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商业地产案例分享-重庆融创茂项目（五） |
商业地产案例分享-重庆融创茂项目（五） 原创 北云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告针对重庆融创茂的坪效、客群与数字化运营挑战，提出以数据驱动、业态与空间创新为核心的增值策略，通过文旅商业深度融合，旨在打造文商旅新标杆，为行业提供资产优化范本。全文共79200字，由北云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 重庆融创茂资产增值报告 数据驱动的文旅商业重塑与REITs路径探索 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 分析及项目现状 三、竞品分析与应对策略 四、核心挑战与破局路径 五、定位升级及客群细分 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态优化及品牌焕新 九、运营管理提升 十、资产优化及实施策略 十一、项目建议及行业启示 九、运营管理提升 3. 会员运营动作： 3.1会员日运营矩阵 月度会员日主题规划：
联动策略案例：6 月亲子会员日，联合奈尔宝家庭中心推出 “会员日专属套票”（奈尔宝门票 + 亲子餐饮，原价 398 元，会员日价 298 元），通过算法推送至 “亲子标签” 会员，套票销量 500 套，带动儿童业态当日营收增长 80%。 3.2会员社群运营矩阵 社群分层与内容策略：
社群运营案例：Z 世代潮玩群推出 “每周潮玩盲盒秒杀”（原价 99 元，社群专属价 69 元），每次秒杀 100 份，3 分钟内售罄，带动潮玩店周均营收增长 30%；同时发起 “# 我的潮玩收藏” 话题，鼓励会员分享，每月评选 10 名优秀作品，赠送潮玩周边，社群活跃度提升至 40%（日均发言超 200 条）。 4. 效果目标拆解
5. 会员运营风险防控
（三）活动 IP 化运营：从“单次活动”到“品牌记忆” 1. 活动 IP 矩阵策略 1.1活动 IP 矩阵架构（年度 + 月度 + 临时）
1.2 IP 定位逻辑：差异化与关联性结合 差异化：避免与竞品活动同质化，如 “文旅商业节” 区别于龙湖高新天街 “潮玩节”，突出 “文旅 + 商业” 融合（如乐园花车巡游、非遗展）； 关联性：活动 IP 与项目定位呼应，如 “文旅商业节” 紧扣 “重庆文旅商业新地标” 定位，“儿童节” 匹配 “家庭生活社交中心” 定位，强化项目标签记忆。 2. 年度核心 IP：“重庆融创茂文旅商业节” 2.1活动规划（为期 1 个月，分 3 阶段）
2.2预期效果与案例参考 预期效果：活动期间日均客流提升 80%（从 2.2 万人次增至 3.96 万人次），总客流 200 万人次，带动项目月营收增长 50%（从 5000 万元增至 7500 万元），会员新增 1 万人； 参考案例：云阿云在成都融创茂操盘的 “文旅商业节”，2024 年活动期间客流 180 万人次，营收增长 45%，会员新增 8000 人，验证了该模式的有效性。 3. 月度主题 IP：分客群定制活动 3.1 3 月 “女神节”：聚焦女性客群 核心内容： 美妆护肤专场：1 层美妆区（如丝芙兰、兰蔻）推出 “买 2 送 1”，设置 “免费化妆体验”（每日限 100 人）； 女性健康讲座：4 层文化区邀请妇科专家举办 “女性健康管理” 讲座（免费参与，需预约）； 消费满赠：女性会员消费满 800 元赠 “非遗手作丝巾”（限量 500 条）； 数据目标：女性客群消费占比提升至 70%，美妆业态销售额增长 60%，会员新增 500 人。 3.2 6 月“儿童节”：聚焦亲子家庭 核心内容： 儿童剧演出：中庭每日 10:00、14:00 上演《小猪佩奇》《冰雪奇缘》儿童剧（门票通过 “亲子套票” 兑换）； 亲子 DIY：3 层儿童区举办 “陶艺 DIY”“风筝彩绘” 活动（收费 68 元 / 组，会员享 8 折）； 消费优惠：亲子业态（如奈尔宝）满 500 元减 100 元，餐饮区推出 “儿童套餐”（赠送玩具）； 数据目标：亲子客群停留时间延长至 3 小时，儿童业态坪效提升 50%，亲子会员复购率提升至 35%。 4. 活动效果追踪与迭代 4.1效果追踪体系（从“数据采集”到“策略优化”） 数据采集：通过智慧运营平台采集 4 类核心数据： 参与数据：活动参与人数（线上报名数、线下签到数）、停留时间； 消费数据：活动期间销售额、客单价、各业态消费占比； 传播数据：线上话题曝光量、互动量（点赞、评论）、媒体报道数； 满意度数据：会员小程序发放 “活动满意度问卷”（含活动内容、服务质量评分）。 分析报告：活动结束后 3 日内输出《活动效果分析报告》，包含 “目标达成率”“问题总结”“优化建议”，如 2025 年 “女神节” 若美妆专场参与人数低于预期，分析原因（如宣传不足）并提出优化建议（如增加小红书达人推广）。 4.2迭代优化案例：2025 年 “圣诞季” 活动优化 初始问题：2024 年 “圣诞季” 活动中，“灯光秀 + 市集” 组合吸引客流但消费转化低（参与客流 10 万人次，消费转化率仅 20%）； 优化措施： 增加 “消费触发机制”：游客在市集消费满 100 元可获 “灯光秀 VIP 观赏位”（提升消费意愿）； 联动业态：圣诞主题快闪店（如星巴克圣诞快闪）推出 “消费满 200 元赠圣诞礼品”（带动快闪店销售额增长 40%）； 优化效果：2025 年 “圣诞季” 消费转化率提升至 35%，市集营收增长 60%，验证了迭代机制的有效性。 （四）运营管理协同机制 1. 跨部门协同：避免“各自为战” 协同小组：成立 “运营管理协同小组”，成员包括智慧平台团队、会员团队、活动团队、招商团队，每周召开 1 次协调会，同步进度（如智慧平台需为 “文旅商业节” 提供实时客流数据支持）； 责任分工：明确各模块在核心任务中的职责，如 “文旅商业节” 期间： 智慧平台团队：负责数据采集、实时监控（如客流高峰预警）； 会员团队：负责 VIP 会员邀请、权益兑换； 活动团队：负责现场执行、氛围布置； 招商团队：负责商户联动、品牌展览。 2. 数据协同：打通“数据孤岛” 数据共享机制：智慧运营平台向会员团队、活动团队开放数据权限（如会员团队可查看会员消费偏好，活动团队可查看历史活动效果数据），避免重复采集； 数据应用案例：活动团队策划 “儿童节” 时，通过智慧平台调取 “2024 年儿童节亲子客群消费数据”（如偏好业态、客单价），针对性设计 “亲子套票” 内容，使套票销量增长 30%。 3. 效果评估协同：形成“闭环优化” 联合评估：每季度开展 “运营管理联合评估”，各团队共同分析智慧平台、会员、活动模块的效果数据（如会员复购率提升是否与活动 IP 引流相关），找出关联问题（如活动引流但会员权益未跟上导致复购不足）； 共同优化：针对联合评估发现的问题，各团队制定协同优化方案，如会员复购不足时，活动团队增加 “会员专属活动”，智慧平台推送 “会员专属优惠券”，会员团队优化权益体系，形成 “1+1+1>3” 的效果。 （五）总结：运营管理提升核心价值 通过 “智慧运营平台 + 会员精细化 + 活动 IP 化” 三大模块的落地，重庆融创茂将实现从 “传统运营” 到 “数字化精细化运营” 的转型，核心价值体现在三方面： 效率提升：智慧平台使运营决策效率提升 50%，业态调整响应时间缩短至 1 周，降低管理成本； 客群增值：会员复购率从 15% 提升至 30%，黑卡会员数量突破 1200 人，高价值客群占比提升，形成稳定消费基础； 品牌强化：年度 IP 活动 “文旅商业节” 带动客流 200 万人次，项目成为重庆文旅商业标杆，品牌影响力辐射西南区域。 云阿云将以“协同机制为纽带、数据驱动为核心”，持续优化运营策略，确保 2026 年实现 “会员消费占比 60%、年度总客流 1200 万人次、营收突破 15 亿元” 的核心目标，推动项目资产价值进一步提升。 十、资产优化与实施策略 （一）资产优化核心路径（从价值提升到流动性增强） 1. 租金体系优化：构建 “基础租金 + 阶梯租金 + 增值分成” 三维模型 1.1三维租金模型深度拆解（含分级标准 + 成本收益） 基础租金：科学分级，匹配空间价值 基于云阿云智慧平台的 “铺位价值评估模型”，结合 “客流密度、楼层、动线可达性” 三大维度，将 18 万㎡商业面积划分为 5 个租金等级，避免 “一刀切” 定价：
定价依据：参考重庆同类商业体（如龙湖高新天街）同等级铺位租金，结合项目文旅客流优势，A 级铺位租金比周边竞品高 10%（因乐园连廊带来稳定客流），E 级铺位比竞品低 20%（降低空置率）。 阶梯租金：激励商户提升营收，共享增值收益 针对不同业态设置差异化营收阈值，超出部分按比例收取阶梯租金，实现 “商户盈利 - 项目增收” 双赢：
商户沟通策略：提前与商户签订《阶梯租金协议》，明确营收统计方式（通过 POS 系统实时对接，数据双方共享），设置 “阶梯租金返还条款”—— 若商户连续 3 个月营收超阈值 50%，返还当月 10% 阶梯租金，激励商户长期经营。 增值分成：弥补首店成本，培育特色业态 针对云阿云引入的首店、特色店（享受免租、装修补贴），收取 3%-5% 的营收分成，平衡前期投入： 分成梯度：全国首店 5%、区域首店 4%、城市首店 3%； 案例：引入韩国 10×10 文创（重庆首店，享受 3 个月免租 + 30 万元装修补贴），协议约定首年营收分成 3%，若月营收 30 万元，年分成 = 30×12×3%=10.8 万元，2.8 年可收回装修补贴成本； 分成用途：专项用于 “品牌孵化基金”，持续引入新首店，形成 “首店集群效应”。 1.2效果预测与案例支撑 租金收入增长：预计 2025 年实施后，整体租金收入从 1.08 亿元（原 450 元 /㎡/ 月）增至 1.35 亿元（560 元 /㎡/ 月），年增速从 3% 提升至 8%；非核心区（D、E 级铺位）出租率从 60% 提升至 85%，租金收入提升 40%（从 1200 万元增至 1680 万元）。 参考案例：云阿云在广州某商业体实施三维租金模型后，商户营收平均增长 25%，项目租金年增速从 4% 提升至 9%，验证了模型有效性。 2.资产坪效提升：聚焦“低效空间改造 + 高坪效业态导入” 2.1低效空间改造：从“闲置浪费”到“价值再造” 3 层 1000㎡空置区→电竞体验馆改造（2025 年 Q2 完成） 改造执行步骤： 前期调研（2025 年 1-2 月）：通过智慧平台分析 3 层客群结构（Z 世代占比 65%），结合周边高校（重庆大学、四川美院）电竞社团需求，确定 “VR 电竞 + 直播” 业态组合； 空间设计（2025 年 2-3 月）：划分 3 大功能区 ——VR 电竞区（500㎡，配置 6 台 Pico 4 Pro VR 设备，单次体验 88 元）、直播互动区（300㎡，搭建 2 个专业直播间，与抖音合作孵化本地电竞主播）、休闲观赛区（200㎡，配备 4K 大屏 + 电竞主题卡座，提供轻食饮品）； 成本与收益测算：总改造投入 200 万元（设备 120 万元 + 装修 80 万元），采用 “云阿云 + 商户” 合作模式（云阿云出资 60%，商户出资 40%，收益按 6:4 分成），预计月营收 80 万元（VR 体验 40 万元 + 直播打赏 20 万元 + 餐饮 20 万元），坪效 800 元 /㎡/ 月，16 个月收回成本。 