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商业地产案例分享-重庆融创茂项目（一） |
商业地产案例分享-重庆融创茂项目（一） 原创 北云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告针对重庆融创茂的坪效、客群与数字化运营挑战，提出以数据驱动、业态与空间创新为核心的增值策略，通过文旅商业深度融合，旨在打造文商旅新标杆，为行业提供资产优化范本。全文共79200字，由北云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 重庆融创茂资产增值报告 数据驱动的文旅商业重塑与REITs路径探索 目录 一、市场分析及项目概述 二、本体 SWOT 分析及项目现状 三、竞品分析与应对策略 四、核心挑战与破局路径 五、定位升级及客群细分 六、招商创新及政策汇总 七、空间优化及场景创新 八、业态优化及品牌焕新 九、运营管理提升 十、资产优化及实施策略 十一、项目建议及行业启示 一、市场分析与项目概述 （一）全球商业地产趋势研判：体验化、数字化、证券化三重变革 1. 体验式商业：从“功能消费”到“场景共生”的升级 1.1行业坐标：全球与中国体验式商业发展对比
根据国际商业协会（ICSC）2024 年度报告，全球体验类业态占比已从 2020 年的 28% 升至 2024 年的 42%，预计 2025 年突破 45%，其中 “商业 + 文旅”“商业 + 社交” 复合业态增速最快（年增速 15%-20%），远超传统零售业态（年增速 3%-5%）。从区域分布看，亚洲（以中日韩为核心）体验式商业渗透率达 40%，欧美达 48%，重庆融创茂当前 25% 的体验类占比，仍低于全球平均水平 17 个百分点，存在显著升级空间。 1.2标杆案例双轨解析（全球 + 国内）
1.3落地措施：“乐园 - 商业”深度协同方案 动线交互优化：在雪世界、水世界出口设置 “商业导流连廊”，连廊两侧布局快消餐饮（如蜜雪冰城、乡村基）和乐园衍生品店（如滑雪装备周边、海洋主题玩具），参考广州融创茂 “乐园出口商业坪效提升 30%” 的经验，目标将乐园客群导入商业的转化率从当前 25% 提升至 40%。 场景套餐设计：推出 “1+1” 组合产品（如 “雪世界 2 小时体验 + 商业餐饮 50 元券” 售价 298 元，单独购买总价 358 元），通过云阿云数字化平台实现 “乐园核销 - 商业用券” 实时追踪，预计该套餐年销量达 5 万份，带动商业餐饮营收增长 15%。 2. 数字化驱动：从“数据采集”到“决策闭环”的突破 2.1行业现状：国内头部商业体数字化水平对比
2.2标杆案例：美国 Simon 集团 “算法决策闭环” 拆解 核心算法应用： 铺位定价算法：通过 AI 摄像头实时统计 “铺位前停留人数 - 进店率 - 成交客单价”，动态调整租金（如主通道铺位因进店率高，租金每月上浮 5%-8%），2024 年低效铺位坪效提升 40%。 会员精准营销：基于会员消费记录（如亲子会员高频购买儿童服饰），自动推送 “儿童业态满减券 + 乐园体验券”，会员复购率达 32%（行业均值 25%）。 重庆落地路径： 短期（2025Q1）：对接雪世界、水世界的入园数据（如游客年龄、体验项目），与商业消费数据打通，形成 “乐园偏好 - 商业需求” 用户画像，例如识别 “高频体验雪世界的 25-35 岁客群”，推送滑雪装备品牌（如 Burton）优惠券。 中期（2025Q3）：上线 “算法推荐系统”，自动向商户推送 “业态调整建议”（如识别 3 层儿童区客流下降，建议引入儿童 DIY 工坊），目标将低效铺位调整周期从 3 个月缩短至 1 个月。 3. 资产增值逻辑：从“租金依赖”到“REITs + 衍生收益” 的拓展 3.1文旅商业 REITs 国内外对比
