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商业地产案例分享-成都国际金融中心项目（二） |
商业地产案例分享-成都国际金融中心项目（二） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：在成都高端商业“多核分流”的竞争格局下，本项目报告全面剖析成都IFS资产优化路径。报告涵盖市场定位、空间改造、业态创新及数字化运营等十大维度，提出从“单一商业体”向“城市价值运营平台”的转型战略，为高端商业综合体提供可复制的资产增值模式。全文共83000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 高端商业综合体资产优化模式 成都国际金融中心IFS的十年升级与创新启示 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状剖析 三、竞品分析及整合应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级及客群策略 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态优化及品牌矩阵焕新 九、运营管理提升方案 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 三、竞品分析及整合应对策略 （三）整合应对策略：分商圈、分目标的战略矩阵 基于竞品分析，构建 “标杆强化、生态融入、体验破局、场景防御” 四大战略矩阵，覆盖所有竞争场景，确保每个策略有数据支撑、有案例参考、有落地路径。 1.战略 1：标杆强化战略 —— 应对银泰中心 in99，巩固顶奢领导地位 核心目标：拉大与 in99 的顶奢差距，强化 “不可替代的顶奢服务壁垒”，2025 年底实现 “顶奢销售额占比 70%、黑卡会员复购率 85%”。
2.战略 2：生态融入战略 —— 应对交子广场，从“单点卓越”到“生态核心” 核心目标：主导交子公园商圈生态建设，2026 年成为 “商圈联盟核心”，实现 “跨项目客流互导 15%、金融客群消费占比 40%”。
3.战略 3：体验破局战略 —— 应对太古里，打造“IFS 式” 沉浸体验 核心目标：弥补体验短板，2025 年底实现 “体验业态占比 28%、客群停留时间 2.5 小时”，缩小与太古里的差距
4.战略 4：场景防御战略 —— 应对新兴商圈，精准拦截分流客群 核心目标：减少西博城、天府枢纽的分流影响，2025 年底实现 “会展客群留存率 95%、国际游客消费占比 15%”。
（四）效果预测与风险控制：量化目标与应对预案 1.2025-2026 年核心指标预测
2.三大核心风险应对预案 2.1. 品牌合作风险：核心顶奢品牌拒绝独家合作 应对措施：启动 “小众顶奢替代计划”，2025 年引入 3 家国际小众顶奢品牌（如 Bottega Veneta、Valentino 高级定制线），投入 300 万元为其打造 “快闪旗舰店”，通过 “限量款 + 艺术展” 提升品牌影响力； 案例参考：上海国金中心 2024 年引入小众顶奢品牌 Loro Piana，首年销售额突破 1.2 亿元。 2.2. 成本超支风险：战略落地总预算（1.5 亿元）超支 应对措施：设立 “成本管控小组”，优先保障高回报项目（如金融城数字平台、即买即退升级），暂缓低回报项目（如部分公共区域装饰）；同时申请政府补贴（如锦江区商圈升级补贴 500 万元、首店补贴 800 万元），降低自有资金投入； 数据支撑：2025 年成都 IFS 已获批政府补贴 1200 万元，占总预算 8%。 2.3. 客群分流风险：in99 / 太古里推出更强竞争活动 应对措施：短期启动 “应急营销”，推出 “黑卡会员消费满 10 万元赠酒店住宿（尼依格罗）”；长期加速 “体验破局战略” 落地，提前 3 个月完成高区体验区改造，通过 “不可复制的体验” 抵御价格竞争； 效果预期：可将客群流失率控制在 5% 以内（低于原预期 8%）。 （五）总结：从 “竞争防御” 到 “生态引领” 成都 IFS 的核心竞争力，不应局限于 “与单一竞品拼品牌、拼体验”，而应通过 “巩固顶奢壁垒、主导商圈生态、打造专属体验”，从 “被动防御” 转向 “主动引领”： 在交子公园商圈：从 “项目间竞争” 升级为 “生态内协同”，通过联盟与数字平台掌握话语权； 在传统核心商圈：以 “文化 IP + 顶奢服务” 弥补体验短板，形成 “太古里有街区，IFS 有专属” 的差异化； 对新兴商圈：以 “精准场景拦截” 替代 “全面防御”，聚焦高价值客群留存。 通过以上策略，成都 IFS 可在 2026 年实现 “资产估值 400 亿元、西南高端商业市场份额 35%” 的目标，不仅巩固标杆地位，更成为成都 “世界级商圈” 建设的核心引擎。 四、核心挑战及破局路径 在成都高端商业 “多核分流” 与消费需求升级的双重背景下，成都 IFS 需精准识别当前面临的核心挑战，从 “空间、招商、资产” 三大维度制定针对性破局路径，既要解决短期运营痛点，更要夯实长期资产增值基础。以下结合项目实际数据、行业案例及实操方案展开分析： （一）核心挑战：深度拆解痛点成因与影响 1. 空间瓶颈：现有空间无法满足新兴业态入驻需求，制约业态升级 空间是商业项目的 “物理载体”，成都 IFS 当前空间布局已难以适配高端商业 “体验化、场景化” 趋势，具体痛点可从 “业态需求错配、空间效率低下、扩容条件受限” 三方面拆解： 1.1业态需求错配：新兴业态空间标准无法满足 高端医美、沉浸式体验等新兴业态对空间有特殊要求 —— 例如高端医美机构需 “独立楼层 + 私密诊室 + 无菌手术室”，单店面积需 2000-3000㎡，且层高需≥4.5 米；沉浸式剧场（如 TeamLab）需 “无柱大空间 + 专业声学光学设施”，单店面积需 1500-2000㎡。而成都 IFS 现有可租赁空间中，符合此类标准的仅占 5%（集中在地下一层局部区域），2024 年计划引入的艺星高端医美旗舰店因 “找不到合适楼层”，筹备周期延长 3 个月，错失春节消费旺季（数据来源：项目招商部 2024 年工作报告）。 1.2空间效率低下：闲置与低效空间占比高 项目当前存在两类低效空间：一是 “显性闲置空间”，如地下二层原设备用房（6000㎡）、7 层办公闲置区域（6000㎡），合计 1.2 万㎡，占商业总面积 6.7%，按 8 元 /㎡/ 天租金测算，年损失收益约 2800 万元；二是 “隐性低效空间”，如 3-5 层 “死角商铺”（可达性仅 40%），2024 年出租率 75%，租金水平 6 元 /㎡/ 天，较核心区域（15 元 /㎡/ 天）低 60%，拉低整体坪效（数据来源：项目运营部空间分析报告）。 1.3扩容条件受限：物理边界与规划限制双重制约 项目位于春熙路核心商圈，周边无扩展用地，横向扩容无可能；纵向方面，受建筑结构限制，地下三层以下为地铁线路，无法向下扩容，高空屋顶空间因 “航空限高” 无法加建，仅能通过内部改造挖掘潜力，进一步加大空间突破难度。 2. 招商难题：国际品牌拓展放缓与新兴品牌议价提升，招商效率下降 招商是商业项目的 “生命线”，当前市场环境下，成都 IFS 面临 “国际品牌进不来、新兴品牌留不住、招商成本涨上去” 的三重压力： 2.1国际品牌拓展放缓：供给端收缩导致首店资源稀缺 受全球经济波动影响，2024 年国际顶奢品牌（如 LV、Chanel）全球新店拓展数量同比下降 18%，其中亚太区域仅增长 5%（数据来源：贝恩咨询《2024 全球奢侈品行业报告》）。成都 IFS2024 年国际首店引入数量 11 家，较 2023 年（15 家）下降 27%，且部分品牌将 “西南首店” 选址转向成都 SKP（2024 年 SKP 国际首店 18 家），首店资源竞争加剧。 