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商业地产案例分享-重庆融创茂项目（四） |
商业地产案例分享-重庆融创茂项目（四） 原创 北云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告针对重庆融创茂的坪效、客群与数字化运营挑战，提出以数据驱动、业态与空间创新为核心的增值策略，通过文旅商业深度融合，旨在打造文商旅新标杆，为行业提供资产优化范本。全文共79200字，由北云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 重庆融创茂资产增值报告 数据驱动的文旅商业重塑与REITs路径探索 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 分析及项目现状 三、竞品分析与应对策略 四、核心挑战与破局路径 五、定位升级及客群细分 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态优化及品牌焕新 九、运营管理提升 十、资产优化及实施策略 十一、项目建议及行业启示 七、空间优化及场景创新 （三）空间优化与场景创新协同机制 1. 空间载体与场景活动的深度绑定 1.1“山城印象区”与“非遗文化节”协同 空间适配：1 层 “山城印象区” 的吊脚楼建筑、非遗手作店铺，天然适配 “重庆非遗文化节” 的活动需求 —— 非遗体验项目（如荣昌陶艺、铜梁龙灯）可直接在店铺内开展，无需额外搭建临时场地，降低活动成本 30%； 客流互导：文化节期间，通过 “非遗打卡地图” 引导游客在 “山城印象区” 内完成 3 个非遗体验点打卡，可兑换 “夜间小吃套餐” 折扣券，实现 “场景逛游 + 活动参与 + 消费转化” 的闭环，预计带动文化节期间 “山城印象区” 客流提升 40%。 1.2“潮玩暗黑区”与“潮玩电竞嘉年华”协同 功能互补：地下 1 层 “潮玩暗黑区” 的 VR 电竞馆、潮玩手办店，可作为 “潮玩电竞嘉年华” 的核心活动场地 —— 电竞比赛在 VR 电竞馆举办（节省外租场地费用 5 万元 / 次），潮玩签售、拍卖在潮玩手办店开展（利用店铺现有展示空间）； 运营联动：嘉年华期间，“潮玩暗黑区” 延长营业时间至 24:00，推出 “嘉年华专属套票”（电竞体验 1 小时 + 手办满 200 减 50 券，售价 128 元），预计套票销量超 1000 张，带动 “潮玩暗黑区” 活动期间营收增长 60%。 1.3“空中花园区”与“亲子成长季” 协同 场景匹配：4 层 “空中花园区” 的露营体验区、露天电影区，可作为 “亲子成长季” 的亲子互动场地 —— 亲子 DIY 在露营帐篷内开展（营造温馨氛围），儿童剧在露天电影区上演（增加观众容量至 200 人）； 体验升级：成长季期间，推出 “亲子露营套餐”（露营 2 小时 + DIY 体验 + 儿童剧门票，售价 298 元 / 组家庭），套餐包含 “重庆夜景打卡” 环节（家长带儿童在观景台拍摄全家福，可免费打印），预计套餐销量超 500 组，带动 “空中花园区” 亲子客群占比从 30% 提升至 60%。 2. 资源联动与成本优化 2.1商户资源共享 与 “山城印象区” 的非遗商户（如荣昌陶艺店）签订 “长期合作协议”，商户不仅在日常经营非遗体验项目，还需作为 “非遗文化节” 的固定合作方，提供非遗师资、材料，项目方给予商户 “文化节期间租金减免 10%” 的优惠，实现双方共赢； 与 “潮玩暗黑区” 的潮玩品牌（如泡泡玛特）合作，品牌需在 “潮玩电竞嘉年华” 期间提供限定手办、设计师资源，项目方为品牌提供 “嘉年华直播专属曝光位”（如直播间背景板、主持人口播推荐），提升品牌影响力。 2.2成本分摊机制 空间改造与场景活动成本联合测算：如 “空中花园区” 的露营设备采购（100 万元），不仅用于日常运营，还可作为 “亲子成长季” 的活动道具，避免重复投入，设备年均使用次数从 180 次（日常）增加至 220 次（含活动），降低单位成本 20%； 跨部门资源协同：项目运营部、市场部、招商部成立 “空间 - 场景协同小组”，每月召开协调会，统筹空间改造进度与场景活动规划（如确保 “潮玩暗黑区” 改造在 “潮玩电竞嘉年华” 前 1 个月完成），避免时间冲突导致的成本浪费。 （四）效果评估与迭代体系 1. 核心评估指标（分维度设定） 1.1空间优化效果评估
