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商业地产案例分享-成都晶融汇项目（三） |
商业地产案例分享-成都晶融汇项目（三） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：面对春熙路商圈头部项目的挤压与业态同质化困局，成都晶融汇在云阿云运营下，以数据驱动精准定位“精致生活体验中心”，通过首店经济、场景创新与轻重分离策略，实现资产价值破局增长，为存量商业升级提供可复制的运营模式。全文共103400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 数据驱动与运营赋能 成都晶融汇商业地产资产增值管理深度解码 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级及客群策略 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化与扩容提质 八、业态规划及品牌矩阵焕新 九、运营管理提升 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 六、招商创新及政策汇总 （二）政策资源汇总与运用：“国家 + 市级 + 区级 + 企业内部” 四维政策整合，最大化政策红利 云阿云作为专业运营商，具备 “政策敏锐度 + 申报落地能力”，通过梳理 “国家、成都市级、锦江区级” 三级政府政策与 “云阿云内部政策”，形成 “政策资源清单”，并制定 “申报 - 使用 - 复盘” 全流程机制，2024 年计划通过政策获取资金支持超 2000 万元，降低项目运营与招商成本，同时提升项目竞争力。 1. 国家层面政策：聚焦“数字化转型 + 首店经济”，获取战略级支持 国家层面政策虽覆盖范围广，但申报门槛较高，云阿云重点聚焦与项目核心需求匹配的 “商业地产数字化转型”“首店经济培育” 相关政策，通过 “联合申报 + 数据支撑” 提升申报成功率。 1.1重点政策及申报要点 《关于推动商贸流通数字化转型的指导意见》（商务部 2023 年）： 政策内容：对商业地产项目 “数字化基础设施建设”“数字化运营系统开发” 给予补贴，补贴比例为项目投资的 30%，单项目最高补贴 1000 万元； 申报条件： ①项目数字化投资超 500 万元； ②具备 “数据采集 - 分析 - 应用” 全流程能力； ③能形成可复制的数字化运营模式； 项目申报路径： ①投资方向：将 “招商智能匹配系统升级”“客群画像算法优化”“智慧停车系统改造” 纳入数字化投资，总投资 800 万元； ②数据准备：整理 2023 年数字化运营成果（如客流转化率提升 8%、招商效率提升 50%）； ③联合申报：与云阿云技术团队、第三方数字化服务公司（如阿里云）联合申报，提升专业性；④预期成果：预计获得 240 万元补贴，用于系统后续升级与技术人员培训。 《关于进一步促进首店经济发展的指导意见》（商务部 2024 年）： 政策内容：对引入 “国际首店”“全国首店” 的商业项目，按首店类型给予补贴（国际首店 50 万元 / 家、全国首店 30 万元 / 家），单个项目年度补贴最高 500 万元； 申报条件： ①首店需为 “品牌在中国 / 全球首次开设的门店”，且营业面积超 50㎡； ②首店开业后稳定经营超 6 个月； ③首店需带动项目客流或销售额增长 15% 以上； 项目申报路径： ①首店筛选：2024 年计划引入 “Longchamp 西南首店”（区域首店，暂不符合）、“Three 美妆西南首店”（区域首店）、“Area 服饰全国首店”（全国首店，符合条件），重点申报全国首店； ②数据监测：为申报首店单独安装客流与销售监测设备，确保数据可追溯； ③材料准备：提供首店品牌授权证明、开业经营数据、客流增长报告； ④预期成果：预计引入 2 家全国首店，获得 60 万元补贴，用于首店后续流量扶持。 1.2政策运用案例 2023 年项目申报 “国家商贸流通数字化转型补贴”，将 “会员小程序开发”“客流监测系统建设” 纳入投资（总投资 600 万元），提供 “2022 年会员消费增长 12%、客流转化率提升 5%” 的运营数据，最终获得 180 万元补贴，用于小程序功能升级（新增 “AR 试衣”“智能导购” 模块），升级后小程序月活跃用户增长 40%，会员复购率提升 8%。 2. 成都市级政策：聚焦 “核心商圈升级 + 夜间经济”，获取地方级红利 成都市级政策与项目区位、定位高度匹配，尤其是 “核心商圈升级改造”“夜间经济发展” 政策，直接覆盖项目空间改造与业态优化需求，云阿云通过 “提前对接 + 精准申报”，确保政策红利最大化。 2.1重点政策及申报要点 《成都市核心商圈升级改造专项资金管理办法》（成都市商务局 2024 年）： 政策内容：对春盐商圈、交子公园商圈等核心商圈项目的 “空间改造、业态升级、品牌引入” 给予补贴，补贴比例为项目投资的 40%，单项目最高补贴 1000 万元； 申报条件： ①项目位于成都市级核心商圈名单内； ②改造投资超 1000 万元； ③改造后需提升 “商业品质、文化内涵、消费体验”； 项目申报路径： ①投资方向：将 “屋顶商业开发（投资 1250 万元）、地下连廊建设（投资 800 万元）、本土品牌集合区改造（投资 500 万元）” 纳入核心商圈升级改造投资，总投资 2550 万元； ②申报优势：强调项目改造对 “春盐商圈精致生活场景补充、在地文化展示” 的作用，符合政策导向； ③部门对接：提前与成都市商务局流通处沟通，获取申报材料清单与评审标准，确保材料完整性； ④预期成果：预计获得 1000 万元补贴，覆盖 40% 改造投资，降低项目资金压力。 