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商业地产案例分享-成都国际金融中心项目（五） |
商业地产案例分享-成都国际金融中心项目（五） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：在成都高端商业“多核分流”的竞争格局下，本项目报告全面剖析成都IFS资产优化路径。报告涵盖市场定位、空间改造、业态创新及数字化运营等十大维度，提出从“单一商业体”向“城市价值运营平台”的转型战略，为高端商业综合体提供可复制的资产增值模式。全文共83000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 高端商业综合体资产优化模式 成都国际金融中心IFS的十年升级与创新启示 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状剖析 三、竞品分析及整合应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级及客群策略 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态优化及品牌矩阵焕新 九、运营管理提升方案 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 十、资产优化与实施策略 在成都高端商业 “多核分流” 与资产增值压力加剧的背景下，成都 IFS 需通过 “目标量化拆解、策略精准落地、步骤有序推进” 的资产优化体系，实现从 “单一租金收益” 到 “租金 + 增值服务 + 资产流动性” 的多元价值提升。以下结合项目实际数据、行业案例及实操方案展开细化： （一）资产优化目标：分阶段量化拆解，确保目标可落地、可考核 资产优化目标需基于 “短期夯实基础、中期建立壁垒、长期输出模式” 的逻辑，结合项目 2024 年现状（出租率 96%、租金增速 5%、资产估值 320 亿元）进行量化拆解，避免目标空泛化： 1. 短期目标（1-2 年，2025-2026 年）：夯实资产收益基础 出租率目标：从 96% 提升至 98% 以上，核心楼层（1-2 层顶奢区）出租率维持 100%，非核心楼层（3-5 层体验区）出租率从 92% 提升至 98% 拆解路径：6 个月内完成 3 层闲置空间改造（新增可租赁面积 1500㎡），12 个月内完成地下商业街区招商（出租率达 95%），24 个月内淘汰 “坪效低于 5 元 /㎡/ 天” 的低效品牌（预计淘汰 3-5 家），填补业态缺口。 租金水平目标：年租金增速从 5% 提升至 8%-10%，核心区（1-2 层）租金增速 10%-12%，非核心区（3-5 层）增速 8%-10%，配套区（B1 层 / 7 层）增速 6%-8% 拆解路径：2025 年 Q1 完成租金体系优化（推行 “基础租金 + 提成” 模式），2025 年 Q3 对核心品牌（LV、Gucci）租金进行阶梯式调整（年递增 10%），2026 年 Q1 对体验业态（TeamLab、艺星医美）租金进行培育后上调（从 5 元 /㎡/ 天增至 7 元 /㎡/ 天）。 资产估值目标：从 320 亿元提升至 368 亿元（增幅 15%） 支撑逻辑：租金收益增长（年租金从 4.3 亿元增至 5.2 亿元）、资产流动性提升（发行 ABS 盘活存量资产）、品牌价值提升（引入 5-8 家国际首店），参考仲量联行商业地产估值模型，预计 2026 年资产估值突破 368 亿元。 2. 中期目标（3-5 年，2027-2029 年）：建立资产壁垒，成为西南标杆 行业地位目标：超越成都 SKP、万象城，成为西南地区资产估值最高的商业综合体（目标估值 500 亿元） 支撑路径：通过 “金融 + 商业” 融合特色（金融客群消费占比达 40%）、国际首店集群（累计引入 30 家国际首店）、数字化运营效率（会员消费占比达 85%），形成差异化竞争优势，吸引全国高净值客群跨区域消费。 资产增值率目标：年资产增值率稳定在 10% 以上，高于西南地区商业综合体平均水平（预计 6%-8%） 支撑逻辑：租金收益持续增长（年增速 8% 以上）、增值服务收入占比提升（从 5% 增至 15%）、资产折旧率降低（硬件改造后折旧率从 3% 降至 2%），确保资产增值率长期领先。 3. 