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商业地产案例分享-成都大悦城项目（三） |
商业地产案例分享-成都大悦城项目（三） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告深度剖析成都大悦城资产优化全周期实战，以“诊断-策略-落地-增值”为逻辑主线，聚焦空间焕新、首店经济、数字化运营与轻资产输出，揭秘其实现出租率95%、坪效提升32%、资产估值翻倍的底层方法论与行业启示。全文共92200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 算法驱动的商业运营 成都大悦城数字化赋能与资产增值路径 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状诊断 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级及客群策略 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态优化及品牌焕新 九、运营管理提升 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 七、空间优化及场景创新 核心定位 空间不仅是商业交易场所，更是情感连接与品牌叙事的载体。成都大悦城需通过 “硬环境优化（空间效率提升）+ 软内容创新（体验价值升级）” 双轮驱动，破解 “低效区域闲置 + 体验场景不足” 痛点（2023 年空间利用率不足 40%、客群停留时长 2.5 小时低于太古里 4.2 小时），实现 2024 年空间利用率 85%、停留时长 3.5 小时、坪效 1 万元 /㎡/ 年的目标。 （一）空间优化策略 —— 基于客流数据与体验痛点的精准改造 1. 存量空间重构：激活低效区域，变“闲置”为“盈利载体” 1.1 连廊区域：从“通道”到“主题市集空间” 现状诊断：三、四层连廊 800㎡仅作通行，日均客流 520 人次（核心区 15%），空置率 65%，年租金损失超 100 万元（185 元 /㎡/ 月）。 改造方案： 主题定位：“悦・潮集” 双模式运营 —— 周末文创市集（10:00-22:00，手作 / 插画 / 潮玩快闪）、周间夜间小吃街（17:00-23:00，蛋烘糕 / 冷锅串串）。 空间设计：模块化展架（30 个 10-15㎡摊位）+ 统一收银，两侧设熊猫 / 川剧元素打卡墙，提升传播度。 租金模式：基础租金 80 元 /㎡/ 天 + 销售额 5% 分成，降低小品牌门槛。 运营策略： 每月 2 场主题活动（汉服市集 / 潮玩交换会），邀请本地 KOL 直播，单场引流 3000 人次。 联动西贝等周边餐饮推出 “市集 + 餐饮” 套餐（满 50 减 10 元），提升跨区消费。 数据目标：日均客流 2000 人次（+285%），空间利用率 90%，年租金 150 万元（+500%），周边店铺客流 + 15%。 案例参考：上海新天地连廊改造后日均客流 + 250%，周边租金溢价 20%。 1.2 地下停车场：从“停车”到“网红打卡 + 展览空间” 现状诊断：1.2 万㎡停车场 1200㎡闲置（临时仓储），工作日停车率 58%，停车客群到店消费率仅 20%。 改造方案： 区域划分：500㎡光影艺术区（动态星空顶 / 互动光影墙）、700㎡后备箱市集 + 临时展览区（周末 30 个车位摊位，平日汽车 / 潮玩快闪展）。 动线设计：入口设主题指引牌，改造区到商场入口铺熊猫脚印地贴（≤50 米），降低转化阻力。 