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商业地产案例分享-成都国际金融中心项目（三） |
商业地产案例分享-成都国际金融中心项目（三） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：在成都高端商业“多核分流”的竞争格局下，本项目报告全面剖析成都IFS资产优化路径。报告涵盖市场定位、空间改造、业态创新及数字化运营等十大维度，提出从“单一商业体”向“城市价值运营平台”的转型战略，为高端商业综合体提供可复制的资产增值模式。全文共83000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 高端商业综合体资产优化模式 成都国际金融中心IFS的十年升级与创新启示 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状剖析 三、竞品分析及整合应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级及客群策略 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态优化及品牌矩阵焕新 九、运营管理提升方案 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 六、招商创新及政策汇总 在成都高端商业“多核分流”、品牌拓展逻辑转变（从“规模扩张” 到 “质量深耕”）及城市战略升级（建设国际消费中心城市）的三重背景下，成都 IFS 需突破传统 “人工对接 + 资源依赖” 的招商局限，构建 “创新策略为核、政策资源为翼” 的招商生态体系，实现 “品牌质量提升、招商效率优化、资产价值增长” 三大目标。本章节整合 “技术驱动、生态联动、模式创新” 核心逻辑，新增 “资本赋能、数字平台、跨境联动” 维度，结合政策精准应用，形成系统化方案。 （一）招商演进历程：从 1.0 到 3.0 的战略升级 成都 IFS 的招商逻辑始终与项目定位、市场需求同频迭代，当前需从 “被动招租” 转向 “主动共创”，完成三阶跃迁：
（二）核心招商创新策略：构建 “七位一体” 创新体系 基于 3.0 生态共创目标，整合 “技术、生态、模式、资本、数字、场景、跨境” 七大维度，形成可落地的创新方案： 1. 算法驱动招商：数据智能破解 “匹配难、效率低” 核心逻辑：用数据替代经验，通过算法实现 “客群 - 业态 - 品牌” 精准匹配，降低试错成本。 品牌匹配算法模型： 新增 “业态协同度” 维度：计算品牌入驻后对周边业态的带动效应（如高端医美可带动周边餐饮增长 20%），2025 年引入艺星医美时，算法预测其可带动 3 层餐饮销售额增长 18%，实际落地后增长 22%，精准度超预期。 数据迭代频率：从 “季度迭代” 升级为 “月度迭代”，实时纳入 “竞品动态”（如 SKP 新增品牌），2025 年 Q3 因 SKP 引入某轻奢品牌，算法 72 小时内调整匹配权重，优先推荐同类高潜力品牌，避免客流分流。 品牌健康度评估体系： 2025 年评估 “Maison Margiela 西南首店” 时，其 “品牌影响力” 得分 92 分（小红书话题量 300 万）、“合作适配性” 得分 88 分（接受 “基础租金 + 8% 提成”），综合得分 90 分，引入后首月坪效 15 元 /㎡/ 天，超 1 层平均坪效 12 元 /㎡/ 天。 2. 生态化招商：从 “单点引入” 到 “圈层共生” 核心逻辑：围绕核心品牌构建生态圈，通过 “联合招商” 扩大资源池，形成 “引入一个、带动一批” 的效应。 品牌生态圈： 围绕招商银行私人银行中心（1 层），引入 “高端财富管理讲座 + 奢侈品品鉴” 联动活动，2025 年举办 4 场活动，每场带动奢侈品销售额增长 300 万元，同时为银行新增高净值客户 50 人，实现 “金融 - 商业” 双向导流。 联合招商： 2025 年通过九龙仓与香港旅游发展局合作，引入 “香港设计师品牌集合店”，该店同时入驻成都 IFS 与香港圆方商场，两地会员积分互通，首年销售额达 800 万元，其中 30% 客流来自香港游客。 3. 模式创新：灵活合作降低品牌门槛 核心逻辑：针对不同类型品牌设计差异化合作模式，解决 “新兴品牌议价高、国际品牌信心不足” 问题。 “首店 + 独家” 策略： 2025 年引入 “Cartier 高级定制工坊中国首店” 时，联合锦江区政府申请 “首店补贴 200 万元 + 空间改造补贴 500 万元”，补贴覆盖品牌 30% 装修成本，品牌入驻周期缩短至 4 个月（行业平均 8 个月）。 “快闪 + 长期” 转化： 2025 年快闪店平均转化周期 3 个月，转化率 65%（行业平均 40%），其中 “WE11DONE 快闪店” 转化后，面积从 300㎡扩至 800㎡，首年销售额达 1.2 亿元，复购率 75%。 品牌孵化： 为本土品牌 “银花丝” 对接意大利珠宝设计师，开发 “传统工艺 + 现代设计” 联名款，2025 年该系列销售额占品牌总销售额的 45%，客群从本地扩展至全国，复购率提升至 60%。 4. 资本招商：从 “房东” 到 “投资人” 核心逻辑：设立专项基金投资潜力品牌，通过 “资本绑定 + 孵化支持”，实现品牌与项目长期共生。 IFS 创新品牌基金： 联合红杉资本设立 10 亿元基金，重点投资 “新锐设计师品牌、科技驱动型消费品牌”，2025 年投资 “By Far 西南首店”，占股 15%，同时为其提供 1 层核心位置（租金 8 折），引入后首年销售额达 1.5 亿元，基金年化收益 18%。 IFS LAB 孵化器： 在 3 层设立 1000㎡孵化器，为投资品牌提供 “6 个月免租 + 运营培训”，2025 年孵化 5 家品牌，平均坪效从入驻初的 5 元 /㎡/ 天提升至 10 元 /㎡/ 天，其中 “RuirUiruI” 成功转化为长期门店，2026 年计划拓展至 2000㎡。 5. 数字招商平台：智能化提升效率 核心逻辑：搭建 “品牌数字孪生库 + 智能决策系统”，实现招商全流程数字化。 