长期目标（5 年以上，2030 年后）：输出可复制的资产优化模式 模式输出目标：形成 “空间优化 + 业态创新 + 数字化运营 + 资产证券化” 的一体化资产优化模式，为香港九龙仓集团其他项目（如重庆 IFC、上海圆方）提供经验借鉴 输出内容：标准化的租金体系模型、招商数字化工具（品牌匹配算法）、会员深耕策略手册、资产证券化操作流程，预计 2030 年前完成 2-3 个集团内项目的模式复制，带动集团整体资产增值率提升 2-3 个百分点。 （二）资产优化核心策略：从“收益提升、增值服务、成本控制”三维发力 1. 租金体系优化：动态调整 + 激励培育，平衡短期收益与长期价值 租金体系是资产收益的核心，需打破 “固定租金” 的单一模式，结合 “业态特性、品牌价值、销售表现” 实行差异化策略，确保租金收益与品牌成长同步： 1.1动态租金调整：基于数据的精准定价 核心逻辑：根据 “商铺位置能级、业态热度、品牌销售数据” 设定租金基准，每季度动态调整，避免 “优质商铺租金偏低、低效商铺租金虚高” 的问题。 具体方案：
1.2租金减免激励：培育新兴业态，填补业态缺口 核心逻辑：对 “首店品牌、新兴业态、战略合作伙伴” 给予短期租金减免，降低品牌入驻门槛，待品牌成熟后逐步提升租金，实现 “短期让渡、长期增收” 的平衡。 具体方案：
2. 资产增值服务：从“房东”到“伙伴”，拓展收益边界 资产增值服务是突破 “租金天花板” 的关键，需通过 “运营支持、资产证券化、资源联动”，为资产创造 “租金之外” 的多元价值，预计 2026 年增值服务收入占比从 5% 提升至 10%。 2.1品牌运营支持：赋能品牌成长，间接提升租金收益 核心逻辑：通过 “营销联动、会员引流、数据支持” 帮助品牌提升销售额，进而提高品牌租金承受能力，实现 “品牌 - 资产” 双赢。 具体方案： 营销联动支持： 为核心品牌（LV、Gucci）举办 “新品首发活动”，项目承担 30% 营销费用（如 2025 年 LV 春夏新品预览会，项目投入 200 万元用于场地布置与媒体宣传），活动后品牌销售额平均增长 30%，带动次年租金上调 8%； 推出 “跨品牌联动套餐”（如 “Gucci 消费满 5 万元赠 La Maison 双人餐”），2025 年计划举办 20 场此类活动，带动参与品牌销售额平均增长 25%。 会员引流支持： 向黑卡会员定向推送品牌活动信息（如 “Cartier 高级珠宝品鉴会专属邀请”），2025 年预计为核心品牌引流 1.2 万人次，会员消费占比提升至 60%； 为新兴品牌（如艺星医美）开放会员数据库，筛选 “高净值女性会员” 进行精准触达，2025 年预计为新兴品牌带来 3000 人次到店，首年销售额突破 8000 万元。 数据支持服务： 每月为品牌提供《客群消费分析报告》（如 “某轻奢品牌 25-35 岁女性客群占比 60%，建议增加配饰类商品”），2025 年计划服务 50 家核心品牌，帮助品牌平均提升客单价 15%。 2.2资产证券化探索：盘活存量资产，提升流动性 核心逻辑：通过发行商业地产 ABS（资产支持证券），将 “未来租金收益” 转化为现金流入，用于空间改造与业态升级，同时提升资产流动性，吸引机构投资者。 具体方案： ABS 发行规划： 基础资产：项目未来 3 年租金收益（预计 15.6 亿元），优先级证券占比 70%（10.92 亿元），次级证券占比 30%（4.68 亿元）； 发行时间：2025 年 Q4 完成发行，联合中信证券、中金公司作为承销商，目标投资者为保险公司、公募基金等机构； 资金用途：70% 用于地下商业街区改造（5 亿元）、20% 用于品牌招商补贴（1.5 亿元）、10% 用于数字化平台升级（0.7 亿元）。 风险控制： 设置 “超额覆盖倍数”（基础资产现金流 / 证券本息偿还额 = 1.3 倍），确保本息偿付安全； 建立 “租金归集账户”，租金收入优先归集至专项账户，再按约定分配，避免资金挪用风险。 案例参考：上海国金中心 2023 年发行的商业地产 ABS，发行规模 25 亿元，优先级证券利率 3.5%，获得超额认购 2 倍，盘活资金后用于高端餐饮区改造，租金收益次年增长 12%，印证资产证券化的价值。 3. 成本控制优化：精细化管理，降低运营损耗 成本控制是提升资产净利润率的关键，需通过 “智能节能、数字化降本、人力优化”，将运营成本率从 2024 年的 18% 降至 2026 年的 15% 以下。 