商业地产案例分享-成都晶融汇项目（二）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对春熙路商圈头部项目的挤压与业态同质化困局，成都晶融汇在云阿云运营下，以数据驱动精准定位“精致生活体验中心”，通过首店经济、场景创新与轻重分离策略，实现资产价值破局增长，为存量商业升级提供可复制的运营模式。全文共103400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

数据驱动与运营赋能

成都晶融汇商业地产资产增值管理深度解码

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级及客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化与扩容提质

八、业态规划及品牌矩阵焕新

九、运营管理提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

四、核心挑战及破局路径

作为成都晶融汇的运营合作伙伴，云阿云基于对项目的深度操盘经验，结合春盐商圈竞争态势与商业地产行业趋势，精准识别出项目当前面临的四大核心挑战，并针对性制定 “空间、业态、资产、品牌” 四维破局路径，通过 “问题拆解 + 措施落地 + 案例佐证”，确保破局策略可执行、可验证。

（一）项目核心挑战：从运营实操视角拆解问题根源

1. 空间限制：建筑结构固化制约扩容，改造面临“三重难题”

成都晶融汇因建设周期跨度长（一期 2013 年建成、二期 2018 年建成），建筑结构与空间设计受限于当年行业标准，当前扩容提质面临 “物理限制、成本压力、合规风险” 三重难题，直接制约经营面积拓展与空间体验升级：

物理限制：结构固化难以灵活改造

一期建筑采用 “大柱距 + 承重墙密集” 设计，商铺最小分割单元达 100㎡（行业当前主流小商铺需求为 30-80㎡），2023 年招商中，因面积不匹配导致 12 家特色小品牌（如文创、轻食）无法入驻，空置面积达 1800㎡；

同时，楼层净高不足（一期 2.8 米、二期 3.2 米），无法满足部分体验业态（如沉浸式剧场、高端餐饮）对层高的需求（通常需 4 米以上），导致 2023 年错失 “开心麻花沉浸式剧场” 区域首店引入机会。

成本压力：改造投入高且回报周期长

经云阿云测算，若对一期商铺进行 “拆改 + 层高优化”，单平米改造成本达 2000 元，1.5 万㎡改造总面积需投入 3000 万元；若开发屋顶商业（5000㎡），需解决防水、消防、电梯增设等问题，单平米成本达 3500 元，总投入 1750 万元。两项改造合计需投入 4750 万元，按当前租金水平（7.5 元 /㎡/ 天），需 5-6 年才能通过新增租金收回成本，短期内对项目现金流形成压力。

合规风险：核心商圈改造审批复杂

项目位于春盐商圈核心区域，属于成都市 “重点商业保护街区”，空间改造需通过锦江区住建局、商务局、消防支队等多部门审批，且需满足 “不破坏街区风貌、不影响交通通行” 等要求。

2023 年项目曾计划在临街面增设 “外摆摊位”，因涉及 “占用城市公共空间” 审批，耗时 6 个月仍未通过，最终放弃，反映出核心商圈改造的合规门槛高、审批周期长。

2. 业态固化：传统零售 “占比高、效益低”，体验业态 “缺特色、引流弱”

项目当前业态结构呈现 “传统零售过重、体验业态不足、特色业态缺失” 的固化格局，与成都消费升级趋势（体验消费占比超 50%）严重脱节，导致客流转化与坪效提升受限：

传统零售占比高但效益低迷

2023 年项目传统零售业态（服饰、美妆、珠宝）占比达 50%，但销售额仅占总销售额的 32%，坪效仅 2200 元 /㎡/ 年，远低于行业优秀水平（3500 元 /㎡/ 年）。其中，国产服饰品牌表现尤为突出 —— 某国产女装品牌（150㎡商铺）2023 年销售额同比下降 18%，租金承受能力从 8 元 /㎡/ 天降至 6 元 /㎡/ 天，成为 “低效业态” 典型；

同时，传统零售品牌与周边王府井百货、茂业天地重合度达 45%，同质化竞争导致消费者 “逛店意愿” 下降，2023 年传统零售区域日均客流停留时间仅 25 分钟，低于项目平均水平（40 分钟）。

体验业态不足且缺乏特色

项目体验式业态（餐饮、文化、娱乐、亲子）占比仅 30%，低于春盐商圈平均水平（40%），且以 “标准化连锁品牌” 为主，缺乏差异化竞争力：

①餐饮业态中，连锁快餐（如麦当劳、肯德基）占比 40%，本土特色餐饮仅占 20%，对比太古里 “马旺子・川小馆”“银庐” 等本土高端餐饮（坪效 5000 元 /㎡/ 年），项目餐饮坪效仅 3500 元 /㎡/ 年；

②亲子业态仅有 “孩子王” 1 家主力店，缺乏 “亲子烘焙、儿童艺术培训” 等细分业态，2023 年亲子客群复购率仅 35%，低于万象城（50%）；

③文化娱乐业态空白，未引入书店、剧场、艺术展览等业态，无法满足年轻客群 “文化体验” 需求，2023 年 Z 世代客群占比仅 28%，低于太古里（45%）。

3. 资产增值：重资产模式“流动性差、增值慢”，轻资产探索“起步晚、规模小”

项目当前以 “重资产持有” 为主，资产增值依赖租金收益与估值提升，但面临 “流动性不足、增值瓶颈” 问题；同时轻资产运营处于起步阶段，尚未形成规模效应，资产价值释放受限：

重资产持有：流动性差且增值缓慢

项目总投资超 25 亿元，全部由英菲尼（成都）持有，资产无法通过 “出售、证券化” 等方式快速变现，2023 年成都商业地产交易案例中，核心商圈重资产项目平均交易周期达 18 个月，且买家多为大型国企或基金，私人资本参与度低，资产流动性显著弱于轻资产项目；

同时，资产估值增长缓慢，2021-2023 年平均增速 8%，低于春盐商圈头部项目（IFS 15%、太古里 13%），核心原因是租金回报率低（2023 年 5.1%），低于行业优秀水平（6%-8%），无法吸引资本青睐。

轻资产探索：起步晚且规模有限

云阿云虽 2023 年启动轻资产输出（为德阳某商业项目提供运营服务），但当前轻资产业务面临 “三个不足”：

①服务内容不足，仅覆盖 “招商代理 + 日常运营”，未输出 “品牌授权、数字化技术” 等核心能力，2023 年轻资产收入 1200 万元中，管理费占比 80%，收益分成仅占 20%，盈利结构单一；

②项目拓展不足，仅拓展 1 个三线城市项目（德阳），未进入成都及新一线城市核心市场，且项目体量小（5 万㎡），无法形成规模效应；

③团队能力不足，轻资产运营团队仅 5 人，缺乏 “跨区域项目管理、品牌资源整合” 经验，2023 年德阳项目招商周期比预期延长 2 个月，出租率未达目标（85% vs 预期 90%）。

4. 品牌吸引力：首店引入“层级低、稳定性差”，特色品牌 “资源少、竞争弱”

在成都 “首店经济” 爆发的背景下（2023 年新增首店 823 家），项目首店与特色品牌引入能力显著弱于头部竞品，导致品牌吸引力不足，客群分流严重：

首店引入层级低且稳定性差

2023 年项目引入的 7 家首店中，“区域首店” 占 85%（如茉酸奶德阳区域首店延伸至成都），“全国首店”“全球首店” 为 0，远低于太古里（2023 年全国首店 15 家）；同时，首店品牌经营稳定性差，2023 年引入的某网红烘焙首店，因客流未达预期（日均 300 人次 vs 预期 500 人次）、租金压力大（10 元 /㎡/ 天），开业 8 个月后撤店，首店续租率仅 60%，低于行业平均水平（75%）。

核心原因是项目缺乏 “首店孵化能力”—— 未提供定制化空间改造、流量扶持等政策，对比 IFS 为 “路易威登限时店” 提供 1000㎡定制化空间与 200 万元营销补贴，项目首店支持政策仅为 “1 个月免租期”，吸引力不足。

特色品牌资源少且竞争弱势

项目特色品牌（本土网红、小众设计师品牌）占比仅 15%，低于太古里（30%）；且在品牌招商中，面临 “头部竞品挤压”——2023 年项目曾洽谈 “成都本土火锅品牌吼堂”，但因太古里提供 “租金补贴 + 位置优先” 政策，最终品牌选择入驻太古里；

同时，项目缺乏 “品牌资源储备”，云阿云全球品牌库中，适合项目定位的 “中高端特色品牌” 仅 300+，远低于华润（1000+），导致招商时 “可选范围窄”，无法快速填补业态空白。

（二）破局路径：以运营商视角制定 “可落地、可验证” 的解决方案

1. 空间破局：“垂直扩容 + 水平延展 + 存量改造” 三维发力，破解空间限制

针对空间限制难题，云阿云结合项目实际与行业案例，制定 “低成本、高回报、合规化” 的空间改造方案，通过 “垂直扩容拓面积、水平延展连客流、存量改造提效率”，预计 1-2 年内新增经营面积 1.8 万㎡，空间利用率从 75% 提升至 90%。

1.1垂直扩容：开发 “屋顶 + 地下” 两大潜力空间

屋顶商业开发（优先落地，2024 年 Q1 启动）：

①定位 “城市观景会客厅”，利用 5000㎡屋顶空间，打造 “特色餐饮（3000㎡）+ 文创市集（1500㎡）+ 空中花园（500㎡）”，引入 “成都本土高端餐饮品牌银庐屋顶店”“文创品牌集合店”，参考上海 TX 淮海屋顶商业模式（坪效 6000 元 /㎡/ 年），预计该区域坪效达 5000 元 /㎡/ 年，年新增租金收入 900 万元；

