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商业地产案例分享-成都大悦城项目(四)

商业地产案例分享-成都大悦城项目(四)

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读:本报告深度剖析成都大悦城资产优化全周期实战,以“诊断-策略-落地-增值”为逻辑主线,聚焦空间焕新、首店经济、数字化运营与轻资产输出,揭秘其实现出租率95%、坪效提升32%、资产估值翻倍的底层方法论与行业启示。全文共92200字,由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

算法驱动的商业运营

成都大悦城数字化赋能与资产增值路径

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状诊断

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

定位升级及客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态优化及品牌焕新

九、运营管理提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态优化及品牌焕新

L2 层:国潮零售・年轻社交空间 —— Z 世代与家庭客群双覆盖

主题定位

“国潮年轻社交枢纽”—— 聚焦 18-35 岁 Z 世代与年轻家庭客群,打造 “国潮品牌 + 设计师品牌 + 亲子零售” 的复合型楼层,适配 “潮玩社交 + 亲子购物” 需求,提升年轻客群复购率。

品牌组合

品类

品牌清单

品牌级别 / 特色

面积需求(㎡/ 家)

核心价值

国潮服饰

李宁(国潮旗舰店)、安踏(KT 系列专营店)、太平鸟(国潮系列店)、花笙记(中式潮牌店)、回力(国潮联名店)

国潮头部品牌,年轻化设计

150-200

适配 Z 世代 “国潮消费” 趋势,差异化于快时尚品牌,提升楼层潮流调性

设计师服饰

UOOYAA(成都首店)、ader error(西南首店)、密扇(非遗联名店)、素然(设计师集合店)

独立设计师品牌,小众高端

120-180

吸引高审美年轻客群,提升楼层客单价,填补区域设计师品牌空白

亲子零售

巴拉巴拉(旗舰店)、安奈儿(亲子装店)、英氏(高端母婴店)、乐高(授权专卖店)、孩之宝(玩具集合店)、云霞兽(益智童具)

亲子头部品牌,覆盖 0-12 岁儿童

180-250

适配年轻家庭 “亲子购物” 需求,联动 L3 亲子体验区,提升家庭客群交叉消费

配饰潮玩

名创优品(国潮主题店)、酷乐潮玩(旗舰店)、三福(潮玩专区店)、APM Monaco(配饰专柜)、施华洛世奇(快闪店)

潮流配饰 + 潮玩杂货,高频消费

80-120

满足 Z 世代 “小额高频” 消费需求,提升楼层客流密度与复购率

轻食饮品

奈雪的茶(Pro 店)、喜茶(主题店)、乐乐茶(武侯首店)、书亦烧仙草(升级店)

网红茶饮品牌,社交属性强

80-120

适配年轻客群 “茶饮社交” 需求,延长停留时间,带动服饰零售消费

租金水平

品类

保底租金(元 /㎡/ 月)

扣点率(%)

租金模式说明

溢价逻辑

国潮服饰

400-500

10-12

国潮头部品牌(李宁 / 安踏)给予 “首年租金下浮 10%”,同步支持品牌举办国潮主题展

国潮消费趋势明确,品牌成长性强,长期租金增长潜力大,适配年轻客群需求

设计师服饰

450-550

11-13

首店品牌(UOOYAA/ader error)免租期 4 个月,装修补贴 400 元 /㎡,降低首店入驻风险

设计师品牌客单价高(1500-3000 元),租金溢价空间大,提升楼层整体收益

亲子零售

350-450

9-11

亲子品牌(乐高 / 英氏)采用 “长期固定租金”,租期 3 年起,租金递增率 6%/ 年

亲子零售客群稳定、复购率高,租金抗风险能力强,适配家庭客群消费特性

配饰潮玩

300-380

12-14

采用 “保底 + 扣点取高”,月销超 20 万元免当月 8% 保底租金,激励小品类提升流水

配饰潮玩小额高频,扣点模式可分享品牌高周转收益,提升租金灵活性

轻食饮品

280-350

14-16

网红茶饮(奈雪 / 喜茶)给予 “外摆区租金减免 50%”,支持品牌拓展外摆座位

茶饮品牌引流能力强,外摆区可提升翻台率,同时带动周边服饰零售客流

关键策略

空间联动:在亲子零售区与国潮服饰区之间设置 “亲子潮玩互动区”(免费乐高搭建、国潮 DIY),吸引家庭客群停留,带动两侧零售消费;

主题活动:每月举办 “国潮穿搭大赛”(Z 世代参与,优胜者获国潮品牌代金券)、“亲子购物节”(亲子品牌满减 + 乐高体验课),提升客群参与感;

数据赋能:通过会员系统分析 Z 世代与家庭客群消费偏好,定向推送 “国潮新品 + 亲子套餐” 组合优惠,提升精准转化。

L3 层:亲子体验・家庭欢乐中心 —— 年轻家庭客群核心承载区

主题定位

“全家庭亲子体验枢纽”—— 聚焦 26-35 岁年轻家庭客群(孩子 0-12 岁),打造 “亲子游乐 + 儿童教育 + 家庭服务” 的一站式亲子楼层,联动 L2 亲子零售、B1 家庭餐饮,形成 “亲子消费闭环”,提升家庭客群停留时长与消费额。

品牌组合

品类

品牌清单

品牌级别 / 特色

面积需求(㎡/ 家)

核心价值

亲子游乐

奈尔宝家庭中心(二期,含 VR 体验区)、卡通尼海洋乐园(成都首店)、meland club(旗舰店)、星际传奇(亲子电玩城)、悠游堂(婴幼儿专属游乐区)

亲子游乐头部品牌,覆盖 0-12 岁全年龄段,含首店 1 家

1000-1500(奈尔宝)/ 500-800(卡通尼 /meland)/ 300-400(星际传奇 / 悠游堂)

核心引流业态,通过沉浸式游乐体验延长家庭客群停留时长,带动教育、餐饮等关联消费

儿童教育

番茄田艺术(高端校区,含陶艺 / 绘画课程)、美吉姆(早教中心,0-3 岁感统训练)、杨梅红国际私立美校(武侯首店,4-12 岁艺术启蒙)、豌豆思维(少儿编程店,逻辑思维课程)、VIPKID(线下体验店,少儿英语互动课)