品牌数字孪生库： 涵盖 20000 + 全球品牌数据，新增 “ESG 指标”（如环保材料使用率、碳中和目标），2025 年优先引入 “Lululemon 环保概念店”（ESG 得分 90 分），该店开业后吸引 Z 世代客群增长 25%，符合项目客群年轻化目标。 智能决策系统： 系统上线后，招商周期从 6 个月缩短至 3.5 个月，品牌选择失败率从 20% 降至 8%，2025 年通过系统推荐引入的品牌，首年平均销售额达 600 万元，超手动筛选品牌 20%。 6. 场景招商：制造内容吸引品牌 核心逻辑：通过主题化街区、策展型零售，将 “空间出租” 转化为 “内容共创”。 主题化街区： 在 5 层打造 “未来生活实验室” 主题街区，引入 “智能家电体验店 + AI 定制服装” 品牌，2025 年举办 “科技与时尚” 展，吸引客流 8 万人次，街区销售额占项目总销售额的 12%。 主理人合作： 与国内知名主理人 “雷留树” 合作打造 “限定潮牌店”，推出 “成都 IFS 独家款”，首月销售额达 500 万元，社交媒体曝光量 1 亿次，带动项目 Z 世代客群占比提升 5%。 7. 跨境招商：从 “区域首店” 到 “全球首发” 核心逻辑：利用成都 “西部陆海新通道” 优势，引入丝路国家品牌，打造国际化平台。 丝路国家主题展： 2025 年与意大利驻成都总领事馆合作举办 “意大利手工艺术展”，引入 10 家意大利手工皮具品牌，展览期 3 个月，吸引国际游客 2 万人次，销售额达 800 万元，后续 3 家品牌签约长期入驻。 跨境服务优化： 申请成为 “成都跨境消费试点商场”，实现 “海外品牌保税展示 + 线下体验 + 线上下单”，2025 年通过该模式引入 “法国药妆品牌欧缇丽”，首年销售额达 400 万元，其中 60% 订单来自线上。 （三）政策资源整合：系统化对接转化红利 成立 “政策研究与应用专项小组”，整合成都国际消费中心城市、产业扶持、跨境便利化等政策，形成 “申报 - 落地 - 评估” 闭环，2025 年预计获取政策支持总额 2800 万元（原 2500 万元，新增跨境政策 300 万元）。
（四）落地保障与成效预测 1. 落地保障机制 组织保障：成立 “招商创新专项委员会”，由九龙仓中国区 CEO 牵头，下设 “算法组、资本组、政策组”，明确每月进度复盘。 资源保障：2025 年投入招商专项资金 3 亿元（含基金 10 亿元），其中 50% 用于数字平台建设、品牌孵化。 考核保障：将 “首店引入数量、品牌复购率、政策补贴金额” 纳入 KPI，未达标部门需制定整改方案，超额完成给予奖金（最高为预算的 10%）。 2. 2025-2026 年量化目标
（五）总结：从 “商业载体” 到 “生态平台” 成都 IFS 通过 “七位一体” 招商创新与系统化政策应用，实现从 “被动招租” 到 “主动共创” 的转型：资本招商绑定品牌长期发展，数字平台提升决策效率，场景招商制造内容吸引力，跨境招商拓展国际视野。预计 2026 年实现 “首店总数 350 家、资产估值 400 亿元、国际客群消费占比 15%” 的目标，不仅巩固西南高端商业标杆地位，更成为全球品牌进入中国西部市场的 “首选平台”，为商业地产招商创新提供可复制的 “IFS 模式”。 附录：成都 IFS 招商政策整合清单（2025 版） 一、首店经济专项政策 1. 成都市首店经济补贴政策 核心内容：按首店等级给予一次性补贴，全球首店 500 万元、亚洲首店 300 万元、中国首店 200 万元、西南首店 50 万元；对年度引入首店数量前 3 的商业项目，额外给予 100-300 万元奖励。 申报条件： 品牌为首次进入对应区域（全球 / 亚洲 / 中国 / 西南），且注册地在成都； 首店门店面积≥100㎡（顶奢品牌≥500㎡），承诺经营期限≥3 年； 需提供品牌总部出具的 “首店证明”、营业执照、租赁合同等材料。 实操路径： 成立 “首店服务专班”，提前 6 个月对接品牌总部，确认首店等级并收集证明材料； 品牌入驻后 15 个工作日内，联合品牌向成都市商务局提交补贴申请； 审核通过后（约 2 个月），协调补贴资金用于首店装修补贴（占比 30%）、开业营销（占比 70%）。 预期效益：2025 年计划引入首店 25 家（含中国首店 3 家、西南首店 22 家），预计获补贴 1550 万元，降低首店招商成本约 20%。 2. 锦江区首店培育奖励政策 核心内容：对引入 “国际顶奢首店”“新兴业态首店” 的项目，额外给予区级补贴（为市级补贴的 50%）；对首店年度销售额超 5000 万元的，再给予 50 万元销售奖励。 申报条件：已获得成都市首店补贴，且首店注册地在锦江区；新兴业态首店需属于 “高端医美、沉浸式娱乐、新能源汽车体验” 等类别。 实操路径：在市级补贴申报通过后，10 个工作日内向锦江区商务局提交区级补贴申请，同步提供首店销售报表（由品牌出具并盖章）。 预期效益：2025 年预计获区级补贴 775 万元，叠加市级补贴后，首店招商综合成本降低 30%。 二、新兴业态扶持政策 1. 成都市高端商业创新奖励政策 核心内容：对引入 “高端医美、沉浸式体验、金融科技服务” 等新兴业态的项目，按业态改造成本的 15% 给予奖励，单个项目年度最高 1000 万元；对新兴业态年度销售额超 1 亿元的，给予 100 万元运营奖励。 申报条件： 新兴业态占项目总商业面积比例≥10%，改造成本≥5000 万元； 新兴业态运营满 6 个月，且客群满意度≥90%（需提供第三方调研报告）。 实操路径： 改造前 30 天，向成都市商务局提交《新兴业态改造方案备案表》，明确改造范围、预算、业态类型； 改造完成后，委托第三方机构出具《改造成本审计报告》，联合入驻品牌提交运营数据（客流、销售额）； 年度结束后，对销售额超 1 亿元的新兴业态，单独提交销售奖励申请。 预期效益：2025 年 4 层 “高端医美区” 改造（成本 8000 万元）预计获奖励 1200 万元；若医美业态年度销售额达 1.5 亿元，可再获 100 万元奖励，覆盖改造总成本 16.25%。 2. 锦江区数字商业扶持政策 核心内容：对商业项目引入 “智能导购系统、VR 试穿、数字会员中台” 等数字化工具的，按设备采购成本的 20% 给予补贴，单个项目最高 500 万元；对数字化工具带动销售额增长超 15% 的，额外给予 50 万元奖励。 