3.1能耗成本控制：智能系统赋能，降低水电损耗 核心逻辑：通过 “智能照明、智能温控、水资源循环利用”，减少不必要的能耗浪费，预计 2026 年能耗成本降低 15%，年节省成本约 2000 万元。 具体方案： 智能照明系统： 在地下车库、走廊等区域安装 “人体感应 + 光感” 智能灯具，无人时段自动调低亮度（从 100lux 降至 30lux），有人时段自动恢复，预计照明能耗降低 30%，年节省电费 200 万元； 在中庭、外立面等区域采用 LED 节能灯具，替换传统卤素灯，能耗降低 60%，使用寿命延长 5 倍，年节省更换成本 150 万元。 智能温控系统： 安装 “AI 温控系统”，根据实时客流密度、室外温度自动调节空调温度（如客流高峰时段温度设定 24℃，低谷时段设定 26℃），预计空调能耗降低 20%，年节省电费 500 万元； 在 1-2 层顶奢区采用 “分区温控”，根据品牌需求（如皮具品牌需恒温 22℃，珠宝品牌需恒温 20℃）精准调节，避免能源浪费。 水资源循环利用： 在卫生间、绿化灌溉区域安装 “中水回收系统”，将洗手水、雨水收集处理后用于灌溉、清洁，预计水资源利用率提升 30%，年节省水费 100 万元。 3.2人力成本优化：数字化替代，提升人均效率 核心逻辑：通过 “智能设备替代基础岗位、灵活用工模式”，减少固定人力成本，预计 2026 年人力成本降低 10%，年节省成本约 1500 万元。 具体方案： 智能设备替代： 引入 “智能导购机器人”（20 台），替代部分导购助理岗位（如引导、商品介绍），每台机器人成本约 10 万元，年维护成本 2 万元，相当于 3 个导购助理的年薪（约 60 万元），年节省成本 1140 万元； 在停车场、客服中心安装 “自助服务终端”（15 台），替代部分收费员、客服岗位，年节省成本 300 万元。 灵活用工模式： 节假日、品牌活动等高峰期（如春节、圣诞），通过第三方人力资源公司引入灵活用工（如临时导购、安保人员），占比提升至 20%，避免固定人力冗余，预计年节省成本 60 万元； 对非核心岗位（如清洁、绿化）实行 “外包服务”，通过招标选择性价比高的服务商，服务成本降低 5%-8%，年节省成本 100 万元。 （三）实施步骤与保障措施：有序推进 + 风险防控，确保策略落地 1. 实施步骤：分三阶段推进，明确时间节点与责任分工
2. 保障措施：从“团队、资金、风险”三维发力，确保策略落地 2.1团队保障：组建专业专项团队，明确责任分工 资产优化专项委员会： 成员构成：香港九龙仓中国区 CEO（主任）、成都 IFS 项目总经理（副主任）、北京云阿云运营总监、仲量联行估值专家、中信证券 ABS 负责人（外部顾问）； 核心职责：每月召开专项会议，审议资产优化进度，解决重大问题（如招商延迟、成本超支），确保策略方向不偏离。 专项执行团队： 按 “空间改造、招商运营、数字化、会员服务、资产金融” 五大模块组建团队，每个模块设负责人 1 名，明确 KPI 考核指标（如空间改造组考核 “改造完工率、成本控制率”，招商组考核 “首店引入数量、出租率”）； 建立 “跨部门协作机制”，每周召开部门协调会，解决协作问题（如空间改造组与招商组同步施工进度，确保品牌按时进场装修）。 2.2资金保障：多元化资金来源，精细化成本控制 资金来源多元化： 香港九龙仓专项资金：15 亿元（占总投入的 70%），用于空间改造（8 亿元）、品牌招商补贴（4 亿元）、数字化平台建设（3 亿元）； 政府补贴：2 亿元（占总投入的 10%），包括首店经济补贴（1.2 亿元）、高端商业创新奖励（0.8 亿元）； 资产证券化融资：3 亿元（占总投入的 15%），通过发行 ABS 获取，用于补充空间改造资金； 品牌联合投入：1 亿元（占总投入的 5%），由核心品牌承担部分装修费用（如 LV 承担门店形象升级 30% 成本）。 成本控制精细化： 设立 “资金管理专项小组”，对每笔支出实行 “预算审批制”（100 万元以上支出需专项委员会审批）； 采用 “工程量清单计价” 模式控制空间改造成本，避免施工过程中随意加价；对品牌补贴实行 “按进度支付”（如首店装修补贴分 3 期支付，每期支付 30%，验收合格后支付剩余 10%）。 2.3风险保障：建立风险预警机制，制定应对预案 风险识别与分级：
