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商业地产案例分享-成都大悦城项目（二） |
商业地产案例分享-成都大悦城项目（二） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告深度剖析成都大悦城资产优化全周期实战，以“诊断-策略-落地-增值”为逻辑主线，聚焦空间焕新、首店经济、数字化运营与轻资产输出，揭秘其实现出租率95%、坪效提升32%、资产估值翻倍的底层方法论与行业启示。全文共92200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 算法驱动的商业运营 成都大悦城数字化赋能与资产增值路径 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状诊断 三、竞品分析及应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级及客群策略 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态优化及品牌焕新 九、运营管理提升 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 四、核心挑战及破局路径 成都大悦城历经 8 年运营，已从 “培育期” 进入 “资产优化期”，但在商业地产 “存量竞争 + 消费升级” 的双重背景下，项目面临 “空间、招商、资产” 三大核心矛盾，需通过 “三维协同策略” 实现破局。北京云阿云基于多年大型商业操盘经验（如北京大悦城、上海大悦城资产提升项目），结合成都大悦城 2023 年运营数据（坪效 8000 元 /㎡/ 年、出租率 92%），深度梳理挑战成因，并制定可落地的破局路径。 （一）核心挑战：从“运营痛点”到“资产瓶颈”的深度梳理 1. 空间瓶颈：物理限制制约资产坪效增长，体验升级缺乏载体 1.1挑战表现与数据支撑 成都大悦城现有商业面积 20 万㎡，2023 年整体坪效 8000 元 /㎡/ 年，虽高于武侯新城商圈平均水平（6500 元 /㎡/ 年），但较核心商圈项目（如成都 IFS 3.5 万元 /㎡/ 年）差距显著，核心症结在于 “空间利用效率低” 与 “体验场景不足”： 物理空间无法满足业态扩容需求：项目现有高坪效业态（如潮玩零售、高端餐饮）面临 “扩店难” 问题。例如，泡泡玛特门店（现有面积 150㎡）2023 年坪效达 2.8 万元 /㎡/ 年，计划扩店至 300㎡以引入 “潮玩展览区”，但因周边铺位被低效业态（如一家美甲店，坪效仅 4000 元 /㎡/ 年）占据，扩店计划搁置；高端餐饮品牌 “西贝莜面村” 提出增加外摆区需求（计划新增 100㎡），但项目现有外摆区仅 300㎡，且已全部占用，无法满足需求。 体验升级缺乏专属空间载体：Z 世代 “沉浸式体验” 需求（如剧本杀、脱口秀、露营体验）爆发，但项目缺乏专属空间。2023 年尝试在中庭举办 “临时剧本杀活动”，因场地开放性导致体验感差（客诉率达 25%），活动仅持续 1 个月便终止；屋顶花园（8000㎡）仅 1 家咖啡馆运营，其余区域闲置，无法承载 “露营体验”“星空影院” 等新兴场景，错失体验业态带来的坪效提升机会（参考上海前滩太古里屋顶露营区坪效 1.2 万元 /㎡/ 年）。 动线设计导致客流浪费：通过北京云阿云算法工具分析 2023 年客流轨迹，发现项目存在 12% 的 “客流死角”（如三层西侧零售区、地下一层角落铺位），这些区域日均客流仅为核心区域的 30%，铺位出租率 82%（低于整体 92%），坪效 5200 元 /㎡/ 年（低于整体 8000 元 /㎡/ 年），成为资产坪效增长的 “拖累项”。 1.2挑战成因分析 前期规划缺乏弹性：2015 年开业时按 “传统购物中心” 规划空间布局，铺位划分固定（如多数铺位面积 50-100㎡），无法满足新兴业态（如剧本杀需 300-500㎡、露营体验需 1000㎡以上）的空间需求； 空间改造投入不足：2018-2023 年项目空间改造累计投入仅 800 万元，低于龙湖武侯天街（1500 万元）、招商大魔方（2200 万元），导致闲置区域（如连廊、屋顶）无法及时转化为有效商业空间； 客流数据分析滞后：此前未建立实时客流监测系统，无法精准识别 “客流死角”，动线优化缺乏数据支撑，导致客流浪费问题长期存在。 2. 招商瓶颈：成熟品牌饱和与特色品牌稀缺的 “供需错配” 2.1挑战表现与数据支撑 2023 年成都大悦城招商完成率 92%，但 “品牌质量” 与 “差异化程度” 不足，核心问题在于 “成熟品牌签约率高但增长乏力，特色品牌引入难且存活低”： 成熟品牌增长见顶：项目现有成熟品牌（如 ZARA、H&M、海底捞）占比达 65%，2023 年销售额同比增长仅 5%，低于行业平均水平（8%）；且成熟品牌议价能力强，2023 年租金谈判中，3 家主力店（沃尔玛、金逸影城、ZARA）提出 “租金不增长” 要求，导致项目整体租金增长率仅 8.9%，低于武侯新城商圈平均水平（10.2%）。 高成长性潜力品牌引入难：北京云阿云 2023 年筛选出 50 家 “高成长性潜力品牌”（如新兴潮牌 “ader error”、网红餐饮 “茉酸奶”），但最终仅引入 8 家，引入成功率 16%。主要原因包括：品牌对项目客流信心不足（担心新兴品牌客流支撑弱）、选址要求高（需核心位置但项目核心铺位已被成熟品牌占据）、运营支持需求高（多数品牌要求 “租金免租期 6 个月 + 装修补贴”，项目现有政策无法满足）。 独家特色品牌存活低：2021-2023 年引入的 25 家独家特色品牌（如本地文创品牌 “言几又”、独立设计师品牌 “UOOYAA”），2023 年闭店率达 32%，远高于成熟品牌（5%）。闭店原因包括：缺乏客流导入（如 “言几又” 门店位于三层客流死角，日均客流仅 300 人次）、运营支持不足（品牌缺乏线上引流能力，项目未提供社群推广、直播带货等支持）、客群匹配度低（如独立设计师品牌客单价 3000 元以上，与项目主流客群（客单价 185 元）不符）。 2.2挑战成因分析 品牌定位与客群需求错配：前期招商未通过算法工具精准匹配 “品牌定位 - 客群需求”，导致部分独家特色品牌客单价与项目主流客群消费能力脱节； 招商政策缺乏竞争力：项目现有 “免租期 3 个月 + 无装修补贴” 政策，低于龙湖武侯天街（免租期 6 个月 + 装修补贴 500 元 /㎡）、招商大魔方（免租期 8 个月 + 装修补贴 800 元 /㎡），无法吸引高成长性潜力品牌； 品牌孵化能力薄弱：未建立 “特色品牌孵化体系”，仅关注 “引入” 环节，忽视 “运营扶持”，导致特色品牌开业后因客流、销售问题闭店。 3. 资产增值瓶颈：传统租金模式难持续，新增值路径未打通 3.1挑战表现与数据支撑 成都大悦城 2023 年资产收益中，“租金收入” 占比达 80%，“服务收入” 占比 15%，“资产增值收入” 占比仅 5%，收益结构单一，传统 “租金上涨” 模式面临天花板： 租金上涨空间见顶：2018-2023 年项目平均租金从 120 元 /㎡/ 月提升至 185 元 /㎡/ 月，年均增长 8.9%，但 2023 年武侯区商业地产平均租金增长率已降至 10.2%，且部分成熟品牌（如沃尔玛）开始抵制租金上涨，预计未来 3 年租金年均增长率将降至 6% 以下，远低于资产增值目标（10%）。 服务收入规模有限：现有服务收入主要包括 “活动场地租赁费”（年均 500 万元）、“品牌运营服务费”（年均 300 万元），占比仅 15%。对比西蒙地产（服务收入占比 35%）、北京大悦城（服务收入占比 25%），存在较大差距；且服务类型单一，未开展 “品牌孵化分红”“数字化运营服务” 等高附加值业务。 资产证券化与轻资产输出未落地：国内公募 REITs 市场已逐步成熟（如中金普洛斯 REIT、博时招商蛇口 REIT），但成都大悦城尚未启动资产证券化准备工作（如运营数据标准化、资产估值优化）；轻资产输出方面，虽具备 “招商 - 运营” 能力，但未形成标准化输出体系，2023 年仅为 1 个第三方项目提供招商代理服务，收入仅 80 万元，未形成规模化收益。 