②成本控制：采用 “轻钢结构 + 模块化设计”，降低改造成本至 2500 元 /㎡（较传统改造节省 28%），总投入 1250 万元，通过 “品牌租金分成 + 政府补贴”（申请锦江区 “特色商业空间改造补贴” 500 万元），3 年可收回成本；

③合规保障：提前与锦江区住建局、消防支队沟通，按 “临时商业设施” 标准审批，缩短审批周期至 3 个月。

地下空间拓展（2024 年 Q3 启动）：

①打通 “地铁 2 号线春熙路站 - 项目 B1 层” 地下连廊（800㎡），拓展为 “轻食 + 零售便民” 空间，引入 “7-Eleven 高端店”“罗森文创店”，利用地铁日均 18 万人次客流，预计该区域日均客流 5000 人次，坪效达 3500 元 /㎡/ 年，年新增租金收入 100 万元；

②改造 B1 层闲置设备用房（1200㎡），打造 “Z 世代潮流空间”，引入 “潮玩集合店”“剧本杀体验馆”，参考成都万象城 B1 层潮流区（客流转化率 35%），预计该区域客流转化率 30%，年新增租金收入 150 万元。

1.2水平延展：构建“连廊 + 外摆”两大客流通道

跨项目连廊建设（2025 年 Q1 启动）：

①联合周边 “天府广场写字楼集群”“茂业天地”，建设 2 条空中连廊（每条长 150 米、宽 6 米），实现 “写字楼 - 晶融汇 - 茂业天地” 客流互通，预计可新增写字楼商务客群（日均 1.2 万人次）与茂业天地家庭客群（日均 0.8 万人次），项目日均客流提升 20%；

②资金保障：申请成都市 “核心商圈互联互通补贴” 1000 万元，联合周边项目共同出资（晶融汇承担 30%），降低资金压力。

合规化外摆空间（2024 年 Q2 启动）：

①选择项目东广场（500㎡）作为外摆区域，申请 “锦江区夜间经济外摆许可”，引入 “网红咖啡车”“文创快闪店”，仅限 18:00-23:00 运营，避免影响日间交通；

②运营模式：采用 “租金 + 分成” 模式，向商户收取 50 元 /㎡/ 天基础租金 + 5% 销售额分成，预计年新增收入 80 万元，同时提升夜间客流（目标增长 30%）。

1.3存量改造：优化“商铺 + 公共空间”效率

商铺拆分与重组（2024 年全年推进）：

①对一期 1-2 层大面积低效商铺（如 150㎡传统服饰店）进行 “非承重墙拆除 + 灵活隔断”，拆分出 30-80㎡小商铺，2024 年计划拆分 20 间，引入 “文创、轻食、小众设计师品牌”，预计拆分后商铺租金从 8 元 /㎡/ 天提升至 10 元 /㎡/ 天，坪效提升 25%；

②对 5-6 层空置商铺（2800㎡）进行 “业态重组”，整合为 “沉浸式剧场 + 主题餐饮” 组合空间（如 2000㎡沉浸式剧场 + 800㎡配套餐饮），引入 “开心麻花” 区域首店，预计该区域坪效从 4000 元 /㎡/ 年提升至 6000 元 /㎡/ 年。

公共空间功能升级（2024 年 Q3 启动）：

①压缩冗余通道宽度（从 6 米减至 4.5 米），释放 1200㎡空间，增设 “亲子互动区”“会员休息区”，配备儿童游乐设施、充电插座、免费茶饮，提升消费者停留时间（目标从 40 分钟延长至 55 分钟）；

②在公共区域植入 “成都在地文化元素”，如在中庭设置 “蜀绣主题艺术装置”、在电梯间展示 “川西民居摄影展”，提升空间辨识度，参考太古里 “川西风格装置”（小红书相关笔记超 10 万条），目标带动项目社交平台曝光量增长 50%。

2. 业态破局：构建 “35% 零售 + 25% 餐饮 + 20% 文化娱乐 + 20% 生活服务” 多元生态

针对业态固化问题，云阿云以 “消费需求为导向、竞品差异为核心”，通过 “淘汰低效零售、升级特色餐饮、新增文化娱乐、补充生活服务”，2024-2025 年实现业态结构优化，预计体验式业态占比提升至 65%，总销售额增长 30%。

2.1淘汰低效零售：建立 “动态评估 + 梯度淘汰” 机制

制定《业态效能评估标准》：从 “租金贡献、客流带动、坪效、续租意愿” 四个维度，对现有零售品牌进行季度评估，得分低于 60 分的纳入 “低效品牌清单”，2024 年计划淘汰 15 家（如销售额同比下降超 15% 的传统服饰品牌），释放 2200㎡空间。

替代业态导入：对淘汰品牌腾出的空间，优先引入 “零售 + 体验” 跨界业态，如 “美妆集合店（含美容体验区）”“家居生活馆（含 DIY 定制区）”，参考 “话梅（HARMAY）” 成都店（零售 + 美容体验，坪效 8000 元 /㎡/ 年），2024 年计划引入 2 家此类品牌，预计坪效提升 50%。

2.2升级特色餐饮：打造 “本土高端 + 潮流轻食” 双矩阵

本土高端餐饮引入（2024 年 Q2-Q4）：

①依托云阿云本土品牌联盟，引入 “成都本土火锅品牌蜀大侠黑金店”“川菜品牌马旺子・小馆”，为品牌提供 “定制化空间改造（如蜀大侠黑金店 1000㎡古风设计）+3 个月免租期”，目标餐饮客单价从 180 元提升至 250 元；

②规划 “屋顶高端餐饮区”，引入 “银庐屋顶观景店”，主打 “湖景 + 川菜”，参考麓湖天府美食岛 “银庐”（坪效 5000 元 /㎡/ 年），预计该店坪效达 4500 元 /㎡/ 年。

潮流轻食补充（2024 年 Q1-Q3）：

①在 B1 层、屋顶引入 “% Arabica 特色店”“茉酸奶季节限定店” 等潮流轻食品牌，满足年轻客群 “打卡 + 便捷消费” 需求，计划引入 5 家，预计日均客流提升 15%；

②打造 “轻食市集”（200㎡），整合 10 家小众轻食品牌（如手工面包、健康沙拉），采用 “统一运营 + 租金分成” 模式，降低品牌入驻风险，提升业态丰富度。

2.3新增文化娱乐：填补 “文创 + 沉浸体验” 空白

文创业态引入（2024 年 Q3 启动）：

①在 3 层打造 “成都本土文创集合区”（800㎡），引入 “蜀绣非遗手作店”“川西文创产品店”，联合成都文旅集团举办 “非遗文化体验活动”（如蜀绣 DIY 课程、川西竹编工作坊），每月 1-2 场，目标每场吸引客流 500 人次，提升项目文化调性；

②引入 “三联书店・精致生活体验店”（区域首店，500㎡），融合 “书籍售卖 + 咖啡 + 文创 + 主题沙龙”，参考上海三联书店 READWAY（年均客流 80 万人次），预计该店年客流达 50 万人次，带动 3 层整体客流增长 20%。

沉浸体验业态落地（2025 年 Q1 启动）：

①在 5-6 层整合 2800㎡空置空间，引入 “开心麻花沉浸式剧场”（区域首店，2000㎡），打造 “成都首个商业体沉浸式剧场”，推出 “结合成都在地文化的定制化剧目”（如以 “锦里三国文化” 为背景的剧本），参考北京开心麻花沉浸式剧场（单场容纳 200 人，票价 380-580 元，年均演出 300 场），预计该剧场年营收达 2000 万元，带动 5-6 层租金水平从 4 元 /㎡/ 天提升至 6 元 /㎡/ 天；

②在 B1 层 “Z 世代潮流空间” 引入 “VR 电竞体验馆”（300㎡），配备 “多人联机 VR 设备”，针对年轻客群推出 “周末电竞比赛”，预计日均接待 150 人次，客单价 80 元，年营收达 432 万元。

2.4补充生活服务：聚焦 “精致便民 + 高端定制” 需求

精致便民服务（2024 年 Q2 启动）：

①在 B1 层引入 “高端洗衣店”“宠物美容店”“24 小时便利店”，满足周边写字楼上班族与家庭客群 “便捷服务” 需求，计划引入 3 家，预计服务类业态占比从 5% 提升至 10%；

②增设 “便民服务中心”（100㎡），提供 “行李寄存、快递收发、手机维修” 等服务，其中 “宠物寄存处” 配备专业护理人员，解决 “携宠消费” 痛点，预计带动家庭客群停留时间延长 30 分钟。

高端定制服务（2024 年 Q4 启动）：

①在 2 层引入 “私人形象定制工作室”“高端珠宝定制店”，针对高净值客群（40 岁以上）提供 “一对一服务”，参考上海恒隆广场高端定制业态（客单价 5000 元以上，复购率 40%），预计该类业态年销售额达 800 万元；

②联合云阿云合作的 “高端服务品牌联盟”，为会员提供 “定制化礼遇”（如生日专属花艺、私人导购服务），目标提升高净值会员占比从 12% 至 15%。

3. 资产破局：“轻重结合 + 资产证券化 + 轻资产扩张” 三轨并行，释放资产价值

针对资产增值瓶颈，云阿云制定 “短期提升租金收益、中期推进资产证券化、长期扩大轻资产规模” 的破局路径，预计 2025 年项目租金回报率提升至 6.5%，轻资产收入占比达 20%，资产估值突破 40 亿元。

3.1短期：优化租金体系，提升重资产收益

动态租金模式推广（2024 年全年）：

①对首店品牌、特色品牌采用 “基础租金 + 超额分成” 模式（基础租金 8 元 /㎡/ 天，销售额超 300 元 /㎡/ 天部分按 5% 分成），参考太古里首店租金模式，预计该类品牌租金收益提升 15%；