申报条件：数字化工具需覆盖项目 50% 以上的品牌门店，且投入使用满 3 个月。 实操路径：采购前提交《数字化工具采购计划》，采购后提供设备发票、品牌使用反馈，年度末提交销售额增长证明（由项目运营部与品牌联合出具）。 预期效益：2025 年引入 VR 试穿系统（采购成本 1000 万元）预计获补贴 200 万元，若带动奢侈品销售额增长 18%，可再获 50 万元奖励，降低数字化投入成本 25%。 三、外资与高端品牌专项政策 1. 成都市外资品牌税收优惠政策 核心内容：首次入驻成都的外资品牌（含港澳台地区），前 2 年企业所得税按 15% 征收（普通税率 25%），增值税地方留存部分（50%）全额返还；对年纳税额超 1000 万元的外资品牌，给予纳税额 5% 的财政奖励。 申报条件：外资品牌需为 “全球 500 强企业旗下品牌” 或 “国际顶奢 / 轻奢品牌”，且首次在成都设立独立法人门店。 实操路径： 品牌注册时，协助向成都市税务局提交《外资品牌税收优惠申请》，提供外资身份证明、品牌授权书； 每季度协助品牌申报增值税返还，年度末提交纳税额证明，申请财政奖励。 预期效益：2025 年新入驻的 Tiffany & Co.（预计年纳税 1200 万元），前 2 年企业所得税减免 240 万元（（25%-15%）×1200 万 ×2），增值税返还 300 万元（1200 万 ×50%×50%），年度财政奖励 60 万元，合计降低税负 500 万元。 2. 锦江区高端品牌服务补贴政策 核心内容：对入驻的国际顶奢品牌，给予 “私人导购培训补贴”（每人 5000 元）、“VIP 客户服务补贴”（每服务 1 名黑卡会员补贴 200 元），单个品牌年度最高补贴 100 万元。 申报条件：品牌需为 “LVMH、开云、历峰” 等集团旗下顶奢品牌，且年度黑卡会员服务量≥1000 人次。 实操路径：每年初提交培训计划与 VIP 服务目标，年末提交培训结业证书、VIP 服务记录，申请补贴。 预期效益：2025 年 LV 门店（计划培训 20 名导购、服务 1500 名黑卡会员）预计获补贴 50 万元（20 人 ×5000 元 + 1500 人 ×200 元），降低高端服务成本 30%。 四、产业联动与招商配套政策 1. 成都市商圈提质升级政策 核心内容：对参与 “春熙路 - 盐市口商圈”“交子公园商圈” 联动的项目，给予 “跨商圈营销补贴”（按营销费用的 30% 补贴，最高 500 万元）；对建设 “商圈连廊、地下慢行系统” 的项目，按建设成本的 20% 补贴，最高 2000 万元。 申报条件：跨商圈营销需联合 3 个以上商圈内项目，连廊 / 地下系统需纳入政府商圈规划。 实操路径：联合太古里、茂业天地等项目制定跨商圈营销方案，提交营销费用清单；连廊建设前提交规划方案备案，建设后提供成本审计报告。 预期效益：2025 年跨商圈营销（费用 800 万元）预计获补贴 240 万元；交子公园商圈连廊建设（成本 1 亿元）预计获补贴 2000 万元，降低配套建设成本 20%。 2. 成都市招商人才扶持政策 核心内容：为项目招商团队核心成员（年薪≥50 万元）、入驻品牌高管（年薪≥100 万元）提供 “人才公寓”（租金按市场价 50% 收取，最长租期 5 年）、子女教育绿色通道（优先入学区内重点学校）。 申报条件：招商团队成员需在项目任职满 1 年，品牌高管需为品牌中国区或西南区负责人。 实操路径：每年初提交人才名单与资质证明（劳动合同、薪资流水），协助向成都市人才服务中心申请人才公寓与教育名额。 预期效益：2025 年预计为 10 名招商核心成员、5 名品牌高管申请人才公寓，年均节省租金支出 150 万元（人均 10 万元 / 年），提升团队稳定性与品牌高管入驻意愿。 五、政策申报保障机制 1. 组织保障 成立 “政策专项小组”，由项目招商总监牵头，成员涵盖招商、财务、运营、法务部门，明确各政策申报责任人与时间节点（如首店补贴需在品牌入驻后 15 个工作日内启动申报）。 2. 流程保障 建立 “政策申报全流程台账”，记录政策名称、申报进度、所需材料、审核结果，每月更新台账并同步至香港九龙仓集团总部，确保申报无遗漏。 3. 资源保障 与成都市商务局、锦江区商务局建立 “绿色通道”，每季度召开政策对接会，提前获取政策更新信息；委托第三方专业机构（如会计师事务所）协助编制审计报告、纳税证明等申报材料，提升申报成功率。 4. 效益跟踪 对已获得的政策补贴 / 优惠，建立 “效益跟踪表”，量化政策对招商成本、品牌销售额、资产估值的影响（如首店补贴带动首店开业率提升 20%，资产估值增加 5 亿元），为后续政策申报提供数据支撑。 七、项目空间优化及场景创新策略 在成都高端商业 “多核分流” 背景下，空间作为项目核心资产，其利用效率与体验感直接影响品牌吸引力、客群留存率及资产估值。需通过 “垂直扩容挖潜力、水平提质优体验、功能重构创价值” 的空间优化策略，结合 “沉浸式 + 主题化” 场景创新，将项目从 “传统商业体” 升级为 “空间价值最大化的体验平台”。以下结合改造方案、数据测算及行业案例展开细化： （一）空间优化策略：扩容提质双驱动 1. 垂直空间扩容：向地下与高空要效益，突破物理边界限制 成都 IFS 位于春熙路核心商圈，横向扩容无空间，需通过 “地下激活 + 高空利用” 挖掘垂直空间潜力，预计可新增可租赁面积 1.8 万㎡，年新增租金收益约 2800 万元，资产估值提升 12 亿元（按资本化率 4.2% 测算）。 1.1地下空间激活：从 “停车功能” 到 “商业 + 智慧停车” 复合功能 改造范围与方案： 对地下 1-2 层停车场（总面积 3 万㎡）进行分区改造： 商业街区（1.2 万㎡）：划分 “轻食休闲区（6000㎡）、文创零售区（4000㎡）、生活服务区（2000㎡）”，引入 “% Arabica 咖啡、茑屋书店快闪店、高端洗衣护理品牌” 等业态，采用 “下沉式中庭 + 玻璃采光顶” 设计，解决地下空间采光不足问题； 智慧停车区（1.8 万㎡）：保留 100 个停车位，引入 “机器人泊车系统（AGV）”“反向寻车导航”，将停车时间从 15 分钟缩短至 5 分钟，同时设置 “充电桩专区（20 个快充桩）”，满足高端车主需求。 