商业地产案例分享-重庆巴南万达广场项目（五）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：通过系统实施本报告战略方案，巴南万达广场有望实现资产价值的全面提升，成为重庆乃至全国商业地产升级的典范项目。云阿云公司也将通过这一项目的成功实践，进一步巩固其在城市运营和商业管理领域的专业地位。全文共86200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

重庆巴南万达广场资产增值优化管理报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT分析及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级及客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态优化及品牌焕新

九、运营管理提升方案

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

十一、项目建议及行业启示

（一）项目优化核心建议：聚焦“快见效、强差异、高效率”，推动资产价值快速跃升

基于项目现状与前期规划落地痛点，从 “空间、招商、运营” 三大核心维度提出针对性建议，确保策略可落地、效果可量化，助力项目在 1-2 年内实现从 “区域商业体” 到 “巴南标杆” 的突破。

1. 空间优化：“优先突破 + 最小干扰”，实现短期体验升

1.1优先改造高流量核心区域，打造 “第一眼记忆点”

核心区域锁定：主入口（1 号门）、中庭、L1 层轻奢聚集区 —— 这三大区域日均客流占比达 60%，是消费者 “第一印象” 形成的关键，改造后可快速提升项目高端感与打卡属性。

具体改造方案：

主入口升级（投入 120 万元）：拆除现有传统玻璃门，更换为 “巴渝文化主题旋转门”（门体雕刻鱼洞乱针绣图案，夜间发光），入口广场增设 “非遗文化水景装置”（喷水图案随音乐变化，融入接龙吹打节奏），参考成都 IFS “熊猫爬墙” 地标打造逻辑，目标入口拍照分享量日均 500 条，进店转化率从 28% 提升至 35%；

中庭改造（投入 180 万元）：更换现有传统吊顶为 “动态光影穹顶”（可模拟星空、花海等场景，配合节庆主题切换），中庭立柱包裹 “AR 互动屏”（扫码触发巴南非遗动画），增设 “悬浮式休闲平台”（带充电功能的网红座椅，可俯瞰中庭），目标中庭停留时间从 15 分钟延长至 30 分钟，周边商铺客流增长 20%；

L1 层动线优化（投入 80 万元）：打通轻奢区与美妆区的隔断，采用 “弧形引导地砖”（发光箭头指引客流），在轻奢店之间设置 “品牌联动展示柜”（如 Coach 与 Sephora 联名陈列），减少客流折返，目标 L1 层客群动线完整率从 65% 提升至 85%，跨品牌消费转化率从 10% 提升至 18%。

实施保障：采用 “夜间施工 + 分区域封闭” 模式，主入口改造安排在 22:00-6:00，中庭改造分 3 个阶段（先改造吊顶、再装互动屏、最后增设休闲平台），每个阶段封闭 1/3 区域，确保正常经营不受影响，改造周期控制在 45 天内。

1.2补齐体验短板空间，解决 “高楼层客流荒”

短板空间锁定：3-5 层垂直动线、4 层非遗文化区、5 层体验区 ——2024 年数据显示，3 层客流仅为 1 层的 42%，5 层不足 1 层的 25%，体验场景缺失是核心痛点。

具体改造方案：

垂直动线优化（投入 500 万元）：在 2-3 层、4-5 层增设 2 部 “飞天梯”（参考深圳海岸城模式），梯厢内部采用 “主题化包装”（3 层为亲子卡通主题，5 层为潮流科技主题），电梯口设置 “楼层业态导视屏”（实时显示各楼层核心活动，如 “5F：VR 电竞比赛正在进行”），目标 3 层客流增长 62.5%，5 层客流增长 100%；

4 层非遗区激活（投入 150 万元）：将现有 500㎡闲置空间改造为 “巴南非遗互动工坊”，设置 “乱针绣 DIY 台”（配备非遗传承人驻场教学）、“接龙吹打体验区”（提供简易乐器供游客演奏），推出 “非遗体验 + 餐饮” 套餐（体验 1 小时可获 4 层主题餐厅 8 折券），目标 4 层日均客流从 800 人次增至 1500 人次，非遗业态销售额突破 500 万元 / 年；

