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商业地产案例分享-重庆融创茂项目（三） |
商业地产案例分享-重庆融创茂项目（三） 原创 北云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告针对重庆融创茂的坪效、客群与数字化运营挑战，提出以数据驱动、业态与空间创新为核心的增值策略，通过文旅商业深度融合，旨在打造文商旅新标杆，为行业提供资产优化范本。全文共79200字，由北云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 重庆融创茂资产增值报告 数据驱动的文旅商业重塑与REITs路径探索 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 分析及项目现状 三、竞品分析与应对策略 四、核心挑战与破局路径 五、定位升级及客群细分 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态优化及品牌焕新 九、运营管理提升 十、资产优化及实施策略 十一、项目建议及行业启示 五、定位升级及客群细分 3. 差异化标签：三大标签的“可感知 + 可体验”落地细节 3.1“重庆味”：本土文化场景的深度融入（区别于成都、西安文旅商业） 文化元素选择：聚焦 “山城地貌 + 非遗技艺 + 市井文化” 三大重庆核心文化符号，避免泛化的 “巴蜀文化”，形成独家记忆点： 山城地貌：在 1 层主通道打造 “微缩山城步道”（长度 100 米，还原青石板路、吊脚楼商铺，搭配 “爬坡上坎” 互动装置，游客可体验 “重庆式步行”）； 非遗技艺：在 3 层儿童区设置 “重庆非遗工坊”（荣昌陶艺拉坯体验、铜梁龙灯扎制课堂，单次体验 68-98 元，配备非遗传承人现场教学）； 市井文化：在 B1 层引入 “重庆老茶馆”（还原 80 年代风格，提供盖碗茶、川剧变脸表演，人均消费 35 元），搭配 “山城小吃街”（磁器口陈麻花、鬼包子等 10 家本地小吃，客单价 25 元）。 效果数据：参考成都融创茂 “蜀文化街区”（年接待客流 120 万人次，坪效 580 元 /㎡/ 月），目标重庆文化场景年接待客流 150 万人次，坪效突破 600 元 /㎡/ 月。 3.2“潮玩范”：全球潮玩资源的独家落地（区别于龙湖高新天街） 资源落地路径：依托云阿云全球 200 + 潮玩品牌库，分 “头部 IP + 小众特色 + 本地孵化” 三层引入： 头部 IP 独家合作：与日本万代南梦宫签订 “重庆专属合作”，在地下 1 层打造 “高达重庆主题店”（面积 300㎡，推出 “吊脚楼高达” 限定手办，全国独家发售）；与美国 Pop Mart 合作 “重庆非遗联名盲盒”（融入荣昌陶艺、綦江版画元素，每月限量 5000 套）； 小众特色品牌导入：通过 “全球品牌孵化计划”，引入韩国 10×10 文创（重庆首店）、法国 La Maison du Chocolat（潮玩主题巧克力店），提供 3 个月免租 + 50 万元装修补贴； 本地潮玩孵化：联合四川美术学院，发起 “重庆潮玩设计大赛”，获奖作品由云阿云出资量产，在项目 “本地潮玩专区” 售卖（面积 200㎡）。 运营活动支撑：每月举办 “潮玩打卡日”（邀请潮玩 KOL 现场签售），每季度举办 “潮玩展览”（如 “全球限量手展”），目标潮玩业态年营收突破 1.2 亿元，年轻客群占比提升至 45%。 3.3“智慧化”：算法驱动的精准运营（区别于传统商业体） 算法应用场景：基于云阿云 “智慧商业运营平台”，实现 “客流 - 销售 - 会员” 全链路智能决策： 智慧动线推荐：通过 AI 摄像头分析客群动线，向进入项目的会员推送 “个性化动线”（如亲子会员推送 “儿童区→非遗工坊→亲子餐饮” 动线，Z 世代会员推送 “潮玩区→电竞馆→夜间社交区” 动线），目标动线推荐核销率达 35%； 智能促销推送：根据会员消费习惯自动推送优惠券（如高频购买儿童用品的会员，推送 “奈尔宝体验满 300 减 100” 券；高频购买潮玩的会员，推送 “Pop Mart 满 200 减 50” 券），目标优惠券核销率从 8% 提升至 30%； 商户智能赋能：向商户推送 “客群需求报告”（如告知餐饮商户 “周末 12:00-14:00 亲子客群占比 60%，建议增加儿童套餐”），帮助商户调整经营策略，目标商户坪效平均提升 25%。 技术落地保障：2025 年 Q1 完成 150 个 AI 摄像头部署、100% 商户 POS 系统对接，确保数据实时性（延迟≤5 分钟）、准确性（误差率≤5%）。 （二）客群细分及需求匹配 1. 客群细分深度拆解