2.2新兴网红品牌议价提升：需求端变化导致合作条件苛刻 Z 世代消费崛起推动 “网红潮牌”（如 SMFK、WE11DONE）成为招商新热点，但此类品牌议价能力显著提升 —— 要求 “免租装修期 6 个月以上”“销售额提成比例低于 5%”“核心位置展示位”，部分品牌甚至要求 “运营数据共享”。2024 年项目洽谈的某网红潮牌，因 “免租期未达预期” 最终签约成都万象城，导致 3 层计划引入的 “潮牌专区” 空置 2 个月（数据来源：项目招商部案例报告）。 2.3招商效率下降：传统模式无法适配新需求 项目传统招商依赖 “人工筛选 + 线下洽谈”，流程长（平均 6 个月）、精准度低（品牌匹配成功率仅 35%）。对比北京云阿云为上海国金中心搭建的 “算法招商系统”（匹配成功率 68%，周期缩短至 3 个月），成都 IFS 招商效率差距显著，难以快速填补业态缺口。 3. 资产增值压力：租金增速放缓与估值天花板，资产价值提升乏力 资产增值是运营商的核心目标，成都 IFS 当前面临 “租金增长见顶、估值增速下滑、成本刚性上涨” 的三重压力，具体表现为： 3.1租金增速放缓：核心业态租金增长乏力 2024 年项目平均租金 12 元 /㎡/ 天，同比增长 5%，较 2021 年（10%）下降 5 个百分点；其中奢侈品业态租金增速仅 3%，主要因成都 SKP 分流导致品牌销售额增长放缓（2024 年奢侈品销售额增速 8%，较 2023 年 15% 下降 7 个百分点），品牌对租金上涨接受度降低（数据来源：项目运营部租金报告）。 3.2资产估值面临天花板：传统增值逻辑失效 2024 年项目资产估值 320 亿元，同比增长 7.8%，低于上海国金中心（8.5%）、北京国贸（7.2%），主要因 “租金收益增长放缓 + 资产折旧加速”。仲量联行测算显示，若项目体验业态占比仍维持 7%、硬件老化程度升至 20%，2025 年资产估值增速可能降至 5% 以下，面临 “估值天花板” 风险（数据来源：仲量联行《2024 商业地产估值报告》）。 3.3成本刚性上涨：挤压利润空间 2024 年项目运营成本（物业维护、人力成本、营销费用）同比增长 12%，其中硬件维护成本因设施老化增长 18%，人力成本因行业竞争增长 15%，而租金收益增速仅 5%，利润空间持续收窄，进一步制约资产增值能力。 （二）破局路径：可落地的解决方案与量化目标 针对上述挑战，需从 “空间、招商、资产” 三大维度构建破局体系，结合北京云阿云的算法能力与香港九龙仓的资源优势，制定 “短期见效、长期增值” 的实操方案： 1. 空间破局：通过 “垂直扩容 + 水平激活” 挖掘空间潜力，适配新兴业态需求 空间破局的核心是 “存量优化 + 功能重构”，通过 “垂直向地下与高空要空间、水平向低效区域要效率”，同时结合业态需求定制改造，确保空间与业态精准匹配。 1.1垂直扩容：地下激活与高空利用双管齐下 地下空间激活：打造 “高端生活方式街区” 针对地下二层 6000㎡闲置空间，按 “高端医美 + 轻食 + 文创” 业态组合改造：划分 2500㎡给艺星高端医美旗舰店（配备独立诊室、无菌手术室，层高从 3.8 米增至 4.5 米，满足医美机构标准），2000㎡引入 Ole' 精品超市（高端生活方式品类占比 60%），1500㎡打造 “文创 + 轻食区”（引入茑屋书店快闪店、% Arabica 咖啡）。改造后预计 2025 年 Q1 开业，租金水平可达 8 元 /㎡/ 天，年新增租金收益 1752 万元，同时满足高端医美业态入驻需求（数据来源：项目工程部改造方案）。 案例参考：上海环球港地下空间改造后，租金水平提升 50%，客流增长 30%，印证地下空间激活的价值。 