运营策略： “停车 + 体验” 套餐：凭小票免费参观光影区，消费满 100 元兑 20 元市集券，目标到店消费率 35%。 与特斯拉 / 比亚迪合作新能源车展（5 万元 / 场，7-10 天 / 场），参展客群享商场满减，2024 年 20 场。 数据目标：改造区日均客流 800 人次，年场地收入 80 万元，地下层租金 + 25%。 案例参考：广州天河城停车场改造后停车客群消费率 40%，年新增收入 120 万元。 1.3 中庭空间：从“固定舞台”到“灵活多功能空间” 现状诊断：一层 800㎡中庭固定舞台占 30%，仅年均 50 场活动，闲置时空间利用率 60%，周边店铺进店率低 15%。 改造方案： 硬件升级：拆除固定舞台，设可移动隔断 + 升降舞台（500㎡发布会 / 200㎡沙龙），配 50㎡LED 屏 + 专业声光设备。 功能规划： 日常：开放式休息区（休闲座椅 + 绿植）+ 快闪摊位（网红饮品 / 文创）。 活动：年均 80 场（品牌发布 / 动漫展 / 亲子走秀）。 运营策略： 提前 3 个月公布活动排期，预订率 80%；活动期间周边店铺凭门票 9 折，提取 10% 场地租金作联动补贴。 数据目标：空间利用率 95%，活动场次 + 60%，周边进店率 + 15%，年租金 200 万元（+80%）。 案例参考：杭州湖滨银泰中庭改造后年均 100 场活动，周边坪效 + 22%。 2. 增量空间挖掘：拓展“屋顶 + 户外”商业边界 2.1 屋顶区域：从“闲置露台”到“城市空中休闲目的地” 现状诊断：8000㎡屋顶仅 1 家咖啡馆，坪效 2000 元 /㎡/ 年，夜间利用率 < 30%。 改造方案（投资 1500 万元）： 功能分区： 3000㎡屋顶花园（蓝花楹 / 三角梅 + 休闲座椅，免费开放）。 3000㎡露营体验区（大热荒野合作，298 元 / 2 小时装备租赁，498 元 / 2 人露营 + 烧烤套餐）。 2000㎡星空影院（周五 - 周日 20:00-22:00，39 元 / 人，59 元 / 人观影 + 小吃）。 配套升级：2 部观光电梯 + 公共卫生间 + 太阳能路灯，冬季搭透明帐篷 + 暖炉防闲置。 运营策略： 抖音 / 大众点评预售（占比 60%），每月 1 场屋顶露营节（乐队 / 瑜伽），黑卡会员免费租赁 1 小时装备。 数据目标：日均客流 1500 人次（+670%），坪效 8000 元 /㎡/ 年，年营收 640 万元，成网红地标。 案例参考：上海前滩太古里屋顶 “天空市集” 日均 2000 人次，坪效 1.2 万元 /㎡/ 年。 2.2 户外广场：从“临时场地”到“开放式活力广场” 现状诊断：5000㎡广场仅年均 20 场节日活动，平日作停车场，利用率 40%。 改造方案（投资 500 万元）： 硬件改造：防滑地砖 + 可移动灯光音响，划分 1000㎡舞台区 + 2000㎡市集区 + 2000㎡亲子游乐区。 常态运营： 周末市集（10:00-22:00，鲜花 / 家居 / 文创）。 平日亲子区（充气城堡 / 旋转木马，20 元 / 次），周末亲子运动会 / DIY。 大型活动（草莓音乐节分会场 20 万元 / 场，手机路演 5 万元 / 场）。 运营策略： 联动 86 个周边社区（居住证满 50 减 10 元），2024 年 60 场活动（+200%），社区客群占比 50%。 数据目标：日均客流 2000 人次（+400%），利用率 85%，年活动收入 150 万元，项目客流 + 10%。 3. 动线与触点优化：提升每一米空间价值 3.1 动线重构：破解 “拥堵 + 死角” 现状诊断： 一层主通道（3 米）高峰客流密度 1.2 人 /㎡（超 0.8 人 /㎡舒适值），进店率低 15%，客诉占比 20%。 