5 层体验区扩容（投入 200 万元）：从传统零售区划出 800㎡，引入 “超级队长 VR 体验馆”（含巴南文旅定制场景，如虚拟游览东温泉）、“剧本杀主题店”（10 个房间，含非遗故事剧本），延长 5 层营业时间至 24:00，推出 “夜间潮玩卡”（99 元享 VR + 剧本杀组合体验），目标 5 层夜间客流占比从 15% 提升至 40%，坪效从 4000 元 /㎡/ 年提升至 6500 元 /㎡/ 年。

数据目标：改造后项目整体体验空间占比从 25% 提升至 35%，消费者对 “空间体验” 的满意度从 3.2 分（满分 5 分）提升至 4.3 分，高楼层商铺出租率从 82% 提升至 95%。

2. 招商落地：“首店破圈 + 特色扎根”，构建差异化品牌矩阵

2.1重点突破首店品牌，打造 “区域消费爆点”

首店引入优先级：按 “引流能力 + 区域稀缺性” 排序，优先引入三类首店：①重庆首店（如太二酸菜鱼、超级队长 VR）—— 区域稀缺性高，可吸引全城客群；②巴南首店（如喜茶黑金店、NPC 潮流集合店）—— 填补区域空白，快速提升本地客群粘性；③非遗主题首店（如巴南非遗文创集合店）—— 强化在地特色，形成独家记忆点。

具体落地策略：

首店资源储备：依托云阿云全球品牌库，2025 年重点储备 50 家首店资源，按 “优先级” 分类 ——A 类（高适配度、高引流力）20 家（如方所书店、% Arabica），B 类（潜力型、培育期）30 家（如茉酸奶、Manner 咖啡），确保每个业态至少有 2-3 家备选品牌；

首店培育支持：制定 “首店扶持套餐”——①资金补贴：重庆首店给予最高 50 万元装修补贴 + 6 个月免租期，巴南首店给予 20 万元装修补贴 + 3 个月免租期；②营销支持：首店开业当月，项目提供中庭快闪位（免费使用 7 天）、官方抖音账号推广（3 条专属视频）、会员定向推送（覆盖 5 万高价值会员）；③数据支持：开业后 6 个月，每周提供客群消费数据分析（如 Z 世代客群占比、复购频次），帮助品牌优化产品；

首店联动运营：首店开业期间举办 “首店狂欢周”，如太二酸菜鱼开业推出 “巴南限定菜品”（结合木洞蜜枣口味），联合 3 层亲子业态推出 “家庭套餐”（酸菜鱼 + 宝贝王体验），目标首店开业首月日均客流 1500 人次，带动项目整体客流增长 25%。

数据目标：2025 年引入首店 10 家（重庆首店 3 家、巴南首店 7 家），首店品牌销售额占比达 12%；2027 年累计引入首店 30 家，首店品牌成为项目 “核心引流引擎”，跨界客群占比提升至 35%。

2.2强化特色体验品牌，形成 “差异化护城河”

特色品牌引入方向：①本土非遗品牌（鱼洞乱针绣工坊、接龙吹打乐器店）—— 强化在地属性，区别于其他商业体；②新兴体验品牌（元宇宙社交馆、宠物友好咖啡馆）—— 吸引 Z 世代客群，保持业态新鲜度；③社区便民品牌（智慧菜场、24 小时健身房）—— 增强本地客群粘性，提升复购率。

具体落地策略：

本土品牌孵化：联合巴南区文旅局推出 “非遗品牌孵化计划”，为鱼洞乱针绣工坊提供 300㎡免租空间（前 2 年全免，后 3 年减半），协助对接供应链（如原材料采购、包装设计），开发 “巴南文创衍生品”（如刺绣手包、乐器造型摆件），目标孵化 2 家年销售额超 500 万元的本土非遗品牌；

新兴品牌测试：在 5 层预留 1000㎡“创新测试区”，采用 “3-6 个月短租期 + 低租金” 模式（租金 150 元 /㎡/ 月，低于市场 30%），引入元宇宙社交馆（支持虚拟社交、数字藏品交易）、宠物友好咖啡馆（提供宠物餐食、美容服务），通过 “客流量、复购率、客群好评率” 评估市场潜力，如某品牌 6 个月内坪效达 7000 元 /㎡/ 年，则转为常规品牌并扩大面积；

