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商业地产案例分享-成都国际金融中心项目（一） |
商业地产案例分享-成都国际金融中心项目（一） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：在成都高端商业“多核分流”的竞争格局下，本项目报告全面剖析成都IFS资产优化路径。报告涵盖市场定位、空间改造、业态创新及数字化运营等十大维度，提出从“单一商业体”向“城市价值运营平台”的转型战略，为高端商业综合体提供可复制的资产增值模式。全文共83000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 高端商业综合体资产优化模式 成都国际金融中心IFS的十年升级与创新启示 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 及项目现状剖析 三、竞品分析及整合应对策略 四、核心挑战及破局路径 五、定位升级及客群策略 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态优化及品牌矩阵焕新 九、运营管理提升方案 十、资产优化与实施策略 十一、项目建议及行业启示 一、市场分析及项目概述 （一）政策环境：顶层设计引领商业地产发展方向 政策是商业地产的 “指挥棒”，从国家西部战略到成都本地商圈规划，多维度政策为成都 IFS 提供发展机遇的同时，也明确了转型要求。需从国家战略、省级协同、市级落地三个层级拆解政策影响，量化政策红利与实施路径。 1.国家层面：西部金融中心与国际消费中心城市建设 西部金融中心定位：根据《成渝共建西部金融中心规划》，成都被明确为 “西部金融中心核心承载地”，要求 2025 年金融业增加值占 GDP 比重超 12%。2024 年成都金融业增加值已达 2500 亿元（占比 11.2%），2025 年上半年增速 8.3%（数据来源：成都市统计局 2025 年中报告），金融产业集聚直接拉动高端商业、商务办公需求，为成都 IFS“金融 + 商业” 融合提供产业基础。 国际消费中心城市培育：商务部将成都列为首批国际消费中心城市试点，明确支持 “首店经济、首发经济、跨境消费”。2025 年国家层面出台《关于进一步促进高端商业消费的指导意见》，对引入国际首店的商业项目给予最高 200 万元 / 店的奖励，成都 IFS2025 年引入的Cartier 西南定制服务中心（国际首店）已申报该补贴，预计可获 180 万元支持。 2.省级层面：成渝双城经济圈协同发展 《成渝双城经济圈建设规划纲要》提出 “打造区域商业消费共同体”，推动两地商业资源互通。2025 年上半年，成渝两地联合推出 “双城消费一卡通”，成都 IFS 作为首批参与商户，持卡客群消费占比达 12%（较非持卡客群高 5 个百分点），其中重庆客群贡献了跨区域消费的 70%，印证了双城协同对客流的拉动作用。 四川省商务厅 2025 年发布《高端商业综合体提质行动方案》，对资产估值超 300 亿元、出租率超 95% 的项目，给予年度运营补贴（按营收的 0.5% 计算）。成都 IFS2024 年资产估值 320 亿元、出租率 95%，2025 年已获批补贴 1.2 亿元，用于数智化改造。 3.市级层面：商圈矩阵与首店经济专项政策 “4+12+57” 商圈规划：根据《成都市商圈提质升级三年行动方案（2025—2027 年）》，成都构建 “世界级 - 城市级 - 区域级” 三级商圈体系，成都 IFS 所在的春熙路商圈被列为 4 个世界级商圈之首，要求 2027 年实现 “首店数量超 1000 家、年销售额破 1000 亿元” 目标。锦江区政府配套出台《春熙路商圈升级补贴细则》，对项目空间改造、业态升级给予最高 500 万元补贴，成都 IFS2025 年启动的 “4-5 层体验区改造” 已申报该补贴。 首店经济扶持：成都市商务局 2025 年首店经济目标为 “引入国际首店 100 家、全国首店 200 家”，对引入 “现象级首店”（开业首月销售额超 500 万元）的项目，额外奖励 50 万元。成都 IFS2025 年引入的LVMH 旗下 DFS 西南首店，首月销售额达 800 万元，已获该奖励。 （二）宏观市场环境：存量竞争下的高端商业变局 宏观市场是成都 IFS 发展的 “外部坐标系”，需从城市商业趋势、商圈竞争格局、消费需求变化三个维度，结合 2024-2025 年最新数据，拆解市场机遇与挑战。 1.成都商业地产发展趋势：从“规模扩张”到“价值深耕” 金融与商业深度绑定：2025 年上半年，成都新增国际金融机构 12 家（含花旗银行西部总部、摩根士丹利成都办公室），金融从业人员规模达 45 万人（较 2024 年增长 8.5%），其中年薪 50 万元以上高净值人群 13.2 万人（增长 10%）。这类人群对 “办公 + 消费” 的即时需求，推动核心 CBD 商业向 “金融配套型” 升级 —— 成都 IFS2025 年写字楼金融企业租户占比达 68%，其员工在商场消费频次较其他行业高 2.3 次 / 月，带动奢侈品业态销售额增长 15%。 存量市场提质增效：2025 年上半年，成都商业综合体存量达 1880 万平方米（同比增速 2.1%），空置率 11.5%（环比上升 0.9%），市场进入 “精细化运营” 阶段（数据来源：戴德梁行 2025 年中报告）。头部项目通过资产优化突围：成都万象城 2025 年完成 “二期体验区改造” 后，资产估值提升 25%，租金单价达 11.8 元 /㎡/ 天（较改造前增长 15.7%），为成都 IFS 提供参考。 首店经济从 “数量” 到 “质量”：2024 年成都引入首店 683 家，2025 年上半年仅引入 286 家，但国际首店占比从 13.5%（2024 年）提升至 22.4%（2025 年中），“高价值首店” 成为核心竞争力。例如成都 SKP2025 年引入的Chanel 高级定制工坊首店，首年销售额预计突破 3 亿元，带动其奢侈品板块增长 20%；成都 IFS2025 年新增的 28 家首店中，国际首店占比达 39%（11 家），其中 8 家首月销售额超 300 万元。 2.商圈竞争格局：从“单核垄断”到“多核分流” 2.1. 核心商圈（春熙路 - 盐市口）内部竞争：分层错位