3.2重庆融创茂 REITs 准备措施 资产包梳理：筛选“高稳定收益资产”（1-2F 核心商业铺位，出租率 95%+；雪世界周边配套商铺，出租率 90%+）和 “高增长潜力资产”（3 层儿童区改造后铺位），形成总规模 15 万㎡的资产包，预计 2025 年该资产包年租金收入达 1.2 亿元。 衍生收益挖掘：在停车场新增 “充电桩广告位”（与特来电合作，广告收入按 3:7 分成），在乐园连廊设置 “文旅 IP 广告屏”（如重庆火锅、洪崖洞主题广告），预计 2025 年衍生收益达 800 万元，为 REITs 提供稳定现金流补充。 （二）重庆本地商业市场现状：政策红利 + 区域潜力 + 竞争破局 1. 城市与区域价值：成渝双城经济圈下的 “西部文旅枢纽” 1.1区域发展核心支撑
1.2落地措施：“政策 + 交通” 客流导入方案 科学城企业合作：与科学城入驻企业（如重庆长安汽车研发中心）签订 “员工福利协议”，企业为员工采购 “融创茂商业消费卡 + 乐园体验券”，云阿云提供专属折扣（商业消费满 200 减 50），预计 2025 年合作企业达 20 家，新增客流 50 万人次。 成渝跨城联动：与成都融创文旅城联合推出 “成渝双城文旅卡”（售价 398 元，含重庆雪世界 + 成都水世界 + 两地商业满减券），通过携程、飞猪平台发售，目标年销量 3 万张，带动跨城客群消费增长 20%。 2. 消费基础：文旅客流庞大但转化不足的 “结构性机会” 2.1重庆文旅商业消费数据对比
2.2客群分层精准运营措施
3. 区域竞争：西永板块“独大但承压”的差异化破局 3.1重庆主要商业体竞争格局（2024 年更新）
3.2差异化壁垒构建：“文旅 + 本地文化” 双标签 本地文化场景深化：在商业 1 层打造 “山城巷主题区”，还原重庆吊脚楼、石阶、老茶馆场景，引入 “老重庆火锅馆”（如佩姐老火锅直营店）和 “非遗手作工坊”（铜梁龙灯制作体验），参考成都融创茂 “蜀文化街区” 坪效提升 25% 的经验，目标该区域坪效达 600 元 /㎡/ 月（高于当前 1 层平均坪效 500 元）。 文旅资源独占性强化：依托雪世界（西南最大室内滑雪场）、海世界（含企鹅馆、潜水体验）的独占资源，推出 “季节限定体验”（如冬季 “滑雪 + 温泉” 套餐、夏季 “海洋主题夜场”），将乐园独家体验与商业消费绑定，避免与竞品的同质化竞争，目标乐园关联商业消费占比从当前 15% 提升至 30%。 （三）项目解析：从“文旅配套”到“城市商业枢纽”的演进 1. 项目基本概况：“乐园 + 商业 + 酒店群” 三维生态 1.1项目核心指标表
1.2三大主题乐园运营数据
1.3行业坐标：重庆融创茂在全国融创茂体系中的定位
核心差距总结 坪效差距：重庆项目坪效较杭州低 34%，核心原因是 “缺乏高坪效体验锚点”（如杭州的冰雪世界年营收超 2 亿元）。 客群差距：年轻客群占比（35%）较广州低 15%，核心原因是 “首店资源与潮玩业态不足”。 场景差距：本土文化融入度低于成都，核心原因是 “缺乏主题化场景设计”（如成都的蜀文化街区）。 2. 项目发展历程：从落地到升级的关键节点
3. 项目战略定位：“成渝双城文旅商业枢纽” 3.1定位内涵与支撑体系
3.2定位落地保障措施 组织保障：成立 “成渝文旅商业协同小组”，由云阿云与融创团队联合组成，负责跨城资源对接（如成都融创文旅城合作）、政策申报（如国际消费中心城市专项资金）、数据运营（如乐园 - 商业客流追踪），确保定位落地。 资源保障：云阿云投入 “全球品牌资源库”（200 + 品牌）与 “数字化运营团队”（50 人），融创集团配套 “文旅城酒店群资源”（优先承接商业高端客群住宿需求），形成 “品牌 + 数据 + 配套” 三位一体支撑。 效果评估：建立 “定位落地 KPI 体系”（如跨城客群占比、科学城客群消费占比、REITs 资产估值），每季度复盘调整，目标 2025 年实现 “跨城客群占比 30%+ 科学城客群消费占比 25%+ 资产估值提升 20%”。 4.云阿云介入背景与角色：从“问题解决者”到“资产增值伙伴” 4.1介入背景：融创集团“招商 + 运营 + 数字化”三重需求驱动
1.2云阿云核心角色：“三驾马车” 驱动资产增值