②对传统零售品牌实行 “阶梯式租金”（出租率达 90% 以上时，租金上浮 5%；销售额增长超 10% 时，租金返还 2%），2024 年计划覆盖 50% 传统零售品牌，预计租金收缴率从 92% 提升至 98%。

非租金收入挖掘（2024 年 Q3 启动）：

①开发 “广告资源矩阵”，在项目中庭、连廊、电梯间增设 “LED 广告屏”“灯箱广告”，引入 “成都本地车企、文旅企业” 等广告客户，预计年广告收入达 500 万元；

②推出 “场地租赁套餐”，针对品牌发布会、企业团建等需求，提供 “中庭 + 屋顶 + 剧场” 组合场地租赁服务，参考上海环球港场地租赁收益（年均 1200 万元），预计该业务年营收达 300 万元；

③会员服务收费升级，推出 “晶融汇尊享会员”（年费 2000 元），权益包含 “免费停车、专属导购、高端活动优先参与”，目标 2024 年发展 5000 名尊享会员，年会员收入达 1000 万元。

3.2中期：推进资产证券化，提升资产流动性

资产梳理与评级（2024 年 Q4 启动）：

①联合仲量联行对项目资产进行 “分层梳理”，将 1-2 层核心商铺（租金收入占比 45%）作为 “优先级资产”，3-6 层商铺作为 “次级资产”，明确资产边界与收益分配机制；

②邀请大公国际进行资产评级，目标优先级资产获得 “AA+” 评级，为资产证券化奠定基础。

资产支持证券（ABS）发行（2025 年 Q2）：

①联合中信证券发行 “成都晶融汇商业物业 ABS”，规模 15 亿元，期限 5 年，优先级证券占比 70%（预期收益率 5.5%），次级证券占比 30%（由项目方持有）；

②资金用途：60% 用于空间改造与品牌引入，40% 用于轻资产项目拓展，预计通过 ABS 融资可降低项目方负债率 10 个百分点，同时提升资产流动性。

3.3长期：扩大轻资产规模，构建“品牌 + 技术 + 团队”输出能力

轻资产服务体系升级（2024 年 Q4 完善）：

①输出“晶融汇运营标准”，包含 “招商管理、运营服务、数字化系统”三大模块，形成《商业项目运营手册》，2024 年计划向合作项目输出 5 套标准化工具；

②强化“品牌授权”，允许轻资产项目使用 “晶融汇・精致生活中心” 子品牌，收取“品牌授权费”（按项目营收 1% 收取），2025 年计划覆盖 3 个轻资产项目，年授权收入达 200 万元；

③数字化技术输出，将“云阿云商业运营智能算法系统” 授权给轻资产项目使用，按 “基础服务费（50 万元 / 年）+ 数据服务费（营收 0.5%）” 收费，预计 2025 年该业务收入达 300 万元。

轻资产项目拓展（2024-2025 年）：

①聚焦“成都及新一线城市核心区域”，2024 年计划拓展 “成都武侯区红牌楼商业项目”（10 万㎡）、“重庆渝中区解放碑商业项目”（8 万㎡），通过 “品牌授权 + 管理费 + 收益分成” 模式（管理费 2%，超额利润分成 15%），预计两个项目年贡献收入 1800 万元；

②建立“轻资产拓展团队”（2024 年 Q3 组建，10 人），包含“项目拓展、品牌对接、运营管理” 专业人员，制定 “项目筛选标准”（区位评分≥80 分、消费人口密度≥3 万人 / 平方公里、开发商资金实力≥10 亿元），确保项目质量。

4. 品牌破局：“首店孵化 + 本土升级 + 资源整合” 三措并举，提升品牌吸引力

针对品牌吸引力不足问题，云阿云通过“构建首店孵化体系、推动本土品牌升级、整合全球品牌资源”，预计 2025 年引入全国首店 5 家、本土升级品牌 10 家，首店续租率提升至 80%，特色品牌占比达 30%。

4.1首店孵化体系构建：从“引入”到“培育”，提升首店稳定性

首店孵化政策升级（2024 年 Q2 发布）：

①定制化空间支持，为全国首店、全球首店提供 “免费空间改造”（最高补贴 200 万元），如为 “国际小众轻奢首店” 打造 “品牌专属橱窗 + 沉浸式体验区”，参考 IFS 首店改造支持；

②流量扶持计划，首店开业首 3 个月，通过云阿云自媒体矩阵（抖音、小红书 500 万粉丝）进行 “专属推广”（每周 3 条短视频、10 篇图文），同时联动成都本地 KOL（如 “成都吃货团”“成都潮生活”）探店，预计首店开业首月客流提升 30%；

③运营辅导服务，为每个首店配备 “专属运营顾问”，提供 “客群分析、促销策划、会员联动” 辅导，每月 1 次运营复盘，目标首店开业 6 个月内销售额达标率提升至 90%。

首店资源精准对接（2024 年全年）：

①建立“首店品牌储备库”，联合云阿云海外招商中心（纽约、伦敦），筛选 “国际小众轻奢品牌”（如法国轻奢皮具品牌 Longchamp 区域首店、意大利美妆品牌 KIKO 西南首店），2024 年计划储备 30 家目标首店品牌；

②举办“成都晶融汇首店招商大会”（2024 年 Q4），邀请 200 + 首店品牌、行业协会参与，发布 “首店孵化政策”，目标现场签约 5 家首店品牌。

4.2本土品牌升级：从“引入”到“赋能”，打造区域特色品牌

本土品牌赋能计划（2024 年 Q3 启动）：

①产品升级支持，联合四川旅游学院、成都餐饮协会，为本土餐饮品牌提供 “菜品研发、标准化生产” 辅导，如帮助 “成都本土串串品牌” 开发 “轻奢串串套餐”，提升客单价从 80 元至 150 元；

②形象升级支持，为本土品牌提供 “免费空间设计”（由云阿云合作的设计公司负责），如将 “本土文创品牌” 店铺改造为 “川西风格 + 现代简约” 设计，提升品牌辨识度；

③营销升级支持，为本土品牌提供 “会员共享” 服务（向晶融汇 80 万会员推送品牌优惠），同时联合抖音发起 “# 成都本土品牌打卡” 话题，预计带动本土品牌销售额增长 25%。

本土品牌集合店打造（2025 年 Q1 启动）：

①在 3 层打造 “成都本土品牌集合馆”（1000㎡），整合 “本土餐饮、文创、服饰” 等 20 家优质本土品牌，采用 “统一收银 + 租金分成” 模式（租金 15 元 /㎡/ 天，销售额超 200 元 /㎡/ 天部分按 8% 分成），

参考 “长沙文和友” 本土品牌整合模式，预计该集合馆年销售额达 5000 万元，坪效达 4.2 万元 /㎡/ 年。

4.3全球品牌资源整合：扩大品牌库，强化招商竞争力

海外招商网络建设（2024 年全年）：

①在云阿云现有纽约、伦敦招商中心基础上，新增东京招商中心（2024 年 Q4 设立），聚焦 “日本小众轻奢品牌、潮流设计师品牌”（如日本美妆品牌 SUQQU、潮流服饰品牌 BEAMS），计划 2024 年引入 3 家日本品牌首店；

②与 “国际品牌代理机构”（如 LVMH 集团代理、历峰集团代理）建立战略合作，获取 “国际品牌拓展计划” 优先知情权，目标 2025 年引入 2 家国际轻奢品牌区域首店。

品牌资源共享机制（2024 年 Q4 建立）：

①联合成都 IFS、太古里建立 “品牌资源共享平台”，共享 “品牌拓展需求、空置商铺信息”，避免同质化竞争，如 IFS 计划淘汰的中高端品牌，优先推荐至晶融汇，2024 年计划通过该平台引入 2 家品牌；

②与 “国内商业地产联盟”（如中国商业地产协会）合作，加入 “品牌资源库共享计划”，获取全国 5000 + 品牌资源，预计 2024 年品牌库规模从 300 + 扩大至 800+，招商选择范围提升 167%。

5. 破局保障：“组织、资金、风险” 三维支撑，确保策略落地

为确保四大破局路径有效执行，云阿云联合项目方建立 “组织、资金、风险” 三维保障体系，明确责任分工、资金来源与风险应对措施，避免策略 “落地难、执行差”。

5.1组织保障：组建专项团队，明确责任分工

破局专项小组（2024 年 Q1 组建）：

①设立 “空间改造组”（5 人，负责屋顶、地下空间改造审批与施工）、“业态升级组”（8 人，负责品牌招商与业态调整）、“资产运营组”（6 人，负责租金体系优化与资产证券化）、“品牌孵化组”（4 人，负责首店与本土品牌培育），各组设组长 1 名，直接向云阿云运营总监汇报；

②建立 “周例会、月复盘、季考核” 制度，每周召开小组例会同步进度，每月进行数据复盘（如改造进度、招商完成率），每季度根据考核结果（如租金增长目标、首店引入数量）发放奖金，目标 2024 年各小组任务完成率达 90% 以上。

外部专家顾问团（2024 年 Q2 聘请）：

①邀请仲量联行商业地产专家（2 人）、成都文旅集团文化业态专家（1 人）、中信证券资产证券化专家（1 人）组成顾问团，每月提供 1 次专业指导，如为资产证券化方案提供合规建议，为文化业态引入提供资源对接；

②与 “四川建筑设计院”“成都餐饮协会” 等机构建立合作，获取空间改造、本土品牌资源支持，确保改造方案合规、品牌引入精准。

5.2资金保障：多渠道融资，降低资金压力

政府补贴申请（2024 年全年）：①对接锦江区商务局，申请 “首店经济补贴”（每家首店最高 50 万元）、“特色商业空间改造补贴”（最高 1000 万元）、“夜间经济扶持资金”（最高 300 万元），2024 年目标申请补贴总额 1500 万元；②对接成都市发改委，申请 “商业地产数字化转型补贴”（算法系统升级可获 30% 费用补贴），预计补贴金额 200 万元，降低技术投入成本。