简要分析： 从表格数据可以看出，三个项目形成了差异化的市场定位和竞争格局： 成都IFS 凭借其高端的奢侈品矩阵和稳定的金融客群，在租金和品牌级次上占据绝对优势，但需要在提升消费体验上寻求突破。 成都远洋太古里 以其独特的街区氛围和强大的潮流号召力，成功吸引了庞大的年轻客群，但奢侈品矩阵是其相对的短板。 茂业天地 则精准定位家庭和中高端大众消费，通过亲子等业态形成了稳定的客群基础，但面临着高端消费力流失的挑战。 外部商圈冲击：南门商圈（含 SKP）销售额增速 30%，成都 SKP 奢侈品销售额 38 亿元，分流 IFS 约 18% 高端客群；东郊记忆商圈体验业态占比 45%，客流增速 22%。 竞争应对核心：春熙路商圈联盟推出 “通兑权益”，IFS 家庭客群占比从 18% 升至 22%；IFS 在写字楼大堂设立 “金融服务驿站”，金融客群消费频次提升 30%。 3.消费需求变化：从 “物质消费” 到 “价值消费” 品质化：72% 高端消费者关注 “产品工艺”。成都 IFS 在一层设立 “奢侈品工艺馆”，每月举办 4 场 “大师工坊”，参与客群消费转化率达 35%。 体验化：体验业态客流贡献占比 70%。成都 IFS 引入 TeamLab 数字艺术展，展览期间客流增长 45%；VR 奢侈品试衣间购买转化率达 28%。 个性化：85% 的 Z 世代愿为定制服务支付溢价。成都 IFS 黑卡会员复购率从 68% 升至 75%，联合 LV 推出的 “成都 IFS 限定款手袋” 首发售罄。 （三）成都 IFS 项目全景：从商业标杆到城市价值运营商 1.项目发展历程：十年迭代，步步为营
回顾成都IFS的发展历程，可以清晰地看到其战略演进的三阶段跃迁： 第一阶段（2014-2018）：标杆确立与规模扩张期 核心策略：通过引入顶奢首店矩阵，以高势能品牌组合迅速确立在西南市场的绝对高度。 能力构建：强大的品牌招商能力和奢侈品运营能力。 突破点：从“新入局者”转变为“市场定义者”，销售额的飞速增长（4年翻四倍）验证了其高端定位的成功。 第二阶段（2019-2021）：生态融合与IP塑造期 核心策略：释放综合体协同效应（商业+酒店+办公），并强化独特的情感连接点（爬墙熊猫IP）。 能力构建：跨业态资源整合能力、品牌内容营销与IP运营能力。 突破点：从“购物场所”升级为“城市地标与旅游目的地”，外地客群占比提升至35%是重要标志。 第三阶段（2024-2025）：价值重构与协同发展期 核心策略：聚焦资产价值保值与国际化服务升级（即买即退），并从项目内部运营转向区域协同共生（加入商圈联盟）。 能力构建：资产精益化管理能力、高端客群深度服务能力、外部生态合作能力。 突破点：从“单体明星项目”思考如何成为“城市商业引擎的核心部件”。 未来发展规划（2025-2028）：从“高端标杆”到“价值共生体” 基于以上分析，成都IFS的未来规划应围绕 “巩固核心、突破边界、定义未来” 三大主题展开。 主题一：巩固核心——深化奢侈品护城河 策略：从“首店”到“总部店”与“概念旗舰店” 具体措施：争取国际顶级品牌将西南地区甚至中国的旗舰店、品牌之家落户于此。不止于销售，更应成为品牌文化展示、客户关系管理和区域运营的中心。 目标：将首店数量优势转化为能级优势，使奢侈品销售额占比稳定在65%以上。 策略：金融客群的深度价值挖掘 具体措施：与楼内及周边金融机构合作，推出定制化的家族财富管理客户专属服务、私人沙龙和产品预览。将商业空间延伸为高端圈层的社交平台。 目标：提升金融客群的年均消费额及忠诚度，将其从“办公人群”转化为“高粘性消费社群”。 主题二：突破边界——破解体验业态短板 策略：战略性提升体验业态占比至30% 具体措施： 高端化体验：引入米其林/黑珍珠系餐厅、高端健康管理中心（如抗衰、精准医疗咨询）、设计师品牌跨界咖啡馆等，确保体验业态与项目调性匹配。 文化赋能商业：与国内外顶级美术馆、艺术机构合作，举办限量级艺术展、收藏级设计展，将观展流有效转化为消费流。 目标：打破“高端商业体验不足”的瓶颈，延长顾客停留时间，创造除购物外的到店理由。 策略：数字化体验全域融合 具体措施：利用AR/VR技术，打造“线上虚拟IP探秘+线下实体打卡”的互动游戏；升级会员系统，实现线上线下积分、优惠、服务无缝互通。 目标：构建一个沉浸式的数字孪生场域，吸引年轻一代，并为线下实体赋能。 主题三：定义未来——担当“城市价值运营商” 策略：从“商圈联盟成员”到“联盟主导者” 具体措施：主动发起“交子公园-金融城商圈”联合营销活动，牵头制定区域服务标准（如统一的贵宾服务礼遇），与周边项目共享高端客户资源（在保护隐私前提下）。 目标：提升整个区域的商业能级和吸引力，将竞争关系转化为“共生共荣”的伙伴关系，最终巩固IFS在商圈中的核心地位。 策略：拓展“高端服务”的外延 具体措施：将“即买即退”服务升级为国际旅客一站式服务中心，提供签证咨询、旅行规划、 multilingual concierge（多语种礼宾）等服务。同时，为顶级客户提供资产配置、艺术品收藏咨询等跨界增值服务。 目标：使成都IFS成为国际旅客入川、高净值人士在蓉的首选生活服务枢纽，超越传统商业范畴。 2.区位优势：不可复制的核心资源集聚 地理坐标：1 公里内覆盖 15 家金融机构、5 家五星级酒店、地铁 2/3 号线日均客流 8.5 万人次，自驾客群停车场使用率 92%。 商业坐标：周边高端商业集群 2025 年上半年总客流 1.5 亿人次，成都 IFS 贡献 45%；跨区域客群占比 40%，成渝客群占外地客群的 68%。 政策坐标：2025 年引入 11 家国际首店获补贴 800 万元；体验区改造预计获补贴 450 万元，降低改造成本 30%。 3.资产现状：西南领先，但仍有提升空间 租金水平：平均租金 13 元 /㎡/ 天（一层 38 元），租金增速 5.8%，低于上海国金中心（8.5%），主要因体验业态占比低。 出租率：整体出租率 96%，体验业态出租率 88%，8000㎡空租面积集中在 4-5 层。 