1.2场景创新效果评估
2. 评估执行与迭代流程 2.1评估执行步骤 数据采集： 空间数据：通过 AI 摄像头、POS 系统、招商系统实时采集出租率、坪效、客流等数据，确保数据准确性（误差率≤5%）； 场景数据：活动期间通过 “活动签到系统”（扫码参与）记录参与人数，通过 “消费匹配系统”（关联参与记录与消费记录）计算消费率，线上曝光量通过抖音、小红书等平台后台导出。 分析报告： 月度报告：每月 5 日前输出《空间优化月度评估报告》，重点分析出租率、坪效变化，若某区域坪效低于目标 10%（如 “空中花园区” 坪效仅 500 元 /㎡/ 月），需分析原因（如露营体验定价过高）； 活动报告：每次场景活动结束后 3 日内输出《场景活动效果报告》，总结客流、消费、曝光数据，若活动参与客群消费率低于 50%（如 “亲子成长季” 消费率仅 45%），需优化活动与消费的联动策略（如增加 “活动参与赠消费券” 环节）。 2.2策略迭代机制 快速迭代：针对评估发现的小问题（如 “山城印象区” 夜间灯光秀观众较少），1 周内完成优化（如调整灯光秀时间从 19:00 改为 20:00，匹配游客夜间动线）； 季度迭代：针对较大问题（如 “潮玩暗黑区” Z 世代停留时间未达 2.5 小时），每季度进行策略调整（如新增 “Switch 联机比赛”“潮玩直播带货” 环节）； 年度迭代：每年 12 月基于全年评估数据，对空间规划与场景 IP 进行整体优化（如根据 “非遗文化节” 效果，增加文化节举办频次从每年 2 次增至 3 次；根据 “潮玩暗黑区” 运营数据，扩大区域面积从 3000㎡至 4000㎡）。 3. 案例：“潮玩暗黑区” 迭代优化实例 初始问题：2025 年 Q2 评估发现，“潮玩暗黑区” Z 世代平均停留时间 1.8 小时（低于目标 2.5 小时），主要原因是 “缺乏持续互动场景”； 迭代措施： 新增 “潮玩直播专区”：邀请本地潮玩 KOL（如 “重庆潮玩君”，粉丝量 30 万 +）每周三、周五晚在专区直播 “手办开箱”“DIY 教学”，观众可现场参与互动（如抽奖获得直播同款手办）； 优化电竞体验：增加 “电竞团队赛”（5V5，报名费 200 元 / 队，冠军奖励 1 万元），每周六举办，延长客群停留时间； 迭代效果：2025 年 Q3 评估显示，Z 世代平均停留时间延长至 2.6 小时（达标），区域坪效从 750 元 /㎡/ 月提升至 820 元 /㎡/ 月（超目标 20 元），验证了迭代机制的有效性。 （五）总结：空间与场景的协同价值 通过 “空间优化夯实基础 + 场景创新激活价值” 的协同落地，重庆融创茂将实现三大长期价值： 资产价值提升：死角铺位出租率从 60% 提升至 90%，改造区域坪效平均提升 50%，空间复用带来年增营收 350 万元（中庭 240 万元 + 停车场 110 万元），项目整体资产估值从 18 亿元增至 25 亿元； 客群生态完善：通过 “山城印象区 + 非遗文化节” 吸引文化爱好者，“潮玩暗黑区 + 电竞嘉年华” 锁定 Z 世代，“空中花园区 + 亲子成长季” 留存亲子家庭，形成 “全客群覆盖” 的生态，客群复购率平均提升 30%； 品牌影响力强化：独特的 “重庆本土文化空间 + IP 场景” 组合，使项目成为重庆文旅商业标杆，预计 2025 年接待游客超 1000 万人次，社交媒体曝光量超 5000 万次，带动融创文旅品牌在西南区域的影响力提升 40%。 云阿云将以 “协同机制为纽带、评估迭代为保障”，持续优化空间与场景策略，确保重庆融创茂在激烈的商业竞争中保持差异化优势，成为 “文旅 + 商业” 融合的典范项目。 八、业态规划及品牌焕新 （一）业态规划：“三增三减” 优化结构（从传统到新兴） 1. 业态调整核心逻辑：以“客群需求 + 坪效提升”为双导向 “三增三减” 并非简单比例调整，而是基于项目现有痛点（业态老化、客群错配、坪效分化）与市场趋势（体验消费崛起、Z 世代主导）的精准优化。通过 “增高效体验、减低效零售”，实现 “客群结构优化 + 资产价值提升”，具体拆解如下： 2. “三增三减” 分业态深度落地 2.1增：体验类业态（从 25%→45%）—— 填补客群需求缺口 现状痛点：现有体验类业态以基础餐饮、传统影院为主，缺乏沉浸式、社交化体验（如电竞、非遗互动），导致 Z 世代停留时间仅 1.2 小时（低于龙湖高新天街 2.3 小时），亲子业态坪效 420 元 /㎡/ 月（低于杭州融创茂 680 元 /㎡/ 月 38%）。 