社会资本引入（2024 年 Q4 启动）：①针对屋顶商业、沉浸式剧场等 “高收益项目”，采用 “股权融资” 模式，引入 “成都本地商业地产基金”，出让 10% 股权，融资 1500 万元，约定年化收益率不超过 8%，项目盈利后优先分红；②与银行合作推出 “品牌入驻贷款”，为引入的首店、本土品牌提供 “最高 200 万元开业贷款”（利率按 LPR 下调 10%），由项目方提供担保，降低品牌入驻资金压力，2024 年计划发放贷款 500 万元，支持 5 家品牌开业。

5.3风险保障：建立预警机制，提前应对风险

风险识别与分级（2024 年 Q1 完成）：

①识别 “改造延期风险”（审批周期长、施工事故）、“招商不及预期风险”（品牌拒绝入驻、首店撤店）、“资产证券化失败风险”（市场利率波动、监管政策变化）、“轻资产拓展风险”（合作项目违约、运营亏损）四类核心风险，按 “高、中、低” 分级，如改造延期为 “高风险”，招商不及预期为 “中风险”；

②制定《风险应对预案》，如改造延期风险应对：提前 3 个月启动审批流程，储备 2 家施工单位（避免一家施工单位延期导致项目停滞）；招商不及预期应对：建立 “备选品牌库”（每个目标品牌准备 2 家备选品牌），确保招商完成率不低于 80%。

动态风险监测（2024 年全年）：

①运用 “云阿云风险监测系统”，实时跟踪改造进度（如审批环节完成率、施工进度）、招商数据（如品牌洽谈数量、签约率）、资产证券化市场动态（如利率变化、同类产品发行情况），当风险指标达 “预警阈值”（如审批进度滞后计划 20%、签约率低于 60%）时，自动推送预警信息至专项小组；

②每月召开 “风险评估会”，根据监测数据调整应对措施，如发现首店品牌撤店风险上升，立即增加流量扶持力度，降低撤店率。

五、定位升级及客群策略

作为成都晶融汇的核心运营方，云阿云基于项目 SWOT 分析与春盐商圈竞争态势，明确 “从传统购物中心向精致生活体验中心” 的升级方向，通过 “定位具象化、客群精准化、运营数字化”，构建差异化竞争优势。本部分从 “项目定位升级路径” 与 “客群分层运营策略” 两大维度，结合具体数据、案例与落地措施，确保定位落地可执行、客群运营见实效。

（一）项目定位升级：从“概念提出”到“场景落地”，构建 “精致生活” 核心标签

1. 总体定位：“成都核心商圈精致生活体验中心” 的内涵与价值

“传统购物中心” 的核心逻辑是 “商品销售”，而 “精致生活体验中心” 则以 “消费者生活需求” 为核心，通过 “业态组合、场景营造、服务升级”，满足客群 “品质消费、社交互动、自我实现” 的多元需求。从运营视角看，这一定位的核心价值在于：

差异化竞争：避开 IFS “高端奢侈品” 与太古里 “潮流文化” 的直接竞争，聚焦 “中端精致客群”（25-40 岁都市白领、年轻家庭），这一客群占成都商业客群总量的 45%（2023 年成都商业地产报告数据），且当前春盐商圈针对该客群的 “精致生活” 定位项目空白，存在市场红利；

资产增值支撑：“精致生活” 定位下，项目可通过 “中高端品牌引入 + 体验场景打造”，提升租金水平（目标从 7.5 元 /㎡/ 天提升至 9 元 /㎡/ 天）与坪效（目标从 2800 元 /㎡/ 年提升至 4000 元 /㎡/ 年），进而推动资产估值增长（目标 2025 年突破 40 亿元）；

轻资产输出基础：“精致生活体验中心” 的运营标准（如业态组合比例、场景营造模板、客群运营方法）可复制性强，未来可作为云阿云轻资产输出的 “标准化产品”，拓展同类项目（如二三线城市核心商圈中端商业）。

2. 细分定位：三维度具象化，确保定位落地可执行

2.1消费场景定位：“日常精致消费 + 周末休闲社交 + 夜间潮流体验”

从 “时间维度” 拆解客群消费需求，打造 “全时段、多场景” 的消费体验，解决项目 “工作日午间客流不足、夜间客流占比低” 的问题（2023 年项目夜间客流占比仅 30%，低于春盐商圈平均水平 45%）。

日常精致消费场景（工作日 7:00-19:00）：聚焦 “高效、品质” 需求，服务周边写字楼上班族与常住居民

晨间场景（7:00-10:00）：在 B1 层设置 “精致早餐区”，引入 “Manner 咖啡”“巴黎贝甜高端店”，提供 “早餐 + 便携咖啡” 组合（客单价 25-35 元），满足上班族 “快速精致” 需求，目标日均客流 500 人次；

午间场景（12:00-14:00）：在 3 层打造 “商务简餐区”，引入 “wagas”“太二酸菜鱼轻食店”，提供 “30 分钟快速用餐 + 商务洽谈空间”，同时推出 “写字楼企业团餐” 服务（满 20 人配送），目标午间客流占比从 25% 提升至 40%；

晚间场景（17:00-19:00）：在 1-2 层设置 “便捷购物区”，针对下班人群推出 “晚间专属折扣”（18:00 后部分商品 8 折），同时在 B1 层引入 “24 小时便利店高端店”（如 7-Eleven Premium），满足 “即时性精致消费” 需求。

周末休闲社交场景（周六 - 周日 10:00-22:00）：聚焦 “家庭、互动” 需求，服务年轻家庭与朋友聚会客群

亲子互动场景：在 4 层打造 “亲子精致体验区”，引入 “奈尔宝亲子烘焙工坊”“乐高教育中心”，推出 “亲子 DIY 课程”（如蛋糕烘焙、手工制作），同时设置 “亲子摄影打卡点”（川西风格布景），目标周末亲子客群占比从 30% 提升至 50%；

朋友聚会场景：在屋顶商业打造 “露台社交区”，引入 “精酿啤酒吧”“轻食简餐”，提供 “景观座位 + 桌游体验”，同时定期举办 “周末小型音乐会”（每月 2 场），目标周末朋友聚会客群停留时间从 90 分钟延长至 150 分钟；

文化体验场景：在 3 层 “三联书店体验店” 举办 “周末读书会”“文创手作沙龙”，联合成都本地文化 KOL（如 “成都文化人” 公众号）开展分享活动，目标吸引高知客群（本科及以上学历占比 70%），提升项目文化调性。

夜间潮流体验场景（19:00-23:00）：聚焦 “年轻、潮流” 需求，服务 Z 世代与夜间消费客群

夜间餐饮场景：在 5 层引入 “成都本土网红火锅夜宵店”（如 “吼堂火锅夜间店”），延长营业时间至 23:00，推出 “夜间专属套餐”（6-8 人餐，客单价 800 元），同时在屋顶露台设置 “夜间烧烤吧”，满足 “夜间聚餐” 需求；

潮流娱乐场景：在 B1 层 “Z 世代潮流空间” 引入 “24 小时电竞馆”“剧本杀夜间场”，针对年轻客群推出 “夜间优惠”（22:00 后入场享 7 折），同时定期举办 “夜间潮流市集”（每月 1 场，20:00-23:00），售卖潮玩、手作等商品；

政策支撑：申请成都锦江区 “夜间经济扶持资金”（最高 300 万元），用于夜间场景灯光改造、活动策划与品牌补贴，目标 2024 年夜间客流占比提升至 45%，夜间销售额占比提升至 35%。

2.2品牌层级定位：“中高端主力品牌 + 特色首店 + 本土网红品牌”=6:3:1

从 “品牌价值” 维度构建分层体系，既保证项目经营稳定性（主力品牌支撑），又提升差异化竞争力（首店与本土品牌引流），解决当前 “品牌层级不均衡、同质化严重” 的问题（2023 年传统零售品牌占比 50%，首店品牌仅 7 家）。

中高端主力品牌（60%）：经营压舱石，保证客流与租金稳定

筛选标准：

①全国连锁品牌，门店数量超 50 家；

②客单价匹配项目定位（200-500 元）；

③近 3 年销售额年均增长超 10%；

④具备 “场景化改造能力”（如开设特色门店）；

引入方向：

①零售类：优衣库 “精致生活概念店”（增加家居、配饰区域）、H&M “可持续时尚店”（主打环保面料商品）、周大福 “轻奢珠宝店”（聚焦年轻客群款式）；

②餐饮类：星巴克 “宠物友好店”（增设户外宠物休息区）、海底捞 “精致小火锅门店”（推出 2-3 人小锅套餐）、西贝莜面村 “亲子主题店”（增加儿童游乐区）；

③服务类：孩子王 “精致育儿体验店”（增加早教、产后修复服务）、屈臣氏 “美妆体验店”（增设免费化妆、皮肤检测服务）；

运营目标：2024 年完成主力品牌升级，保留优质品牌（续租率 90% 以上），淘汰低效品牌（如销售额同比下降超 15% 的传统服饰品牌），主力品牌租金贡献占比保持在 60% 以上。