2. 分客群精准策略 2.1 Z 世代（18-28 岁）：打造“潮玩 + 社交 + 夜间”三位一体场景
2.2亲子家庭（25-40 岁，带 3-12 岁儿童）：构建“体验 + 服务 + 动线”全链条优化
2.3中产客群（30-45 岁）：聚焦“品质 + 文化 + 社交”高端需求满足
2.4游客客群（全年龄段）：完善“纪念 + 便捷 + 特色”旅游服务体系
3. 客群策略协同机制 为避免单一客群策略碎片化，云阿云设计 “跨客群联动活动”，实现客群互相引流： 亲子 + Z 世代联动：每月举办 “亲子潮玩日”，家长带儿童参与 “潮玩 DIY”（如制作非遗元素潮玩），Z 世代可担任 “潮玩导师”，既激活亲子客群的潮玩消费，又增强 Z 世代的社交参与感，目标单次活动带动双客群消费增长 25%； 中产 + 游客联动：针对中产客群推出 “商务接待套餐”（轻奢购物 + 高端餐饮 + 乐园 VIP 体验），可用于接待外地客户（游客），既满足中产商务需求，又提升游客高端消费，目标套餐月销量 500 套； 数据协同支撑：通过云阿云智慧平台，追踪跨客群消费数据（如亲子客群是否带动 Z 世代消费、中产客群是否转化游客客群），每月生成《客群联动效果报告》，动态优化联动活动，目标跨客群消费占比达 30%。 六、招商创新及政策汇总 （一）招商创新：三大核心模式（云阿云全球资源 + 算法驱动） 1. “预招商 + 定制化” 模式（针对主力店）：从“被动招租”到“主动锁客” 1.1模式逻辑深度拆解（新增执行步骤 + 成本测算） “预招商 + 定制化”的核心是提前锁定主力店资源，通过空间定制降低品牌入驻门槛，实现“品牌 - 项目” 双向绑定。具体执行分为 4 个阶段： 第一阶段：主力店需求调研（提前 8 个月） 云阿云通过全球品牌资源库筛选目标主力店（聚焦文旅体验、亲子、潮玩三大业态），发放《空间需求问卷》，收集品牌对层高、承重、动线、配套设施的具体要求。例如针对室内滑雪馆，品牌普遍要求 “层高≥8 米、承重≥500kg/㎡、配备独立空调系统（恒温 - 5℃）”。 第二阶段：空间规划定制（提前 6 个月） 结合品牌需求与项目整体规划，调整建筑设计方案。以“雪乐山室内滑雪馆”为例： 预留空间：在 1 层东侧规划 8000㎡专属区域，层高从标准 5 米增至 8 米，单独铺设承重钢结构； 配套改造：新增 2 个专属出入口（连接乐园与商业），设置独立的设备机房（用于滑雪设备制冷）； 成本测算：空间定制额外投入 200 万元（含钢结构改造、设备机房建设），但通过主力店带动的周边铺位租金溢价（预计提升 50%），1.5 年可收回成本。 第三阶段：合作条款谈判（提前 4 个月） 设计 “阶梯式合作方案”，降低品牌初期风险： 首年：免租金（仅收取物业费 5 元 /㎡/ 月），品牌需承诺年客流量不低于 50 万人次； 次年：基础租金 80 元 /㎡/ 月，若实际坪效超 600 元 /㎡/ 月，超出部分按 5% 收取阶梯租金； 第三年：基础租金 100 元 /㎡/ 月，阶梯租金比例提升至 8%（与品牌共享高收益）。 第四阶段：开业筹备支持（提前 2 个月） 云阿云协助品牌办理营业执照、消防验收等手续，同时通过 “商业 + 乐园” 联票宣传（如购买雪乐山门票赠商业餐饮 50 元券），确保开业首月客流破 3 万人次。 1.2案例深化：雪乐山室内滑雪馆的 “定制化价值” 品牌收益：空间定制使雪乐山节省装修成本 300 万元（无需改造层高、承重），首年免租降低运营压力，预计开业后 1 年实现盈利（行业平均 2 年）； 项目收益：雪乐山作为 “体验锚点”，预计日均客流 2000 人次，带动周边 500 米内铺位出租率从 85% 提升至 100%，坪效从 450 元 /㎡/ 月提升至 675 元 /㎡/ 月（提升 50%），年增租金收入约 1620 万元（5000㎡×225 元 ×12 个月）。 1.3算法支撑：客流热力图的 “精准选址” 通过云阿云智慧运营平台的 “客流模拟算法”，输入项目周边 3 公里人口密度、交通流量、竞品分布等数据，模拟不同位置的客流覆盖： 1 层入口处：日均客流覆盖量 2.3 万人次（含乐园导入 1.2 万人次、地铁导入 0.8 万人次、周边居民 0.3 万人次）； 2 层核心区：日均客流覆盖量 1.5 万人次（较 1 层低 35%）； 结论：确定雪乐山选址 1 层入口处，确保品牌获取最大化客流，同时为项目导入外部客群。 2. “全球品牌孵化计划”（针对特色小店）：从“引进来”到 “养得活” 2.1计划内容细化（新增筛选标准 + 孵化服务清单） ① 品牌筛选标准（确保质量与适配性） 云阿云建立 “三维筛选模型”，从全球 2000 + 候选品牌中精选目标：
