商业地产案例分享-成都温江合生汇项目（二）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告针对成都温江合生汇项目，提出以“业态升级+数字化运营+产城融合”为核心的资产优化策略，通过品牌焕新、空间提质、轻资产输出，实现资产估值从62亿至70亿的跨越，为存量商业地产升级提供标杆样本。全文共87400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

成都温江合生汇资产优化增值管理报告

存量商业的精细化运营与价值重塑

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群深耕策略

六、招商创新及政策资源整合

七、空间优化与扩容提质

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

三、竞品分析及应对策略

基于温江商业市场格局（2024 年温江区商务局数据）及项目客群定位，通过 “区位相近性、体量匹配性、客群重叠性” 三大筛选标准，锁定核心竞品，并从 “业态、品牌、空间、运营、资产” 五大维度深度对标，最终形成可落地的差异化应对策略，助力项目构建竞争壁垒。

（一）核心竞品筛选与分类：精准锁定竞争对标对象

结合温江商业项目分布及运营数据，将竞品分为 “直接竞品” 与 “间接竞品” 两类，每类筛选 2-3 个代表性项目，确保对标分析的针对性与参考价值。

1. 直接竞品：同区域、同体量、同客群的 “贴身竞争者”

直接竞品需满足 “3 公里半径内、商业体量 10-20 万平方米、客群定位为家庭 + 年轻消费” 三大条件，核心包括温江珠江广场与温江光华之心购物中心。

温江珠江广场：

基础参数：位于光华大道三段（与本项目直线距离 1.2 公里），商业体量 15 万平方米，2015 年开业，2023 年出租率 92%，日均客流 1.8 万人次，是温江运营成熟的老牌商业体。

客群重叠度：与本项目重叠客群占比达 65%（主要为 3 公里内年轻家庭），2023 年通过引入 “meland club 亲子乐园”“海底捞” 等品牌，进一步强化家庭客群粘性。

竞争焦点：凭借 “开业时间长、商户稳定性高” 的优势，分流本项目 30% 的日常家庭客流，尤其在亲子消费领域形成直接竞争。

温江光华之心购物中心：

基础参数：位于温泉大道二段（与本项目直线距离 2.8 公里），商业体量 18 万平方米，2023 年新开业，2023 年底出租率 88%，日均客流 1.5 万人次，是本项目的 “新晋竞争者”。

客群重叠度：与本项目重叠客群占比达 55%（以年轻潮流客群 + 产业人群为主），2023 年引入 “% Arabica 咖啡”“POP MART 主题店” 等 8 家成都首店，吸引大量年轻客群。

竞争焦点：凭借 “新开业、首店聚集、空间设计新颖” 的优势，分流本项目 25% 的年轻客群与 20% 的产业人群，在品牌层级与体验感上形成冲击。

2. 间接竞品：跨区域或差异化定位的 “分流竞争者”

间接竞品虽在区位、体量或客群上与本项目存在差异，但通过特定优势（如跨区域辐射力、社区便利性）分流部分客群，核心包括成都青羊万达购物中心（跨区域）与温江德坤新天地邻里中心（社区型）。

成都青羊万达购物中心：

基础参数：位于青羊区日月大道（与本项目直线距离 8 公里），商业体量 25 万平方米，2016 年开业，2023 年出租率 95%，日均客流 2.5 万人次，是辐射城西的区域型商业标杆。

客群分流逻辑：凭借 “体量更大、品牌更全（如优衣库、ZARA 旗舰店）、娱乐业态更丰富（万达影城 IMAX 厅 + 大玩家超乐场）” 的优势，分流本项目 15% 的中高端客群（年消费 10 万元以上），尤其在周末及节假日，跨区域客流占比达 40%。

温江德坤新天地邻里中心：

基础参数：位于温江柳城街道（与本项目直线距离 3.5 公里），商业体量 8 万平方米，2019 年开业，2023 年出租率 90%，日均客流 0.8 万人次，是社区型商业代表。

客群分流逻辑：凭借 “贴近社区、便民业态密集（如永辉超市、社区药店、儿童托管）、价格亲民（餐饮客单价 30-50 元）” 的优势，分流本项目 20% 的日常社区客群（以中老年家庭 + 低消费力年轻客群为主），工作日客流分流尤为明显。

（二）竞品深度对标：数据化呈现差距与优势

基于 2024 年 1-6 月实地调研数据（客流监测、商户访谈、消费问卷）及公开运营报告，从 “业态组合、品牌矩阵、空间体验、运营活动、租金水平、客流与转化” 六大维度，对核心竞品与本项目进行量化对标，精准定位差距。

1.直接竞品A：温江珠江广场个案深度分析

温江珠江广场通过精准的“家庭型”定位，已成为区域商业的标杆，其成功模式体现在各个维度的协同增效上。

1.1. 业态组合：以“亲子+餐饮”为核心引擎的生态闭环

战略解析：其 “亲子30% + 餐饮40%” 的业态配比，构成了吸引家庭客流的强力引擎。高比例的亲子业态（如meland club、少儿英语）不仅能吸引核心的“1+N”家庭消费，还能在工作日通过教育业态维持基础客流。配套的40%餐饮业态，则有效承接了这些家庭的用餐与社交需求，形成了“遛娃-就餐-购物”的完整消费闭环，极大地提升了客流的驻留时间与消费频次。