三层西侧 1200㎡死角日均客流 800 人次（40%），出租率 82%，坪效 5200 元 /㎡/ 年。 优化方案： 主通道：临时拓宽至 4.5 米（移部分绿植），高峰单向通行；长期设可移动商铺（非高峰 3 米宽）。 死角激活：主通道设 “潮玩专区” 指引牌 + AR 打卡点，空置铺位引入剧本杀 / DIY，推 “满 200 元享女装 9 折”。 数据目标：主通道密度 0.8 人 /㎡，进店率 + 15%；西侧客流 1500 人次（+87.5%），出租率 95%，坪效 7500 元 /㎡/ 年。 3.2 触点升级：智慧化提升体验 现状诊断：卫生间 / 电梯厅高峰排队 8-12 分钟，满意度 3.2/5 分。 优化方案（投资 1200 万元）： 智慧卫生间：28 个卫生间改智能导厕系统（小程序显空位），增化妆区 / 母婴室 / 亲子间，抗菌材质 + 新风。 电梯厅：交互式导览屏（导航 + 活动预约 + 排队取号）。 数据目标：触点满意度 4.5/5 分，服务效率 + 35%。 （二）场景创新方案 —— 构建“内容即流量”的运营体系 1. 地域文化场景：打造“不可复制”的城市记忆 1.1 “悦・锦里” 美食街区（负一层 2000㎡） 场景定位：还原锦里风格（青石板 / 川西门头 / 红灯笼），汇聚老字号与非遗美食，游客 + 本地客双覆盖。 运营细节： 引入陈麻婆 / 钟水饺等 10 家老字号，设糖画 / 蛋烘糕非遗工坊（30 元 / DIY 体验）。 每日 3 场川剧变脸 / 皮影戏，老成都记忆墙（老照片 + 民俗介绍）。 29 元 “美食打卡护照”（3 家消费兑蜀绣钥匙扣），目标销量 1 万本，复购率 35%。 数据目标：日均客流 5000 人次（异地客 40%），停留 60 分钟，年销售额 8000 万元。 案例参考：成都宽窄巷子美食街区年均 1000 万人次，停留 75 分钟。 1.2 “熊猫悦小萌” 亲子乐园（三层 1500㎡） 场景定位：项目专属 IP “熊猫悦小萌” 为核心，“游乐 + 教育 + 零售” 一体化，差异化龙湖传统亲子。 运营细节： 游乐区：熊猫攀爬架（3-6 岁）、萌宠互动（投喂小熊猫）、IP 淘气堡（128 元 / 儿童）。 教育区：联合熊猫基地开科普课（免费），68 元 / 节熊猫手工课。 零售区：IP 周边店（满 200 元赠门票），衍生品占营收 30%。 数据目标：日均 800 组家庭（1600 人次），复购率 40%，年营收 3000 万元，亲子区坪效 7000 元 /㎡/ 年。 2. 季节限定场景：破解 “季节性客流波动”
3. 科技互动场景：提升 “打卡传播” 属性 3.1 AR 导航 + 互动导购 落地细节：全楼层 AR 导航（微信扫码 3D 路径），美妆店 AR 试妆镜、服装店 AR 试衣间。 运营策略：“AR 找店任务”（找 3 家店兑 10 元券），目标使用率 30%，进店率 + 10%。 3.2 teamLab 数字艺术展（地下停车场 500㎡） 落地细节：互动光影墙 / 数字森林（手势触发花朵效果），门票 88 元 / 人。 运营策略：与艺术院校合作青年展，黑卡会员免费观展，目标日均 800 人次，年营收 200 万元，短视频播放 1000 万次。 3.3 互动投影地面（一层主通道 / 中庭） 落地细节：踩踏产生花瓣 / 水波效果，设地面足球 / 跳房子游戏区。 运营策略：# 成都大悦城黑科技 #打卡挑战（点赞 50 兑礼品），目标日均参与 5000 人次，曝光 500 万次。 （三）保障体系 —— 确保落地成效的全流程管理 1. 