② 孵化服务清单（全周期赋能）
2.2目标拆解与效果预测 ① 阶段目标（2025 年） Q1：完成 10 家海外品牌签约（韩国 3 家、日本 2 家、法国 2 家、其他 3 家），确定 “国际特色街区”（地下 1 层，面积 5000㎡）规划方案； Q2：完成品牌装修与开业筹备，同步开展 “街区预热活动”（如海外品牌试吃、文创体验）； Q3：“国际特色街区” 正式开业，举办 “全球特色文化节”（邀请品牌创始人现场互动）； Q4：实现街区日均客流 8000 人次，坪效从 300 元 /㎡/ 月提升至 420 元 /㎡/ 月（提升 40%）。 ② 风险应对 品牌适应风险：若海外品牌不熟悉重庆消费习惯（如法国巧克力品牌定价过高），云阿云提供 “本地化定价建议”（参考本地同类品牌价格带，调整产品规格与售价）； 客流不足风险：若街区开业后客流低于预期（日均＜5000 人次），启动 “客流引流计划”（如消费满 100 元赠乐园门票折扣券、联合本地 KOL 探店）。 2.3资源保障：全球品牌资源库的 “持续供给” 云阿云与全球 20 + 商业地产协会建立合作（如美国国际购物中心协会 ICSC、韩国商业协会 KBA），每月新增 50 + 潜在品牌，资源库涵盖三大类别： 文创类：韩国 10×10、日本 LoFt（生活文创）、英国 Paperchase（文具文创）；照天印（红色文创） 餐饮类：法国 La Maison du Chocolat（手工巧克力）、意大利 Grom（冰淇淋）、泰国 After You（甜品）； 潮玩类：美国 Funko（潮流手办）、日本 Medicom Toy（Bearbrick）、中国台湾 52TOYS（盲盒）。 3. “数字化招商平台”（效率提升）：从“人工对接”到“智能匹配” 3.1平台功能深度解析 ① VR 招商系统：720° 实景 + 数据可视化 功能模块： 铺位实景：品牌方通过手机 / 电脑查看铺位 3D 实景，可切换 “现状”“装修后效果” 两种模式； 数据叠加：点击铺位即可查看周边客流密度（如 1 层主通道日均客流 2.3 万人次）、租金历史（近 3 年租金涨幅）、竞品分布（5 公里内同类品牌位置）； 场景模拟：输入品牌业态（如咖啡店），系统自动生成 “店铺布局建议”（如吧台位置、座位数量）及 “营收预测”（预计日均营收 2 万元）。 操作流程：品牌方注册账号→选择意向业态→查看推荐铺位→生成《招商方案》→预约线下考察，全程可在 1 小时内完成（传统模式需 3 天）。 ② 智能匹配系统：算法驱动 “精准对接” 算法逻辑：基于 “品牌需求 - 铺位属性” 双向匹配，核心维度包括：
案例：某潮玩品牌输入 “目标客群 Z 世代、租金预算 100 元 /㎡/ 月、面积 500㎡”，系统 10 秒内推荐 3 个铺位，其中地下 1 层 501 铺（Z 世代占比 65%、租金 95 元 /㎡/ 月、面积 520㎡）匹配度达 92%，品牌最终签约该铺位，谈判周期从传统 2 个月缩短至 15 天。 ③ 招商进度追踪系统：全流程透明化 功能亮点： 阶段可视化：将招商分为“初步对接 - 需求确认 - 条款谈判 - 合同签订 - 开业筹备”5 个阶段，每个阶段设置明确时间节点（如条款谈判不超过 1 个月）； 自动提醒：当某一阶段超时（如合同签订超 20 天），系统自动向招商经理与品牌对接人发送提醒； 数据统计：实时统计招商完成率（如已签约铺位占比）、平均招商周期、品牌满意度等指标，生成《招商月报》。 效果提升：深圳项目应用该系统后，招商周期从 6 个月缩短至 3 个月，品牌签约率从 60% 提升至 78%（提升 30%），招商团队人均效率提升 50%（人均对接品牌从 10 个 / 月增至 15 个 / 月）。 （二）政策汇总（三级政策叠加）：从“被动申请”到“主动谋划” 1. 国家层面政策：《关于进一步促进商业消费的意见》 1.1政策核心内容 对商业体引入新兴业态（如文旅体验、电竞、直播电商）的，可申请最高 200 万元业态升级补贴，补贴资金主要用于： 业态改造（如电竞馆装修、直播设备采购）； 品牌引进（如新兴业态品牌的首店补贴）； 营销推广（如新兴业态的开业活动）。 1.2申报流程与材料清单