1.2. 品牌矩阵：首店引领与优质连锁双轮驱动

战略解析：拥有5家区域首店是其建立市场声望的关键。通过引入像meland club这类在亲子领域具有号召力的头部品牌，不仅直接吸引了高黏性客群，也提升了项目的整体品牌调性。同时，80%的优质连锁品牌（如优衣库、海底捞、西贝）构成了项目稳定运营的基石，确保了服务与品质的确定性，建立了广泛的客户信任。

1.3. 空间体验：主题化与场景化的持续焕新

战略解析：珠江广场将静态的物理空间转化为动态的、可持续消费的“内容场”。

1F“亲子主题中庭” 通过季度性更换主题（如恐龙展、冰雪展），将一个空间变成了常换常新的内容发生地，促使家庭客户反复到访。

4F“空中花园餐厅” 则是对屋顶空间的价值深挖，通过营造独特的用餐环境，将普通的餐饮消费升级为情景式体验，有效拉高了餐饮客单价。

清晰的动线与垂直交通设计，确保了客流在高区铺位的可达性，减少了商业死角。

1.4. 运营活动：高频互动与深度会员绑定

战略解析：其运营活动形成了“大型活动引爆+社区活动维系”的成熟节奏。

每月1场大型主题活动（如亲子嘉年华）作为客流高峰的制造机，能带来30%的客流增长。

每周2场小型社区活动（如亲子手工）则如同毛细血管，深入周边社区，构建了稳固的邻里关系，提升了日常粘性。

三级会员体系及金卡会员的“免费停车+专属折扣”权益，直接触及了家庭客群的核心痛点（停车）与利益（优惠），有效提升了会员的忠诚度与复购率。

1.5. 租金水平与客流转化：卓越运营的商业兑现

租金表现：核心区域150元/㎡/月及8%的年增长率，是市场对其强劲运营能力与商业价值的直接认可。高租金承受力源于其业态组合和品牌矩阵能为其租户带来更高的销售额。

客流与转化：日均2万人次的稳定客流、35%的消费转化率和40%的会员复购率，共同印证了其“家庭型”定位的成功。高频的亲子与餐饮消费天然具备高转化与高复购特性，通过运营活动与会员体系进一步放大，形成了良性的商业循环。

2.直接竞品B：温江光华之心个案深度分析

温江光华之心以“年轻化、潮流化”为利刃，精准切入细分市场，与珠江广场形成差异化竞争。

2.1. 业态组合：聚焦青年消费的“零售+”模式

战略解析：零售业态占比高达50%，并聚焦于潮流数码（% Arabica）、潮玩（POP MART）等青年兴趣消费，明确了其吸引年轻客群的决心。20%的休闲娱乐（密室逃脱、电竞馆）不仅是引流利器，更是构建青年社交空间的核心。相对较低的亲子占比（5%）使其能够轻装上阵，专注于服务追求个性与体验的Z世代及年轻白领。

2.2. 品牌矩阵：首店经济构筑潮流高地

战略解析：8家成都首店是其最醒目的标签，尤其是% Arabica、POP MART主题店这类极具话题性的品牌，能够快速在年轻消费群体中建立“潮流朝圣地”的心智定位。70%的连锁品牌也精选了太二、奈雪的茶等更受年轻人追捧的网红品牌，与项目整体调性高度统一。

2.3. 空间体验：打造开放互动的“城市秀场”

战略解析：光华之心致力于将商业空间公共化、事件化。

B1层“潮流演出场地” 通过每周举办的街头舞蹈、乐队演出，将下沉广场变为一个开放的、充满活力的青年文化秀场，吸引人流并创造自发传播内容。

“环形动线” 的设计确保了铺位的均好性，避免了死角的出现，提升了整体租赁价值。

3F“儿童主题街区” 虽占比小，但通过卡通装饰与互动装置，为少量家庭客群提供了精准服务。

2.4. 运营活动：深耕社群与产业联动

战略解析：其运营活动紧密围绕“潮流”与“在地资源”展开。

每周1场“潮流主题活动”（如街舞比赛、潮牌快闪）持续强化项目标签，精准吸引超2000人次的年轻客群。

“企业团购日” 是极具巧思的举措，与温江产业园区合作，将庞大的产业人口转化为定向消费力，有效提振了工作日的商业氛围。

小程序积分兑换覆盖80%商户，符合年轻人线上消费习惯，提升了支付便捷性与会员粘性。

2.5. 租金水平与客流转化：新锐项目的高增长潜力

租金表现：虽然整体平均租金（90元/㎡/月）低于珠江广场，但其10%的高速年增长率反映了市场对其独特定位和未来潜力的强烈看好。

客流与转化：日均1.5万人次的客流虽不及珠江广场，但因其客群画像清晰，消费目的性强，其30%的转化率和35%的复购率仍保持在健康水平，并具备随着品牌成熟度提升而增长的潜力。

3.间接竞品C：青羊万达个案深度分析

青羊万达作为城市级商业巨擘，凭借其规模与品牌优势，呈现出“全能型选手”的碾压态势。

3.1. 业态组合：全客层、全覆盖的“商业航母”

战略解析：青羊万达的业态配比（零售40%、餐饮30%、娱乐20%、亲子10%）最为均衡，没有任何明显短板。其核心优势在于拥有万达影城、大玩家等自营的强娱乐业态，形成了其他项目难以复制的“娱乐目的地”属性，能辐射最广泛的客群，从年轻人到家庭，实现一站式满足。