资金与人力保障 专项预算：2024 年总预算 5000 万元（空间改造 3000 万 + 场景运营 2000 万），按季度分解，动态调整。 专项团队：12 人 “空间场景小组”（2 设计师 + 3 策划 + 5 执行 + 2 技术），外聘展览 / 科技机构支持。 2. 效果监测与优化 数据监测：实时跟踪 “场景客流 / 停留时长 / 消费转化 / 曝光”，每周出《运营报告》。 客群反馈：季度问卷（1500 份）+ 现场访谈，满意度 < 80 分 72 小时内优化。 3. 风险应对 天气风险：户外场景（屋顶露营 / 广场活动）遇恶劣天气转中庭 / 线上直播。 技术故障：科技场景配 2 名专职技术，30 分钟响应 + 2 小时修复，备人工方案（如 AR 故障用纸质导览）。 总结：空间场景化的核心逻辑 投资回报思维：每项改造明确 KPI（如屋顶改造年营收 640 万元），避免 “重形式轻效益”。 弹性运营能力：空间设计适配多场景（如中庭可拆舞台），应对市场变化。 内容制造能力：将空间转化为内容平台（如季节主题 / 科技互动），持续创造社交话题。 通过系统性优化，成都大悦城可实现 “物理价值 + 体验价值” 双升维，成为成都商业 “空间场景创新标杆”。 （四）协同落地计划 —— 从规划到执行的全流程管控 1. 分阶段执行节点（2024 年）
2. 跨部门协作机制 周例会制度：每周一召开 “空间场景落地例会”，空间场景小组、招商部、运营部、工程部同步进度（如改造施工进度、品牌入驻情况），解决跨部门问题（如施工影响商户营业需运营部提前沟通）。 专项攻坚小组：针对关键节点（如屋顶改造、补贴申请）成立临时攻坚小组，例： “补贴申请小组”：政策专员 + 财务人员 + 运营人员，负责跟踪首店补贴、夜间消费补贴审批进度，确保 2024 年 Q3 前完成 80% 补贴到账。 “品牌对接小组”：招商专员 + 场景策划，负责连廊市集、屋顶露营品牌的选品与签约，确保试运营前 100% 完成品牌入驻。 商户协同机制：提前 1 个月向改造区域周边商户（如西贝莜面村、泡泡玛特）推送 “改造影响告知函”，同步运营活动计划（如市集 + 餐饮套餐），邀请商户参与联动，避免因改造导致商户客流流失（目标商户配合度≥90%）。 （五）效果评估与迭代机制 —— 动态优化提升价值 1. 多维度评估指标体系 1.1空间效率指标（月度监测）
1.2场景体验指标（季度评估）
1.3商业价值指标（年度评估）
2. 动态迭代策略 短期优化（1-3 个月）：若某场景指标未达标（如连廊市集日均客流仅 1200 人次，低于 2000 人次目标），72 小时内启动优化： 分析原因：通过客群访谈发现 “摊位品类单一（仅小吃）”“缺乏停车优惠”； 执行调整：新增文创摊位 5 个，推出 “市集消费满 30 元免 1 小时停车费”，1 个月内客流提升至 1800 人次。 中期调整（3-6 个月）：若季节场景效果未达预期（如夏季水上乐园日均仅 300 组家庭，低于 500 组目标），季度评估后调整： 增加 “亲子水上课程”（如儿童游泳教学，98 元 / 节）； 与周边幼儿园合作推出 “团体票优惠”（10 组家庭成团享 7 折），2 个月内日均家庭数提升至 450 组。 长期迭代（1 年）：结合年度评估数据与行业趋势，调整下一年度方案，例： 2024 年屋顶露营区冬季运营数据良好（日均客流 800 人次），2025 年计划扩建 1000㎡，引入 “雪地露营” 主题； teamLab 数字艺术展年营收 200 万元，2025 年计划更换展览主题（如 “海底世界”），提升复游率。 （六）典型场景应急案例与应对方案 1. 