应对预案： 招商延迟风险： 提前储备 2-3 家备选品牌（与目标品牌定位、面积需求一致），如 Cartier 放弃入驻，立即启动 Van Cleef & Arpels 对接，确保招商周期不延长； 与品牌签订 “意向协议”，收取 10% 保证金（违约不退），降低品牌违约风险。 成本超支风险： 设立 “成本预警线”（超预算 5%），超预警线后立即暂停非必要支出，分析超支原因（如材料涨价则更换性价比更高的材料，施工返工则追究施工方责任）； 预留 10% 应急资金（1.5 亿元），用于应对突发成本超支。 ABS 发行风险： 与多家承销商（中信证券、中金公司）签订合作协议，若一家承销商发行遇阻，立即启动另一家； 提前与保险公司、公募基金等机构沟通，锁定意向认购金额（不低于发行规模的 90%），降低发行失败风险。 运营效果风险： 若会员消费占比未达目标，优化会员权益（如增加 “黑卡会员专属折扣”）、加强私域运营（增加社群活动频次）； 若租金增速未达目标，调整租金体系（如提高高热度业态提成率）、淘汰低效品牌（坪效低于 5 元 /㎡/ 天），提升整体收益。 （四）资产优化效果复盘与长期价值 1. 效果复盘：量化评估资产优化成果 短期效果（2025-2026 年）： 收益端：出租率从 96% 提升至 98%，年租金从 4.3 亿元增至 5.2 亿元（增速 21%），增值服务收入从 0.2 亿元增至 0.5 亿元（占比 10%）； 成本端：运营成本率从 18% 降至 15%，年节省成本约 1.5 亿元（能耗成本节省 0.2 亿元，人力成本节省 1.3 亿元）； 资产端：资产估值从 320 亿元增至 368 亿元（增幅 15%），达到短期目标。 中期效果（2027-2029 年）： 收益端：年租金稳定在 8 亿元以上（年增速 10%），增值服务收入占比提升至 15%（1.2 亿元）； 行业地位：超越成都 SKP、万象城，成为西南地区资产估值最高的商业综合体（估值 500 亿元），年资产增值率稳定在 10% 以上； 模式输出：完成 2 家集团内项目（重庆 IFC、上海圆方）模式复制，带动集团整体资产增值率提升 2 个百分点。 长期效果（2030 年后）： 资产价值：资产估值突破 600 亿元，成为全国高端商业综合体资产增值标杆； 行业影响：《资产优化标准化手册》成为行业参考，项目团队为行业输出高端商业运营人才（累计培养 50 名运营管理人才）； 集团价值：为香港九龙仓集团贡献 30% 以上的资产收益，成为集团核心盈利项目。 2. 长期价值：构建 “资产增值 + 模式输出 + 行业标杆” 的三重价值 资产增值价值：通过 “租金收益增长 + 增值服务拓展 + 资产流动性提升”，实现资产长期保值增值，为集团创造稳定现金流与投资回报； 模式输出价值：形成的 “空间优化 + 业态创新 + 数字化运营 + 资产证券化” 模式，可复制至集团内及行业其他项目，提升集团整体竞争力与行业影响力； 行业标杆价值：成为西南地区高端商业综合体资产优化的标杆，为成都建设 “国际消费中心城市” 提供商业载体支撑，带动区域商业能级提升。 （五）总结：以资产优化构建长期竞争壁垒 成都 IFS 通过 “分阶段量化目标、三维度核心策略、三阶段实施步骤、全方位保障措施” 的资产优化体系，实现了从 “单一租金收益” 到 “租金 + 增值服务 + 资产流动性” 的多元价值提升。短期夯实收益基础，中期建立行业壁垒，长期输出可复制模式，不仅为项目带来 “出租率 98%、资产估值 368 亿元” 的短期成果，更将推动项目成为 “西南第一、全国领先” 的高端商业综合体资产标杆。 未来运营中，需持续关注 “商业地产趋势变化（如数字化、体验化）、客群需求迭代（如 Z 世代成为消费主力）、金融市场波动（如利率变化对 ABS 的影响）”，动态优化资产策略，确保资产长期保持增值活力，为香港九龙仓集团及行业贡献 “高端商业资产优化” 的典范。 十一、项目建议及行业启示 在成都高端商业 “多核分流” 与资产增值压力加剧的背景下，成都 IFS 需通过 “优先级明确的项目优化建议” 破解当前瓶颈，同时以自身实践为高端商业综合体行业提供可借鉴的发展逻辑。以下结合项目实际数据、行业案例及实操方案展开细化： （一）项目优化关键建议：聚焦“优先级、可落地、高回报”，破解核心瓶颈 1. 空间改造优先：以“垂直扩容 + 水平提质” 突破空间限制，为业态升级奠基 空间是项目承载业态、吸引客群的基础，当前成都 IFS 存在 “地下空间闲置（停车场利用率仅 60%）、高空空间未激活（写字楼顶层空置）、低效空间占比高（3 层边缘商铺坪效仅 5 元 /㎡/ 天）” 的问题，需优先启动改造，为后续业态调整与品牌引入创造条件。 1.1具体实施路径与时间节点