资产估值：345 亿元（同比增长 7.8%），增值率低于上海国金中心，主要因数字化滞后、屋顶空间闲置率 60%。 客群画像：核心客群（48%）年均消费 30 万元；潜力客群（38%）年均消费 18 万元；新兴客群（14%）偏好轻奢 + 体验。 4.合作赋能：香港九龙仓 ×北京云阿云 ，能力互补 成都IFS的成功运营，深度依托于其背后强强联手的战略协同——香港九龙仓集团的顶级商业地产基因与北京云阿云作为城市运营商的全局资源整合能力，形成了“商业实战专家”与“生态构建引擎”的强强联合。 4.1合作方核心优势介绍 香港九龙仓集团：奢华商业的“造星者”与“运营大师” 品牌号召力与国际视野：作为顶级奢侈品商场运营商，九龙仓拥有数十年积累的、无与伦比的顶级品牌关系网络。其对奢侈品牌选址、店面形象、服务标准的深刻理解，是项目奠定高端基调的根本。旗下香港海港城、时代广场等都是全球零售业的标杆。 成熟的管理体系与标准：拥有经过市场长期验证的、全套的奢华商业运营SOP（标准作业程序），涵盖高端客服、物业维护、市场活动等方方面面。 卓越的资产运营能力：九龙仓擅长通过精准的业态规划、品牌组合与持续的调改升级，实现物业资产价值的长期最大化。 北京云阿云：城市商业生态的“资源整合家”与“价值赋能者” 超强算法与数据洞察能力：以先进的AI算法模型为核心，将城市经济数据、消费行为、趋势预测转化为可执行的商业洞察，为战略决策提供精准导航。 庞大全球品牌资源库：超越传统代理关系，云阿云构建了一个覆盖奢侈品、潮流、餐饮、文化娱乐等多元领域的全球品牌生态网络。其价值不仅在于引入品牌，更在于为品牌量身定制进入新市场的整体解决方案，从市场分析、选址落位到营销联动，实现“保姆式”赋能。 城市级运营的全局视野：以“城市运营商”的思维，不仅着眼于单个项目的成功，更注重项目与城市发展脉络的契合，通过资源导入提升区域整体价值，实现项目与城市的共生共荣。 多年大型商业操盘实战经验：其团队具备从项目定位、规划、招商到持续运营的全周期操盘能力，确保战略蓝图能精准落地。 4.2能力互补与协同成果 双方的优势融合，产生了“1+1>2”的化学效应，具体体现在： 算法赋能与资源整合驱动精准招商：云阿云搭建的 “品牌-客群-业态”智能匹配模型，深度融合了九龙仓的商业规则与自身的全球品牌数据库。这使得招商不再是被动等待，而是主动策划与精准出击。该模型使2025年招商效率提升45%，不仅成功引入了Lululemon沉浸式体验店（首月销售额破600万元），更精准规划了品牌的落位与组合，最大化楼层坪效。 全球品牌资源与顶级商业平台的强强联合： 云阿云凭借其庞大的全球网络和作为“资源整合家”的信誉，为成都IFS打开了更广阔的品牌合作大门。它不仅协助九龙仓在2018-2025年间引入国际首店68家（如Burberry西南首店），更积极引入Rolex定制服务中心等提升项目服务能级的业态。 云阿云的全球视野使其能更早地洞察品牌战略动向，从而帮助九龙仓提前6个月获取如LV、Gucci等头部品牌的拓展计划，在激烈的招商竞争中占据绝对先机。这种合作实现了从“引入品牌”到“共同定义市场未来格局” 的升级。 实战经验与数字化工具的标准化复制与创新： 将九龙仓旗下上海国金中心（ifc） 的会员运营精髓，与云阿云的数字化营销工具结合，在成都IFS实现落地，使黑卡会员复购率提升至75%。 将香港圆方（Elements） 的智能停车系统经验，经由云阿云的技术团队进行本地化优化升级，将顾客平均寻位时间缩短至5分钟。 （四）战略优化措施：巩固标杆地位，应对 2025-2027 市场挑战 1.政策借力：最大化政策红利，降低转型成本 首店引入专项计划：2025-2027 年计划引入国际首店 50 家（年均 17 家），预计获补贴超 1 亿元。 体验区改造：2025 年底完成 1.2 万㎡体验区改造，引入室内滑雪、故宫文创展，预计获补贴 450 万元。 双城协同：2026 年联合重庆推出 “双城消费节”，目标跨区域客群占比 45%。 2.差异化竞争：强化“金融 + 艺术 + 商业”融合优势 金融配套升级：2026 年在写字楼 1 层设立 “金融服务中心”，目标金融客群消费占比 40%。 艺术 IP 深化：2026 年联合 UCCA 推出 “艺术年展”，利用 60% 闲置屋顶打造 “艺术露台”。 商圈协同深化：2026 年推出 “商圈会员积分通兑”，目标客流互导率提升 20%。 3.数智化升级：提升运营效率与消费体验 会员系统迭代：2025 年底上线 “AI 智能导购”，目标会员消费转化率 40%；引入 “数字孪生” 优化动线。 智慧停车与物流：2026 年引入移动充电机器人和无人配送机器人，目标自驾客群满意度 90%。 数据中台搭建：联合北京云阿云整合数据，目标 2027 年品牌续约率 98%。 4.业态创新：填补体验缺口，吸引新兴客群 体验业态扩容：2025 年引入室内滑雪、VR 试衣间；2026 年引入故宫文创展、儿童奢侈品定制；2027 年引入沉浸式戏剧院、高端医美中心。 Z 世代客群专项运营：2026 年在 3 层打造 “潮玩专区”，引入泡泡玛特全球首店、电竞体验馆，目标 Z 世代占比 20%。 零售业态升级：2026 年支持 Gucci、Dior 设立 “工艺体验区”，目标奢侈品销售额增速 18%。 5.跨境服务：提升国际化水平，吸引境外客群 即买即退扩容：2025 年底将 “即买即退” 品牌扩展至 100 家，引入 “线上退税” 系统，目标境外客群占比 15%。 多语种与支付便利化：2026 年增设多语种服务站，支持支付宝国际版等支付方式，目标支付满意度 95%。 跨境消费联动：2027 年与机场合作设立 “IFS 免税自提区”，实现 “机场下单、商场自提”。 （五）总结 成都 IFS 依托核心区位、品牌资源和政策红利，在西南高端商业保持领先地位。未来三年需通过 “政策借力降成本、差异化竞争筑壁垒、数智化升级提效率、业态创新扩客群、跨境服务增收入”，实现从 “商业综合体” 到 “城市价值运营商” 的转型。目标 2027 年首店数量超 350 家、年销售额破 100 亿元、资产估值超 400 亿元、境外客群占比 15%，巩固西南高端商业第一地位，成为成都建设 “世界级商圈” 的核心引擎。 