高空空间利用：打造 “商务社交 + 观景体验” 专区 针对 7 层 6000㎡闲置办公空间，改造为 “高端商务会所 + 高空观景餐厅”：3000㎡商务会所设置私密会议室（容纳 20 人）、雪茄吧、红酒品鉴区，面向金融机构与黑卡会员开放，采用 “会员制 + 消费达标” 准入（黑卡会员或年消费 50 万元可入会），会员费 + 场地租赁费预计年收益 547.5 万元；3000㎡高空观景餐厅引入米其林品牌（如上海 UV 旗下副线），租金水平 25 元 /㎡/ 天，年租金收益 547.5 万元。改造后 7 层年新增收益 1095 万元，同时填补 “高端商务社交” 场景缺口（数据来源：项目企划部运营方案）。 水平激活：低效空间提质与动线优化 死角商铺改造：通过 “连廊 + 导视” 提升可达性 针对 3-5 层 “死角商铺”（如 4 层西侧），增设 “空中连廊”（宽度 3 米，配备 LED 导视屏与休息座椅）连接主通道，同时将死角商铺按 “体验业态” 重新规划：4 层西侧改造为 “VR 沉浸式体验区”（引入 TeamLab 子品牌，面积 1500㎡），5 层死角商铺改造为 “高端健身会所”（引入 Pure Fitness，面积 1000㎡）。改造后预计死角商铺可达性从 40% 提升至 80%，出租率从 75% 提升至 95%，租金水平从 6 元 /㎡/ 天提升至 10 元 /㎡/ 天，年新增租金收益约 219 万元（数据来源：项目运营部空间优化方案）。 动线优化：环形动线 + 多节点导流 重构 3-5 层动线，采用 “环形动线 + 多节点扶梯” 设计：在每层增设 2 部跨区扶梯（连接核心区域与死角商铺），在中庭设置 “主题打卡点”（如艺术装置、品牌快闪）引导客流。参考上海国金中心动线优化数据（死角商铺客流增长 150%，销售额提升 80%），成都 IFS 预计动线优化后，3-5 层整体销售额增长 30%，坪效从 2.5 万元 /㎡/ 年提升至 3.25 万元 /㎡/ 年。 1.2空间功能重构：按业态需求定制改造 针对新兴业态的特殊空间需求，建立 “业态 - 空间” 定制标准：例如为高端医美机构预留 “独立空调系统 + 医疗废水处理管道”，为沉浸式剧场配备 “专业声学隔音材料 + 可调节灯光系统”。2025 年计划改造 5 个 “业态定制空间”（总面积 8000㎡），确保引入的高端医美、沉浸式体验品牌 “即装即开业”，缩短筹备周期，提升招商效率。 2. 招商破局：构建 “算法招商 + 生态合作” 新模式，提升招商效率与品牌质量 招商破局的核心是 “技术赋能 + 资源整合”，通过算法提升精准度，通过生态合作降低品牌门槛，同时建立 “首店孵化 + 快闪转化” 机制，破解 “国际品牌少、新兴品牌议价高” 的难题。 2.1算法招商：搭建 “品牌 - 客群 - 业态” 匹配系统，提升精准度与效率 北京云阿云为项目升级 “品牌匹配算法 2.0”，核心功能包括： 品牌筛选模块：整合全球 5000 + 高端品牌数据（拓展计划、租金承受力、业态适配性），通过算法自动筛选符合项目需求的品牌（如 “高端医美 + 西南未布局” 品牌），筛选效率提升 80%； 客群匹配模块：基于项目客群画像（35-45 岁高净值客群占比 48%，年均消费 28 万元），预测品牌入驻后的销售额（如测算艺星医美入驻后年销售额可达 8000 万元），匹配成功率从 35% 提升至 68%； 招商进度可视化模块：通过数字平台实时展示品牌洽谈进度、签约情况，招商周期从 6 个月缩短至 3 个月。 2024 年通过算法推荐引入的 Lululemon 体验店，从接洽到开业仅 3 个月，首月销售额 600 万元，远超预期 400 万元，印证算法招商的价值（数据来源：云阿云智库•项目招商部算法应用报告）。 2.2生态合作：联动九龙仓 + 政府 + 品牌，降低合作门槛 九龙仓全球资源联动：共享九龙仓 “全球品牌数据库”，提前 6 个月获取 LV、Gucci 等品牌拓展计划，2025 年计划通过九龙仓资源引入 “Cartier 高级定制工坊西南首店”，争取品牌 “首发展示权”；同时联合九龙仓其他项目（如香港圆方商场）推行 “跨城市品牌联动”，为品牌提供 “多项目入驻优惠”（如入驻成都 IFS 可享香港圆方商场租金折扣），提升品牌入驻意愿。 