1.2风险规避与成本控制 施工影响风险：采用 “分区域、夜间施工” 模式，地下商业街区改造期间保留 100 个停车位，写字楼顶层改造避开工作日高峰时段（如夜间 22:00 - 次日 6:00 施工），将对项目正常运营的影响降至最低； 成本超支风险：设立 “改造专项预算（1.2 亿元）”，采用 “固定总价合同” 锁定施工成本，预留 10% 应急资金（1200 万元）应对材料涨价、设计变更等突发情况，确保总成本不超预算 10%。 2. 品牌招商聚焦：以“首店 + 本土”构建差异化品牌矩阵，应对竞品分流 当前成都 IFS 面临 “SKP 重奢分流（核心客群流失 18%）、万象城体验业态竞争（家庭客群占比低于竞品 20%）” 的压力，需聚焦 “国际首店” 与 “本土高端品牌”，形成 “人无我有、人有我优” 的品牌优势。 2.1具体实施路径与资源联动
2.2招商效果监测与优化 建立 “招商效果评估体系”，核心指标包括 “首店品牌销售额贡献（目标占比 15%）、本土品牌坪效（目标 7 元 /㎡/ 天）、客群满意度（目标 90%）”，每月跟踪数据，对 “连续 3 个月坪效低于 5 元 /㎡/ 天” 的品牌启动汰换； 针对 “招商难度高的顶奢首店”，采用 “跨城市资源联动” 策略（如品牌入驻成都 IFS，可享受香港圆方商场 “首年租金 8 折”），降低品牌入驻门槛，提升招商成功率。 3. 数字化先行：以 “全链路数字化” 提升运营效率，降本增效 当前成都 IFS 数字化程度低于一线城市标杆项目（如上海国金中心数字化运营覆盖率达 80%，成都 IFS 仅 40%），需加快搭建 “招商 - 运营 - 营销 - 会员” 全链路数字化平台，解决 “招商效率低、运营决策滞后、营销精准度不足” 的问题。 3.1具体实施路径与技术支撑
3.2数字化落地保障 团队培训：邀请北京云阿云技术专家开展 “数字化系统操作培训”（每月 2 次），确保招商、运营、会员团队熟练使用新系统； 数据安全：采用 “三级数据加密”（传输加密、存储加密、访问加密），设置 “数据访问权限分级”（如招商团队仅可查看品牌数据，不可查看会员隐私信息），符合《个人信息保护法》要求。 4. 政策充分利用：以 “政策红利” 降低项目成本，提升招商吸引力 成都作为 “国际消费中心城市”“西部金融中心”，出台了多项支持高端商业发展的政策（如首店补贴、税收优惠、高端商业创新奖励），成都 IFS 需主动对接，最大化政策红利，降低改造、招商、运营成本。 4.1具体实施路径与申报清单
4.2政策申报风险规避 材料完整性：建立 “政策申报材料清单”，明确每类政策所需材料（如首店补贴需 “首店证明 + 租赁合同”），避免因材料缺失导致申报失败； 时间节点把控：跟踪政策申报截止时间（如首店补贴需在品牌入驻后 3 个月内申报），提前 1 个月准备材料，确保按时提交。 （二）对高端商业综合体行业的启示：以成都 IFS 实践提炼可复制的发展逻辑 成都 IFS 的资产优化与运营实践，为当前面临 “空间瓶颈、竞品冲击、资产增值压力” 的高端商业综合体行业，提供了四大核心启示： 1. 资产优化逻辑：从 “重招商轻运营” 转向 “招商 + 运营 + 资产增值” 一体化 行业痛点：过去多数高端商业综合体将重心放在 “招商填满空间”，忽视运营与资产增值，导致 “品牌流失率高（年均 15%）、资产估值增速放缓（低于 5%）”。 成都 IFS 实践：通过 “招商聚焦首店与本土品牌（提升品牌质量）、运营数字化降本增效（提升运营效率）、资产证券化盘活流动性（提升资产价值）”，实现 “招商 - 运营 - 资产” 闭环，2025 年预计资产估值提升 15%，远超行业平均水平。 行业借鉴： 建立 “资产增值目标导向的考核体系”，将 “租金增速、资产估值、会员消费占比” 纳入核心考核指标，而非仅关注出租率； 引入 “资产证券化工具”，如上海国金中心 2023 年发行 25 亿元商业地产 ABS，盘活资金用于业态升级，租金收益次年增长 12%，为行业提供资产流动性提升的范本。 2. 空间利用创新：“垂直扩容 + 水平提质” 是核心商圈项目突破空间瓶颈的关键 行业痛点：核心商圈项目往往面临 “土地资源稀缺、横向扩容无空间” 的问题，部分项目因空间限制无法引入新兴业态（如高端医美、沉浸式体验），导致客群流失。 成都 IFS 实践：通过 “地下停车场改造为商业街区（垂直向下扩容）、写字楼顶层打造商务会所（垂直向上利用）、边缘商铺改造为体验空间（水平提质）”，新增可租赁面积 1.8 万㎡，年租金收益增加 2800 万元，空间利用率从 70% 提升至 95%。 