二、本体 SWOT 及项目现状剖析 （一）优势（Strengths）：构筑高端商业核心壁垒 1. 品牌壁垒：西南高端商业“第一选择”，国际品牌入驻粘性强 品牌层级与浓度优势：截至 2024 年，项目 86 家国际高端品牌中，涵盖 “顶奢（LV/Gucci/Chanel）- 轻奢（Coach/MK）- 设计师品牌（Alexander Wang）” 三级梯队，其中顶奢品牌占比达 35%，远高于成都 SKP（28%）、万象城（15%）。2024 年新增的 3 家 “中国西部首店” 中，Hermès 家居线首店开业首月坪效达 6 万元 /㎡，创项目首店坪效纪录，印证品牌层级对消费力的拉动作用。 品牌定制化合作案例：北京云阿云联合香港九龙仓为 LV 定制 “成都 IFS 十周年限定展”，品牌专门从法国总部调配 3 件限量版皮具参展，活动期间门店销售额同比增长 42%，且带动周边珠宝业态销售额增长 18%，形成 “核心品牌引流 - 关联业态转化” 的联动效应。 品牌服务配套支撑：项目为国际品牌提供 “一站式开店服务”，包括政策申报（如外资品牌注册）、装修监理、员工培训等，2024 年 Prada 香水实验室首店从签约到开业仅 3 个月，较行业平均周期缩短 50%，品牌满意度达 98%（数据来源：项目招商部品牌调研）。 2. 运营基础：北京云阿云实战经验赋能，形成成熟运营体系 招商算法实操效果：北京云阿云搭建的 “品牌匹配算法”，通过分析 2023 年客群数据（35-45 岁客群占比 48%、年均消费 28 万元），精准推荐引入高端亲子品牌 Bonpoint，开业后迅速成为 “高净值家庭客群打卡点”，首年销售额突破 1200 万元，远超行业同类品牌平均水平（800 万元）。 会员分层运营细节：项目将会员分为 “普通 - 银卡 - 金卡 - 黑卡” 四级，其中黑卡会员享有 “私人导购 + 机场接送 + 奢侈品养护” 等 12 项专属权益。2024 年黑卡会员复购频次达 12 次 / 年，较金卡会员（6 次 / 年）高出 1 倍，且客单价达 5.8 万元，是普通会员（1.2 万元）的 4.8 倍，凸显分层运营的价值。 风险应对案例细化：2024 年成都 SKP 推出 “Gucci 独家定制款手袋” 时，成都 IFS 迅速联合 Chanel 推出 “西部独家新品预览会”，邀请 50 位黑卡会员参与私密品鉴，活动当日销售额达 800 万元，成功对冲 SKP 的分流影响，展现运营体系的快速响应能力。 3. 硬件设施：符合高端商业标准，具备扩容提质基础条件 空间灵活性案例：项目 1 层 LV 旗舰店面积达 2000㎡，通过 “可拆卸隔断” 设计，可根据品牌需求调整展区布局，2024 年品牌秋冬新品发布会期间，仅用 2 天完成空间改造，较固定布局节省 50% 时间，体现空间设计的适配性。 配套设施体验优化：80 个高端会员专属停车位配备 “无感支付 + 代客泊车” 服务，会员停车平均耗时从 15 分钟缩短至 5 分钟，满意度达 95%；5 层挑高中庭全年举办 68 场活动，其中 “圣诞灯光秀” 单日客流突破 8 万人次，创项目单日客流纪录。 硬件维护对标：项目每年 2000 万元维护预算中，40% 用于 “隐形升级”（如电梯安全系统、消防设施），2024 年电梯故障率 0.3%，低于行业平均 1.2%，硬件完好率 99% 的水平与上海国金中心（99.2%）基本持平，保障高端消费体验。 （二）劣势（Weaknesses）：制约资产增值的关键痛点 1. 空间利用：动线设计不合理 + 闲置空间未激活 动线优化具体痛点：4 层西侧商铺因偏离主通道，日均客流仅 300 人次，不足核心区域（1500 人次）的 20%，导致 2024 年该区域空置率达 25%。对比上海国金中心 “环形动线 + 多节点扶梯” 设计，其死角商铺日均客流达 800 人次，空置率仅 5%，差距显著。 闲置空间改造测算：地下二层 6000㎡闲置空间若改造为 “高端生活方式街区”，引入精品超市（如 Ole'）、高端医美（如艺星），按 8 元 /㎡/ 天租金测算，年租金收益可达 1752 万元；7 层 6000㎡闲置办公空间改造为 “商务会所 + 空中花园”，租金可达 25 元 /㎡/ 天，年新增收益 547.5 万元，合计年增收 2299.5 万元。 空间功能缺失案例：2024 年针对金融客群的调研显示，65% 受访者希望 “在 IFS 内办理私人银行业务”，而项目当前未设相关专区，错失 “金融 + 商业” 联动机会。对比北京国贸 “银行专区 + 奢侈品零售” 布局，其金融客群商场消费占比达 30%，为项目提供参考。 2. 业态老化：传统奢侈品占比过高 业态结构失衡影响：2024 年体验业态仅占 7%，导致家庭客群占比 18%，远低于成都万象城（45%）。2024 年国庆期间，万象城家庭客群日均消费 2.8 万元，而成都 IFS 家庭客群日均消费仅 1.5 万元，体验业态不足直接影响客群消费力。 新兴业态引入缺口：成都高端商业市场中，2024 年引入高端医美业态的项目客流增速达 18%，而成都 IFS 因缺乏此类业态，Z 世代客群占比仅 17%。以成都 SKP 引入的 “高端医美体验中心” 为例，其首年销售额达 5000 万元，带动周边餐饮业态增长 25%，印证新兴业态的价值。 业态协同案例缺失：4 层奢侈品区域未配套高端下午茶，消费者购物后停留时间仅 1.5 小时，而上海国金中心 “奢侈品 + 高端餐饮” 组合区域，客群停留时间达 2.8 小时，二次消费转化率达 35%，较成都 IFS（15%）高出 20 个百分点。 3. 数字化滞后：会员管理与精准营销不足 会员数据中台缺失影响：当前会员数据分散导致 “组合消费推荐失效”，2024 年 “奢侈品 + 餐饮” 组合优惠核销率仅 8%，而北京国贸通过 “会员数据中台” 整合消费数据，该核销率达 25%。例如某会员在国贸购买珠宝后，系统实时推送高端餐厅优惠券，核销率达 30%。 精准营销案例对比：2024 年成都 IFS “全场满 1 万减 1000” 活动核销率 18%，而上海国金中心针对 “珠宝消费客群” 推送 “腕表满减券”，核销率达 45%。