具体调整措施： 文旅体验细分：新增 “非遗互动 + 文旅 IP” 业态，如荣昌陶艺体验店（面积 500㎡，单次体验 99 元）、融创乐园 IP 衍生品店（面积 300㎡，售卖雪世界 / 海世界周边），云阿云联动重庆非遗协会提供师资支持，参考西安项目非遗体验店坪效 580 元 /㎡/ 月； 潮玩体验升级：引入 “VR 电竞馆 + 潮玩手作工坊”，如腾讯电竞授权馆（面积 800㎡，配备 10 台专业 VR 设备，单次体验 88 元）、Pop Mart DIY 工坊（面积 200㎡，定制重庆主题盲盒），目标坪效 800 元 /㎡/ 月（参考深圳项目电竞馆运营数据）； 亲子体验扩容：扩大儿童业态至 25%，引入奈尔宝家庭中心（面积 2000㎡，区域旗舰店）、儿童科学实验室（面积 300㎡，科普互动项目），配套亲子餐饮（如奈尔宝亲子餐厅，客单价 120 元 / 人），目标亲子客群停留时间从 2.1 小时延长至 2.8 小时。 云阿云资源支撑：全球潮玩品牌库（含万代南梦宫、Funko 等 20 + 头部品牌）、全国 TOP50 亲子品牌合作渠道（如奈尔宝、meland club）、重庆非遗协会独家合作资源。 2025 年目标：体验类业态营收占比从 30% 提升至 50%，带动整体坪效从 450 元 /㎡/ 月提升至 580 元 /㎡/ 月。 2.2减：传统零售业态（从 40%→20%）—— 淘汰低效资产 现状痛点：传统零售（如服装、饰品店）占比 40%，但坪效仅 320 元 /㎡/ 月（低于项目平均坪效 29%），闭店率 15%（2024 年数据），且与 Z 世代 “体验优先” 需求错配（年轻客群零售消费占比仅 18%）。 具体调整措施： 清退标准：制定 “双低淘汰清单”—— 坪效低于 350 元 /㎡/ 月且客群匹配度低于 50% 的传统零售店（如中老年服装店、普通饰品店），2025 年 Q2 前完成 12 家铺位清退（总面积 1500㎡）； 保留优化：仅保留 “高坪效 + 强体验” 零售，如国潮汉服店（坪效 550 元 /㎡/ 月）、轻奢集合店（Coach Outlet），并增加 “体验化改造”（如汉服店提供免费试穿拍照、轻奢店设私人导购）； 空间复用：清退铺位优先引入体验类业态，如将 3 层 2 家服装店改造为 “儿童非遗工坊”（预计坪效提升至 580 元 /㎡/ 月）。 云阿云资源支撑：算法筛选工具（通过客流 - 销售数据匹配度识别低效铺位）、轻奢品牌招商渠道（Coach、MK 等区域首店资源）。 2025 年目标：传统零售闭店率控制在 5% 以内，保留零售业态坪效提升至 650 元 /㎡/ 月。 2.3增：文旅融合业态（从 5%→8%）—— 强化差异化标签 现状痛点：作为文旅商业体，文旅融合业态仅占 5%（以简单纪念品店为主），缺乏 “重庆本土文化 + 互动体验”，导致游客消费转化率仅 18%（低于欢乐谷玛雅海滩商业 30%）。 具体调整措施： 非遗体验深化：引入 “綦江版画工坊”（面积 300㎡，游客可定制版画并现场装裱）、“铜梁龙灯扎制课堂”（面积 200㎡，儿童专属体验），收费 68-98 元 / 人，云阿云联合非遗传承人开发 “重庆地标主题” 体验课程（如洪崖洞版画、长江索道龙灯）； 文旅 IP 衍生：与融创乐园联合开发 “雪乐山滑雪主题盲盒”“海世界企鹅周边”，在 1 层 “文旅 IP 专区” 集中售卖（面积 500㎡），配套 “IP 打卡墙”（如滑雪人偶 + 重庆吊脚楼模型）； 游客动线优化：从乐园出口打造 “文旅体验连廊”，途经非遗店、IP 衍生品店，设置 “游客集章活动”（完成 3 个体验项目可兑换火锅底料礼盒），提升转化率。 云阿云资源支撑：重庆非遗协会独家合作、融创文旅 IP 联合开发权限、全国游客数据对接（与携程、飞猪合作推送体验项目）。 2025 年目标：文旅融合业态游客消费占比从 10% 提升至 25%，带动游客单次消费从 300 元提升至 450 元。 2.4减：低效餐饮业态（从 30%→25%）—— 聚焦特色与坪效 现状痛点：现有餐饮以连锁快餐（如汉堡店、面馆）为主，占比 40%，坪效仅 280 元 /㎡/ 月（低于重庆龙湖时代天街 580 元 /㎡/ 月 52%），且缺乏重庆本土特色（本地餐饮占比仅 10%）。 