户外场景天气应急（如屋顶露营遇暴雨） 预警机制：提前 24 小时获取天气预报，若遇暴雨 / 大风，运营部提前 3 小时通过小程序 / 短信通知已预订客群； 备选方案： 已到店客群：引导至中庭临时搭建的 “室内露营区”（配备帐篷装饰 + 投影设备），赠送 “下次露营 8 折券”； 未到店客群：支持免费改期（30 天内有效）或全额退款，避免客诉； 案例参考：2024 年 7 月某周末暴雨，屋顶露营区通过该方案，客诉率仅 2%，改期率达 65%，客群满意度仍保持 4.2/5 分。 2. 科技场景故障应急（如 AR 导航系统崩溃） 应急响应：技术部 2 名专职人员 10 分钟内到场排查，若 30 分钟内无法修复，启动人工替代方案； 替代方案： 每层增加 2 名 “导览专员”（佩戴明显标识），提供人工指引； 在主通道设置纸质导览图（标注店铺位置 + 活动信息），同时推送 “AR 故障补偿券”（满 50 减 10 元）； 案例参考：2024 年 9 月某工作日 AR 导航系统因服务器故障崩溃，通过人工导览 + 补偿券方案，当日店铺进店率仅下降 5%（低于预期 10%）。 总结：空间与场景的长期价值逻辑 成都大悦城的空间优化与场景创新并非短期改造，而是通过 “物理空间激活→体验内容填充→商业价值转化→数据迭代优化” 的循环，实现从 “商业体” 到 “城市生活目的地” 的升级。核心在于： 以客群需求为核心：所有改造与场景设计均基于 Z 世代、家庭客群的消费痛点（如亲子带娃不便、年轻客群社交需求）； 以数据驱动决策：从前期客流分析到后期效果评估，用数据避免 “拍脑袋” 决策，确保每一笔投入都有回报； 以协同保障落地：跨部门、跨商户的协同机制是方案落地的关键，避免 “各自为战” 导致效率低下。 通过这套体系，成都大悦城不仅能实现 2024 年空间利用率 85%、坪效 1 万元 /㎡/ 年的目标，更能在未来 3-5 年持续保持差异化竞争力，成为成都商业地产 “空间场景创新” 的标杆项目。 八、业态规划及品牌焕新 成都大悦城 2023 年业态结构为 “零售 45%+ 餐饮 32%+ 体验 18%+ 服务 5%”，存在 “体验业态占比低（低于行业优秀水平 25%）、服务业态零散、夜间业态缺失” 三大问题，导致客群交叉消费率仅 28%（低于成都 IFS 45%）、夜间客流占比仅 18%。北京云阿云基于 “客群需求数据 + 资产效率模型”，从 “业态规划优化” 与 “品牌动态焕新” 双维度，构建 “高协同、高坪效、高粘性” 的业态生态，目标 2024 年客群交叉消费率提升至 40%、夜间客流占比提升至 30%、整体坪效突破 1 万元 /㎡/ 年。 （一）业态规划：“客群需求 + 资产效率” 双导向 1. 业态占比优化：聚焦高价值业态，淘汰低效品类 基于 2023 年项目业态运营数据（坪效、客流贡献、客群满意度），结合北京云阿云算法工具预测的 2024 年消费趋势（体验式消费增长 45%、国潮消费增长 58%），针对现有业态 “体验占比低、服务零散、夜间缺失” 的问题，制定各业态占比调整方案，目标 2024 年整体坪效突破 1 万元 /㎡/ 年，客群交叉消费率提升至 40%。 1.1零售业态：2023 年占比 45%，2024 年目标占比降至 40%。 调整方向与具体措施 主要围绕 “缩减低效品类、增加高价值品类、优化零售形态” 三大维度展开： 其一，缩减低效品类，减少同质化快时尚品牌（如 ZARA 周边 2 家同类品牌），同时清退坪效低于 6000 元 /㎡/ 年的零售铺位，共涉及 8 家店铺，总面积 1200㎡，释放空间用于高价值业态； 其二，增加高价值品类，将国潮品牌占比从 10% 提升至 20%，计划引入李宁国潮店、花西子体验店等标杆品牌，同时将设计师品牌占比从 5% 提升至 10%，引入 UOOYAA、ader error 等独立设计师品牌，填补区域设计师零售空白； 其三，优化零售形态，将 30% 的零售铺位改造为 “体验式零售”，例如在潮玩店增设 DIY 工坊、在服装店增设 AR 试衣间，通过互动体验提升客群停留时长与消费意愿。 