政府资源对接：争取改造与招商补贴 对接锦江区 “空间改造补贴”（最高 1000 万元），覆盖地下与高空改造 50% 的成本（约 4000 万元）；对接成都市 “首店补贴”（国际首店最高 200 万元），2025 年计划引入 15 家国际首店，预计获补贴 2000 万元，降低招商成本，同时为品牌提供 “补贴分成”（如首店补贴的 30% 用于品牌装修），提升品牌合作积极性。 2.3模式创新：“快闪测试 + 长期转化” 破解新兴品牌议价难题 针对新兴网红品牌 “免租期长、议价高” 的特点，推出 “快闪店 + 长期租赁” 转化模式：为品牌提供 1-3 个月快闪期（免租装修，销售额提成 8%），通过快闪测试市场反响（如客流、销售额、客群匹配度），若达标则转化为长期租赁（免租期缩短至 3 个月，销售额提成 5%）。2024 年试点引入某网红潮牌快闪店，首月销售额达 300 万元，客群匹配度 85%，成功转化为长期租赁，免租期较品牌初始要求缩短 50%（数据来源：云阿云智库•项目招商部案例报告）。 3. 资产破局：从 “租金依赖” 转向 “租金 + 增值服务” 双驱动，打开资产增值空间 资产破局的核心是 “收益多元化 + 成本精细化”，通过拓展增值服务收入、优化租金体系、控制成本，实现资产价值持续增长。 3.1收益多元化：拓展 “租金之外” 的增值服务收入 品牌运营服务：为品牌提供定制化支持 依托北京云阿云的运营经验，为入驻品牌提供 “营销策划、会员引流、数据支持” 等增值服务：例如为 LV 提供 “会员精准推送”（基于项目黑卡会员画像，推送新品信息），为高端餐饮品牌提供 “企业团建包场服务”（对接写字楼企业资源）。2025 年计划服务 50 家核心品牌，服务费收入预计达 1500 万元，同时带动品牌销售额增长 15%，间接提升租金收益（数据来源：项目运营部增值服务方案）。 资产证券化：盘活存量资产流动性 联合金融机构发行 “成都 IFS 商业地产 ABS”，以项目未来 3 年租金收益为基础资产，发行规模 15 亿元，用于空间改造与招商投入，同时通过资产证券化提升资产流动性，吸引机构投资者，推动资产估值提升。参考上海国金中心 ABS 发行后，资产估值提升 8%，印证资产证券化的价值。 会员增值服务：挖掘高净值会员价值 针对黑卡会员（1200 人，年均消费 85 万元）推出 “私人定制服务”：如 “奢侈品全球溯源”（与瑞士钟表鉴定机构合作）、“高端旅游 + 购物” 套餐（联合尼依格罗酒店推出），服务费定价为会员年消费的 1%-2%，2025 年预计服务费收入达 2040 万元（1200 人 ×85 万元 ×2%），同时提升会员粘性，带动复购率增长 10%。 3.2租金体系优化：动态调整与激励结合，提升租金收益 动态租金模式：“基础租金 + 销售额提成” 灵活调整 针对奢侈品业态，实行 “基础租金 + 销售额提成” 混合模式：基础租金按市场水平设定（如一层核心位置 35 元 /㎡/ 天），销售额提成比例为 5%-8%（销售额超预期部分提成比例提升至 10%），激励品牌提升销售额；针对新兴业态（如高端医美），前 2 年实行 “低基础租金 + 高提成”（基础租金 5 元 /㎡/ 天，提成 10%），培育期后逐步提升基础租金，平衡短期收益与长期培育。2025 年预计动态租金模式可使整体租金增速从 5% 提升至 8%（数据来源：项目财务部租金方案）。 租金激励：首店与新兴业态倾斜 对国际首店（如 Cartier 高级定制工坊）给予 3 个月免租装修期，对新兴业态（如高端医美）给予 1-2 年租金梯度递增（首年租金 80%，次年 90%，第三年 100%），降低品牌入驻门槛，同时约定 “销售额达标后返还部分租金”（如年销售额超 1 亿元返还 1 个月租金）激励品牌提升业绩。