社区品牌优化：淘汰 3 家低效社区零售品牌（坪效低于 3000 元 /㎡/ 年），引入 “智慧菜场”（参照上海蒙西菜场模式，整合生鲜零售 + 食材加工 + 餐饮堂食）、“乐刻运动 24 小时健身房”，推出 “社区会员权益”（智慧菜场消费满 50 元赠停车 1 小时，健身房会员享餐饮 8 折），目标社区客群复购率从 40% 提升至 55%。

案例参考：成都宽窄巷子通过引入本土非遗品牌，年接待文旅客群 2000 万人次，特色业态销售额占比达 30%；上海 TX 淮海通过 “新兴品牌测试区”，年轻客群占比达 60%，成为 Z 世代潮流地标。

3. 运营提效：“数字化驱动 + 精细化落地”，实现降本增

3.1依托云阿云数字化能力，打通 “数据 - 决策 - 执行” 闭环

客流分析精细化：

数据采集升级：在现有 200 个 AI 摄像头基础上，新增 50 个 “热力图监测点”（覆盖高楼层、死角空间），实时采集 “客流密度、停留时长、动线轨迹” 数据，精度达 98%，如识别 B1 层潮流区 “18-25 岁客群停留时间仅 40 分钟”，立即调整场景（增加潮玩快闪店）；

算法应用深化：通过云阿云 “客流预测模型”，提前 7 天预测周末、节庆客流峰值（如预测春节前 1 周日均客流达 6 万人次），动态调整运营资源（如增加保洁人员至 30 人 / 天、临时开放 2 个备用停车场），目标客流高峰期服务投诉率降低 40%；

动线优化迭代：每季度输出《客流动线分析报告》，如发现 “从 L1 层到 L3 层的客流流失率达 50%”，则优化飞天梯导视（增加发光箭头）、推出 “楼层联动优惠券”（L1 层消费满 300 元赠 L3 层亲子体验券），目标跨楼层客流转化率提升 15 个百分点。

3.2会员管理精准化，提升 “高价值客群” 贡献

会员分层运营：

分层标准：按年消费金额将会员分为 “黑钻会员（年消费超 10 万元）、铂金会员（5-10 万元）、黄金会员（1-5 万元）、普通会员（1 万元以下）”，占比分别为 5%、15%、30%、50%；

权益差异化：黑钻会员享受 “专属导购 + 免费停车 3 小时 + 非遗体验优先预约”，铂金会员享受 “生日专属礼包 + 餐饮 9 折”，黄金会员享受 “积分加速（消费 1 元积 1.2 分）”，普通会员引导 “储值 500 元升级黄金会员”，目标黑钻会员贡献率从 15% 提升至 25%；

精准触达：基于会员画像推送个性化内容，如向 “28 岁宝妈会员” 推送 “亲子工坊预约 + 儿童餐饮满减”，向 “35 岁男性高端会员” 推送 “轻奢新品 + 高端餐饮品鉴”，目标会员优惠券核销率从 25% 提升至 40%。

3.3商户服务精细化，构建 “共生共赢” 生态

商户赋能体系：

运营培训：每月举办 1 次 “商户运营沙龙”，邀请行业专家分享 “抖音营销技巧”“亲子业态客单价提升方法”，2025 年计划培训 20 场，覆盖所有商户，目标商户运营能力评分提升 20%；

数据共享：为商户开通 “经营数据仪表盘”，实时查看 “本店客流、销售额、客单价”，对比同品类平均水平，如某餐饮品牌发现 “周末午市翻台率仅 2 次 / 天（行业平均 3 次）”，可参考项目提供的 “菜单优化建议”（增加轻食套餐）；

联合营销：每季度组织 1 次 “商户联合促销”，如 “亲子消费节” 期间，3 层亲子业态、2 层儿童零售、4 层家庭餐饮联合推出 “198 元亲子套餐”，项目承担 50% 营销费用（如小程序推广、户外广告），目标联合促销期间商户销售额平均增长 30%。