1.3云阿云介入前后关键指标对比
二、本体 SWOT 分析及项目现状 （一）SWOT 拆解：结合云阿云资源 + 外部环境的矩阵化分析 1. 基础 SWOT 拆解升级 1.1优势（S） 重庆融创茂的核心优势集中在三方面： 一是文旅客流基数大，项目年客流达 800 万人次，其中乐园关联客流 520 万，占比 65%，这一数据较重庆欢乐谷年客流高出 20%，为商业消费转化提供了充足客群基础； 二是交通便利性强，项目紧邻轨道交通 1 号线微电园站，该站点日均客流 2.8 万人次，且 3 公里范围内覆盖 10 条公交线路，可高效承接周边及跨区域客群； 三是数据基础扎实，依托云阿云算法平台，累计分析客流数据超 10 亿条，客群画像准确率达 85%，高于 70% 的行业均值，为精准运营提供数据支撑。 针对这些优势，云阿云从两方面进行赋能： 一方面是客流转化优化，借鉴在成都融创茂的 “乐园 - 商业” 转化经验 —— 此前通过联票联动策略，将成都项目的文旅客流商业转化率从 18% 提升至 28%，基于这一成熟模式，目标 6 个月内将重庆项目的文旅客流商业转化率从当前 22% 提升至 30%； 另一方面是品牌资源导入，依托全球 200 + 品牌资源库，优先引入 “文旅 + 体验” 类品牌（如日本万代南梦宫主题店），弥补项目高端体验业态缺口，首年计划引入区域首店 15 家，进一步强化客流吸引力。 1.2劣势（W） 项目当前存在三方面明显劣势： 一是业态老化严重，传统零售占比达 40%，其中服装类占 25%，该品类坪效仅 320 元 /㎡/ 月，低于项目平均坪效 29%；体验类业态占比仅 25%，较杭州融创茂 35% 的体验类占比低 10 个百分点，难以满足当前客群对体验消费的需求； 二是空间利用率低，中庭闲置率 20%，日均闲置时长 6 小时，存在明显的空间浪费；同时，死角铺位（如 3 层电梯末端）共 28 个，出租率仅 60%，按当前租金水平测算，空置铺每月损失租金约 42 万元； 三是会员体系薄弱，项目会员总数 8 万人，但复购率仅 15%，低于 25% 的行业优质项目均值，且会员消费占比仅 35%，远低于龙湖高新天街 55% 的会员消费占比，会员价值未充分挖掘。 针对这些劣势，云阿云制定三项优化措施： 其一为业态重构，制定 “低效业态淘汰清单”，将坪效低于 350 元 /㎡/ 月的传统服装店纳入清退范围，计划 3 个月内完成 15% 低效铺位清退，同步引入高坪效体验业态（如电竞馆，参考云阿云在深圳项目的运营数据，该项目电竞馆坪效达 980 元 /㎡/ 月）； 其二为空间激活，复制在杭州项目的 “死角铺位改造经验”—— 此前通过主题连廊搭建与业态调整，将杭州项目死角铺位出租率从 60% 提升至 92%，基于这一经验，目标 4 个月内将重庆项目死角铺位出租率提升至 85%； 其三为会员升级，上线 “智慧会员系统”，系统包含积分兑换乐园门票、生日专属权益等功能，同时参考上海项目 “会员分层运营” 经验（上海项目黑卡会员复购率达 65%），目标 12 个月内将重庆项目整体会员复购率提升至 30%。 1.3机会（O） 项目当前面临三大发展机会： 一是政策红利显著，重庆正推进 “国际消费中心城市” 建设，针对文旅商业出台多项扶持政策，包括文化类业态增值税减按 1% 征收、年客流量超千万人次可获 500 万元运营支持等，为项目业态升级与客流提升提供政策保障； 二是消费趋势契合，Z 世代已占项目客群 35%，且该客群月均体验类消费支出达 800 元，较其他客群高出 50%，体验消费需求旺盛，与项目业态升级方向高度匹配； 三是集团资源倾斜，融创集团 2025 年文旅板块投入增加 20%，计划重点支持 “商业 + 乐园” 协同项目，重庆融创茂作为集团在西南的旗舰型文旅商业项目，可优先获取资源支持。 