具体调整措施： 清退低效快餐：2025 年 Q1 前清退 5 家坪效低于 300 元 /㎡/ 月的连锁快餐店（如某汉堡店，坪效 260 元 /㎡/ 月），释放面积 800㎡； 引入特色餐饮：新增重庆本土高端餐饮（杨记隆府旗舰店，面积 800㎡，含 10 个包间，客单价 200 元 / 人）、网红轻食（% Arabica 咖啡，面积 150㎡，客单价 45 元 / 杯），目标特色餐饮坪效提升至 650 元 /㎡/ 月； 夜间餐饮激活：5 层增设 “夜间小吃市集”（20 个摊位，如鬼包子、好又来酸辣粉），20:00 后营业，配套 livehouse 演出，目标夜间餐饮营收占比从 15% 提升至 35%。 云阿云资源支撑：重庆本土餐饮招商渠道（杨记隆府、周师兄等独家合作）、网红轻食品牌资源库（% Arabica、Manner 等）。 2025 年目标：餐饮业态整体坪效从 380 元 /㎡/ 月提升至 520 元 /㎡/ 月，本土特色餐饮占比提升至 40%。 2.5增：生活服务业态（从 0%→5%）—— 绑定周边居民复购 现状痛点：项目周边 3 公里内有 10 个大型社区（如西永九号、龙湖开元），但缺乏便民生活服务，导致周边居民复购率仅 35%（低于上海社区商业 55%）。 具体调整措施： 智慧超市引入：B1 层引入盒马奥莱（面积 1500㎡，社区折扣超市），提供 “30 分钟到家” 配送服务，目标日均客流 2000 人次，坪效 450 元 /㎡/ 月； 社区服务补充：增设 “24 小时便利店”（罗森，面积 100㎡）、“干洗店”（象王，面积 80㎡）、“儿童托管中心”（面积 200㎡，家长消费满 300 元可免费托管 2 小时）； 居民专属权益：针对周边居民会员推出 “民生补贴”（超市满 200 减 30、干洗 8 折），绑定日常消费，目标周边居民会员占比从 40% 提升至 60%。 云阿云资源支撑：盒马奥莱、罗森等社区商业品牌合作渠道、会员数字化运营系统（精准推送民生优惠）。 2025 年目标：生活服务业态营收占比达 5%，周边居民复购率提升至 55%。 2.6增：新兴业态（从 0%→7%）—— 探索营收新增长点 现状痛点：缺乏电竞、直播等新兴业态，无法满足 Z 世代 “社交 + 娱乐” 需求，年轻客群流失率 15%（流向龙湖高新天街）。 具体调整措施： 电竞直播基地：地下 1 层引入 “腾讯电竞直播馆”（面积 500㎡，配备专业直播设备，可容纳 10 组主播同时直播），与本地电竞 KOL（如 “重庆电竞哥”，粉丝 50 万 +）合作，提供场地支持与流量补贴，目标月营收 50 万元； 共享办公空间：4 层空中花园旁设置 “共享办公区”（面积 800㎡，20 个工位，月租 2000 元 / 工位），面向文旅创业团队（如非遗文创、旅游自媒体），配套会议室、茶歇区，目标出租率 80%； 沉浸式剧场：5 层改造 1000㎡空置区为 “重庆山城主题沉浸式剧场”（如《雾都谜案》，剧情融入重庆码头文化），票价 198 元 / 人，目标日均演出 2 场，上座率 70%。 云阿云资源支撑：腾讯电竞独家合作、共享办公品牌（WeWork）资源、沉浸式剧场运营团队（上海 “不眠之夜” 团队）。 2025 年目标：新兴业态营收占比达 7%，带动年轻客群占比从 35% 提升至 45%。 3. 各楼层业态规划落地（空间与业态深度融合） 3.1楼层业态规划总表（面积 18 万㎡，按楼层拆解）
3.2重点楼层业态规划细节 1 层（形象展示层）： 空间布局：东侧（6000㎡）为轻奢零售区（Coach Outlet、MK 各 300㎡），西侧（4500㎡）为文旅 IP 专区（融创乐园衍生品、非遗文创），南侧（1500㎡）为特色餐饮区（杨记隆府旗舰店 800㎡）； 动线设计：主入口直达轻奢区，文旅 IP 专区与乐园入口连通，引导文旅客流自然流入； 运营策略：轻奢品牌推出 “会员专属折扣”（黑卡会员享 8 折），文旅 IP 专区设置 “打卡赢优惠券” 活动（拍照发社交平台赠 20 元券）。 3 层（年轻客群层）： 空间布局：中央（6000㎡）为潮玩电竞区（万代南梦宫 300㎡、腾讯电竞馆 1200㎡），北侧（2000㎡）为新兴潮牌区（国潮汉服店、小众设计师品牌），南侧（2000㎡）为轻食区（奈雪的茶、喜茶 GO）； 特色设计：电竞区采用暗色调 + LED 灯光，设置 “电竞直播大屏”（实时播放比赛），潮玩区设置 “手办展示墙”（全球限量款）； 目标客群：Z 世代（占比 70%）、年轻情侣（占比 20%），日均客流目标 3 万人次。 