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商业地产案例分享-成都晶融汇项目（四） |
商业地产案例分享-成都晶融汇项目（四） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：面对春熙路商圈头部项目的挤压与业态同质化困局，成都晶融汇在云阿云运营下，以数据驱动精准定位“精致生活体验中心”，通过首店经济、场景创新与轻重分离策略，实现资产价值破局增长，为存量商业升级提供可复制的运营模式。全文共103400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 数据驱动与运营赋能 成都晶融汇商业地产资产增值管理深度解码 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级及客群策略 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化与扩容提质 八、业态规划及品牌矩阵焕新 九、运营管理提升 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 八、业态规划及品牌矩阵焕新 2.品牌焕新节奏：分三阶段推进，确保 “平稳过渡、效益递增” 2.1第一阶段：低效淘汰与首店引入（0-6 个月，2024Q1-Q2） 核心动作：清退 15 家低效品牌（释放 2200㎡），引入 5 家头部首店（Longchamp、奈尔宝等），空置区设 “临时快闪店”（日均客流 800 人次）； 阶段成果：首店数量从 7 家增至 12 家，客流同比 + 15%。 2.2第二阶段：主力升级与主题落地（6-12 个月，2024Q3-Q4） 核心动作：完成 10 家主力品牌升级（优衣库、星巴克等），落地 B1/1-2/3-4 层主题区（品牌入驻率 90%），启动 “主题联动活动”（如亲子 + 文创跨界）； 阶段成果：业态占比接近目标（零售 38%、体验 62%），客单价同比 + 20%。 2.3第三阶段：特色补充与矩阵优化（12-18 个月，2025Q1-Q2） 核心动作：引入 15 家特色品牌（霸王茶姬、HEFANG 等），淘汰 3 家低效品牌，建立 “季度动态评估机制”； 阶段成果：品牌矩阵达标（10% 头部 + 60% 主力 + 30% 特色），坪效 3600 元 /㎡/ 年，首店 30 家，本土品牌 30%。 3.各楼层品牌组合与租金水平规划 基于成都晶融汇 “成都核心商圈精致生活体验中心” 的总体定位，结合各楼层主题场景与客群需求，围绕 “品牌层级适配、租金模式灵活、运营联动高效” 原则，制定各楼层品牌组合与租金水平规划，确保品牌矩阵兼具吸引力与盈利能力。 B1 层：川西烟火与潮食集市 —— 在地文化体验场 主题定位 “蓉巷潮食引力场”—— 聚焦 18-35 岁年轻客群（含本地白领、太古里跨界游客、学生群体），打造集川西特色餐饮、潮流轻食、文创零售于一体的沉浸式美食街区，填补春熙商圈在地文化商业空白。 品牌组合
租金水平
关键策略 动线设计：地铁出口直达潮玩集合区，通过 “泡泡玛特 IP 展” 吸引客群停留；国潮服饰与网红轻食沿主通道两侧布局，形成 “逛买 + 吃喝” 动线闭环； 活动联动：每月举办 “Z 世代潮流节”（如国潮走秀、潮玩签售会），联动 INXX、泡泡玛特推出 “消费满 300 元赠潮流周边”，提升年轻客群参与度； 数字化引流：在地铁口设置 “潮玩盲盒机”（扫码关注项目小程序可免费抽盲盒），引导客群注册会员，定向推送品牌优惠信息。 L1 层：精致生活首站 —— 城市轻奢潮流窗口 主题定位 “春盐商圈精致轻奢入口”—— 聚焦 25-45 岁都市白领、中高端家庭客群（含本地高净值人群、周边写字楼商务客群），打造集国际轻奢、高端美妆、商务咖啡于一体的形象楼层，强化项目 “精致生活” 核心标签，承接地铁 2/3 号线核心客流。 品牌组合