数据测算与案例支撑： 商业街区租金水平预计达 8 元 /㎡/ 天（地下商业平均租金为地上的 60%，地上 3 层租金 13 元 /㎡/ 天），年租金收益约 345.6 万元（1.2 万㎡×8 元 ×365 天）； 智慧停车区通过 “停车费 + 充电桩服务费” 实现收益提升，停车费从 5 元 / 小时提升至 8 元 / 小时，充电桩服务费 0.8 元 / 度，预计年收益约 180 万元； 案例参考：上海环球港地下空间改造后，商业街区坪效达 2.5 万元 /㎡/ 年，停车效率提升 60%，印证地下空间激活的价值。 实施步骤： 2025 年 Q1：完成地下空间规划设计，向锦江区住建局申请改造许可； Q2-Q3：分区域施工（先改造商业街区，再改造停车区），避免影响现有停车功能； Q4：完成品牌招商与开业，同步上线智慧停车系统。 1.2高空空间利用：从“闲置空间”到“高端商务 + 观景体验”溢价空间 改造范围与方案： 对写字楼 28-30 层（顶层，总面积 6000㎡）进行改造： 高空观景餐厅（3000㎡）：引入 “米其林三星餐厅副线品牌（如上海 UV 旗下品牌）”，采用 “全景落地玻璃” 设计，可俯瞰春熙路与交子公园景观，设置 “私密包间（10 个）+ 开放式用餐区”，人均消费定位 800 元； 高端商务会所（3000㎡）：设置 “董事会议室（2 个，容纳 20 人）、雪茄吧、红酒品鉴区”，面向金融机构高管、企业主开放，采用 “会员制 + 消费达标” 准入（年消费 50 万元或会员费 10 万元 / 年），提供 “私人管家 + 定制活动” 服务（如企业客户答谢会、家族信托咨询）。 数据测算与案例支撑： 高空观景餐厅预计日均客流 100 人次，翻台率 1.5 次，年销售额约 4380 万元（100 人 ×800 元 ×1.5 次 ×365 天），租金按销售额的 8% 计提，年租金收益约 350.4 万元； 商务会所预计会员数量 300 人，会员费 + 场地租赁费年收益约 500 万元； 案例参考：香港 ICC 顶层 “Ozone” 酒吧，凭借高空景观实现人均消费 1200 港元，年营收超 1 亿港元，印证高空空间的溢价能力。 风险控制： 若高端餐饮品牌招商不及预期，启动 “临时快闪” 预案（引入高端下午茶品牌），确保高空空间不闲置；同时通过 “会员预存消费”（预存 20 万元享 9 折）锁定现金流。 2. 水平空间提质：从“低效利用”到“动线优化 + 细节升级”，提升客群体验与商铺价值 水平空间提质的核心是 “解决动线死角、激活闲置空间、优化硬件体验”，预计可使商铺可达性提升 30%，客群停留时间延长 25%，核心区租金水平提升 15%。 2.1动线优化：从 “线性动线” 到 “环形动线 + 核心中庭”，消除商铺死角 改造方案： 对 1-5 层现有动线进行重构： 环形动线设计：在每层设置 “环形连廊”（宽度 3 米），连接核心中庭与边缘商铺，例如 4 层西侧死角商铺通过环形连廊与主通道连通，可达性从 40% 提升至 90%； 核心中庭激活：在每层中庭设置 “主题打卡点”（如艺术装置、品牌快闪展台），例如 2 层中庭引入 “Gucci 艺术装置”，引导客群向中庭聚集，再分流至周边商铺； 多节点导流：每层新增 2 部 “跨区扶梯”（连接 1-2 层、4-5 层），在电梯厅设置 “楼层业态导视屏”（实时显示商铺活动、客流密度），减少客群迷路率。 数据测算与效果预测： 改造后，边缘商铺出租率从 75% 提升至 95%，租金水平从 6 元 /㎡/ 天提升至 10 元 /㎡/ 天，年新增租金收益约 219 万元（以 4 层西侧 1000㎡商铺为例）； 客群迷路率从 25% 降至 8%，平均停留时间从 1.8 小时延长至 2.2 小时，二次消费转化率从 15% 提升至 22%。 2.2闲置空间改造：从 “浪费空间” 到 “功能补充 + 体验增值”，提升空间利用率 改造范围与方案： 对消防通道旁、电梯厅周边闲置空间（总面积约 800㎡）进行改造： 品牌展示区（400㎡）：在电梯厅旁设置 “品牌快闪展台”（如 LV 皮具展示、Dior 美妆体验），租期 1-3 个月，租金按 15 元 /㎡/ 天收取（高于常规商铺 20%）； 客群休息区（300㎡）：在消防通道旁设置 “高端休息座椅 + 充电接口 + 绿植景观”，配备 “饮品自动贩卖机（高端矿泉水、咖啡）”，提升客群舒适度； 服务配套区（100㎡）：设置 “母婴室（2 间）、VIP 休息室（1 间）”，母婴室配备 “婴儿护理台、温奶器”，VIP 休息室提供 “免费茶歇、报纸杂志”，面向黑卡会员开放。 收益与体验提升： 品牌展示区年租金收益约 219 万元（400㎡×15 元 ×365 天）； 客群休息区满意度从 65% 提升至 90%，黑卡会员复购率提升 5%。 2.3硬件升级：从 “基础配置” 到 “智能 + 节能 + 无障碍”，匹配高端商业定位 升级方案： 智能系统升级： 更换 “智能温控系统”（通过 AI 调节每层温度，节能 15%）、“LED 节能照明”（亮度提升 30%，能耗降低 25%）； 加装 “人脸识别闸机”（会员免刷卡进入 VIP 区域）、“商铺智能电表”（实时监控能耗，便于品牌成本控制）。 交通设施优化： 新增 3 部电动扶梯（连接 2-3 层、5-6 层），更换 5 部老旧电梯（运行速度从 1.5m/s 提升至 2.5m/s）； 设置 “无障碍通道（盲道 + 升降平台）”，在停车场预留 10 个 “无障碍停车位”，配备 “轮椅租借服务”。 细节体验提升： 在每层设置 “香氛系统”（不同楼层匹配不同香氛，如 1 层顶奢区为 “木质香”，3 层体验区为 “花香”）； 更换 “高端卫生间洁具”（如 TOTO 智能马桶），增加 “卫生间母婴护理间” 数量（从 2 间增至 5 间）。 成本与收益测算： 硬件升级总投入约 1200 万元，预计 2 年收回成本（通过节能降耗 + 租金提升）； 硬件满意度从 85% 提升至 92%，品牌入驻意愿提升 20%，资产估值提升约 5 亿元。 3. 空间功能重构：从 “单一商业” 到 “商业 + 金融 + 文化 + 科技” 复合功能，创造多元价值 空间功能重构的核心是 “打破业态边界，通过功能联动提升客群消费频次与金额”，预计 2025 年复合功能空间带动销售额增长 30%，客群复购率提升 15%。 