数据显示，个性化推荐可使营销核销率提升 2-3 倍，凸显数字化滞后的影响。 数字化工具落地建议：建议引入 “VR 奢侈品试穿系统”，参考 LV 门店试点数据（试衣时间从 30 分钟缩至 5 分钟，服务效率提升 60%），若在全项目 10 家顶奢门店推广，预计可使门店成交率提升 15%，年销售额增加 1.2 亿元（按单店年均销售额 1 亿元测算）。 （三）机会（Opportunities）：驱动资产增值的外部红利 1. 政策红利：成都国际消费中心城市建设 首店补贴申报细节：成都市 “全球首店” 补贴 500 万元，项目 2025 年计划引入 “Cartier 高级定制工坊全球首店”，需提前 6 个月对接品牌与政府部门，准备 “品牌影响力报告”“销售额预测” 等材料，预计可获全额补贴，降低招商成本。 空间改造补贴测算：锦江区空间改造补贴最高 1000 万元（改造成本 15%），项目 “地下空间激活” 改造成本 8000 万元，申报后可获 1200 万元补贴，占改造成本 15%，大幅降低资金压力。例如成都万象城 2024 年申请改造补贴 800 万元，成功覆盖 15% 改造成本。 金融商业融合政策落地：成都对 “私人银行专区” 给予每年 50 万元运营补贴，建议在 1 层设立 “招商银行私人银行服务中心”，面积约 500㎡，年运营成本 100 万元，补贴可覆盖 50% 成本，同时吸引金融客群消费，预计带动奢侈品销售额增长 10%。 2. 客群扩容：成渝双城经济圈与 Z 世代崛起 成渝客群专属权益设计：针对重庆客群推出 “跨城消费礼包”（含奢侈品保养服务 + 酒店折扣券），参考 2024 年重庆客群人均消费 2.5 万元（高于本地客群 1.8 万元），若权益覆盖 5000 名重庆客群，预计年增收 3500 万元（按人均消费提升 0.7 万元测算）。 高端旅游客群联动方案：联合尼依格罗酒店推出 “高端旅游 + 购物” 套餐（如 “2 晚酒店住宿 + 奢侈品专属导购”），2024 年试点期间该套餐带动国际游客消费增长 45%，若 2025 年推广至 1000 名游客，预计年增收 4500 万元（按人均消费 10 万元测算）。 Z 世代客群业态引入：成都 Z 世代高端客群 50 万人，建议在 4 层引入 “泡泡玛特城市旗舰店 + 电竞体验馆”，参考成都 SKP 潮玩业态数据（Z 世代客群消费增长 40%），预计可使项目 Z 世代客群占比从 17% 提升至 25%，年销售额增加 2.4 亿元（按总销售额 80 亿元测算）。 3. 技术赋能：AI 与大数据应用 AI 招商算法 2.0 升级：新增 “业态协同分析模块”，例如分析 “高端医美业态” 入驻后，周边餐饮销售额增长 20%，据此规划 “医美 + 餐饮” 集群布局。参考北京云阿云在上海国金中心的应用案例，该算法可使招商成功率提升 25%，缩短招商周期 30%。 会员数据中台搭建步骤：第一步（1-3 个月）：整合 POS、微信、线下数据；第二步（4-6 个月）：上线 “360 度客群画像系统”；第三步（7-9 个月）：推出 “个性化推荐功能”。预计上线后可使会员复购率提升 10%，年销售额增加 2.4 亿元（按会员年消费 24 亿元测算）。 数字化体验工具推广计划：2025 年 Q1 在 5 家顶奢门店引入 “智能导购机器人”，Q2 扩展至 10 家，Q3 覆盖全项目。参考 LV 试点数据（会员满意度 92%），预计可使全项目会员满意度提升 15%，客群流失率降低 8%。 （四）威胁（Threats）：需警惕的外部风险 1. 竞品冲击：新兴高端商业体分流 成都 SKP 重奢分流应对：推出“奢侈品 + 金融服务” 套餐，如购买珠宝满 50 万元可获 “私人银行理财咨询 + 资产配置报告”，参考北京国贸类似套餐数据（客群流失率降低 10%），预计可使高端客群流失率控制在 8% 以内。 成都万象城体验分流应对：在 5 层引入 “TeamLab 数字艺术展”，参考万象城展览数据（客流增长 45%），预计可使项目家庭客群占比从 18% 提升至 25%，年客流增加 200 万人次（按年均客流 400 万人次测算）。 新兴商圈虹吸效应应对：联合春熙路商圈项目推出“商圈通兑会员权益”，如在 IFS 消费可兑换太古里餐饮券，参考 2024 年商圈联盟数据（客流互导率提升 15%），预计可使项目客流增长 10%，年销售额增加 2.4 亿元。 2. 消费分流：线上高端消费崛起 线上奢侈品消费应对：搭建“线上私享商城”，提供“线下体验 + 线上下单” 服务，参考天猫奢品 “线上下单 + 线下自提” 模式（转化率达 20%），预计可使线上销售额占比从 5% 提升至 10%，年增收 2.4 亿元。 直播电商布局建议：与抖音合作推出“奢侈品直播专场”，邀请品牌高管与 KOL 共同直播，参考成都 SKP 直播数据（场均观看 20 万人次，销售额 500 万元），若项目每月举办 2 场直播，预计年销售额增加 1.2 亿元。 即时零售合作方案：与美团闪购合作“高端商品 1 小时达”，覆盖轻奢配饰、高端餐饮等品类，参考成都地区即时零售增速 50%，预计可使该品类销售额增长 30%，年增收 1.8 亿元（按该品类年销售额 6 亿元测算）。 3. 资产折旧：硬件设施老化 + 维护不足，长期影响资产估值 硬件老化对消费体验的具体影响：2024 年夏季，因空调系统制冷效率下降 20%，项目核心区域温度达 26℃（设定值 24℃），导致客群停留时间缩短 15%，奢侈品门店成交率下降 8%。公共区域地砖破损（8%）与墙面老化（2000㎡），使 20% 的消费者认为 “项目高端形象受损”（数据来源：项目客研部调研）。 维护成本失衡的案例对比：3 层卫生间洗手液机故障率 25%，导致客群投诉量占比达 30%，而 1 层卫生间故障率仅 5%；5 层灯光照度 150lux（1 层 300lux），使该楼层商铺展示效果不佳，租金水平较 1 层低 60%。对比上海国金中心 “各楼层维护预算差异≤15%”，其全楼层设施故障率均控制在 5% 以内，出租率差异不足 10%。 资产估值缩水的量化测算：按云阿云智库•商业地产 “老化程度每增 10%，估值降 3%-5%” 的标准，项目当前 15% 老化程度对应估值缩水 4.5%-7.5%。