3.2. 品牌矩阵：强大的“首店+旗舰店”号召力

战略解析：2家全国首店与15家区域首店的雄厚实力，展现了万达强大的品牌资源与招商能力。优衣库旗舰店、H&M等品牌的入驻，不仅提升了零售层级，也证明了其巨大的客流价值。85%的连锁品牌占比是其运营稳定性和规模效应的体现。

3.3. 空间体验：科技赋能与规模化体验

战略解析：青羊万达在空间体验上注重“打卡传播”与“科技便民”。

2F-3F连廊的“网红打卡点”（如星空隧道）利用其巨大的客流，创造易于在社交媒体传播的节点。

5F“万达宝贝王主题区” 是其自营亲子业态的集中体现，规模与品质均属顶级。

停车场100%覆盖的“反向寻车系统” 是其提升顾客体验的典范之作，解决了大型购物中心的核心痛点，体现了成熟运营商的细致入微。

3.4. 运营活动：城市级事件营销与全域引流

战略解析：青羊万达的运营已超越商场范畴，升级为“城市事件”的制造者。

每季度1场“城市级活动”（如万达啤酒节、年货大集），单场客流超5万人次，具备引爆全域的声量和影响力。

与线上平台联动（抖音、美团）将线下流量与线上渠道打通，2023年线上引流占比达25%，展现了其在新零售时代的适应能力。

“消费满额抽奖” 设置汽车使用权等高价值奖品，简单直接但冲击力强，能有效刺激客单价提升。

3.5. 租金水平与客流转化：成熟商业的顶峰表现

租金表现：核心区域180元/㎡/月的租金水平和135元/㎡/月的整体平均租金，均为区域最高，是其无可争议的商业地位和价值的最直接体现。

客流与转化：日均2.5万人次的客流、38%的消费转化率和45%的会员复购率，各项数据均全面领先，证明了其“全能型”定位的成功，已成为区域内消费习惯的首选之地。

（三）差异化应对策略：从 “对标差距” 到 “破局行动”

针对对标发现的差距，结合项目优势（区位、合作资源、资产基础）与温江区域特色（生物医药产业、年轻家庭客群），从 “业态、品牌、运营、资产” 四大维度制定差异化策略，并细化落地措施与数据目标。

1. 业态差异化：避开红海竞争，打造 “温江特色” 主题板块

1.1核心思路：

避开直接竞品强势品类：珠江广场 “亲子 + 传统餐饮” 占比高（70%），光华之心 “潮流零售 + 休闲” 占比高（70%），本项目需减少与两者重叠的传统业态，聚焦 “亲子 + 教育”“健康 + 产业” 两大差异化方向。

承接温江未满足需求：依托温江生物医药产业（8.6 万从业人员）与年轻家庭客群（3 公里内 11 万户），打造 “产业配套 + 家庭体验” 融合业态，形成 “人无我有” 的特色标签。

1.2落地措施：

“亲子 + 教育” 融合街区（3 层，面积 5000㎡）：

引入 “教育型亲子品牌”：区别于珠江广场的纯游乐业态，引入少儿编程（如 “编程猫” 温江首店）、科学实验体验（如 “奈尔宝科学馆”）、艺术培训（如 “杨梅红国际私立美校”）等品牌，形成 “游乐 + 学习” 组合。

配套 “亲子服务中心”：设置母婴室（配备婴儿护理台、哺乳隔间）、亲子托管（家长购物时可托管儿童 1-2 小时，收费 30 元 / 次），提升家庭客群体验。

数据目标：2024 年底前完成街区打造，吸引亲子客群占比从 15% 提升至 25%，亲子业态销售额占比提升至 20%。

“生物医药健康体验区”（4 层，面积 3000㎡）：

引入产业配套业态：联合温江医学城，引入 “健康管理中心”（如 “爱康国宾” 温江分店，提供体检、慢病管理服务）、“生物医药体验馆”（展示疫苗研发、基因检测等产业成果，免费开放）、“有机食品超市”（售卖温江本地农场有机蔬菜、健康零食）。

推出 “产业人群专属服务”：为成都医学城企业员工提供 “健康体检团购套餐”（比市场价低 20%）、“商务接待专属包厢”（4 家高端餐饮设产业专属包厢，享 8.5 折优惠）。

数据目标：2024 年 Q3 前完成业态落地，产业人群消费占比从 12% 提升至 20%，健康体验区月均客流突破 1 万人次。

“夜间经济特色区”（5 层 + 屋顶露台，面积 4000㎡）：

引入夜间消费业态：改造屋顶露台为 “星空酒吧街”（引入 3-5 家特色酒吧，如精酿啤酒吧、清吧），5 层增设 “深夜食堂”（6 家特色餐饮，营业至 24:00）、“夜间影院”（CGV 影城增设 23:00 场次）。

申请政策补贴：对接温江区夜间经济扶持政策，争取夜间营业额 5% 的补贴（预计年度补贴 100 万元），用于夜间灯光改造（如屋顶灯光秀、走廊霓虹装饰）。

数据目标：2024 年 Q4 前开业，夜间客流（19:00-24:00）占比从当前 8% 提升至 20%，夜间销售额占比提升至 15%。

2. 品牌差异化：依托资源优势，构建 “首店 + 特色” 品牌矩阵

2.1核心思路：

借力云阿云全球品牌资源与合生商业全国品牌库，重点引入 “温江首店”“成都特色品牌”“产业关联品牌”，避开与光华之心的 “成都首店” 直接竞争，形成差异化品牌记忆点。

