置 “盖碗茶休闲区”（10 组桌椅，免费提供茶水），成为家庭客群休息、社交的核心区域； 中庭顶部悬挂 “动态蜀锦装置”（面积 100㎡），通过电机控制实现蜀锦纹样动态变化，配合灯光效果，白天呈现自然光影，夜间呈现绚丽色彩，提升空间艺术感； 参考日本东京银座 GINZA SIX “中庭艺术景观” 模式，其通过传统工艺与现代装置结合，中庭客流停留时间提升至 15 分钟，可借鉴其 “文化 + 艺术” 融合思路。 活动场地升级：提升多功能使用效率 硬件改造： 中庭地面铺设 “可拆卸舞台地板”，支持快速搭建活动舞台（1 小时内完成），同时安装 “可升降灯光音响系统”，满足演唱会、发布会、文化展等不同活动需求； 增设 “活动观众席”（可折叠座椅 200 个），平时收纳于中庭两侧，活动时展开，避免活动期间客流拥堵； 数据目标：中庭优化后，年均举办活动场次从 50 场提升至 100 场，活动带动客流增长 25%，活动期间销售额提升 30%。 4. 连廊与通道优化：从 “功能性通道” 到 “体验式空间” 4.1连廊改造：打造 “空中文化走廊” 核心痛点诊断：当前连廊（如 L2-L3 层连接写字楼通道）仅为封闭玻璃通道，缺乏特色，客流通过率低，且未与商业业态联动。 4.2优化具体措施： 外观与体验升级： 将连廊玻璃幕墙改造为 “彩绘玻璃”，绘制川西民俗故事（如川剧、蜀绣），同时在连廊两侧设置 “文化展架”，展示成都非遗手作（如蜀锦、竹编），可售卖或体验； 连廊地面铺设 “发光地贴”，引导客流从写字楼向商业区域流动，同时在连廊中部设置 “休闲座椅”（10 组），配备充电接口，提升停留舒适度； 数据目标：连廊优化后，写字楼客群流入商业区域的比例从 20% 提升至 40%，连廊停留时间从 1 分钟延长至 5 分钟。 通道优化：消除狭窄与昏暗问题 宽度与照明升级： 拓宽 L3 层东侧、L5 层西侧狭窄通道（从 2.5 米增至 4 米），同时拆除通道两侧非承重墙体，增加商铺展示面，提升通道通透感； 更换通道照明为 “暖白光 LED 灯带 + 射灯组合”，照度从 150lux 提升至 300lux，同时在通道两侧设置 “品牌灯箱”，既提升照明效果，又强化品牌曝光； 参考北京 SKP “通道精细化设计” 模式，其通过宽度优化与照明升级，通道客流通过率提升 35%，可复制其 “功能与体验并重” 思路。 5. 空间功能升级：填补服务空白，提升全客群体验 公共区域优化：聚焦 “家庭客群 + 特殊客群” 需求 卫生间升级： 家庭卫生间：新增 3 间家庭卫生间（L2、L4、L5 层各 1 间），面积 20㎡/ 间，配备婴儿护理台、儿童马桶、亲子洗手池，同时提供 “儿童座椅” 与 “母婴用品自动售卖机”（尿不湿、湿巾）； 无障碍卫生间：改造现有 2 间无障碍卫生间，增设 “紧急呼叫按钮”“扶手助力系统”，同时配备 “盲文标识” 与 “语音导览”，提升残障客群体验； 数据目标：卫生间优化后，家庭客群满意度从 70% 提升至 90%，无障碍客群投诉率下降 50%。 休息区优化： 增加休息区数量：在各楼层核心位置（如中庭周边、连廊两侧）增设休息区，休息座位从当前 120 个增至 300 个，达到 “每千平方米 2.5 个座位” 的行业优质标准； 休息区主题化：L3 层休息区打造 “亲子主题”（熊猫造型座椅、儿童绘本架），L5 层休息区打造 “商务主题”（简约沙发、充电接口、报纸架），满足不同客群需求； 参考上海 TX 淮海 “主题休息区” 设计，其通过差异化主题设计，休息区使用率提升 40%，可借鉴其 “客群细分” 思路。 5.2业态空间优化：匹配业态需求，提高空间利用率 核心痛点诊断：当前部分业态空间与需求不匹配 ——① L4 层沉浸式剧场因层高不足（4.8 米），无法安装大型设备；② B1 层休闲餐饮铺位面积均为 50㎡，部分品牌（如奶茶店）需求 30㎡，导致空间浪费。 优化具体措施： 业态空间定制化改造： L4 层沉浸式剧场区域：拆除局部楼板，将层高从 4.8 米提升至 6 米，同时加固地面承重至 800kg/㎡，满足大型 VR 设备、舞台机械安装需求，改造面积 1000㎡，投入 200 万元； B1 层休闲餐饮区：将现有 10 个 50㎡铺位拆分为 15 个 “30-50㎡灵活铺位”，采用可拆卸隔断，支持品牌根据需求调整面积，同时统一规划水电接口，降低装修成本； 数据目标：业态空间优化后，铺位出租率从 85% 提升至 95%，空间利用率提升 20%。 