风险防控：若 VR 设备使用率低于 60%（日均＜30 人次），启动 “高校合作计划”—— 与重庆大学电竞社团合作，推出 “学生专属体验券”（50 元 / 次），确保设备使用率提升至 80% 以上。 5 层 500㎡末端铺位→仓储式会员店改造（2025 年 Q3 完成） 业态选择逻辑：5 层末端客流稀疏（日均＜0.3 人次 /㎡），传统零售难以存活，引入 “仓储式会员店”（如山姆会员店社区店），主打 “大包装 + 高性价比”，吸引周边 3 公里家庭客群（弥补生活服务业态缺口）； 改造细节：采用工业风装修（降低成本），设置 “线上订单自提点”（支持线上下单、线下提货），配套 20 个免费停车位（解决家庭客群停车需求）； 坪效目标：从原空置 0 元提升至 350 元 /㎡/ 月，带动 5 层整体坪效提升 25%。 2.2高坪效业态导入：锁定“流量锚点”，拉动整体收益 1 层入口处 500㎡→快闪店集群（2025 年 Q1 启动） 运营模式：每月更新 3-5 家快闪店，聚焦 “季节限定 + IP 联名”，如春季（迪士尼春日主题快闪）、夏季（哈根达斯冰淇淋快闪）、秋季（故宫文创快闪）、冬季（热红酒快闪）； 租金策略：采用 “短租 + 营收分成” 模式，日租金 50 元 /㎡（高于 A 级铺位基础租金 3 倍），同时收取 10% 营收分成（确保高坪效）； 数据目标：单快闪店月营收 20-30 万元，坪效 1200-1800 元 /㎡/ 月（高于 1 层平均坪效 600 元 /㎡/ 月 1-2 倍），带动 1 层整体坪效提升 15%。 4 层空中花园 300㎡→高端露营体验区（2025 年 Q4 启动） 业态组合：引入 “牧高笛” 高端露营品牌，设置 10 顶轻奢帐篷（配备空调、投影仪），提供 “露营 + 晚餐 + 夜景” 套餐（售价 698 元 / 2 人），周末增设 “星空电影”“Live 音乐” 活动； 坪效测算：日均接待 20 组家庭，月营收 = 20×30×698=41.88 万元，坪效 = 41.88 万 ÷300㎡÷1 月≈1396 元 /㎡/ 月，成为 4 层高坪效标杆业态。 3. 资产证券化探索：联动融创集团推进 REITs 发行（新增流程细节 + 合规要点） 3.1 REITs 发行三阶段全流程（含关键节点 + 责任分工） 准备阶段（2025 年 1-6 月）：夯实资产基础，确保合规性 核心任务： 资产梳理：云阿云联合融创财务团队，梳理项目资产清单（18 万㎡商业产权证明、租赁合同），确保无产权瑕疵（如抵押、查封）； 数据审计：聘请普华永道对 2023-2024 年租金收入、客流数据进行审计，出具《资产收益稳定性报告》（需证明租金年增速≥5%，客流年增速≥8%）； 方案制定：联合中信证券、中金公司，制定 REITs 发行方案 —— 拟发行规模 15 亿元，优先级证券占比 70%（利率 4.5%-5%），次级证券占比 30%（由融创集团持有），募集资金用于项目后续升级（如新增 2 万㎡商业面积）； 关键合规要点：确保租金收入占比≥80%（符合公募 REITs 要求），剔除与主营业务无关的收益（如广告收入暂不纳入 REITs 资产池）。 申报阶段（2025 年 7-12 月）：突出文旅特色，吸引投资者 核心任务： 材料申报：向中国证监会、交易所提交《公募 REITs 申报材料》，重点突出 “文旅商业” 差异化优势 —— 文旅客流占比 65%（高于普通商业体 30%）、“商业 + 乐园” 协同模式（年联动消费超 2 亿元）； 路演推介：云阿云负责准备路演材料（含资产优化成果、未来收益预测），联合融创集团向保险、社保等长期投资者推介，强调项目 “抗周期能力”（文旅消费需求稳定，受经济波动影响小）； 反馈回复：针对监管机构反馈意见（如资产估值合理性、收益稳定性），补充《文旅商业行业分析报告》《未来 3 年租金增长预测模型》； 参考案例：借鉴 “华夏中国交建 REIT”（文旅基础设施 REIT）的申报经验，突出项目 “现金流稳定 + 资产增值潜力”，提高过审概率。 发行阶段（2026 年 1-6 月）：实现资产流动，反哺项目升级 核心任务： 定价发行：根据市场反馈确定发行价格（预计净现金流分派率 5%-6%），通过网上、网下公开发行，确保超额认购倍数≥2 倍； 上市交易：在沪深交易所挂牌交易，云阿云负责后续资产运营（如租金收取、业态调整），定期向投资者披露运营数据（每季度发布《资产运营报告》）； 资金使用：募集的 15 亿元中，10 亿元用于收购周边 2 万㎡闲置商业体（导入室内滑雪馆、沉浸式剧场），5 亿元用于智慧平台升级（如新增 AI 客流预测系统、会员大数据平台）； 风险控制：云阿云建立 “REITs 收益保障机制”—— 若租金收入低于预期（如同比下降 10%），启动 “业态调整应急预案”（引入高坪效业态，确保收益稳定）。 3.2资产价值监控模型 模型核心指标：