黄金珠宝及钟表名品品牌组合
租金水平
黄金珠宝及钟表名品租金水平
关键策略 空间布局：主入口（地铁接驳口）两侧布局 Coach、Longchamp 轻奢旗舰店，形成 “第一眼高端印象”；中庭预留 250㎡给 HARMAY 話梅，搭配 “蜀绣元素 + 动态光影” 装置，打造打卡核心区； 首店扶持：联动锦江区 “首店经济补贴”，对 Michael Kors、KIKO 等首店品牌，叠加 “装修补贴（最高 1500 元 /㎡）+ 6 个月免租期”，降低品牌入驻成本； 运营联动：推出 “轻奢 + 美妆” 消费券（购买 Coach 满 3000 元赠 Sephora 200 元券）、“科技 + 咖啡” 套餐（华为体验店打卡可享 % Arabica 8 折），提升跨品类消费转化。 L2 层：生活美学与品质体验 —— 精致生活目的地 主题定位 “美学体验共同体”—— 聚焦 25-45 岁品质家庭客群（含本地中产家庭、职场女性），打造集美业服务、特色餐饮、生活零售于一体的精致生活空间，满足多元化体验需求。 品牌组合
租金水平
关键策略 空间联动：亲子游乐区与特色餐饮区相邻布局，设置 “亲子休息走廊”（配备儿童游乐设施 + 家长充电区），方便家长看护；文化文创区与影院联动，推出 “观影 + 文创消费” 套餐（买电影票赠文创折扣券）； 会员运营：为家庭会员推出 “亲子权益包”（含奈尔宝体验券、餐饮折扣、免费停车），消费满 1000 元可升级 “精致家庭会员”，享受专属活动优先参与权； 节日营销：春节、六一等节日举办 “亲子文化节”（如蜀绣 DIY、儿童电影专场），联动孩子王、西贝推出 “节日限定套餐”，提升家庭客群参与度与消费转化。 L3 层：亲子潮玩与活力空间 —— 家庭欢乐聚场 主题定位 “潮玩亲子欢乐地”—— 聚焦 25-40 岁亲子家庭客群（含本地育儿家庭、年轻潮玩爱好者），打造集亲子体验、潮玩集合、运动健康于一体的家庭社交空间，填补区域潮玩亲子业态空白。 品牌组合
租金水平
关键策略 空间联动：亲子游乐区与特色餐饮区相邻布局，设置 “亲子休息走廊”（配备儿童游乐设施 + 家长充电区），方便家长看护；文化文创区与影院联动，推出 “观影 + 文创消费” 套餐（买电影票赠文创折扣券）； 会员运营：为家庭会员推出 “亲子权益包”（含奈尔宝体验券、餐饮折扣、免费停车），消费满 1000 元可升级 “精致家庭会员”，享受专属活动优先参与权； 节日营销：春节、六一等节日举办 “亲子文化节”（如蜀绣 DIY、儿童电影专场），联动孩子王、西贝推出 “节日限定套餐”，提升家庭客群参与度与消费转化。 L4 层：云端食境与沉浸体验 —— 高端社交目的地 主题定位 “云端奢享聚场”—— 聚焦 30-50 岁高净值客群（含商务宴请群体、高端家庭、外籍人士），打造集米其林推荐餐厅、特色主题餐饮、沉浸式艺术体验于一体的高端消费空间，填补春熙商圈高端正餐聚集空白。 品牌组合
租金水平
L5 层：光影潮玩与活力社交 —— 全龄娱乐聚场 主题定位 “光影活力空间站”—— 聚焦 18-40 岁全龄客群（含年轻情侣、朋友聚会、家庭娱乐），打造集高端影院、潮流运动、互动娱乐于一体的全时段娱乐空间，填补区域 “夜经济” 娱乐业态空白。 品牌组合
租金水平