1.3成功案例：成都某商业体申报经验 该商业体引入电竞、直播电商等新兴业态，云阿云协助申报国家补贴： 申报材料：提交电竞馆装修合同（金额 150 万元）、直播设备采购发票（金额 80 万元）、首店品牌引进协议（3 家）； 审批结果：获得 200 万元补贴（全额获批）； 资金使用：160 万元用于电竞馆与直播基地改造，40 万元用于 “电竞嘉年华” 活动，最终新兴业态带动项目坪效提升 45%，1 年收回改造成本。 2. 重庆市级政策：“国际消费中心城市建设专项资金” 2.1政策细分条款（2025 年最新）
2.2申报策略（云阿云主导） ① 首店补贴：“批量申报 + 精准匹配” 目标：2025 年引入全国首店 3 家（雪乐山、万代南梦宫、La Maison du Chocolat）、区域首店 10 家、城市首店 15 家，预计获补贴 3×50+10×30+15×20=850 万元； 策略： 提前与品牌签订 “首店认证协议”，明确品牌需配合提供首店证明材料（如品牌总部授权书）； 按申报时间节点批量整理材料（如 2025 年 4 月申报首批 10 家首店），云阿云安排专人对接重庆市商务局，确保申报通过率超 90%。 ② 客流补贴：“数据运营 + 审计准备” 目标：2025 年通过 “商业 + 乐园” 联票、IP 活动引流，实现年客流量 1000 万人次（文旅客流 400 万人次，占比 40%），申报 1000 万元补贴； 策略： 数据统计：部署 150 个 AI 摄像头，实时统计客流数据，每月生成《客流分析报告》（含客群来源、停留时间）； 审计准备：提前 3 个月委托德勤对客流数据进行审计，确保数据真实合规（如避免重复统计同一客群）； 材料补充：提交 “文旅引流措施说明”（如与携程合作的旅游套餐、乐园联票核销数据），证明文旅客流占比达标。 3. 企业层面政策：融创集团 + 云阿云双重扶持 3.1融创集团 “文旅商业扶持政策” 租金分成减免：对云阿云引入的主力店（如雪乐山），首年减免 10% 租金分成（原分成比例 30%，减免后 20%），降低项目运营成本； 资源协同： 乐园联动：免费为招商品牌提供乐园广告位（如入口大屏、导视系统），价值约 500 万元 / 年； 酒店导流：融创酒店群（六星级 + 五星级）为商业品牌提供客户推荐（如酒店客人消费商业品牌享 9 折）。 3.2云阿云 “品牌合作政策” 供应链金融支持：与重庆农商行合作，为优质品牌提供 “无抵押信用贷款”，额度最高 100 万元，利率 4.5%（低于市场平均利率 2 个百分点），贷款期限 1-3 年； 案例：韩国 10×10 文创签约后，因装修资金不足申请 50 万元贷款，云阿云协助完成信用评估（基于品牌韩国门店经营数据），3 天内获批贷款，确保按时开业； 运营收益共享：对引入的高坪效品牌（如坪效超 800 元 /㎡/ 月），云阿云与品牌签订 “收益共享协议”，从超额收益中提取 5% 作为奖励（如品牌坪效达 1000 元 /㎡/ 月，超额 200 元部分提取 10 元 /㎡/ 月奖励），激励品牌提升经营效率。 4. 政策叠加应用：最大化资金效益 2025 年预计获取三级政策资金合计 200（国家）+850（重庆市级）+500（企业扶持）=1550 万元，资金使用计划如下： 业态升级（60%，930 万元）：用于雪乐山室内滑雪馆改造（400 万元）、国际特色街区装修（300 万元）、电竞馆设备采购（230 万元）； 品牌引进（20%，310 万元）：补贴海外品牌装修（150 万元）、首店品牌开业营销（160 万元）； 活动举办（15%，232.5 万元）：“潮玩电竞嘉年华”（100 万元）、“国际特色街区开业活动”（82.5 万元）、“非遗文化节”（50 万元）； 备用资金（5%，77.5 万元）：应对政策申报延迟、资金拨付滞后等风险。 通过政策资金的精准使用，预计可降低项目前期投入成本 30%，缩短投资回收期从 5 年至 3.5 年，同时提升品牌入驻积极性（政策补贴可覆盖品牌首年 30% 运营成本）。 （三）招商效果评估体系 1. 核心评估指标（分阶段设定目标） 1.1短期指标（招商落地 1-3 个月）