围绕这些机会，云阿云规划三大落地方向： 一是新兴业态导入，联合重庆非遗协会，引入荣昌陶艺、铜梁龙灯体验店等符合政策扶持的文化类业态，充分享受增值税减免政策，同时打造 “非遗体验区”，结合客群需求测算，预计该区域坪效可达 580 元 /㎡/ 月； 二是 IP 活动打造，联动融创乐园举办 “潮玩电竞嘉年华”，计划每年举办 2 次，参考云阿云在广州项目的 IP 活动经验 —— 该项目单次活动带动客流增长 40%，基于这一效果，目标重庆项目单次活动吸引客流 50 万人次； 三是资产证券化准备，积极争取融创集团资源支持，联合中信证券梳理项目资产包（包含核心铺位租金、乐园配套收入等稳定现金流资产），目标 2026 年启动 REITs 申报，进一步提升资产流动性与增值空间。 1.4威胁（T） 项目运营需应对三大威胁： 一是竞品分流明显，龙湖高新天街 2024 年开业后，已抢走项目 15% 的年轻客群，其中 Z 世代占比 70%，且该竞品潮玩业态坪效达 720 元 /㎡/ 月，对项目年轻客群吸引力较强； 二是消费碎片化，受短视频冲击，客群平均停留时间从 2.2 小时缩短至 1.5 小时，单次消费金额下降 18%，客群消费效率降低； 三是租金增长乏力，传统租金模式下，项目年租金增速仅 3%，低于重庆优质商业体 8% 的均值，资产收益增长受限。 针对这些威胁，云阿云制定三项应对策略： 一是差异化定位，避开龙湖高新天街 “纯潮玩” 赛道，打造 “文旅 + 潮玩” 融合业态（如融入非遗元素的潮玩店），参考云阿云在西安项目的差异化经验 —— 该模式使西安项目年轻客群回流率达 35%，目标通过这一定位降低竞品分流影响； 二是场景化留客，在 1 层打造 “山城步道主题区”，还原重庆吊脚楼元素，增强客群场景体验感，参考东京涩谷 Scramble Square “场景留客” 策略（该项目通过场景优化，使客群停留时间延长后消费金额增长 30%），目标将重庆项目客群停留时间延长至 2.5 小时； 三是收益体系重构，推出 “基础租金 + 增值分成” 模式，如对首店品牌收取 5% 的营收分成，参考云阿云在上海项目的实践效果 —— 该项目通过该模式将租金增速从 4% 提升至 9%，目标以此改善重庆项目租金增长乏力的现状。 2. SWOT-PEST 矩阵分析 2.1政策环境（P）对 SWOT 的影响及应对
2.2经济环境（E）对 SWOT 的影响及应对
2.3社会环境（S）对 SWOT 的影响及应对
2.4技术环境（T）对 SWOT 的影响及应对
（二）项目现状核心问题聚焦：拆解问题根源 + 制定落地措施 1. 核心问题一：资产效率偏低（根源拆解 + 分层解决措施） 1.1问题根源分析 资产效率偏低主要体现在两个方面： 一是核心区与非核心区坪效差距达 1 倍，其核心根源包括动线设计不合理与业态匹配度低。动线设计上，非核心区可达性差，例如 3 层仅 1 部电梯覆盖，导致客群难以有效触达；业态匹配上，非核心区多布局传统零售，与当前客群对体验消费的需求错配。 从数据来看，核心区（1 层主通道）日均客流 4.2 万人次，非核心区（3 层末端）仅 0.8 万人次，客流基数差距显著；同时，非核心区传统零售坪效 320 元 /㎡/ 月，低于体验类业态 58%，进一步印证了业态错配的影响。 二是 3 层、5 层空置率达 18%，核心根源为招商资源不足与空间体验差。招商资源方面，缺乏符合亲子、餐饮客群需求的品牌，无法填补空置铺位；空间体验方面，3 层无主题场景设计，难以吸引亲子客群停留，5 层餐饮缺乏特色，无法形成差异化竞争力。 数据佐证显示，3 层儿童业态仅 8 家，较杭州融创茂 15 家的儿童业态数量少 47%，亲子客群吸引力不足；5 层餐饮坪效 410 元 /㎡/ 月，低于重庆龙湖时代天街 580 元 /㎡/ 月的水平，差距达 30%，业态竞争力薄弱。 1.2分层解决措施（含云阿云案例支撑） 针对资产效率偏低问题，按短期、中期、长期分阶段制定解决措施： 短期（3 个月）：快速提效 从动线与招商两方面发力，动线优化上，在 3 层新增 “亲子主题连廊”，连接电梯口与死角铺位，通过主题化设计引导客群流向非核心区，预计带动非核心区客流提升 50%；招商攻坚上，从云阿云全球品牌库中筛选 10 家高坪效亲子品牌（如奈尔宝），目标 3 个月内完成 3 层 50% 空置铺位签约。 