关键策略 跨层联动布局：L4 层 teamLab 艺术空间与 L5 层 VR 体验馆打造 “艺术 + 科技” 联票体系，购票客群可享 L4 层高端餐饮 9 折优惠；L5 层影院与 B1 层特色餐饮推出 “观影 + 美食” 套餐，凭电影票根可兑换 B1 层 50 元餐饮券，提升跨楼层消费转化。 夜经济运营：针对 L4-L5 层夜间客流特点，推出 “云端夜宴”（L4 层高端餐饮晚间套餐 8 折）、“光影夜玩”（L5 层影院 22 点后场次票价立减 30 元）活动，联动商场夜间停车优惠（22 点后停车费半价），延长项目夜间运营价值。 首店资源倾斜：对 L4 层御品轩海鲜姿造、L5 层奈尔宝运动公社等西南首店，除常规装修补贴外，额外提供年度 3 次商场中庭快闪活动权益，助力品牌本地化传播，同时提升项目首店聚集效应。 屋顶层：城市会客厅 —— 高端社交与观景高地 主题定位 “春盐商圈空中精致社交场”—— 聚焦 25-45 岁高净值客群（含商务人士、情侣、朋友聚会客群），打造集高端餐饮、露台社交、文创市集于一体的屋顶体验空间，利用 “城市天际线景观” 形成差异化竞争力，填补区域屋顶商业空白。 品牌组合
租金水平
关键策略 景观利用：将高端餐饮、露台社交布局在屋顶北侧（俯瞰春熙路商圈），配备 “全景玻璃幕墙” 与 “观景露台”，打造 “用餐 + 观景” 核心体验； 夜间运营：联动锦江区 “夜间经济补贴”，对星空酒吧、精酿啤酒吧给予 “夜间运营补贴”（每晚补贴 2000 元），延长营业时间至 23:00，提升夜间收益； 活动引流：每月举办 “屋顶文化节”（如星空音乐会、非遗展览），联动高端餐饮推出 “活动限定套餐”（如音乐会 + 晚餐组合），吸引高净值客群参与。 （四）资源支撑与保障机制：确保策略落地，实现目标闭环 1.云阿云资源支撑：“全球 + 本土”双轮驱动 1.1全球品牌库：优先对接国际特色品牌 资源储备：5000 + 全球品牌，300 + 适配 “精致生活” 定位（法国 Sézane、意大利 KIKO 等），200 + 战略优先合作品牌； 对接机制：纽约 / 伦敦 / 东京海外招商中心专人对接，提供 “成都市场分析 + 项目定位方案”，总部优先推荐资源（如 KIKO 西南首店提前 3 个月洽谈）； 成果：2024 年引入 Longchamp、Three 2 家国际首店，引入周期从 6 个月缩短至 3 个月，成本降低 15%。 1.2本土品牌联盟：联合政府与协会培育优质品牌 联盟构建：联合成都市商务局、成都餐饮协会等，200 + 本土会员品牌（霸王茶姬、蜀绣阁等）； 赋能措施： 产品升级：联合四川旅游学院为老灶记开发 “轻奢小火锅套餐”（客单价从 100 元→180 元），引入 “川西香料” 特色汤底，提升产品溢价；为霸王茶姬设计 “蜀绣元素限定包装”，推出 “锦城烟雨” 等成都主题饮品，小红书相关笔记超 2 万条，带动销量增长 30%； 形象升级：由云阿云合作的日本 GK 设计团队，为蜀绣阁打造 “川西风格 + 现代简约” 门店形象，采用青瓦、木质隔断等元素，搭配动态蜀绣展示屏，门店辨识度显著提升，顾客进店率增长 25%；为宠物友好咖啡厅设计 “宠物互动区”，配备定制化宠物座椅、饮水装置，成为成都 “宠物友好” 打卡地标； 渠道拓展：将联盟内优质品牌优先推荐至晶融汇及云阿云轻资产项目（如德阳、绵阳项目），2024 年已有霸王茶姬、蜀绣阁、老灶记等 8 家品牌入驻晶融汇，其中 5 家同步签约德阳项目，实现 “一地培育、多地输出”； 政策联动：协助本土品牌申请 “锦江区非遗扶持资金”“成都市本土品牌培育补贴”，2024 年为蜀绣阁申请非遗补贴 30 万元、老灶记申请餐饮升级补贴 20 万元，合计超 100 万元，降低品牌入驻成本，合作意愿提升 40%。 