3.2挑战成因分析 收益结构规划滞后：前期运营聚焦 “租金提升”，未提前布局 “服务收入”“资产增值收入” 等新增值路径，导致收益结构单一； 资产证券化基础薄弱：项目运营数据（如客流、坪效、会员消费）尚未形成标准化体系，无法满足 REITs 发行对 “数据透明度” 的要求； 轻资产能力未沉淀：未将成都大悦城的 “招商体系”“运营标准”“数字化工具” 梳理为可复制的标准化手册，导致轻资产输出缺乏 “方法论支撑”，无法规模化推广。 （二）破局路径：“空间 + 招商 + 资产” 三维协同策略 针对上述核心挑战，北京云阿云提出 “空间破局为基础、招商破局为核心、资产破局为目标” 的三维协同策略，通过具体措施、责任主体、时间节点的明确，确保策略落地见效。 1. 空间破局：“物理扩容 + 功能重构 + 动线优化” 三维提升，释放空间价值 1.1物理扩容：挖掘存量与增量空间，满足业态扩容需求 存量空间盘活（责任主体：北京云阿云空间规划团队 + 项目工程部；时间节点：2024 年 Q1-Q4） 低效铺位改造：将三层西侧 3 家低效业态（美甲店、饰品店、小型服装店，合计 300㎡，坪效 4000 元 /㎡/ 年）清退，整合为 “泡泡玛特扩店空间”（300㎡），引入 “潮玩展览区 + 互动体验区”，预计改造后该区域坪效从 4000 元 /㎡/ 年提升至 2.5 万元 /㎡/ 年，年新增销售额 630 万元（300㎡*2.5 万元 /㎡ - 300㎡*0.4 万元 /㎡）。 连廊空间利用：将三 - 四层连廊（800㎡，空置率 65%）改造为 “主题市集空间”，采用 “模块化展架” 设计，周末举办 “潮玩市集”“文创市集”，工作日引入 “快闪店”（如名创优品联名快闪、本地网红品牌快闪），预计改造后连廊空间利用率从 35% 提升至 85%，年新增租金收入 115 万元（800㎡*85%185 元 /㎡/ 月12 个月 - 800㎡*35%185 元 /㎡/ 月12 个月）。 增量空间挖掘（责任主体：北京云阿云空间规划团队 + 项目招商部；时间节点：2024 年 Q2-Q3） 屋顶花园改造：投资 500 万元将屋顶花园（8000㎡）分为 “露营体验区（3000㎡）”“星空影院（1000㎡）”“轻食餐饮区（1000㎡）”，引入 “精致露营品牌（如大热荒野）”“轻食品牌（如 Manner 咖啡屋顶店）”，预计改造后屋顶区域坪效从 2000 元 /㎡/ 年提升至 8000 元 /㎡/ 年，年新增销售额 4800 万元（8000㎡*0.8 万元 /㎡ - 8000㎡*0.2 万元 /㎡）。 地下停车场改造：划出 500㎡地下停车场区域，改造为 “临时展览空间”，承接品牌发布会、艺术展（如潮玩艺术展、汽车品牌发布会），预计年均举办活动 40 场，每场收入 5 万元，年新增服务收入 200 万元。 1.2功能重构：打造 “主题化场景空间”，支撑体验升级 “成都烟火气” 主题街区（责任主体：北京云阿云场景运营团队 + 项目招商部；时间节点：2024 年 Q3） 空间选址：负一层（连接地铁 17 号线出入口，1500㎡），改造投资 300 万元，融入川西民居风格、老成都茶馆元素，引入 “本地老字号餐饮（如陈麻婆豆腐年轻化首店）”“非遗文创店（如蜀绣体验店）”“街头艺人表演（川剧变脸、皮影戏）”。 预期成效：日均客流 8000 人次，客群停留时长 30 分钟，带动负一层整体坪效从 6000 元 /㎡/ 年提升至 1.2 万元 /㎡/ 年，年新增销售额 1080 万元（1500㎡*1.2 万元 /㎡ - 1500㎡*0.6 万元 /㎡）。 “未来科技” 互动中庭（责任主体：北京云阿云数字化团队 + 项目工程部；时间节点：2024 年 Q2） 空间改造：投资 200 万元对一层中庭（800㎡）进行改造，引入 AR 导航（扫码获取店铺 AR 指引）、互动投影（地面随客流变化的光影效果）、数字艺术展（每月更新主题），同时配备 “可移动舞台”，满足品牌发布会、主题活动需求。 预期成效：年均举办活动 80 场（较现状 50 场增长 60%），每场活动带动周边店铺客流增长 25%，中庭周边店铺坪效提升 20%，年新增销售额 500 万元。 1.3动线优化：数据驱动调整，减少客流浪费 客流数据监测系统升级（责任主体：北京云阿云数字化团队；时间节点：2024 年 Q1） 部署 AI 客流监测设备：在项目各楼层、各通道安装 30 台 AI 摄像头，实时监测客流密度、停留时长、轨迹路径，数据每 15 分钟更新一次，生成 “客流热力图”“动线分析报告”。 动线调整具体措施（责任主体：北京云阿云空间规划团队 + 项目工程部；时间节点：2024 年 Q2） 拓宽拥堵通道：将一层主入口至中庭通道（原宽度 3 米）拓宽至 4.5 米，移除部分绿植景观，预计高峰时段客流密度从 1.2 人 /㎡降至 0.8 人 /㎡（舒适标准），周边店铺进店率提升 15%。 新增垂直交通：在二层至三层新增 2 部扶梯，解决 “上楼难” 问题，预计三层客流增长 30%，三层店铺坪效提升 25%。 优化客流死角：在三层西侧客流死角区域设置 “主题打卡点（如熊猫 IP 雕塑）”“引导标识（指向周边店铺）”，同时调整周边店铺出入口位置（将单侧开门改为双侧开门），预计该区域客流增长 50%，铺位出租率从 82% 提升至 95%。 2. 招商破局：“品牌孵化 + 资源整合 + 政策升级” 三维发力，构建差异化品牌生态 2.1品牌孵化：建立 “特色品牌培育体系”，降低引入门槛与闭店率 高成长性潜力品牌孵化计划（责任主体：北京云阿云招商团队 + 运营团队；时间节点：2024 年全年） 筛选标准：通过算法工具筛选 “客群匹配度高（与项目 Z 世代、家庭客群契合）”“增长潜力大（近 1 年销售额增长率超 30%）”“体验属性强（如潮玩、文创、特色餐饮）” 的品牌，2024 年计划筛选 100 家，重点培育 30 家。 孵化政策： 租金支持：给予 “首年免租 6 个月，第 2 年免租 3 个月” 政策，租金从第 3 年开始按正常标准收取（较现有政策延长 3-6 个月免租期）； 装修补贴：按 500 元 /㎡给予装修补贴（龙湖武侯天街为 500 元 /㎡，招商大魔方为 800 元 /㎡），单个品牌补贴上限 50 万元； 运营支持：北京云阿云为品牌提供 “线上引流（抖音直播、社群推广）”“线下活动（品牌发布会、主题市集）”“数据支持（客群画像、销售分析）”，帮助品牌快速打开市场。 案例参考：2023 年北京云阿云在上海大悦城孵化 “网红餐饮品牌茉酸奶”，给予 “免租 6 个月 + 装修补贴 30 万元”，并通过抖音直播（单场观看 3 万人次）带动品牌开业首月销售额突破 100 万元，目前该品牌已成为上海大悦城餐饮区 “坪效王”（坪效 2.5 万元 /㎡/ 年）。成都大悦城计划 2024 年引入 “茉酸奶成都首店”，通过相同孵化政策，目标首月销售额 80 万元，年坪效突破 2 万元 /㎡/ 年。 独家特色品牌留存计划（责任主体：北京云阿云运营团队 + 招商团队；时间节点：2024 年全年） 客流导入支持：针对 “言几又” 等位于客流死角的品牌，通过 “动线优化 + 主题活动” 引流 —— 在品牌门店附近设置 “文创主题打卡点”，同时每月举办 “文创市集”（邀请品牌参与摆摊），预计带动门店日均客流从 300 人次提升至 800 人次； 运营赋能支持：为独家特色品牌提供 “数字化运营培训”（如抖音直播技巧、社群运营方法），并安排北京云阿云数字化团队协助品牌搭建线上社群（目标社群成员超 500 人 / 品牌），每周开展 1 次社群秒杀活动，预计品牌线上引流到店率提升至 25%； 客群匹配调整：对客单价与项目主流客群不符的品牌（如客单价 3000 元以上的独立设计师品牌），协助品牌推出 “入门级产品线”（如客单价 500-1000 元的配饰、周边），同时调整店铺陈列（入门级产品置于显眼位置），预计品牌客单价降至 1500 元左右，客流转化率提升至 18%； 数据目标：2024 年独家特色品牌闭店率从 32% 降至 15% 以下，平均坪效从 6800 元 /㎡/ 年提升至 1.1 万元 /㎡/ 年，接近成熟品牌水平（1.2 万元 /㎡/ 年）。 