数据目标：2025 年商户满意度从 80 分提升至 90 分，商户续约率从 85% 提升至 95%，商户经营问题响应时间从 48 小时缩短至 24 小时。

（二）行业启示：从巴南万达案例看商业地产的 “破局之道”

重庆巴南万达广场的资产优化实践，不仅是单个项目的升级，更折射出后疫情时代商业地产的三大核心趋势，为行业提供可复制的参考路径。

1. 商业资产优化需 “因地制宜”：拒绝 “模板化复制”，挖掘 “在地化价值”

核心逻辑：商业地产的核心竞争力在于 “不可替代性”，而 “在地化” 是打造不可替代性的关键 —— 每个项目的区位、客群、文化基因不同，盲目复制 “网红模板”（如一味跟风 “公园式商业”“元宇宙主题”）只会导致同质化竞争，最终被市场淘汰。

巴南万达实践验证：项目未盲目引入全国性网红品牌，而是深度挖掘 “巴南非遗文化”（鱼洞乱针绣、接龙吹打），打造 “非遗文化街区”，既填补了区域文化体验空白，又形成了与重庆其他商圈（如观音桥、解放碑）的差异化竞争，2025 年目标文化业态销售额占比达 15%，成为项目独家记忆点。

行业应用建议：

前期调研聚焦 “在地基因”：项目启动前需深入调研区域文化（如历史典故、非遗技艺）、客群需求（如本地居民消费习惯、游客偏好），避免 “拍脑袋决策”；

业态组合融入 “在地特色”：如西安项目可结合 “唐文化” 打造主题街区，广州项目可引入 “广府非遗” 品牌，让项目成为 “区域文化载体”；

运营活动联动 “在地资源”：联合当地文旅局、非遗传承人、本土品牌举办活动（如巴南万达 “非遗文化节”），既降低营销成本，又增强项目与区域的绑定度。

反面案例警示：某二线城市商业体盲目复制 “成都宽窄巷子” 模式，引入大量全国性文创品牌，未结合本地文化，开业后 3 个月客流下滑 50%，最终被迫调整业态，验证了 “因地制宜” 的重要性。

2. 运营商核心竞争力：从 “空间出租” 到 “资源整合 + 数字化能力”

核心逻辑：传统商业地产运营商的核心能力是 “招商出租”，而新时代运营商需具备 “资源整合” 与 “数字化” 双重能力 —— 前者确保引入高匹配度品牌，后者实现运营效率提升，两者结合才能在激烈竞争中脱颖而出。

巴南万达实践验证：云阿云作为运营商，一方面整合 “全球品牌资源库（2000 余个品牌）+ 巴南区政府政策资源（首店补贴、文旅补贴）+ 万达集团内部资源（品牌库共享、运营协同）”，为项目引入 10 家首店品牌，获取政府补贴 800 万元；另一方面通过 “客流分析、销售预测、会员管理” 等数字化工具，将招商周期从 45 天缩短至 35 天，会员复购率从 45% 提升至 60%，验证了 “资源 + 数字化” 的竞争力。

行业应用建议：

资源整合能力建设：

外部资源：与品牌商建立 “长期战略合作”（如云阿云与 2000 余个品牌签订合作协议），与政府对接 “专项扶持政策”（首店补贴、改造补贴），与金融机构合作 “资产优化贷款”；

内部资源：建立 “跨项目资源联动机制”（如将珠海万达成熟品牌引入巴南项目），实现资源复用；

数字化能力建设：

基础层：部署 AI 摄像头、WiFi 探针、POS 数据系统，确保数据采集全面性；

算法层：开发 “客流预测、品牌适配、销售分析” 等模型，提升决策科学性；

应用层：打造商户端 “经营仪表盘”、消费者端 “会员小程序”，实现数字化落地；

行业标杆参考：华润万象生活通过 “万象品牌库（5000 余个品牌）+ 万象云数字化系统”，2024 年商业项目平均出租率达 98%，坪效同比增长 15%，成为行业运营商标杆。