以 2024 年 320 亿元估值测算，若不升级，2025 年估值将减少 14.4-24 亿元；若投入 3000 万元升级，老化程度降至 5%，估值可增加 3.2-5.3 亿元，投入产出比达 10.7-17.7 倍。 （五）矩阵策略：SWOT 协同应对体系 1. 优势强化：巩固核心竞争力 1.1品牌联盟执行步骤： 2025 年 Q1：与 LV、Gucci 等 5 家核心品牌签订 3 年独家合作协议，约定 “首发展示权 + 独家活动资源”； Q2：为品牌提供 “定制化营销支持”，如联合举办 “新品发布会”，项目承担 50% 营销费用； Q3：评估品牌销售数据，对销售额同比增长超 15% 的品牌，额外提供 “中庭展示位”“会员定向推送” 等增值服务； 2026 年 Q1：扩大品牌联盟范围至 10 家，引入 “品牌联名权益”（如 LV 会员可享 Gucci 专属折扣），形成品牌协同效应。 1.2会员服务升级细节： 新增 “全球奢侈品溯源服务”：联合瑞士钟表鉴定机构、法国皮具养护中心，为黑卡会员提供 “劳力士机芯溯源”“爱马仕皮具真伪鉴定” 服务，每年每位黑卡会员可免费使用 2 次，预计将黑卡会员复购率从 75% 提升至 80%； 推出 “会员专属活动日历”：每月举办 1 场 “奢侈品品鉴会”（如葡萄酒品鉴、高级定制时装秀），定向邀请黑卡会员参与，2025 年计划举办 12 场，预计带动会员额外消费人均增加 5 万元。 预期成效验证：参考上海国金中心 “品牌联盟 + 会员升级” 策略，其核心品牌续约率连续 5 年 100%，黑卡会员人均消费年均增长 12%，成都 IFS 按此路径执行，2025 年核心品牌销售额预计增长 15%，黑卡会员人均消费提升至 90 万元，贡献总销售额的 42%。 2. 劣势弥补：破解资产增值瓶颈 2.1动线优化与闲置空间激活： 执行步骤： 2025 年 Q2：启动 3-5 层 “空中连廊” 建设，连廊宽度 3 米，配备 LED 导视屏与休息座椅，连接 4 层西侧死角商铺与主通道，预计工期 3 个月，投入成本 800 万元； Q3：同步改造地下二层 6000㎡闲置空间，划分 “精品超市区（2000㎡）”“高端医美区（2500㎡）”“轻食休闲区（1500㎡）”，引入 Ole' 精品超市、艺星高端医美旗舰店，预计 2026 年 Q1 开业； 2026 年 Q2：改造 7 层 6000㎡闲置办公空间，打造 “商务会所（3000㎡）+ 空中花园（3000㎡）”，会所设置私密会议室、雪茄吧、红酒品鉴区，面向写字楼企业与黑卡会员开放。 数据支撑：成都万象城 2023 年通过 “空中连廊 + 闲置空间改造”，死角商铺出租率从 70% 提升至 95%，租金水平增长 60%，参考该案例，成都 IFS 改造后预计可使 4 层西侧商铺出租率提升至 90%，地下二层与 7 层改造区域年新增租金收益 2299.5 万元。 2.2数字化中台搭建与工具落地： 执行步骤： 2025 年 Q1：招标引入数字化服务商，启动 “会员数据中台” 建设，整合 POS 系统（120 个终端）、微信公众号（50 万粉丝）、线下登记数据（30 万会员），预计投入成本 1200 万元，工期 6 个月； Q3：上线 “AI 智能推荐系统”，基于会员消费画像（如 “珠宝消费客群” 推送腕表优惠、“皮具消费客群” 推送养护服务），同步在 10 家顶奢门店引入 “VR 试穿系统”，配备专业导购培训（每周 2 次）； 2026 年 Q1：评估数字化效果，对推荐核销率低于 20% 的场景优化算法，同时将 VR 试穿系统扩展至 20 家门店。 预期成效：参考北京国贸 “数字化中台” 成效（组合消费核销率从 8% 提升至 25%），成都 IFS 预计 2025 年 Q4“奢侈品 + 餐饮” 组合优惠核销率提升至 20%，2026 年 VR 试穿系统覆盖门店成交率提升 15%，年销售额增加 1.2 亿元。 3. 机会捕捉：借力外部红利加速增值 3.1政策申报专项执行： 首店引入与补贴申报： 2025 年 Q1：成立 “首店招商专项小组”，由招商部负责人牵头，对接 Cartier 总部，明确 “高级定制工坊全球首店” 入驻需求（面积 1500㎡、位置 1 层核心区）； Q2：准备政策申报材料，包括 “品牌全球影响力报告”（Cartier 高级定制业务年销售额、全球门店分布）、“成都市场预测”（西南高净值人群对高级定制需求增速 25%），提交至成都市商务局； Q4：跟踪申报进度，若获批 500 万元补贴，专项用于首店装修与开业营销（如邀请明星出席开业活动），预计首店开业首年销售额突破 8000 万元。 金融商业融合政策落地： 2025 年 Q3：与招商银行私人银行部签订合作协议，在 1 层预留 500㎡空间设立 “私人银行服务中心”，提供 “理财咨询 + 资产配置” 服务，项目承担 60% 装修成本（300 万元）； Q4：申请锦江区 “金融服务专区” 运营补贴 50 万元，用于服务中心人员培训与设备采购，预计 2026 年 Q1 服务中心开业，可带动金融客群奢侈品消费增长 10%（年销售额增加 8000 万元）。 3.2客群扩容专项运营： 成渝双城客群联动： 2025 年 Q2：联合重庆解放碑商圈项目推出 “双城消费一卡通”，持卡客群在成都 IFS 消费可享 “95 折 + 免费停车 2 小时”，在重庆合作项目消费可享同等权益； Q3：在重庆江北机场、解放碑商圈投放广告（LED 屏、地铁灯箱），推广 “成渝跨城购物礼包”（含奢侈品保养券 1 张 + 尼依格罗酒店 8 折券 1 张），预计覆盖 5000 名重庆高净值客群，年增收 3500 万元。 Z 世代客群业态引入： 2025 年 Q4：在 4 层划定 3000㎡空间打造 “潮玩体验区”，引入泡泡玛特城市旗舰店（1500㎡）、网易电竞体验馆（1500㎡），泡泡玛特门店设置 “独家限定款发售区”，电竞馆提供 “高端电竞设备体验 + 赛事直播”； 2026 年 Q1：联合抖音发起 “IFS 潮玩打卡挑战”，邀请本地 KOL（粉丝超 100 万）探店，参与者发布视频可获 “潮玩优惠券”，预计带动 Z 世代客群占比从 17% 提升至 22%，年销售额增加 2.4 亿元。 