1.3内部资源倾斜：为晶融汇提供 “专属支持”，加速品牌焕新 招商团队专属配置：组建 10 人 “晶融汇专项招商团队”，成员均具备 5 年以上成都商业地产招商经验，熟悉国际品牌拓展需求与本土品牌特性，其中 3 人曾参与 HARMAY 話梅、LOOKNOW 等首店落地；2024 年该团队完成 40 家品牌引入，招商周期从行业平均 1.5 个月缩短至 1 个月，效率提升 30%； 数字化工具优先使用：为晶融汇优先部署 “云阿云招商智能匹配系统” 升级版，新增 “品牌经营预测” 功能 —— 通过分析项目客群画像、竞品数据，可预判品牌入驻后的销售额、坪效及客流贡献；2024 年通过该系统筛选的 25 家品牌（如 Longchamp、Three），开业后实际坪效与预测偏差仅 5%，大幅降低招商风险； 轻资产联动收益：将晶融汇培育的优质本土品牌（如蜀绣阁、老灶记）输出至云阿云其他轻资产项目时，晶融汇可获得 “品牌输出收益分成”（按品牌年度销售额的 2% 分成）；预计 2025 年蜀绣阁、老灶记在德阳、绵阳项目的年度销售额合计达 2000 万元，晶融汇可获分成 40 万元，形成 “品牌培育 - 输出 - 收益” 的良性循环。 2 保障机制：“组织 + 数据 + 考核” 三维闭环，确保目标落地 2.1组织保障：专项小组牵头，责任到人 品牌焕新专项小组：由云阿云商业运营总监担任组长，成员涵盖招商（3 人）、运营（3 人）、市场（2 人）、数字化（2 人）团队，每周召开 “焕新进度会”，同步品牌引入、业态调整进展；每月向晶融汇项目方提交《品牌焕新进度报告》，明确 “已完成事项、待推进任务、风险预警”，2024 年累计解决招商卡点问题 12 项（如 Longchamp 装修审批、开心麻花剧场消防备案）； 跨部门协同机制：建立 “招商 - 运营 - 物业” 跨部门协同群，实时同步品牌装修进度、开业筹备需求，如为奈尔宝亲子烘焙工坊协调物业提前完成燃气改造，确保开业时间从计划的 3 个月缩短至 2 个月；联合市场部为新开业品牌制定 “开业营销方案”（如首店开业直播、会员定向推送），2024 年新品牌开业首月客流平均增长 45%。 2.2数据保障：实时监测 + 动态优化，精准调控 数据监测体系：通过 “云阿云商业运营智能算法系统”，实时监测品牌焕新核心指标： 招商进度：品牌引入数量、空置率、首店占比（每周更新）； 经营效益：各业态坪效、客单价、客流转化率（每日更新）； 客群反馈：会员满意度、品牌复购率、社交媒体口碑（每月调研）； 动态优化机制：当数据偏离目标时，系统自动推送预警并提供解决方案，如 2024 年 Q3 发现 B1 层 VR 电竞体验馆坪效低于预期（3200 元 /㎡/ 年 vs 目标 4000 元），系统建议 “调整票价策略（推出学生票、夜间折扣）+ 增加赛事活动（每月 1 次电竞比赛）”，实施后 1 个月坪效提升至 3800 元，接近目标值。 2.3考核保障：KPI 绑定 + 激励机制，激发动力 招商团队 KPI 设定：将品牌焕新目标拆解为可量化指标，与团队奖金直接挂钩：
激励机制落地：2024 年招商团队超额完成首店引入目标（实际引入 15 家，目标 12 家），品牌经营达标率 85%，获得团队奖金 15 万元，其中 3 名核心成员获 “年度优秀招商专员” 称号，同步给予晋升机会，团队积极性显著提升。 （五）实施效果预判与行业价值 1.1 实施效果预判（2025 年 Q2 完成后） 经营效益：日均客流从 2.5 万人次提升至 3.3 万人次（+32%），坪效从 2800 元 /㎡/ 年提升至 3600 元 /㎡/ 年（+28%），年租金收入从 1.8 亿元增至 2.8 亿元（+56%），超额完成预期目标； 品牌影响力：首店品牌达 30 家（含 5 家全国首店、25 家区域首店），本土品牌占比 30%，小红书、抖音相关笔记超 10 万条，项目成为成都 “精致生活” 标志性商业体，品牌合作邀约增长 60%； 资产价值：资产估值从 35 亿元提升至 50 亿元（+43%），租金回报率从 5.1% 提升至 6.5%，达到行业优秀水平，为后续资产证券化、轻资产输出奠定基础。 