3.3楼层品牌组合与租金水平规划 B1楼层主题：“潮食引力场”与“便捷生活补给站” 定位升华： 打造重庆首个“全时段、强体验、快时尚”地下主题街区，旨在成为项目流量吞吐的核心引擎与周边家庭及年轻客群的日常高频到访地。通过融合特色美食、潮流小吃、生活杂货与便捷服务，实现从“过道层”到“目的层”的转变。 品牌组合 流量基石与主力店： 永辉Bravo精标超市： 作为区域最大的生活超市，是吸引家庭客群的核心锚点。 主题美食广场： 规划为“山城小吃集”，聚合多家知名品牌，如传奇抄手、九园包子、仇婆抄手、好又来酸辣粉等，形成小吃矩阵。 茶饮咖啡与轻食甜品（打造高频消费集群）： 高端茶饮： 引入喜茶、奈雪的茶、霸王茶姬、柠季等，锁定年轻消费者。 咖啡与健康饮品： 布局瑞幸咖啡、星巴克（啡快概念店）、一只酸奶牛、7分甜等，覆盖早午餐及下午茶时段。 烘焙甜品： 引进好利来、巴黎贝甜、爸爸糖手工吐司、泸溪河等，创造随机消费和礼赠需求。 特色正餐与网红小吃（打造目的性消费）： 快餐简餐： 引入大米先生、乡村基、吉野家、和府捞面等，满足工作日快速就餐需求。 风味小吃： 布局周师兄火锅食材超市（创新“餐饮+零售”模式）、佩姐老火锅外卖档口、嘿皮土豆片、苕皮豆干专门店等，强调重庆本地特色。 卤味小吃： 引进周黑鸭、绝味鸭脖、廖记棒棒鸡等，作为休闲零食和佐餐补充。 生活杂货与便捷服务（提升停留时长与便利性）： 潮流生活杂货： 引入KKV、名创优品（黑金店）、酷乐潮玩等，以高颜值、高性价比吸引年轻客群逛购。 数码与配件： 布局华为授权体验店（小型）、苹果授权维修点、潮流手机壳定制店。 健康与服务： 引进同仁堂（小型便民药房）、海王星辰、中国体育彩票、自助银行/ATM集群、中国移动/电信服务台、快捷照证件照等。 鲜花与文创： 引入花点时间或类似品牌花店、一朵一朵等，提升生活美感。 租金水平 基于上述品牌组合的吸客能力、承租能力和经营特点，制定差异化的租金策略。 主力店及大型业态： 如永辉Bravo超市，采用以固定租金为主的模式，租金水平约在120-200元/㎡/月。主题美食广场则采用高扣点模式，扣点率通常在18-22% 之间，以绑定共同成长。 高流量餐饮品牌： 如喜茶、奈雪的茶、霸王茶姬、瑞幸咖啡等具有极强引流效应的品牌，租金模式倾向于中等保底租金（250-350元/㎡/月）结合中等扣点率（12-15%），以实现收益与引流效果的平衡。 特色餐饮及成熟连锁： 如大米先生、周黑鸭、和府捞面等经营稳定的品牌，可适用保底租金300-400元/㎡/月，扣点率10-14%。 生活杂货及服务类业态： 如KKV、名创优品、药房、数码配件等，其租金承受能力相对较低，但能丰富业态、延长客流停留时间。此类品牌更适合保底租金180-280元/㎡/月，扣点率8-12% 的方案。 L1层：国际名品与城市客厅 主题定位：“重庆西区潮流引力源”——打造轻奢购物首站与城市形象窗口，吸引全城高消费客群及游客。 品牌组合： 轻奢旗舰：COACH、MICHAEL KORS、TORY BURCH（引入1-2家西南首店）和周大福、琥福珠宝、TSL 谢瑞麟、帝车星腕表、六福珠宝； 美妆集合：Sephora、HAYDON（叠加重庆首家MUJI旗舰店模式）、月魁星，凤池夸高化美妆品牌； 科技体验：Apple授权店、华为智能生活馆（提供产品体验+售后服务）； 咖啡轻食：Starbucks Reserve、%Arabica（强化社交属性）。 租金水平： 轻奢/美妆：保底租金 500–800元/㎡/月，扣点率10–12%（高溢价能力）； 科技/咖啡：保底租金 300–500元/㎡/月，扣点率12–15%（引流平衡）。 关键策略：主入口布局轻奢旗舰店，中庭设美妆集合店；参考合肥融创茂“首店经济”政策，提供装修补贴（最高1500元/㎡）及免租期（最长12个月）。 L2层：青春时尚与运动休闲 主题定位：“青年力觉醒基地”——聚焦Z世代潮流消费，打造运动社交与国潮文化阵地。 品牌组合： 运动旗舰：Nike Beacon、adidas SWC、Lululemon（渝西首店）； 国潮服饰：中国李宁、Bosie Agender、URBAN REVIVO； 潮流配件：POP MART、X11潮玩集合店（强化互动体验）； 数码快闪：DJI体验店、小米之家（定期更新主题）。 租金水平： 运动/潮牌：保底租金 350–600元/㎡/月，扣点率8–10%（高流量支撑）； 潮流配件：保底租金 250–400元/㎡/月，扣点率12–15%（利润驱动）。 