培育本地特色品牌，通过 “运营支持 + 政策补贴”，打造 “温江本土品牌孵化基地”，区别于竞品的 “连锁品牌主导” 模式。

2.2落地措施：

首店品牌引入计划（2024 年目标：10 家温江首店）：

国际特色首店：依托北京云阿云全球资源，引入东南亚餐饮品牌 “nahm”（温江首店，主打泰国皇室料理，客单价 200-300 元）、欧洲小众潮牌 “Acne Studios”（温江首店，定位年轻潮流客群）。

国内连锁首店：联动合生商业，引入 “奈尔宝科学馆”（温江首店，亲子教育类）、“太二酸菜鱼黑金店”（温江首店，高端餐饮类，区别于光华之心的普通店）、“喜茶手作店”（温江首店，主打限定款饮品，吸引年轻客群）。

产业关联首店：联合温江医学城，引入 “春雨医生线下健康馆”（温江首店，提供在线问诊 + 线下体检服务）、“生物医药科普书店”（温江首店，售卖产业相关书籍与文创产品），强化产业特色。

落地保障：成立 “首店招商专项小组”，由北京云阿云品牌资源团队与合生商业招商团队共同牵头，对接品牌拓展负责人；申请温江首店奖励政策（引入温江首店可获 10 万元 / 家奖励），降低品牌入驻成本，提升合作意愿。

本地特色品牌培育计划（2024 年目标：15 家成都 / 温江特色品牌）：

筛选优质本地品牌：从温江非遗餐饮（如 “温江酥糖”“公平红烧兔”）、成都特色小吃（如 “蛋烘糕爷爷”“糖油果子老字号”）中筛选 15 家口碑好、有拓展意愿的品牌，纳入 “特色品牌孵化库”。

提供扶持政策：为入库品牌提供 “三免一补” 支持 —— 免首 3 个月租金、免装修设计费、免入驻手续费，补贴 50% 的线上推广费用（如抖音、大众点评宣传）；北京云阿云为品牌提供 “客流数据支持”，指导品牌调整产品结构与营业时间。

打造 “温江特色街区”：在 B1 层规划 1000㎡“温江味道” 主题街区，集中入驻培育的本地品牌，统一装修风格（融入温江非遗元素），举办 “温江美食节”（每月 1 次），吸引游客与本地消费者。

数据目标：2024 年底前完成街区开业，本地特色品牌销售额占比提升至 8%，街区月均客流突破 8000 人次。

3. 运营差异化：聚焦 “产业 + 社区 + 数字化”，打造专属运营 IP

3.1核心思路：

区别于竞品的 “纯消费类活动”，深度绑定温江生物医药产业与周边社区，推出 “产业联动 + 社区服务” 特色活动，提升客群粘性；

借助北京云阿云算法能力，升级数字化运营工具，实现 “精准营销 + 高效服务”，弥补与竞品的运营效率差距。

3.2落地措施：

“产业 + 商业” 联动活动（每月 1 场，年度 12 场）：

生物医药主题活动：联合成都医学城企业举办 “生物医药新品发布会”（如某药企新药上市宣传）、“健康科普讲座”（邀请专家讲解慢病管理、健康饮食），活动期间向产业人群发放 “商业消费券”（满 200 元减 50 元），吸引产业人群到店消费。

企业定制服务：为温江产业园区企业提供 “团建套餐”（含餐饮、休闲娱乐场地租赁，享 7.5 折优惠）、“员工福利采购通道”（企业可批量采购商场礼品卡，享 9 折优惠），2024 年目标合作企业 50 家，带动产业人群消费增长 40%。

案例参考：2024 年 3 月计划联合 “科伦药业” 举办 “健康生活节”，邀请企业员工参与健康体检、健康讲座，同步发放 50 元消费券，预计可吸引 2000 + 产业人群到店，带动当日销售额增长 25%。

“社区 + 商业” 服务活动（每周 2 场，年度 104 场）：

便民服务进社区：在项目外广场或周边社区举办 “便民日” 活动（如免费磨刀、衣物护理、血压测量），同步推广商场会员（现场注册会员送 10 元无门槛券），2024 年目标覆盖周边 28 个社区，新增会员 1.5 万人。

社区主题活动：针对不同社区客群举办特色活动 —— 如为老年社区举办 “广场舞比赛”，为年轻家庭社区举办 “亲子手工大赛”，活动优胜者可获商场礼品卡（100-500 元），提升社区客群参与度与复购率。

数据目标：通过社区活动，带动工作日客流从 0.6 万人次提升至 0.9 万人次，社区客群消费占比从 45% 提升至 55%。

数字化运营升级（2024 年 Q2 前完成落地）：

会员体系分层：参考珠江广场会员模式，将现有 1 级会员体系升级为 “普通 - 银卡 - 金卡 - 黑卡” 4 级，不同等级会员享不同权益（如银卡会员免费停车 2 小时、金卡会员享商户专属折扣、黑卡会员享私人导购服务），目标 2024 年底金卡及以上会员占比达 15%，会员复购率从 28% 提升至 40%。