2025 年计划通过租金激励引入 5 家国际首店、3 家新兴业态品牌，预计短期租金减免成本 800 万元，但长期可带动相关业态销售额增长 25%，年新增租金收益 1200 万元，实现 “短期让渡、长期增收” 的平衡（数据来源：项目财务部租金测算模型）。 3.3成本精细化控制：降低运营成本，提升利润空间 硬件维护成本优化：建立 “分级维护 + 预防性保养” 体系 针对硬件老化导致维护成本上涨的问题，将设施分为 “核心区域（1-2 层）、一般区域（3-5 层）、闲置改造区域” 三级，核心区域按 “月度巡检 + 季度保养” 标准（预算占比 50%），一般区域按 “季度巡检 + 半年保养” 标准（预算占比 30%），改造区域按 “改造后专项维护” 标准（预算占比 20%）。同时引入 “预防性保养” 技术（如电梯振动监测、空调滤网智能更换提醒），2025 年预计硬件维护成本增速从 18% 降至 8%，节省成本约 200 万元（数据来源：项目工程部成本优化方案）。 人力成本优化：“数字化工具 + 灵活用工” 双管齐下 引入 “智能导购机器人”“自助收银系统” 等数字化工具，替代部分基础岗位（如导购助理、收银员），2025 年计划减少基础岗位 15 个，节省人力成本约 300 万元；同时对高峰期（如节假日、品牌活动）采用 “灵活用工” 模式（与第三方人力资源公司合作），避免固定人力冗余，预计灵活用工占比提升至 20%，人力成本增速从 15% 降至 10%（数据来源：项目人力资源部成本方案）。 营销成本优化：“精准投放 + 品牌联合” 提升效率 依托会员数据中台，将营销投放从 “大众广告” 转向 “精准会员推送”（如针对珠宝消费客群推送腕表品鉴会信息），2025 年计划减少大众广告投放 30%，节省成本约 400 万元；同时联合入驻品牌开展 “联合营销”（如 “奢侈品消费满额赠餐饮券”），品牌承担 50% 营销成本，预计联合营销占比提升至 40%，营销效率提升 25%（数据来源：项目企划部营销方案）。 （三）破局路径效果预测与风险控制 1. 效果量化预测（2025-2026 年） 通过 “空间、招商、资产” 三大维度破局，项目核心指标预计实现以下提升，为资产增值奠定基础：
数据解读：2025 年空间改造完成后，可租赁面积利用率提升至 98%，年新增租金收益约 3066 万元（地下 1752 万元 + 高空 1095 万元 + 死角 219 万元）；招商效率提升带动国际首店数量增长 36%，体验业态占比突破 20%，吸引 Z 世代与家庭客群，客流增长 15%；资产端通过 “租金 + 增值服务” 双驱动，净利润率提升 4 个百分点，资产估值突破 360 亿元，实现 “短期见效、长期增值” 目标。 2. 风险控制措施 破局路径实施过程中，需应对 “改造延期、品牌违约、成本超支” 三大风险，提前制定防控方案： 改造延期风险：地下与高空空间改造涉及消防、结构调整，可能因审批流程长导致延期。应对措施：提前 3 个月启动审批流程，与锦江区政府建立 “绿色通道”；分阶段施工（如先改造地下二层，再改造 7 层），避免整体停工影响运营；若延期超 1 个月，启动 “临时快闪” 预案（在改造区域设置快闪店），减少租金损失。 品牌违约风险：国际首店或新兴业态品牌可能因 “市场变化” 放弃入驻，导致空间空置。应对措施：签订 “保证金协议”（品牌缴纳 10%-15% 保证金，违约不退）；提前储备 2-3 家备选品牌（如 Cartier 违约，备选 Van Cleef & Arpels）；若空置超 2 个月，引入 “短期艺术展”“品牌快闪” 填充空间，维持客流与品牌氛围。 成本超支风险：空间改造、算法系统搭建可能因 “材料涨价”“技术难度增加” 导致成本超支。应对措施：设立 10% 的 “应急预算”（总预算 1.5 亿元，应急预算 1500 万元）；采用 “固定总价 + 增量议价” 合同（基础工程固定总价，增量部分按市场价结算）；每月跟踪成本执行情况，超支预警线（5%）时暂停非核心项目（如部分公共区域装饰），优先保障关键改造。 （四）总结：以系统性破局实现资产价值跃升 成都 IFS 面临的 “空间、招商、资产” 挑战，本质是高端商业从 “规模扩张” 向 “价值深耕” 转型中的共性问题。通过 “空间破局挖掘物理潜力、招商破局强化品牌质量、资产破局拓展收益来源” 的系统性路径，可实现三大核心目标： 空间层面：从 “低效闲置” 到 “高效利用”，2025 年新增租金收益 3066 万元，体验业态占比提升至 20%，适配消费需求升级； 招商层面：从 “人工筛选” 到 “算法匹配”，招商效率提升 40%，国际首店数量增长 36%，巩固品牌壁垒； 资产层面：从 “租金依赖” 到 “双轮驱动”，2026 年资产估值突破 400 亿元，净利润率提升至 25%，打开长期增值空间。 未来实施过程中，需依托北京云阿云的技术赋能与香港九龙仓的资源优势，强化 “数据驱动、风险可控” 的运营逻辑，确保破局路径落地见效，使成都 IFS 在成都高端商业 “多核竞争” 中持续领跑，成为西南地区资产增值与运营效率的标杆项目。 五、定位升级及客群策略 在成都高端商业 “多核分流”、消费需求升级及城市战略迭代的三重背景下，成都 IFS 需完成从 “单一商业体” 到 “城市高端价值运营平台” 的跃迁，通过定位系统性升级与客群精细化重构，构建不可复制的竞争壁垒，为资产长期增值奠定基础。以下结合项目数据、行业标杆案例及实操方案展开分析： （一）定位演进回顾与升级必要性：从 1.0 到 3.0 的战略跃迁 成都 IFS 的定位演变始终与成都城市商业发展同频，当前面临 “竞品分流、客群迭代、城市能级提升” 的新挑战，升级至 3.0 时代成为必然选择：
升级必要性：2024 年项目资产估值增速降至 7.8%（低于上海国金中心 8.5%），核心奢侈品客群被 SKP 分流 18%，Z 世代客群占比仅 17%（低于行业平均 25%）。若维持现有定位，2025 年资产估值增速可能跌破 5%，需通过定位升级重塑核心竞争力。 （二）三维度定位升级战略：空间、功能、价值协同突破 基于 3.0 时代定位目标，从 “空间边界消融、功能生态扩容、价值角色转变” 三个维度制定升级策略，打造差异化竞争壁垒： 1. 空间定位升级：从 “单一商业体” 到 “城市价值节点” 核心逻辑：打破物理空间局限，融入城市公共生态，通过 “连廊互联、资源外溢” 提升项目在城市商圈中的枢纽地位。 主动融网：构建商圈慢行系统 主导规划 “交子公园商圈二层连廊工程”，连接成都 IFS、银泰中心 in99、金融城双子塔，形成 “空中商业廊道”。参考东京丸之内连廊系统（连接 12 栋商业楼宇，客流互导率提升 30%），预计 2026 年连廊贯通后，项目跨项目客流增长 25%，租金坪效提升 15%（从 13 元 /㎡/ 天增至 15 元 /㎡/ 天）。 边界消融：商业资源向城市开放 将临交子公园的 1 层界面改造为 “开放式商业街区”，设置季节性主题市集（如春季花艺市集、冬季圣诞市集）、艺术装置展示区，2025 年计划举办 24 场市集活动，吸引城市公共客流 100 万人次，带动周边商铺销售额增长 20%。 2. 功能定位升级：从 “购物中心” 到 “高端生活体验与产业服务核心” 核心逻辑：突破 “零售 + 餐饮” 传统功能，植入 “金融科技、高端服务、文化创新” 多元功能，形成 “产业服务 + 消费体验” 双引擎。 植入 “金融科技” 主题功能 与北京云阿云合作，在 4 层改造 2000㎡“金融科技创新实验室”，定期举办区块链应用、人工智能财富管理等前沿论坛，2025 年计划邀请 50 + 行业专家（如蚂蚁集团金融科技负责人、头部 VC 合伙人）参与，吸引金融科技从业者 1.2 万人次，带动写字楼金融科技企业租赁需求增长 30%。 打造 “高端服务集成平台” 引入 “高端医疗咨询中心”（如和睦家国际医疗）、“家族办公室服务”（如瑞士宝盛私人银行），提供 “健康管理 + 财富传承” 一站式服务。