5.3配套空间增加：填补便民服务空白 充电桩与快递柜布局： 停车场新增 100 个充电桩车位（总量达 250 个，占总车位 21%），采用 “直流快充 + 交流慢充” 组合，同时在充电桩区域设置 “遮阳棚” 与 “休息座椅”，提升充电体验； 在 B1 层、L1 层入口处增设 “智能快递柜”（共 3 组，每组 20 格），支持 “快递代收 + 上门取件”，同时与周边写字楼合作，提供 “企业快递集中收发” 服务； 参考成都 SKP “配套空间规划” 模式，其通过充电桩与便民服务设施，自驾客群与写字楼客群粘性提升 25%，可借鉴其 “服务延伸” 思路。 共享办公区引入： 在 L5 层设置 “共享办公区”（面积 500㎡），引入 WeWork 区域首店，提供 100 个工位，配套会议室、洽谈室、茶水间，满足周边写字楼灵活办公需求，同时带动 L5 层高端餐饮、咖啡业态消费； 数据目标：共享办公区运营后，日均接待办公客户 50 人次，带动 L5 层销售额增长 15%。 6. 环境品质提升：打造 “舒适、健康、美观” 的商业环境 6.1灯光设计优化：分区域定制灯光氛围 核心痛点诊断：当前项目灯光存在 “亮度不均、氛围单一” 问题 ——① L1 层精品区灯光过暗（照度 200lux），影响商品展示；② 全项目采用统一白光，缺乏业态差异化氛围。 优化具体措施： 分区域灯光定制： L1 层精品区：采用 “射灯 + 轨道灯组合”，照度提升至 500lux，色温 3000K（暖白光），突出商品质感； L3 层亲子区：采用 “漫反射灯光 + 彩色灯带”，照度 300lux，色温 4000K（中性光），营造温馨活泼氛围； L5 层高端体验区：采用 “间接照明 + 调光系统”，照度 250lux，色温 2700K（暖黄光），营造高端私密氛围； 参考香港置地广场 “灯光氛围设计” 模式，其通过分区域灯光定制，各业态销售额平均提升 12%，可借鉴其 “灯光与业态匹配” 思路。 6.2绿化景观升级：增加 “自然元素”，提升舒适度 内部绿化增加： 在中庭、休息区、连廊等区域新增绿植（如琴叶榕、散尾葵），绿化面积从当前 500㎡增至 1500㎡，达到 “每千平方米 12.5㎡绿化” 标准； 打造 “屋顶花园”（面积 2000㎡），引入川西特色植物（如竹、兰），设置 “茶座休闲区” 与 “文化活动场地”，成为家庭客群、年轻客群社交的核心区域； 数据目标：绿化景观升级后，客户停留时间从 2 小时延长至 3.5 小时，环境满意度从 75% 提升至 90%。 6.3空气质量优化：保障健康消费环境 新风系统改造： 投入 80 万元升级新风系统，增加空气净化功能（过滤 PM2.5、甲醛），新风量从 25m³/ 人・h 提升至 35m³/ 人・h，同时在各楼层设置 “空气质量监测屏”，实时显示 PM2.5 浓度、温湿度； 参考北京国贸商城 “健康环境管理” 模式，其通过新风系统升级，客户健康满意度达 95%，可借鉴其 “健康可视化” 思路。 （二）场景创新打造：从“商业空间”到“体验目的地”，构建差异化场景体系 1. 主题场景营造：结合“定位 + 季节 + 节日”，打造周期性记忆点 1.1季节主题场景：全年 4 大主题，持续吸引客流 春季“天府花市”场景（3-5 月）： 在中庭、外广场打造 “川西花市”，引入成都本地花卉（如海棠、杜鹃），设置 “鲜花零售区 + 花艺 DIY 区”，同时举办 “春季花展”“花艺讲座”，吸引家庭客群与年轻客群； 联动 L1 层美妆品牌推出 “鲜花 + 美妆” 套餐（如买口红送鲜花），带动零售业态销售额增长 20%； 数据目标：春季场景期间，日均客流增长 25%，家庭客群占比从 50% 提升至 60%。 夏季 “清凉川西” 场景（6-8 月）： 在中庭设置 “川西竹林喷雾区”，通过喷雾降温（温度降低 5-8℃），同时打造 “水上互动装置”（如川西水车、小喷泉），供儿童游玩； 联动 L4 层餐饮品牌推出 “清凉套餐”（如冰粉、凉面），举办 “啤酒节”“露天电影”，吸引夜间客流； 参考成都大悦城 “夏季清凉场景” 模式，其通过喷雾与水上装置，夜间客流增长 40%，可借鉴其 “场景与业态联动” 思路； 数据目标：夏季场景期间，夜间客流占比从 35% 提升至 50%，餐饮业态夜间销售额增长 35%。 