2.2资源整合：依托全球品牌库与政府资源，提升品牌引入竞争力 全球品牌资源对接（责任主体：北京云阿云招商团队；时间节点：2024 年 Q1-Q4） 首店品牌专项对接：北京云阿云梳理全球 320 个首店级品牌资源，按 “高端首店（20%）、家庭首店（60%）、地域特色首店（20%）” 分类，安排专属招商经理对接，2024 年计划新增首店合作意向品牌 50 家，落地首店 15 家（超越龙湖武侯天街 12 家目标）； 独家代理品牌引入：利用北京云阿云 “独家代理资源”（如日本潮牌 “BEAMS” 西南区域独家代理），2024 年计划引入独家代理品牌 8 家，形成 “人无我有” 的品牌壁垒，预计独家代理品牌销售额占比提升至 8%； 案例参考：2023 年北京云阿云通过独家代理资源，为北京大悦城引入 “BEAMS 北京首店”，开业首年销售额突破 2000 万元，坪效达 2.3 万元 /㎡/ 年，成都大悦城计划 2024 年引入 “BEAMS 西南首店”，目标首年销售额 1500 万元，坪效 2 万元 /㎡/ 年。 政府政策资源整合（责任主体：北京云阿云运营团队 + 项目行政部；时间节点：2024 年 Q1-Q2） 首店经济补贴申请：对接成都市商务局、武侯区政府，为引入的首店品牌申请 “市级 + 区级” 双重补贴（全球首店市级补贴 50 万元 + 区级补贴 10 万元，合计 60 万元 / 家），2024 年计划申请首店补贴总额超 800 万元，降低品牌引入成本； 夜间消费扶持对接：争取将项目 “屋顶露营体验区”“夜间市集” 纳入成都 “夜间消费示范点位”，申请政府宣传资源（如地铁广告、官方公众号推广）与运营补贴（预计补贴 200 万元 / 年），提升夜间场景知名度； 数据目标：通过政府补贴，2024 年品牌引入成本降低 15%，首店品牌引入周期从 6 个月缩短至 4 个月，夜间场景客流占比从 18% 提升至 30%。 2.3政策升级：对标竞品优化招商政策，增强品牌吸引力 租金与补贴政策调整（责任主体：北京云阿云招商团队 + 项目财务部；时间节点：2024 年 Q1） 免租期延长：将现有 “免租期 3 个月” 调整为 “成熟品牌免租期 3 个月，高成长性潜力品牌免租期 6 个月，首店品牌免租期 8 个月”，对标招商大魔方（首店免租期 8 个月）； 装修补贴增设：对高成长性潜力品牌、首店品牌按 “500 元 /㎡” 给予装修补贴（龙湖武侯天街为 500 元 /㎡，招商大魔方为 800 元 /㎡），单个品牌补贴上限 50 万元； 租金分成模式试点：对部分新兴业态（如剧本杀、露营体验）试点 “基础租金 + 销售额分成” 模式（基础租金按正常标准的 70% 收取，销售额超约定额度部分按 5% 分成），降低品牌前期经营压力； 数据目标：2024 年高成长性潜力品牌引入成功率从 16% 提升至 40%，首店品牌引入数量从 12 家增至 15 家，新兴业态品牌占比从 15% 提升至 25%。 3. 资产破局：“收益结构优化 + 资产证券化 + 轻资产输出” 三维拓展，拓宽增值渠道 3.1收益结构优化：从“租金依赖”到“多元收益”，提升资产抗风险能力 服务收入提升计划（责任主体：北京云阿云运营团队 + 项目财务部；时间节点：2024 年全年） 品牌运营服务费：为项目内品牌提供 “数字化运营服务”（如会员系统搭建、直播带货支持），按 “品牌年销售额的 2%-3%” 收取服务费，2024 年计划服务品牌 50 家，实现服务收入 600 万元（较现状 300 万元增长 100%）； 品牌孵化分红：对孵化成功的高成长性潜力品牌（如茉酸奶），签订 “分红协议”（品牌年销售额超 500 万元部分按 5% 分红），2024 年计划分红品牌 10 家，实现分红收入 200 万元； 活动场地租赁费：将 “未来科技” 互动中庭、屋顶花园等空间对外承接商业活动（如品牌发布会、企业团建），提高场地使用率，2024 年计划举办活动 120 场，实现场地租赁收入 800 万元（较现状 500 万元增长 60%）； 数据目标：2024 年服务收入占比从 15% 提升至 25%，收益结构进一步优化，降低对租金收入的依赖。 非租金收入创新（责任主体：北京云阿云运营团队 + 项目招商部；时间节点：2024 年 Q2-Q4） IP 授权与衍生品销售：打造 “成都大悦城专属 IP”（如熊猫潮玩形象 “悦小萌”），通过 IP 授权（如与品牌联名推出产品）、衍生品销售（如 IP 玩偶、文具）实现收入，2024 年目标 IP 相关收入 300 万元； 广告位运营：在项目主入口、中庭、连廊等区域增设 “数字化广告屏”（共 20 块），对外招商广告位，2024 年实现广告收入 200 万元； 数据目标：2024 年非租金收入（含服务收入、IP 收入、广告收入）占比达 30%，资产收益抗风险能力显著提升。 3.2资产证券化：启动 REITs 准备工作，实现资产流动性提升 运营数据标准化（责任主体：北京云阿云数字化团队 + 项目财务部；时间节点：2024 年 Q1-Q3） 数据体系搭建：按公募 REITs 要求，梳理 “资产运营数据”（出租率、坪效、租金增长率）、“财务数据”（营收、成本、利润）、“客群数据”（客流、客单价、复购率）三大类 28 项核心指标，建立标准化数据库，确保数据可追溯、可审计； 数据披露机制：聘请第三方审计机构（如普华永道）对运营数据进行年度审计，出具审计报告，为后续 REITs 发行提供数据支撑； 案例参考：博时招商蛇口 REIT 在发行前，通过 3 年数据标准化梳理，确保出租率、坪效等核心指标连续稳定增长，最终成功发行，成都大悦城计划 2024 年完成数据标准化，为 2026 年申报 REITs 奠定基础。 资产估值优化（责任主体：北京云阿云资产运营团队 + 第三方评估机构；时间节点：2024 年 Q4） 坪效提升：通过空间改造、招商优化，2024 年目标整体坪效从 8000 元 /㎡/ 年提升至 1 万元 /㎡/ 年，核心区域（一层主入口、四层餐饮区）坪效提升至 1.5 万元 /㎡/ 年； 租金增长率稳定：通过品牌升级，确保 2024 年租金增长率稳定在 10% 以上，高于武侯新城商圈平均水平（8%）； 第三方估值：聘请戴德梁行、仲量联行等第三方机构对项目资产进行估值，目标 2024 年资产估值较 2023 年增长 15%，达到 50 亿元（2023 年估值约 43.5 亿元）。 3.3轻资产输出：沉淀标准化能力，实现规模化收益 标准化体系搭建（责任主体：北京云阿云运营团队 + 招商团队；时间节点：2024 年 Q1-Q2） 招商标准化手册：梳理成都大悦城 “品牌筛选标准、谈判流程、政策体系”，形成《商业项目招商标准化手册》，涵盖首店引入、成熟品牌签约、特色品牌孵化等 12 个模块； 运营标准化手册：总结 “客流分析、会员管理、活动策划” 等运营经验，形成《商业项目运营标准化手册》，包含数字化工具使用、客群分层运营、场景活动执行等 15 个模块； 数字化工具输出：将北京云阿云 “商业运营智能系统”（含用户画像、客流预测、品牌匹配功能）打包为 “轻资产输出工具包”，提供给合作项目使用。 轻资产输出路径（责任主体：北京云阿云市场拓展团队；时间节点：2024 年 Q3-Q4） 对内输出：向中粮集团、大悦城控股其他项目（如重庆大悦城、西安大悦城）输出 “招商 + 运营” 服务，按 “项目商业面积的 2 元 /㎡/ 月” 收取服务费，2024 年计划合作 2 个项目，实现收入 480 万元（按单个项目商业面积 10 万㎡计算）； 对外输出：对接地方国企商业项目（如成都武侯区属国企开发的商业体），输出 “品牌授权 + 全案运营” 服务，收取 “品牌授权费（项目年营收的 1%）+ 运营服务费（项目年营收的 3%）”，2024 年计划合作 1 个项目，实现收入 320 万元（按项目年营收 8000 万元计算）； 数据目标：2024 年轻资产输出收入突破 800 万元，较 2023 年（80 万元）增长 900%，2025 年计划合作项目达 5 个，收入突破 2000 万元，形成规模化收益。 （三）三维协同保障机制 为确保 “空间 + 招商 + 资产” 三维策略协同落地，避免单一策略执行脱节，建立 “组织、数据、考核” 三大保障机制： 1. 