《成都市夜间经济发展支持政策》（成都市人民政府 2023 年）： 政策内容：对商业项目 “夜间消费场景打造、夜间营业时间延长、夜间活动举办” 给予补贴，具体包括：①夜间场景改造补贴（投资 30%，最高 200 万元）；②延长营业时间补贴（22:00 后营业，按营业面积给予 50-100 元 /㎡补贴，最高 100 万元）；③夜间活动补贴（每场活动补贴 5-10 万元，年度最高 100 万元）； 申报条件： ①夜间客流占比超 30%； ②无夜间经营安全事故； ③能带动周边夜间经济发展； 项目申报路径： ①场景改造：申报 “屋顶夜间露台酒吧”“B1 层夜间潮流空间” 改造（投资 600 万元），预计获得 180 万元补贴； ②营业时间：将 5 层餐饮、B1 层潮流业态营业时间延长至 23:00，营业面积 8000㎡，预计获得 80 万元补贴； ③夜间活动：计划举办 “夜间潮流市集”“屋顶音乐会” 等 20 场活动，预计获得 100 万元补贴； ④预期成果：三项补贴合计 360 万元，用于夜间场景运营与安全管理。 2.2政策运用案例 2023 年项目申报 “成都市夜间经济发展支持政策”，将 “5 层餐饮区夜间改造”（投资 300 万元）、“夜间促销活动”（10 场）纳入申报，提供 “夜间客流从 25% 提升至 32%、夜间销售额增长 28%” 的数据，最终获得改造补贴 90 万元、活动补贴 50 万元，合计 140 万元，用于增设夜间照明、保安巡逻团队，进一步提升夜间消费安全性与体验感。 3. 锦江区区级政策：聚焦 “税收优惠 + 人才引进”，降低运营成本 锦江区作为成都核心城区，政策更贴合项目实际需求，尤其是 “税收优惠”“人才引进补贴” 政策，直接降低项目运营与团队建设成本，云阿云通过 “专人对接 + 材料完善” 确保政策落地。 重点政策及申报要点 3.1《锦江区促进商业地产高质量发展税收优惠政策》（锦江区税务局 2024 年）： 政策内容： ①对商业地产项目当年新增首店品牌超 10 家的，给予当年增值税地方留存部分 50% 的返还； ②对项目运营公司年度营收超 2 亿元的，给予企业所得税地方留存部分 30% 的返还； 申报条件： ①首店需在锦江区注册纳税； ②营收数据需经第三方审计； ③项目需纳入锦江区 “重点商业项目” 名单； 项目申报路径： ①首店培育：2024 年计划引入首店 15 家，确保全部在锦江区注册纳税； ②营收目标：通过租金增长与非租金收入提升，确保运营公司年度营收超 2.5 亿元； ③材料准备：提供首店注册证明、审计报告、重点项目认定书； ④预期成果：预计获得增值税返还 150 万元、企业所得税返还 200 万元，合计 350 万元，用于招商团队激励与品牌补贴。 3.2《锦江区重点产业人才引进补贴办法》（锦江区人社局 2024 年）： 政策内容：对商业地产项目引进的 “招商运营、数字化技术、品牌管理” 等重点人才，给予 “安家补贴”（本科 5 万元、硕士 10 万元、博士 20 万元）与 “月度生活补贴”（本科 2000 元、硕士 3000 元、博士 5000 元，补贴 3 年）； 申报条件： ①人才需与项目签订 3 年以上劳动合同； ②本科及以上学历，具备 3 年以上相关工作经验； ③需在锦江区缴纳社保； 项目申报路径： ①人才招聘：2024 年计划引进 “海外招商经理（硕士，5 年经验）”“数字化技术主管（本科，8 年经验）”“首店运营专员（本科，3 年经验）” 等 5 名重点人才； ②材料准备：提供劳动合同、学历证明、社保缴纳记录； ③预期成果：预计获得安家补贴 40 万元、月度生活补贴 36 万元，合计 76 万元，降低人才引进成本，提升团队专业能力。 4. 云阿云内部政策：聚焦 “品牌共享 + 技术支持 + 轻资产合作”，强化内部协同 云阿云作为城市运营商，拥有 “全球品牌资源库、数字化技术团队、轻资产运营经验”，通过内部政策向晶融汇项目倾斜资源，降低项目招商与运营难度，同时推动集团内部资源协同。 重点政策及运用方式 4.1品牌资源共享政策： 政策内容： ①优先向晶融汇开放云阿云全球 5000 + 品牌资源库，提供 “品牌拓展计划、联系方式、合作条件” 等核心信息； ②对晶融汇引入的重点品牌（如国际首店、本土标杆品牌），给予 “集团层面品牌背书”（如共同拜访品牌总部、出具合作推荐信）； 运用案例：2024 年引入 “Longchamp 西南首店” 时，云阿云总部品牌团队协助项目对接 Longchamp 中国区总部，提供 “成都市场分析报告” 与 “晶融汇项目定位方案”，同时出具 “集团合作推荐信”，加速品牌决策，最终较原计划提前 1 个月达成合作。 4.2数字化技术支持政策： 政策内容： ①云阿云数字化技术团队为晶融汇提供 “免费技术咨询”（如算法优化、系统升级），每年服务时长不低于 200 小时； ②对晶融汇数字化系统开发项目，给予 “技术团队优先支持”，开发成本较外部合作低 20%； 运用案例：2024 年 “招商智能匹配系统升级” 项目中，云阿云技术团队提供 200 小时免费咨询，协助优化 “品牌匹配算法”，同时以 80% 的外部市场价承接系统开发，节省成本 60 万元，系统上线后匹配精准度提升 15%。 4.3轻资产合作分成优惠政策： 政策内容： ①晶融汇项目作为云阿云 “轻资产运营模板项目”，未来向其他项目输出运营标准时，晶融汇项目团队可获得 “轻资产项目收益分成”（按项目年度管理费的 10% 分成）； ②对晶融汇孵化的本土品牌（如蜀绣阁、老灶记），向轻资产项目输出时，晶融汇可获得 “品牌输出收益分成”（按品牌年度销售额的 2% 分成）； 预期收益：预计 2025 年云阿云将晶融汇运营标准输出至 2 个轻资产项目，年度管理费合计 1000 万元，晶融汇团队可获得 100 万元分成；同时孵化的 5 家本土品牌向轻资产项目输出，年度销售额合计 5000 万元，可获得 100 万元分成，两项合计 200 万元，提升项目团队积极性与收益。 5. 政策运用保障机制：“专人对接 + 流程规范 + 效果复盘”，确保政策落地 为避免 “政策申报混乱、资金使用低效”，云阿云联合晶融汇项目方建立 “政策运用保障机制”，确保政策红利最大化。 专人对接机制：设立 “政策申报专员”（2 人），负责 “政策收集、申报材料准备、部门对接、资金跟踪” 全流程，同时与成都市商务局、锦江区税务局等部门建立 “定期沟通机制”（每月 1 次），及时获取政策更新信息。 流程规范机制：制定《政策申报与资金使用管理办法》，明确 “政策筛选 - 申报立项 - 材料准备 - 资金使用 - 审计验收” 各环节的 “责任人、时间节点、审核标准”，确保申报流程规范、资金使用合规。 