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商业地产案例分享-龙湖重庆金沙天街项目（五） |
商业地产案例分享-龙湖重庆金沙天街项目（五） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：作为云阿云，我们相信凭借在城市运营和资源整合方面的专业能力，结合龙湖集团丰富的商业管理经验，金沙天街将实现资产价值的持续提升，为行业发展提供新思路、新范式。本方案的实施将为项目注入新活力，打造更具竞争力和影响力的城市商业标杆。全文共72200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 龙湖重庆金沙天街资产增值优化管理报告 TOD商业体的革新与价值重塑 目录 一、项目背景与资产增值核心目标 二、市场分析及项目概述 三、项目现状诊断及SWOT矩阵策略 四、竞品分析与差异化竞争策略 五大核心挑战与破局策略 六、项目核心挑战研判 七、定位升级与客群精细化运营 八、空间优化调整策略 九、招商策略创新与业态落位 十、业态优化及品牌焕新战略 十一、精细化运营与营销创新 十二、资产优化路径及实施策略 十三、行业启示与未来展望 十一、资产优化路径及实施策略 （一）资产基底：核心概况与发展历程（锚定优化起点） 基于项目“国内首个高铁上盖 TOD”的独特属性，先明确资产核心价值与成长轨迹，为分阶段优化提供数据基准与逻辑支撑。 1.资产核心概况（2024 年数据）
2.资产发展历程：四阶段价值演进
（二）核心优化策略：分阶段落地（短期提效→中期增值→长期变现） 根据“阶段划分”与“收益多元化”逻辑，按“1-2 年短期、3-5 年中期、5-10 年长期”拆解，每个阶段融入“坪效提升、收入结构、估值驱动、资本准备”四大核心目标。 1.短期资产优化（1-2 年）：坪效 + 非租金双提升（目标：坪效 1.5 万 /㎡/ 年，非租金占比 20%） 核心逻辑：以 “低效资产激活 + 收入结构多元化” 为抓手，快速提升单位面积产出与抗风险能力，为中期估值增长打基础。 1.1低效业态焕新：高坪效业态替换 具体措施： 1F 核心区：清退 2 家坪效＜0.8 万的传统皮具品牌，引入 Coach Outlet（成渝首店），预期坪效 2.5 万 /㎡/ 年（提升 212%）； 5F 观景区：替换 3 家快餐（客单价 35 元）为 “杨记隆府江湖菜观景店”（客单价 120 元），翻台率从 2 次→3 次 / 天； 金沙街（B1-B2）：引入茶颜悦色、奥特乐等网红品牌，年轻客坪效预期 1.4 万 /㎡/ 年（高于原业态 30%）。 数据支撑：2024 年 3F 亲子层替换 2 家玩具零售为奈尔宝体验店，坪效从 0.9 万→1.1 万（提升 22%），可复制该逻辑。 责任主体：云阿云（品牌筛选 + 坪效预测）+ 龙湖（空间改造 + 商户谈判）。 1.2收入结构优化：非租金收入破 20% 联营分成深化：对首店餐饮（Shake Shack）、体验业态（VR 馆）推行 “基础租金 + 坪效分成”，分成比例 5%-15%（如 Shake Shack 超 1.8 万坪效部分按 8% 分成），预计年增收 2000 万元； 广告资源开发：在 1F 中庭、5F 观景台设 20 块智能互动屏，招租成渝本地品牌（如重庆火锅底料品牌），单屏年租金 15 万元，年广告收入 300 万元； 空间服务收费：4F 闲置中庭（1440㎡）改造为 “快闪活动区”，按 3000 元 / 小时出租（用于品牌发布会），年举办 200 场，增收 60 万元。 1.3租金机制精准化：三维分级体系 基于云阿云 “租金测算算法”（整合 2024 年客流 / 坪效数据），实现 “高价值空间高租金”，具体分级如下：