组织保障：成立专项协同小组 组建 “三维协同领导小组”，由北京云阿云项目总负责人与成都大悦城项目总经理共同担任组长，成员涵盖空间规划、招商、运营、资产等各模块负责人，每月召开 1 次协同会议，协调解决策略执行中的跨部门问题（如空间改造与招商品牌入驻的时间衔接）。 2. 数据保障：建立协同数据平台 搭建 “三维协同数据平台”，整合空间改造进度、招商品牌签约情况、资产收益数据，实现数据实时共享（如空间改造完成后，自动同步至招商团队，启动品牌入驻对接），确保各策略环节数据互通、进度匹配。 3. 考核保障：制定协同考核指标 将 “三维协同效果” 纳入各团队考核体系，例如：空间改造团队的考核指标不仅包含 “改造完成率”，还需关联 “改造后招商品牌入驻率”；招商团队的考核指标不仅包含 “品牌签约数”，还需关联 “品牌引入后的坪效贡献”，确保各团队目标一致、协同发力。 五、定位升级及客群策略 在成都商业地产 “同质化竞争加剧” 与 “消费需求多元化” 的背景下，成都大悦城需从 “单一客群定位” 转向 “全客群覆盖”，从 “潮流消费场景” 升级为 “生活方式地标”。北京云阿云依托算法工具与地域资源，通过 “定位迭代 + 客群分层运营”，助力项目突破客群边界，提升高价值客群贡献度 —— 目标 2024 年高价值客群（家庭客群、商务客群）消费占比从 55% 提升至 70%，项目整体坪效突破 1 万元 /㎡/ 年。 （一）定位升级：从“潮流聚集地”到“成都生活方式地标” 1. 核心定位迭代：构建 “全客群、全时段、全场景” 三维价值体系 成都大悦城原定位“年轻潮流聚集地”，虽覆盖 Z 世代客群，但忽略了家庭客群、商务客群的潜在需求。2024 年定位升级后，保留“年轻潮流” 核心基因，新增 “城市文化体验”“家庭品质消费” 两大维度，形成 “1 个核心 + 2 个延伸” 的定位架构，具体落地路径如下： 1.1“年轻潮流” 核心维度强化：从“品牌聚集”到“潮流生态” 潮玩 IP 矩阵构建：引入 “泡泡玛特全球概念店”“TOP TOY 西南旗舰店” 等头部潮玩品牌，同时联合成都本地潮玩设计师（如 “吾皇万睡” 作者白茶）打造 “城市限定潮玩 IP”（如 “熊猫悦小萌” 潮玩形象），2024 年计划推出 3 款限定潮玩，通过 “线下快闪店 + 线上预售” 模式，目标单款销量突破 5000 件，带动潮玩业态销售额增长 40%。 潮流活动常态化：每月举办 “潮玩嘉年华”（如手办交换会、cosplay 大赛），每季度引入 “潮流展览”（如潮牌联名展、街头艺术展），2023 年 “泡泡玛特主题展” 单展期吸引客流 12 万人次，2024 年目标潮流活动年均举办 24 场，场均客流突破 1.5 万人次，Z 世代客群复购率从 35% 提升至 50%。 1.2“城市文化体验” 延伸维度：融入成都地域特色 川剧文化场景打造：在项目三层规划 “川剧主题体验区”（面积 500㎡），与成都川剧院合作，每日开展 “川剧变脸体验课”“皮影戏表演”，同时引入 “川剧文创店”（如川剧脸谱手办、非遗蜀绣饰品），目标该区域日均客流 800 人次，客群停留时长 45 分钟，成为成都 “文旅商业融合” 标杆场景。 本地美食街区升级：对负一层餐饮区进行改造，打造 “成都烟火气” 美食街区，引入 “陈麻婆豆腐年轻化首店”“老黄记手撕烤兔线下店” 等本地老字号，同时设置 “街头小吃档口”（如蛋烘糕、糖油果子），2024 年目标该街区销售额占餐饮业态总销售额的 30%，异地游客消费占比达 25%。 1.3“家庭品质消费” 延伸维度：从 “亲子游乐” 到 “全家庭服务” 家庭服务生态完善：引入 “奈尔宝二期（VR 亲子体验）”“番茄田艺术高端校区” 等亲子品牌，同时新增 “家庭健康服务”（如儿童体检中心、亲子瑜伽馆）、“家庭零售”（如亲子装定制、高端母婴用品），形成 “亲子游乐 + 教育 + 健康 + 零售” 的家庭消费闭环，2024 年目标家庭业态坪效从 5000 元 /㎡/ 年提升至 7000 元 /㎡/ 年。 家庭活动场景创新：周末举办 “亲子农场体验日”（屋顶花园设置小型农场，提供蔬菜采摘、小动物喂养），节假日推出 “家庭文化节”（如中秋月饼 DIY、春节年货市集），2023 年 “亲子农场体验日” 单场吸引家庭客群 2000 组，2024 年目标家庭活动年均举办 16 场，家庭客群年到店次数从 8 次提升至 12 次。 2. 定位差异化支撑：打造 “不可复制” 的地域标签 成都商业项目多聚焦 “潮流”“亲子”，但缺乏 “地域文化深度融合” 的差异化壁垒。成都大悦城通过 “文化 IP + 场景体验 + 产品定制”，构建专属地域标签，具体案例如下： 2.1“熊猫 + 潮流” 跨界 IP：形成视觉记忆点 与成都大熊猫繁育研究基地合作，打造 “熊猫悦小萌” 专属 IP，将其应用于项目空间设计（如中庭熊猫雕塑、连廊熊猫主题彩绘）、衍生品开发（如熊猫潮玩、熊猫主题餐饮套餐），2024 年计划推出 “熊猫悦小萌 × 泡泡玛特联名手办”，目标线上线下同步发售，首发销量突破 1 万件，IP 衍生品销售额占文创业态总销售额的 40%。 案例参考：成都 IFS “爬墙熊猫” IP 年均吸引游客拍照打卡超 500 万人次，成为城市地标。成都大悦城 “熊猫悦小萌” IP 通过 “潮流化改造”，更贴合年轻客群审美，目标年均带动异地游客客流增长 30%。 2.2“非遗 + 商业” 体验场景：提升文化附加值 引入 “蜀绣非遗体验店”，提供 “蜀绣 DIY 课程”（90 分钟 / 节，定价 198 元），同时与场内服装品牌（如 UOOYAA）合作推出 “蜀绣联名款服饰”，2024 年目标非遗体验店年客流量突破 5 万人次，联名服饰销售额占合作品牌总销售额的 15%。 举办 “成都非遗文化周”（每年 1 次，持续 7 天），邀请蜀锦、竹编、漆器等非遗传承人现场展示技艺，同时设置 “非遗市集”，吸引本地文化爱好者与异地游客，2023 年该活动吸引客流 8 万人次，2024 年目标客流突破 10 万人次，带动项目文化类消费增长 25%。 （二）客群策略：基于算法的 “精准分层 + 场景匹配” 北京云阿云通过自主研发的 “客群画像分析系统”，整合项目 2023 年 3.2 万人次 / 日的客流数据、80 万会员消费数据，将客群划分为 “Z 世代潮流客群”“年轻家庭客群”“商务精英客群”“外地游客客群” 四大核心圈层，针对不同客群的需求特征，设计专属场景与触达渠道。 1. 客群分层：算法驱动的精准画像 1.1Z 世代潮流客群（占比 35%）：年轻、高频、注重体验 核心特征：年龄 18-25 岁，学生与初入职场人群为主，月均消费 1500-3000 元，潮流消费占比 60%（如潮玩、网红餐饮、小众服饰），日均使用社交媒体 3.5 小时（小红书、抖音为主），周末到店占比 75%。 算法标签：通过 “消费频次（月均到店 4 次以上）+ 品类偏好（潮玩购买频次≥2 次 / 月）+ 社交媒体行为（关注潮玩 KOL≥5 个）”，自动识别该客群，2023 年系统识别准确率达 92%。 1.2年轻家庭客群（占比 40%）：高消费、强粘性、注重品质 核心特征：年龄 26-35 岁，已婚有孩家庭为主，家庭月收入 2-5 万元，亲子消费占比 50%（如儿童游乐、亲子餐饮、教育），周末到店占比 80%，会员复购率 48%（高于项目平均水平）。 算法标签：通过 “家庭结构（会员信息中填写有子女）+ 消费品类（亲子业态消费占比≥30%）+ 停留时长（单次到店≥3 小时）”，自动识别该客群，2023 年系统识别准确率达 88%。 1.3商务精英客群（占比 15%）：高客单价、低频次、注重效率 核心特征：年龄 36-45 岁，企业中高层为主，个人月收入 3-8 万元，高端餐饮、奢侈品零售消费占比 60%，工作日午餐时段到店占比 70%，单次消费客单价超 500 元。 算法标签：通过 “消费客单价（单次消费≥500 元）+ 到店时段（工作日 11:30-13:30）+ 支付方式（企业付款占比≥20%）”，自动识别该客群，2023 年系统识别准确率达 85%。 1.4外地游客客群（占比 10%）：低频、高探索欲、注重地域特色 核心特征：年龄 20-50 岁，以旅游、出差为目的，停留成都 2-3 天，本地美食、文创产品消费占比 40%，单次到店时长 1.5 小时，通过旅游平台（如携程、大众点评）获取项目信息的占比 75%。 