1.2中期指标（招商落地 4-12 个月）
1.3长期指标（招商落地 12 个月以上）
2. 评估执行与优化机制 2.1评估周期与流程 月度评估：云阿云招商团队每月 5 日前提交《招商进度月报》，重点分析短期指标（如招商周期、开业率），若指标未达标（如开业率低于 80%），3 个工作日内召开 “优化会议”，制定整改措施（如协助品牌加快装修审批）。 季度评估：每季度末联合融创团队开展 “招商效果复盘会”，深度分析中期指标（如坪效提升、客流贡献），例如雪乐山若日均引流低于 1800 人次，需调整联票策略（如消费满 200 元赠滑雪体验券）。 年度评估：每年 12 月开展 “年度招商总结”，对标长期指标（如资产增值、品牌影响力），输出《年度招商优化报告》，调整下一年招商方向（如增加文旅体验类品牌占比）。 2.2激励与问责机制 激励措施：若招商团队完成年度目标（如首店占比超 30%），给予团队奖金（年度招商预算的 5%）；若单个品牌带动坪效提升超 50%（如雪乐山），给予对接招商经理专项奖励（1 万元 / 品牌）。 问责措施：若招商周期超 120 天（主力店）、补贴超预算 20%，或品牌开业后 3 个月内闭店（非不可抗力），追究对应招商经理责任（扣减绩效 10%-20%）。 （四）政策申报风险防控（新增模块：提前规避 + 应急处理） 1. 政策申报核心风险及应对预案
2. 政策资金使用合规性管控 2.1资金使用监管机制 专款专用：设立政策资金专用账户，资金仅用于 “业态升级、品牌引进、活动举办” 三大类，每笔支出需提交《资金使用申请》（附合同、发票），经云阿云财务组、融创审计组双重审批。 定期公示：每月在项目内部公示政策资金使用情况（如补贴 50 万元用于雪乐山改造，已支付 30 万元），接受融创集团、品牌方监督（若品牌方发现补贴挪用，可向云阿云投诉）。 年度审计：每年聘请第三方审计机构（如普华永道）对政策资金使用进行专项审计，确保合规性（如补贴资金未用于房地产开发、股票投资等无关领域）。 2.2违规后果应对 若因资金使用不合规导致政策取消（如收回已拨付补贴），追究财务负责人责任（扣减年度绩效 30%），并由云阿云承担违规金额的 20%（从服务费中扣除）； 若因合规问题影响项目信用（如列入政府补贴黑名单），成立 “整改小组”，6 个月内完成整改并提交《整改报告》，恢复项目政策申报资格。 （五）总结：招商与政策协同价值 通过 “三大招商创新模式 + 三级政策叠加” 的协同落地，重庆融创茂将实现 “品牌质量提升、资产效率增长、政策红利最大化” 的三重价值： 品牌端：全球优质品牌（如雪乐山、万代南梦宫）的引入，将项目品牌层级从 “区域级” 提升至 “西南级”，吸引跨城市客群（如成都、贵阳游客）； 资产端：主力店带动周边坪效提升 50%、国际特色街区坪效提升 40%，叠加政策资金降低 30% 前期投入，项目投资回收期从 5 年缩短至 3.5 年，资产估值从 18 亿元增至 25 亿元； 行业端：“预招商 + 定制化”“数字化招商平台” 等模式可复制至融创其他文旅商业项目，政策申报经验可形成《文旅商业政策红利获取指南》，为行业提供参考。 云阿云将以 “招商创新为核心、政策支持为保障、效果评估为闭环”，确保 2025 年完成 “引入首店 30 家、获取政策资金 1550 万元、整体坪效提升 40%” 的核心目标，推动重庆融创茂成为西南文旅商业标杆项目。 七、空间优化及场景创新 （一）空间优化：三大核心方向（坪效 + 体验双提升） 1. 动线重构：解决“死角铺位”问题 —— 从“可达性差” 到“客流主动导入” 1.1现状深度诊断 3 层、5 层的死角铺位主要集中在 “远离电梯口 + 动线末端” 区域，共涉及 28 个铺位（总面积约 3500㎡），当前出租率仅 60%，空置铺位月损失租金约 42 万元（按 300 元 /㎡/ 月测算）。进一步分析发现，这些铺位存在两大核心问题： 可达性不足：3 层仅依赖 2 部垂直电梯引流，电梯口 50 米外的铺位日均客流仅 0.5 万人次，不足核心区（1.8 万人次）的 1/3；5 层餐饮区因电梯停靠少（仅 1 部电梯直达），午市客流集中在 11:30-13:00，其余时段客流稀疏（不足 200 人次 / 小时）。 业态吸引力弱：现有死角铺位以传统零售（如服装店、饰品店）为主，坪效仅 280 元 /㎡/ 月，低于项目平均坪效（450 元 /㎡/ 月）38%，商户续租意愿低（2024 年续租率仅 55%，核心区达 85%）。 