秋季 “蜀韵丰收” 场景（9-11 月）： 在外广场打造 “川西农耕文化展”，设置稻田景观、农具陈列，同时引入 “本土农产品市集”（如金堂脐橙、蒲江猕猴桃），支持现场试吃与购买； 联动 L3 层亲子业态举办 “丰收主题亲子 DIY”（如玉米拼图、南瓜彩绘），联动 L5 层高端餐饮推出 “秋季养生套餐”（如松茸炖鸡、银杏炖鸭）； 数据目标：秋季场景期间，亲子客群日均增长 30%，农产品市集月销售额达 50 万元。 冬季 “天府年味” 场景（12-2 月）： 中庭打造 “成都传统年俗街”，还原糖画、捏面人、写春联等非遗技艺摊位，同时设置 “巨型灯笼墙”（高 10 米，融入交子文化元素），成为春节打卡地标； 举办 “川剧春晚”“年货采购节”，联动品牌推出 “年味礼盒”（如郫县豆瓣礼盒、蜀绣文创礼盒），满足家庭客群节日消费需求； 参考成都远洋太古里 “春节非遗场景” 模式，其通过传统年俗活动，春节期间客流增长 55%，可复制其 “文化场景 + 节日消费” 逻辑； 数据目标：冬季场景期间，节日礼品销售额增长 45%，外地游客占比从 10% 提升至 20%。 1.2节日主题场景：聚焦 “小众节日 + 传统节日”，填补市场空白 情人节 “蜀绣浪漫” 场景（2 月 14 日）： 在连廊打造 “蜀绣爱情长廊”，悬挂蜀绣工艺制作的爱情主题挂件，设置 “AR 求婚墙”（扫码可生成专属爱情宣言），提供 “蜀绣定制礼物”（如刺绣情侣手链）； 联动 L1 层珠宝品牌推出 “情人节蜀绣限定款”，联动 L4 层西餐品牌推出 “双人浪漫套餐”，套餐含蜀绣伴手礼； 数据目标：情人节当日，情侣客群占比达 60%，珠宝业态销售额增长 50%。 端午节 “端午赛龙舟” 场景（农历五月初五）： 在中庭设置 “迷你龙舟赛道”（长度 20 米），举办 “亲子龙舟赛”（遥控龙舟），同时提供 “手工包粽子” 体验（可带走或现场蒸煮）； 联动 L4 层餐饮品牌推出 “端午安康套餐”，包含粽子、咸鸭蛋、雄黄酒，包装采用蜀锦纹样设计； 数据目标：端午节当日，亲子客群客流增长 40%，餐饮套餐销量达 1000 份。 2. 沉浸式体验场景：科技赋能，打造 “虚实融合” 的感官体验 2.1VR/AR 技术场景：打破空间限制，延伸体验边界 “云上川西” VR 体验区（L4 层，面积 300㎡）： 引入 6 台高端 VR 设备，打造 3 大沉浸式场景： ① “穿越交子时代”：还原北宋交子诞生场景，用户可体验交子印刷、货币交易； ② “川西秘境探险”：虚拟游览都江堰、青城山、九寨沟等川西地标，搭配风、雨、气味等感官模拟； ③ “川剧变脸互动”：用户通过动作捕捉技术，实时体验川剧变脸，生成专属短视频分享； 定价策略：单次体验 68 元 / 人，会员享 8 折优惠，亲子套票（1 大 1 小）98 元； 参考上海 “VR 沉浸乐园” 运营数据，其单设备日均接待 30 人次，客单价 80 元，凯德天府目标该区域月均销售额达 50 万元。 AR 导购与互动场景： 在项目 APP 嵌入 “AR 实景导购” 功能，用户打开 APP 扫描楼层，即可显示店铺位置、优惠信息，同时支持 “虚拟试穿”（服装、美妆），试穿后可直接跳转品牌线上商城下单，实现 “线下体验 + 线上成交” 闭环； 在中庭设置 “AR 互动屏”（2 块，尺寸 85 英寸），用户扫码参与 “天府文化知识问答”“AR 寻宝” 等游戏，通关可获得品牌折扣券（如餐饮 50 元券、零售 100 元券）； 数据目标：AR 功能上线后，客户寻店时间缩短 70%，线上线下联动销售额占比从 5% 提升至 15%。 2.2全息投影与互动装置：强化空间艺术感与参与感 中庭全息投影秀（每日 19:00、20:00 各 1 场，每场 10 分钟）： 利用中庭顶部与墙面，播放 “天府文化主题全息秀”，内容包含：① “蜀锦纹样动态演绎”：展示蜀锦从蚕茧到成品的全过程；② “交子货币演变史”：以全息动画呈现交子从纸币到现代金融的发展；③ “川西四季风光”：动态展示川西春夏秋冬四季美景，配合背景音乐（如《成都》改编版）； 投影秀期间，中庭座椅自动展开，同时推送 “限时优惠”（如看完秀可领取奶茶买一送一券），延长客户停留时间； 数据目标：全息投影秀日均吸引客流 2000 人次，秀后客户复购率提升 20%。 “蜀绣互动墙” 装置（L2 层连廊，面积 20㎡）： 采用触控投影技术，墙面显示空白蜀绣纹样，用户触摸墙面即可选择丝线颜色、针法，实时创作专属蜀绣图案，完成后可生成电子证书或打印留念； 每周评选 “最佳蜀绣作品”，获奖者可获得 “蜀绣文创礼盒”（价值 200 元），同时作品将在互动墙展示 1 周； 数据目标：互动墙日均参与人数达 500 人次，用户停留时间平均 3 分钟，带动周边文创店铺销售额增长 15%。 3. 文化融合场景：深挖天府文化，打造 “在地化” 体验壁垒 3.1非遗文化体验场景：从 “展示” 到 “参与”，活化传统文化 “川西非遗工坊”（L4 层，面积 500㎡）： 引入 3 类非遗技艺体验： ① 蜀绣体验：邀请蜀绣非遗传承人驻场教学，提供基础刺绣材料包（38 元 / 份），用户可制作书签、手帕等小件作品； ② 竹编体验：设置竹编工作台，提供竹编水杯、收纳盒等半成品，用户完成后可带走（68 元 / 份）； ③ 糖画体验：传统糖画艺人现场制作，用户可指定图案（如熊猫、交子币），同时提供 “DIY 糖画工具包”（28 元 / 份），支持家庭亲子共同参与； 运营模式：非遗体验按次收费，同时推出 “非遗体验通票”（128 元 / 人，含 3 项体验），会员享 7 折优惠；每月举办 “非遗传承人讲座”，免费向会员开放； 参考成都 “蜀江锦院” 非遗体验店运营数据，其年均接待体验客群 10 万人次，客单价 80 元，凯德天府目标该工坊年销售额达 600 万元。 3.2本土文化 IP 场景：打造专属文化符号，强化项目记忆 “交子文化展厅”（L1 层中庭旁，面积 300㎡）： 展厅分为 3 大区域： ① 交子历史区：通过文物复刻（交子币、印刷工具）、动态展板，讲解交子诞生背景与金融意义； ② 交子互动区：设置 “交子印刷体验机”，用户可亲手印制仿交子币（免费，限 1 张 / 人），同时提供 “交子文创零售”（如交子纹样笔记本、钱包）； ③ 现代金融区：联动周边银行，展示数字货币、移动支付发展历程，设置 “金融知识问答” 互动屏； 开放时间：10:00-22:00，免费开放，周末安排专业讲解员（10:00-12:00、14:00-16:00）； 数据目标：展厅日均接待客流 1500 人次，交子文创月销售额达 30 万元，成为成都 “金融文化教育基地”。 “熊猫天府” 主题空间（L3 层亲子区，面积 800㎡）： 打造熊猫 IP 与天府文化结合的亲子场景： ① “熊猫文创商店”：售卖熊猫蜀绣玩偶、熊猫川剧脸谱等本土 IP 产品； ② “熊猫科学馆”：通过互动装置讲解熊猫生活习性，设置 “熊猫栖息地 VR 体验”； ③ “熊猫剧场”：每日上演 “熊猫闯川西” 儿童剧（15 分钟 / 场），讲述熊猫在川西各地的冒险故事； 联动成都大熊猫繁育研究基地，推出 “熊猫基地 + 凯德天府” 联票，购买联票可免费体验熊猫剧场与科学馆； 数据目标：主题空间日均接待亲子客群 800 人次，联票月销量达 500 张，亲子业态销售额增长 30%。 4. 社交互动场景：搭建 “共享空间 + 活动平台”，增强客户粘性 4.1共享空间打造：满足不同客群社交需求 “天府屋顶社交花园”（屋顶层，面积 2000㎡）： 划分 4 大功能区： ① 商务洽谈区：设置 10 组半封闭卡座，配备充电接口、WiFi，提供咖啡、茶点服务（消费满 38 元可使用 2 小时）； ② 家庭野餐区：提供免费野餐垫租赁，设置儿童游乐设施（如秋千、沙池），周末举办 “亲子露营会”； ③ 年轻社交区：设置户外吧台、投影设备，举办 “露天电影”“乐队演出”，提供精酿啤酒、轻食； ④ 文化活动区：定期举办 “川西茶会”“蜀绣沙龙”，邀请文化名人分享； 运营时间：10:00-23:00，节假日延长至 24:00； 参考新加坡 ION Orchard “屋顶花园” 运营模式，其通过多功能分区，屋顶空间使用率达 80%，凯德天府目标该区域月均举办活动 20 场，带动屋顶餐饮销售额达 80 万元。 “共享办公轻社交区”（L5 层，面积 300㎡）： 与 WeWork 合作，设置 20 个开放式工位、3 间小型会议室，提供打印、扫描、茶水服务，支持 “按小时租赁”（工位 20 元 / 小时，会议室 50 元 / 小时）； 每周举办 “商务社交沙龙”（如 “创业者分享会”“行业交流会”），吸引周边写字楼白领参与，同时联动 L4 层商务餐饮推出 “办公 + 午餐” 套餐（工位 4 小时 + 商务简餐，98 元）； 数据目标：共享办公区日均使用率达 60%，商务沙龙月均吸引参与人数 300 人次，带动周边业态商务客群消费增长 25%。 4.2社交活动体系：高频次、多维度激活客户互动 “天府文化社交季” 系列活动： 每月 1 场 “川西文化主题活动”：如 3 月 “蜀绣品鉴会”、4 月 “盖碗茶茶艺师大赛”、5 月 “川剧票友交流会”，邀请非遗传承人、文化专家担任嘉宾，会员免费参与，非会员收取 50 元 / 人门票； 活动期间设置 “社交打卡任务”（如参与蜀绣体验、与川剧演员合影），完成任务可获得 “文化积分”，积分可兑换非遗文创或品牌折扣券； 数据目标：文化社交活动场均参与人数达 200 人次，会员活动参与率从 15% 提升至 30%。 “年轻社交派对” 系列活动： 每两周举办 1 场年轻客群专属活动：如 “周末潮玩市集”（聚集手作、潮牌、小众文创摊主）、“脱口秀开放麦”、“DIY 香薰工坊”，活动现场设置 “社交盲盒”（用户可交换联系方式）； 与抖音、小红书合作，发起 “凯德天府社交打卡” 话题，用户发布活动相关内容并 @官方账号，可参与抽奖（如品牌免单券、活动门票）； 数据目标：年轻社交活动场均吸引客流 1000 人次，话题曝光量月均达 100 万次，年轻客群复购率从 40% 提升至 55%。 （三）空间优化与场景创新实施保障及效果预测 1. 实施保障措施 1.1资金保障：分阶段投入，控制成本风险 总投入预算：2.8 亿元，分 2 年实施（2025 年 1.8 亿元，2026 年 1 亿元）； 资金来源：凯德集团专项改造资金（60%）、项目自有资金（25%）、政府补贴（15%，如文化场景改造补贴、数字化改造补贴）； 成本控制：建立 “改造成本台账”，每季度进行成本核算，优先实施 “高回报、短周期” 项目（如主入口改造、AR 导购系统），暂缓 “高投入、长周期” 项目（如屋顶花园二期）。 1.2团队保障：组建专项执行小组，明确分工 成立 “空间优化与场景创新专项小组”，由项目总经理担任组长，下设 3 个执行组： 空间改造组：负责动线、入口、中庭等硬件改造，对接设计院、施工单位，确保改造质量与进度； 场景运营组：负责主题场景、沉浸式体验、文化活动策划与落地，对接品牌、文化机构； 技术支持组：负责 VR/AR、全息投影等技术设备采购与维护，对接科技公司； 建立 “周例会、月复盘” 机制：每周召开进度会议，解决执行问题；每月进行效果复盘，根据数据调整策略。 1.3风险管控：提前预判，制定应对预案 施工风险：改造期间采取 “分区域围挡施工”，避免影响正常运营，如中庭改造时，先围挡一半区域施工，保留另一半供客户通行； 技术风险：VR/AR 设备提前进行 1 个月测试，确保稳定性；与设备供应商签订 “售后保障协议”，要求 24 小时内响应故障维修； 运营风险：场景活动前进行小规模试点（如先邀请 100 名会员体验 VR 项目），根据反馈优化后再全面推广。 2. 效果预测（至 2026 年末）
通过空间优化与场景创新，成都凯德・天府将实现从 “传统商业空间” 到 “天府文化体验目的地” 的转型，不仅能显著提升客流与销售，更能构建差异化竞争壁垒，成为城南商业带 “文化 + 商业” 融合的标杆项目。 八、业态规划及品牌焕新 （一）业态规划优化：以“客群需求”为核心，构建“文化 + 品质 + 体验”业态体系 1. 业态占比调整：打破传统结构，匹配项目定位与客群需求 基于项目“城南・天府文化体验型品质生活中心” 定位，结合 2024 年客群调研数据（品质家庭客群占 40%、年轻商务客群占 35%、年轻学生客群占 15%、高净值客群占 10%），对原有 “零售 40%+ 餐饮 30%+ 体验 20%+ 服务 10%” 的传统业态结构进行重构，形成更具竞争力的新占比体系：