效果复盘机制：每季度对政策申报与使用效果进行复盘，分析 “申报成功率、资金使用效率、对项目的带动作用”，如发现 “某类政策申报成功率低”，则优化申报策略（如联合第三方机构、补充数据支撑）；如发现 “资金使用效果未达预期”，则调整资金用途（如从品牌补贴转向场景改造）。2024 年计划每季度形成《政策运用复盘报告》，持续优化政策运用策略。 七、空间优化与扩容提质 作为成都晶融汇的运营方，云阿云基于 “数据驱动空间设计、场景激活商业价值” 的核心逻辑，围绕 “以人为本、功能复合、场景营造” 三大思路，通过 “垂直扩容拓面积、水平延展连客流、存量改造提效率”，破解项目空间限制难题。本部分从运营商视角，结合具体数据、案例与落地措施，明确空间优化路径与效益，确保扩容提质可落地、可验证。 （一）空间优化核心思路：从“物理空间改造”到“体验价值提升” 1. “以人为本”：基于云阿云算法的消费者行为数据，精准优化动线与停留节点 传统商业空间设计多依赖 “经验判断”，导致 “客流死角多、停留时间短”（2023 年晶融汇客流死角区域日均客流仅为核心区域的 30%）。云阿云通过 “算法分析 + 硬件监测”，从 “客流动线、停留节点、消费路径” 三个维度实现 “以人为本” 的空间优化。 1.1客流动线优化：AI 模拟 + 实时调整，消除客流死角 数据采集与算法建模： ①部署 “AI 客流监测摄像头”（覆盖项目 100% 公共区域与 80% 商铺），采集 2023 年全年客流数据（日均 2.5 万人次），包含 “各楼层客流密度、动线轨迹、停留时间” 等 12 项指标； ②通过云阿云 “商业空间算法系统” 构建 “三维客流模型”，模拟不同动线方案的客流分布效果，识别出 “一期 4 层西侧、5 层北侧” 为核心客流死角（日均客流 200 人次，仅为核心区域的 25%）。 动线优化方案落地： ①打通 “一期 4 层西侧 - 二期 4 层连廊”（原连廊仅通至 3 层），增设 “扶梯 + 导视牌”，引导二期亲子客流（日均 800 人次）流向一期死角区域，2024 年 Q1 实施后，该区域日均客流提升至 350 人次，增长 75%； ②在 5 层北侧增设 “潮流主题打卡点”（如成都方言墙、熊猫元素装置），同时调整 5 层电梯口商铺为 “轻食餐饮”（如茉酸奶快取店），利用 “餐饮引流 + 打卡停留” 带动客流，2024 年 Q2 实施后，5 层北侧日均客流从 180 人次提升至 300 人次，增长 67%。 动态调整机制： ①算法实时监测各区域客流密度（设定 “每平方米 3 人” 为预警阈值），当 1 层、B1 层等核心区域客流超阈值时，通过项目内 LED 屏、小程序推送 “错峰导流信息”（如 “当前 1 层客流较多，推荐前往 3 层亲子区体验”）； ②节假日专项优化，针对春节、国庆等大客流节点，算法提前 7 天预测客流峰值时段（如春节前 3 天 10:00-14:00 为客流高峰），自动生成 “临时导流方案”（如增设临时通道、调整扶梯运行方向），2024 年春节期间，通过该策略使项目最大客流承载量提升 20%，未出现拥堵情况。 1.2停留节点优化：基于消费行为数据，增加“高频停留场景” 停留节点需求分析：通过云阿云算法分析 2023 年会员消费数据，发现核心客群（25-40 岁都市白领、精致家庭）存在三大停留需求： ①“短时休息需求”（单次停留 10-15 分钟，多在餐饮消费后）； ②“社交互动需求”（单次停留 30-45 分钟，多为朋友聚会、亲子互动）； ③“文化体验需求”（单次停留 20-30 分钟，多为艺术展览、文创体验）。 停留节点打造方案： ①在各楼层电梯口、餐饮区附近增设 “精致休息区”（每楼层 2-3 处，共 15 处），配备 “充电插座、舒适座椅、绿植装饰”，同时提供 “免费饮用水、WiFi”，2024 年 Q1 改造后，消费者平均停留时间从 40 分钟延长至 55 分钟； ②在 3 层亲子区、屋顶商业打造 “社交互动区”，亲子区设置 “儿童游乐沙池 + 家长休息卡座”，屋顶商业设置 “露台桌游区 + 景观拍照点”，2024 年 Q2 运营后，社交互动区日均停留人数达 800 人次，带动周边商铺销售额增长 15%； ③在 2 层、3 层公共区域植入 “文化体验节点”，如 2 层设置 “蜀绣艺术展柜”（每月更新展品），3 层设置 “本土文创快闪店”（每季度更换品牌），2024 年 Q3 实施后，文化体验节点日均吸引客流 500 人次，提升项目文化调性。 2. “功能复合”：打破传统楼层业态划分，打造“主题体验区” 传统购物中心多按 “楼层划分业态”（如 1-2 层零售、3-4 层餐饮），导致 “业态孤立、客流联动弱”（2023 年晶融汇跨楼层客流占比仅 20%）。云阿云基于 “客群需求关联”，打破楼层限制，打造 “亲子互动层、潮流社交层、精致生活层” 三大主题体验区，实现 “业态联动、客流互导”。 2.1主题体验区规划与业态组合 3-4 层 “亲子互动层”： ①核心客群：30-40 岁精致家庭（占项目客群 35%）； ②业态组合：“孩子王精致育儿体验店（4000㎡）+ 奈尔宝亲子烘焙工坊（500㎡）+ 亲子主题餐饮（如西贝亲子餐厅，800㎡）+ 儿童艺术培训（如杨梅红国际私立美校，300㎡）”； ③功能联动：家长在 “家长休息区” 等待时，可通过 “实时监控屏幕” 查看孩子在培训区的情况，同时可在周边 “亲子文创店” 购物，实现 “亲子消费 + 家长休闲” 的功能复合； ④运营数据目标：2024 年该区域日均客流达 1200 人次，占项目总客流的 15%，亲子业态销售额占比提升至 20%。 B1 层 “潮流社交层”： ①核心客群：18-24 岁 Z 世代（占项目客群 28%）； ②业态组合：“国潮服饰集合店（如 INXX 区域首店，800㎡）+ 潮玩集合店（如泡泡玛特主题店，500㎡）+VR 电竞体验馆（300㎡）+ 网红轻食（如茉酸奶季节限定店，200㎡）”； ③功能联动：设置 “潮流打卡走廊” 连接各业态，消费者在 “VR 电竞馆” 体验后，可在 “潮玩店” 购买相关周边，在 “网红轻食店” 休息分享，实现 “娱乐 + 消费 + 社交” 的功能复合； ④运营数据目标：2024 年该区域日均客流达 1500 人次，占项目总客流的 18%，Z 世代客群复购率提升至 40%。 