坪效目标：该业态 2024 年坪效目标为 1.2 万元 /㎡/ 年， 调整逻辑：在于降低低效品类对空间资源的占用，聚焦高客单价、高复购的国潮与设计师品牌，同时通过体验式改造提升零售业态的互动性与吸引力，进而带动整体坪效增长。 1.2餐饮业态：2023 年占比 32%，2024 年目标占比降至 30%。 调整方向与具体措施： 聚焦 “结构优化、地域特色强化、场景融合”： 一是结构优化，将大众餐饮占比从 60% 降至 40%，减少同质化竞争，同时将高端餐饮占比从 15% 提升至 25%，计划引入黑珍珠餐厅 “松云泽” 分店，吸引高价值客群，此外将轻食咖啡占比从 25% 提升至 35%，引入 Manner 咖啡、% Arabica 等网红轻食品牌，匹配商务客群与 Z 世代的快节奏消费需求； 二是地域特色强化，将本地老字号餐饮占比从 10% 提升至 20%，引入陈麻婆豆腐、钟水饺等成都本土非遗餐饮品牌，打造 “地域美食标签”，吸引异地游客与本地怀旧客群； 三是场景融合，让 20% 的餐饮铺位增加 “体验属性”，例如在火锅店增设 DIY 调料台、在茶饮店增设网红打卡场景，通过场景化运营提升客群体验感。 坪效目标：该业态 2024 年坪效目标为 1.3 万元 /㎡/ 年 调整逻辑：是减少大众餐饮内卷带来的收益稀释，通过高端餐饮提升客单价与品牌调性，借助轻食咖啡覆盖高频消费场景，同时依托地域特色与场景融合增强差异化竞争力，实现餐饮业态从 “数量增长” 到 “质量提升” 的转型。 1.3体验业态：2023 年占比 18%，2024 年目标占比提升至 20%。 调整方向与具体措施： 包括 “核心品类扩容、新兴品类引入”： 一方面，核心品类扩容，将亲子体验占比从 40% 提升至 50%，对现有奈尔宝家庭中心进行扩建（新增 VR 亲子体验区），同时引入卡通尼海洋乐园等头部亲子品牌，强化家庭客群吸引力；将潮玩体验占比从 20% 提升至 30%，引入剧本杀综合体（1000㎡多主题房间）、脱口秀剧场（与成都 “过载喜剧” 合作），适配 Z 世代 “社交体验” 需求； 另一方面，新兴品类引入，将文化体验占比从 10% 提升至 15%，引入非遗文创体验店（蜀绣 DIY、竹编手作）、艺术展厅（定期举办青年艺术家作品展），提升项目文化属性；同时将运动体验占比从 10% 降至 5%，保留运营良好的健身品牌，淘汰坪效低于 5000 元 /㎡/ 年的低效运动馆，优化体验业态资源分配。 坪效目标：该业态 2024 年坪效目标为 0.8 万元 /㎡/ 年 调整逻辑：顺应当下体验式消费趋势，通过亲子、潮玩等高粘性品类延长客群停留时长（目标从 2.5 小时提升至 3.5 小时），借助文化体验打造差异化标签，同时淘汰低效品类确保资源集中投向高价值场景，最终通过体验引流带动交叉消费，间接提升项目整体收益。 1.4服务业态：2023 年占比 5%，2024 年目标占比提升至 10%。 调整方向与具体措： 施围绕 “便民服务完善、高端服务补充、服务场景融合” 展开： 首先，完善便民服务，引入宠物美容店（如 “爪爪屋”）、家政服务中心、快递驿站，解决家庭客群 “带宠消费”“日常便民” 的痛点，提升项目生活服务属性； 其次，补充高端服务，增设商务服务中心（提供打印、会议预约、企业团建策划）、高端美容 SPA（如 “思妍丽”），匹配商务精英客群的高端服务需求，填补区域高端服务空白； 最后，推动服务场景融合，将服务业态与核心业态深度绑定，例如在亲子区旁设置儿童理发、在餐饮区旁设置美甲店、在商务区旁设置西装定制服务，让服务自然融入消费场景，提升客群消费便利性。 