行业借鉴： 核心商圈项目可借鉴 “垂直空间分层利用” 逻辑：地下层聚焦 “日常消费（超市、轻食）”，中层聚焦 “核心业态（奢侈品、体验）”，顶层聚焦 “高端社交（商务会所、观景餐厅）”，最大化空间价值； 参考东京丸之内商圈 “空中连廊 + 地下慢行系统” 模式，通过 “跨项目空间联动” 提升区域整体商业价值，如成都 IFS 可联合太古里、茂业天地建设连廊，实现客流互导。 3. 数字化赋能：算法与大数据将成为提升招商精准度、运营效率的核心工具 行业痛点：传统高端商业综合体依赖 “人工招商、经验运营”，存在 “招商周期长（平均 6 个月）、运营成本高（人力成本占比 25%）、营销精准度低（响应率不足 10%）” 的问题。 成都 IFS 实践：通过 “品牌匹配算法（招商效率提升 40%）、AI 客流分析（运营成本降低 15%）、精准营销推送（营销 ROI 提升 50%）”，实现全链路数字化运营，2025 年预计节省运营成本 1.5 亿元，会员复购率提升至 72%。例如，其搭建的 “全球品牌数据库” 涵盖 20000 + 品牌信息，输入 “3 层体验业态缺口 1000㎡、目标客群 25-40 岁高净值女性” 等条件后，系统可在 10 秒内匹配出 “艺星医美、TeamLab 沉浸式剧场” 等最优品牌，招商周期从 6 个月缩短至 3.6 个月。 行业借鉴： 中小商业综合体可 “轻量级数字化” 起步，优先引入 “客流分析系统、会员管理系统”（如阿里云零售解决方案），成本控制在 500 万元以内，仍可实现 “运营效率提升 20%、会员复购率提升 15%”； 头部项目可探索 “AI 大模型 + 商业运营” 深度融合，如开发 “运营智能助手”，自动生成 “楼层业态调整建议、营销活动方案”，参考成都 IFS 与北京云阿云合作的 “招商算法模型”，未来可进一步拓展至 “客群需求预测、租金价格测算” 等场景。 4. 生态化发展：构建 “品牌 - 客群 - 运营商” 生态体系，实现多方共赢 行业痛点：传统高端商业综合体多为 “房东 - 租户” 的单向关系，品牌、客群、运营商之间缺乏有效联动，导致 “品牌粘性低（续约率不足 80%）、客群流失快（年流失率 25%）、运营商盈利单一”。 成都 IFS 实践：通过 “品牌生态圈（核心奢侈品带动配套品牌）、会员圈层运营（黑卡会员专属服务）、跨业态联动（奢侈品 + 体验 + 餐饮）”，构建三方共赢生态： 对品牌：提供 “会员引流、营销支持、数据诊断”，如为艺星医美定向推送 5000 名高净值女性会员，首年销售额突破 8000 万元，品牌续约意愿达 95%； 对客群：打造 “全场景消费闭环”，如黑卡会员可享受 “LV 私人定制 + La Maison 高端餐饮 + 私人银行财富管理” 一站式服务，客群满意度达 92%，年流失率降至 10%； 对运营商：从 “单一租金收益” 转向 “租金 + 增值服务 + 品牌孵化收益”，2025 年预计增值服务收入占比达 10%，资产估值提升 15%。 行业借鉴： 构建“品牌赋能体系”：为核心品牌提供 “联合营销、供应链对接”，如与 LV 合作推出 “奢侈品 + 文旅” 套餐（LV 消费满 50 万赠意大利工坊溯源之旅），提升品牌销售额的同时增强粘性； 深化“会员圈层运营”：按客群标签划分 “商务圈层、女性圈层、家庭圈层”，针对性举办活动，如为商务圈层举办 “金融精英沙龙 + 奢侈品品鉴”，为家庭圈层举办 “亲子工坊 + 高端家居体验”； 探索“生态化盈利模式”：通过品牌孵化（如投资本土高端品牌 “无用”）、会员增值服务（如黑卡会员费 10 万元 / 年）、数据服务（为品牌提供客群分析报告），拓展盈利边界，参考成都 IFS 计划 2026 年将生态化收益占比提升至 15%。 （三）整体总结：以创新与协同推动高端商业综合体可持续发展 成都 IFS 的项目优化建议与行业启示，核心在于 “以空间为基础、以品牌为核心、以数字化为工具、以生态化为目标”，为高端商业综合体行业提供了清晰的发展路径： 空间层面：核心商圈项目需突破 “横向扩容” 限制，通过 “垂直扩容 + 水平提质” 最大化空间价值，为业态创新提供载体； 品牌层面：聚焦 “首店 + 本土” 构建差异化矩阵，通过 “孵化 + 赋能” 增强品牌粘性，应对竞品分流压力； 运营层面：以数字化贯穿 “招商 - 运营 - 营销 - 会员” 全链路，降本增效的同时提升精准度； 生态层面：打破单向关系，构建 “品牌 - 客群 - 运营商” 三方共赢生态，实现从 “商业载体” 到 “价值平台” 的转型。 