1.1购物业态：从 “量” 到 “质”，聚焦 “品质 + 文化” 传统零售缩减：淘汰 L2 层 3 家大众女装品牌（销售额年均增速低于 2%）、B1 层 1 家普通家电品牌（线上分流率超 40%），缩减传统零售面积 1500㎡，释放空间用于品质零售。 品质零售引入： 轻奢零售（占比 8%）：L1 层引入 “Coach 奥莱店”“MK 精品店”，客单价 1500-3000 元，目标年销售额 2000 万元； 设计师品牌（占比 4%）：L2 层引入 2 家国内设计师女装品牌（如 “密扇”“无用”），客单价 800-1500 元，吸引年轻女性客群； 生活方式集合店（占比 3%）：B1 层引入 “MUJIcom 品质生活店”，涵盖家居、文具、日用品，客单价 300-500 元，目标日客流 500 人次。 文化零售补充（占比 10%）： L3 层引入 “蜀绣文创集合店”（面积 300㎡），销售蜀绣服饰、饰品，同时提供蜀绣 DIY 体验； L4 层引入 “交子文化 IP 店”（面积 200㎡），独家销售交子主题文创产品（如纸币纹样笔记本、金属书签），目标年销售额 500 万元。 1.2餐饮业态：分层覆盖，满足 “商务 + 家庭 + 社交” 多元需求 轻食简餐（占比 8%）：L4 层引入 “Wagas”“Seesaw 商务咖啡”，针对年轻商务客群推出 “商务午餐套餐”（58-88 元 / 套），目标午间上座率 85%，解决商务客群 “高效用餐” 需求。 文化餐饮（占比 7%）：L4 层引入 “盖碗茶主题餐厅”（面积 400㎡），提供川菜与成都特色小吃，同时搭配川剧变脸表演；B1 层引入 “钟水饺非遗主题店”（面积 200㎡），还原老成都味道，目标文化餐饮客群复购率 40%。 高端餐饮（占比 5%）：L5 层引入 “柴门荟轻奢川菜”（面积 500㎡），客单价 300-500 元，针对高净值客群与商务宴请需求，目标年销售额 1500 万元。 网红餐饮（占比 8%）：B1 层引入 “霸王茶姬・伯牙绝弦主题店”“朱光玉火锅馆・轻奢店”，利用网红效应吸引年轻客群，目标网红餐饮日均客流 800 人次，带动 B1 层整体客流增长 30%。 1.3娱乐业态：强化 “体验 + 文化”，提升客群粘性 亲子娱乐（占比 12%）：L3 层引入 “奈尔宝家庭中心区域首店”（面积 3000㎡），包含科学探索、艺术创作、角色扮演等区域，同时融入蜀绣、竹编等天府文化元素，目标亲子客群停留时间 3.5 小时，年客流 10 万人次。 沉浸式娱乐（占比 10%）：L4 层引入 “川西秘境 VR 体验馆”（面积 300㎡），打造虚拟都江堰、青城山场景，客单价 80 元；引入 “沉浸式剧场”（面积 1000㎡），上演川西民俗主题剧（如《蜀锦奇缘》），客单价 198 元，目标月均演出 20 场，上座率 70%。 文化体验（占比 7%）：L4 层引入 “四川省川剧院体验店”（面积 500㎡），提供川剧变脸体验、非遗手作（如竹编、蜀绣），目标月均举办活动 10 场，吸引文化客群 1.5 万人次。 运动健身（占比 3%）：L5 层引入 “超级猩猩健身天府文化主题店”（面积 800㎡），开设瑜伽、普拉提课程，同时设置 “川剧元素健身操” 特色课程，目标会员数 3000 人，年销售额 800 万元。 1.4服务业态：补充“高频 + 高价值”服务，完善商业生态 健康服务（占比 5%）：L5 层引入 “泰康拜博口腔高端店”（面积 400㎡）、“中医理疗馆”（面积 300㎡），针对品质家庭客群与高净值客群，提供口腔护理、中医养生服务，目标年销售额 600 万元。 商务服务（占比 4%）：L4 层引入 “WeWork 共享办公区域首店”（面积 500㎡），提供灵活工位与会议室租赁；增设 “商务服务中心”（面积 200㎡），提供打印复印、高端礼品包装服务，目标服务企业客户 500 家 / 年。 文化服务（占比 3%）：L3 层引入 “杨梅红国际私立美校”（面积 600㎡），开设儿童美术课程；L4 层引入 “方所文创・天府主题书店”（面积 800㎡），提供图书销售与文化沙龙，目标文化服务会员数 5000 人。 生活服务（占比 3%）：B1 层优化 “干洗店”“宠物店”，新增 “高端母婴护理店”（面积 200㎡），满足家庭客群日常需求，目标生活服务复购率 60%。 2. 业态组合策略：打造 “关联消费链路”，提升客户停留时间与消费金额 2.1“文化体验 + 零售 + 餐饮” 联动链路 链路设计：客户参与 “川剧体验”（娱乐业态）→ 购买蜀绣文创产品（零售业态）→ 品尝川菜（餐饮业态），形成 “体验 - 消费 - 餐饮” 闭环。 