3.1“商业 + 金融” 空间：在一层打造 “金融服务体验区”，强化金融商业融合 空间规划与业态引入： 在一层核心位置（500㎡）设置 “金融服务体验区”，引入： 招商银行私人银行中心（300㎡）：提供 “财富诊断、家族信托、奢侈品消费分期” 服务，黑卡会员消费满 100 万元可享 “私人银行专属理财顾问” 服务； 平安保险高端咨询区（200㎡）：推出 “奢侈品保险（如腕表丢失险、珠宝损坏险）”“高端健康保险”，消费满 50 万元可赠送 1 年奢侈品保险。 功能联动与数据测算： 推出 “金融消费积分互通”：在金融机构办理业务可积累积分，兑换奢侈品护理服务（1 万积分 = 200 元护理券），预计带动金融客群奢侈品消费增长 20%； 2025 年金融服务体验区预计服务客群 5000 人次，带动奢侈品销售额增长 8000 万元，资产估值提升 6 亿元。 3.2“商业 + 文化” 空间：在三层打造 “艺术 + 阅读” 体验区，提升项目文化调性 空间规划与业态引入： 在三层改造 1500㎡空间，打造 “艺术展览厅（800㎡）+ 高端书店（700㎡）”： 艺术展览厅：与 UCCA、故宫文创合作，每年举办 2 场国际艺术展（如 “印象派大师作品展”）、4 场国内文创展，门票定价 120 元 / 人，同时推出 “展览 + 奢侈品消费” 套餐（买门票赠 500 元奢侈品抵扣券）； 高端书店（茑屋书店西南首店）：引入 “书籍零售（400㎡）+ 咖啡休闲（200㎡）+ 文创产品（100㎡）”，书籍以 “艺术、设计、高端生活方式” 为主，客单价 80 元，咖啡区人均消费 50 元。 数据测算与案例支撑： 艺术展览厅预计年接待客流 8 万人次，门票收益约 960 万元，带动周边奢侈品销售额增长 15%； 高端书店预计年销售额约 1200 万元（书籍 600 万元 + 咖啡 400 万元 + 文创 200 万元），租金水平 10 元 /㎡/ 天，年租金收益约 255.5 万元； 案例参考：上海 TX 淮海 “艺术 + 商业” 空间，年吸引高净值客群 10 万人次，品牌合作意愿提升 30%。 （3）“商业 + 科技” 空间：在五层打造 “沉浸式体验区”，吸引年轻客群 空间规划与业态引入： 在五层改造 2000㎡空间，引入 “VR/AR 购物体验（1000㎡）+ 数字艺术装置（1000㎡）”： VR/AR 购物体验区：与 LV、Gucci 合作，开发 “虚拟试衣间”“3D 珠宝展示”，消费者可通过 VR 设备试穿服装、查看珠宝细节，试穿后扫码可跳转至线下门店购买，预计转化率达 25%； 数字艺术装置区：引入 TeamLab 子品牌 “数字光影展”，通过互动投影打造 “沉浸式花海”“光影走廊”，门票定价 80 元 / 人，同时推出 “展览 + 潮牌消费” 套餐（买门票赠 200 元潮牌抵扣券）。 数据测算与客群提升： VR/AR 体验区预计年接待客群 12 万人次，带动潮牌销售额增长 40%； 数字艺术装置区预计年门票收益约 730 万元（12 万人次 ×80 元 ×0.78 人次 / 天），Z 世代客群占比从 17% 提升至 25%。 （二）场景创新方向：打造“沉浸式 + 主题化”体验，提升客群粘性与消费意愿 场景创新的核心是 “通过主题营造、圈层运营、夜间激活，让客群从‘被动消费’转向‘主动体验’”，预计 2025 年场景创新带动客流增长 20%，客单价提升 15%，夜间销售额占比从 15% 提升至 25%。 1. 季节主题场景：从 “无主题” 到 “季节限定 + 品牌联动”，创造周期性消费热点 1.1春季“春日花境”主题场景（3-5 月） 场景规划与品牌联动： 中庭布置：在 1-3 层中庭打造 “立体花海装置”（以樱花、郁金香为主），设置 “花境拍照打卡点（5 个）”，消费者拍照发社交媒体可获 “50 元奢侈品抵扣券”； 品牌活动：联动美妆品牌（如 Dior、YSL）推出 “春日限定彩妆礼盒”，在花境旁设置 “彩妆体验台”，提供免费化妆服务；联动高端餐饮品牌（如 La Maison）推出 “春日花宴套餐”（人均 600 元，搭配鲜花料理）。 数据测算： 主题场景预计吸引客流 15 万人次，社交媒体曝光量 1 亿次； 联动品牌销售额增长 30%，其中 Dior 春日礼盒销售额预计达 800 万元。 1.2冬季“圣诞冰雪小镇”主题场景（12 月） 场景规划与品牌联动： 中庭布置：在 1 层中庭打造 “迷你冰雪小镇”（含人工降雪、圣诞木屋、冰雕展），设置 “圣诞市集（20 个摊位）”，售卖 “高端圣诞礼品（如手工巧克力、定制珠宝）”； 品牌活动：联动奢侈品品牌（如 LV、Gucci）推出 “圣诞限定款”（如 LV 圣诞主题手袋、Gucci 圣诞饰品），在冰雪小镇旁设置 “限定款展示台”，提前 3 天向黑卡会员开放预约；联动尼依格罗酒店推出 “圣诞住宿 + 购物套餐”（含双人下午茶 + 奢侈品护理服务）。 数据测算与案例支撑： 主题场景预计吸引客流 20 万人次，限定款销售额占品牌当月销售额的 40%； 案例参考：北京国贸圣诞主题场景，2024 年带动客流增长 25%，奢侈品销售额增长 35%。 2. 圈层主题场景：从 “大众营销” 到 “精准圈层 + 定制服务”，提升高净值客群价值 2.1商务圈层“金融精英沙龙”场景（每月 1 场） 场景规划与活动内容： 举办地点：高端商务会所（7 层），每次邀请 50 位金融机构高管（如摩根士丹利、招商银行私人银行负责人）； 活动流程： 14:00-15:00：行业论坛（邀请经济学家解读宏观经济趋势）； 15:00-16:00：奢侈品品鉴（如劳力士新款腕表品鉴，品牌 CEO 现场讲解）； 16:00-17:00：私密社交（雪茄品鉴 + 红酒搭配，由专业侍酒师讲解），期间安排品牌与金融高管 “一对一洽谈”（如 LV 私人定制服务对接）； 活动后 1 周内，向参与嘉宾赠送 “奢侈品护理券（1000 元）”，引导后续到店消费。 数据测算与案例支撑： 每场活动预计成本 5 万元（嘉宾邀请 + 场地布置 + 礼品），带动奢侈品销售额增长 200 万元（如劳力士品鉴后，30% 嘉宾预订新款腕表，人均消费 15 万元）； 案例参考：上海陆家嘴 IFC “金融精英沙龙”，2024 年举办 12 场，带动高端腕表销售额增长 40%，印证圈层活动的高转化价值。 