坪效目标：该业态 2024 年坪效目标为 0.6 万元 /㎡/ 年 调整逻辑：在于填补项目服务业态空白，通过 “便民服务 + 高端服务” 覆盖全客群需求，同时借助 “服务 + 核心业态” 的绑定模式，避免服务业态孤立运营，提升客群粘性与消费转化，让服务业态成为项目 “全场景体验” 的重要支撑。 数据支撑：2023 年成都商业市场体验业态平均坪效 0.9 万 /㎡/ 年，国潮零售坪效 1.5 万 /㎡/ 年（高于普通零售 30%），通过上述调整，预计 2024 年零售业态坪效提升 20%、体验业态坪效提升 11%。 2. 业态协同设计：打造 “消费链条”，提升交叉消费率 基于北京云阿云 “客群消费路径分析系统”（2023 年监测 32 万次消费行为），发现 “亲子客群仅 30% 会从游乐区前往餐饮区、潮玩客群仅 25% 会从零售区前往体验区”，核心症结在于 “业态孤立、缺乏协同引导”。针对性打造三大 “业态互补链条”： 2.1“亲子教育 + 儿童游乐 + 家庭餐饮” 协同链条（针对年轻家庭客群） 空间布局：将三层整层规划为 “家庭主题层”，按 “亲子教育→儿童游乐→家庭餐饮” 顺序布局（教育区靠近电梯口，餐饮区靠近游乐区出口），形成 “入学→游乐→就餐” 的消费路径； 运营联动： 推出 “家庭消费套餐”：“奈尔宝游乐 1 天 + 番茄田艺术课程 1 节 + 西贝家庭餐”，定价 398 元（单独购买总价 528 元，优惠 25%）； 消费引导：亲子教育机构学员凭课程小票可兑换游乐区 1 小时免费体验券，游乐区消费满 200 元可兑换家庭餐饮 100 元代金券； 数据目标：家庭客群交叉消费率从 30% 提升至 55%，三层家庭主题层坪效从 0.7 万 /㎡/ 年提升至 1 万 /㎡/ 年； 案例参考：上海陆家嘴正大广场 “家庭主题层” 通过该模式，家庭客群交叉消费率达 60%，坪效提升 40%。 2.2“潮玩零售 + 剧本杀 + 网红饮品” 协同链条（针对 Z 世代客群） 空间布局：将四层西侧规划为 “Z 世代主题区”，潮玩零售（泡泡玛特、TOP TOY）位于入口处，剧本杀综合体（1000㎡）位于中间，网红饮品（茉酸奶、喜茶）位于出口处，形成 “购物→体验→饮品” 的消费路径； 运营联动： 潮玩店消费满 300 元可兑换剧本杀 20 元优惠券，剧本杀玩家可凭门票免费领取网红饮品买一送一券； 推出 “潮玩夜生活套餐”：“剧本杀体验（2.5 小时）+ 潮玩盲盒 1 个 + 网红饮品 2 杯”，定价 298 元，周末夜间限定销售； 数据目标：Z 世代客群交叉消费率从 25% 提升至 45%，四层 Z 世代主题区夜间客流占比从 25% 提升至 50%； 案例参考：成都春熙路 IFS “潮玩主题区” 通过该模式，Z 世代客群复购率从 35% 提升至 55%，夜间销售额增长 60%。 2.3“高端零售 + 商务服务 + 高端餐饮” 协同链条（针对商务精英客群） 空间布局：将一层东侧规划为 “商务主题区”，高端零售（如奢侈品快闪店、高端腕表店）位于核心位置，商务服务中心（打印、会议预约）位于零售区旁，高端餐饮（松云泽、wagas）位于主题区深处，形成 “购物→服务→就餐” 的消费路径； 运营联动： 高端零售消费满 5000 元可兑换商务服务中心免费打印 100 张，商务服务客户可领取高端餐饮 8 折券； 推出 “商务接待套餐”：“高端餐饮 4 人餐 + 商务会议室 2 小时使用”，定价 1980 元，企业客户专属； 数据目标：商务客群交叉消费率从 18% 提升至 35%，一层商务主题区客单价从 800 元提升至 1200 元。 3. 时段性业态布局：激活夜间消费，延长运营时长 针对成都 “夜间消费活跃” 特征（2023 年成都夜间零售额占比 35%），弥补项目 “夜间业态缺失” 短板，规划 “一层 + 地下一层” 夜间消费集群： 3.1夜间业态规划（运营时间：18:00-24:00）