1.2优化方案细化 ① 增设 “山城小火车” 主题连廊（3 层核心动线改造） 设计细节： 路线规划：从 1 层主入口（近地铁口）出发，沿 3 层南侧动线延伸至儿童区，途经 8 个死角铺位（总面积 800㎡），连廊长度约 150 米； 主题元素：采用 “重庆山城轻轨” 设计风格，连廊两侧设置 “吊脚楼微缩模型”“长江索道打卡点”，小火车车身印有重庆方言标语（如 “要得”“巴适”），增强本土辨识度； 功能配置：小火车每 5 分钟一班，免费乘坐，车厢内设置 “铺位导视屏”（滚动播放途经商户优惠信息），连廊两侧预留 1.2 米宽步行通道，避免拥堵。 执行步骤： 2025 年 Q1：完成连廊设计方案（联合重庆本土设计院）、商户沟通（与途经铺位商户确认改造期间临时经营方案）； 2025 年 Q2：启动施工，同步开展小火车定制（对接专业游乐设备厂商，预计成本 80 万元）； 2025 年 Q3：连廊试运营，通过会员社群、抖音短视频宣传 “打卡小火车赢商户优惠券” 活动。 成本收益测算： 总投资：200 万元（含设计、施工、小火车定制）； 预期收益：途经铺位出租率从 60% 提升至 90%，坪效从 280 元 /㎡/ 月提升至 420 元 /㎡/ 月，年增租金收入约 100.8 万元（800㎡×140 元 ×12 个月），2 年可收回成本。 ② 调整 “螺旋观景电梯” 布局（5 层餐饮区引流） 改造细节： 电梯配置：将原 2 部垂直电梯（仅停靠 1/3/5 层）改为 1 部 “螺旋观景电梯”（停靠 1/2/4/5 层），电梯轿厢采用全透明玻璃，内壁投影重庆夜景画面（如洪崖洞、解放碑），提升乘坐体验； 出入口设计：5 层电梯出口连接 “餐饮区主通道”，设置 “重庆特色餐饮导视牌”（如 “杨记隆府→50 米”“佩姐老火锅→100 米”），同时在出口处增设 “餐饮满 200 减 50” 券自动打印机（凭电梯乘坐记录领取）。 数据支撑：参考云阿云在杭州项目的电梯改造经验 —— 该项目将 1 部垂直电梯改为螺旋观景电梯后，高楼层客流提升 75%，餐饮区坪效从 380 元 /㎡/ 月提升至 570 元 /㎡/ 月（提升 50%），预计重庆项目 5 层餐饮区客流可提升 60%，坪效提升 45%（从 410 元提升至 595 元 /㎡/ 月）。 2. 场景化改造：注入重庆本土文化与体验元素 —— 从 “单一购物” 到 “沉浸式体验” 2.1. 1 层“山城印象区”：打造重庆文化打卡地标 场景设计细节： 建筑风格：还原重庆吊脚楼 “依山而建” 的特点，1 层西侧区域（面积 2000㎡）采用木质结构 + 青石板地面，商铺门面设计为 “老重庆商铺” 样式（如挂灯笼、贴春联）； 业态组合：引入 10 家重庆本土特色商户，形成 “小吃 + 手作 + 文创” 集群： 小吃类：磁器口陈麻花（区域旗舰店）、鬼包子（现包现卖）、好又来酸辣粉（手工制作）； 手作类：荣昌陶艺体验店（可定制 “吊脚楼造型陶艺”）、铜梁龙灯扎制工坊（儿童体验区）； 文创类：重庆文旅纪念品店（售卖 “长江索道模型”“山城步道插画”）。 夜间运营补充： 灯光秀：19:00-22:00 每小时举办 1 场 “山城灯光秀”，在吊脚楼建筑墙面投影重庆历史变迁画面（从老码头到现代都市），搭配川江号子背景音乐； 夜间促销：20:00 后推出 “夜间小吃套餐”（如酸辣粉 + 凉糕，原价 35 元，夜间价 25 元），同时在连廊设置 “露天电影区”（播放重庆本土电影如《疯狂的石头》），带动夜间客流。 预期效果：参考成都宽窄巷子 “本土文化场景” 的运营数据 —— 该场景日均客流 2.5 万人次，商户坪效 680 元 /㎡/ 月，预计重庆项目 “山城印象区” 日均客流 1.8 万人次，坪效达 650 元 /㎡/ 月（高于 1 层平均坪效 500 元 /㎡/ 月 30%）。 2.2. 4 层“空中花园区”：利用屋顶空间创造增量价值 空间规划细节： 功能分区：4 层屋顶（面积 1500㎡）划分为 “观景休憩区”“露营体验区”“露天电影区” 三大板块： 观景休憩区：设置 10 个 “重庆夜景观景台”（配备望远镜，收费 10 元 / 30 分钟），周边布置网红打卡座椅（如 “重庆” 字样造型椅、洪崖洞缩影椅）； 露营体验区：引入 “牧高笛” 露营品牌，设置 20 顶露营帐篷（可容纳 2-4 人，收费 198 元 / 2 小时），提供咖啡、简餐服务（如美式咖啡 35 元 / 杯、三明治 45 元 / 份）； 露天电影区：设置 100 个座位，周末 19:00-21:00 播放亲子电影（如《疯狂动物城》）、经典电影（如《阿甘正传》），观影免费（需消费满 50 元领取座位券）。 