2.中期资产优化（3-5 年）：估值 + IP 双溢价（目标：估值 140 亿，非租金占比 28%） 核心逻辑：从 “短期提效” 转向 “长期价值沉淀”，通过 “首店能级升级、IP 品牌化、ESG 合规” 提升资产在资本市场的估值溢价，为长期证券化铺垫。 2.1首店能级升级：国际品牌破局 引入目标：1-2 家国际轻奢首店（如 Michael Kors 西南首店）、1 家国际文旅体验首店（如日本 teamLab 数字艺术展重庆首店）； 落地策略： 云阿云依托 5000 + 全球品牌库，筛选 “成渝稀缺性 + 客群匹配度≥85%” 品牌； 提供 “首店专属政策”：1F 核心位置（150㎡）、装修补贴 800 元 /㎡（分 3 年抵扣）、联合营销投入 50 万元； 预期效益：1F 轻奢业态占比从 10%→20%，首店销售额占比从 28%→40%，租金溢价 20%（参考成都远洋太古里 Gucci 首店周边租金溢价 30%）。 2.2“高铁穿楼” IP 品牌化：从流量到价值 IP 变现：注册 “高铁穿楼” 商标，开发 IP 周边（高铁模型、方言文创），在 5F 观景台设 IP 体验店，年衍生收入 500 万元；联合 Shake Shack 推出 “IP 限定汉堡”（包装印高铁图案），带动餐饮客单价提升 15%； 品牌曝光：2025 年登陆央视《中国品牌强国盛典》，播放 3 分钟 “TOD + 文旅” 纪录片（覆盖 1 亿人次）；2026 年发起抖音 #重庆高铁穿楼天街# 话题，目标曝光 5 亿次； 口碑转化：推出 “IP 打卡奖励”—— 会员分享打卡照至社交平台，可兑换 50 元消费券，预计带动会员复购率从 52%→60%。 2.3估值驱动因素强化：对标资本化率要求 基于云阿云智库•商业地产《2024 中国商业地产估值方法》，明确中期估值提升路径：
2.4 ESG 合规与资本准备：对接 ABS 要求 ESG 体系建设：引入 GRESB（全球房地产可持续性评估），从 “环境（能耗降低 12%）、社会（商户 / 员工满意度 85%+）、治理（财务透明审计）” 三方面达标，2026 年实现 BBB + 评级； 现金流优化：将租金收缴方式从 “季付” 改为 “月付 + 1 个月保证金”，确保租金收缴率≥98%，年均现金流增速 10%+； ABS 前期节点：2025 年 Q1 完成资产权属梳理（龙湖法务部 + 戴德梁行）；2026 年 Q1 对接中信证券设计 ABS 方案；2026 年 Q4 提交发行申请，目标信用评级 AA+。 3.长期资产优化（5-10 年）：证券化 + 模式输出（目标：ABS 发行 50 亿，模式输出 3-5 个项目） 核心逻辑：从 “单一项目运营” 转向 “资产变现 + 轻资产输出”，实现 “资本收益 + 品牌增值” 双重目标，打造全国 TOD 运营标杆。 3.1资产证券化（ABS）：实现资产流动性 产品结构设计：联合龙湖 + 中信证券发行 “金沙天街 ABS”，规模 50 亿元（优先级 40 亿 + 次级 10 亿），具体要素如下：
预期收益：优先级面向保险 / 社保基金（低风险偏好），次级面向私募（高风险偏好）；龙湖 + 云阿云年分红预期 2 亿元（按次级收益率 8% 计算）。 3.2 TOD 运营模式输出：打造轻资产收入 打包“云阿云算法 + 龙湖运营 + 金沙经验”为“TOD 资产增值解决方案”，优先复制至成渝区域项目（重庆西站 TOD、成都天府站 TOD）。 输出内容框架（以重庆西站 TOD 为例，2028 年开业，18 万㎡）：
收益测算（重庆西站 TOD5 年周期）：一次性授权费 1.2 亿 + 年服务费 2.8 亿（按租金年均增 8%）+ 首店服务费 150 万 = 总收益 4.015 亿元。 （三）全周期保障体系：确保策略落地（数据 + 团队 + 资金 + 风险） 保障机制，从 “数据监测、组织架构、资金预算、风险管控、绩效激励” 五方面构建闭环。 1.数据监测体系：云阿云资产优化中台 核心指标：实时跟踪 “坪效、租金收缴率、非租金收入占比、估值、ESG 评分” 等 12 项指标； 输出报告：每月《资产优化月报》（动态调整策略）、每季度《估值跟踪报告》（对接戴德梁行）、每年《ESG 报告》（对标 GRESB）； 工具支撑：AI 算法自动预警（如租金逾期超 3 天预警、坪效低于区域均值 20% 预警）。 2.组织架构保障：专项小组 + 分工 组建 “金沙天街资产优化专项小组”（共 25 人），明确责任与 KPI：
3.资金预算保障：分阶段投入 总预算 4300 万元，按 “短期 - 中期 - 长期” 分阶段投放，确保资金效率：