参考云阿云在杭州项目的实操经验，其通过 “主题连廊” 改造，3 个月内使非核心区客流提升 48%；在深圳项目引入奈尔宝后，亲子区坪效提升至 720 元 /㎡/ 月，为重庆项目提供成熟模式参考。 中期（6 个月）：业态重构 聚焦低效业态清退与高坪效业态导入，清退方面，淘汰 3 层、5 层坪效低于 350 元 /㎡/ 月的传统零售铺位，共 12 个，释放低效空间；导入方面，3 层引入 “电竞体验馆”，结合年轻客群需求，设定坪效目标 800 元 /㎡/ 月；5 层引入 “重庆特色餐饮集群”，如杨记隆府旗舰店，强化本土餐饮特色。 云阿云在上海项目的实践显示，清退低效业态后，铺位坪效平均提升 42%；在成都项目引入特色餐饮集群后，5 层坪效从 380 元 /㎡/ 月提升至 560 元 /㎡/ 月，验证了业态重构的有效性。 长期（12 个月）：体系搭建 从长效管理角度，建立 “坪效动态监控系统”，实时追踪各铺位坪效数据，当坪效低于设定阈值时自动预警，确保低效铺位及时调整；同时制定 “租金弹性机制”，将铺位坪效超目标部分与商户进行分成，激发商户提升经营效率的积极性。 参考云阿云在西安项目的经验，搭建坪效监控系统后，低效铺位调整响应时间从 1 个月缩短至 1 周；在广州项目推行弹性租金后，商户配合度提升 60%，为重庆项目长效运营提供制度保障。 2. 核心问题二：业态与客群错配（需求匹配 + 业态落地） 2.1客群需求与业态错配拆解 亲子家庭（25-40 岁）：该客群占项目总客流 40% 亲子家庭核心需求集中在儿童体验（如手工、游乐）、便捷餐饮（儿童友好型）及亲子互动空间，但现有业态匹配度低。当前儿童业态仅占 15%，共 12 家，缺乏大型体验店；亲子餐饮仅 3 家，占餐饮业态 10%，难以满足亲子家庭 “一站式消费” 需求。错配后果表现为亲子客群平均停留时间 2.1 小时，低于 2.8 小时的行业均值；复购率 18%，低于项目会员均值 3 个百分点。 Z 世代（18-28 岁）：占比 35% Z 世代客群核心需求为潮玩体验（如手办、电竞）、夜间社交（如 livehouse、剧本杀）及打卡场景，但现有业态支撑不足。潮玩业态仅占 5%，共 4 家，且无头部品牌引领；夜间业态存在空白，20:00 后仅 30% 店铺营业，无法满足 Z 世代夜间消费习惯。错配导致 Z 世代停留时间 1.2 小时，较龙湖高新天街 2.3 小时的停留时间短 48%；客群流失率达 15%，年轻客群吸引力持续减弱。 中产客群（30-45 岁）：占比 15% 中产客群核心需求包括品质消费（如轻奢、高端餐饮）、文化体验（如非遗、艺术展）及私密社交空间，但现有业态严重不足。轻奢业态仅占 3%，共 2 家，无法满足品质消费需求；文化体验业态完全空白，缺乏精神消费场景。错配后果为中产客群客单价 1200 元，低于重庆万象城 2800 元的客单价水平，差距达 57%；消费占比仅 12%，中产客群价值未充分挖掘。 2.2业态匹配落地措施（含品牌清单 + 运营策略） 亲子家庭客群： 业态调整上，3 层将儿童业态占比扩容至 25%，引入奈尔宝家庭中心（区域旗舰店）、儿童非遗体验店（如荣昌陶艺），丰富儿童体验场景；1 层增设 “亲子餐饮区”，引入西贝儿童餐专区、奈尔宝亲子餐厅，满足亲子家庭餐饮需求。 运营策略方面，推出 “亲子会员权益”，包括免费停车、儿童游乐区优先入场等；每周周末举办 “亲子 DIY 活动”，每月 2 场，增强亲子互动粘性。 目标成效为亲子客群停留时间延长至 2.8 小时，复购率提升至 25%，儿童业态坪效达 650 元 /㎡/ 月。 Z 世代客群： 业态调整聚焦潮玩与夜间场景，地下 1 层打造 “潮玩暗黑区”，引入泡泡玛特旗舰店、腾讯电竞授权店，强化潮玩体验；5 层新增 “夜间社交区”，引入 livehouse（每周 5-6 场演出）、剧本杀体验馆，填补夜间业态空白。 运营策略上，联动抖音平台推出 “潮玩打卡挑战赛”，设定曝光量 1000 万次的目标，扩大年轻客群传播；夜间 20:00 后推出 “潮玩套餐”，包含电竞体验 + 饮品组合，提升夜间消费频次。 