1-2 层 “精致生活层”： ①核心客群：25-40 岁都市白领（占项目客群 30%）； ②业态组合：“优衣库精致生活概念店（3500㎡，增加家居、配饰区域）+ 周大福轻奢珠宝店（800㎡）+ 高端美妆集合店（如丝芙兰特色店，600㎡）+ 商务简餐（如 wagas，500㎡）”； ③功能联动：设置 “精致生活服务中心”，提供 “服装修改、珠宝清洗、美妆体验” 等服务，消费者在 “优衣库” 购物后，可在 “美妆店” 体验妆容，在 “商务简餐” 解决午餐，实现 “购物 + 服务 + 餐饮” 的功能复合； ④运营数据目标：2024 年该区域日均客流达 2000 人次，占项目总客流的 24%，白领客群客单价提升至 350 元。 2.2主题体验区联动机制 跨区引流活动： ①“亲子 + 潮流” 联动：每月举办 “亲子潮流穿搭秀”，邀请家庭客群在 B1 层潮流区选购服饰，在 3 层亲子区参与走秀，同时推出 “跨区消费满减”（在 B1 层消费满 300 元 + 3 层消费满 500 元，可减 200 元），2024 年 Q2 举办首场活动，带动跨区客流增长 30%； ②“精致生活 + 屋顶” 联动：周末推出 “精致生活体验套餐”（1-2 层购物满 1000 元，可获屋顶高端餐饮 500 元优惠券），2024 年 Q3 实施后，屋顶餐饮区周末客流增长 25%。 数字化联动工具：在会员小程序中新增 “主题区打卡地图”，消费者在任一主题区完成打卡（如亲子区参与互动、潮流区拍照分享），可获 “跨区优惠券”，2024 年 Q4 上线后，小程序跨区消费优惠券使用率达 45%，带动跨楼层客流占比从 20% 提升至 35%。 3. “场景营造”：增加户外露台、空中花园、艺术装置，提升空间美学与体验感 当前晶融汇场景存在 “标准化严重、文化属性弱” 的问题（2023 年消费者调研显示，“场景缺乏特色” 满意度仅 65 分）。云阿云结合成都在地文化与项目定位，打造 “户外 + 室内” 多元化场景，提升空间美学与体验感，增强项目辨识度。 3.1户外场景营造：屋顶商业 + 外摆空间，打造 “城市社交地标” 屋顶商业场景： ①“城市观景露台”：在屋顶北侧设置 1000㎡观景区，配备 “网红打卡装置”（如成都天际线背景墙、透明秋千），同时提供 “望远镜租赁”（5 元 / 10 分钟），满足消费者 “拍照 + 观景” 需求，2024 年 Q1 开放后，日均打卡人数达 300 人次，小红书相关笔记超 5000 条； ②“特色餐饮集群”：在屋顶南侧引入 “银庐屋顶观景店（高端川菜，800㎡）”“精酿啤酒吧（500㎡）”“露台轻食餐厅（300㎡）”，采用 “玻璃幕墙 + 绿植环绕” 设计，打造 “空中花园餐厅” 场景，2024 年 Q2 开业后，屋顶餐饮区日均客流达 500 人次，客单价达 350 元，高于项目平均水平（280 元）； ③“文创市集”：每周六、周日在屋顶中部设置 “文创市集”（800㎡），引入 20 家本土文创品牌（如蜀绣、竹编），同时举办 “手工 DIY 课程”（如蜀绣钥匙扣制作），2024 年 Q3 运营后，市集日均吸引客流 400 人次，带动屋顶整体客流增长 20%。 外摆空间场景： ①“临街外摆区”：在项目东广场申请 500㎡外摆空间，引入 “网红咖啡车（如 Manner 快闪车）”“文创快闪店”，采用 “统一设计的白色帐篷 + 绿植装饰”，打造 “精致街头场景”，2024 年 Q2 开放后，外摆区日均客流达 300 人次，带动临街商铺销售额增长 15%； ②“餐饮外摆区”：在 3 层露台为 “海底捞”“西贝” 等餐饮品牌增设 200㎡外摆座位，配备 “遮阳伞 + 暖灯”，满足消费者 “户外用餐” 需求，同时推出 “外摆专属套餐”（如夏季小龙虾套餐），2024 年 Q3 实施后，餐饮外摆区翻台率提升 20%。 3.2室内场景营造：艺术装置 + 文化元素，提升空间美学 艺术装置植入： ①“中庭艺术装置”：每季度更换 1 次中庭大型艺术装置，2024 年 Q1 引入 “蜀绣主题装置”（高 8 米，采用蜀绣工艺制作成都地标图案），Q2 引入 “光影互动装置”（消费者触摸可变换颜色与图案），每次装置更换带动客流增长 10%； ②“楼层主题装饰”：各楼层根据主题定位设置小型艺术装饰，如 3 层亲子区设置 “卡通熊猫雕塑”，B1 层潮流区设置 “街头涂鸦墙”，2024 年 Q1 完成全部楼层装饰，消费者对 “空间美学” 满意度从 65 分提升至 80 分。 在地文化融入： ①“川西风格改造”：在项目入口、电梯间等公共区域融入 “川西民居” 元素（如木质门窗、青瓦装饰），同时在 B1 层设置 “成都方言墙”（印有 “巴适”“安逸” 等方言及解释），增强项目在地文化属性； ②“非遗文化展示”：在 2 层设置 “非遗文化展柜”，每月更新蜀绣、竹编、漆器等非遗展品，同时邀请非遗传承人定期到店举办 “手工体验活动”，2024 年 Q2 启动后，每月吸引文化爱好者客流 2000 人次。 （二）扩容提质具体方案：“垂直 + 水平 + 存量”三维扩容，新增 1.8 万㎡经营面积 针对项目 “空间利用率低、经营面积不足” 的问题（2023 年空间利用率仅 75%），云阿云制定 “垂直扩容拓面积、水平延展连客流、存量改造提效率” 的具体方案，预计 2024-2025 年新增经营面积 1.8 万㎡，空间利用率提升至 90%。 1. 垂直扩容：开发 “屋顶 + 地下” 两大潜力空间，新增 8500㎡经营面积 1.1屋顶商业开发（新增 5000㎡，2024 年 Q1-Q4 分阶段实施） 开发目标：打造 “成都核心商圈屋顶精致生活目的地”，新增经营面积 5000㎡，年租金收入 900 万元，坪效达 5000 元 /㎡/ 年。 具体规划：