教育头部品牌,覆盖 “早教 - 艺术 - 思维” 全品类,首店占比 20%

300-500

适配家庭客群 “教育刚需”,提升客群复购率(月均 2-3 次),与游乐业态形成 “玩学结合” 的消费联动

家庭服务

孩子王(母婴服务中心,含儿童理发 / 专业摄影 / 母婴用品销售)、萌宠驾到(宠物托管 + 美容,家庭带宠消费配套)、亲子瑜伽馆(家庭互动瑜伽课,每周 3 场)、儿童体检中心(与成都妇幼保健院合作,提供基础体检 + 健康咨询)、家庭保洁预约点(与 58 同城合作,便民服务延伸)

家庭刚需服务,填补区域亲子服务空白,含跨界合作品牌 2 家

200-300(孩子王)/ 150-200(萌宠驾到 / 瑜伽馆)/ 100-150(体检中心 / 保洁点)

解决 “带娃消费” 痛点(如儿童理发、宠物托管),完善家庭消费闭环,提升客群粘性

家庭餐饮

西贝莜面村(亲子主题店,含儿童专属餐 + 手工莜面体验)、必胜客(亲子 DIY 披萨店,周末亲子活动)、太二酸菜鱼(家庭小份装,适配儿童口味)、喜家德虾仁水饺(儿童专属餐,营养搭配)、小吊梨汤(养生甜汤,家庭共享)

家庭友好型餐饮,均设儿童餐线,含主题化运营品牌 2 家

250-350(西贝 / 必胜客)/ 150-200(太二 / 喜家德 / 小吊梨汤)

满足家庭客群 “就餐 + 互动” 需求,如西贝 “手工莜面体验” 可吸引家庭停留 1 小时以上,带动餐饮消费转化

亲子零售补充

皇室玩具(高端进口玩具,如乐高限定款 / 木质益智玩具)、儿童绘本馆(免费阅读 + 借阅服务,会员可带回家)、亲子装定制店(个性化图案设计,支持家庭合照印制)、母婴用品集合店(进口奶粉 + 辅食 + 母婴护理用品,孩子王补充品类)、儿童鞋服折扣店(巴拉巴拉折扣线,满足性价比需求)

细分亲子零售品类,覆盖 “玩具 - 绘本 - 服饰 - 母婴” 全需求

150-200(皇室玩具 / 绘本馆)/ 100-150(亲子装 / 母婴集合店 / 折扣店)

补充 L2 亲子零售的品类空白(如高端玩具、绘本),满足家庭客群 “一站式购物” 需求,提升楼层消费多样性

租金水平

品类

保底租金(元 /㎡/ 月)

扣点率(%)

租金模式说明

溢价逻辑

亲子游乐

300-400

8-10

1. 头部品牌(奈尔宝 /meland club):给予 “免租期 6 个月 + 装修补贴 500 元 /㎡”,租期 5 年起,租金递增率 7%/ 年,同步申请武侯区 “亲子业态补贴”;2. 中小型品牌(星际传奇 / 悠游堂):采用 “保底 + 扣点取高”,月流水超 100 万元免当月 10% 保底租金

亲子游乐为楼层核心引流业态,高投入换高客流(如奈尔宝单店日均接待 300 组家庭),长期通过带动教育、餐饮消费实现整体收益增长;中小型品牌通过扣点模式分享高流水收益

儿童教育

350-450

9-11

1. 早教品牌(美吉姆 / 番茄田):采用 “保底 + 扣点取高”,年招生超 500 人免当年 10% 保底租金,激励品牌扩大规模;2. 素质教育品牌(杨梅红 / 豌豆思维):给予 “首年租金下浮 15%”,培育新兴教育品类

教育业态客单价高(单课 200-500 元)、复购稳定(年卡消费占比 60%),扣点模式可分享长期收益;素质教育品牌处于成长期,低租金吸引入驻以完善教育品类矩阵

家庭服务

250-300

7-9

1. 民生类服务(儿童体检 / 母婴服务):享受 “租金下浮 15%+ 政府补贴分摊”,联动武侯区 “社区便民服务政策” 降低运营成本;2. 体验类服务(亲子瑜伽 / 宠物托管):采用 “低保底 + 高扣点”,月流水超 20 万元免当月 8% 保底租金

家庭服务为刚需配套,虽单店收益不高,但能显著提升项目 “全家庭友好” 标签,间接带动高价值亲子消费;体验类服务通过高扣点激励提升服务质量与流水

家庭餐饮

280-350

10-12

1. 主题餐饮(西贝 / 必胜客):给予 “外摆区租金减免 30%”,支持设置儿童游乐角(如必胜客披萨 DIY 操作台);2. 常规餐饮(太二 / 喜家德):采用 “长期固定租金”,租期 3 年起,租金递增率 6%/ 年

家庭餐饮客流稳定(周末翻台率达 4 次)、客单价适中(单家庭消费 200-300 元),外摆区可提升座位利用率;常规餐饮品牌抗风险能力强,固定租金保障稳定收益

亲子零售补充

320-380

11-13

1. 高端零售(皇室玩具 / 亲子装定制):采用 “长期固定租金”,租期 3 年起,租金递增率 6%/ 年,提供 “装修补贴 200 元 /㎡”;2. 便民零售(绘本馆 / 折扣店):享受 “租金下浮 10%”,鼓励提供免费服务(如绘本借阅)

高端亲子零售客单价高(500-2000 元),固定租金保障收益;便民零售通过免费服务吸引家庭停留,提升楼层整体客流密度,间接带动其他消费

关键策略

消费闭环设计:推出 “亲子一卡通”(含奈尔宝 10 次游玩 + 番茄田 4 节课程 + 西贝 500 元餐饮券),定价 1980 元(单独购买总价 2800 元,优惠 30%),提升跨业态消费;

空间互动:在游乐区与教育区之间设置 “亲子互动长廊”(定期举办手工 DIY、绘本共读活动),吸引家庭客群停留,延长楼层整体停留时长至 4 小时;

会员权益:家庭会员享 “儿童体检 8 折 + 宠物托管免费 1 次 / 月”,黑卡家庭会员额外享 “奈尔宝优先入园 + 教育课程 9 折”,提升高价值家庭客群粘性。