运营优化： 建立 “嘉宾反馈机制”，每场活动后收集嘉宾对 “话题方向、品牌匹配度” 的建议，例如根据反馈将 “绿色金融”“家族信托” 等话题纳入 2025 年沙龙计划，提升活动精准度。 2.2女性圈层“优雅生活节” 场景（每年 2 场，3 月 / 9 月） 场景规划与品牌联动： 主题定位：聚焦 “女性消费 + 自我提升”，涵盖 “美妆、珠宝、健康、艺术” 四大板块； 核心活动： 美妆定制：联动 Dior、Chanel 推出 “私人彩妆定制服务”，邀请品牌首席化妆师为嘉宾打造专属妆容； 珠宝品鉴：与 Cartier、Tiffany 合作，举办 “女性专属珠宝展”，推出 “小巧款日常珠宝”（客单价 5-10 万元），满足女性日常佩戴需求； 健康讲座：邀请协和医院妇科专家，开展 “女性健康管理” 讲座，同步引入 “高端体检机构（如美年大健康 VIP 套餐）” 合作； 艺术工作坊：设置 “油画体验、花艺设计” 等轻艺术活动，嘉宾作品可带回家，增强参与感。 数据测算与客群提升： 每场活动预计吸引 200 位女性高净值客群（资产≥500 万元），门票定价 500 元 / 人（含茶歇 + 伴手礼），活动后 30% 嘉宾产生消费，人均消费 8 万元，单场带动销售额 480 万元； 女性客群复购率从 65% 提升至 75%，品牌女性产品销售额占比从 45% 提升至 55%。 3. 夜间场景创新：从 “日间消费” 到 “夜间增值”，延长客群停留时间 夜间场景创新的核心是 “打破高端商业‘早 10 晚 10’的传统营业时间，通过‘高端服务 + 文化演出’吸引客群夜间消费”，预计 2025 年夜间销售额占比从 15% 提升至 25%，客群平均停留时间延长至 3 小时。 3.1打造 “夜经济” 示范区：延长营业时间，推出夜间专属服务 营业时间调整与业态联动： 高端餐饮（如 La Maison、wagas）、酒吧（如 Mojito）营业时间延长至 24:00，奢侈品门店（1-2 层核心品牌）延长至 22:00； 推出 “夜间专属服务”： 深夜 SPA：在 5 层引入 “高端 SPA 品牌（如悦榕庄 SPA）”，提供 “夜间舒缓套餐”（22:00-24:00，人均 1200 元），消费满 2000 元赠奢侈品护理服务； 私人导购夜间预约：为黑卡会员提供 “20:00-22:00 私人导购服务”，提前预留限量款商品，提供 “一对一讲解 + 试穿”； 夜间停车优惠：20:00 后入场车辆，消费满 5000 元免 2 小时停车费，满 1 万元免 4 小时停车费。 数据测算与案例支撑： 夜间高端餐饮销售额预计增长 40%（从日均 15 万元增至 21 万元），SPA 项目年销售额预计达 800 万元； 案例参考：东京银座高端商业 “夜间延长营业” 后，夜间销售额占比从 18% 提升至 28%，客群年龄结构更年轻（30-45 岁占比从 50% 提升至 65%）。 3.2灯光秀 + 夜间演出：打造 “夜间视觉 IP”，吸引客群聚集 灯光秀规划与品牌联动： 外立面灯光秀：在项目外立面（爬墙熊猫区域）打造 “动态灯光秀”，每晚 20:00、21:00 各 1 场，内容结合 “品牌新品（如 LV 新款手袋投影）、季节主题（如圣诞雪花）”，每场 15 分钟； 中庭夜间演出：每周五、周六晚 19:30-20:30，邀请小众艺术家（如小提琴演奏家、爵士乐队）进行演出，设置 “站立观赏区 + 卡座区”，卡座区消费满 800 元可预约（含饮品 + 小食）。 数据测算与客群引流： 灯光秀预计每晚吸引周边客流 5000 人次，其中 30% 进入商场消费，带动夜间客流增长 25%； 中庭演出预计每周吸引客群 2000 人次，卡座区上座率 80%，带动夜间餐饮销售额增长 30%。 （三）空间优化与场景创新落地保障机制 为确保空间优化与场景创新有效落地，需从 “组织、资金、风险” 三个维度建立保障体系，避免 “改造延期、成本超支、效果不及预期” 等问题： 1. 组织保障：成立专项执行团队，明确责任与时间节点 团队架构： 成立 “空间与场景专项小组”，由项目总经理担任组长，下设： 空间改造组：负责地下 / 高空空间改造、动线优化，成员涵盖工程、设计、招商部门； 场景运营组：负责季节主题、圈层、夜间场景策划与执行，成员涵盖企划、会员、品牌合作部门； 数据监测组：负责跟踪改造与场景效果（如客流、销售额、满意度），成员涵盖运营、数据分析部门。 时间节点管控： 制定 “2025 年空间与场景落地时间表”，关键节点包括： 2025 年 Q1：完成地下空间改造设计、夜间场景方案审批； Q2：启动地下空间施工、夜间灯光秀设备安装； Q3：完成高空商务会所改造、首次 “金融精英沙龙” 举办； Q4：地下商业街区开业、冬季 “圣诞冰雪小镇” 场景上线。 2. 资金保障：多元化资金来源，控制成本支出 资金来源： 香港九龙仓专项资金：1.5 亿元，用于空间改造（1 亿元）、场景创新（5000 万元）； 政府补贴：对接成都市 “商圈提质补贴”（最高 2000 万元）、锦江区 “夜间经济奖励”（最高 500 万元），预计获补贴 2000 万元； 品牌联合投入：与入驻品牌分摊场景成本（如灯光秀品牌赞助、夜间演出品牌冠名），预计品牌投入 500 万元。 成本控制： 设立 “成本管控小组”，每月审核改造与场景费用，超支预警线为 5%； 优先选择 “高回报项目”（如地下商业街区、夜间 SPA），暂缓低回报项目（如部分公共区域装饰升级）。 3. 风险控制：提前预判问题，制定应对预案 改造延期风险： 若地下空间改造因 “消防审批延迟” 导致工期延长，启动 “分区域开业” 预案（先开业轻食休闲区，再开业文创零售区），减少租金损失；同时与施工单位签订 “延期违约金条款”（每日按合同金额 0.1% 赔付）。 场景效果不及预期风险： 若夜间 SPA 项目客流低于预期（日均不足 20 人次），调整 “服务内容”（增加 “SPA + 餐饮” 套餐）、降低价格（首月 8 折优惠），同时通过会员定向推送提升曝光；若 3 个月内仍无改善，更换 SPA 品牌。 客群体验风险： 夜间延长营业可能导致 “服务质量下降”，加强员工培训（如夜间服务礼仪、应急处理），同时增加夜间服务人员数量（从 50 人增至 80 人），确保客群满意度不低于 90%。 （四）总结：以空间与场景创新实现资产价值跃升 成都 IFS 通过 “垂直扩容、水平提质、功能重构” 的空间优化策略，预计 2025 年新增可租赁面积 1.8 万㎡，年新增租金收益 2800 万元，资产估值提升 12 亿元；通过 “季节主题、圈层运营、夜间激活” 的场景创新，预计客流增长 20%，客单价提升 15%，夜间销售额占比突破 25%。 两者协同作用，将推动项目从 “传统高端商业体” 升级为 “空间高效利用、体验丰富多元、资产持续增值” 的城市标杆，为西南高端商业综合体的空间与场景运营提供可复制的模式。2025 年项目资产估值有望突破 360 亿元，2026 年进一步突破 400 亿元，巩固 “西南高端商业第一标杆” 的地位。 八、业态规划及品牌矩阵焕新 在成都高端商业 “多核分流” 与消费需求升级的背景下，成都 IFS 原 “60% 奢侈品 + 15% 体验 + 10% 生活方式” 的单一业态结构，已难以满足 “高净值客群多元化需求、Z 世代体验化偏好、金融客群场景化消费” 三大趋势。需通过 “业态占比优化 + 楼层功能重构 + 品牌矩阵焕新”，构建 “多元融合、协同共生” 的业态生态，预计 2025 年实现 “租金增速提升至 10%、客群停留时间延长至 3 小时、资产估值突破 360 亿元” 的目标。以下结合数据测算、案例分析及实操方案展开细化： （一）业态规划优化：从“单一重奢”到“多元融合”，破解业态失衡痛点 1. 业态占比调整：基于“客群需求 + 资产效益”双维度，重构业态结构 原业态结构存在 “奢侈品占比过高（60%）、体验与生活方式业态不足” 的问题，导致 “客群覆盖面窄、停留时间短、资产抗风险能力弱”。2025 年计划通过以下调整，实现 “业态均衡化、效益最大化”：
调整细节与数据支撑： 奢侈品业态 “减法”：淘汰 2-3 家 “坪效低于 8 元 /㎡/ 天” 的大众奢品品牌（如某轻奢服饰品牌），腾出 1500㎡空间用于体验业态；同时新增 1-2 家国际顶奢首店（如 Cartier 高级定制工坊），确保顶奢品牌占比从 30% 提升至 45%，单店坪效从 12 元 /㎡/ 天提升至 14 元 /㎡/ 天。 体验业态 “加法”：重点引入 “高端医美（2000㎡）、沉浸式剧场（1500㎡）、高端健身（1000㎡）” 三类业态，参考成都万象城 “体验业态带动客流增长 30%” 的案例，预计 2025 年体验业态客流达 180 万人次，带动周边商铺销售额增长 25%。 金融服务业态 “新增”：在 1 层引入招商银行私人银行中心（500㎡）、平安保险高端理财专区（300㎡），推出 “消费积分兑换理财收益” 权益，预计服务金融客群 5000 人次 / 年，带动奢侈品消费增长 20%。 2. 楼层业态规划：基于 “客群动线 + 功能联动”，打造 “分层主题 + 垂直生态” 结合项目 “B1-7 层” 空间特点与客群流动规律，重构楼层功能，实现 “每层有主题、业态有联动”，避免 “楼层空置、客群断层” 问题： B1 层：“精致生活区”—— 聚焦 “日常消费 + 便捷体验” 业态组合与品牌引入： 高端超市（2000㎡）：引入 Ole' 精品超市西南旗舰店，重点布局 “进口生鲜（占比 30%）、有机食品（25%）、高端酒水（20%）”，客单价目标 150 元，预计年销售额 1.2 亿元，租金水平 8 元 /㎡/ 天； 轻食休闲（1500㎡）：引入 % Arabica 咖啡、wagas 轻食等品牌，满足 “写字楼白领午餐 + 下午茶” 需求，预计午市客流 2000 人次 / 天，销售额占比达 B1 层的 40%； 文创 + 珠宝配饰（1000㎡）：引入故宫文创西南首店、APM Monaco 配饰店，吸引年轻客群，预计文创业态年销售额 3000 万元，珠宝配饰坪效 6 元 /㎡/ 天。 动线设计：设置 “环形动线” 连接超市、轻食与文创区，在电梯口设置 “楼层主题导视屏”，引导客群向非核心区域流动，预计 B1 层整体出租率从 90% 提升至 98%。 1-2 层：“顶奢核心区”—— 巩固 “西南顶奢标杆” 地位 业态组合与品牌优化： 1 层 “国际顶奢旗舰店集群”：保留 LV、Gucci、Chanel 等现有核心品牌，对门店进行 “形象升级”（如 LV 门店扩大至 1500㎡，增设私人定制区）；新增 Cartier 高级定制工坊（800㎡），成为西南地区唯一提供 “高级珠宝定制” 的门店，预计首年销售额 1.5 亿元； 2 层 “高端腕表 + 皮具集群”：引入 Vacheron Constantin、Audemars Piguet 等独立制表品牌（各 300㎡），同时保留 Hermès、Prada 等皮具品牌，打造 “腕表 + 皮具” 互补组合，预计腕表业态销售额增长 30%。 功能联动：在 1-2 层中庭设置 “顶奢品牌快闪展台”（每月更换 1 个品牌），如 Dior 新品预览展，带动中庭周边商铺客流增长 25%；同时开通 “1-2 层 VIP 专属通道”，黑卡会员可直达品牌旗舰店，提升服务体验。 3-4 层：“轻奢 + 体验区”—— 吸引 “年轻高净值客群 + 家庭客群” 业态组合与品牌引入： 3 层 “轻奢服饰 + 高端医美”：引入 Michael Kors、Coach 等轻奢品牌（各 500㎡），同时在西侧改造 2000㎡引入艺星高端医美旗舰店，提供 “皮肤管理 + 微整形” 服务，推出 “奢侈品消费满 50 万元赠医美体验券” 联动活动，预计医美业态年销售额 8000 万元，带动轻奢服饰增长 20%； 4 层 “沉浸式娱乐 + 亲子体验”：引入 TeamLab 沉浸式剧场（1500㎡），门票定价 120 元 / 人，预计年接待客流 50 万人次；同时设置 1000㎡“高端亲子中心”（如奈尔宝副线品牌），针对 3-12 岁儿童提供 “艺术启蒙 + 亲子互动” 服务，客单价 300 元 / 次，预计年销售额 1500 万元。 客群联动：推出 “3-4 层家庭套票”（TeamLab 门票 + 亲子中心体验 + 轻食套餐），定价 500 元 / 套，预计售出 1 万套，带动跨业态消费增长 35%。 