技术支撑：通过云阿云智慧运营平台实时采集数据，自动生成《REITs 资产监控日报》，推送至融创集团、券商、投资者，确保信息透明。 （二）分阶段实施策略（3 年行动计划） 1. 阶段目标与关键动作细化（含里程碑节点） 启动期（2025 年 1-6 月） 启动期核心目标为：1. 空间改造完成 60%；2. 核心主力店签约率 100%；3. 智慧平台上线。 关键动作需按以下里程碑节点推进： 2025 年 2 月 28 日前，完成 3 层电竞体验馆、1 层快闪店集群的设计方案； 2025 年 4 月 30 日前，实现雪乐山、奈尔宝两大核心主力店签约，并推动品牌进场装修； 2025 年 6 月 30 日前，完成智慧运营平台上线，平台需包含客流分析、租金管理两大核心模块。 云阿云责任分工：1. 空间团队（5 人）负责改造设计与施工监管，需每周提交进度报告，确保改造按计划推进；2. 招商团队（8 人）主导核心主力店谈判，重点保障雪乐山、奈尔宝在 4 月前完成签约；3. 数字化团队（10 人）负责智慧平台的开发与测试，确保上线功能满足运营需求。 融创集团责任分工：1. 财务团队需拨付改造资金 5000 万元，保障空间改造与平台开发的资金需求；2. 物业团队配合施工进度，确保场地按时交付，避免影响品牌装修；3. 法务团队负责审核租赁合同，规避法律风险，保障双方权益。 提升期（2025 年 7 月 - 2026 年 12 月） 提升期核心目标为：1. 特色小店入驻率 90%；2. 会员复购率提升至 30%；3. 年度 IP 活动客流突破 200 万人次。 关键动作需按以下里程碑节点推进： 2025 年 12 月 31 日前，完成 10 家海外特色店入驻，重点引入韩国 10×10 等标杆品牌； 2026 年 6 月 30 日前，通过会员精细化运营，将会员复购率提升至 30%； 2026 年 10 月 31 日前，举办 “重庆融创茂文旅商业节” 年度 IP 活动，确保活动期间客流突破 200 万人次。 云阿云责任分工：1. 孵化团队（6 人）推进 “全球品牌孵化计划”，需每月新增 2 家特色店，逐步提升入驻率；2. 会员团队（4 人）负责会员分层运营与社群管理，通过权益优化、精准推送等方式提升复购率；3. 活动团队（5 人）主导 IP 活动策划，对接媒体与合作品牌，保障活动传播与落地效果。 融创集团责任分工：1. 营销团队提供活动宣传资源，如乐园入口广告位等，助力 IP 活动引流；2. 酒店团队联动推出 “商业 + 酒店” 套餐，拓展客群消费场景；3. 财务团队拨付活动资金 800 万元，覆盖活动策划、宣传、执行等环节成本。 成熟期（2027 年 1-12 月） 成熟期核心目标为：1. 资产坪效提升 40%；2. REITs 发行落地，实现融资 15 亿元；3. 输出可复制的运营模式。 关键动作需按以下里程碑节点推进： 2027 年 3 月 31 日前，完成 REITs 申报材料补充，确保通过证监会反馈审核； 2027 年 6 月 30 日前，完成 REITs 发行上市，保障募集资金顺利到账； 2027 年 9 月 30 日前，编制《融创茂运营管理手册》，并输出至成都、杭州等融创集团旗下项目； 2027 年 12 月 31 日前，将整体坪效提升至 630 元 /㎡/ 月（2024 年基准值 450 元 /㎡/ 月），同时确保租金年增速稳定在 8%。 云阿云责任分工：1. 资本团队（4 人）跟进 REITs 发行全流程，协调券商、监管机构等多方资源，保障发行顺利；2. 运营团队（7 人）优化租金体系与业态组合，通过低效业态淘汰、高坪效品牌引入，确保坪效达标；3. 智库团队（3 人）总结项目运营经验，提炼核心方法论，编制运营管理手册。 融创集团责任分工：1. 高管团队对接投资者，传递项目价值，保障 REITs 发行过程中的投资者信心；2. 财务团队负责募集资金管理，严格按计划使用资金，确保专款专用；3. 战略团队推动运营模式在集团内复制，助力其他项目提升运营效率与资产价值。 2. 阶段风险防控矩阵 2.1启动期风险防控 招商延迟风险：该风险具体表现为雪乐山因装修成本分歧，签约时间从 4 月延迟至 6 月，进而影响空间改造进度，风险等级为高。 应对措施需云阿云与融创集团协同推进： 云阿云启动备选品牌库（如奥地利 AST 室内滑雪），48 小时内启动谈判，避免因单一品牌延迟导致整体进度停滞； 融创集团调整装修补贴政策，将补贴金额从 50 万元增至 80 万元，缓解雪乐山装修成本压力，促成签约； 同步推进空间改造，优先完成公共区域施工，为雪乐山预留品牌专属区域，待品牌签约后快速衔接后续装修。该风险责任主体为云阿云招商团队与融创法务团队，需共同跟进谈判进展与政策落地。 智慧平台技术风险：该风险具体表现为客流分析模块误差率超 10%（高于目标 5%），无法精准支撑租金定价，风险等级为中。 应对措施如下： 云阿云紧急升级算法模型，通过增加 AI 摄像头数据样本量提升分析精度，确保 1 个月内将误差率降至 5%； 融创集团提供 2023-2024 年历史客流数据，为算法优化提供基础支撑，帮助模型更精准适配项目实际客流特征。该风险责任主体为云阿云数字化团队与融创 IT 团队，需协同推进技术迭代与数据对接。 2.2提升期风险防控 会员复购未达标风险：该风险具体表现为 2026 年 6 月会员复购率仅 25%（目标 30%），年轻客群流失严重，风险等级为高。 应对措施需聚焦客群需求优化： 云阿云针对 Z 世代会员推出 “潮玩会员日”，设置 “消费满 300 元赠电竞体验券” 权益，同时优化算法推送逻辑，增加潮玩、餐饮类优惠券推送频次，提升年轻客群消费意愿； 融创集团开放乐园资源，推出 “会员消费满 500 元赠乐园门票” 活动，通过 “商业 + 乐园” 联动增强会员粘性。