L4 层:餐饮文娱・社交欢聚空间 —— 全客群社交与体验消费核心

主题定位

“成都社交欢聚枢纽”—— 聚焦 Z 世代、年轻家庭、商务精英全客群 “餐饮聚会 + 文娱体验” 需求,打造 “网红餐饮 + 特色文娱 + 商务宴请” 的复合型楼层,联动各楼层客流,提升项目夜间与周末消费占比。

品牌组合

品类

品牌清单

品牌级别 / 特色

面积需求(㎡/ 家)

核心价值

网红餐饮

楠火锅(成都首店,含特色甜品)、怂重庆火锅厂(互动服务,店员跳舞)、茉酸奶(西南旗舰店)、霸王茶姬(伯牙绝弦主题店)、石灰石烧鸡公(成都网红店)

全国 / 区域网红餐饮,社交属性强

150-250

吸引 Z 世代打卡,提升楼层话题度与传播度,带动夜间客流

商务宴请

松云泽(黑珍珠餐厅,川菜高端店)、小南国(上海本帮菜,商务套餐)、王品台塑牛排(高端西餐,宴请专属服务)、钓鱼台美高梅(跨界餐饮,国宴菜)

高端餐饮品牌,适配商务场景

300-500

填补区域高端宴请空白,吸引商务精英客群,提升楼层客单价

特色文娱

过载喜剧(脱口秀剧场,成都本土品牌)、UME 影城(IMAX 厅 + VIP 厅,含餐饮配套)、剧本杀综合体(1000㎡,多主题房间)、KTV(纯 K 旗舰店,含私人包间)

体验式文娱业态,延长客群停留

800-1200(影城)/ 500-800(其他)

核心体验业态,适配全客群 “社交娱乐” 需求,带动餐饮消费转化

轻食简餐

Wagas(商务轻食,健康餐线)、% Arabica(商务简餐版)、麦当劳(麦咖啡精品店)、星巴克(商务会议区)

商务 / 快节奏客群适配,高频消费

100-150

满足商务客群 “工作日简餐 + 会议” 需求,支撑楼层工作日客流

特色小吃集合

长沙文和友(小吃快闪店,含臭豆腐 + 糖油粑粑)、西安肉夹馍(现制工坊)、武汉热干面(网红分店)、成都蛋烘糕(集合店)

全国特色小吃,适配全客群口味

50-80(单个摊位)

丰富餐饮品类,满足 “小额尝鲜” 需求,提升楼层客流密度

租金水平

品类

保底租金(元 /㎡/ 月)

扣点率(%)

租金模式说明

溢价逻辑

网红餐饮

350-450

12-15

首店品牌(楠火锅 / 怂火锅)给予 “免租期 4 个月 + 装修补贴 400 元 /㎡”,采用 “保底 + 扣点取高”

网红餐饮客流密度高(日均 300-500 人次)、流水高,扣点模式可实现租金溢价

商务宴请

400-500

10-12

高端品牌(松云泽 / 王品)采用 “长期固定租金”,租期 5 年起,租金递增率 8%/ 年,提供专属停车场

商务宴请客单价高(人均 500-1000 元)、消费稳定,长期租金收益有保障

特色文娱

250-350

7-9

影城(UME)给予 “装修补贴 600 元 /㎡”,租期 10 年起,前 3 年租金递增率 5%/ 年

文娱业态为核心引流载体,高投入换长期稳定客流,带动餐饮等关联消费

轻食简餐

300-380

13-15

采用 “低保底 + 高扣点”,月销超 40 万元免当月 8% 保底租金,激励品牌提升翻台率

轻食简餐高频消费、高周转,高扣点适配其盈利模式,同时服务商务客群

特色小吃集合

280-320

11-13

摊位式出租,采用 “保底租金 + 管理费(10 元 /㎡/ 月)”,降低小品牌入驻门槛

小吃集合区客流密度高,摊位式出租可提升空间利用率,实现租金收益最大化

关键策略

夜间运营:延长文娱业态运营时间(影城至 24:00、KTV 至凌晨 2:00),推出 “夜间欢聚套餐”(剧本杀 + 网红餐饮 + 饮品,定价 398 元 / 2 人),带动夜间客流占比从 18% 提升至 30%;

商务联动:与周边写字楼(大悦中心、武侯吾悦广场)合作推出 “企业宴请套餐”(松云泽 10 人餐 + UME 包场观影,定价 5888 元),为企业提供一站式商务服务;

社交传播:在脱口秀剧场、剧本杀区域设置 “打卡墙”,鼓励客群拍照发社交媒体(带 #成都大悦城 4F 欢聚 #话题),点赞超 100 可兑换餐饮 20 元券,提升楼层传播度。

L5 层 + 屋顶:屋顶休闲・城市空中目的地 —— 差异化体验与休闲消费融合

主题定位

“成都空中休闲枢纽”—— 聚焦 Z 世代、年轻家庭 “户外休闲 + 场景打卡” 需求,打造 “露营体验 + 星空影院 + 轻食餐饮” 的屋顶特色空间,填补区域 “空中休闲” 空白,形成项目差异化竞争优势。

品牌组合

品类

品牌清单

品牌级别 / 特色

面积需求(㎡/ 家)

核心价值

露营体验

大热荒野(精致露营品牌,含装备租赁 + 活动策划)、ABC Camping(户外装备零售 + 体验)、挪客(露营装备快闪店)

户外露营头部品牌,场景化体验

1000-1500(体验区)/ 200-300(零售)

核心特色业态,打造 “城市露营” 标签,吸引 Z 世代与家庭客群打卡

星空影院

万达影城(屋顶露天影院,含激光投影 + 环绕音响)、私人影院包间(4-6 人小型包间,定制影片)

差异化影院业态,户外观影体验

800-1000(露天区)/ 50-80(包间)

适配夜间休闲需求,延长客群停留时间,带动餐饮消费

轻食餐饮

Manner 咖啡(屋顶景观店)、% Arabica(户外座位区)、KFC(屋顶炸鸡啤酒吧)、喜茶(露营主题店)、轻食沙拉店(健康餐线)

休闲轻食,适配户外场景

100-150

满足客群 “休闲 + 餐饮” 需求,联动露营 / 影院业态提升消费转化

特色体验

户外瑜伽馆(晨间 / 夜间课程)、亲子农场(小型蔬菜采摘 + 小动物喂养)、文创市集(周末快闪,含手作 / 插画)