算法标签：通过 “地理位置（手机定位非成都本地）+ 消费品类（本地美食、文创消费占比≥30%）+ 到店频次（年均到店≤2 次）”，自动识别该客群，2023 年系统识别准确率达 80%。 2. 需求匹配：专属场景设计与运营 2.1Z 世代潮流客群：打造 “社交化 + 沉浸式” 潮流场景 潮玩社交空间：在项目一层引入 “潮玩主题咖啡馆”（如 “泡泡玛特主题咖啡馆”），设置 “手办展示区 + 交换区”，每周举办 “潮玩爱好者沙龙”，2024 年目标该空间日均客流 1200 人次，客群社交分享率（拍照发社交媒体）达 60%。 沉浸式体验项目：引入 “剧本杀沉浸剧场”（面积 1000㎡，8 个主题房间）、“脱口秀俱乐部”（与成都 “过载喜剧” 合作，每周演出 3 场），2023 年剧本杀业态月均销售额 80 万元，2024 年目标月均销售额突破 120 万元，Z 世代客群到店频次从 4 次 / 月提升至 6 次 / 月。 案例参考：上海 TX 淮海通过 “潮流展览 + 沉浸式体验”，Z 世代客群占比达 70%，年均举办潮流活动 50 场，成都大悦城可借鉴其 “活动引流 + 社交传播” 模式，2024 年目标潮流场景销售额占项目总销售额的 25%。 2.2年轻家庭客群：构建 “一站式 + 高品质” 家庭服务场景 亲子体验升级：对 “奈尔宝家庭中心” 进行扩建（新增 VR 亲子体验区、儿童科学实验室），同时推出 “亲子年卡”（定价 2980 元，含奈尔宝全年无限次入园 + 亲子餐饮 8 折 + 儿童摄影套餐），2024 年目标亲子年卡销量突破 3000 张，家庭客群年消费额从 1.2 万元提升至 1.5 万元。 家庭餐饮优化：引入 “亲子主题餐厅”（如 “卡通尼亲子餐厅”），提供 “儿童专属菜单 + 家长休闲区”，同时在餐饮区设置 “儿童托管角”（免费托管 3 小时，需消费满 200 元），2024 年目标家庭餐饮销售额占餐饮业态总销售额的 40%，家庭客群停留时长从 3 小时提升至 4.5 小时。 2.3商务精英客群：打造 “高效 + 高端” 商务服务场景 高端餐饮集群：引入 “黑珍珠餐厅”（如 “松云泽” 成都二店）、“商务简餐品牌”（如 “wagas” 西南首店），优化商务午餐套餐（定价 88-158 元，30 分钟快速出餐），2024 年目标高端餐饮业态销售额占餐饮总销售额的 25%，商务客群午餐时段到店率从 12% 提升至 20%。 商务服务配套：在项目五层设置 “商务洽谈区”（免费提供茶水、WiFi、打印服务），与周边写字楼合作推出 “企业福利套餐”（如商务宴请折扣、员工下午茶团购），2024 年目标服务企业客户突破 50 家，商务客群消费占比从 15% 提升至 20%。 2.4外地游客客群：设计 “地域化 + 便捷化” 旅游消费场景 成都特色消费区：在项目一层设置 “成都旅游商品集合店”，汇集 “蜀绣、熊猫文创、本地特产” 等商品，同时提供 “快递到家” 服务（满 200 元免运费），2024 年目标该店日均销售额 5 万元，异地游客消费占比达 80%。 旅游动线优化：与携程、美团合作推出 “成都大悦城一日游套餐”（含项目特色场景体验 + 本地美食代金券），同时在项目入口设置 “旅游咨询台”（提供成都旅游攻略、交通指引），2024 年目标异地游客客流增长 30%，消费转化率从 28% 提升至 40%。 3. 触达渠道：圈层化营销与精准引流 3.1Z 世代潮流客群：社交媒体 “内容种草 + 话题营销” 小红书 / KOL 合作：与成都本地 100 位潮玩、美食类 KOL（粉丝量 10-50 万）合作，开展 “探店打卡” 活动，KOL 需在笔记中植入 “# 成都大悦城潮玩季 #” 话题，2024 年目标该话题曝光量突破 1 亿次，带动 Z 世代客群到店增长 25%。 抖音直播引流：每周开展 “潮玩专场直播”（如泡泡玛特新品预售、潮流品牌折扣），推出 “直播专属优惠券”（满 300 减 50），2023 年潮流直播场均观看 3 万人次，2024 年目标场均观看突破 5 万人次，直播引流到店率达 20%。 3.2年轻家庭客群：社区营销 “精准触达 + 口碑传播” 社区合作推广：与项目周边 86 个住宅小区合作，开展 “社区亲子活动”（如周末亲子 DIY、儿童安全讲座），同时在社区便利店、幼儿园设置 “项目宣传点”，2024 年目标覆盖社区居民 5 万人，家庭客群社区引流占比达 30%。 会员社群运营：建立 “家庭会员专属社群”（按孩子年龄分群，如 0-3 岁、4-6 岁），每周推送 “亲子活动预告 + 专属福利”（如免费亲子体验课名额），2024 年目标社群活跃度（周互动次数≥3 次）达 60%，社群引流到店率达 25%。 3.3商务精英客群：圈层营销 “高端活动 + 企业合作” 商务沙龙举办：每季度举办 “行业精英沙龙”（如金融峰会、企业管理论坛），邀请成都本地企业高管参与，同时推出 “商务精英会员专属权益”（如免费停车、高端餐饮折扣），2024 年目标举办沙龙 12 场，覆盖商务精英 1000 人，商务客群会员转化率达 40%。 企业团购合作：与周边 12 栋写字楼（如武侯吾悦广场写字楼、大悦中心）签订 “企业团购协议”，提供 “员工福利券、商务宴请套餐” 团购服务，2024 年目标企业团购销售额突破 800 万元，商务客群企业引流占比达 50%。 3.4外地游客客群：旅游平台 “流量合作 + 场景曝光” OTA 平台合作：与携程、美团、飞猪合作，在 “成都旅游攻略” 页面植入项目广告，同时推出 “旅游平台专属套餐”（如 “项目场景体验 + 餐饮代金券”），2024 年目标旅游平台引流占比达 40%，异地游客到店增长 30%。 文旅融合推广：与成都宽窄巷子、锦里等文旅景点合作，推出 “文旅联票”（含景点门票 + 项目消费券），同时在景点设置 “项目宣传展板”，2024 年目标文旅联票销量突破 1 万张，异地游客消费占比从 10% 提升至 15%。 （三）定位与客群策略保障机制 1. 数据监测与优化：算法驱动动态调整 搭建 “定位与客群策略监测系统”，实时跟踪 “各客群到店率、消费占比、复购率” 等核心指标，每月生成《策略执行报告》，若某客群指标未达预期（如商务客群到店率低于目标），则分析原因并调整策略（如增加商务活动频次）。 2. 团队保障：组建专项运营小组 成立 “定位升级专项小组”（含品牌招商、场景运营、客群营销人员各 3 人），负责定位落地与客群策略执行；同时组建 “数据分析小组”（2 名数据分析师 + 1 名算法工程师），通过 “客群画像分析系统” 实时优化策略，确保各环节数据互通、执行高效。 建立 “跨部门协同机制”：每周召开 “定位与客群策略协同会”，邀请招商、运营、营销、财务等部门负责人参会，解决策略执行中的跨部门问题（如潮玩 IP 衍生品开发需联动招商部引入合作品牌、营销部制定推广方案），2024 年目标策略执行效率提升 30%，避免部门间推诿延误。 团队培训计划：每季度组织 “定位与客群运营专项培训”（如地域文化 IP 打造案例分享、客群分层营销技巧），邀请行业专家（如成都川剧院文创负责人、商业地产客群运营顾问）授课，2024 年目标团队专业能力达标率 100%，确保策略落地质量。 3. 预算保障：明确资金分配与投入产出 2024 年定位与客群策略总预算 3000 万元，具体分配如下：