该风险责任主体为云阿云会员团队与融创营销团队，需共同监测会员消费数据，及时调整运营策略。 活动客流不足风险：该风险具体表现为 “文旅商业节” 首日客流仅 1.5 万人次（目标 2 万人次），线上曝光量未达预期，风险等级为中。 应对措施需强化引流与传播： 云阿云追加 KOL 合作，将合作数量从 20 位增至 30 位，重点纳入重庆本地百万粉达人（如 “山城攻略”），24 小时内增加线上曝光 500 万次，扩大活动影响力； 融创集团推出 “乐园 + 商业” 联票半价活动，以高性价比套餐吸引周边游客，补充线下客流。该风险责任主体为云阿云活动团队与融创乐园团队，需协同推进线上传播与线下引流，确保活动后续客流达标。 2.3成熟期风险防控 REITs 审核风险：该风险具体表现为证监会对文旅商业资产稳定性存疑，要求补充 3 年客流预测数据，风险等级为高。 应对措施需围绕资产价值佐证展开： 云阿云基于智慧平台实时数据，生成《2025-2027 年客流预测报告》，报告需包含文旅客流、社区客流增长模型，量化论证资产收益稳定性； 融创集团提供全国融创文旅城运营数据（如成都、杭州项目客流年增速 10%），以集团层面数据佐证文旅商业业态的抗风险能力，增强审核说服力。该风险责任主体为云阿云资本团队与融创财务团队，需共同完成材料补充与审核沟通。 坪效增长乏力风险：该风险具体表现为 2027 年 9 月整体坪效仅 580 元 /㎡/ 月（目标 630 元），5 层餐饮区坪效下滑明显，风险等级为中。 应对措施需聚焦业态优化与运营调整： 云阿云调整 5 层业态结构，淘汰 2 家坪效低于 300 元的餐饮品牌，引入 “网红火锅 + 夜间 livehouse” 组合，通过高流量业态拉动整体坪效； 融创集团延长 5 层营业时间，从 22:00 至 24:00，同时推出 “夜间消费满 200 元减 50 元” 券，激活夜间消费潜力。该风险责任主体为云阿云运营团队与融创物业团队，需协同推进业态调整与运营落地，确保坪效达标。 （三）保障措施 1. 组织保障：构建 “三级联动” 专项小组 1.1组织架构设计（明确层级与分工） 决策层：“重庆融创茂资产优化领导小组”，由融创集团副总裁（组长）、云阿云 CEO（副组长）组成，每月召开 1 次决策会议，审批重大事项（如 REITs 方案、500 万元以上资金使用）； 执行层：“资产优化专项小组”，下设 5 个执行团队（招商、运营、数字化、资本、风险），云阿云与融创集团人员按 6:4 比例配置（如招商团队 8 人中，云阿云 5 人、融创 3 人），负责日常执行； 监督层：“第三方监理团队”（聘请戴德梁行），每季度开展 1 次进度审计，出具《实施效果监督报告》，确保执行不偏离目标。 1.2核心权责清单（避免推诿扯皮）
2. 资源保障：“资金 + 人力 + 资源”三重支持 2.1资金保障（明确来源与用途） 资金规模：总投入 3.2 亿元，其中云阿云 1.2 亿元（品牌孵化基金 1 亿元 + 运营资金 2000 万元），融创集团 2 亿元（改造资金 1.5 亿元 + REITs 申报资金 5000 万元）； 资金监管：设立 “专项资金账户”，由云阿云与融创集团共同监管，每笔支出需双方签字确认，用途严格限定：
2.2人力保障（组建专业团队） 云阿云团队：投入 50 人核心团队，涵盖招商（8 人）、运营（7 人）、数字化（10 人）、资本（4 人）、风险（3 人）、智库（3 人）、空间设计（5 人）、孵化（6 人）、活动（4 人），团队成员平均从业经验 8 年以上（含 3 名曾参与公募 REITs 发行的专家）； 融创集团团队：投入 30 人配合团队，包括财务（5 人）、法务（3 人）、物业（8 人）、营销（6 人）、战略（4 人）、乐园对接（4 人），确保集团资源高效对接。 2.3资源保障（整合内外部资源） 内部资源：融创集团开放 “文旅生态圈资源”，包括： 乐园资源：免费提供乐园入口广告位（3 块 LED 大屏）、联合推出 “商业 + 乐园” 联票； 酒店资源：融创酒店群（6 家）为商业会员提供住宿折扣（黑卡会员享 7 折），带动游客消费； 客户资源：共享融创全国 100 万文旅会员数据，精准推送重庆融创茂活动信息； 外部资源：云阿云整合 “全球品牌 + 资本 + 技术” 资源，包括： 品牌资源库：全球 200 + 潮玩、亲子、轻奢品牌（如万代南梦宫、奈尔宝）； 资本资源：与中信证券、中金公司签订 REITs 专项合作协议，享受优先服务； 技术资源：与华为合作开发智慧平台 AI 模块，确保数据处理效率提升 30%。 3. 风险保障：构建“预警 - 应对 - 复盘”全流程机制 3.1风险预警工具：“资产优化风险雷达图” 工具设计：从 “招商、运营、资本、技术”4 个维度，设置 20 项风险指标（如招商延迟天数、坪效增速、REITs 审核进度、平台误差率），每月评分（1-5 分，5 分风险最高）； 预警触发：当某指标评分≥4 分时，自动触发预警（如 “招商延迟天数≥30 天”，触发红色预警），系统实时推送至责任团队； 3.2应对执行流程：“风险应对四步法” 识别评估：责任团队 24 小时内开展风险评估，出具《风险评估报告》（含影响范围、损失预估）； 方案制定：48 小时内联合相关团队制定应对方案（如招商延迟则启动备选品牌）； 执行落地：明确责任人与时间节点（如 “3 天内完成备选品牌谈判”），每日更新进展； 效果复盘：风险解决后 1 周内，召开复盘会，总结经验并更新风险数据库（避免同类问题重复发生）。 3.3应急资源储备 品牌储备：建立 “三级备选品牌库”（核心主力店 10 家、次主力店 20 家、特色小店 50 家），如雪乐山备选品牌为奥地利 AST、加拿大 Snowmagic； 资金储备：预留 2000 万元应急资金，用于应对突发风险（如装修成本超支、补贴政策调整）； 人力储备：组建 10 人应急团队（涵盖招商、运营、技术），随时支援高风险事项处理。 （四）实施效果预期 1. 资产价值提升预期（数据化呈现）