3. 商业地产转型方向：从“卖空间”到“经营用户”，以体验驱动长期价值

核心逻辑：“单纯购物” 转向 “体验消费”，商业体不再是 “商品交易场所”，而是 “社交、文化、娱乐的生活空间”。这要求运营商从 “关注租金收益” 转向 “关注用户全生命周期价值”，通过持续优化体验提升用户粘性，最终实现资产长期保值增值。

巴南万达实践验证：项目通过三大动作落地 “经营用户” 理念：①优化体验场景（如打造非遗互动工坊、VR 体验馆），延长用户停留时间（从 1.8 小时至 3 小时）；②精细化会员运营（分层权益、精准触达），提升用户复购率（从 45% 至 60%）；③联动商户推出 “体验 + 消费” 套餐（如非遗体验 + 餐饮折扣），提升用户单客价值（客单价从 285 元至 350 元）。2025 年目标用户满意度达 4.3 分，会员贡献销售额占比超 50%，验证 “经营用户” 对资产增值的驱动作用。

行业应用建议：

用户分层运营：按 “消费偏好、生命周期阶段” 划分用户群体（如 Z 世代、年轻家庭、银发族），针对不同群体设计专属体验（如 Z 世代的潮流社交场景、银发族的健康服务场景），避免 “一刀切” 的运营模式；

体验场景创新：围绕 “五感体验” 打造差异化场景 —— 视觉（动态光影装置）、听觉（非遗音乐表演）、味觉（本地特色餐饮）、触觉（非遗手作体验）、嗅觉（香氛主题展区），让用户形成 “沉浸式记忆”；

用户价值延伸：超越商业范畴，为用户提供 “生活服务增值”（如亲子托管、健康咨询、旅游规划），将商业体打造为 “社区生活枢纽”，如巴南万达联合巴南区文旅局为用户提供 “周边景点导览服务”，增强用户对项目的依赖度；

行业趋势预判：未来 5 年，“经营用户” 能力将成为商业地产核心竞争力，头部项目将实现 “用户数据资产化”（通过用户消费数据反哺业态调整、品牌招商），如通过分析 Z 世代用户 “每月 3 次潮玩消费” 的偏好，优先引入潮玩首店品牌，形成 “用户需求 - 业态调整 - 资产增值” 的正向循环。

（三）总结：项目优化与行业发展的共生关系

重庆巴南万达广场的资产优化实践，既是单个项目应对市场竞争的 “破局之举”，也是商业地产行业转型的 “微观缩影”，两者形成 “项目实践验证行业趋势、行业趋势指导项目优化” 的共生关系：

1. 项目优化是行业趋势的 “落地载体”

巴南万达的 “在地化特色挖掘”（非遗文化街区）、“数字化运营提效”（云阿云算法应用）、“用户体验升级”（分层会员运营），正是对行业 “拒绝同质化、拥抱数字化、聚焦用户” 三大趋势的具体落地。项目通过可量化的成果（如首店引入 10 家、客流增长 25%、坪效提升 30%），验证了行业趋势的可行性，为其他项目提供 “可复制、可落地” 的实践样本 —— 如中小城市商业体可借鉴其 “非遗 + 商业” 的模式，避免盲目复制一线城市网红项目；区域型商业体可参考其 “数字化客流分析” 方法，优化高楼层动线。

2. 行业趋势是项目优化的 “方向指引”

商业地产 “因地制宜、资源整合 + 数字化、经营用户” 的趋势，为巴南万达的优化提供了清晰方向：避免陷入 “重硬件轻文化” 的误区，而是深度绑定巴南非遗基因；拒绝 “传统招商依赖经验” 的模式，而是通过云阿云整合资源、算法辅助决策；摆脱 “只关注租金收益” 的短视思维，而是通过体验升级、会员运营实现长期用户价值。可以说，行业趋势为项目优化划定了 “正确赛道”，让项目避免走弯路（如盲目引入全国性网红品牌导致的同质化竞争），确保优化动作始终贴合市场需求与行业规律。

3. 未来展望：从“项目标杆”到“行业赋能”