商户合作模式：与露营品牌 “牧高笛” 采用 “租金分成” 模式 —— 基础租金 50 元 /㎡/ 月，营收超 10 万元 / 月的部分按 10% 分成，降低品牌初期运营压力，同时确保项目收益。 数据目标：预计 “空中花园区” 日均客流 800 人次，月营收 60 万元（其中露营体验占 60%、餐饮占 30%、观景收费占 10%），带动 4 层整体坪效从 350 元 /㎡/ 月提升至 560 元 /㎡/ 月（提升 60%）。 2.3地下 1 层 “潮玩暗黑区”：聚焦 Z 世代沉浸式体验 场景设计细节： 装修风格：采用暗色调（黑色 + 深灰色）为主，搭配 LED 霓虹灯光（如 “电竞”“潮玩” 字样灯牌），地面用荧光涂料绘制 “游戏地图”（如王者荣耀峡谷地图），增强沉浸感； 业态组合（面积 3000㎡）： VR 电竞馆：引入 6 台 “VR 电竞设备”（支持《绝地求生》《英雄联盟》等游戏），单次体验 88 元，设置 “双人对战区”（收费 158 元 / 小时）； 潮玩手办店：引入泡泡玛特 “暗黑系列” 限定店、万代南梦宫 “高达” 主题店，设置 “手办 DIY 工坊”（可定制重庆元素手办，如 “高达 + 吊脚楼”）； 社交休息区：设置 20 个 “电竞主题卡座”，配备 Switch 游戏机（免费使用，需消费满 30 元），提供 “电竞主题饮品”（如 “王者农药” 果茶、“吃鸡” 奶茶）。 运营活动支撑：每周五、周六举办 “电竞夜场”（20:00-24:00），邀请本地电竞主播（如抖音 “重庆电竞哥”，粉丝量 50 万 +）现场直播，设置 “电竞比赛”（报名费 50 元 / 人，冠军奖励 5000 元 + 潮玩手办），吸引 Z 世代客群。 预期效果：参考云阿云在深圳项目的 “潮玩暗黑区” 运营数据 —— 该区域 Z 世代客群占比 85%，平均停留时间 2.8 小时，坪效 880 元 /㎡/ 月，预计重庆项目该区域 Z 世代停留时间可延长至 2.5 小时，坪效达 800 元 /㎡/ 月（高于地下 1 层平均坪效 420 元 /㎡/ 月 90%）。 3. 空间复用：提升非营业时段利用率 —— 从“8 小时运营” 到“24 小时价值挖掘” 3.1中庭空间：多场景切换实现“一空间多收益” 场景切换方案：
运营保障：云阿云组建 “中庭运营专项小组”（5 人），负责： 场景切换：20:00 后 30 分钟内完成市集摊位搭建，活动前 2 小时完成剧场布置； 商户管理：制定《市集商户公约》（如卫生标准、营业时间），定期开展商户培训； 安全防控：配备 2 名安保人员，夜间市集增设监控摄像头，确保游客安全。 数据目标：中庭空间月营收增加 20 万元（摊位租金 7.2 万元 + 管理费 4.8 万元 + 活动收入 8 万元），年增营收 240 万元。 3.2停车场：从 “停车功能” 到 “多元收益载体” 智慧充电桩改造： 合作模式：与 “特来电” 签订合作协议，由特来电投资改造 200 个充电桩车位（快充 150 个、慢充 50 个），项目提供场地，收益按 6:4 分成（项目 60%、特来电 40%）； 运营细节：充电桩车位优先开放给会员（免费预约），非会员充电需支付 10 元 / 小时停车费（含充电费），同时推出 “充电满 50 元赠商业 20 元券” 活动，带动商业消费。 文旅广告墙开发： 位置选择：停车场入口通道、电梯间墙面（总面积 500㎡），设置 LED 广告屏（可滚动播放）； 招商方向：重庆文旅景区（如洪崖洞、长江索道）、本地餐饮品牌（如杨记隆府）、汽车品牌（如长安汽车），广告收费标准：LED 屏 2 万元 / 月 / 块（共 5 块），静态广告 5000 元 / 月 / 块（共 10 块）； 数据目标：充电桩年收益预计 60 万元（按日均充电 100 次、单次收益 15 元测算），广告年收益 50 万元，停车场年增收益 110 万元。 （二）场景创新：打造 3 大核心 IP 场景 —— 从“单次活动”到“品牌记忆” 1. “重庆非遗文化节”场景：年度文化 IP，强化本土标签 1.1活动规划细节（每年 3 月、9 月，为期 1 个月） 核心内容： 非遗体验项目（免费 + 收费结合）： 免费体验：荣昌陶艺拉坯（15 分钟 / 人，每日限 100 人）、铜梁龙灯彩绘（儿童专属，每日限 50 组家庭）； 收费体验：綦江版画制作（99 元 / 人，含材料 + 成品带走）、蜀绣体验（199 元 / 人，专业老师指导）； 非遗限定产品：联合非遗品牌推出 “重庆非遗 + 潮玩” 联名款（如 “荣昌陶艺 + 泡泡玛特 Molly”“铜梁龙灯 + 高达”），限量发售（每种 1000 件，售价 199-299 元）； 非遗表演：每周六、周日举办 “川江号子”“重庆杂技” 表演（15:00-16:00），表演后设置 “游客互动环节”（如学唱川江号子，获胜者赠非遗体验券）。 宣传推广： 线上：联合重庆文旅局官方抖音账号、小红书达人（如 “重庆吃喝玩乐”，粉丝量 100 万 +）发布非遗体验视频，发起 “# 重庆非遗打卡” 话题，目标曝光量 500 万次； 线下：在项目 1 层、地铁口设置 “非遗文化节” 宣传展架，向游客发放 “非遗体验指南”（含优惠券）。 1.2数据目标与案例参考 预期效果：活动期间日均客流提升 30%（从 2.2 万人次增至 2.86 万人次），非遗体验项目参与人数超 1 万人次，限定产品销售额达 50 万元，带动周边商铺坪效提升 25%。 参考案例：云阿云在西安项目举办的 “唐风非遗文化节”，活动期间客流提升 35%，非遗体验项目核销率达 85%，带动商业营收增长 40%，验证了非遗文化 IP 对客流与消费的拉动作用。 2. “潮玩电竞嘉年华” 场景：月度年轻客群引流 IP 2.1活动规划细节（每月最后 1 个周末，为期 2 天） 核心环节： 电竞比赛：设置 “王者荣耀 5V5”“英雄联盟 SOLO” 两个项目，报名费 50 元 / 人，冠军奖励 1 万元 + 潮玩手办（价值 5000 元），邀请重庆本地电竞战队（如 “重庆 QGhappy”）担任嘉宾； 潮玩互动：邀请潮玩设计师（如 Pop Mart 设计师）现场签售，设置 “潮玩拍卖” 环节（拍品为全球限量手办，如 Bearbrick 1000% 重庆限定款）； 线上直播：通过云阿云数字化平台（抖音、B 站账号）直播活动，设置 “直播专属福利”（如观看满 1 小时抽潮玩优惠券），目标线上观看量 100 万人次。 商户联动：潮玩商户推出 “嘉年华专属套餐”（如 “手办满 500 减 100”“电竞体验买 1 送 1”），餐饮商户推出 “电竞主题套餐”（如 “吃鸡套餐”：汉堡 + 薯条 + 可乐，售价 39 元），实现 “活动 - 消费” 闭环。 2.2数据目标与风险应对 预期效果：活动期间年轻客群占比从 35% 提升至 60%，潮玩业态销售额增长 50%，电竞体验区日均接待 1500 人次，线上直播带动项目抖音账号新增粉丝 10 万人。 风险应对：若报名参赛人数不足（低于 200 人），启动 “高校合作” 紧急预案 —— 与重庆大学、西南大学等高校电竞社团合作，提供 “免费报名 + 交通补贴”，确保比赛顺利举办。 3. “亲子成长季”场景：季度亲子客群留存 IP 3.1活动规划细节（每季度 1 次，为期 2 周） 核心内容： 儿童剧表演：引入专业儿童剧团，上演《冰雪奇缘》《小猪佩奇》等经典剧目，门票售价 88 元 / 张（亲子套票 158 元 / 2 人）； 亲子 DIY：设置 “陶艺 DIY”“风筝彩绘”“烘焙体验” 等亲子互动项目（每项 68 元 / 组家庭），完成的作品可带走； 育儿讲座：邀请重庆儿童医院专家、知名育儿博主举办讲座（如 “儿童安全教育”“亲子沟通技巧”），免费参与（需提前预约）。 会员精准推送：通过云阿云算法平台，识别 “亲子会员”（年消费超 3000 元、带儿童到店超 5 次），定向推送 “亲子套票 8 折券”“DIY 项目免费体验券”，目标核销率 40%。 3.2数据目标与案例参考 预期效果：活动期间亲子客群复购率从 18% 提升至 25%，儿童业态销售额增长 40%，亲子套票销量超 2000 张，育儿讲座预约人数超 500 人。 参考案例：云阿云在上海项目举办的 “亲子成长季”，通过算法精准推送，会员核销率达 45%，亲子客群停留时间从 2.1 小时延长至 3.2 小时，儿童业态坪效提升 35%，为重庆项目提供成熟运营经验。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-9-26 91
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