落地措施： 推出 “文化体验联票”：购买川剧体验票（128 元）可获赠蜀绣文创店 100 元优惠券与川菜餐厅 8 折券； 空间联动：川剧体验店与蜀绣文创店相邻布局（L4 层），川菜餐厅设置在同一楼层，减少客户动线距离； 数据目标：该链路关联消费占比提升至 30%，客户停留时间从 2 小时延长至 3.5 小时。 2.2“亲子娱乐 + 教育 + 餐饮” 家庭链路 链路设计：家庭客群带孩子在 “奈尔宝亲子中心” 游玩（娱乐业态）→ 参加 “杨梅红美术课程”（服务业态）→ 享用亲子主题餐厅（餐饮业态）。 落地措施： 推出 “家庭套餐”：奈尔宝门票（298 元）+ 美术课程体验（98 元）+ 亲子餐（128 元）= 优惠价 458 元（原价 524 元）； 会员联动：奈尔宝会员可免费获得美术课程体验券，亲子餐厅会员可享奈尔宝门票 9 折优惠； 数据目标：家庭客群人均消费从 300 元提升至 500 元，复购率从 40% 提升至 65%。 2.3“商务办公 + 轻食 + 健康” 商务链路 链路设计：年轻商务客群在 “WeWork 办公”（服务业态）→ 享用 “Wagas 轻食”（餐饮业态）→ 参加 “超级猩猩健身”（娱乐业态）。 落地措施： 推出 “商务权益包”：WeWork 月卡（2000 元）含 Wagas 月均 10 次轻食套餐（58 元 / 次）+ 超级猩猩健身周卡（399 元）； 时间联动：WeWork、Wagas、超级猩猩均在 L4-L5 层，且营业时间覆盖 “早 9 点 - 晚 9 点”，匹配商务客群作息； 数据目标：商务客群日均消费从 150 元提升至 250 元，工作日客流占比从 40% 提升至 55%。 3. 楼层业态规划：根据 “客流特点 + 空间优势”，形成清晰楼层主题 结合项目各楼层客流数据（L1 层日均客流 1.5 万人次、L3 层 1.2 万人次、L5 层 0.8 万人次）与空间条件（L1 层临街、层高 6 米；L3 层面积大、适合亲子业态；L5 层安静、适合高端业态），制定楼层主题与业态布局：
4.各楼层业态品牌及租金规划 L1 层：“国际品质精品”——体验型品质生活中心 主题定位 “城南国际品质窗口”—— 聚焦 25-45 岁中高端客群（含金融城高净值家庭、周边写字楼商务客群、城南跨区域消费客群），打造集轻奢零售、高端美妆、文化 IP 零售、科技体验于一体的项目形象核心层，填补区域 “文化 + 品质” 商业空白，强化 “城南・天府文化体验型品质生活中心” 定位。 品牌组合
租金水平
关键策略 空间布局策略 形象入口打造：主入口（益州大道侧）两侧布局 Coach 奥莱店、MK 精品店，采用川西竹编纹样金属幕墙设计，打造 “第一眼高端印象”，强化轻奢氛围； 核心打卡区规划：中庭位置预留 600㎡给丝芙兰精品店，搭配 “动态蜀锦灯光装置”，设置美妆体验台与网红拍照点，吸引年轻客群停留打卡； 动线引导设计：从科技体验区（华为、Apple）向文化 IP 零售区（交子文化 IP 店）铺设 “天府文化地刻步道”，通过地面标识引导客流流转，减少客流死角，提升整体铺位利用率。 首店扶持策略 政策联动：联合成都市 “首店经济” 补贴政策与凯德集团资源，对 TORY BURCH、观夏香薰、Manner 咖啡等首店品牌，叠加 “装修补贴（最高 500 元 /㎡）+ 免租期（最长 6 个月）”，其中文化类首店（如交子文化 IP 店）额外申请 20 万元 “文化产业专项补贴”，降低品牌入驻成本； 营销支持：首店开业前 1 个月，通过项目官方抖音、小红书账号发布 “首店探店预告”，联合本地 KOL（如成都潮生活、成都美食）开展 “首店打卡活动”，开业当日举办 “首店 + 天府文化” 主题活动（如观夏首店结合蜀绣文化举办香薰 DIY 工坊），保障首店开业首周客流超 2 万人次。 运营联动策略 跨品类消费激励：推出 “轻奢 + 美妆” 消费券（如购买 Coach 满 3000 元赠丝芙兰 200 元券）、“科技 + 咖啡” 体验套餐（华为体验店打卡可享 Manner 咖啡 8 折优惠），提升跨品类消费转化，目标跨品类消费占比从 15% 提升至 30%； 会员专属权益：为凯德星黑卡、金卡会员提供 “轻奢品牌专属导购服务”“美妆免费护肤体验”“咖啡轻食买一送一” 等权益，强化中高端客群粘性，目标 L1 层会员消费占比从 35% 提升至 55%； 主题活动引流：每季度举办 “轻奢品鉴会”“美妆节”“科技体验日” 等主题活动，如春季联合 Coach 举办 “天府文化纹样限定款发布活动”，秋季联合丝芙兰举办 “高化护肤讲座”，目标每场活动带动楼层销售额增长 25%。 