智能营销推送：基于北京云阿云算法能力，分析会员消费数据（如亲子会员偏好儿童游乐、餐饮，商务会员偏好高端餐饮、休闲），推送个性化活动（如向亲子会员推送儿童剧门票优惠，向商务会员推送高端餐饮套餐），预计可提升活动参与率 30%，会员消费额增长 25%。

智慧停车优化：引入 “反向寻车系统”“无感支付”，解决当前停车难问题，目标将停车时间从 15 分钟缩短至 5 分钟，停车场满意度从 65% 提升至 90%，带动驾车客群占比从 30% 提升至 40%。

4. 资产差异化：通过 “空间优化 + 租金策略”，实现资产溢价

4.1核心思路：

针对空间体验短板，参考珠江广场 “主题中庭 + 户外露台”、光华之心 “下沉广场” 的设计，改造低效空间，提升租金承载能力；

优化租金结构，缩小主力店与散铺租金差距，推动核心区域租金向竞品看齐，非核心区域通过特色业态实现租金提升。

4.2落地措施：

空间优化改造（2024 年分两期实施）：

一期改造（Q1-Q2）：

中庭改造：将 1F 传统中庭升级为 “生物医药主题中庭”，季度更换主题（如 Q1 “疫苗科普展”、Q2 “健康生活展”），引入临时展位（收取 500-1000 元 / 天 / 个场地费），预计中庭区域租金提升 20%；

动线优化：在 3-4 层增设 “空中连廊”，打通迂回动线，消除死角铺位，预计该区域出租率从 85% 提升至 95%，租金从 70 元 /㎡/ 月提升至 90 元 /㎡/ 月。

二期改造（Q3-Q4）：

户外空间激活：改造 4F 屋顶露台为 “空中花园餐厅”，引入 3 家特色餐饮品牌（如融合菜、西餐），参考珠江广场户外露台租金水平，将该区域租金设定为 120 元 /㎡/ 月，预计新增租金收入 150 万元 / 年；

下沉广场打造：在 B1 层增设 “潮流下沉广场”，设置舞台与休闲座椅，用于举办街头演出、快闪活动，周边布局 10 家潮流零售品牌，租金设定为 100 元 /㎡/ 月，高于当前 B1 层平均租金（65 元 /㎡/ 月）54%。

租金策略优化（2024 年 Q1 起实施）：

核心区域租金提升：针对 1-2 层核心铺位，引入高租金承受力品牌（如高端美妆、潮流首店），将租金从 130 元 /㎡/ 月提升至 150 元 /㎡/ 月，向珠江广场核心区域租金（150 元 /㎡/ 月）看齐，预计核心区域租金收入增长 15%；

非核心区域租金调整：通过业态升级（如 5 层引入夜间经济业态、B1 层引入本地特色品牌），将非核心区域平均租金从 65 元 /㎡/ 月提升至 80 元 /㎡/ 月，缩小与竞品非核心区域租金差距（珠江广场 80 元 /㎡/ 月、光华之心 75 元 /㎡/ 月）；

主力店租金协商：与伊藤洋华堂、CGV 影城等主力店协商 “租金递增条款”，约定从 2024 年起，每 3 年租金上涨 5%，逐步缩小主力店与散铺租金差距（当前差距 140%），目标 5 年内将差距缩小至 80%；

数据目标：2024 年整体平均租金从 100 元 /㎡/ 月提升至 115 元 /㎡/ 月，租金年增长率从 5.6% 提升至 10%，超过光华之心租金增长率（10%），资产估值提升 15%。

（四）差异化策略实施保障：从 “计划” 到 “落地” 的闭环管理

为确保差异化策略有效落地，避免 “纸上谈兵”，建立 “组织保障 + 资源保障 + 考核保障” 三大机制，形成管理闭环。

1. 组织保障：成立专项执行团队

成立 “差异化策略执行小组”，由北京云阿云项目负责人与合生商业温江项目总经理共同担任组长，成员包括招商、运营、设计、财务等部门核心人员，明确各模块责任分工（如招商团队负责首店与本地品牌引入、运营团队负责活动策划与会员管理、设计团队负责空间改造）；

建立 “周例会 + 月复盘” 制度：每周召开例会同步进展（如首店招商进度、空间改造施工情况），每月进行复盘，分析策略落地效果（如客流增长、租金提升数据），及时调整优化方案（如某首店品牌谈判受阻，立即启动备选品牌对接）。

2. 资源保障：整合内外资源支持

内部资源：北京云阿云开放 “全球品牌资源库”“算法能力中台”，为招商与数字化运营提供支持；合生商业协调集团层面品牌资源（如全国连锁品牌拓展信息）、资金资源（如空间改造预算），确保策略落地无资源缺口；

外部资源：对接温江区商务局，争取首店奖励、夜间经济补贴等政策支持（2024 年目标争取政策资金 300 万元）；联动温江医学城、周边社区，建立长期合作关系，为产业联动与社区活动提供资源对接。

3. 考核保障：设定量化考核指标

制定 “差异化策略考核表”，将各模块目标量化（如招商团队需完成 10 家温江首店引入、运营团队需完成 12 场产业联动活动、设计团队需按时完成空间改造），与团队绩效挂钩；

设定 “阶段性里程碑”（如 2024 年 Q2 完成会员体系升级、Q3 完成健康体验区落地、Q4 完成夜间经济特色区开业），每达成一个里程碑，对团队进行专项奖励（如奖金、荣誉表彰），激发团队执行动力。