参考新加坡滨海湾金沙（高端服务带动超高净值客群消费占比达 40%），预计 2025 年该平台服务客群 5000 人次，带动奢侈品销售额增长 18%。 3. 价值定位升级：从 “空间提供商” 到 “价值共创者” 核心逻辑：从 “收取租金” 转向 “构建生态”，通过资源整合为资产方、品牌方、客群方创造多元价值，实现多方共赢。 构建 “IFS 产业生态圈” 搭建 “企业 - 客群 - 政府” 资源对接平台，每月举办 “闭门商业对接会”，例如为写字楼科技企业对接奢侈品品牌合作（如华为与 Gucci 联名产品开发），2025 年计划促成 10 + 此类合作，带动品牌销售额增长 25%，同时提升写字楼出租率至 95%（当前 92%）。 打造 “文化密码发生器” 与 UCCA、故宫文创等顶级 IP 合作，推出 “高端文化内容矩阵”：每年举办 2 场国际艺术展（如 “印象派大师作品展”）、出版《IFS 高端生活方式白皮书》，参考伦敦摄政街（文化内容带动品牌溢价 15%），预计 2025 年文化活动吸引高净值客群 8 万人次，品牌合作意愿提升 30%。 （三）客群重构：精细化运营与前瞻性培育 基于定位升级，将客群划分为 “核心客群（深化运营）、潜力客群（积极拓展）、未来客群（前瞻培育）” 三类，制定差异化策略，最大化客群价值贡献：
（四）定位与客群策略落地保障：团队、资源、考核三维支撑 为确保策略有效落地，从 “组织架构、资源投入、考核机制” 三个维度建立保障体系： 1. 团队保障：成立 “定位升级专项委员会” 组织架构：由香港九龙仓中国区 CEO 担任主任，北京云阿云运营总监、项目招商 / 运营负责人任副主任，下设 “空间规划组、品牌合作组、客群运营组”，明确职责： 空间规划组：负责连廊工程、开放式街区改造，2025 年 Q1 完成规划设计； 品牌合作组：负责金融机构、科创企业合作，2025 年 Q2 完成 10 家核心合作签约； 客群运营组：负责会员体系升级、社群运营，2025 年 Q3 完成私人管家团队组建。 2. 资源保障：多元化资金与资源投入 资金投入：总预算 2 亿元，其中： 空间改造（连廊、开放式街区）：8000 万元； 功能升级（金融科技实验室、高端服务平台）：6000 万元； 客群运营（私人俱乐部、社群活动）：4000 万元； 应急储备：2000 万元。 资源联动： 九龙仓集团：提供全球品牌资源（如 Cartier、LV）、资产证券化支持； 北京云阿云：提供 AI 招商算法、金融科技资源对接； 成都市政府：申请 “国际消费中心城市创新项目” 补贴 5000 万元，覆盖 25% 预算。 3. 考核保障：建立 “战略落地 KPI 体系” 核心考核指标：
考核机制：未达目标的部门需提交整改方案，连续 2 个季度未达标则调整团队负责人；超额完成目标的部门给予奖金激励（最高为年度预算的 10%）。 （五）总结：从商业地标到城市价值引擎 成都 IFS 通过 “三维定位升级” 与 “客群精细化重构”，将实现从 “单一商业体” 到 “城市高端价值运营平台” 的转型：空间上成为商圈枢纽，功能上集成产业服务，价值上推动多方共创；客群运营从 “聚焦高端” 转向 “全生命周期培育”，确保短期业绩稳定与长期增长潜力。 预计 2025 年实现 “资产估值 360 亿元（增长 12.5%）、核心客群消费占比 75%、Z 世代客群占比 20%” 的目标，2026 年资产估值突破 400 亿元，成为西南地区 “金融商业融合、资产运营高效、客群生态完善” 的标杆项目，为香港九龙仓集团及行业提供可复制的 “城市价值引擎” 运营模式。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-9-28 85
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