L2 层：时尚女装与设计 —— 城南女性精致消费目的地 主题定位 “天府时尚美学空间”—— 聚焦 25-40 岁都市女性客群（含周边写字楼白领、品质家庭女性、年轻时尚爱好者），打造集设计师女装、轻奢配饰、女性健康服务于一体的 “精致消费 + 美学体验” 楼层，填补区域设计师品牌与女性专属服务空白。 品牌组合
租金水平
关键策略 空间美学营造：采用 “川西竹编屏风 + 蜀锦纹样墙面” 打造楼层公共空间，各品牌店铺门头统一融入 “天府美学” 元素（如熊猫轮廓、交子纹样）；设置 “时尚穿搭体验区”（面积 100㎡），配备专业搭配师，免费为客户提供穿搭建议，提升体验感。 客群联动运营：推出 “女装 + 配饰 + 健康服务” 消费套餐（如购买设计师女装满 2000 元，赠配饰 100 元券 + 美容 SPA 体验券）；针对凯德星银卡及以上女性会员，每月举办 “时尚穿搭沙龙”“美妆护肤讲座”，目标女性会员复购率从 40% 提升至 60%。 品牌动态调整：每季度评估女装品牌 “款式更新速度”“客群匹配度”，对连续 2 个季度销售额增速低于 5% 的品牌，启动优化调整，引入新兴设计师品牌，确保楼层时尚度与新鲜感。 L3 层：天府亲子成长 —— 城南家庭亲子体验核心区 主题定位 “天府亲子欢乐成长营”—— 聚焦 3-12 岁儿童家庭客群（含金融城高净值家庭、周边社区家庭、跨区域亲子客群），打造集高端亲子娱乐、亲子教育、亲子餐饮、母婴服务于一体的 “一站式亲子成长空间”，强化项目 “家庭品质消费” 核心优势。 品牌组合
租金水平
关键策略 空间主题营造：以 “天府熊猫森林” 为主题打造楼层公共空间，设置 “熊猫滑梯”“蜀绣编织互动墙”“交子币儿童手工区” 等文化体验装置；各品牌店铺统一采用圆润边角设计，配备儿童休息座椅与防撞设施，保障儿童安全。 亲子联动运营：推出 “亲子娱乐 + 教育 + 餐饮” 通玩套餐（如奈尔宝门票 298 元 + 杨梅红体验课 98 元 + 西贝亲子餐 128 元 = 优惠价 458 元，原价 524 元）；建立 “亲子会员社群”，定期组织 “熊猫手工 DIY”“蜀绣亲子课” 等文化活动，目标家庭客群复购率从 40% 提升至 65%。 客流引导优化：在 L2-L3 层连廊设置 “亲子专属扶梯”，配备 “儿童导览员”（身着熊猫服饰）引导客流；在楼层入口设置 “亲子服务中心”，提供婴儿车租赁、儿童托管（1 小时免费）、母婴用品应急包等服务，提升家庭客群体验。 L4 层：文化体验与社交 —— 城南天府文化社交客厅 主题定位 “天府文化融合社交空间”—— 聚焦 25-45 岁客群（含商务社交人群、文化爱好者、年轻社交群体），打造集川剧体验、沉浸式娱乐、商务轻食、共享办公于一体的 “文化 + 社交” 楼层，强化项目 “天府文化体验” 差异化优势。 品牌组合
租金水平
关键策略 文化社交场景营造：在楼层中庭打造 “天府文化共享空间”，设置蜀锦纹样座椅、交子主题装饰，定期举办 “文化沙龙”“商务读书会”；联动川剧院与沉浸式剧场，推出 “文化体验联票”（川剧表演 + 剧场观演 = 优惠价 298 元），实现文化业态客流互通。 商务客群精准运营：为 WeWork 入驻企业员工开通 “凯德天府商务权益卡”，可享受轻食 8 折、文化体验 7 折优惠；在午间高峰时段开通 “写字楼 - 项目” 接驳班车，提升商务客群到店便利性，目标商务客群占比从 40% 提升至 55%。 数据化动态调整：通过客流监测系统跟踪各业态 “客流转化率”“停留时长”，若文创零售转化率低于 15%，则调整商品结构（增加低价文创衍生品），同时优化铺位位置（迁至文化体验区出口）。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-10-2 56
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