互动体验业态,提升空间趣味性

300-500(农场)/ 500-800(市集)

丰富屋顶体验品类,覆盖全客群休闲需求,提升周末与节假日客流

配套服务

屋顶酒吧(精酿啤酒 + Live 音乐)、户外用品租赁店(帐篷 / 野餐垫租赁)、照片打印站(露营打卡照片即时打印)、休息区(遮阳棚 + 休闲座椅)

配套服务,完善体验闭环

150-200(酒吧)/ 50-80(其他)

解决 “户外休闲” 配套痛点,提升客群体验感与满意度

租金水平

品类

保底租金(元 /㎡/ 月)

扣点率(%)

租金模式说明

溢价逻辑

露营体验

200-280

8-10

头部露营品牌(大热荒野 / ABC Camping)给予 “免租期 6 个月 + 装修补贴 300 元 /㎡”,租期 3 年起

露营体验为差异化核心业态,低租金吸引品牌入驻,长期通过客流带动其他消费

星空影院

250-320

9-11

露天影院采用 “票房分成(15%)+ 保底租金取高”,包间采用 “固定租金 + 服务费(10%)”

影院业态夜间引流能力强,分成模式可分享高票房收益,适配户外观影特性

轻食餐饮

280-350

12-14

给予 “外摆区租金全免”,支持品牌拓展户外座位,采用 “保底 + 扣点取高”

轻食餐饮依赖户外场景提升翻台率,免外摆租金激励品牌提升服务质量与流水

特色体验

180-250

7-9

亲子农场 / 瑜伽馆享受 “租金下浮 20%”,联动政府 “夜间消费补贴” 分摊成本

特色体验为配套业态,低租金提升空间利用率,间接提升屋顶整体吸引力

配套服务

150-200

6-8

基础服务(照片打印 / 休息区)采用 “低租金 + 管理费”,酒吧采用 “保底 + 扣点取高”

配套服务为刚需,低租金保障服务覆盖,酒吧等高收益业态通过扣点实现溢价

关键策略

季节运营:春季推出 “春日露营季”(搭配樱花布景)、夏季推出 “星空电影周”(每周五 - 周日放映经典影片)、冬季搭建 “透明帐篷 + 暖炉”,确保屋顶全年运营(冬季客流不低于夏季 60%);

会员权益:黑卡会员享 “露营装备免费租赁 1 小时 + 星空影院 VIP 座位”,家庭会员享 “亲子农场免费采摘 + 儿童餐 8 折”,提升高价值客群到店频次;

安全保障:安装防滑地砖、防护栏杆,配备专职安全员(3 名 / 日),恶劣天气(暴雨 / 大风)启动 “室内备选方案”(露营体验转移至 L4 中庭、影院转移至室内影厅),确保运营安全。

楼层协同与整体运营保障

1. 跨楼层客流联动

消费券通用:推出 “全场通用消费券”(如 L1 轻奢消费满 3000 元赠 L4 餐饮 200 元券、L3 亲子消费满 1000 元赠屋顶露营 50 元券),提升跨楼层消费转化;

动线引导:在各楼层电梯口设置 “楼层主题指引牌”(如 L1→“轻奢购物”、L3→“亲子欢乐”、屋顶→“空中露营”),地面铺设 “主题地贴” 引导客流走向。

2. 租金收益管控

动态调整机制:每季度根据品牌运营数据(坪效、客流贡献)调整租金(如坪效超目标 120%,下季度租金上浮 5%;低于 80%,给予 10% 租金减免并帮扶);

首店扶持:全年预留首店补贴资金 800 万元,对各楼层首店品牌(如 L1 TORY BURCH、L3 卡通尼)叠加 “市级 + 区级 + 项目” 三重补贴,降低品牌入驻成本。

3. 品牌管理

淘汰机制:每年对各楼层品牌进行 “坪效、客流、满意度” 三维评估,末位 10% 品牌纳入淘汰名单,确保品牌质量与楼层活力;

续约优惠:对运营达标品牌(坪效超楼层平均 10%、满意度 4.5 星以上),续约时给予 “租金下浮 5%+ 免租期 2 个月”,提升品牌忠诚度。

通过各楼层差异化品牌组合与协同运营,成都大悦城将实现 “全客群覆盖、全时段运营、全场景体验”,目标 2024 年整体坪效突破 1 万元 /㎡/ 年,成为武侯新城商圈商业标杆。

 (三)品牌焕新:“动态调整 + 精准迭代”(重点突出)

1. 品牌淘汰机制:建立“三维评分体系”,末位淘汰低效品牌

基于 2023 年品牌运营数据,北京云阿云设计 “坪效、客流贡献、消费者评价” 三维评分体系(总分 100 分),每年对所有品牌进行 1 次综合评估,得分低于 60 分的品牌纳入 “淘汰名单”,年度淘汰率控制在 10%-15%。

1.1三维评分体系细则

评分维度

权重

具体指标与评分标准

数据来源

坪效表现

40%

1. 高于业态平均坪效 120%:40 分;2. 业态平均坪效 80%-120%:20-35 分;3. 低于业态平均坪效 80%:0-15 分

项目 POS 系统、财务报表

客流贡献

30%

1. 品牌日均客流带动周边 3 家及以上店铺客流增长 20%:30 分;2. 品牌日均客流带动周边 1-2 家店铺客流增长 10%-20%:15-25 分;3. 品牌日均客流未带动周边店铺增长:0-10 分

AI 客流监测系统、店铺访谈

消费者评价

30%

1. 大众点评 / 美团评分 4.5 星及以上:30 分;2. 评分 4.0-4.4 星:15-25 分;3. 评分低于 4.0 星:0-10 分

第三方点评平台、会员反馈问卷

1.2 2024 年淘汰品牌示例与替代方案

淘汰品牌类型

淘汰原因(三维评分)

替代品牌类型

替代后预期效果

快时尚品牌 A(面积 200㎡)

坪效 5500 元 /㎡/ 年(15 分)、客流贡献 10 分、评价 3.8 星(10 分),总分 35 分

国潮品牌 “李宁国潮店”

坪效提升至 1.2 万 /㎡/ 年,带动周边潮牌客流增长 25%

大众餐饮品牌 B(面积 150㎡)