5-6 层：“文化 + 餐饮区”—— 打造 “社交 + 文化” 体验高地 业态组合与品牌引入： 5 层 “艺术展览 + 高端书店”：改造 1500㎡引入 UCCA 艺术展览空间，每年举办 2 场国际艺术展（如 “印象派大师作品展”），门票收入预计 960 万元；同时引入茑屋书店西南首店（1000㎡），以 “艺术 + 设计” 类书籍为主，配套咖啡区（500㎡），预计年销售额 800 万元； 6 层 “米其林 + 特色餐饮集群”：引入 La Maison（米其林 1 星法餐，800㎡）、蜀九香高端线（500㎡，川味特色），同时保留现有高端日料品牌，打造 “中西融合” 餐饮矩阵，预计 6 层餐饮人均消费 600 元，年销售额 2.5 亿元，租金水平 10 元 /㎡/ 天。 夜间联动：将 6 层餐饮营业时间延长至 24:00，推出 “夜间专属菜单”（如 La Maison 深夜法式套餐），同时在 5 层中庭举办 “夜间爵士演出”，带动夜间餐饮销售额占比从 15% 提升至 30%。 7 层：“商务 + 私享区”—— 聚焦 “金融精英 + 企业高管” 业态组合与品牌引入： 私人银行 + 财富管理：引入招商银行私人银行中心（500㎡）、平安保险高端理财专区（300㎡），提供 “家族信托 + 奢侈品消费分期” 服务，预计服务金融客群 5000 人次 / 年； 高端商务会所：改造 2000㎡打造 “IFS 商务会所”，设置董事会议室（2 个）、雪茄吧、红酒品鉴区，采用 “会员制 + 消费达标” 准入（年消费 50 万元或会员费 10 万元 / 年），预计会员数量 300 人，年收益 500 万元； 高空观景台：开放 7 层屋顶 1000㎡观景台，面向会所会员与黑卡会员开放，提供 “下午茶 + 城市景观” 服务，客单价 200 元 / 人，预计年销售额 365 万元。 功能联动：举办 “金融精英沙龙”（每月 1 场），联合私人银行邀请经济学家解读政策，同步开展 “奢侈品品鉴”，预计每场活动带动奢侈品销售额增长 200 万元。 （二）品牌矩阵焕新：构建 “核心 + 互补 + 新兴” 三层矩阵，强化差异化竞争力 品牌矩阵焕新的核心是 “保留核心优势品牌、引入互补体验品牌、培育新兴潜力品牌”，形成 “国际顶奢引领、本土特色补充、新兴潮流吸引” 的多元品牌生态，确保 2025 年品牌续约率 95%、新引入品牌销售额占比 30%。 1. 核心品牌矩阵（40%）：巩固 “顶奢标杆” 地位，提升品牌壁垒 核心品牌是项目 “高端定位” 的基石，需通过 “续约优化 + 首店引入”，确保顶奢品牌占比与坪效双提升：
案例支撑：上海国金中心通过引入 “百达翡丽华东首店”，腕表业态销售额增长 40%，客群平均停留时间延长 1 小时，印证核心首店对项目的带动作用。成都 IFS2025 年引入的 Cartier 高级定制工坊，预计将吸引全国 30% 的高级珠宝客群跨区域消费，带动项目整体客流增长 10%。 2. 互补品牌矩阵（40%）：填补体验与生活方式缺口，提升客群粘性 互补品牌需与核心奢侈品品牌形成 “消费场景联动”，覆盖 “体验、餐饮、生活服务” 等需求，解决 “客群停留时间短、复购率低” 问题：
数据测算与案例： 艺星高端医美预计年服务客群 2 万人次，其中 30% 为奢侈品品牌会员，带动奢侈品消费增长 20%； 茑屋书店预计年接待客流 80 万人次，其中 40% 会前往 5-6 层餐饮消费，带动餐饮销售额增长 15%； 案例参考：北京国贸引入 “Ole' 精品超市 + 高端餐饮” 后，生活方式业态复购率从 50% 提升至 75%，客群平均停留时间从 2 小时延长至 3.5 小时。 3. 新兴品牌矩阵（20%）：布局未来客群，培育新增长极 新兴品牌聚焦 “本土高端品牌 + 网红潮牌 + 科技品牌”，吸引 Z 世代与年轻高净值客群，为项目注入 “新鲜度”，同时培育未来核心品牌：
培育成效预测： 本土品牌 “无用” 预计首年销售额 600 万元，坪效 7.5 元 /㎡/ 天，2026 年租金提升至 7 元 /㎡/ 天，仍保持 90% 出租率； 网红潮牌 SMFK 快闪店首月销售额预计 300 万元，转化率 18%，成功转化为长期门店后，年销售额目标 800 万元； 科技品牌特斯拉体验店预计年接待客流 10 万人次，其中 20% 会产生奢侈品消费，带动奢侈品销售额增长 5%。 4. 各楼层品牌组合与租金水平规划 B1 层：精致生活区 —— 日常高端消费枢纽 主题定位 “高净值客群日常补给站”—— 聚焦 25-50 岁成都本地高收入家庭、写字楼白领，打造 “高端超市 + 轻食咖啡 + 文创配饰” 的一站式日常消费场景，填补区域高端生活配套空白，强化 “高频消费 + 复购留存” 核心价值。 品牌组合
租金水平
关键策略 空间布局：主通道连接 Ole' 与 % Arabica，中庭设置故宫文创 “蜀地特色展区”（如川剧元素文创），搭配 LED 屏展示产品故事； 首店扶持：联动锦江区 “首店补贴”，对 % Arabica、La Prairie Care 给予 1500 元 /㎡装修补贴 + 6 个月免租期； 运营联动：推出 “超市 + 咖啡” 套餐（Ole' 消费满 500 元赠 Manner 咖啡券）、“护理 + 配饰” 优惠（La Prairie Care 护理满 3000 元享 APM Monaco 9 折）。 1 层：顶奢核心区 —— 西南高端商业标杆 主题定位 “全球顶奢西南首站”—— 聚焦 35-60 岁全国高净值人群（资产千万以上）、国际游客，打造 “国际顶奢旗舰店集群”，强化 “西南唯一、全球同步” 的高端定位，成为品牌新品首发、高净值客群消费的核心阵地。 品牌组合
租金水平
关键策略 空间布局：1 号门两侧布局 LV、Gucci 旗舰店，形成 “顶奢第一眼印象”；中庭预留 500㎡用于品牌新品首发（如 Dior 春夏成衣秀），搭配全息投影装置； 首店扶持：对接成都市 “国际首店补贴”，Cartier 定制工坊获 200 万元补贴，用于定制设备采购； 运营联动：推出 “成衣 + 珠宝” 定制套餐（Gucci 成衣消费满 50 万享 Cartier 定制珠宝优先服务）、“美妆 + 护理” 权益（Chanel 美妆消费满 3000 元赠 La Prairie 护理体验）。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-9-28 86
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京公网安备 11011302003178号