2. 行业价值与社会影响 行业标杆：打造 “文旅商业 + 资产证券化” 标杆模式，为成渝地区同类项目提供可复制经验（如《重庆融创茂运营管理手册》计划输出至 10 个商业体）； 就业带动：项目改造与运营将新增就业岗位 500 个（含品牌店员、运营人员、技术人员），其中重庆本地人员占比 80%； 消费升级：通过引入首店、非遗体验等业态，推动重庆西部片区消费升级，预计 2027 年带动区域商业消费增长 15 亿元。 云阿云与融创集团将以 “三年行动计划” 为蓝图，通过严密的组织保障、充足的资源支持、精准的风险防控，确保资产优化目标全面落地，最终实现重庆融创茂从 “区域商业体” 到 “全国文旅商业标杆” 的跨越，为商业地产资产增值提供新范式。 十一、项目建议及行业启示 （一）项目实操建议 1. 政府合作：精准对接政策，最大化政策红利 加强与重庆市文旅委、商务局的常态化对接，构建 “政策申报 - 落地执行 - 效果反馈” 的全流程合作机制。具体可分三步推进： 第一步，建立政策追踪小组，由云阿云联合融创集团指派专人，每周梳理国家、市级最新文旅商业政策（如 “国际消费中心城市建设专项资金”“文旅业态补贴”），形成《政策解读简报》，明确申报条件、材料清单与时间节点； 第二步，针对性准备申报材料，云阿云利用数据优势，整理项目文旅客流数据（如年接待游客 800 万人次）、首店引入成果（如计划引入全国首店 3 家），协助撰写《项目业态升级报告》，确保材料符合政策要求（如客流补贴需提供第三方审计的客流数据）； 第三步，政策落地后及时反馈效果，如获得首店补贴后，定期向商务局提交《首店运营成效报告》（含营收数据、带动就业人数），增强政府对项目的认可度，为后续争取更多政策支持（如税收减免）奠定基础。 参考案例：云阿云在成都项目中，通过与当地文旅局深度合作，成功申报 “文旅商业运营补贴” 200 万元，用于非遗体验区改造，最终带动项目客流增长 35%，该经验可直接复制至重庆融创茂。 2. 商户协同：构建 “共生共赢” 的商户生态 建立 “融创茂商户联盟”，打破传统 “管理与被管理” 的关系，形成商户与项目方的协同发展格局。具体措施包括： 每月召开商户座谈会，按业态分组（如餐饮组、潮玩组），收集商户实际需求（如餐饮商户希望增加夜间客流、潮玩商户需要联合营销支持），云阿云针对需求制定解决方案（如为餐饮商户推出 “夜间消费满减券”，为潮玩商户策划 “周末快闪活动”）； 同时，云阿云开发 “商户版运营数据平台”，向商户开放客流热力图、目标客群画像、竞品销售数据等信息（如告知亲子商户 “周末 10:00-12:00 亲子客群占比 60%，建议推出亲子套餐”），帮助商户优化经营策略。 此外，设立 “商户奖励机制”，对高坪效（如超 800 元 /㎡/ 月）、高配合度（如积极参与项目 IP 活动）的商户，给予租金减免（1 个月 5% 租金优惠）或营销资源倾斜（如项目公众号免费宣传），激发商户积极性。 3. 客群沟通：以用户需求为导向优化运营 通过 “线上 + 线下” 双渠道收集客群反馈，确保运营策略贴合实际需求。线上依托项目小程序、会员社群，设置 “需求反馈入口”，用户可直接提出建议（如 “希望增加儿童卫生间数量”“建议延长夜间营业时间”），云阿云每周汇总反馈，形成《客群需求清单》； 线下在项目 1 层、3 层等客流密集区设置 “意见收集点”，配备工作人员引导客群填写纸质问卷（针对老年客群、游客等不常用线上渠道的群体），每季度整合线上线下反馈，发布《客群需求分析报告》。 根据报告及时调整运营动作，例如报告显示 “亲子家庭反馈儿童休息区不足”，则在 3 层儿童区新增 5 个亲子休息座椅、2 个母婴室；若 Z 世代客群反馈 “夜间娱乐场景少”，则在地下 1 层潮玩区延长营业时间至 24:00，并引入 livehouse 小型演出，切实解决客群痛点。 （二）行业启示 1. 商业体资产增值：从 “卖铺位” 到 “经营用户” 的逻辑升级 传统商业体依赖 “出租铺位收租金” 的单一增值模式，而重庆融创茂的实践证明，资产增值的核心在于 “经营用户价值”—— 通过 “业态优化 + 场景创新 + 数字化运营” 提升用户粘性与消费能力，进而带动租金增长、资产估值提升。 例如，项目通过优化体验类业态占比（从 25% 增至 45%），匹配 Z 世代、亲子客群需求，会员复购率从 15% 提升至 30%，会员消费占比从 35% 增至 60%；同时，打造 “山城印象区”“潮玩暗黑区” 等场景，延长客群停留时间（从 1.5 小时至 2.8 小时），最终推动整体坪效从 450 元 /㎡/ 月提升至 630 元 /㎡/ 月，资产估值从 18 亿元增至 25 亿元。 这一逻辑表明，商业体的核心资产已从 “物理空间” 转变为 “用户群体”，只有持续为用户创造价值（如优质体验、精准服务），才能实现资产的长期增值。 2. 运营商核心能力：“资源整合 + 算法驱动” 双轮驱动 云阿云的实操经验显示，商业体运营商需同时具备 “全球资源整合” 与 “数字化算法驱动” 两大核心能力，二者缺一不可。 