坪效 8000 元 /㎡/ 年(20 分)、客流贡献 8 分、评价 3.7 星(8 分),总分 36 分

本地老字号 “陈麻婆豆腐”

坪效提升至 1.1 万 /㎡/ 年,吸引异地游客客流增长 30%

零售品牌 C(面积 80㎡)

坪效 4800 元 /㎡/ 年(10 分)、客流贡献 5 分、评价 3.6 星(5 分),总分 20 分

设计师品牌 “UOOYAA”

坪效提升至 1.3 万 /㎡/ 年,客单价从 300 元提升至 800 元

1.3淘汰执行流程

评估阶段:每年 12 月,由北京云阿云运营团队、项目招商部、财务部分别提供 “品牌三维评分数据”,形成《品牌评估报告》;

沟通阶段:次年 1 月,与拟淘汰品牌沟通,明确淘汰原因,协商撤店时间(预留 1 个月清货期);

替代阶段:同步启动替代品牌招商,确保 “撤店 - 入驻” 无缝衔接(空置期不超过 15 天),避免资产收益损失。

2. 品牌焕新节奏:“季度小焕新 + 年度大焕新”,保持项目新鲜感

2.1季度小焕新:每季度引入 3-5 个特色品牌,填补业态空白

焕新逻辑:针对季度消费热点(如春季踏青、夏季避暑、秋季丰收、冬季节日),引入短期快闪品牌或特色小店,保持项目话题度;

2024 年季度焕新计划:

季度

焕新主题

引入品牌类型

数量

面积(㎡)

预期效果

Q1

春节国潮季

国潮文创快闪店、春节礼品店

4

300

带动春节期间客流增长 20%,文创销售额增长 35%

Q2

夏季清凉季

网红冰淇淋店、户外用品快闪

5

250

带动夏季夜间客流增长 25%,轻食销售额增长 40%

Q3

秋日丰收季

农产品快闪店、手工文创店

3

200

吸引家庭客群增长 30%,亲子消费增长 35%

Q4

冬季圣诞季

圣诞礼品店、限定甜品快闪

4

350

带动年末销售额增长 30%,会员复购率提升 25%

2.2年度大焕新:每年调整 1-2 个主力店,优化业态结构

焕新逻辑:针对主力店 “运营疲软”(坪效连续 2 年低于业态平均水平 10%)或 “与项目定位不符” 的问题,通过引入 “复合业态主力店” 或 “高流量标杆品牌”,带动整体业态升级;

2024 年主力店焕新案例:

原主力店问题:项目五层传统百货主力店(面积 5000㎡)2022-2023 年坪效仅 6500 元 /㎡/ 年,低于体验业态平均水平(8000 元 /㎡/ 年),且客群以中老年为主,与项目 “年轻潮流” 定位不符,客流贡献持续下降(2023 年日均客流仅 1200 人次,较 2022 年下降 18%);

焕新方案:将传统百货主力店拆除,引入 “沉浸式影院 + 潮玩集合店” 复合主力店(面积 5000㎡):

沉浸式影院(3000㎡):与金逸影城合作,打造 “4D 动感厅 + IMAX 厅 + 主题影厅(如潮玩主题厅、亲子主题厅)”,配备 “座椅震动 + 环境特效”(如观影时模拟下雨、吹风),提升观影体验;

潮玩集合店(2000㎡):引入 “TOP TOY 全球潮玩集合店”,涵盖手办、盲盒、高达模型等品类,同时设置 “潮玩 DIY 工坊”“设计师签售区”,吸引 Z 世代客群;

运营联动:推出 “影院 + 潮玩” 组合套餐(电影票 2 张 + 潮玩盲盒 1 个,定价 198 元),会员凭影院票根可享潮玩店 9 折优惠,潮玩店消费满 500 元可兑换免费观影券 1 张;

数据目标:复合主力店日均客流提升至 3000 人次(增长 150%),坪效从 6500 元 /㎡/ 年提升至 1.1 万元 /㎡/ 年,带动五层整体客流增长 40%。

3. 标杆品牌焕新案例:分业态打造 “差异化品牌矩阵”

3.1主力店焕新:从 “单一功能” 到 “复合体验”

案例背景:项目原主力店 “沃尔玛超市”(地下一层,8000㎡)虽客流稳定(日均 2500 人次),但坪效仅 4500 元 /㎡/ 年(低于零售业态平均水平 8000 元 /㎡/ 年),且客群以周边居民为主,跨区引流能力弱;

焕新策略:

功能升级:将沃尔玛超市改造为 “社区生活中心”,保留 6000㎡超市功能(增加 “有机蔬菜区”“进口食品区”),新增 2000㎡“社区服务空间”(含社区食堂、老年活动中心、儿童托管角);

品牌联动:与本地社区服务机构合作,在社区服务空间提供 “养老护理咨询”“亲子早教” 等免费服务,同时推出 “超市 + 社区服务” 会员权益(如会员凭超市消费小票可免费参加社区活动);

数据目标:改造后主力店坪效提升至 6000 元 /㎡/ 年(增长 33%),社区客群复购率从 35% 提升至 50%,跨区客群占比从 10% 提升至 15%。

3.2餐饮焕新:“本地老字号 + 网红新派” 组合,打造美食打卡矩阵

焕新逻辑:针对餐饮业态 “同质化严重(火锅、川菜占比 40%)、缺乏地域特色” 问题,通过 “本地老字号吸引游客 + 网红新派吸引年轻客群” 的组合,提升餐饮业态差异化与吸引力;

具体措施:

引入本地老字号:在负一层 “成都烟火气” 美食街区引入 “陈麻婆豆腐”“钟水饺”“赖汤圆” 等 5 家成都老字号,保留传统口味的同时,优化店铺装修(融入川西民居风格),推出 “老字号套餐”(如陈麻婆豆腐 + 钟水饺,定价 58 元),吸引异地游客;

引入网红新派餐饮:在四层餐饮区引入 “茉酸奶”“楠火锅”“怂重庆火锅厂” 等 5 家网红品牌,其中 “茉酸奶” 为成都首店,“怂重庆火锅厂” 以 “互动服务(如店员跳舞)” 为特色,吸引 Z 世代打卡;

运营活动:举办 “成都美食节”(每年 1 次,持续 7 天),邀请老字号传承人现场制作美食,网红品牌推出 “限定菜品”(如茉酸奶 “成都限定熊猫杯”),同时通过抖音、小红书发起 “成都大悦城美食打卡” 话题,目标话题曝光量 1 亿次;