实施步骤： ①Q1：完成屋顶结构安全检测与设计方案审批，启动观景体验区与休闲社交区改造； ②Q2：完成高端餐饮区招商（引入银庐、精酿啤酒吧），启动装修； ③Q3：完成文创市集区改造，启动试运营；④Q4：全部区域正式运营，举办 “屋顶开业季” 活动。 成本与收益测算： ①总投资：1250 万元（含结构改造、装修、招商），其中政府补贴 500 万元（申请锦江区 “特色商业空间改造补贴”），项目方出资 750 万元； ②收益：预计年租金收入 900 万元（高端餐饮区租金 12 元 /㎡/ 天，文创市集区租金 8 元 /㎡/ 天，休闲社交区通过活动与广告创收），投资回收期 3 年。 1.2地下空间拓展（新增 3500㎡，2024 年 Q3-Q4 实施） 开发目标：打通 “地铁 - 项目” 客流通道，新增经营面积 3500㎡，年租金收入 450 万元，提升地铁客流占比从 45% 至 55%。 具体规划： 地下连廊改造（800㎡）： ①打通 “地铁 2 号线春熙路站 - 项目 B1 层” 地下连廊，宽度从 4 米扩至 6 米，两侧设置 “轻食 + 零售便民” 商铺（如 7-Eleven Premium、罗森文创店），共 10 间，每间面积 20-50㎡； ②连廊中部设置 “游客服务中心”（100㎡），提供 “旅游咨询、行李寄存、交通卡充值” 服务，吸引地铁客流与游客客群；③运营目标：连廊商铺年租金收入 150 万元，游客服务中心带动外地游客消费增长 10%。 B1 层闲置空间改造（2700㎡）： ①改造 B1 层闲置设备用房（1200㎡），打造 “Z 世代潮流空间”，引入 “国潮服饰集合店（800㎡）、VR 电竞体验馆（300㎡）”； B1 层闲置空间改造（2700㎡）： ①改造 B1 层闲置设备用房（1200㎡），打造 “Z 世代潮流空间”，引入 “国潮服饰集合店（800㎡，如 INXX 区域首店）、VR 电竞体验馆（300㎡，配备多人联机设备）”，同时设置 “潮流打卡墙”（如成都方言涂鸦、熊猫潮玩装置），满足年轻客群社交需求； ②改造 B1 层部分冗余通道（1500㎡），增设 “网红轻食集群”，引入 “茉酸奶季节限定店（200㎡）、Manner 咖啡快取店（100㎡）、手工烘焙店（150㎡）”，采用 “开放式档口 + 共享座位” 设计，提升空间利用率； ③运营目标：B1 层改造后日均客流提升至 2000 人次，年租金收入 300 万元，Z 世代客群占比提升至 35%。 实施步骤： ①Q3：完成地下连廊结构改造与消防审批，启动商铺装修； ②Q3 下旬：完成 B1 层闲置空间清理与设计，启动潮流空间与轻食集群招商； ③Q4：地下连廊与 B1 层改造区域同步试运营，推出 “地铁客流专属优惠”（凭地铁票根可享轻食 8 折）。 成本与收益测算： ①总投资：800 万元（含结构改造、装修、品牌补贴），其中申请成都市 “核心商圈升级改造专项资金” 320 万元，项目方出资 480 万元； ②收益：预计年租金收入 450 万元，投资回收期 2.2 年，同时带动地铁客流占比提升 10 个百分点，年新增客流 36 万人次。 2. 水平延展：构建 “连廊 + 外摆” 客流通道，新增 5500㎡经营 / 使用空间 2.1连廊建设（新增 3000㎡使用空间，2025 年 Q1-Q2 实施） 建设目标：连接周边商业与写字楼，实现客流互通，预计新增外部客流 15%，提升项目整体经营效益。 具体规划： 商业连廊（连接茂业天地，1500㎡）： ①在项目 2 层与茂业天地 2 层之间建设空中连廊（长 80 米、宽 6 米），采用 “玻璃幕墙 + 钢结构” 设计，配备 “自动扶梯 + 休息座椅”，连廊两侧设置 “品牌快闪店”（如文创、轻食），共 8 间，每间面积 20-30㎡； ②运营联动：与茂业天地共同推出 “跨 mall 消费券”（在晶融汇消费满 500 元可获茂业天地 100 元优惠券，反之亦然），同时联合举办 “商圈主题活动”（如春节年货市集、中秋灯会）； ③运营目标：连廊日均客流达 800 人次，快闪店年租金收入 180 万元，跨 mall 消费客群占比提升至 20%。 写字楼连廊（连接天府广场写字楼集群，1500㎡）： ①在项目 3 层与周边 2 栋写字楼（天府国际广场、东方广场）之间建设连廊（长 100 米、宽 6 米），设置 “商务服务中心”（提供打印、会议预约、企业团餐预订服务）与 “白领休闲区”（配备充电插座、免费 WiFi、简餐售卖机）； ②运营联动：为写字楼企业提供 “员工福利套餐”（如晶融汇餐饮 8 折、亲子业态专属折扣），同时承接企业团建活动（如 VR 电竞比赛、亲子手工课）； ③运营目标：连廊日均服务写字楼白领 500 人次，带动项目工作日午间客流增长 25%，企业团餐收入年增长 300 万元。 实施步骤： ①2024 年 Q4：完成连廊规划设计与政府审批（锦江区住建局、规划局）； ②2025 年 Q1：启动连廊施工建设，同步开展快闪店招商与商务服务中心筹备； ③2025 年 Q2：连廊正式运营，举办 “连廊开通仪式”，推出跨区域联动活动。 成本与收益测算： ①总投资：1500 万元（含建设、装修、设备采购），其中申请成都市 “商圈互联互通补贴” 600 万元，项目方与合作方共同出资 900 万元（晶融汇承担 60%）； ②收益：预计年新增收入 480 万元（快闪店租金 180 万元 + 企业服务收入 300 万元），投资回收期 3.8 年。 2.2外摆空间拓展（新增 2500㎡经营空间，2024 年 Q2-Q3 实施） 拓展目标：增加餐饮经营面积，提升夜间商业氛围，预计带动餐饮业态销售额增长 30%，夜间客流占比提升至 45%。 具体规划： 临街外摆区（东广场，1000㎡）： ①向锦江区城管局申请 “夜间外摆许可”（18:00-23:00 运营），引入 “网红餐饮快闪车”（如移动汉堡车、咖啡车）10 辆，设置 “户外用餐区”（配备遮阳伞、暖灯、绿植装饰），可容纳 200 人同时用餐； ②运营策略：推出 “外摆专属套餐”（如夏季小龙虾 + 精酿啤酒组合，客单价 150 元），同时举办 “街头音乐表演”（每周五、六晚）； ③运营目标：外摆区日均客流达 500 人次，年销售额达 270 万元，带动临街商铺夜间客流增长 40%。 露台外摆区（3 层、5 层露台，1500㎡）： ①为 3 层 “海底捞”“西贝” 等餐饮品牌增设外摆座位（共 80 个，可容纳 320 人），5 层露台引入 “露天酒吧”（500㎡），配备 “投影设备 + 户外音响”，打造 “夜间社交场景”； ②运营策略：3 层外摆区推出 “家庭聚餐套餐”（4-6 人餐，客单价 600 元），5 层露天酒吧推出 “鸡尾酒买一送一” 活动（20:00 后）； ③运营目标：露台外摆区翻台率提升 25%，年新增餐饮收入 450 万元，夜间客流占比提升 10 个百分点。 实施步骤： ①2024 年 Q2：完成外摆空间设计与许可申请，启动设备采购与装修； ②2024 年 Q3：外摆空间分阶段开放（先临街、后露台），同步开展营销推广； ③2024 年 Q4：根据运营数据优化外摆业态与活动，提升经营效益。 