通过以上差异化应对策略与实施保障机制，预计 2024 年底，项目可实现 “客流 1.8 万人次 / 日、转化率 35%、平均租金 115 元 /㎡/ 月” 的目标，在温江商业市场中形成 “产业特色鲜明、品牌层级领先、运营效率高效” 的竞争壁垒，从 “跟跑者” 转变为 “领跑者”。

四、核心挑战及破局路径

基于北京云阿云与合生商业的合作实践，结合温江区域商业格局与项目运营现状，整合 “空间 - 品牌 - 运营 - 资产” 四维矛盾与落地策略，形成 “挑战本质诊断→全球案例借鉴→本地落地措施→数据目标锚定” 的闭环体系，推动项目从 “存量运营” 向 “增值运营” 转型。

（一）核心挑战系统性诊断（穿透运营现象，聚焦资产本质）

1.挑战 1：品牌能级与区域消费需求脱节 —— 高品质客群外溢风险

1.1. 深度剖析（本质：供给侧无法承接需求侧升级）

温江常住人口超 98.6 万，25-45 岁年轻家庭占比 42%，2023 年城镇居民人均可支配收入 5.8 万元，高品质消费需求显著增长（亲子教育、社交餐饮、品质零售支出增速达 18%）。但区域商业供给呈现 “两极化断层”：

低端端：社区商业（如德坤新天地）以 “便民刚需” 为主，无法满足品质需求；

中高端端：项目现有品牌中，成都首店仅 1 家、区域首店 38 家，全国连锁品牌占比 75%（低于竞品光华之心 82%），缺乏 “能引领消费升级的头部品牌”（如高端亲子游乐、社交属性餐饮）；

结果：温江高消费客群（年消费 10 万元以上约 1.2 万人）中，30% 选择前往青羊万达、春熙路等核心商圈消费，造成本地需求外溢。

1.2. 数据佐证（差距量化）

指标	本项目现状	直接竞品（光华之心）	区域需求目标
成都首店数量	1 家	8 家	3-5 家
区域首店占比	11.7%	18%	20%+
高客单价品牌占比	8%	15%	20%+
高品质客群留存率	70%	85%	90%+

2.挑战 2：空间规划与资产收益错配 —— 冷热区坪效差距悬殊

2.1. 深度剖析（本质：空间设计未匹配“客流 - 消费”逻辑）

项目总商业面积 18 万㎡，但空间利用存在 “三大矛盾”：

动线矛盾：3-4 层存在 “迂回动线”（从东侧到西侧需绕行 200 米），冷区铺位客流密度仅为核心区的 40%，空置率达 18%（核心区仅 5%）；

场景矛盾：公共区域（中庭、走廊）占比 15%（行业合理值 10%-12%），但坪效仅 44 元 /㎡/ 年（商铺平均 1200 元 /㎡/ 年），“高占用、低收益”；

功能矛盾：停车体验差（无反向寻车系统，平均找车时间 15 分钟），2023 年因停车难流失周末客流 15%，直接影响资产收益。

2.2. 数据佐证（差距量化）

指标	本项目现状	行业标杆（新加坡 ION O）	优化目标
可租赁面积占比	85%	89%	88%+
冷区客流密度	核心区 40%	核心区 80%	核心区 70%+
公共区域坪效	44 元 /㎡/ 年	300 元 /㎡/ 年	150 元 /㎡/ 年 +
平均停车时长	15 分钟	5 分钟	5 分钟

3.挑战 3：数字化运营与会员价值缺位 —— 存量客群激活不足

3.1. 深度剖析（本质：从“流量思维”到“用户资产思维” 的滞后）

项目现有运营仍停留在 “粗放式” 阶段：

数据孤岛：商户销售数据、运营客流数据、物业停车数据未打通，无法精准刻画客群画像（如亲子客群消费偏好、商务客群到店频次）；

会员低效：1 级会员体系（仅基础积分），复购率 28%（成都大悦城 45%），金卡及以上高价值会员占比不足 5%，缺乏 “粘性抓手”；

时段失衡：工作日客流仅 0.6 万人次（周末 1.8 万人次），闲置时段（如工作日下午）资产利用率低，商户经营信心受影响。

3.2. 数据佐证（差距量化）

指标	本项目现状	竞品（成都大悦城）	优化目标
会员复购率	28%	45%	40%+
高价值会员占比	5%	20%	15%+
数据打通率	30%	90%	90%+
工作日客流占比	33%	50%	50%+

4.挑战 4：资产收益结构单一与轻资产空白 —— 抗风险能力弱

4.1. 深度剖析（本质：“二房东”模式到“资产运营商”模式的未突破）

项目资产增值依赖 “单一租金”，抗周期能力差：

收益单一：租金占比 95%，非租金收益（广告、活动、服务）仅 5%（华润万象生活 25%），缺乏 “第二增长曲线”；

轻资产空白：未形成可输出的运营体系，无法通过 “管理输出、品牌授权” 获取额外收益（合生北京朝阳合生汇非租金占比 15%）；

增值缓慢：2020-2023 年资产估值年均增值率 11.3%（凯德 15%），低于头部企业，长期面临 “被竞品拉开差距” 风险。

4.2. 数据佐证（差距量化）

指标	本项目现状	头部企业（凯德）	优化目标
非租金收益占比	5%	25%	15%+
资产估值年均增速	11.3%	15%	14%+
轻资产收入规模	0 万元	亿元级	300 万元 / 年 +（2025）