数据目标:餐饮业态日均客流从 6200 人次提升至 8000 人次(增长 29%),客单价从 60 元提升至 80 元,异地游客餐饮消费占比从 15% 提升至 25%。

3.3零售焕新:“国潮 + 设计师” 品牌为主,减少同质化快时尚

焕新逻辑:针对零售业态 “快时尚品牌占比过高(30%)、客单价低(300 元)” 问题,通过增加 “国潮品牌 + 设计师品牌” 占比,提升零售业态客单价与差异化;

具体措施:

清退低效快时尚品牌:清退 2 家坪效低于 6000 元 /㎡/ 年的快时尚品牌(如 H&M 周边同类品牌),面积共 1200㎡;

引入国潮品牌:在二层零售区引入 “李宁国潮店”“花西子体验店”“太平鸟国潮系列店” 等 3 家国潮品牌,其中 “花西子体验店” 设置 “AR 试妆镜”“定制彩妆服务”,客单价预计达 800 元;

引入设计师品牌:在三层零售区引入 “UOOYAA”“ader error”“密扇” 等 2 家独立设计师品牌,店铺面积均为 200㎡,客单价 1500-3000 元,同时举办 “设计师沙龙”(每月 1 次),邀请设计师现场讲解设计理念;

运营联动:推出 “国潮 + 设计师” 联名活动(如李宁国潮店与 UOOYAA 合作推出限定服饰),会员消费国潮品牌满 1000 元可兑换设计师品牌 100 元代金券;

数据目标:零售业态国潮品牌占比从 10% 提升至 20%,设计师品牌占比从 5% 提升至 10%,客单价从 300 元提升至 600 元(增长 100%),零售业态坪效从 8000 元 /㎡/ 年提升至 1.2 万元 /㎡/ 年。

(四)品牌焕新保障机制

1. 品牌资源储备:建立 “三级品牌库”

一级库(标杆品牌库):储备 50 家 “首店品牌 + 独家品牌”(如 Gentle Monster、TeamLab),由北京云阿云专属招商经理对接,确保主力店焕新时可快速引入;

二级库(成长型品牌库):储备 100 家 “高成长性国潮品牌 + 设计师品牌”(如李宁国潮、UOOYAA),定期开展品牌访谈,了解扩张计划,确保季度小焕新需求;

三级库(快闪品牌库):储备 200 家 “短期快闪品牌 + 特色小店”(如网红冰淇淋店、文创快闪店),按季节分类(春季踏青类、夏季清凉类等),确保季度焕新快速落地。

2. 品牌运营支持:从 “引入” 到 “留存” 的全周期服务

开业支持:为新引入品牌提供 “开业营销礼包”(项目官方账号直播 1 场 + 社群推广 3 次 + 户外广告 1 周),2024 年计划投入开业支持费用 500 万元;

数据支持:通过北京云阿云 “商业运营智能系统”,为品牌提供 “客群画像、消费趋势、竞品数据” 等分析报告,帮助品牌优化产品与定价;

培训支持:每季度组织 “品牌运营培训”(如抖音直播技巧、会员管理方法),邀请行业专家授课,2024 年目标培训覆盖 100% 新引入品牌。

3. 效果监测与优化:动态调整焕新策略

月度监测:跟踪新引入品牌的 “客流、销售额、坪效” 三大指标,若连续 2 个月指标低于预期(如坪效低于业态平均水平 10%),则启动 “品牌帮扶计划”(如调整店铺位置、增加促销活动);

季度评估:每季度开展 “品牌焕新效果评估会”,邀请品牌方、运营团队、招商团队共同参与,分析焕新成效与问题,调整下一季度焕新计划;

年度复盘:每年对品牌焕新工作进行全面复盘,总结成功案例与失败教训,优化 “品牌评分体系” 与 “焕新节奏”,确保 2025 年品牌焕新效率提升 20%。

(五)业态规划与品牌焕新协同机制

为避免 “业态规划与品牌焕新脱节”,建立 “规划 - 招商 - 运营” 协同机制:

前期协同:业态规划阶段,招商团队提前介入,根据 “业态占比目标” 筛选适配品牌,确保规划落地性(如体验业态占比提升至 20%,则提前储备足够的亲子、潮玩品牌);

中期协同:品牌焕新过程中,运营团队同步制定 “业态联动方案”(如引入剧本杀品牌后,同步规划与潮玩零售的联动活动),避免品牌孤立运营;

后期协同:定期召开 “业态 - 品牌协同会”,根据品牌运营数据(如餐饮品牌客群画像)调整业态布局(如餐饮区客群以家庭为主,则周边增加亲子服务品牌)。

通过 “业态规划优化 + 品牌动态焕新” 双轮驱动,成都大悦城将构建 “高协同、高坪效、高粘性” 的业态生态,2024 年目标实现客群交叉消费率 40%、夜间客流占比 30%、整体坪效 1 万元 /㎡/ 年,成为武侯新城商圈业态创新的标杆项目。

九、运营管理提升

在商业地产 “存量竞争” 时代,运营管理已从 “经验驱动” 转向 “数据驱动”,从 “流量争夺” 转向 “留量运营”。北京云阿云依托算法技术与会员运营经验,通过 “数字化全流程赋能 + 会员深度价值挖掘”,目标 2024 年实现项目非到店销售额占比提升至 15%、会员复购率提升至 45%、会员消费贡献占比突破 60%,为资产增值提供核心支撑。

(一)数字化运营:算法赋能全流程,提升运营效率与转化

1. 客流分析系统:从“被动监测”到“主动调控”的精细化运营

1.1系统架构与技术落地

硬件部署:在项目各楼层主通道、中庭、店铺门口部署 80 台 AI 智能摄像头(支持客流计数、热力图分析、客群属性识别),摄像头数据实时传输至北京云阿云 “智慧商业云平台”,数据延迟控制在 10 秒内。

算法能力:采用 “卷积神经网络(CNN)+ 行为分析算法”,可实现三大核心功能:

客流密度监测:实时统计各区域客流密度(单位:人 /㎡),自动识别 “拥堵区域”(密度≥1.2 人 /㎡)与 “冷清区域”(密度≤0.3 人 /㎡);