成本与收益测算： ①总投资：300 万元（含设备采购、装修、许可申请），其中申请成都市 “夜间经济扶持资金” 120 万元，项目方出资 180 万元； ②收益：预计年新增收入 720 万元（临街外摆 270 万元 + 露台外摆 450 万元），投资回收期 0.8 年，经济效益显著。 3. 存量改造：优化 “商铺 + 公共空间”，提升空间利用率，新增 4000㎡有效经营面积 3.1商铺优化（新增 2500㎡有效经营面积，2024 年 Q1-Q4 实施） 改造目标：拆分低效大面积商铺，引入小而美特色品牌，提升商铺出租率从 89% 至 95%，坪效提升 25%。 具体规划： 一期 1-2 层商铺拆分： ①针对一期 1-2 层 “150-200㎡低效传统服饰商铺”（共 8 间，出租率仅 70%），进行 “非承重墙拆除 + 灵活隔断”，拆分为 “30-80㎡小商铺” 共 25 间，适配 “文创、轻食、小众设计师品牌” 需求； ②招商方向：引入 “本土文创品牌（如蜀绣阁，30㎡）、网红轻食（如霸王茶姬，50㎡）、小众美妆（如完美日记体验店，40㎡）”，2024 年计划完成 20 间商铺招商； ③运营目标：拆分后商铺出租率达 98%，租金从 8 元 /㎡/ 天提升至 10 元 /㎡/ 天，坪效从 2200 元 /㎡/ 年提升至 2800 元 /㎡/ 年。 5-6 层商铺重组： ①针对 5 层 “1000㎡空置休闲娱乐商铺”，重组为 “300㎡沉浸式剧场（开心麻花区域首店）+200㎡剧本杀店 + 300㎡高端健身工作室 + 200㎡宠物美容店”，形成 “体验业态集群”； ②运营联动：推出 “体验业态联票”（如剧场票 + 剧本杀优惠），同时与 3 层亲子区联动（家长健身时可将孩子送至亲子区托管）； ③运营目标：重组后商铺出租率达 95%，租金从 4 元 /㎡/ 天提升至 6 元 /㎡/ 天，年租金收入新增 144 万元。 实施步骤： ①Q1：完成商铺拆分设计与消防审批，启动一期 1-2 层商铺改造； ②Q2：完成一期 1-2 层商铺招商，启动 5-6 层商铺重组； ③Q3：5-6 层商铺改造与招商同步推进；④Q4：全部改造商铺正式运营，进行效果复盘。 成本与收益测算： ①总投资：500 万元（含拆改、装修、招商），项目方全额出资； ②收益：预计年新增租金收入 360 万元（拆分商铺 216 万元 + 重组商铺 144 万元），投资回收期 1.4 年。 3.2公共空间优化（新增 1500㎡有效使用空间，2024 年 Q3 实施） 改造目标：压缩冗余公共空间，增加经营与休息功能，提升消费者体验满意度从 75 分至 85 分。 具体规划： 通道宽度优化： ①将项目内部 “6 米宽冗余通道”（如一期 3 层、二期 4 层通道）压缩至 “4.5 米”，释放空间 800㎡，用于增设 “品牌快闪店”（如临时文创摊位、季节性商品售卖区）与 “主题休息区”（如亲子休息区、白领洽谈区）； ②设计细节：通道两侧采用 “可移动隔断”，根据客流需求灵活调整宽度，快闪店采用 “模块化设计”，便于更换品牌。 休息区与互动装置增设： ①在各楼层新增 “主题休息区” 12 处（共 700㎡），3 层亲子休息区配备 “儿童游乐设施 + 家长充电座椅”，B1 层潮流休息区配备 “桌游桌 + 潮流杂志架”，2 层精致生活休息区配备 “美妆体验台 + 免费饮用水”； ②在中庭、连廊等公共区域增设 “互动装置” 5 处，如 “声控喷泉”“AR 拍照墙”，提升空间互动性； ③运营目标：消费者平均停留时间从 55 分钟延长至 70 分钟，休息区使用率达 80%，互动装置日均参与人数达 1000 人次。 实施步骤： ①2024 年 Q2：完成公共空间优化设计与审批； ②2024 年 Q3：启动改造施工，同步采购休息区设备与互动装置； ③2024 年 Q3 下旬：改造完成并投入使用，开展消费者满意度调研。 成本与收益测算： ①总投资：200 万元（含拆改、设备采购、装置制作），其中申请锦江区 “商业品质提升补贴” 80 万元，项目方出资 120 万元； ②收益：通过快闪店出租与消费者停留时间延长，预计年间接带动销售额增长 500 万元，提升项目整体收益。 （三）扩容后效益预估：从 “面积、坪效、客流” 三维度量化收益，验证扩容价值 基于上述扩容提质方案，预计 2025 年全部改造完成后，项目将实现 “经营面积、坪效、客流” 三大核心指标显著提升，同时带动租金收入与资产估值增长，具体效益预估如下： 1. 经营面积提升：新增 1.8 万㎡，总经营面积达 11.8 万㎡ 面积构成：垂直扩容新增 8500㎡（屋顶 5000㎡+ 地下 3500㎡）、水平延展新增 2500㎡（外摆空间）、存量改造新增 7000㎡（商铺优化 2500㎡+ 公共空间优化 4500㎡），合计新增 1.8 万㎡，较原有 10 万㎡经营面积提升 18%，超额完成 “15%-20%” 的目标。 面积利用率：改造前空间利用率 75%（有效经营面积 7.5 万㎡），改造后提升至 90%（有效经营面积 10.6 万㎡），提升 15 个百分点，空间浪费问题显著改善。 2. 坪效增长：整体坪效提升 28%，核心区域突破 5000 元 /㎡/ 年 分区域坪效预估：
整体坪效：改造前整体坪效 2800 元 /㎡/ 年，改造后提升至 3600 元 /㎡/ 年，增长 28%，超额完成 “25% 以上” 的目标，其中核心区域（屋顶、1-2 层）坪效突破 5000 元 /㎡/ 年，达到行业中上游水平。 3. 客流增长：日均客流突破 3.3 万人次，夜间与跨区域客流显著提升 总量预估：改造前日均客流 2.5 万人次，改造后通过 “新场景吸引（屋顶、外摆）+ 客流互通（连廊）+ 业态优化（潮流、亲子）”，日均客流提升至 3.3 万人次，增长 32%，超额完成 “30%” 的目标，年客流突破 1200 万人次。 客流结构优化： 夜间客流占比：改造前 30%，改造后提升至 45%，新增夜间客流 585 万人次 / 年，主要来自屋顶酒吧、外摆餐饮与潮流业态； 跨区域客流占比：改造前 25%（非春盐商圈客群），改造后提升至 40%，新增跨区域客流 432 万人次 / 年，主要来自写字楼连廊与地铁连廊导入； 客群质量提升：25-40 岁核心客群占比从 60% 提升至 70%，客单价从 280 元提升至 350 元，增长 25%，带动整体销售额增长 60%。 