（二）分层破局路径（全球案例 + 本地落地 + 数据目标）

1.破局 1：品牌能级提升 —— 打造“西成都首店 + 主题集群”引力场

1.1. 全球 / 国内案例借鉴

上海南翔印象城 MEGA：通过引入 50 + 嘉定区首店（如奈尔宝、喜茶 LAB 店），打造 “觅境・森林” 生态主题空间，1 年内从区域型商场升级为城市级目的地，日均客流突破 3 万人次，首店销售额占比达 30%。

新加坡 ION Orchard：聚焦 “奢侈品 + 潮流首店”，引入 Louis Vuitton、Apple 旗舰店等，首店品牌带动租金溢价 20%，成为东南亚商业标杆。

1.2. 本地落地措施

设立 “首店引入专项基金”：预算 500 万元（占年度招商费用 30%），用于首店品牌装修补贴（最高 50 万元 / 家）、租金减免（首 3 个月免租），降低品牌入驻门槛。

打造 “三大主题业态集群”：

品质生活美学集群（1F）：引入「MUJI meal & grocery」温江首店、「ole' 精品超市」，搭配「Cabana 设计师家居」，承接中产家庭 “精致生活” 需求；

亲子成长创新集群（3F）：拿下「MELAND CLUB 区域旗舰店」（面积 1500㎡），配套「蕃茄田艺术」「金宝贝早教」，形成 “游乐 + 教育” 闭环，目标亲子客群占比从 15% 提升至 25%；

社交餐饮目的地集群（4F + 屋顶）：打造 “星空花园餐饮街区”，引入「凑凑火锅・茶憩」「失重餐厅」成都首店，设置观景露台，目标餐饮客单价从 80 元提升至 120 元。

联动产业资源：联合温江医学城，引入 “生物医药主题首店”（如「春雨医生线下健康馆」），强化 “产业 + 商业” 差异化标签。

1.3. 数据目标

12 个月内：引入成都首店 3-5 家、区域首店 15-20 家，首店品牌销售额占比达 25%+；

24 个月内：高品质客群留存率从 70% 提升至 90%，核心区域租金从 130 元 /㎡/ 月提升至 150 元 /㎡/ 月（看齐光华之心）。

2.破局 2：空间价值激活 ——“动线改造 + 主题场景 + 智慧运营” 三维升级

2.1. 全球 / 国内案例借鉴

新加坡 ION Orchard：通过 “环形主动线 + 垂直电梯集群”，死角铺位占比仅 3%（行业 10%），公共区域通过 “艺术展览 + 快闪店” 实现坪效 300 元 /㎡/ 年；

上海南翔印象城 MEGA：打造 “觅境・森林” 室内生态空间（面积 3000㎡），成为网红打卡点，带动周边铺位租金溢价 15%。

2.2. 本地落地措施

动线 “创口术” 改造：

3-4 层：开辟 2 条 10 米宽 “视觉通廊”，增设 2 部垂直电梯，连接冷区与核心区，预计冷区客流提升 40%；

各楼层：设置 “智能导视屏”（支持品牌搜索、路径导航），缩短寻店时间从 15 分钟至 5 分钟。

主题场景打造：

1F 中庭：升级为 “数字艺术中庭”，季度举办沉浸式展览（如 “梵高再现” 光影展），引入快闪店（收取场地费 500-1000 元 / 天），公共区域坪效提升至 150 元 /㎡/ 年；

B1 层：改造为 “温江烟火食光街区”，仿成都老街景，汇聚「温江酥糖体验馆」「公平红烧兔」等本地特色品牌，目标月均客流 8000 人次；

屋顶：改造为 “星空露营区”，引入轻食、咖啡品牌，承接夜间消费（19:00-24:00），目标夜间客流占比从 8% 提升至 20%。

智慧停车升级：引入 “智慧停车 2.0 系统”，实现 100% 车位反向寻车、无感支付、线上预约，平均停车时间从 15 分钟缩短至 3 分钟，驾车客群占比从 30% 提升至 40%。

2.3. 数据目标

12 个月内：可租赁面积占比从 85% 提升至 88%，冷区出租率从 82% 提升至 95%；

24 个月内：公共区域坪效从 44 元 /㎡/ 年提升至 150 元 /㎡/ 年，空间改造带动整体租金增长 15%。

3.破局 3：数字化运营深化 —— 构建 “用户资产运营平台”

3.1. 全球 / 国内案例借鉴

英国 Westfield 伦敦 Stratford：搭建 “数字化中台”，整合客流、销售、会员数据，会员复购率从 30% 提升至 45%，商户销售额平均增长 18%；

成都 IFS：通过 “CDP 用户数据平台”，实现会员标签覆盖率 90%，个性化营销活动参与率提升 35%，工作日客流占比从 40% 提升至 50%。

3.2. 本地落地措施

搭建 “合生汇超级 App / 小程序”：

核心功能：3D 导航（精准到店铺货架）、会员分层权益（普通→银卡→金卡→黑卡）、跨商户积分通兑（100 积分抵 1 元）；

内容运营：开设 “温江潮流志” 板块，联合 KOL、品牌发布探店内容，目标 App 月活用户达 5 万人。

构建 “CDP 用户数据平台”：

数据打通：对接商户 POS 系统（90% 覆盖）、AI 客流摄像头（100% 覆盖）、停车系统，生成 “360° 用户画像”（如 “25-35 岁亲子客群，每月到店 2 次，偏好儿童游乐 + 中餐”）；