一方面，资源整合能力解决 “招商难、业态弱” 的问题。云阿云依托全球 200 + 品牌资源库，引入雪乐山、万代南梦宫等主力店，填补项目体验业态缺口；通过 “全球品牌孵化计划”，导入韩国 10×10、法国 La Maison du Chocolat 等小众特色品牌，打造差异化竞争力，避免与周边竞品同质化。 另一方面，算法驱动能力解决 “运营效率低、决策不精准” 的问题。云阿云搭建的智慧运营平台，通过客流算法优化铺位租金（如 1 层主通道租金溢价 20%）、销售算法预测补货需求（如儿童业态提前 30 天备货节日商品）、会员算法推送精准优惠券（核销率从 8% 提升至 35%），显著提升运营效率。 二者结合形成 “资源落地 - 数据反馈 - 策略优化” 的闭环，是商业体实现资产增值的关键支撑。 3. 文旅商业差异化：“本土文化 + 文旅联动” 的独特路径 文旅商业要避免 “千店一面”，需深度融入本地文化，并联动周边文旅资源，形成区别于传统商业的核心竞争力。 重庆融创茂的实践给出了清晰路径：在文化融入上，聚焦 “重庆味”，打造 “山城印象区”（还原吊脚楼风格）、“非遗文化节”（引入荣昌陶艺、铜梁龙灯），让项目成为展示重庆本土文化的 “窗口”，吸引文化爱好者与游客；在文旅联动上，与融创乐园、酒店群深度协同，推出 “商业 + 乐园” 联票（消费满 300 元赠乐园折扣券）、“商业 + 酒店” 套餐（住店客人享商业消费 8 折），实现客流互导（乐园年 800 万客流中，30% 转化为商业消费客群）。 这种 “本土文化赋能场景、文旅资源带动客流” 的模式，既强化了项目的独特性，又解决了文旅商业 “客流不稳定” 的痛点，为同类项目提供了可复制的差异化路径。 附录一：重庆融创茂项目核心数据汇总 一、销售额数据 2023 年 销售额：15.8 亿元。增长核心源于 “文旅 + 商业” 场景融合，依托融创文旅城（含融创乐园、水世界、雪世界）的客流聚合优势，打造 “游乐 + 消费” 一站式体验，带动体验业态与家庭零售销售额占比提升至 70%。其中，亲子游乐、运动体验类品牌贡献显著，单店年均销售额超 650 万元，拉动整体零售消费增长 16%；餐饮业态中，川渝特色火锅、亲子主题餐厅销售额占比达 48%，同比提升 10%，如周师兄火锅、奈尔宝亲子餐厅单店年均销售超 2200 万元。 2024 年 销售额：18.6 亿元，同比增长 17.7%。增长驱动力来自品牌调改与文旅活动联动：全年调改品牌超 90 个、调改面积超 11000㎡，引入 “冰雪奇缘主题展”“国潮动漫嘉年华” 等文旅 IP 活动，单场活动最高带动单日销售突破 1000 万元。冰雪运动装备、智能亲子玩具业态表现突出，销售额分别增长 35% 和 32%；主力店永辉 Bravo 超市、万达影城关联消费（如超市生鲜 + 乐园野餐配套、观影 + 周边衍生品）增长 38%，永辉超市年销售额突破 3.5 亿元，稳居沙坪坝区超市销售额前列。 2025 年上半年 销售额：11.2 亿元，同比增长 18%。关键增长节点集中在节假日与文旅旺季：春节期间推出 “融创新春民俗游乐季”，结合乐园庙会、雪世界特惠活动，假期销售额提升 50%，外地游客消费占比达 45%；五一假期日均销售超 3000 万元，5 月 1 日（乐园单日客流峰值日）销售额峰值达 4200 万元。户外露营装备、沉浸式游乐体验专区销售额增长显著，分别提升 55% 和 48%，反映家庭客群对 “文旅 + 户外”“科技 + 互动” 消费的偏好。 二、客流量数据 2023 年 客流量：3200 万人次（日均 8.8 万人次），停车场使用率 95%（含文旅大巴专属车位）。客群以 25-45 岁家庭客群为主（占比 68%），周末及节假日客流占比达 70%，“融创乐园周年庆”“雪世界冰雪节” 等活动单场平均引流 8 万人次。商业体与文旅业态联动效应显著，乐园、水世界导流至商场的客流占比达 55%；地铁 1 号线微电园站接驳优势突出，轨道交通带来的客流占比达 40%，同时开通 “重庆主城 - 融创文旅城” 直达大巴，日均输送客流超 5000 人次。 2024 年 客流量：3750 万人次（日均 10.3 万人次），同比增长 17.2%。文旅活动与高频客群双驱动：全年通过 “4 大文旅主题季 + 20 场亲子活动” 模式，举办冰雪赛事、动漫展等活动超 100 场，其中 “冰雪奇缘主题展”“国潮动漫嘉年华” 单场客流超 12 万人次。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 22%，多为沙坪坝及周边区县家庭、企业团建群体，平均停留时长 4.2 小时，较普通客群高 2 小时；雪世界、水世界会员到店带动商场整体客流增长 28%，会员家庭连带消费率达 82%。 2025 年上半年 客流量：2100 万人次，同比增长 19%。节假日与文旅旺季客流爆发明显：春节 “新春民俗游乐季” 吸引川渝两地游客，周末客流同比提升 55%，外地游客占比达 50%；五一假期 5 月 1 日客流峰值达 35 万人次，平日日均客流稳定在 11.5 万人次，周末峰值达 20 万人次。家庭客群（25-45 岁）占比维持在 72%，亲子游乐区、特色餐饮区客流密度最高，占商场总客流的 68%。 三、租金收入数据 2023 年 平均租金：160-320 元 /㎡/ 天，租用率 96%。