预算管控机制：实行 “月度预算执行率跟踪 + 季度投入产出评估”，若某类预算 ROI 低于预期（如 KOL 推广 ROI 低于 1:2），则及时调整预算分配（减少低效 KOL 合作，增加社区营销投入），2024 年目标总预算 ROI 不低于 1:2.7。 4. 风险应对保障：提前预判与快速调整 风险 1：地域文化 IP 受欢迎度不及预期 应对措施：前期通过 “客群调研”（样本量 2000 份）测试 IP 设计方案，若熊猫 IP 初稿受欢迎度低于 80%，则联合本地潮玩设计师优化形象；IP 推出后若首月衍生品销量低于 3000 件，启动 “IP 联名加码”（与泡泡玛特、奈雪的茶等热门品牌推出联名产品），确保 IP 影响力达标。 风险 2：商务客群引流效果差 应对措施：若 2024 年 Q1 商务客群到店率未达 15%（目标 20%），则调整商务策略：新增 “商务下午茶套餐”（定价 68 元 / 人，含咖啡 + 轻食）、与周边写字楼合作 “通勤班车”（工作日每小时 1 班），同时降低企业团购门槛（从 100 张起购降至 50 张起购），确保 Q2 商务客群到店率提升至 18%。 风险 3：Z 世代潮流热点迭代加速 应对措施：建立 “潮流热点监测机制”，通过算法工具实时跟踪抖音、小红书热门话题（如 2024 年 “新中式潮流”“情绪价值消费”），若现有潮玩场景热度下降（客流环比减少 10%），则 1 个月内调整场景主题（如将潮玩展览改为 “新中式潮玩展”），确保 Z 世代客群吸引力稳定。 （四）策略执行效果评估体系 为确保定位升级与客群策略落地见效，建立 “数据指标 + 客群反馈 + 行业对标” 三位一体的评估体系，定期复盘优化： 1. 核心数据指标评估（月度监测） 定位落地指标：地域文化 IP 衍生品销售额占比（目标 40%）、非遗体验区客流（目标 800 人次 / 日）、家庭服务生态消费占比（目标 25%），若连续 2 个月未达标，则分析原因并调整定位落地措施。 客群运营指标：各客群到店率（Z 世代目标 45%、家庭客群目标 50%、商务客群目标 20%、外地游客目标 15%）、客群消费占比（高价值客群目标 70%）、客群复购率（Z 世代目标 50%、家庭客群目标 55%），每月生成《客群运营数据报告》，识别薄弱客群并优化策略。 2. 客群反馈评估（季度调研） 每季度开展 “客群满意度调研”（线上问卷 + 线下访谈，样本量 1500 份），评估维度包括 “场景满意度”“IP 认可度”“营销触达效果”，若某维度满意度低于 80%（如商务客群对商务洽谈区满意度仅 75%），则针对性优化（如增加商务洽谈区私密包间、提升茶水服务品质）。 建立 “客群建议收集通道”（小程序留言 + 现场意见箱），每月收集客群建议不少于 50 条，对有效建议（如 “增加熊猫 IP 打卡点”）给予反馈并落地，2024 年目标客群建议落地率达 60%，提升客群参与感与满意度。 3. 行业对标评估（年度复盘） 每年与成都商业地产标杆项目（如成都 IFS、龙湖武侯天街、招商大魔方）进行对标，评估维度包括 “地域 IP 影响力”“客群分层运营效果”“高价值客群贡献度”，若某指标落后于竞品（如家庭客群复购率低于龙湖武侯天街 5 个百分点），则分析竞品优势并优化策略（如借鉴龙湖 “亲子社群精细化运营” 模式）。 参考全国商业地产优秀案例（如上海 TX 淮海 Z 世代运营、杭州湖滨银泰文旅融合），每年引入 1-2 个创新点（如 2024 年借鉴上海 TX 淮海 “潮流快闪店模式”，2025 年计划借鉴杭州湖滨银泰 “旅游消费场景打造” 经验），确保项目定位与客群策略保持行业领先。 （五）策略执行时间规划 为确保策略有序落地，制定 2024 年分阶段执行计划，明确关键节点与责任主体：
通过以上分阶段规划与责任明确，确保成都大悦城 “从潮流聚集地到成都生活方式地标” 的定位升级落地，同时实现高价值客群精准运营，为项目资产增值奠定坚实基础。 六、招商创新及政策汇总 在成都商业地产 “首店竞争白热化” 与 “品牌同质化严重” 的背景下，传统 “单一品牌招引” 模式已无法满足资产增值需求。北京云阿云依托 “全球品牌资源 + 算法工具 + 政策整合能力”，从 “品牌矩阵构建、业态组合创新、招商模式升级” 三大维度推动招商创新，同时最大化政策红利降低品牌入驻门槛，为成都大悦城打造 “不可复制” 的品牌生态 —— 目标 2024 年引入首店品牌 15 家、成长型特色品牌 20 家，品牌差异化率从 30% 提升至 50%，带动项目坪效突破 1 万元 /㎡/ 年。 （一）招商策略创新：从“品牌招引”到“生态构建” 1. “三级品牌矩阵” 构建（重点突出）：分层定位，形成 “引流 - 盈利 - 体验” 闭环 北京云阿云基于成都大悦城 “全客群、全场景” 定位，结合 80 万会员消费数据（2023 年），将品牌按 “功能定位” 划分为 “头部标杆品牌（20%）、成长型特色品牌（60%）、配套服务品牌（20%）”，通过差异化政策与运营支持，实现各层级品牌协同发力。 1.1头部标杆品牌（20%）：“首店 + 独家” 破圈，打造话题引流引擎 核心定位：承担 “项目话题制造” 与 “高价值客群引流” 功能，聚焦 “成都首店”“区域独家”“国际潮牌”，通过稀缺性品牌形成市场热度。 品牌筛选标准： 行业影响力：国际 / 国内一线品牌，或在细分赛道（如潮玩、网红餐饮）具有头部地位（如泡泡玛特、茶颜悦色）； 客群匹配度：与项目 Z 世代、年轻家庭客群契合度≥80%（通过北京云阿云算法工具评估）； 引流能力：过往首店开业日均客流≥5000 人次，社交媒体话题曝光≥1000 万次。 落地措施与案例： 首店引入计划：2024 年重点引入 “国际潮牌成都首店”（如日本潮牌 “Comme des Garçons” 西南首店）、“网红餐饮区域首店”（如 “茉酸奶” 成都首店），依托北京云阿云全球品牌库（320 个首店级品牌资源），安排专属招商经理对接，提供 “首店选址优先权 + 装修补贴（500 元 /㎡）”。 案例参考：2023 年引入 “茶颜悦色西南首店” 时，通过 “免租 6 个月 + 装修补贴 80 万元” 政策，开业首月日均客流 8000 人次，带动项目整体客流环比增长 18%，周边店铺销售额增长 25%。2024 年计划引入的 “Comme des Garçons 西南首店”，目标首月日均客流 6000 人次，社交媒体话题曝光 2000 万次。 独家品牌合作：与 “泡泡玛特”“% Arabica” 等头部品牌签订 “区域独家合作协议”，约定 “1 年内不在武侯新城商圈开设其他门店”，同时联合推出 “成都大悦城独家限定产品”（如泡泡玛特 “熊猫悦小萌” 联名手办），2024 年目标独家品牌销售额占比提升至 15%。 数据目标：2024 年头部标杆品牌引入 12 家（含首店 8 家、独家品牌 4 家），日均引流贡献 30%，首店开业带动项目客流环比增长≥15%。 1.2成长型特色品牌（60%）：“孵化 + 扶持” 提质，构建差异化核心 核心定位：承担 “业态差异化” 与 “资产盈利” 功能，聚焦 “本地小众品牌”“新兴细分赛道品牌”（如独立设计师品牌、非遗文创品牌、特色轻食品牌），通过 “低门槛入驻 + 全周期扶持”，培育具有项目特色的品牌集群。 品牌筛选标准： 特色属性：具有地域文化特色（如蜀绣文创）或创新商业模式（如 “餐饮 + 体验” 复合店）； 增长潜力：近 1 年销售额增长率≥30%，客单价与项目主流客群（185 元）偏差≤20%； 合作意愿：愿意接受项目运营指导，参与联合营销活动。 落地措施与案例： 孵化政策体系： 租金支持：给予 “首年免租 3 个月，第 2-3 年租金按 80% 收取”，对比龙湖武侯天街（首年免租 2 个月）更具竞争力； 运营支持：北京云阿云提供 “数字化运营培训”（如抖音直播技巧、社群运营方法）、“流量扶持”（项目官方账号为品牌直播带货，每月 1-2 场）、“数据支持”（共享客群画像与消费趋势数据）； 装修补贴：按 300 元 /㎡给予装修补贴，单个品牌补贴上限 30 万元，资金由北京云阿云与项目按 7:3 比例承担。 案例参考：2023 年孵化本地独立设计师品牌 “UOOYAA” 时，通过 “免租 3 个月 + 装修补贴 20 万元 + 10 场直播扶持”，品牌开业首年销售额突破 500 万元，坪效达 8000 元 /㎡/ 年，较入驻前增长 40%。2024 年计划孵化 “蜀绣文创品牌‘锦绣阁’”，提供 “免租 4 个月 + 装修补贴 25 万元 + 非遗资源对接”，目标首年销售额 300 万元，坪效 6000 元 /㎡/ 年。 集群化培育：在项目二层规划 “成长型品牌主题街区”（面积 3000㎡），集中承载独立设计师品牌、非遗文创品牌，通过 “统一视觉设计 + 联合营销活动”（如 “设计师开放日”“非遗体验周”）提升街区辨识度，2024 年目标主题街区日均客流 5000 人次，品牌存活率≥90%（行业平均存活率 75%）。 数据目标：2024 年成长型特色品牌引入 20 家，其中本地品牌占比 60%，品牌平均坪效≥7000 元 /㎡/ 年，较项目平均坪效高 15%。 