精准营销：针对 “30 天未到店” 会员推送定向优惠券（如亲子会员送儿童乐园门票），营销转化率从 8% 提升至 15%。

开展 “工作日经济唤醒计划”：

周二 “亲子日”：联合早教机构推出 “1 元体验课”，带动工作日亲子客流增长 50%；

周四 “商务日”：为周边写字楼员工提供 “午间简餐套餐 + 快速健身体验”，目标工作日客流从 0.6 万人次提升至 0.9 万人次。

3.3. 数据目标

12 个月内：会员复购率从 28% 提升至 40%，金卡及以上会员占比从 5% 提升至 15%；

24 个月内：数据打通率从 30% 提升至 90%，工作日客流占比从 33% 提升至 50%，商户满意度从 72 分提升至 85 分。

4.破局 4：资产收益多元化 ——“轻重并举 + 资本运作” 双轮驱动

4.1. 全球 / 国内案例借鉴

凯德集团：通过 “凯德投资（重资产）+ 凯德运营（轻资产）” 双平台，轻资产收入占比从 25% 提升至 40%，2023 年全球商业下行期，轻资产收入同比增长 12%，缓冲租金下滑影响；

华润万象生活：通过 “租金 + 管理费 + 品牌授权”，非租金收益占比达 25%，同时推进资产证券化（如华润有巢 REIT），实现资产价值变现。

4.2. 本地落地措施

优化租金结构：

推行 “基础租金 + 销售额分成” 模式（如高毛利餐饮品牌：基础租金 100 元 /㎡/ 月 + 销售额 5% 分成），绑定商户与项目收益；

主力店租金协商：与伊藤洋华堂、CGV 影城约定 “每 3 年租金上涨 5%”，缩小主力店与散铺租金差距（从 140% 缩小至 80%）。

拓展轻资产收益：

第一步（2024 年）：以温江合生汇为样本，编制《招商 / 运营 / 数字化标准化手册》，试点输出至德阳某商业项目（8 万㎡），收取 “基础管理费（年租金 8%）+ 绩效奖金（资产增值 15%）”，首年轻资产收入 120 万元；

第二步（2025 年）：输出 “亲子教育街区”“生物医药体验区” 业态授权（50 万元 / 个），数据服务（5 万㎡以下 20 万元 / 年），轻资产收入突破 300 万元。

探索资本运作：

聘请戴德梁行、中信证券，开展 “资产证券化（ABS / 类 REITs）” 可行性研究，以项目未来 5 年稳定租金现金流为基础，设计金融产品，实现资产价值变现，反哺项目改造。

4.3. 数据目标

12 个月内：非租金收益占比从 5% 提升至 8%，整体租金增长率从 5.6% 提升至 10%；

24 个月内：轻资产收入突破 300 万元，非租金收益占比从 8% 提升至 15%，资产估值年均增速从 11.3% 提升至 14%。

（三）实施保障体系（责任 - 资源 - 监督三维支撑）

1.责任保障：成立 “破局专项执行小组”

小组名称	负责人	核心职责	关键指标
品牌能级小组	北京云阿云招商总监	首店引入、主题集群落地	12 个月引入成都首店 3-5 家
空间优化小组	合生商业工程总监	动线改造、主题场景打造	冷区客流提升 40%
数字化运营小组	北京云阿云算法总监	CDP 平台搭建、超级 App 运营	会员复购率提升至 40%
资产运营小组	合生商业财务总监	轻资产输出、租金结构优化	非租金收益占比提升至 15%

建立 “月度考核 + 年度评估” 机制：完成指标可获 1.2 倍绩效，未完成需提交整改方案，确保落地效率。

2.资源保障：整合内外核心资源

资金资源：合生商业提供 2000 万元专项改造资金，对接温江区政府申请 “首店补贴”“夜间经济补贴”（预计 300 万元）；

人力资源：北京云阿云派遣算法工程师（3 名）、招商专家（5 名），合生商业调派运营专家（2 名），组建跨团队攻坚组；

外部资源：合作日本日建设计（空间改造）、尼尔森（数据监测）、戴德梁行（资产评估），确保专业度。

3.监督保障：建立 “进度 - 效果” 双监测

进度监督：每周召开进度会，每月发布《月报》，向合生商业、北京云阿云总部汇报；

效果监督：引入尼尔森监测客流、销售数据，每季度评估破局效果（如首店销售额、冷区客流）；

调整机制：若某措施未达预期（如轻资产试点招商率低），48 小时内启动备选方案（如更换试点项目），避免资源浪费。

（四）整体目标锚定（2024-2025 年）

通过以上破局路径，预计 2025 年底实现：

品牌能级：成都首店 5-8 家，区域首店 30-35 家，首店销售额占比 30%+；

空间价值：可租赁面积占比 88%，公共区域坪效 150 元 /㎡/ 年，冷区客流提升 70%；

运营效率：会员复购率 45%，工作日客流 1 万人次，商户满意度 88 分；

资产收益：非租金收益占比 15%，轻资产收入 500 万元 / 年，资产估值突破 80 亿元（2023 年 62 亿元），成为温江商业资产优化标杆。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库