关键策略：联动B1层小吃集群，打造“逛吃动线”；参考重庆零售市场趋势，引入MINISO LAND级创新门店，设置滑板墙等社交打卡点。 L3层：亲子家庭与体验生活 主题定位：“家庭欢聚乐活场”——覆盖全龄段家庭需求，强化儿童娱乐与亲子互动。 品牌组合： 儿童零售：孩子王、LEGO认证店、Balabala、云霞兽（益智童具）； 亲子娱乐：Meland Club（沉浸式乐园）、海马体家庭照相馆； 生活服务：西西弗书店、家居体验店（如NITORI）； 健康餐饮：亲子餐厅（如亲子派）、轻食沙拉吧。 租金水平： 儿童娱乐/零售：保底租金 200–350元/㎡/月，扣点率10–12%（时段消费特性）； 生活服务：保底租金 180–300元/㎡/月，扣点率8–10%（延长停留时间）。 关键策略：毗邻融创乐园入口，设计家庭休息区；参考合肥项目“家庭首选欢乐场”定位，推出跨业态联名会员卡。 L4层：主题餐饮与社交空间 主题定位：“山城烟火美食剧场”——融合重庆本地文化与创意餐饮，打造夜经济高地。 品牌组合： 特色正餐：佩姐老火锅、杨记隆府、海底捞（景区定制店）； 文化餐饮：重庆印象美食街（聚合小面、酸辣粉等非遗小吃）； 夜经济业态：音乐酒馆（如胡桃里）、天台烧烤酒吧； 创意甜品：Godiva、满记甜品（场景化定制）。 租金水平： 正餐/夜经济：保底租金 150–280元/㎡/月，扣点率15–20%（高翻台率支撑）； 小吃/甜品：保底租金 250–400元/㎡/月，扣点率12–15%（流量转化）。 关键策略：利用露台资源打造观景餐区；参考重庆“夜经济”政策，延长营业时间至凌晨2点，举办美食文化节。 L5层：娱乐体验与文化创新 主题定位：“未来灵感探索中心”——衔接融创乐园客流，布局文娱与新消费业态。 品牌组合： 主力店：万达影城PRIME、沉浸式剧场（如Sleep No More合作版）； 文创市集：手作工坊、独立设计师集合店； 健康运动：超级猩猩健身、滑雪模拟体验馆（联动雪世界）； 创新业态：元宇宙体验馆、品牌快闪实验室（如特斯拉体验角）。 租金水平： 娱乐主力店：保底租金 120–220元/㎡/月，扣点率18–25%（高体验价值）； 文创/健康：保底租金 180–300元/㎡/月，扣点率10–15%（新兴业态扶持）。 关键策略：设置联票通道（乐园+商业）；借鉴合肥融创茂“数字化生态闭环”经验，引入AR导航互动系统。 租金策略与实施要点 动态调整机制： 参考购物中心租金底价上浮模式，主力店租金底价上浮10%，零售服饰/餐饮上浮15%； 每季度评估品牌坪效，对低效区域采用 “保底租金+扣点”取高模式，确保资产收益。 政策支持： 首店品牌：提供装修补贴（800–1500元/㎡）及免租期（6–12个月），绑定重庆“引进首店超1000家”政策红利； 创新业态：设置孵化基金，对元宇宙、健康运动等品类实行扣点优惠（前两年降低3–5%）。 跨楼层联动： 设计 “垂直消费动线”：B1层小吃→L2层潮牌→L4层正餐→L5层娱乐，通过中庭活动与会员积分打通导流； 参考云阿云智库•商业地产报告，利用数字化工具（如客流热力图）优化品牌落位。 总结 通过 “流量分层”（B1-L5逐级引流）与 “业态闭环”（零售-餐饮-娱乐-服务循环），构建了融创茂的立体消费生态。各楼层租金策略紧扣业态价值（如L1层高溢价、L5层高体验），同时植入重庆本土元素与首店资源，契合重庆零售市场创新提升试点方向。最终实现从“空间运营商”到 “城市价值枢纽” 的升级，复制合肥融创茂“老盘新作”的成功范式。 （二）品牌焕新：构建 “四层品牌矩阵”（云阿云资源落地） 1. 四层品牌矩阵策略分析 1.1核心主力店（占比 15%）：锚定客流的 “流量引擎” 定位逻辑：选择具有强引流能力、高辨识度的品牌，作为项目 “流量入口”，带动周边铺位价值提升（主力店周边 50 米内铺位租金溢价 50%）。 引入品牌及落地策略：