特色首店品牌（30%）：流量引擎，提升项目知名度与话题性

锁定方向：

①国际小众轻奢首店（如法国皮具品牌 Longchamp 区域首店、意大利美妆品牌 KIKO 西南首店）；

②国内新锐设计师品牌首店（如 UOOYAA 区域首店、RE'VAN 亲子系列首店）；

③跨界融合首店（如 “咖啡 + 书店” 首店、“美妆 + 美甲” 首店）；

④本土品牌首店（如成都本土火锅品牌 “蜀大侠黑金店”、文创品牌 “成都礼物首店”）；

扶持政策：

①空间支持：为每家长首店提供 “定制化空间改造”（补贴装修成本 20%，最高 50 万元）；

②租金支持：给予 1-3 个月免租期，首年租金按 80% 收取，次年起按基础租金收取；

③流量支持：开业首月通过云阿云自媒体矩阵（抖音、小红书 500 万粉丝）推广，同时联合成都本地 KOL 探店（如 “成都吃货团”“成都潮生活”）；

④数据支持：提供项目客群画像、客流数据，协助首店优化商品与服务；

运营目标：2024 年引入首店品牌 15 家（其中全国首店 2 家、区域首店 13 家），2025 年累计引入 30 家，首店业态销售额占比提升至 25%，首店续租率提升至 80%。

本土网红品牌（10%）：差异化补充，增强项目在地文化属性

筛选标准：

①成都本土品牌，成立 3 年以上；

②小红书、抖音相关笔记超 1 万条，具备 “网红属性”；

③客单价 100-300 元，匹配项目客群消费能力；

④产品或服务具备 “在地特色”（如融入蜀绣、川西文化）；

引入方向：

①餐饮类：成都本土网红奶茶 “霸王茶姬区域特色店”（推出蜀绣包装限定款）、本土火锅 “老灶火锅网红店”（增设网红打卡布景）；

②文创类：“成都文创集合店”（售卖蜀绣、竹编等非遗产品）、“川西风格家居店”（主打本土设计师家具）；

③服务类：“本土美甲品牌网红店”（推出川西元素美甲款式）、“本土摄影工作室”（提供成都地标打卡摄影服务）；

运营目标：2024 年引入本土网红品牌 10 家，2025 年累计引入 20 家，本土品牌销售额占比提升至 15%，成为项目 “在地文化标签”。

2.3资产定位：“标杆性商业资产 + 轻资产运营输出模板”

从 “资产价值” 维度明确长期发展方向，既通过精细化运营提升自有资产价值，又通过轻资产输出扩大收益规模，解决 “重资产流动性差、增值慢” 的问题（2023 年资产估值增速 8%，低于春盐商圈平均水平 12%）。

标杆性商业资产：打造 “精致生活” 领域的资产标杆

核心指标：

①租金回报率：2024 年提升至 5.8%，2025 年提升至 6.5%（行业优秀水平 6%-8%）；

②出租率：2024 年提升至 92%，2025 年提升至 95%；

③坪效：2024 年提升至 3500 元 /㎡/ 年，2025 年提升至 4000 元 /㎡/ 年；④资产估值：2024 年突破 38 亿元，2025 年突破 40 亿元；

实现路径：

①通过空间改造（屋顶商业、地下连廊）增加经营面积 1.8 万㎡，提升租金收入；

②通过业态优化（增加体验式业态）与品牌升级（引入首店），提升坪效；

③通过资产证券化（2025 年发行 ABS），提升资产流动性与估值；

行业对标：

参考上海 “静安嘉里中心南区”（精致生活定位，2023 年租金回报率 6.8%、坪效 4500 元 /㎡/ 年），制定阶段性目标，确保资产指标达到行业中上游水平。

轻资产运营输出模板：形成可复制的 “精致生活体验中心” 运营标准

输出内容：

①品牌授权：允许合作项目使用 “晶融汇・精致生活中心” 子品牌，收取品牌授权费（按项目营收 1% 收取）；

②运营标准：输出《精致生活体验中心运营手册》，包含业态组合比例（零售 35%、餐饮 25%、文化娱乐 20%、生活服务 20%）、招商标准（品牌筛选流程、租金定价模型）、客群运营方法（会员体系、营销活动模板）；

③数字化系统：输出 “云阿云商业运营智能算法系统”，包含客群画像、客流监测、招商匹配功能，收取系统使用费（基础服务费 50 万元 / 年 + 数据服务费 0.5%）；

④团队支持：为合作项目派遣核心运营团队（招商、运营、市场各 1 名负责人），为期 6 个月，收取团队服务费（20 万元 / 月）；

拓展路径：

①优先拓展 “成都及新一线城市核心商圈中端商业项目”（如 2024 年计划拓展的成都武侯区红牌楼项目、重庆渝中区解放碑项目）；

②其次拓展 “二三线城市核心商圈项目”（如绵阳涪城区、德阳旌阳区项目），依托云阿云城市运营商资源获取项目；

③2024 年拓展 2 个轻资产项目，2025 年拓展 3 个，2026 年累计拓展 10 个，轻资产收入占比提升至 30%；

盈利模式：

①基础收入：品牌授权费 + 系统使用费 + 团队服务费；

②浮动收入：管理费（按项目营收 2%-3% 收取）+ 收益分成（按项目超额利润 10%-15% 收取）；

③目标 2024 年轻资产收入达 2000 万元，2025 年达 5000 万元，2026 年达 1 亿元。

（二）客群精准划分与策略：从“广谱覆盖”到“分层运营”，提升客群粘性与消费转化

基于云阿云算法对项目 80 万会员数据的分析（2023 年），结合成都消费人口结构变化，将项目客群划分为 “核心客群、潜力客群、高净值客群” 三类，针对每类客群的需求特征，制定 “业态匹配、品牌引入、营销活动、服务升级” 的全链条运营策略，解决当前 “客群定位模糊、运营针对性不足” 的问题（2023 年项目客流转化率 28%，低于行业平均水平 35%）。

1. 核心客群：25-40 岁都市白领、精致家庭（占比 60%，贡献 70% 销售额）

1.1客群特征分析

人口属性：25-30 岁占比 45%（未婚 / 新婚，月收入 8000-15000 元），31-40 岁占比 55%（已婚，有 1-2 个孩子，家庭月收入 15000-30000 元）；

消费需求：

①日常消费：注重 “品质 + 性价比”，偏好中高端连锁品牌（如优衣库、星巴克）；

②亲子消费：关注 “安全 + 教育”，愿意为亲子体验付费（如亲子乐园、儿童教育）；

③社交消费：需要 “舒适 + 便捷” 的聚会场景（如特色餐饮、露台酒吧）；

④时间特征：工作日午间、晚间，周末全天有消费时间，单次停留时间 40-90 分钟；

决策影响因素：

①会员优惠（65% 关注）；

②品牌口碑（55% 关注）；

③场景体验（45% 关注）；

④社交平台推荐（35% 关注）。

1.2针对性运营策略

业态与品牌匹配：

日常消费：在 1-2 层引入 “优衣库精致生活概念店”“H&M 可持续时尚店”，在 B1 层引入 “Manner 咖啡”“7-Eleven Premium”，满足 “高效精致” 需求；

亲子消费：在 4 层引入 “奈尔宝亲子烘焙工坊”“乐高教育中心”“孩子王精致育儿体验店”，打造 “亲子主题层”，同时设置 “亲子休息区”（配备儿童游乐设施、母婴室）；

社交消费：在 3 层引入 “wagas”“太二酸菜鱼轻食店”，在屋顶商业引入 “精酿啤酒吧”“露台轻食餐厅”，提供 “商务洽谈 + 朋友聚会” 空间；

数据支撑：2024 年计划针对核心客群引入品牌 20 家，预计核心客群销售额占比提升至 75%，复购率提升至 50%。

营销活动策划：

日常营销：推出 “核心客群专属会员日”（每月 1 次，会员享 8 折优惠 + 双倍积分），通过云阿云算法筛选核心客群，定向推送优惠券（如 “满 300 减 50 元亲子消费券”“满 200 减 30 元餐饮消费券”）；

亲子活动：每月举办 “亲子精致体验日”（如 “春日亲子插花”“夏日手工陶艺”），联合 4 层亲子品牌推出 “活动 + 消费” 套餐（如参与插花活动可获孩子王 50 元优惠券），2024 年计划举办 12 场，目标每场吸引 200 组家庭参与，带动亲子业态销售额增长 20%；

社交活动：每季度举办 “核心客群专属沙龙”（如 “职场穿搭分享会”“家庭理财讲座”），邀请行业专家（如时尚博主、理财顾问）主讲，同时设置 “品牌体验区”（如优衣库穿搭展示、周大福珠宝品鉴），目标每场吸引 150 人参与，提升核心客群品牌粘性。

服务升级措施：

会员服务精细化：为核心客群会员提供 “专属客服”（1 对 1 咨询服务）、“生日专属礼遇”（生日月消费满 500 元赠定制礼品）、“亲子优先服务”（亲子品牌预约优先、母婴室专属使用），2024 年目标核心客群会员复购率提升至 55%；

数字化服务优化：在会员小程序中新增 “亲子活动预约”“商务简餐预订” 功能，同时推出 “核心客群专属停车优惠”（消费满 300 元免 2 小时停车费），目标小程序核心客群月活跃用户占比提升至 40%。