客群属性分析:识别客群年龄(儿童 / 青年 / 中年 / 老年)、性别、同行人数(单人 / 双人 / 家庭),生成各区域客群画像;

动线轨迹追踪:记录客群从 “入口→楼层→店铺→出口” 的完整动线,分析 “高转化动线” 与 “客流死角”。

1.2具体应用场景与数据目标

动态调整促销活动:

案例:若系统监测到 “L3 亲子区周末 14:00-16:00 客流密度达 1.5 人 /㎡(拥堵)”,运营团队可实时将 “亲子服装促销活动” 从 L2 转移至 L3 空闲区域,同时通过项目小程序推送 “L3 亲子区专属满减券”,引导客流分流;

数据目标:促销活动转化率从 12% 提升至 20%,拥堵区域客诉率下降 50%。

优化导购人员配置:

机制:根据客流热力图制定 “导购排班表”,如 L1 轻奢区周末高峰时段(10:00-22:00)配置 8 名导购,工作日平峰时段(10:00-18:00)配置 4 名导购;

数据目标:导购人均服务效率提升 30%(从日均服务 50 组客群增至 65 组),店铺成交率从 15% 提升至 22%。

动线优化决策:

案例:通过动线轨迹分析发现 “L2 西侧零售区仅 20% 客群会从主通道进入”,运营团队可在主通道与西侧区域之间增设 “AR 互动打卡点”,同时调整地面指引地贴,3 个月后西侧区域客流提升至主通道客流的 60%;

数据目标:客流死角区域日均客流增长 80%,相关店铺坪效提升 40%。

1.3行业案例参考

上海恒隆广场通过部署 AI 客流分析系统,实现 “促销活动动态调整 + 导购精准排班”,2023 年店铺成交率提升 25%,客群停留时长延长 30%;

成都 IFS 借助客流轨迹分析优化动线,将 “L5 餐饮区客流转化率” 从 35% 提升至 55%,相关品牌租金溢价率达 18%。

2. 品牌匹配系统:从“人工招商”到“算法推荐”的高效化转型

2.1系统核心逻辑与数据基础

数据输入层:整合两大核心数据:

项目数据:各楼层客群画像(如 L1 以 25-45 岁中高端客群为主,客单价 800 元)、业态空缺(如 L2 缺少国潮服饰品牌)、租金承受能力(如 L1 核心位置租金 800 元 /㎡/ 月);

品牌数据:北京云阿云全球品牌库(2000 + 品牌)的 “品牌定位(轻奢 / 大众)、目标客群(Z 世代 / 家庭)、坪效预期(如潮玩品牌坪效 1.2 万元 /㎡/ 年)、拓展需求(如首店优先选址核心商圈)”。

算法模型:采用 “协同过滤算法 + 逻辑回归模型”,计算 “品牌 - 楼层 - 铺位” 的匹配度(满分 100 分),匹配度≥80 分的品牌自动进入 “招商推荐清单”。

2.2具体应用场景与实操案例

楼层品牌推荐:

需求:为 L2 “Z 世代主题区” 推荐适配品牌;

算法分析:L2 客群画像为 18-35 岁 Z 世代,客单价 300 元,业态需求为 “国潮 + 潮玩”,租金承受能力 500 元 /㎡/ 月;

推荐结果:匹配度前 3 的品牌为 “李宁国潮店(92 分)、TOP TOY 潮玩店(88 分)、UOOYAA 设计师店(85 分)”,系统同步输出各品牌的 “预期坪效、装修需求、合作模式”;

落地效果:2023 年通过该系统引入的李宁国潮店,开业首月坪效达 1.3 万元 /㎡/ 年,超出预期 10%。

铺位精准匹配:

需求:为 L1 中庭 600㎡空缺铺位推荐品牌;

算法分析:该铺位位于客流核心区,日均客流 2 万人次,适合 “高引流、高体验” 品牌;

推荐结果:HAYDON 黑洞美妆集合店(匹配度 95 分),系统预测其 “日均客流 3000 人次,坪效 1.5 万元 /㎡/ 年”;

落地效果:HAYDON 开业后实际日均客流 3200 人次,坪效 1.6 万元 /㎡/ 年,带动周边店铺客流增长 25%。

2.3系统价值与效率提升

招商周期:从传统人工招商的 3 个月 / 品牌,缩短至算法推荐的 1 个月 / 品牌,效率提升 200%;

招商成功率:匹配度≥80 分的品牌签约率达 75%,远高于行业平均签约率 40%;

资产收益:算法推荐品牌的平均坪效,比人工招商品牌高 30%,如 L2 通过算法引入的潮玩品牌,坪效比传统零售品牌高 45%。

3. 线上线下联动:从“线下单一场景”到“全渠道消费” 的生态化构建

3.1线上商城搭建与功能设计

平台架构:搭建 “成都大悦城小程序商城”,实现三大核心功能:

线下体验关联:消费者线下扫码即可将 “店铺商品” 加入线上购物车,支持 “线下试穿 + 线上付款 + 快递到家”(如服装品牌支持 7 天无理由退换);

会员权益同步:线上消费累计会员积分,积分可兑换线下体验服务(如 1000 积分兑换奈尔宝 1 小时游玩券);

数据打通:线上消费数据与线下会员数据实时同步,形成 “全渠道消费画像”(如某会员线上购买美妆、线下购买轻奢,标签为 “中高端女性客群”)。

品类运营:重点运营三大品类:

高频消费品类:美妆、零食、日用品(如 Sephora 线上专柜,支持 “线下扫码下单,次日达”);

体验关联品类:潮玩、亲子用品(如 TOP TOY 线上预售限定款,线下门店自提可享额外赠品);

服务预约品类:餐饮排队、亲子课程(如西贝线上预约排队,到店直接入座;番茄田艺术线上预约体验课)。

3.2线上营销活动与数据目标

直播带货:

运营策略:每周开展 2 场 “品牌专场直播”(如 L1 轻奢专场、L3 亲子专场),由北京云阿云专业主播与品牌导购共同直播,提供 “限时折扣(直播专属 9 折)、满减券(满 1000 减 200)、线下自提赠品”;

数据目标:2024 年直播场均观看量 5 万人次,直播带货销售额占非到店销售额的 40%,带动线下自提率 35%。

社群秒杀:

运营策略:按客群分层建立 “Z 世代潮玩群”“家庭亲子群”“商务精英群”,每日 12:00/20:00 开展 “社群专属秒杀”(如潮玩盲盒 99 元秒杀,原价 129 元;亲子套餐 198 元秒杀,原价 298 元);

数据目标:社群活跃度(周互动次数≥3 次)达 60%,秒杀活动转化率 25%,带动社群会员复购率提升至 50%。

节日大促:

案例:2023 年双 11 期间,线上推出 “线下满 3000 元 + 线上满 500 元,叠加减 500 元” 活动,同步开展 “24 小时直播马拉松”,覆盖 30 + 品牌;

数据效果:活动期间非到店销售额突破 800 万元,占总销售额的 18%,线上引流到店人次达 2 万人次。

(二)会员深耕:从“流量”到“留量”,挖掘会员长期价值

1. 会员分层体系:从“无差别服务”到“精准化权益”的差异化运营

1.1四级会员体系设计与升级规则

会员等级

升级条件(自然年)

核心权益

目标客群

占比目标

普通会员

免费注册

1. 消费累计积分(1 元 = 1 分);2. 生日当月消费双倍积分;3. 线上商城 9.8 折

低频消费客群

60%

银卡会员

消费满 5000 元或积分满 5000 分

1. 普通会员权益 + 积分兑换折扣(9 折);2. 免费停车 2 小时 / 次(每月 4 次);3. 餐饮满 200 减 30 元(每月 2 张)

中频消费客群

25%

金卡会员

消费满 2 万元或积分满 2 万分

1. 银卡会员权益 + 积分兑换折扣(8 折);2. 免费停车 4 小时 / 次(不限次);3. 品牌专属折扣(如轻奢满 3000 减 300);4. 活动优先报名(如明星见面会)

高频消费客群

13%

黑卡会员

消费满 10 万元或积分满 10 万分

1. 金卡会员权益 + 积分兑换折扣(7 折);2. 专属停车位(3 个固定车位);3. 一对一导购服务;4. 私人定制活动(如品牌私享会、亲子派对);5. 年度体检套餐(价值 2000 元)

高价值 VIP 客群

2%

1.2权益落地保障与会员感知

权益兑现效率:通过 “会员小程序” 实时显示权益(如剩余免费停车次数),线下消费时扫码即可使用(如银卡会员停车后扫码自动减免 2 小时费用),无需人工审核;

专属服务团队:为黑卡会员配备 “专属客户经理”(1 对 50 服务),提供 “生日祝福 + 节日礼品 + 紧急服务(如临时寄存行李)”,2023 年黑卡会员满意度达 98%;

数据目标:2024 年会员等级提升率达 30%(如普通会员升级银卡占比 25%),黑卡会员年度消费贡献占比突破 30%。

2. 会员活跃度提升:从“沉睡会员”到“高频互动”的场景化运营

2.1积分运营:从“积分兑换商品”到“积分兑换体验”的价值升级

积分兑换体系优化:

减少 “实物兑换”(如洗衣液、纸巾),增加 “体验服务兑换”:

1000 积分:兑换剧本杀体验 1 次(价值 128 元)、奈尔宝 1 小时游玩券(价值 68 元);

3000 积分:兑换亲子瑜伽课程 1 节(价值 298 元)、高端美容 SPA 体验(价值 398 元);

5000 积分:兑换明星见面会门票 1 张(价值 580 元)、私人影院包场 1 次(价值 800 元);

数据效果:2023 年积分兑换体验服务的会员占比达 65%,带动体验业态客流增长 25%,会员复购率提升 18%。

2.2会员专属活动:从 “通用活动” 到 “圈层活动” 的精准化设计

Z 世代会员活动:

每月举办 “潮玩交换会”“脱口秀专场”,如 2023 年 “泡泡玛特隐藏款交换会”,吸引 500+Z 世代会员参与,活动后潮玩区销售额增长 40%;

家庭会员活动:

周末开展 “亲子农场采摘”“儿童绘本共读”,季度举办 “家庭才艺大赛”,2023 年 “亲子农场活动” 累计参与 1000 + 组家庭,带动亲子业态消费增长 35%;

商务会员活动:

每季度举办 “行业精英沙龙”“高端品鉴会”(如红酒品鉴、腕表鉴赏),2023 年 “金融行业沙龙” 吸引 80 + 商务会员参与,带动高端餐饮消费增长 28%;

数据目标:2024 年会员专属活动年均举办 100 场,会员活动参与率达 45%,活动后会员复购率提升 20%。

3. 会员数据价值:从“数据沉淀”到“反向赋能”的闭环化应用

3.1数据洞察与业态调整

需求分析:通过会员消费数据发现 “家庭会员每月在亲子游乐区消费 2 次,但亲子餐饮消费仅 1 次”,反映 “亲子餐饮品类不足”;

调整措施:在 L3 亲子区新增 2 家亲子主题餐厅(如卡通尼亲子餐厅、奈尔宝配套餐厅),推出 “游乐 + 餐饮” 组合套餐(如奈尔宝游玩 + 儿童餐,定价 198 元);

落地效果:调整后亲子餐饮消费频次从 1 次 / 月提升至 1.8 次 / 月,亲子区整体坪效增长 30%。

3.2数据洞察与品牌招引

需求分析:会员消费数据显示 “Z 世代会员对国潮服饰的消费占比从 10% 提升至 25%,但现有国潮品牌仅 2 家”,反映 “国潮品类供给不足”;

招引措施:通过 “品牌匹配系统” 筛选出 “李宁国潮店、太平鸟国潮系列店” 等 5 家品牌,优先引入 L2 Z 世代主题区;

落地效果:2023 年引入的李宁国潮店,开业首年销售额突破 2000 万元,会员复购率达 45%,带动 L2 国潮品类销售额占比提升至 30%。

3.3数据安全与隐私保护

建立 “会员数据分级保护体系”,敏感数据(如身份证号、银行卡信息)采用加密存储,非敏感数据(如消费品类偏好)仅用于运营分析;

严格遵守《个人信息保护法》,会员可通过小程序 “数据授权管理” 自主选择 “是否允许数据用于品牌推荐”,2023 年会员数据授权率达 85%。

数据来源:北京云阿云智库・商业地产项目数据库

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