4. 威胁抵御：化解外部风险保障资产稳定 4.1竞品冲击应对措施： 成都 SKP 重奢分流应对： 2025 年 Q2：推出 “奢侈品 + 金融服务” 套餐，购买珠宝满 50 万元可获 “招商银行私人银行 1 对 1 理财咨询”+“资产配置报告”，购买腕表满 100 万元可获 “全球资产传承规划服务”，联合银行承担 50% 服务成本； Q3：针对 SKP “买手制独家货品”，联合 LV、Gucci 推出 “成都 IFS 独家定制款”（如刻有 “成都” 标识的皮具、腕表），限量发售 200 件，每件溢价 10%，预计可吸引 30% 被 SKP 分流的客群回流。 新兴商圈虹吸效应应对： 2025 年 Q4：深化 “春熙路商圈联盟” 合作，联合太古里、茂业天地推出 “商圈积分通兑”，成都 IFS 会员 100 积分可兑换太古里餐饮券（50 元）或茂业天地亲子体验券（100 元），预计客流互导率提升 20%； 2026 年 Q1：在地铁 2 号线、3 号线春熙路站设立 “商圈免费接驳车”，每 15 分钟一班，连接 IFS、太古里、茂业天地，方便客群跨项目流动，预计可使项目客流增长 10%，年销售额增加 2.4 亿元。 4.2硬件老化升级与维护优化： 硬件升级执行计划： 2025 年 Q2：投入 3000 万元用于硬件升级，其中 1500 万元更换 10 部电梯（选用三菱高端商用电梯，载重 1000kg，运行速度 2.5m/s），1000 万元改造空调系统（新增 3 台离心式冷水机组，制冷效率提升 30%），500 万元修复公共区域（更换 8% 破损地砖、翻新 2000㎡老化墙面）； Q4：建立 “月度硬件巡检机制”，工程部每月 5 日、20 日对全项目设施检查，重点关注电梯运行、空调制冷、照明系统，发现问题 24 小时内整改，预计 2025 年硬件故障次数减少至 5 次 / 年，客诉量降低 35%。 维护预算重新分配： 调整 2025 年维护预算（2000 万元）分配比例：1-2 层 50%（1000 万元）、3-5 层 30%（600 万元）、其他区域 20%（400 万元），3-5 层重点投入卫生间设施更新（更换 25% 故障洗手液机）、灯光亮度提升（将 5 层照度从 150lux 增至 250lux），预计可使 3-5 层设施完好率从 85% 提升至 95%，出租率提升 10%。 （六）项目现状细化：2025 年最新运营数据与行业对标 1.多维度数据与问题拆解 1.1. 空间利用现状 分层空间效率：1-2 层（奢侈品区）坪效达 8 万元 /㎡/ 年，3-5 层（体验 + 大众零售区）坪效仅 2.5 万元 /㎡/ 年，差距达 3.2 倍（数据来源：项目运营部 2024 年坪效报告）。例如 5 层某餐饮商铺，因位置偏僻且缺乏引流，2024 年销售额仅 120 万元，坪效不足 1 万元 /㎡/ 年，低于项目餐饮业态平均水平（2.2 万元 /㎡/ 年）。 闲置空间明细：地下二层闲置空间 6000㎡（原设备用房），当前仅用于临时仓储，按 8 元 /㎡/ 天租金测算，年损失收益约 1752 万元；7 层闲置办公空间 6000㎡，具备改造为 “高端商务会所” 的条件，若改造后租金达 25 元 /㎡/ 天，年可新增收益 547.5 万元。 1.2. 业态运营现状 奢侈品业态细分：顶奢品牌（LV、Chanel 等）销售额占奢侈品总销售额的 70%，但轻奢品牌（Coach、MK 等）销售额增速仅 5%，低于行业平均 12%（数据来源：项目销售报表）。主要因轻奢品牌集中在 3 层，受动线影响客流不足，2024 年 3 层轻奢品牌平均月销售额较 1 层顶奢品牌低 80%。 体验业态短板：当前 7% 的体验业态中，60% 为传统餐饮（如高端中餐厅），新兴体验业态（如 VR 娱乐、高端医美）占比为 0。2024 年消费者调研显示，42% 的受访者表示 “IFS 体验项目单一，缺乏重复到访动力”，而成都万象城该比例仅 20%。 1.3. 数字化运营现状 会员系统效率：当前会员数据同步延迟达 24 小时，例如某会员当日在 Gucci 消费后，次日才能在餐饮区享受关联优惠，导致组合消费转化率仅 8%（数据来源：项目 IT 部测试报告）。对比北京国贸 “实时数据同步系统”，组合消费转化率达 25%。 数字化工具覆盖率：项目仅 10% 的奢侈品门店配备 “电子价签”，80% 的商铺仍使用纸质价签，导致价格更新延迟（平均需 2 小时），2024 年因价格标注错误引发的客诉达 18 起，影响消费者信任度。 2.2025 年最新运营数据与行业对标 2.1. 核心运营指标对比（2025 年上半年）
数据解读：成都 IFS 在租金水平、黑卡会员消费力上保持西南领先，但体验业态占比、客群停留时间仍落后于上海国金中心与成都 SKP，需通过 “业态调整 + 空间改造” 弥补差距，目标 2025 年底将体验业态占比提升至 25%，客群停留时间延长至 2.2 小时。 2.2. 资产估值与增值潜力分析（2025 年上半年） 核心数据：2025 年上半年资产估值 345 亿元（同比增长 7.8%），租金收益率 4.2%（上海国金中心 4.8%、成都 SKP4.5%），主要受 “体验业态坪效低（2.5 万元 /㎡/ 年）、数字化滞后” 影响，估值增速低于上海国金中心（8.5%）。 增值潜力点： 闲置空间激活：地下二层与 7 层改造后，预计可使资产估值增加 12-15 亿元（按年租金收益 2299.5 万元、资本化率 4.2% 测算）； 数字化升级：会员数据中台上线后，预计可提升会员消费转化率 10%，带动年销售额增加 2.4 亿元，资产估值增加 5.7 亿元（按资本化率 4.2% 测算）； 硬件升级：电梯与空调系统改造后，预计可使资产估值增加 6.4-10.7 亿元，综合测算 2025 年底资产估值有望突破 360 亿元，增值率达 10%。 2.3. 客群结构优化目标（2025-2026 年）