1.2 行业价值：为存量商业改造提供 “晶融汇模式” 差异化定位逻辑：避开重奢、大众潮流红海，聚焦 “中端精致消费” 细分市场，证明 “精准客群狙击” 是存量商业破局的核心； 业态品牌联动策略：通过 “业态占比优化 + 主题场景落地 + 品牌分层构建”，实现 “客流互导、消费闭环”，为同类项目提供可复制的 “业态 - 品牌 - 客群” 匹配模型； 资源整合能力：依托 “全球品牌库 + 本土品牌联盟 + 内部资源倾斜”，解决 “品牌资源稀缺、招商效率低” 痛点，验证 “运营商资源赋能” 对商业价值提升的关键作用。 综上，成都晶融汇的业态规划与品牌矩阵焕新，并非简单的 “比例调整” 或 “品牌替换”，而是一套 “定位 - 业态 - 品牌 - 资源 - 保障” 全链路的系统性改造方案。通过精准锚定 “精致生活体验中心” 定位，以数据驱动业态优化，以分层品牌构建差异化矩阵，以全周期资源保障落地，最终实现 “经营效益、品牌影响力、资产价值” 的三重提升，为全国存量商业改造提供了可借鉴的 “晶融汇模式”。 九、运营管理提升 作为成都晶融汇的核心运营方，云阿云深知 “首店经济是流量引擎，场景创新是留存关键”。基于项目 “精致生活体验中心” 定位，围绕 “首店从‘引入’到‘留存’的全周期运营、场景从‘单一’到‘多元’的体验升级” 两大核心，制定可落地、可量化的运营提升方案，确保首店效应最大化、场景体验差异化，最终实现 “客流增长 30%+ 会员复购率提升 25%” 的核心目标。 （一）首店经济运营提升：构建 “引入 - 扶持 - 放大 - 留存” 全周期运营体系 当前成都首店经济竞争激烈（2023 年新增首店 823 家），单纯 “引入首店” 已无法形成长效优势。云阿云通过 “精准扶持保存活、效应放大引客流、长效运营促留存”，破解首店 “开业即巅峰、后期客流下滑” 的行业痛点（2023 年成都首店平均 6 个月后客流衰减率达 40%），目标将晶融汇首店 1 年内存活率提升至 90%，首店客流贡献占比提升至 35%。 1. 首店引入后扶持：三维度赋能，确保首店 “开业即盈利” 1.1流量扶持：多渠道引流，保障首店开业首月客流峰值 线上引流矩阵： 自媒体推广：项目抖音（300 万粉丝）、小红书（200 万粉丝）账号提前 1 个月发布 “首店预告”，内容包含 “品牌故事、特色产品、开业福利”，如为 “法国 Longchamp 西南首店” 制作 3 条短视频（“品牌历史 + 成都限定款揭秘”），单条视频目标播放量 50 万 +，带动预约到店人数超 2000 人； KOL 探店联动：邀请 10-15 名成都垂直领域 KOL（时尚博主 “成都小辣椒”、美妆博主 “大橘为重”）提前探店，发布 “首店体验攻略”，如为 “HARMAY 話梅西南首店” 邀请 5 名美妆 KOL 直播探店，目标直播观看量 100 万 +，引导到店消费人数 5000+； 精准投放：通过抖音、朋友圈定向投放首店开业广告，定向人群为 “成都 25-45 岁女性、月消费 5000 元以上、关注轻奢 / 美妆话题”，投放预算 50 万元，目标点击率 3%，引流到店 1 万人次。 线下引流场景： 项目氛围营造：在项目主入口、中庭设置首店开业专属装置（如 Longchamp 品牌 logo 打卡墙、話梅 “蜀道” 主题装置），同时在各楼层导视牌标注 “首店位置”，引导客流； 会员定向邀约：向项目 80 万会员中 “高净值客群（年消费超 3 万元）、轻奢偏好客群” 发送首店开业邀请函，包含 “专属折扣券（满 3000 减 500 元）、优先入场权”，目标邀约到店率 20%，带动会员消费占比达 40%； 跨界流量合作：与周边写字楼（如天府国际广场）、高端酒店（如尼依格罗酒店）合作，在其大堂设置首店开业宣传物料，向写字楼白领、酒店住客赠送 “首店体验券”，目标跨界引流 2000 人次。 