目标成效为 Z 世代停留时间延长至 2.3 小时，客群流失率降至 5%，潮玩业态坪效达 800 元 /㎡/ 月。 中产客群： 业态调整围绕品质与文化展开，1 层引入轻奢品牌（如 Coach Outlet、MK），满足品质消费需求；4 层打造 “文化体验区”，每月举办 1 场非遗展、1 场艺术展，丰富文化场景；5 层增设高端餐饮，如杨记隆府旗舰店，提供私密宴请空间。 运营策略方面，推出 “黑卡会员专属服务”，包括私人导购、专属停车位等高端权益；与周边企业合作推出 “商务宴请套餐”，拓展企业客户群体。 目标成效为中产客群客单价提升至 1800 元，消费占比提升至 20%，轻奢业态坪效达 750 元 /㎡/ 月。 3. 核心问题三：空间体验单一（场景创新 + 夜间运营） 3.1空间体验问题拆解 空间体验单一主要表现为缺乏主题场景与夜间运营空白，对项目运营产生显著负面影响： 缺乏主题场景：项目采用传统 “店铺 + 通道” 模式，未融入重庆本土文化元素，导致客群记忆点不足，复购率低；同时，缺乏可拍照打卡的特色场景，社交媒体传播效果差，自然客流增长缓慢。 数据显示，项目社交媒体曝光量月均 120 万次，低于龙湖高新天街 350 万次的曝光量，差距达 66%；自然客流占比仅 30%，低于 45% 的行业均值，客流增长过度依赖外部引流。 夜间运营空白：项目未开发夜间消费场景，错失重庆夜间消费红利（重庆夜间消费占比达 45%）；同时，单日运营时长短，空间资产利用率低。 具体数据为 20:00 后客流骤降 60%，夜间营收占比仅 18%，低于重庆观音桥商圈 42% 的夜间营收占比，差距 57%；空间日均使用时长 8 小时，低于 12 小时的行业均值，资产闲置情况严重。 3.2场景创新 + 夜间运营措施（含云阿云案例） 主题场景打造：分区域推进场景改造，1 层 “山城印象区” 计划 3 个月内完成吊脚楼风格改造，设置长江索道主题打卡点与非遗手作摊位，融入重庆本土文化；4 层 “空中花园区” 计划 6 个月内利用屋顶空间打造重庆夜景观景台，引入轻食咖啡、露营体验业态，打造高空休闲场景。 参考云阿云在西安项目的实践，其打造 “唐风主题区” 后，3 个月内社交媒体曝光量提升 220%；在广州项目 “空中花园” 开业后，4 层坪效提升 65%。目标成效为项目社交媒体曝光量月均提升至 300 万次，自然客流占比提升至 45%，主题区坪效达 680 元 /㎡/ 月。 夜间运营激活：从市集、业态、灯光三方面构建夜间场景，夜间市集方面，20:00 后开放中庭 “文创 + 小吃” 市集，设置 30 个摊位，周末增设露天电影，丰富夜间消费选择；夜间业态方面，5 层 “夜间社交区” 延长闭店至 24:00，引入 livehouse 并每周安排 5-6 场演出，强化夜间社交属性；夜间灯光方面，1 层、4 层加装动态灯光秀，20:00-22:00 每小时 1 场，提升夜间视觉体验。 云阿云在上海项目通过 “夜间市集”，将夜间营收占比从 15% 提升至 32%；在成都项目推出 “夜间灯光秀” 后，20:00 后客流增长 80%。目标成效为夜间营收占比提升至 35%，空间日均使用时长延长至 11 小时，20:00 后客流降幅收窄至 30%。 空间复用优化：聚焦中庭与停车场两大空间，中庭空间白天作为客流集散区，夜间改造为市集或活动剧场（如脱口秀演出），提升单日使用频次；停车场改造 200 个智慧充电桩车位，满足新能源车主需求，同时在通道设置重庆文旅广告墙，引入广告收益，挖掘空间衍生价值。参考云阿云在杭州项目的经验，通过中庭复用每月增加营收 28 万元；在深圳项目停车场设置广告墙后，年广告收益达 65 万元。目标成效为中庭月营收增加 20 万元，停车场年广告收益达 50 万元，空间复用率从 60% 提升至 85%。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-9-26 99
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