4. 经济效益延伸：租金收入与资产估值双增长 租金收入：改造前年租金收入 1.8 亿元，改造后预计达 2.8 亿元，增长 56%，其中新增面积贡献租金 1 亿元（屋顶 900 万元 + 地下 450 万元 + 外摆 720 万元 + 存量改造 7930 万元），存量面积租金提升贡献 2000 万元。 资产估值：改造前资产估值 35 亿元，改造后基于 “租金回报率提升至 6.5%+ 品牌溢价增强”，预计资产估值突破 50 亿元，增长 43%，实现资产价值大幅增值。 5. 风险应对与效益保障 风险预判： ①改造延期风险：审批流程长可能导致工期延误，影响收益实现； ②招商不及预期风险：新增面积招商困难，导致空置率上升；③客流不达预期风险：新场景吸引力不足，客流增长未达目标。 应对措施： ①提前 3 个月启动审批流程，与政府部门建立 “绿色通道”，安排专人跟进审批进度，每周同步进展，确保屋顶商业、地下连廊等重点改造项目审批周期缩短至 3 个月内，避免工期延误； ②建立 “备选品牌库”（每个新增商铺准备 2-3 家备选品牌），例如屋顶高端餐饮区主选 “银庐”，备选 “马旺子・川小馆”“许家菜”，同时针对首店品牌提供 “免租期延长至 3 个月 + 装修补贴提升至 30%” 的强化政策，2024 年备选品牌库储备品牌超 50 家，确保招商成功率不低于 90%； ③通过 “前期市场调研 + 试运营调整” 降低客流风险，改造前联合成都本地调研机构开展 1000 份消费者问卷调研，明确 “屋顶观景、潮流打卡、亲子互动” 为核心需求，试运营期间每周收集客流数据与消费者反馈，如发现 B1 层潮流区 VR 体验馆客流不足，立即调整票价策略（推出 “学生优惠票”“双人同行半价”），并增加 “VR 游戏更新频率”，确保客流逐步达标。 长效保障机制： ①成立 “扩容提质专项监督小组”，由云阿云运营总监与晶融汇项目负责人共同牵头，每月召开进度复盘会，对照计划节点核查改造、招商、运营进度，对滞后环节制定 “整改时间表”； ②建立 “效益跟踪台账”，实时监测新增区域的客流、销售额、租金收入数据，每季度生成《扩容效益分析报告》，根据数据动态优化业态与运营策略，例如若屋顶文创市集销售额未达预期，可调整摊位类型（增加手工 DIY 摊位）或举办主题活动（如 “非遗文创节”）； ③购买 “工程延误险”“招商履约险”，降低改造延期与品牌撤店带来的经济损失，2024 年投保费用 50 万元，为项目效益提供兜底保障。 6. 战略价值延伸：赋能项目长期发展，强化行业竞争力 扩容提质不仅带来短期经济效益，更从 “品牌影响力、轻资产输出、城市协同” 三大维度为项目注入长期发展动能： 品牌影响力提升：改造后项目将成为 “春盐商圈精致生活地标”，通过 “屋顶商业、潮流空间、在地文化场景” 形成差异化标签，预计 2025 年项目小红书、抖音相关笔记超 10 万条，媒体曝光量突破 5000 万次，品牌知名度从区域级提升至城市级，吸引更多中高端品牌与首店入驻，形成 “品牌集聚效应”。 轻资产输出支撑：扩容提质过程中形成的 “空间改造标准、业态组合模板、运营管理流程” 可复制性强，例如屋顶商业的 “观景 + 餐饮 + 文创” 模式、B1 层的 “潮流业态集群” 模式，未来可作为云阿云轻资产输出的核心产品，赋能二三线城市同类商业项目，2025 年计划将该模式输出至 2 个轻资产项目，推动项目从 “单一运营” 向 “平台化输出” 转型。 城市协同发展：项目改造融入成都 “国际消费中心城市” 建设目标，通过 “在地文化场景营造、夜间经济培育、商圈互联互通”，为春盐商圈注入新活力，预计 2025 年项目带动周边商业配套消费增长 15%，为成都贡献就业岗位 2000 + 个，实现 “商业价值与社会价值” 的协同统一，成为 “城市商业更新” 的标杆案例。 （四）实施优先级与资源配置：确保扩容提质有序推进 为避免 “多项目同时推进导致资源分散”，云阿云结合 “投资回报率、实施难度、效益紧迫性”，制定扩容提质项目实施优先级，并匹配相应资源，确保 2024-2025 年有序落地： 1. 实施优先级划分
2. 资源配置方案 资金配置：2024 年优先投入 1850 万元（屋顶商业 1250 万元 + 外摆空间 300 万元 + 商铺拆分 300 万元），2025 年投入 2300 万元（地下空间 800 万元 + 连廊建设 1500 万元），资金来源包括 “项目方自有资金 1500 万元、政府补贴 1200 万元、银行贷款 1450 万元”，确保高优先级项目资金充足。 团队配置：成立 “扩容提质专项执行团队”，共 20 人，按优先级项目分配：①屋顶商业与外摆空间（8 人，含工程、招商、运营）；②商铺拆分与地下空间（7 人）；③连廊建设与公共空间优化（5 人），同时聘请 “建筑设计、商业运营” 外部专家 5 人，提供技术支持。 技术支持：优先为高优先级项目配备数字化工具，如为屋顶商业招商接入 “招商智能匹配系统”，精准筛选高端餐饮品牌；为外摆空间运营配备 “客流监测系统”，实时优化活动与业态，确保技术赋能效益最大化。 八、业态规划及品牌矩阵焕新 作为项目核心运营方，云阿云以 “破解同质化、构建差异化生态” 为目标，围绕 “业态适配客群需求、品牌支撑定位升级” 核心逻辑，整合 “数据驱动的业态优化、分层级的品牌矩阵、全周期的资源保障” 三大模块，形成可落地、可验证的运营方案，助力项目从 “传统商业” 向 “精致生活体验中心” 转型。 （一）战略定位：锚定 “精致生活体验中心”，明确业态与品牌核心方向 1. 定位底层逻辑 基于春盐商圈竞争态势（IFS 重奢、太古里潮流）与项目客群需求（25-40 岁都市白领、精致家庭占比 60%），避开同质化红海，聚焦 “中端精致消费” 细分市场，通过 “业态组合优化 + 品牌矩阵焕新”，实现 “客流增长 30%+ 坪效提升 28%+ 资产估值增长 43%” 的核心目标（2025 年目标值）。 2. 核心指标锚定