巴南万达的终极价值，不仅在于自身成为 “重庆巴南商业标杆”（2027 年资产估值提升 20%），更在于通过《商业资产优化云阿云模型》的输出，为行业提供 “标准化工具 + 个性化适配” 的解决方案：

对区域型商业体：提供 “在地文化挖掘工具包”（如非遗品牌对接资源、在地活动策划方案），帮助其打造差异化竞争力；

对中小运营商：输出 “轻量化数字化系统”（如简易版客流分析工具、会员管理小程序），降低其数字化转型成本；

对行业生态：推动 “品牌 - 运营商 - 政府 - 用户” 四方协同，如建立 “全国非遗商业合作联盟”，让更多非遗品牌走进商业体，实现 “商业价值” 与 “文化价值” 的双重提升。

最终，巴南万达的实践将证明：商业地产的未来，不再是 “规模扩张” 的比拼，而是 “精耕细作” 的较量 —— 通过深度理解项目基因、精准把握用户需求、持续迭代运营能力，才能在存量时代实现资产的长期保值增值，为行业发展注入源源不断的活力。

附录一：重庆巴南万达广场项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：9.8 亿元。增长核心源于主题活动赋能与业态联动，通过打造 “陆海之约・2023 畅享巴南” 主题活动季，联动东盟优品展销、汽摩消费节、农特产品品鉴等多元场景营造消费氛围，带动零售与餐饮业态销售额占比提升至 72%。其中，汽摩消费节贡献显著，线下展示期间销售额达 6500 万元，环比增长 16.6%；餐饮业态中，网红茶饮、特色小吃销售额占比达 45%，同比提升 10%，万达金街夜间餐饮消费占比超 60%。

2024 年

销售额：11.2 亿元（含车），同比增长 14.3%。增长驱动力来自品牌焕新与 IP 活动引流：全年围绕 “万味盛典” 等 IP 举办美食狂欢、潮流快闪等活动超 50 场，单场活动最高带动单日销售突破 600 万元。智能数码、运动服饰业态表现突出，销售额分别增长 30% 和 25%；主力店苏宁易购、IMAX 影院关联消费（如家电周边、餐饮配套）增长 28%，节假日销售占比达 58%。

2025 年上半年

销售额：7.9 亿元，同比增长 15.9%。关键增长节点集中在节假日：春节期间联动 “不夜巴南生活节” 推出惠民消费券，带动假期销售额提升 38%，本地家庭消费占比达 65%；五一假期借力商圈联动效应，日均销售超 1800 万元，5 月 1 日销售额峰值达 2500 万元。东盟优品专区、智能家电专区销售额增长显著，分别提升 42% 和 35%，反映区域消费对 “特色 + 品质” 的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：2000-2200 万人次（日均5.6- 6.0 万人次），停车场使用率85- 90%。客群以 25-40 岁家庭客群为主（占比 60-65%），周末及节假日客流占比达 52%，“陆海之约” 主题活动单场平均引流3- 5 万人次，其中东盟优品展区日均客流超 1.2 万人次。地铁 3 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 40-45%；万达金街与购物中心联动效应明显，带动商业街日均客流增长 30%。

2024 年

客流量：2400-2600 万人次（日均 6.6-7.1 万人次），同比增长 15%。活动引流成效突出：全年通过 “主题季 + 常态化” 模式举办 IP 展、美食节等活动超 60 场，其中万味盛典开幕式、潮流街舞派对单场客流超 7 万人次。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 18%，多为龙洲湾及周边社区居民、企业职工，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.1 小时；万达金街 - 旭辉乐活城人行天桥投用后，跨街区客流联动增长 22%。

2025 年上半年

客流量：1400-1500 万人次（日均 7.7-8.2 万人次）。节假日客流爆发明显：春节期间 “潮流年货节” 吸引区内及周边区县游客，周末客流同比提升 35%，跨区游客占比达 25%-30%；五一假期 5 月 1 日客流峰值达 12-15 万人次，平日日均客流稳定在 8.0 万人次，周末峰值达 11 万人次。家庭客群与青年客群占比均衡（分别为 58%、35%），餐饮美食、生活零售区域客流密度最高，占商场总客流的 62%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：120-220 元 /㎡/ 月，租用率 91%。租金定价差异化显著：首层零售区租金最高（180-250 元 /㎡/ 月），体验业态（如影院、亲子）根据面积提供灵活定价（120-150 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 100-120 元 /㎡/ 月。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥30 万元抽成 6%），网红餐饮、特色零售品牌租金收入增长 15%，带动核心商业区整体租金提升 10%。