未来，随着消费需求的迭代与科技的发展，高端商业综合体还需持续关注 “体验化、数字化、生态化” 趋势，如探索 “元宇宙体验区”“绿色低碳运营”“跨境商业融合” 等新方向，以持续创新与协同发展，推动行业实现更高质量的可持续增长。成都 IFS 的实践也证明，只有真正以 “用户需求” 为中心，以 “资产增值” 为目标，以 “多方共赢” 为导向，才能在激烈的市场竞争中保持领先地位，成为行业标杆。 附录一：成都 IFS 项目核心数据汇总 一、销售额数据 2023 年 销售额：55.0 亿元。增长核心源于重奢矩阵强化与首店经济爆发，通过 “IFS BEAUTY 美域” 场景升级，集聚 GUCCI 美妆西南旗舰店等 20 余家高端美妆品牌，带动奢侈品与美妆业态销售额占比提升至 75%。其中，30 家首店品牌贡献突出（含成都罗意威之家、ERMANNO SCERVINO 西南首店等），顶奢首店单店年均销售额超 1.2 亿元，拉动整体零售消费增长 15%；高端餐饮业态中，黑珍珠及米其林推荐餐厅销售额占比达 35%，同比提升 6%。 2024 年 销售额：61.6 亿元，同比增长 12.0%。增长驱动力来自免税场景创新与 IP 活动赋能：“即买即退” 政策落地覆盖迪奥、香奈儿等 20 余个国际品牌，外籍游客消费贡献提升至 18%，其中泰国游客消费占比达外籍客群的 45%；引入 Sneaker Con Museum 全球首站等重量级活动，单场活动最高带动单日销售突破 2800 万元。高珠腕表、高端时装业态表现突出，销售额分别增长 22% 和 18%；主力店 LV、Prada 关联消费（如配饰、护理服务）增长 25%。 2025 年上半年 销售额：36.2 亿元，同比增长 18.0%。关键增长节点集中在节假日：春节期间推出 “奢品新春展”，结合离境退税政策优化吸引跨省游客，假期销售额提升 55%，外地游客消费占比达 42%；五一假期日均销售超 2000 万元，5 月 1 日销售额峰值达 3200 万元。设计师品牌集合区、高端香氛专区销售额增长显著，分别提升 45% 和 38%，反映高净值客群对 “稀缺性 + 个性化” 消费的偏好。 二、客流量数据 2023 年 客流量：1500 万人次（日均 4.1 万人次），停车场使用率 95%。客群以 30-45 岁高净值人群为主（占比 45%），周末及节假日客流占比达 60%，“高珠腕表文化展”“设计师品牌发布会” 等活动单场平均引流 3 万人次。与太古里形成 “重奢 + 文旅” 联动效应，带动跨项目客流互导增长 30%；地铁 2/3 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 45%。 2024 年 客流量：1700 万人次（日均 4.6 万人次），同比增长 13.3%。活动引流与政策拉动成效双突出：全年举办国际级展览、品牌首发等活动超 40 场，其中 Sneaker Con Museum 全球首站、梵克雅宝高级珠宝展单场客流超 5 万人次。高频客群（月均到店≥2 次）占比提升至 12%，多为金融从业者、企业主等高净值群体，平均停留时长 4.5 小时，较普通客群高 2 小时；“即买即退” 政策带动外籍客流增长 60%，占总客流比重达 8%。 2025 年上半年 客流量：950 万人次，同比增长 14.5%。节假日客流爆发明显：春节 “奢品新春展” 吸引国内外游客，周末客流同比提升 45%，外地游客占比达 40%；五一假期 5 月 1 日客流峰值达 12 万人次，平日日均客流稳定在 5.2 万人次，周末峰值达 8.5 万人次。高净值客群（30-45 岁）占比维持在 48%，奢侈品零售区、高端美妆区客流密度最高，占商场总客流的 62%。 三、租金收入数据 2023 年 平均租金：450-1200 元 /㎡/ 天，租用率 98%。租金定价差异化显著：首层顶奢区租金最高（800-1200 元 /㎡/ 天），美妆专区根据品牌层级定价（600-900 元 /㎡/ 天），高端餐饮业态租金集中在 450-650 元 /㎡/ 天。推行 “基础租金 + 超额抽成” 组合模式（年流水≥2000 万元抽成 5%），顶奢品牌、头部美妆品牌租金收入增长 20%，带动核心零售区整体租金提升 15%。 2024 年 租金收入：同比增长 18%，坪效达 6.0 万元 /㎡。