1.3配套服务品牌（20%）：“体验 + 便民” 补位，延长客群停留时长 核心定位：承担 “客群体验优化” 与 “消费闭环构建” 功能，聚焦 “体验式服务”“便民服务” 品牌（如宠物美容、汉服租赁、DIY 手工坊、儿童托管），通过 “场景化布局” 提升客群停留时长与满意度。 品牌筛选标准： 体验属性：服务具有互动性或稀缺性（如汉服租赁 + 妆造），客群单次体验时长≥30 分钟； 配套契合度：与周边业态互补（如亲子游乐区周边配儿童托管、潮牌区周边配汉服租赁）； 服务质量：大众点评评分≥4.5 星，客诉率≤5%。 落地措施与案例： 场景化布局： 亲子区周边：引入 “儿童托管中心”（单次托管 2 小时 / 50 元）、“亲子 DIY 手工坊”（陶艺、绘画体验），解决家庭客群 “带娃消费” 痛点； 潮玩区周边：引入 “汉服租赁 + 摄影工作室”（租赁 198 元 / 天，含妆造 + 摄影），契合 Z 世代 “打卡社交” 需求； 餐饮区周边：引入 “宠物美容店”“宠物寄存处”，延续项目 “宠物友好” 标签，2024 年目标宠物相关服务品牌带动家庭客群停留时长延长 45 分钟。 案例参考：2023 年引入 “宠物美容品牌‘爪爪屋’” 后，家庭客群带宠到店率从 10% 提升至 25%，宠物美容区日均服务 30 单，带动周边餐饮店铺客流增长 12%。2024 年计划引入 “汉服租赁品牌‘汉尚华莲’成都首店”，目标日均租赁 50 套，带动潮玩区客流增长 15%。 数据目标：2024 年配套服务品牌引入 8 家，客群平均停留时长从 2.5 小时提升至 3.2 小时，服务类消费占比从 5% 提升至 10%。 2. “业态组合创新”：打破边界，打造 “主题化业态集群” 传统商业 “零售、餐饮、娱乐” 分区模式易导致 “客流断层”（如餐饮区客流无法导入零售区），北京云阿云基于 “客群消费路径” 与 “场景需求”，打造 “跨业态融合集群”，实现 “客流共享、消费互补”。 2.1“潮玩 + 餐饮 + 直播” 集群（针对 Z 世代客群） 空间选址：项目一层（原潮玩零售区，面积 2000㎡），整合 “泡泡玛特全球概念店”“TOP TOY 旗舰店”“潮玩主题餐饮”“直播基地” 四大业态。 组合逻辑： 潮玩零售：提供潮玩购买、手办体验，吸引 Z 世代到店； 潮玩主题餐饮：引入 “泡泡玛特主题咖啡馆”（推出潮玩造型饮品、蛋糕），满足客群餐饮需求，同时设置 “手办展示墙” 供拍照打卡； 直播基地：在集群中心设置 “透明直播室”，邀请潮玩 KOL 直播带货（每周 3 场），同时允许客群现场参与直播互动（如手办拆盒），形成 “线下体验 - 线上传播 - 二次到店” 闭环。 数据目标：集群日均客流 8000 人次，客群停留时长 120 分钟，跨业态消费率（购买潮玩后到餐饮消费）达 40%，较传统分区模式提升 25 个百分点。 2.2“亲子 + 教育 + 健康” 集群（针对年轻家庭客群） 空间选址：项目三层（原亲子区，面积 3000㎡），整合 “奈尔宝家庭中心”“番茄田艺术”“儿童体检中心”“亲子瑜伽馆” 四大业态。 组合逻辑： 亲子游乐：奈尔宝提供核心游乐体验，吸引家庭客群到店； 亲子教育：番茄田艺术开设 “游乐 + 课程” 套餐（如 “奈尔宝游玩 1 天 + 艺术课程 1 节”，定价 398 元），提升客群消费额； 亲子健康：引入 “儿童体检中心”（提供 “体检 + 健康咨询” 服务）、“亲子瑜伽馆”，满足家庭客群健康需求，同时推出 “家庭健康年卡”（含体检 2 次 + 瑜伽课程 12 节，定价 1980 元），提升客群复购率。 案例参考：上海陆家嘴正大广场 “亲子集群” 通过 “游乐 + 教育 + 健康” 组合，家庭客群复购率从 35% 提升至 55%，客单价从 300 元提升至 580 元。成都大悦城该集群目标 2024 年家庭客群复购率提升至 50%，客单价提升至 450 元。 2.3“地域文化 + 美食 + 文创” 集群（针对外地游客客群） 空间选址：项目负一层（原美食区，面积 1500㎡），整合 “成都老字号餐饮”“非遗文创店”“旅游商品集合店” 三大业态。 组合逻辑： 地域美食：引入 “陈麻婆豆腐”“钟水饺” 等老字号，推出 “成都美食套餐”（含 3-4 种特色小吃，定价 98 元），满足游客尝鲜需求； 文创零售：引入 “蜀绣文创店”“熊猫主题文创店”，提供 “快递到家” 服务（满 200 元免运费），解决游客携带不便问题； 文化体验：设置 “川剧变脸体验区”（免费观看，付费体验 100 元 / 人），同时推出 “文化体验套餐”（川剧体验 + 美食套餐 + 文创折扣券，定价 298 元），提升游客消费额。 数据目标：集群异地游客消费占比达 60%，客群单次消费额≥300 元，较项目平均客单价（185 元）高 62%。 3. “招商模式升级”：从“被动招引”到“主动构建” 3.1品牌联合招商：依托头部品牌资源，实现“以大带小” 核心逻辑：与头部标杆品牌（如泡泡玛特、奈尔宝）签订 “联合招商协议”，要求其推荐上下游或互补品牌入驻，形成 “品牌生态链”，降低招商难度与风险。 落地措施： 合作权益：对推荐成功的头部品牌，给予 “租金减免（推荐 1 家减免 1 个月租金）” 或 “流量扶持（项目官方账号额外为其直播 1 场）”； 案例参考：2023 年与 “奈尔宝” 合作时，其推荐 “儿童绘本馆”“亲子摄影” 2 家互补品牌入驻，均实现开业首月盈利（坪效 5000 元 /㎡/ 月），成都大悦城为奈尔宝减免 2 个月租金（约 15 万元），实现 “双赢”； 2024 年目标：通过头部品牌联合招商引入品牌 8 家，占全年招商总量的 20%，招商周期从平均 3 个月缩短至 1.5 个月。 3.2场景定制招商：根据空间场景，为品牌 “量身定制” 核心逻辑：不再 “先招品牌再规划场景”，而是 “先设计场景再匹配品牌”，通过 “空间定制 + 运营支持” 吸引契合场景的品牌，提升场景辨识度与品牌粘性。 落地措施与案例： 屋顶露营场景定制：先规划 “屋顶露营体验区”（含露营装备租赁、轻食餐饮、星空影院），再针对性引入 “大热荒野”（露营品牌）、“Manner 咖啡屋顶店”，为品牌提供 “场景设计方案”（如露营装备摆放、门店装修风格），同时联合推出 “露营 + 咖啡” 套餐（定价 198 元 / 2 人）； 非遗文化场景定制：先规划 “非遗体验街区”，再引入 “蜀绣文创店”“竹编手作店”，为品牌提供 “非遗资源对接”（如与非遗传承人合作开发产品）、“体验活动策划”（如周末非遗手作课），2024 年目标场景定制招商品牌占比达 30%； 数据目标：场景定制招商品牌开业首月坪效较普通品牌高 20%，客群场景满意度≥85%。 （二）政策资源整合：最大化政策红利，降低品牌与项目成本 北京云阿云建立 “政府政策 + 企业政策” 双轮驱动的政策整合体系，通过 “政策梳理 - 申请辅导 - 资金落地” 全流程服务，为品牌入驻与项目运营争取最大支持，2024 年目标整合政策资金超 1500 万元。 1. 成都市级政策：聚焦 “首店、夜间、数字化” 三大赛道 1.1首店经济补贴政策 政策内容：成都市商务局对引入 “全球首店”“亚洲首店”“中国首店”“西部首店”“成都首店” 的商业项目，分别给予 50 万元、30 万元、20 万元、15 万元、10 万元一次性补贴；对首店品牌年度销售额超 1000 万元的，额外给予 5 万元奖励。 申请流程与案例： 北京云阿云成立 “首店补贴申请专项组”，负责 “品牌资质审核 - 材料准备 - 政府对接”，2023 年为 “茶颜悦色西南首店”“泡泡玛特全球概念店” 申请补贴 40 万元（20 万元 + 20 万元），资金到账周期 2 个月； 2024 年目标引入首店 15 家，预计申请首店补贴 180 万元（全球首店 2 家 50 万2=100 万，成都首店 8 家 10 万8=80 万），同时推动 5 家首店年度销售额超 1000 万元，额外申请奖励 25 万元。 1.2夜间消费示范街区补贴政策 政策内容：成都市对获评 “市级夜间消费示范街区” 的商业项目，给予 200 万元运营补贴；对夜间销售额占比超 30% 的餐饮、零售品牌，给予年度销售额 1% 的补贴（单个品牌上限 50 万元）。 