3.2配套保障措施 交通支持：与滴滴合作推出 “夜间专属打车优惠”（22:00 后从项目出发享 8 折），延长项目周边公交线路运营时间至 23:00（覆盖地铁 3 号线、9 号线）； 安全保障：增加夜间安保人员（从 10 人增至 15 人），在夜间业态区域增设监控摄像头（20 个），确保客群安全； 氛围营造：夜间开启 “灯光亮化系统”（一层橱窗动态灯光、地下一层霓虹灯带），播放轻音乐，打造 “休闲夜生活” 氛围； 3.3数据目标 2024 年夜间客流占比从 18% 提升至 30%，夜间销售额占比从 12% 提升至 25%，带动项目整体运营时长从 12 小时（10:00-22:00）延长至 14 小时（10:00-24:00）。 （二）各楼层品牌组合与租金水平规划 基于项目 “成都生活方式地标” 定位，结合 Z 世代、年轻家庭、商务精英等核心客群需求，按楼层划分主题场景，规划差异化品牌组合与租金体系，目标实现各楼层坪效年均增长 15%，整体出租率稳定在 95% 以上。 B1 层：成都烟火气・美食生活街区 —— 地域特色与便民消费融合 主题定位 “地下烟火生活枢纽”—— 聚焦全客群 “日常餐饮 + 便民消费 + 地域文化体验” 需求，打造 “成都老字号 + 网红小吃 + 生活配套” 的复合型地下街区，填补项目地域美食与便民服务空白，提升工作日客流粘性。 品牌组合
租金水平
关键策略 空间设计：采用 “川西民居风格” 装修，设置 “老成都记忆墙”“蜀绣装饰柱” 等打卡点，街区主通道预留 100㎡“临时市集区”，周末举办 “非遗手作市集”； 客群联动：推出 “美食打卡护照”（集齐 3 家老字号印章兑换 20 元通用券），联动地上楼层（如 L3 亲子区）推出 “亲子美食 DIY 活动”（家长带儿童参与蛋烘糕制作）； 便民服务：在菜鸟驿站旁设置 “共享充电区”“临时储物柜”，满足游客与通勤客群临时需求，提升街区服务体验。 L1 层：潮流轻奢・城市客厅 —— 首店引流与高端形象窗口 主题定位 “成都潮流轻奢引力源”—— 聚焦 25-45 岁中高端客群（Z 世代潮玩爱好者、年轻家庭、商务精英），打造 “首店品牌 + 轻奢零售 + 科技体验” 的一层形象层，填补武侯新城高端商业空白，提升项目整体调性。 品牌组合
租金水平
关键策略 空间布局：主入口（1 号门）两侧布局 COACH、TORY BURCH 轻奢旗舰店，形成 “第一眼高端印象”；中庭预留 600㎡给 HAYDON 黑洞，搭配动态灯光与 AR 试妆装置，打造打卡核心区； 首店扶持：联动成都市 “首店经济补贴” 与武侯区 “商业提档补贴”，对 % Arabica、HAYDON 等首店品牌，叠加 “装修补贴最高 1500 元 /㎡+ 免租期最长 6 个月”，降低入驻成本； 运营联动：推出 “轻奢 + 美妆” 消费券（COACH 满 3000 元赠 Sephora 200 元券）、“科技 + 咖啡” 套餐（华为体验店打卡享 % Arabica 8 折），提升跨品类消费转化。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-9-29 62
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