1.2次主力店（占比 30%）：补充业态的“消费转化器” 定位逻辑：聚焦 “高坪效 + 高匹配” 品牌，填补主力店与特色小店之间的业态空白，提升客群消费转化率（次主力店消费占比目标 45%）。 引入品牌及协同策略： 轻奢类（Coach Outlet、MK）： 位置：1 层主通道（客流最密集区），面积各 300㎡； 协同：与核心主力店（环球影城体验店）联动，推出 “IP 周边 + 轻奢” 满减券（消费满 1000 元减 200 元），目标带动轻奢客单价提升至 2500 元； 潮玩类（泡泡玛特旗舰店、万代南梦宫）： 位置：3 层潮玩区，面积各 500㎡； 协同：与腾讯电竞馆合作，推出 “电竞 + 潮玩” 套餐（电竞体验 1 小时 + 潮玩满 200 减 50 券），目标套餐月销量 1000 份。 1.3特色小店（占比 40%）：打造差异化的“体验亮点” 定位逻辑：通过 “本土特色 + 海外小众” 品牌组合，形成差异化竞争（特色小店差异化率目标 80%），增强客群记忆点。 引入品牌及孵化策略：
1.4临时快闪店（占比 15%）：保持新鲜感的 “流量补充” 定位逻辑：通过 “高频更新 + 主题联动”，保持项目新鲜感（快闪店月更新率 50%），吸引客群复购（快闪店带动复购率目标 30%）。 运营策略及案例： 主题规划： 节日主题：春节（故宫文创快闪店）、七夕（迪士尼情侣周边快闪店）、圣诞（冰雪主题快闪店）； 季节主题：夏季（哈根达斯冰淇淋快闪店）、冬季（热红酒快闪店）； 平台支持：云阿云搭建 “快闪店预订平台”，品牌方在线提交申请（需填写业态、面积需求、档期），算法 10 分钟内推荐合适铺位（如春节期间推荐 1 层文旅专区）； 案例参考：上海项目 2024 年春节引入故宫文创快闪店，1 个月营收 80 万元，带动周边铺位客流增长 40%，重庆项目目标单快闪店月营收 50 万元。 2. 品牌矩阵协同机制 2.1客流互导：核心主力店带动次主力店、特色小店 联票联动：购买雪乐山滑雪票可获 “次主力店满 200 减 50” 券（如泡泡玛特、Coach Outlet）、“特色小店体验券”（如荣昌陶艺免费体验 1 次），目标核销率 55%； 动线引导：在核心主力店出口设置 “品牌导视牌”（如 “奈尔宝→3 层泡泡玛特→4 层非遗体验”），同时通过会员小程序推送 “动线推荐”，目标跨层级消费率提升至 35%。 2.2营销协同：统一活动主题，强化品牌矩阵影响力 年度主题活动：举办 “融创品牌嘉年华”，邀请四层品牌矩阵共同参与（核心主力店提供体验项目、次主力店推出折扣、特色小店展示新品、快闪店设置互动游戏），目标活动期间客流增长 50%； 会员共享：建立 “品牌矩阵会员体系”，会员在任意品牌消费均可累计积分（1 元 = 1 积分），积分可在所有品牌通用（如雪乐山积分可兑换泡泡玛特手办），目标会员跨品牌消费率提升至 40%。 3. 品牌焕新效果评估 3.1核心评估指标
3.2阶段目标（2025 年） Q1：完成核心主力店签约（雪乐山、奈尔宝、环球影城体验店），确定次主力店名单（Coach Outlet、泡泡玛特）； Q2：核心主力店进场装修，特色小店完成 50% 签约（如荣昌陶艺、韩国 10×10），首月快闪店上线（3 家）； Q3：核心主力店、次主力店开业，举办 “品牌焕新开业活动”，目标客流增长 50%； Q4：特色小店全部开业，快闪店月更新 5 家，品牌矩阵整体营收占比达 90%，坪效提升至 580 元 /㎡/ 月。 九、运营管理提升方案 （一）智慧运营平台搭建：从“数据堆砌”到“决策赋能” 1. 数据中枢：全链路数据整合与实时监控（新增技术架构 + 数据来源） 1.1技术架构与数据采集体系 三层架构设计： 感知层：部署 150 个 AI 摄像头（覆盖所有楼层主通道、店铺门口）、200 个智能 POS 终端（对接商户销售系统）、50 个会员数据采集点（小程序、线下核销设备）、30 个停车场智能检测器，实现 “人、货、场、车” 全维度数据采集； 传输层：采用 5G + 边缘计算技术，确保数据实时传输（延迟≤1 秒），同时通过区块链技术保障数据安全（防止篡改、泄露）； 应用层：搭建 “数据驾驶舱”，运营团队可通过电脑、手机端实时查看核心指标（如实时客流、销售总额、会员新增数），支持数据下钻分析（如点击 “客流数据” 可查看各楼层、各时段客流分布）。 四大核心数据来源与整合逻辑：