数据支撑：2024 年引入的 “日本 Three 美妆西南首店”，通过线上线下流量扶持，开业首月日均客流达 800 人次，远超行业首店平均水平（500 人次），首月销售额突破 300 万元。 1.2运营支持：数据 + 工具赋能，协助首店优化经营策略 数据支持服务： 经营数据共享：通过云阿云 “商业运营智能算法系统”，每周向首店品牌提供 “客流数据（到店人数、停留时间、动线轨迹）、销售数据（客单价、热销产品、复购率）、会员数据（会员画像、消费偏好）” 分析报告，如发现 “Three 美妆周末年轻客群占比达 60%”，建议推出 “周末限定小样套装”，推动该品类销售额增长 25%； 竞品数据参考：向首店提供 “周边竞品同类型品牌经营数据”（如 IFS 某美妆品牌客单价、坪效），帮助首店制定合理定价与促销策略，如为 “Longchamp” 提供 “IFS Coach 奥莱店销售数据”，协助其调整成都限定款定价，确保性价比优势。 运营工具支持： 会员系统共享：开放项目会员系统给首店，首店可直接向项目会员推送 “专属优惠”（如会员到店消费享双倍积分），同时首店会员可同步成为项目会员，享受停车优惠、活动优先参与等权益，2024 年 “Three 美妆” 通过会员共享，新增会员 1500 人，会员消费占比提升至 35%； 营销工具赋能：为首店提供 “云阿云营销活动管理系统”，支持首店快速发起 “满减、拼团、秒杀” 等促销活动，如 “HARMAY 話梅” 通过该系统发起 “开业首 3 天满 500 减 100 元” 活动，活动参与人数超 8000 人，核销率达 60%。 落地案例：2024 年 “泡泡玛特主题店” 入驻后，运营团队通过数据发现 “工作日下午客流较少”，建议推出 “工作日学生优惠票（凭学生证享 8 折）”，同时调整产品陈列（增加低价盲盒区域），实施后工作日下午客流提升 40%，月销售额增长 15%。 1.3联合营销：深度绑定，提升首店品牌知名度与话题性 主题活动联合策划： 开业主题活动：与首店共同策划 “开业盛典”，如为 “Longchamp 西南首店” 举办 “成都限定款发布仪式”，邀请品牌中国区负责人出席，同时设置 “蜀绣元素 DIY 体验区”，吸引媒体与消费者关注，目标活动曝光量 100 万 +，到店人数 5000+； 节日联合促销：在情人节、圣诞节等节点，与首店推出 “项目 + 首店” 联合优惠，如 “购买 Longchamp 满 3000 元，可获项目餐饮 500 元券”“HARMAY 消费满 800 元，可获屋顶露台酒吧免费饮品券”，2024 年情人节期间，通过该策略带动首店销售额增长 30%，跨品类消费率提升 25%。 媒体资源联合投放： 官方媒体合作：联合成都本地权威媒体（如《成都商报》、成都电视台）发布首店专题报道，如为 “Three 美妆西南首店” 撰写 “日本高端美妆品牌落地成都，晶融汇引领精致生活潮流” 专题文章，提升首店品牌公信力； 社交媒体话题联动：在抖音、小红书发起 “# 晶融汇首店打卡挑战”，首店与项目共同出资奖励优质内容创作者（如点赞超 1 万奖励首店 1000 元消费券），目标话题曝光量 500 万 +，产生 UGC 内容 1 万 + 条，2024 年 “HARMAY 話梅” 相关话题曝光量达 800 万，带动到店客流增长 20%。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-9-30 70
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