申请与落地措施： 项目改造 “屋顶露营体验区”“负一层夜间美食街区”，申报 “市级夜间消费示范街区”，北京云阿云负责 “申报材料撰写 - 现场迎检 - 政策对接”，目标 2024 年成功获评，获取补贴 200 万元； 筛选 10 家夜间运营表现突出的品牌（如屋顶露营品牌 “大热荒野”、夜间餐饮品牌 “海底捞”），协助其申请 “夜间销售额补贴”，2024 年目标品牌夜间销售额占比均超 35%，平均每家品牌获取补贴 15 万元，合计 150 万元，同时带动项目整体夜间销售额占比从 18% 提升至 30%。 1.3数字化转型补贴政策 政策内容：成都市对商业项目数字化改造（如智慧客流系统、线上商城搭建、AI 导购工具）给予 30% 的费用补贴，单个项目补贴上限 500 万元；对品牌数字化运营（如直播带货、社群运营）成效突出的，给予年度数字化投入 20% 的补贴（单个品牌上限 30 万元）。 申请与落地措施： 项目层面：2024 年计划投入 1200 万元升级 “商业运营智能系统”（含 AI 客流分析、会员精准营销、线上商城功能优化），北京云阿云协助撰写补贴申请材料（含改造方案、预算明细、预期效益），目标申请补贴 360 万元（1200 万 * 30%），资金主要用于系统开发与设备采购，预计改造后项目数字化运营效率提升 40%，线上引流到店率达 25%。 品牌层面：筛选 20 家成长型特色品牌（如独立设计师品牌 “UOOYAA”、非遗文创品牌 “锦绣阁”），协助其申请 “数字化运营补贴”，为品牌提供 “数字化运营方案”（如直播计划、社群搭建），2024 年目标品牌年均数字化投入 50 万元，平均每家获取补贴 10 万元，合计 200 万元，带动品牌线上销售额占比从 8% 提升至 20%。 2. 区域商圈政策：武侯新城商圈专属扶持，强化区域竞争力 2.1商业提档升级补贴政策 政策内容：武侯区政府对商圈内商业项目 “首店引入”“场景改造”“品牌孵化” 给予配套补贴 —— 首店引入补贴为市级补贴的 10%-20%，场景改造补贴为项目投入的 20%（上限 100 万元），品牌孵化补贴为企业投入的 15%（上限 50 万元）。 申请与落地措施： 首店配套补贴：2024 年项目计划引入 15 家首店，预计获取市级补贴 180 万元，同时申请武侯区配套补贴 36 万元（180 万 * 20%），合计首店补贴 216 万元，降低首店引入成本； 场景改造补贴：针对 “屋顶露营体验区” 改造（投入 500 万元），申请武侯区场景改造补贴 100 万元（上限），资金用于露营装备采购与灯光设施升级，预计改造后屋顶区域坪效从 2000 元 /㎡/ 年提升至 8000 元 /㎡/ 年； 品牌孵化补贴：为 10 家本地成长型品牌（如 “锦绣阁”）提供孵化支持（每家投入 30 万元），申请武侯区品牌孵化补贴 45 万元（30 万10 家15%），用于品牌运营培训与线上推广，目标品牌存活率提升至 90%。 2.2交通配套与宣传资源支持 交通优化：北京云阿云对接武侯区交通局，推动 “项目周边公交线路优化”—— 延长 10 路、57 路公交线路运营时间至 23:00（覆盖夜间消费客群），新增 “武侯新城商圈接驳巴士”（连接项目与地铁 9 号线、17 号线，每 30 分钟 1 班），2024 年目标公共交通客流占比从 35% 提升至 45%，解决客群 “出行难” 问题。 宣传推广：争取武侯区政府 “商圈宣传资源”—— 项目场景改造、首店开业活动纳入 “武侯新城消费节” 宣传体系，通过区政府官网、“武侯发布” 公众号、户外广告屏进行推广，2024 年目标政府宣传带动项目曝光量超 500 万人次，吸引跨区客群占比从 10% 提升至 15%。 3. 企业内部政策：北京云阿云 + 中粮集团联合扶持，降低品牌入驻门槛 3.1“品牌扶持计划” 专项政策 政策内容：北京云阿云联合中粮集团、大悦城控股推出 “三维扶持政策”—— 租金分期（最长分 6 期，首 3 期免利息）、装修补贴（最高 500 元 /㎡）、流量扶持（项目官方账号直播带货、会员社群推广），覆盖 “首店品牌、成长型品牌、配套服务品牌”。 落地措施与案例： 租金分期：针对首店品牌 “Comme des Garçons”（预计年租金 200 万元），提供 “6 期分期” 服务（首 3 期免利息），缓解品牌前期资金压力，预计品牌开业首年现金流压力降低 40%； 装修补贴：成长型品牌 “锦绣阁”（装修面积 500㎡），按 500 元 /㎡给予补贴，合计 25 万元，覆盖 50% 装修成本，帮助品牌快速开业； 流量扶持：为配套服务品牌 “汉尚华莲”（汉服租赁）提供 “每月 2 场官方直播 + 会员社群专属推送”，2024 年目标品牌线上引流占比达 30%，日均租赁量突破 50 套。 3.2资源共享与供应链支持 全球品牌资源对接：北京云阿云开放 “全球品牌库”（2000 余个品牌资源），为项目品牌提供 “上下游供应链对接” 服务（如为餐饮品牌对接本地食材供应商、为文创品牌对接非遗传承人），2024 年目标帮助 15 家品牌优化供应链，降低采购成本 15%； 大悦城体系资源联动：联合北京、上海、深圳大悦城项目，为入驻品牌提供 “跨城扩张支持”（如品牌在成都大悦城运营满 1 年且达标，可优先入驻其他城市大悦城项目），2024 年目标推动 5 家成长型品牌实现 “跨城扩张”，提升品牌合作粘性。 （三）政策申请与资金管理机制 1. 政策申请全流程服务 成立专项申请小组：由北京云阿云政策专员（2 人）、项目财务人员（1 人）、品牌对接人（1 人）组成，负责 “政策梳理 - 材料准备 - 政府对接 - 资金跟进” 全流程，确保政策申请效率 —— 首店补贴申请周期控制在 2 个月内，场景改造补贴申请周期控制在 3 个月内。 政策信息动态更新：建立 “政策信息库”，实时更新国家、省、市、区四级商业扶持政策（每周更新 1 次），针对高价值政策（如首店补贴、数字化补贴），24 小时内启动申请准备，避免政策过期遗漏。 2. 资金使用与效益评估 资金专项管理：政策补贴资金纳入项目 “专项账户”，按 “申请用途” 使用（如首店补贴用于首店引入成本、场景改造补贴用于改造投入），严禁挪用，同时每月向政府部门提交 “资金使用报告”，确保资金使用合规； 效益跟踪评估：建立 “政策补贴效益跟踪表”，记录 “补贴金额 - 对应投入 - 产生效益”（如首店补贴 20 万元，带动首店销售额 500 万元，客流增长 10 万人次），每季度开展 “补贴效益评估”，若某类补贴 ROI（投入产出比）低于 1:3，则调整后续申请方向（如减少低效政策申请，聚焦高 ROI 政策）。 （四）招商与政策协同保障 1. 招商政策联动机制 政策嵌入招商方案：在品牌招商谈判阶段，主动告知品牌 “可享受的各级政策支持”（如首店品牌可叠加市级 + 区级 + 企业补贴），提升品牌入驻意愿 ——2024 年目标通过政策联动，品牌签约率从 60% 提升至 80%。 政策红利共享：与品牌签订 “政策补贴共享协议”（如政府给予的品牌数字化补贴，项目与品牌按 7:3 比例共享），激励品牌积极配合政策申请，2024 年目标品牌政策申请配合度达 95%。 2. 风险应对机制 政策变动风险：若某类政策（如首店补贴）突然调整（如补贴金额下降），则启动 “替代方案”—— 增加企业内部补贴（如首店装修补贴从 500 元 /㎡提升至 600 元 /㎡），确保品牌入驻成本不增加； 申请失败风险：针对高价值政策申请，准备 “备选政策”（如市级首店补贴申请失败，则申请区级首店配套补贴），同时提前与品牌沟通 “申请风险”，避免品牌因政策未落地而放弃入驻。 通过 “招商创新 + 政策整合” 双轮驱动，成都大悦城将打破传统商业品牌生态壁垒，形成 “首店引领、特色支撑、服务补位” 的差异化品牌矩阵，同时借助政策红利降低运营成本，为项目资产增值注入持续动力 ——2024 年目标通过招商与政策协同，实现项目租金收入增长 15%，品牌差异化率提升至 50%，成为武侯新城商圈品牌生态标杆。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-9-29 81
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