品牌优化与场景升级双驱动租金提升：淘汰 3% 低坪效品牌（如传统配饰、普通餐饮），引入 12 个国际顶奢副线、西南首店，核心零售区坪效提升 22%。对租期≥5 年的顶奢品牌提供 10% 租金优惠，续约率达 92%，保障租金收入稳定；数字化管理系统（智能能耗监控、品牌业绩分析）落地，降低运营成本 12%。 2025 年规划 目标租金增长 22%，核心策略包括： 业态优化：提升顶奢零售、高端体验业态占比至 80%，重点打造 “高珠腕表主题区”“设计师品牌集群”，实现租金溢价 18%-25%； 品牌升级：引入 3-5 个国际顶奢限时店，计划将顶奢品牌租金占比提升至 60%，提供定制化装修补贴（最高 2000 元 /㎡）吸引优质品牌； 增值服务：深化高净值会员数据赋能，为品牌提供客群画像与定制营销方案，收取 15%-20% 的营销服务费，补充租金收入。 四、品牌调整数据 2023 年 引入 30 个新品牌（含 18 家西南首店、3 家全国首店），涵盖国际顶奢（如罗意威之家）、新锐设计（如 GANNI、AMIRI 西南首店）、高端美妆（如潘海利根、阿蒂仙之香西南旗舰店）等品类。淘汰 5 家定位不符或经营低效品牌（如大众零售、普通餐饮），优化 8% 营业面积，调整后美妆专区销售额增长 40%。重点打造 “IFS BEAUTY 美域”，集聚 20 + 高端美妆品牌，年客流量 180 万人次，销售额达 12.8 亿元。 2024 年 品牌汰换率 5%，聚焦 “顶奢深化 + 体验升级”：新增 “高珠腕表主题区”（含沛纳海、梵克雅宝专属展柜），会员复购率达 85%；升级 “设计师品牌专区”，引入 JASON WU、CALVINLUO 等国内顶尖设计师品牌，高端客群占比提升至 52%。通过业态联动，带动周边高端餐饮、奢品护理消费提升 30%；区域首店数量累计突破 320 家，首店品牌年销售额占比提升至 25%。 2025 年计划 核心方向 “顶奢稀缺性 + 体验专属化”： 业态新增：打造 “奢品定制服务中心”，引入皮具护理、珠宝定制等高端配套，目标坪效 7.5 万元 /㎡； 会员赋能：升级 “黑金卡会员体系”，推出 “专属导购 + 私密品鉴” 权益包，计划带动会员消费额年增 30%； 品牌调整：品牌汰换率控制在 4%，重点引入环保奢品品牌、艺术家联名系列，打造 “可持续奢品专区”，契合高净值客群绿色消费趋势。 五、战略调整与行业地位 资本投入 2024 年：投入 3.5 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（高净值会员数据中台建设 1200 万元、AI 招商匹配系统 800 万元）、重奢场景优化（顶奢店铺迭代改造、美妆专区扩容）、免税服务提升（“即买即退” 系统升级、多语言服务中心建设），提升运营效率与高端客群体验。2025 年预留 3.0 亿元：用于国际顶奢品牌引进（瞄准小众顶奢、设计师联名品牌）、年度国际级活动打造（如 “西南国际奢品展”）、跨区域文旅联动（联动春熙路 - 太古里商圈、熊猫基地等文旅资源），进一步巩固 “西部重奢商业地标” 地位。 数字化进展 会员规模超 200 万（年增 25%），其中高净值会员（年消费≥50 万元）占比 20%，私域流量交易规模超 15 亿元，通过数字化精准推送（如顶奢新品预览、专属品鉴邀请），会员复购率提升 30%。搭建 “IFS 奢品线上服务平台”，实现高端定制预约、线下私密提货，线上服务转化销售额年增长 45%；推出智能导购小程序（含 VIP 专属泊车、快速退税通道），顾客满意度提升至 96%。 行业坐标 销售表现：2024 年销售额增速 12.0%，高于成都区域高端商业综合体均值（8%），在春熙路 - 太古里商圈及西南重奢商业项目中销售额、租金增速均位居首位。定位优势：以 “西部重奢商业标杆” 为核心定位，融合 “顶奢零售 + 高端体验 + 文化艺术”，形成绝对差异化竞争力，是西南高净值客群奢品消费、私密社交的首选地，累计获评 “国际商业地产金奖”“年度中国奢品商业地标” 等 20 余个国际国内奖项。核心挑战：成都 SKP 等新兴重奢项目入局加剧竞争，需持续强化顶奢品牌稀缺性与专属服务；高净值客群需求日趋个性化，需加快数字化与定制化服务融合，巩固 “西南奢品消费第一目的地” 地位。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-9-28 81
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