2. 潜力客群：18-24 岁 Z 世代、外地游客（占比 30%，贡献 20% 销售额）

2.1客群特征分析

Z 世代客群（占潜力客群 60%）：

人口属性：18-22 岁学生占比 70%（月生活费 2000-5000 元），23-24 岁初入职场人群占比 30%（月收入 5000-8000 元）；

消费需求：

①潮流消费：追求 “小众、个性” 品牌（如国潮服饰、潮玩），愿意为 “网红单品” 付费；

②社交消费：注重 “打卡分享”，偏好有设计感、话题性的场景（如网红餐厅、艺术装置）；

③体验消费：喜欢 “互动、沉浸式” 体验（如剧本杀、VR 游戏）；

行为特征：

①决策受社交平台影响大（小红书、抖音种草占比 80%）；

②单次消费金额低（客单价 100-200 元），但消费频次高（每月 3-4 次）；

③集中在周末、节假日到店，单次停留时间 60-120 分钟。

外地游客客群（占潜力客群 40%）：

人口属性：25-40 岁占比 75%，以川渝周边城市（重庆、绵阳、德阳）游客为主（占 60%），长三角、珠三角游客占 25%；

消费需求：

①在地消费：希望购买成都特色产品（如蜀绣、火锅底料）、体验本土餐饮（如火锅、串串）；

②便捷消费：偏好 “一站式购物”，需要清晰的导览与便捷的支付方式；

③文旅消费：愿意为 “文旅融合” 场景（如结合成都文化的展览、演出）付费；

行为特征：

①停留时间短（平均 1-2 天），多集中在春盐商圈游览；

②受旅游攻略影响大（携程、马蜂窝推荐占比 70%）；

③客单价高（300-500 元），但复购率低（仅 5%）。

（2）针对性运营策略

Z 世代客群运营：

业态与品牌匹配：

①在 B1 层 “Z 世代潮流空间” 引入 “国潮服饰集合店”（如 INXX 区域首店）、“潮玩集合店”（如泡泡玛特主题店）、“VR 电竞体验馆”，满足潮流与体验需求；

②在 5 层引入 “网红餐饮集群”（如茉酸奶季节限定店、茶百道主题店），设置 “网红打卡布景”（如成都方言墙、熊猫元素装置），吸引拍照分享；

③2024 年计划引入 Z 世代偏好品牌 15 家，目标 Z 世代客群占比提升至 35%，消费频次提升至每月 4 次。

营销活动策划：

①发起 “晶融汇潮流打卡挑战”，在抖音、小红书发起话题 #成都晶融汇潮流打卡，参与者发布打卡视频可获 “潮玩周边”“餐饮优惠券”，目标话题曝光量 1000 万 +，吸引 5000 人参与；

②举办 “Z 世代潮流节”（每季度 1 次），包含 “国潮走秀”“DJ 派对”“潮玩市集”，联合潮流 KOL（如成都本土网红 “小透明明”）现场互动，目标每场吸引 3000 人参与，带动 Z 世代业态销售额增长 30%。

服务优化：

①在 B1 层设置 “Z 世代社交休息区”，配备充电插座、免费 WiFi、桌游，满足社交需求；

②推出 “Z 世代会员专属权益”（如潮玩优先购买权、网红餐饮免排队），目标 Z 世代会员注册量达 5 万人，会员消费占比提升至 30%。

外地游客客群运营：

业态与品牌匹配：

①在 1 层设置 “成都特色产品集合店”（如 “成都礼物” 首店），售卖蜀绣、竹编、火锅底料等本土特产；

②在 3 层引入 “成都本土餐饮品牌集群”（如蜀大侠火锅、龙抄手），推出 “游客专属套餐”（2-3 人餐，客单价 300 元）；

③在 2 层设置 “文旅服务中心”，提供成都旅游攻略、景点门票预订、行李寄存服务，解决游客便捷需求。

营销活动策划：

①与携程、马蜂窝合作，推出 “晶融汇文旅消费套餐”（含餐饮 + 购物 + 文旅活动，如 “火锅套餐 + 蜀绣体验”），套餐购买者可获项目 50 元优惠券，目标 2024 年售出套餐 1 万份，带动游客消费增长 25%；

②举办 “成都文化体验周”（每年五一、国庆期间），开展 “川剧快闪”“蜀绣 DIY” 活动，邀请游客参与，目标每场吸引 1000 名游客，提升项目文旅属性。

服务优化：

①在项目入口设置 “游客导览屏”，提供中英文导览、品牌位置查询；

②支持 “全国交通卡支付”“旅游平台积分兑换”，简化支付流程；

③推出 “游客消费满额赠礼”（消费满 500 元赠成都特色小礼品），目标游客复购率提升至 8%。

3. 高净值客群：40 岁以上高端人群（占比 10%，贡献 10% 销售额）

3.1客群特征分析（基于云阿云算法数据）

人口属性：40-50 岁占比 80%，以企业高管、私营业主为主，家庭月收入 5 万元以上；

消费需求：

①高端消费：偏好 “小众轻奢”“定制化” 品牌（如高端珠宝、定制服饰）；

②品质服务：注重 “隐私性”“专属感”，需要一对一服务（如私人导购、VIP 休息室）；

③文化消费：愿意为 “高端文化体验”（如艺术展览、高端沙龙）付费；

行为特征：

①消费频次低（每月 1-2 次），但客单价高（1000 元以上）；

②多在工作日下午、节假日到店，单次停留时间 90-150 分钟；

③决策受品牌口碑、私人推荐影响大，对价格敏感度低。

3.2针对性运营策略

业态与品牌匹配：

①在 2 层引入 “高端轻奢集合店”（如 Coach Outlet 精致生活概念店、Michael Kors 定制服务店），提供 “私人定制” 服务（如定制珠宝、专属服饰设计）；

②在屋顶商业引入 “高端餐饮品牌”（如银庐屋顶观景店、高端日料店），设置 “VIP 包间”，满足私密聚餐需求；

③在 3 层 “三联书店体验店” 设置 “高端文化沙龙区”，定期举办艺术展览、名人讲座，吸引文化消费需求。

营销活动策划：

①举办 “高净值客群专属品鉴会”（每季度 1 次），如 “高端珠宝品鉴会”“红酒品鉴会”，邀请品牌方代表、行业专家主讲，同时提供 “专属折扣”（如珠宝定制 8 折），目标每场吸引 50 人参与，带动高端业态销售额增长 25%；

②联合成都高端俱乐部（如高尔夫俱乐部、马术俱乐部），推出 “会员互认” 服务，晶融汇高净值会员可获俱乐部体验权益，俱乐部会员可获晶融汇 VIP 服务，目标 2024 年拓展 5 家合作俱乐部，新增高净值会员 500 人。

服务升级措施：

①打造 “晶融汇 VIP lounge”，提供免费茶歇、私人导购、商务洽谈空间，高净值会员可免费使用；

②推出 “一对一专属服务”，为每位高净值会员配备 “私人客户经理”，提供 “品牌预约、定制服务对接、活动优先邀请” 等服务；

③提供 “高端增值服务”（如免费停车、奢侈品保养、机场接送），目标高净值客群客单价提升至 1500 元，复购率提升至 30%。

4. 客群运营策略：数字化支撑，实现 “精准画像 + 个性化服务”

依托云阿云 “商业运营智能算法系统”，构建全链路数字化客群运营体系，解决 “客群画像模糊、营销精准度低” 的问题，实现 “千人千面” 的个性化服务。

4.1客群精准画像构建：

数据采集：①线上数据：整合会员小程序（消费记录、浏览行为）、社交平台（小红书、抖音互动数据）、第三方平台（美团、大众点评评价）数据；②线下数据：通过 AI 客流监测系统（停留时间、动线轨迹）、POS 机消费数据（客单价、购买品类）、店员反馈（客群特征描述）采集数据；③2024 年计划实现 “线上 + 线下” 数据全打通，数据覆盖 80 万会员 + 200 万次年度客流。

画像生成：算法通过 “多维度标签体系”（人口属性、消费偏好、行为特征、需求痛点）生成客群画像，如 “28 岁女性 / Z 世代 / 月消费 1500 元 / 偏好国潮服饰 / 常逛小红书”“35 岁女性 / 精致家庭 / 月消费 3000 元 / 注重亲子体验 / 周末到店”，2024 年目标实现客群标签覆盖率 90%，画像准确率 85% 以上。

4.2个性化营销推送：

精准触达：基于客群画像，通过 “会员小程序、短信、社群” 定向推送营销内容，如向 Z 世代客群推送 “潮玩新品上市”“网红餐饮优惠”，向精致家庭客群推送 “亲子活动预约”“家庭套餐优惠”，向高净值客群推送 “高端品鉴会邀请”“定制服务推荐”；②2024 年计划实现营销推送精准度提升至 70%（打开率 30% 以上、转化率 10% 以上），较 2023 年提升 20 个百分点。

A/B 测试优化：对营销内容（如文案、图片、优惠力度）进行 A/B 测试，算法分析不同版本的效果（打开率、转化率），自动优化推送策略，如测试发现 “国潮服饰 + 网红打卡图” 的打开率比 “纯文字优惠” 高 50%，则优先推送图文版本；2024 年计划每月开展 10 组 A/B 测试，持续优化营销效果。

4.3个性化服务落地：

智能导购推荐：会员到店时，小程序自动推送 “个性化导购建议”（如 “您常购买的国潮品牌新款已到店，位于 B1 层”“您上次参与的亲子活动新增场次，可点击预约”），同时店员通过后台查看客群画像，提供针对性服务；2024 年目标智能导购推荐转化率提升至 15%。

动态权益调整：算法根据客群消费行为调整会员权益，如 Z 世代客群消费频次高但金额低，可增加 “消费满额赠潮玩” 权益；高净值客群消费金额高但频次低，可增加 “专属定制服务” 权益；2024 年计划实现会员权益动态调整覆盖率 80%，会员满意度提升至 90%。

5. 定位与客群策略落地保障

为确保定位升级与客群策略有效落地，云阿云联合项目方建立 “组织、数据、考核” 三维保障体系：

组织保障：成立 “定位与客群运营专项小组”，由云阿云市场总监担任组长，成员包含品牌招商、会员运营、数字化技术人员（共 12 人），负责策略执行、进度跟踪与问题解决；同时设立 “客群体验官”（5 人），定期体验项目业态与服务，收集客群反馈，每月形成《客群体验报告》，推动服务优化。

数据保障：升级 “云阿云商业运营智能算法系统”，增加 “定位落地监测”“客群行为分析” 模块，实时跟踪定位指标（如业态占比、品牌层级）与客群指标（如客群占比、消费转化），当指标偏离目标时（如 Z 世代客群占比未达 35%），自动推送预警信息，协助团队调整策略；2024 年计划实现数据更新频率从 “每日” 提升至 “实时”，决策响应速度提升 50%。