2024 年

租金收入：同比增长 12%，坪效达 1.12 万元 /㎡/年。品牌优化驱动租金提升：淘汰 10% 低坪效品牌（如传统杂货、低效零售），引入 18 个高潜力品牌、区域首店，核心零售区坪效提升 20%。对租期≥3 年的优质品牌提供 6% 租金优惠，续约率达 85%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如智能能耗监控、商户数据看板），降低运营成本 12%。

2025 年规划

目标租金增长 18%，核心策略包括：

业态优化：提升特色零售、体验式业态占比至 68%，重点打造 “东盟特色消费区”“夜间潮玩街区”，实现租金溢价 10%-15%；

品牌升级：引入区域首店及国潮品牌，计划将高坪效品牌租金占比提升至 40%，提供最高 15 万元的定制化装修补贴吸引优质品牌；

增值服务：深化商户数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 8%-12% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 22 个新品牌（含 4 家区域首店），涵盖潮流零售（如优衣库、喜茶）、特色餐饮（如地方风味小吃旗舰店）、体验业态（如亲子互动中心）。淘汰 10 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货、低客流服饰店），优化 12% 营业面积，调整后东盟优品专区销售额增长 45%。重点打造 “夜间美食街区”，集聚 30 + 特色餐饮品牌，年客流量 380 万人次，销售额达 2.1 亿元。

2024 年

品牌汰换率 10%，聚焦 “特色 + 体验” 双升级：新增 “智能生活专区”（含家电体验、数码潮玩），会员复购率达 68%；升级 “亲子游乐区”，引入互动体验项目，周末亲子客群占比提升至 35%。通过业态联动，带动周边零售、服务消费提升 22%；区域首店数量增至 12 家，首店品牌年销售额占比提升至 15%。

2025 年计划

核心方向 “特色深化 + 体验升级”：

业态新增：打造 “户外生活体验区”，引入露营装备展示、运动俱乐部等，目标坪效 2.5 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “万达悦享会员体系”，推出 “家庭消费权益包”，计划带动会员消费额年增 22%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入跨境商品品牌、地方非遗文创品牌，打造 “跨境 + 非遗” 特色专区，契合消费升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.5 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（商户数据中台建设 400 万元、智能导览系统 300 万元）、体验业态优化（万达金街场景改造、主力店设备更新）、交通接驳提升（人行天桥配套设施、停车场智能引导系统），提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 1.2 亿元：用于特色品牌引进（瞄准跨境消费、非遗文创品牌）、年度主题活动打造（如 “东盟消费文化节”）、跨区域营销推广（联动西部陆海新通道沿线资源、周边区县文旅平台），进一步扩大 “巴南消费核心载体” 影响力。

数字化进展

会员规模超 95 万（年增 35%），私域流量交易规模超 5 亿元，通过数字化精准推送（如活动预告、消费券发放），会员复购率提升 20%。搭建 “万达线上生活平台”，实现线上领券、线下核销，线上带动线下销售额年增长 48%；推出智能停车与排队查询小程序，顾客满意度提升至 90%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 14.3%，高于重庆南部区域商业综合体均值（11%），在巴南区核心商圈商业项目中销售额、客流增速均位居首位。

定位优势：以 “龙洲湾消费核心引擎” 为核心定位，融合 “特色零售 + 餐饮美食 + 家庭体验”，形成差异化竞争力，是巴南及周边区域市民日常消费、家庭聚会的首选地，获评 “重庆市放心消费创建示范单位”“巴南夜间经济标杆项目”。

核心挑战：区域新兴商业项目增多，需持续强化特色业态与主题活动优势；消费需求多元化升级，需加快数字化转型速度，提升个性化服务能力（如定制化家庭活动、跨境消费服务），巩固区域消费核心地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库