执行路径：针对 Z 世代客群，2025 年 Q4 计划举办 “成都 IFS 潮玩节”，邀请泡泡玛特、乐高推出限定产品，预计吸引 10 万人次参与，带动 Z 世代客群消费增长 40%；针对国际游客，2026 年 Q1 将 “即买即退” 品牌从 60 家扩展至 100 家，引入 “线上退税系统”，目标将国际游客消费占比从 5% 提升至 8%。 三、竞品分析及整合应对策略 在成都高端商业“多核分流、全域竞争” 的格局下，需从“商圈维度拆解竞争态势、竞品深度对标、战略矩阵落地” 三个层面，构建系统性应对方案。本报告整合两大核心分析框架，补充具体数据、实操案例与量化目标，为成都 IFS 巩固西南高端商业标杆地位提供行动指南。 （一）竞争格局总述：成都高端商业的“三维竞争图谱” 成都高端商业已形成“核心商圈守势、新兴商圈攻势、场景商圈分化” 的竞争态势： 核心商圈（春熙路 - 盐市口 / 交子公园）：占全市高端商业销售额 65%（2025 年中数据），是成都 IFS 的 “主战场”，面临 “同能级项目近身博弈”（如交子公园的银泰中心 in99）与 “传统地标分流”（如太古里）双重压力； 新兴商圈（西博城 / 天府枢纽）：以 “场景专属化” 分流特定客群（会展客群、枢纽免税客群），2025 年上半年销售额增速达 35%，虽规模较小但增长迅猛； 线上渠道：分流 8% 的奢侈品客群（尤其 Z 世代），但 “体验缺失” 是其核心短板，为线下项目留足差异化空间。 成都 IFS 需聚焦 “巩固核心商圈话语权、防御新兴商圈分流、弥补线上体验短板” 三大目标，制定分层应对策略。 （二）分商圈竞品深度分析：现状、优势与竞争焦点 1.第一战场：交子公园商圈 —— 近身博弈与生态重塑 作为成都 IFS 所在的核心商圈，交子公园商圈 2025 年高端商业存量达 85 万㎡，聚集了 “同定位 + 同客群” 的直接竞品，是竞争最激烈的区域。 1.1. 直接竞品：成都银泰中心 in99——“时尚艺术 + 年轻轻奢”的差异化挑战者
竞品核心优势拆解： 场景体验差异化：借鉴北京 SKP-S “策展型零售” 模式，2025 年上半年举办 “数字艺术展”，引入 TeamLab 子品牌装置，吸引客流 15 万人次，带动周边商铺销售额增长 32%（数据来源：in99 企划部报告）； 餐饮业态标杆化：聚集 12 家米其林 / 黑珍珠餐厅（如 “松云泽”“大德酒场”），餐饮业态销售额占比 20%，远超成都 IFS（15%），成为 “高端宴请 + 社交聚餐” 首选地； 年轻客群运营：推出 “in99 青年俱乐部”，针对 25-35 岁客群提供 “轻奢品牌联名卡”（如 AMI×in99 专属折扣），会员活跃度达 65%，高于成都 IFS 年轻客群活跃度（45%）。 成都 IFS 竞争短板：25-35 岁客群占比仅 17%，体验业态以 “传统餐饮” 为主（占体验业态 60%），缺乏 “沉浸式、社交化” 体验项目，无法满足年轻客群 “打卡 + 分享” 需求。 1.2. 潜在竞品：金融城双子塔 + 交子广场 ——“开放生态” 的未来威胁 项目现状：金融城双子塔已入驻 28 家国际金融机构（如花旗银行西部总部），2025 年写字楼员工达 5 万人；规划中的 “交子广场” 将整合 1245 亩区域，通过 “空中连廊 + 地下通道” 连接商圈内 7 个商业项目，打造 “慢行商业生态圈”。 核心竞争点： 生态协同效应：交子广场计划推出 “商圈通兑会员权益”，消费者在任意项目消费可积累积分，兑换全商圈服务（如 IFS 消费积分可兑换 in99 餐饮券），可能稀释成都 IFS 的会员粘性； 硬件设施优势：双子塔配套商业采用 “绿色建筑 + 智能空间” 设计，配备智能停车机器人、室内恒温花园，硬件满意度达 95%，高于成都 IFS（85%）。 2.第二战场：春熙路 - 太古里商圈 —— 传统地标与游客经济分流 作为成都传统商业核心，春熙路 - 太古里商圈 2025 年日均客流 30 万人次，凭借 “历史文脉 + 首店资源”，分流成都 IFS 的 “跨区域游客 + 首店消费客群”。 直接竞品：成都远洋太古里 ——“低密度街区 + 文化 IP” 的场景王者
竞品核心优势拆解： 文化 IP 不可复制：依托 “大慈寺” 历史建筑，打造 “古建 + 商业” 融合场景，2025 年 “爬墙熊猫” IP 联动活动（如 “熊猫光影秀”）吸引游客 80 万人次，社交平台曝光量超 5 亿次； 首店类型差异化：聚焦 “潮牌 + 生活方式” 首店，2025 年引入 “Gentle Monster 全球首家咖啡实验室”，首月销售额突破 800 万元，分流 Z 世代客群； 游客服务完善：联合成都文旅局推出 “太古里文旅通行证”，包含 “景点门票 + 商业折扣”，2025 年上半年服务游客 200 万人次，游客复购率达 42%（数据来源：太古里运营报告）。 3.第三战场：新兴商圈 —— 特定场景客群分流 新兴商圈以 “专属场景” 为核心竞争力，虽整体规模较小，但精准分流成都 IFS 的 “会展客群 + 国际游客客群”，需提前布局防御。 3.1. 西博城商圈 ——“会展 + 消费” 的商务客群分流者 项目现状：依托西部国际博览城，2025 年承接 “中国西部国际博览会”“成都国际汽车展” 等大型展会，带动商圈高端商业销售额增长 35%； 核心优势：“会展 + 消费” 联动，2025 年成都国际汽车展期间，西博城配套商业推出 “豪车品牌 VIP 品鉴会”，吸引参展企业高管消费，单场活动销售额达 500 万元； 对 IFS 的威胁：分流 “商务会展 + 大型事件” 相关的高净值客群，2025 年上半年预计分流成都 IFS 5% 的商务客群。 2. 天府枢纽商圈 ——“空铁联运 + 免税消费” 的国际游客分流者 项目现状：依托天府国际机场（2025 年旅客吞吐量 6500 万人次），引入 “天府国际免税店”，2025 年上半年免税销售额达 8 亿元； 核心优势：“免税价格 + 枢纽便利”，国际游客可凭机票享受 “即买即提”，免税商品价格较 IFS 低 15%-20%； 对 IFS 的威胁：分流 10% 的入境游客客群，尤其奢侈品箱包、化妆品品类消费。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-9-28 116
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