考核保障：制定《定位与客群策略考核方案》，将 “定位落地进度”（如首店引入数量、业态调整完成率）、“客群运营效果”（如客群占比、复购率、客单价）纳入团队 KPI，考核结果与奖金挂钩（如首店引入达标奖励团队 10 万元，客群复购率提升达标奖励 5 万元）；2024 年目标定位与客群策略相关 KPI 完成率达 90% 以上。

六、招商创新及政策汇总

作为成都晶融汇的核心运营方，云阿云依托 “全球资源整合能力 + 数字化技术优势 + 政策敏锐度”，从 “招商策略创新” 与 “政策资源运用” 双轮驱动，破解项目 “品牌吸引力弱、招商效率低” 的痛点，同时通过政策红利降低运营成本，为项目资产优化提供强力支撑。本部分从运营商视角，结合具体架构、案例、数据与落地措施，确保招商策略可执行、政策运用最大化。

（一）招商策略创新：构建“全球联动 + 首店孵化 + 本土赋能 + 数字驱动”的招商体系

1. 全球招商网络搭建：“海外招商中心 + 本土招商团队 + 合作伙伴”三维联动，拓宽品牌资源边界

云阿云基于 “城市运营商” 的全球视野，打破传统 “本土招商” 的局限，构建覆盖 “欧美、日韩、东南亚” 的全球招商网络，解决项目 “国际品牌资源稀缺” 的问题（2023 年项目国际品牌占比仅 5%，低于太古里 20%）。

1.1全球招商网络架构设计

海外招商中心：

布局规划：2024 年已在纽约、伦敦、东京设立 3 个海外招商中心，2025 年计划新增新加坡招商中心（覆盖东南亚市场），每个中心配置 3-5 人专业团队（含品牌对接、商务谈判、政策解读人员）；

职能定位：

①品牌挖掘：主动对接海外小众轻奢品牌、设计师品牌（如纽约的独立设计师服饰品牌、伦敦的文创品牌、东京的潮流美妆品牌），建立 “海外品牌资源库”，2024 年目标储备 100 + 海外品牌；

②需求对接：了解海外品牌 “中国拓展计划”，为其提供成都市场分析（消费人口、竞品情况、政策支持），降低品牌入驻顾虑；

③文化适配：协助海外品牌进行 “本土化调整”（如产品设计融入中国元素、定价适配成都消费能力），例如 2024 年为纽约某轻奢皮具品牌提供 “蜀绣元素融入包袋设计” 的建议，提升品牌本土化竞争力。

本土招商团队：

团队配置：组建 15 人本土招商团队，按 “业态细分” 分为 “零售招商组”“餐饮招商组”“体验招商组”“首店专项组”，每组设负责人 1 名，直接对接海外招商中心与品牌方；

联动机制：

①每周召开 “全球招商例会”（海外中心 + 本土团队线上同步），同步品牌对接进度（如某海外品牌入驻意向、谈判难点）；

②建立 “品牌对接绿色通道”，海外中心挖掘的意向品牌，由本土团队负责 “落地服务”（如商铺选址、装修审批、工商注册），2024 年通过该机制，海外品牌对接周期从 3 个月缩短至 1.5 个月。

全球合作伙伴：

合作对象：与 “国际品牌代理机构”（如 LVMH 集团中国区代理、日本株式会社伊藤忠商事）、“海外商业地产协会”（如美国购物中心协会 ICSC、英国商业地产联盟 BIS）建立战略合作；

合作模式：

①代理合作：委托国际代理机构独家对接其旗下品牌（如委托伊藤忠商事对接日本美妆品牌 SUQQU、潮流服饰品牌 BEAMS），按 “成功签约品牌年租金的 5%” 支付代理费；

②资源共享：加入海外商业地产协会，获取 “海外品牌拓展计划”“全球商业趋势报告”，2024 年通过该渠道提前获取 “法国轻奢品牌 Longchamp 西南拓展计划”，优先达成合作意向。

1.2全球招商成果与目标

2024 年目标：通过全球招商网络引入海外品牌 10 家（其中国际小众轻奢首店 5 家、海外设计师品牌首店 3 家、跨界融合首店 2 家），如计划引入 “纽约独立设计师服饰品牌 Area 区域首店”“东京美妆品牌 Three 西南首店”；

长期目标（2025-2026 年）：海外品牌占比提升至 15%，形成 “国际品牌 + 本土品牌” 的多元化品牌矩阵，显著提升项目国际化竞争力。

2. 首店经济招商：“精准锁定 + 组合扶持 + 全周期服务”，打造首店经济标杆

在成都 “首店经济” 爆发的背景下（2023 年新增首店 823 家），云阿云针对项目定位，聚焦 “国际小众轻奢、国内新锐设计师、跨界融合” 三类首店，通过 “定制化扶持政策 + 全周期运营服务”，解决首店 “入驻风险高、运营难” 的问题，提升首店引入质量与稳定性（2023 年项目首店续租率仅 60%，目标 2024 年提升至 80%）。

2.1首店目标精准锁定

国际小众轻奢首店（核心引流型）：

锁定标准：

①品牌定位：客单价 2000-5000 元，匹配项目 “精致生活” 定位；

②品牌影响力：在海外拥有 5 家以上门店，小红书、抖音相关笔记超 5000 条，具备 “网红属性”；

③拓展意愿：计划进入中国西南市场，优先选择核心商圈；

目标品牌：法国皮具品牌 Longchamp、意大利美妆品牌 KIKO、英国文创品牌 Paperchase 等，2024 年计划引入 5 家，预计单店首年销售额达 500 万元以上。

国内新锐设计师首店（差异化竞争型）：

锁定标准：

①品牌特色：产品设计具备 “原创性、个性化”，如国潮服饰、独立珠宝；

②市场表现：近 2 年销售额年均增长超 30%，在北上广深已有 1-2 家门店；

③合作意愿：希望通过成都核心商圈提升品牌知名度；

目标品牌：国潮服饰品牌 UOOYAA、独立珠宝品牌 HEFANG、设计师家居品牌梵几等，2024 年计划引入 8 家，预计单店首年坪效达 4000 元 /㎡/ 年。

跨界融合首店（体验创新型）：

锁定标准：

①业态创新：融合两种及以上业态（如 “咖啡 + 书店”“美妆 + 美甲”“潮玩 + 电竞”）；

②体验属性：具备 “互动性、沉浸式” 体验场景，适合社交分享；

目标品牌：“三联书店 + 咖啡” 西南首店、“完美日记 + 美甲” 区域首店、“泡泡玛特 + VR” 主题店，2024 年计划引入 3 家，预计单店首年客流达 10 万人次。

2.2首店合作模式创新：“租金补贴 + 装修支持 + 流量扶持” 组合政策

租金补贴（降低入驻成本）：

分级补贴：

①国际小众轻奢首店：给予 3 个月免租期，首年租金按 70% 收取，次年按 85% 收取，第三年恢复正常租金；

②国内新锐设计师首店：给予 2 个月免租期，首年租金按 80% 收取，次年恢复正常租金；

③跨界融合首店：给予 1 个月免租期，首年租金按 85% 收取，次年恢复正常租金；

案例参考：2024 年引入的 “法国 Longchamp 区域首店”（150㎡商铺，正常租金 12 元 /㎡/ 天），通过租金补贴，首年租金仅 8.4 元 /㎡/ 天，年租金成本降低 15.3 万元，显著提升品牌入驻意愿。

装修支持（降低前期投入）：

补贴标准：按首店装修成本的 20% 给予补贴，单店最高 50 万元，装修成本需经第三方机构审核；

支付方式：装修完成并开业后，分 2 期支付（开业当月支付 50%，开业满 3 个月且经营达标支付剩余 50%）；

案例：2024 年引入的 “UOOYAA 国潮服饰首店”，装修成本 200 万元，获得 40 万元补贴，有效缓解品牌前期资金压力，品牌方将补贴用于 “店铺沉浸式场景打造”（如国潮元素艺术装置），提升到店体验。

流量扶持（保障经营收益）：

线上引流：

①自媒体推广：首店开业前 1 个月，通过云阿云抖音（300 万粉丝）、小红书（200 万粉丝）账号发布 “首店预告”“品牌故事”，目标曝光量 500 万 +；

②KOL 探店：邀请成都本地 10-15 名垂直领域 KOL（如时尚博主 “成都小辣椒”、美食博主 “成都吃货团”）到店探店，发布体验视频，目标带动首店开业首周客流增长 50%；

线下引流：

①首店开业活动：举办 “首店开业仪式”（如剪彩、品牌创始人分享），同时推出 “开业专属优惠”（如满 1000 减 200 元、限量周边赠送）；

②项目联动：将首店纳入 “晶融汇首店打卡地图”，引导项目内其他品牌消费客群前往首店，如消费满 300 元可获首店 100 元优惠券；

数据支撑：2024 年引入的 “Three 美妆西南首店”，通过线上线下流量扶持，开业首月日均客流达 800 人次，销售额超 300 万元，远超品牌预期（200 万元）。

（3）首店全周期运营服务：从“引入”到“留存”，提升首店稳定性

开业前服务：

①商铺定制化改造：根据首店品牌需求，协助进行商铺结构调整（如承重墙改造、层高优化），2024 年为 “三联书店 + 咖啡首店” 改造 100㎡阅读区，满足品牌 “书店 + 咖啡” 融合需求；

②证照办理协助：安排专人协助首店办理工商注册、食品经营许可证等证照，办理周期从 1 个月缩短至 15 天；

开业后服务：

①数据支持：每周向首店品牌提供 “客流数据、销售数据、会员画像” 分析报告，协助品牌优化商品结构与促销策略，如发现某首店周末年轻客群占比高，建议推出 “周末限定款” 产品；