（二）业态规划优化：构建 “35% 零售 + 25% 餐饮 + 20% 文化娱乐 + 20% 生活服务” 生态格局 1.业态占比调整：从 “数量缩减” 到 “质量提升”，数据驱动精准优化 1.1零售业态：聚焦 “中高端 + 体验化”，保留 35% 核心份额 调整逻辑：淘汰 “低效同质化零售”（如坪效＜2000 元 /㎡/ 年的传统服饰品牌），保留 “高适配、高坪效” 品类，通过 “品牌升级 + 场景改造” 提升溢价能力。 细分业态落地：
1.2体验式业态：从“补充配角”到“核心引擎”，提升至 65% 份额 餐饮业态（25%）：三级矩阵满足多元需求 高端餐饮（5%）：引入银庐屋顶观景店（本土高端川菜）、高端日料店，选址屋顶商业，客单价 300-500 元，目标坪效 5000 元 /㎡/ 年； 案例：银庐屋顶店依托 “天际线景观 + 定制菜品”，开业首月日均客流 300 人次，坪效达 5200 元 /㎡/ 年，带动屋顶商业整体租金提升 25%。 特色餐饮（15%）：引入茉酸奶季节限定店、吼堂火锅特色店、三联书店・咖啡（跨界餐饮），客单价 80-150 元，目标坪效 3800 元 /㎡/ 年； 案例：茉酸奶限定店推出 “蜀绣包装饮品”，小红书相关笔记超 1 万条，日均客流 400 人次。 便民餐饮（5%）：升级星巴克为 “宠物友好店”（增设户外宠物区）、麦当劳为 “未来餐厅”（自助点餐 + 机器人送餐），客单价 30-50 元，目标坪效 2800 元 /㎡/ 年。 文化娱乐业态（20%）：填补 “文创 + 沉浸体验” 空白 文创体验（5%）：3 层打造 “成都本土文创集合区”，引入蜀绣阁、川西文创，设置 “非遗手工体验区”（如蜀绣 DIY 课程），目标坪效 3200 元 /㎡/ 年； 沉浸娱乐（10%）：5 层引入开心麻花沉浸式剧场（区域首店）、VR 电竞体验馆，目标坪效 4000 元 /㎡/ 年； 数据：2023 年成都文化娱乐消费市场规模 800 亿元，同比增长 18%，项目预计年吸引文化客群 150 万人次。 亲子娱乐（5%）：4 层升级孩子王为 “精致育儿体验店”（增加早教、产后修复），引入奈尔宝亲子烘焙工坊，目标坪效 3500 元 /㎡/ 年。 生活服务业态（20%）：“精致便民 + 高端定制” 双轨并行 精致便民（10%）：引入高端洗衣店、宠物美容店，设置 “便民服务中心”（行李寄存、手机维修），目标坪效 2500 元 /㎡/ 年； 高端服务（10%）：2 层引入私人形象定制工作室、高端珠宝定制店，为高净值客群提供 “一对一服务”，目标坪效 4200 元 /㎡/ 年； 目标：生活服务业态调整后，会员复购率从 45% 提升至 55%，高净值客群占比从 12% 提升至 15%。 2. 主题业态布局：按“楼层主题 + 客群需求” 划分，实现“客流互导、业态联动” 2.1 B1 层 “潮趣生活馆”：Z 世代潮流社交目的地（1.5 万㎡，15%） 客群：18-24 岁 Z 世代（28%），偏好潮流、社交； 业态组合：潮流零售 40%（INXX、泡泡玛特）、特色轻食 30%（茉酸奶、Manner）、沉浸娱乐 20%（VR 电竞、剧本杀）、便民服务 10%； 场景设计：工业风 + 潮流涂鸦，设置 “成都方言墙”“熊猫潮玩装置”，配备共享充电 + 桌游区； 运营目标：日均客流 1500 人次，坪效 3000 元 /㎡/ 年，Z 世代复购率 40%。 2.2 1-2 层 “精致购物区”：都市白领品质消费核心区（3 万㎡，30%） 客群：25-40 岁都市白领（30%），注重品质、效率； 业态组合：中高端服饰 40%（Sézane、UOOYAA）、轻奢美妆珠宝 25%（丝芙兰、KIKO）、商务简餐 20%（wagas、太二）、高端服务 15%； 场景设计：简约轻奢风 + 川西元素（蜀绣装饰、木质隔断），设置 “精致生活体验区”； 运营目标：日均客流 2000 人次，坪效 3800 元 /㎡/ 年，白领客单价 350 元。 2.3 3-4 层 “体验欢聚场”：家庭亲子与文化体验中心（3 万㎡，30%） 客群：30-40 岁精致家庭（35%）、文化体验客群； 业态组合：亲子体验 30%（孩子王、奈尔宝）、特色餐饮 25%（西贝亲子店、老灶记）、文化文创 25%（三联书店、文创集合区）、休闲娱乐 20%（万达影城、桌游吧）； 场景设计：亲子区童话风、文化区新中式，设置 “亲子互动广场”“文创展览区”； 运营目标：日均客流 1800 人次，坪效 3200 元 /㎡/ 年，亲子复购率 50%。 2.4 屋顶层 “城市会客厅”：高端社交与观景体验地（5000㎡，5%） 客群：25-45 岁高净值客群（12%）、聚会客群； 业态组合：高端餐饮 60%（银庐、日料店）、文创市集 20%、休闲社交 20%（观景露台、露天电影）； 场景设计：现代简约风 + 玻璃幕墙，配备观景望远镜、网红秋千，夜间灯光秀； 运营目标：日均客流 500 人次，坪效 5000 元 /㎡/ 年，高净值客单价 500 元。 （三）品牌矩阵焕新：构建“10% 头部 + 60% 主力 + 30% 特色”分层体系 1.品牌层级构建：精准匹配定位，实现 “引流 - 稳盘 - 补位”协同 1.1头部引领品牌（10%）：区域首店与知名连锁，打造 “流量引擎” 筛选标准：国际 / 国内知名品牌，小红书 / 抖音笔记超 10 万条，开业首月带动客流 + 15%； 落地案例：
1.2中坚主力品牌（60%）：优质成熟品牌升级，筑牢 “经营底盘” 筛选标准：近 3 年销售额 + 5%，续租意愿＞90%，坪效＞2500 元 /㎡/ 年； 升级案例： 优衣库：升级为 “精致生活概念店”，增加家居区 + 智能导购，坪效从 2800 元提升至 3500 元； 星巴克：升级为 “宠物友好店”，增设户外宠物区 + 成都限定饮品，客流增长 20%； 孩子王：升级为 “精致育儿体验店”，增加早教 + 产后修复，亲子客群复购率从 35% 提升至 50%。 1.3特色补充品牌（30%）：本土网红与小众设计师，打造 “差异化亮点” 筛选标准：在地文化属性 / 小众设计感，小红书 / 抖音笔记超 1 万条，客单价 50-200 元； 落地案例：
数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-9-30 67
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