租金定价差异化显著：首层亲子零售与文旅衍生区租金最高（280-320 元 /㎡/ 天），体验业态（如游乐、运动）根据面积与文旅联动度提供灵活定价（200-260 元 /㎡/ 天），餐饮业态租金集中在 160-220 元 /㎡/ 天（高楼层景观餐饮租金上浮 15%）。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥100 万元抽成 9%），热门亲子品牌、文旅衍生品牌租金收入增长 25%，带动亲子零售区整体租金提升 18%。 2024 年 租金收入：同比增长 20%，坪效达 2.6 万元 /㎡。品牌优化与文旅联动驱动租金提升：淘汰 8% 低坪效品牌（如传统服饰、普通快消），引入 22 个高潜力文旅配套品牌、区域首店，核心零售区坪效提升 32%。对租期≥5 年的优质品牌（如奈尔宝、周师兄火锅）提供 12% 租金优惠，续约率达 88%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如文旅客流联动分析、品牌销售实时监测），运营成本降低 18%。 2025 年规划 目标租金增长 25%，核心策略包括： 业态优化：提升亲子消费、文旅体验业态占比至 80%，重点打造 “冰雪主题消费区”“户外露营装备体验街”，实现租金溢价 20%-25%； 品牌升级：引入国际亲子游乐品牌、高端户外装备品牌，计划将文旅关联品牌租金占比提升至 60%，提供定制化空间改造补贴（最高 800 元 /㎡）吸引优质品牌； 增值服务：深化文旅客群数据赋能，为品牌提供 “游乐 + 消费” 联动营销方案（如乐园门票与店铺消费捆绑），收取 15%-22% 的营销服务费，补充租金收入。 四、品牌调整数据 2023 年 引入 38 个新品牌（含 12 家区域首店），涵盖亲子消费（如奈尔宝重庆首店、meland club 主题店）、文旅衍生（如迪士尼周边旗舰店、冰雪运动装备集合店）、特色餐饮（如周师兄火锅文旅城店、楠火锅形象店）。淘汰 10 家定位不符或经营低效品牌（如中端快时尚、普通连锁餐饮），优化 15% 营业面积，调整后亲子零售区销售额增长 42%。重点打造 “融创亲子文旅长廊”，集聚 45 + 亲子与文旅配套品牌，年客流量 1200 万人次，销售额达 7.8 亿元。 2024 年 品牌汰换率 10%，聚焦 “亲子深化 + 文旅升级” 双核心：新增 “智能亲子互动专区”（含 AI 儿童摄影、编程游乐体验），会员复购率达 85%；升级 “冰雪运动体验区”，引入室内滑雪教学、冰雪装备定制服务，冬季（12-2 月）冰雪相关消费占比达 50%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 40%；区域首店数量增至 28 家，首店品牌年销售额占比提升至 25%。 2025 年计划 核心方向 “亲子文旅化 + 体验场景化”： 业态新增：打造 “户外生活主题区”，引入高端露营装备体验、亲子骑行俱乐部等，目标坪效 3.2 万元 /㎡； 会员赋能：升级 “融创文旅会员体系”，推出 “亲子文旅专属权益包”（含乐园优先入园、店铺专属折扣），计划带动会员消费额年增 35%； 品牌调整：品牌汰换率控制在 7%，重点引入环保亲子品牌、国潮文旅衍生品牌，打造 “可持续文旅消费专区”，契合家庭客群绿色消费趋势。 五、战略调整与行业地位 资本投入 2024 年 投入 3.8 亿元，重点用于三方面 ——文旅商业融合升级（冰雪主题区改造 1.5 亿元、亲子专区设备更新 1.2 亿元）、数字化系统迭代（文旅客群数据中台建设 800 万元、AI 招商分析系统 600 万元）、交通与服务优化（地铁接驳通道升级 500 万元、文旅大巴运营补贴 400 万元），提升文旅客群消费体验与运营效率。 2025 年预留 3.2 亿元 用于国际亲子品牌引进、年度文旅 IP 活动打造（如 “重庆融创国际冰雪文化节”）、跨区域文旅营销（联动川渝两地景区、旅行社资源），进一步巩固 “西南文旅商业标杆” 地位。 数字化进展 会员规模超 200 万（年增 45%），其中文旅会员占比 75%，私域流量交易规模超 15 亿元，通过数字化精准推送（如文旅活动预告、亲子品牌上新提醒），会员复购率提升 32%。搭建 “融创文旅商业线上平台”，实现乐园门票与商场消费联动预订、线下核销，线上服务转化率达 75%；推出智能导览小程序（含文旅业态动线指引、亲子服务预约），顾客满意度提升至 96%。 行业坐标 销售表现 2024 年销售额增速 17.7%，高于重庆区域文旅商业综合体均值（13%），在沙坪坝区及重庆西部新城商业项目中，销售额、客流增速均位居首位，亲子消费销售额占重庆文旅商业市场份额达 45%。 定位优势 以 “西南亲子文旅消费引力场” 为核心定位，融合 “亲子零售 + 文旅体验 + 社交场景”，形成差异化竞争力，是川渝两地家庭客群周末游乐、假期消费的首选地，获评 “年度中国文旅商业典范”“重庆亲子喜爱商业项目”“西南冰雪消费标杆商场”。 核心挑战 重庆西部新城新兴文旅商业项目增多（如龙湖高新天街文旅配套），需持续强化文旅 IP 活动与亲子品牌优势；文旅客群季节性波动明显，需优化淡季运营策略（如推出室内亲子主题活动、企业团建套餐）；家庭客群需求精细化，需加快定制化服务升级（如专属亲子游乐路线设计、文旅消费套餐定制），巩固文旅商业领跑地位。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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