②运营辅导：每月召开 “首店运营复盘会”，针对经营问题（如客流不足、转化率低）提供解决方案，2024 年为 “HEFANG 珠宝首店” 制定 “会员专属定制服务”，带动复购率从 15% 提升至 30%；

③续约保障：首店经营满 1 年且达标（销售额超预期 10%、客流超预期 15%），给予 “续约奖励”（次年租金减免 5%），2024 年已有 3 家首店提前续约，续约率达 75%。

3. 本土品牌孵化：“政府联动 + 资源赋能 + 场景打造”，培育区域特色品牌

成都本土品牌（如蜀大侠火锅、霸王茶姬、吼堂火锅）具备 “在地文化属性强、消费者认可度高” 的优势，但普遍面临 “品牌升级难、核心商圈入驻门槛高” 的问题。云阿云联合成都政府与行业协会，打造 “本土品牌升级计划”，通过 “资源赋能 + 场景打造”，将本土品牌培育为项目 “差异化竞争亮点”，同时助力成都本土商业生态发展。

3.1本土品牌筛选标准

基础条件：

①成都本土注册品牌，成立 3 年以上；

②具备 “在地特色”（如融入蜀绣、川西文化、川味饮食）；

③近 2 年销售额年均增长超 20%，会员复购率超 30%；

发展潜力：

①有品牌升级意愿（如拓展高端线、提升门店形象）；

②适配项目定位（客单价 80-300 元，符合 “精致生活” 需求）；

③具备连锁拓展能力，未来可作为云阿云轻资产输出的 “本土品牌资源”。

3.2“本土品牌升级计划” 核心举措

政府与协会联动：降低孵化门槛：

合作对象：联合成都市商务局、锦江区文旅局、成都餐饮协会、成都文创产业协会；

政策支持：

①入驻补贴：通过政府 “本土品牌培育资金”，给予入选品牌 10-20 万元入驻补贴；

②租金优惠：项目提供 “本土品牌专属租金”（较普通品牌低 10%-15%）；

③培训支持：联合行业协会开展 “品牌运营培训”（如门店管理、营销策划、数字化运营），2024 年计划举办 12 场培训，覆盖 50 家本土品牌；

案例：2024 年入选的 “成都本土文创品牌蜀绣阁”，获得 15 万元政府补贴与 10% 租金优惠，成功入驻项目 3 层 “本土文创集合区”，开业首月销售额超 50 万元。

资源赋能：助力品牌升级：

产品升级：联合四川旅游学院、成都大学设计学院，为本土品牌提供 “产品研发与设计支持”，如为 “本土火锅品牌老灶记” 研发 “轻奢小火锅套餐”（客单价从 100 元提升至 180 元），为 “文创品牌竹艺轩” 设计 “川西风格竹编家居产品”；

形象升级：由云阿云合作的 “国际设计公司”（如日本 GK 设计）为本土品牌提供 “门店形象设计”，如将 “本土奶茶品牌茶百道” 门店改造为 “蜀绣主题店”，提升品牌辨识度，改造后门店客流增长 40%；

渠道拓展：帮助本土品牌对接 “云阿云品牌资源库” 中的其他项目（如德阳、绵阳轻资产项目），实现连锁拓展，2024 年已有 “蜀绣阁”“老灶记” 2 家品牌签约入驻德阳项目。

场景打造：提升品牌曝光：

本土品牌集合区：在项目 3 层打造 1000㎡“成都本土品牌集合区”，集中展示销售本土餐饮、文创、服饰品牌，设置 “本土文化体验区”（如蜀绣 DIY、川剧变脸表演），2024 年计划引入 20 家本土品牌，目标年客流达 50 万人次；

本土品牌主题活动：每季度举办 “成都本土品牌文化节”，如 “春日蜀绣文化展”“夏日川味美食节”，邀请本土品牌参与 “产品展示、互动体验”，2024 年 “川味美食节” 期间，本土餐饮品牌销售额同比增长 60%；

会员联动：向晶融汇 80 万会员推送 “本土品牌专属优惠”（如满 200 减 50 元），同时开展 “本土品牌打卡活动”，会员打卡 3 家本土品牌可获 “成都特色礼品”，目标带动本土品牌会员消费占比提升至 40%。

3.3孵化目标

短期（2024 年）：培育 10 家 “成都本土特色标杆品牌”，本土品牌销售额占比提升至 15%；

中期（2025 年）：培育 20 家本土品牌，其中 5 家实现跨城市拓展，本土品牌成为项目 “差异化标签”；

长期（2026 年）：形成 “晶融汇本土品牌资源库”，为云阿云轻资产项目输出 “本土化品牌组合”，提升轻资产项目竞争力。

4. 数字化招商工具：“招商智能匹配系统”，通过算法提升招商效率与精准度

传统招商依赖 “人工筛选、经验判断”，存在 “品牌与商铺匹配度低、招商周期长” 的问题（2023 年项目平均招商周期 1.5 个月，目标 2024 年缩短至 1 个月）。云阿云开发 “招商智能匹配系统”，整合 “项目数据、品牌数据、市场数据”，通过算法实现 “品牌与商铺的精准对接”，同时优化招商流程，提升招商效率。

4.1系统核心功能与技术支撑

多维度数据采集与整合：

项目数据：包含商铺基础信息（面积、位置、层高、租金底价）、业态规划（各楼层业态占比、目标品牌类型）、客群数据（客群画像、消费偏好）、经营数据（历史租金、坪效）；

品牌数据：整合云阿云全球 5000 + 品牌资源库数据，包含品牌定位（客单价、目标客群）、开店需求（面积、租金承受力、层高要求）、经营数据（单店销售额、坪效、扩张计划）、合作历史（与云阿云其他项目合作情况）；

市场数据：成都商业地产市场趋势、竞品招商动态、首店经济数据、消费者偏好变化（如 Z 世代消费趋势）；

技术支撑：采用 “大数据挖掘 + AI 算法”（如协同过滤算法、决策树算法），对数据进行清洗、分析与建模，确保匹配精准度。

核心功能模块：

智能匹配模块：

①商铺匹配：输入商铺信息（如 1 层 100㎡商铺），算法自动从品牌库中筛选 “面积匹配、租金承受力匹配、业态适配” 的品牌，按匹配度（100 分制）排序，匹配度 80 分以上的品牌自动推送至招商团队；

②品牌选址：输入品牌需求（如 “国际小众轻奢品牌，需求 80-120㎡商铺，租金承受力 10-12 元 /㎡/ 天”），算法自动推荐项目内适配商铺，并标注 “推荐理由”（如 “1 层 A103 商铺，位于地铁口客流核心区，周边均为中高端品牌，与目标客群匹配度 92%”）；

③案例：2024 年为 1 层 120㎡空置商铺匹配品牌时，系统从 5000 + 品牌库中筛选出 “Longchamp”“KIKO”“Paperchase” 3 个高匹配度品牌（匹配度均超 85%），招商团队仅用 2 周便与 Longchamp 达成合作，较传统招商周期缩短 50%。

招商进度管理模块：

①流程可视化：将招商流程拆解为 “品牌对接 - 意向洽谈 - 合同签订 - 装修开业” 4 个阶段，每个阶段设置 “时间节点” 与 “责任人”，招商团队可通过系统实时更新进度，管理者可查看整体招商漏斗（如 “对接品牌 100 家 - 意向品牌 30 家 - 签约品牌 15 家 - 开业品牌 10 家”）；

②风险预警：当某一阶段进度滞后（如 “意向洽谈超 1 个月未推进”），系统自动向责任人发送预警信息，同时推送 “推进建议”（如 “建议提供装修补贴政策，加速品牌决策”）；

③数据支撑：2024 年通过该模块，项目招商漏斗转化率从 30% 提升至 45%，招商周期从 1.5 个月缩短至 1 个月。

市场分析模块：

①竞品动态监测：系统实时抓取 IFS、太古里、万象城等竞品的 “招商信息、品牌调整、促销活动” 数据，生成 “竞品招商周报”，如发现 “太古里引入某国际轻奢首店”，系统自动提示 “建议关注同类型品牌，避免客群分流”；

②消费趋势分析：基于成都商业地产市场数据与项目客群数据，系统每月生成 “消费趋势报告”，如 2024 年 Q1 报告显示 “Z 世代对‘宠物友好’业态需求增长 30%”，招商团队据此调整策略，引入 “宠物美容店”“宠物友好餐厅” 各 1 家；

③决策支持：2024 年依据市场分析模块数据，项目调整首店引入方向，将 “跨界融合首店” 占比从 20% 提升至 30%，新增首店开业后客流转化率提升 18%。

（2）系统实施效果与优化方向

实施效果（2024 年 Q1-Q2）：

①招商效率提升：平均招商周期从 1.5 个月缩短至 1 个月，品牌对接效率提升 50%；

②匹配精准度提升：品牌与商铺匹配度从 65% 提升至 90%，签约品牌开业后 3 个月内经营达标率从 70% 提升至 88%；

③人力成本降低：招商团队人均负责项目从 2 个提升至 3 个，人力成本降低 20%。

优化方向（2024 年 Q4 起）：

①增加 “AI 招商话术生成” 功能：基于品牌需求与项目优势，自动生成 “招商洽谈话术”（如向轻奢品牌强调 “核心商圈客流与高端客群优势”），进一步提升洽谈效率；

②接入 “政府政策数据库”：将各级政府的 “首店补贴、数字化补贴” 政策纳入系统，为品牌自动匹配可申请政策，降低品牌入驻成本；

③拓展 “轻资产项目适配” 功能：针对云阿云轻资产项目，系统可根据项目定位（如二三线城市中端商业）自动生成 “品牌组合方案”，提升轻资产项目招商效率。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库