1.2实时监控与预警功能 核心预警场景与阈值设置： 客流高峰预警：当某楼层实时客流密度超 1.5 人 /㎡（如 1 层主通道），系统自动推送预警至运营经理，同步触发 “客流引导方案”（如通过广播提示 “3 层亲子区客流较少，可前往参与 DIY 活动”）； 低坪效预警：当某店铺连续 7 天坪效低于区域均值 30%（如 3 层某服装店坪效仅 280 元 /㎡/ 月，区域均值 400 元），系统自动标记为 “低效铺位”，推送至招商团队，启动业态调整流程； 库存预警：当商户某品类库存低于安全阈值（如儿童玩具库存低于 50 件），系统自动提醒商户补货，同时推送 “补货建议”（基于历史销售数据，推荐补货数量、时间）。 响应机制案例：2025 年 Q2，系统监测到 5 层餐饮区午市（11:30-13:00）客流密度超 2 人 /㎡，立即推送预警至现场运营团队，团队 15 分钟内增派 3 名引导人员，同时通过小程序向会员推送 “5 层餐饮区错峰消费券”（14:00 后使用享 8 折），1 小时内客流密度降至 1.2 人 /㎡，客群满意度提升 25%。 2. 算法应用：三大核心算法落地 2.1客流分析算法：精准识别客群需求，优化业态布局 算法逻辑：基于卷积神经网络（CNN）识别客群年龄（分 “18 岁以下”“18-35 岁”“35 岁以上”）、性别，结合动线轨迹数据，计算 “各区域客群停留时长”“进店转化率”，自动生成 “业态优化建议报告”。 应用案例：2025 年 Q1，算法分析发现 3 层东侧区域 “18-35 岁客群停留时长仅 8 分钟，进店转化率 15%，低于区域均值（25 分钟、30%）”，进一步分析显示该区域以传统服装店为主，与年轻客群需求错配。基于此，运营团队引入腾讯电竞馆，改造后该区域年轻客群停留时长延长至 45 分钟，进店转化率提升至 40%，坪效从 320 元 /㎡/ 月提升至 800 元 /㎡/ 月。 2.2销售预测算法：基于时序数据，提前规划运营动作 算法逻辑：采用 LSTM（长短期记忆网络）算法，结合近 12 个月历史销售数据、节假日因素（如春节、国庆）、天气数据，预测未来 1 个月各业态、各店铺销售额，误差率控制在 10% 以内。 应用场景：2025 年 6 月，算法预测 “儿童节（6 月 1 日）期间儿童业态销售额将达 150 万元，较平日增长 80%”，运营团队提前采取三项措施： 协调儿童商户备货（如奈尔宝增加 20% 游乐设备耗材、儿童服装店新增 30% 童装库存）； 推出“儿童节专属套餐”（儿童体验 + 餐饮，售价 198 元）； 增加 3 名临时工作人员，提升服务效率。 实际效果：6 月 1 日儿童业态实际销售额 162 万元，超预测值 8%，库存缺货率仅 5%（平日约 15%），客群投诉率下降 40%。 2.3会员推荐算法：千人千面推送，提升核销率 算法逻辑：基于协同过滤算法，结合会员 “消费历史（如近 3 个月消费品类、金额）、活动参与记录（如是否参加亲子 DIY）、浏览行为（如小程序浏览潮玩页面）”，生成 “个性化优惠券推荐清单”，优先推送 “高概率核销” 的优惠券。 效果对比：
案例：会员 A（28 岁女性，近 3 个月购买 2 次潮玩手办，浏览过电竞体验套餐），算法推送 “潮玩满 300 减 100 + 电竞体验 8 折” 组合券，3 天内核销率达 42%，带动该会员单次消费 580 元，较历史均值增长 50%。 3. 效果目标拆解
（二）会员精细化运营：从“流量思维”到“用户资产思维” 1. 会员分层体系：
分层动态调整机制 每季度根据会员消费数据更新等级，如银卡会员连续 3 个月消费超 1.5 万元，自动升级为金卡会员；黑卡会员连续 6 个月消费低于 3 万元，降级为金卡会员； 特殊升级通道：会员参与 “年度 IP 活动”（如文旅商业节）消费满 3 万元，可破格升级为金卡会员，激励高价值活动参与。 2. 会员权益体系： 2.1分层权益清单
2.2权益落地保障案例：黑卡会员“非遗手作专场” 活动筹备： 资源对接：云阿云联合重庆非遗协会，邀请荣昌陶艺大师，定制 “黑卡会员专属陶艺课程”（2 小时 / 人，含材料 + 成品带走）； 精准邀请：通过算法筛选 “近 3 个月消费超 5 万元 + 关注文化体验” 的黑卡会员，发送专属邀请函（含活动流程、交通指引）； 服务细节：活动当天提供专车接送（30 公里内）、高端茶歇（如重庆本地特色糕点），全程配备摄影师，记录体验过程。 活动效果：首次活动邀请 20 名黑卡会员，参与率 100%，活动后 1 个月内，参与会员平均消费 8500 元，较活动前增长 40%，其中 3 名会员推荐朋友办理黑卡会员，拉新成本降低 60%。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-9-26 92
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京公网安备 11011302003178号