4. 风险管控体系：提前规避核心风险
5.绩效激励机制：绑定团队目标 考核权重：资产优化目标占团队 KPI 的 40%（高于常规运营指标）； 奖励设置： 短期：坪效达标率超 10%，团队奖金池增加 20%； 中期：估值突破 140 亿，核心成员获 “资产增值奖”（人均 10 万元）； 长期：ABS 成功发行 + 模式输出落地 3 个项目，团队获 “资本贡献奖”（人均 20 万元）； 惩罚机制：未达阶段目标（如坪效提升低于 10%），扣减团队奖金池 10%。 （四）预期效益评估：全周期价值最大化 通过分阶段优化与保障机制，预计 2030 年实现以下核心成果，成为全国 TOD 商业资产标杆： 资产价值：估值从 2024 年 112 亿→2030 年 200 亿（年均增值 10%+），资本化率降至 4.2%； 收入结构：非租金收入占比从 15%→35%（与新加坡星耀樟宜持平），抗风险能力显著增强； 资本收益：ABS 发行规模 50 亿，年分红 2 亿 +；模式输出覆盖 5 个项目，年服务费收入 1.5 亿 +； 行业地位：成为 “中国 TOD 商业运营标准” 制定者，ESG 评级达 A 级，吸引全国项目合作。 十二、行业启示与未来展望 （一）TOD 商业模式创新：从 “物理叠加” 到 “生态闭环” 的进化逻辑 金沙天街的实践重构了 TOD 商业的价值框架 —— 突破传统 “交通 + 商业”1.0 物理结合，升级为 “交通 × 商业 × 体验 × 资产”3.0 生态闭环，核心是 “以客群需求为锚点，以技术与文化为双驱动”，为全国 TOD 商业提供可复制的 “进化路径”。 1.TOD 模式三阶段进化对比（含金沙实践数据）
2. 3.0 模式成功的三大核心能力 2.1功能融合能力：穿透 “交通 - 商业 - 城市” 边界 突破 “商业孤立运营” 思维，植入城市级功能 —— 交通功能：与重庆铁路部门共建 “高铁行李中心 + 异地取件服务”，通勤客转化从 28%→38%； 文化功能：4F 设 “成渝文化体验区”（蜀绣工坊 + 成都钟书阁），文旅消费占比从 10%→15%； 服务功能：B1F 引入 “政务便民点”（社保办理 + 公积金查询），非商业客流带动商业消费增长 8%。 对标案例：东京涩谷站城通过 “商业 + 办公 + 文化” 融合，区域经济增值超 300%，金沙天街本土化适配后，功能融合带动资产估值年增 15%。 2.2客群精准匹配能力：算法驱动 “千人千策” 依托云阿云 200 + 客群标签系统，拆解 “通勤 / 家庭 / 年轻 / 文旅” 四类核心客群，针对性布局业态： 通勤客：1F “快取区”（星巴克 + 7-Eleven 早餐组合），早高峰销售额增长 30%； 家庭客：3F “亲子空间站”（奈尔宝 + 科学实验室），停留时间从 2.5 小时→3.5 小时； Z 世代：2F “潮牌首店集群”（Ader Error+Randomevent），年轻客消费占比从 30%→45%。 技术穿透能力：全流程数字化赋能 2.3 从“招商 - 运营 - 资产”全链路植入技术工具： 招商阶段：“三维匹配算法” 筛选品牌（客群重合度≥85%），品牌开业首月达标率 92%； 运营阶段：AI 客流监测 + AR 导航，找店时间从 12 分钟→5 分钟，能耗降低 10%； 资产阶段：数据中台实时跟踪 “坪效 / 租金 / 现金流”，为 ABS 发行提供数据支撑（租金收缴率 98%）。 （二）运营合作范式：“龙湖 + 云阿云”的 1+1>2 专业分工模型 金沙天街“开发商（龙湖）+ 专业运营商（云阿云）”的合作模式，打破传统“单一主体运营”瓶颈，核心是“分工明确、能力互补、利益绑定”，为商业资产运营提供“高效协同”范本。 1.双方能力互补与协同成果（量化表格）
2.合作模式的可复制经验 清晰分工，聚焦核心 避免 “权责交叉”：龙湖聚焦 “空间、资金、标准化”（如空间改造、租金收取），云阿云聚焦 “技术、品牌、精细化”（如算法招商、社群运营）。例如 “业态焕新” 中，龙湖负责铺位改造，云阿云负责品牌筛选与落地，效率提升 40%。 数据互通，协同决策 搭建 “龙湖 - 云阿云联合数据中台”，实现 “客流 - 销售 - 租金” 数据实时同步（延迟≤15 分钟）。重大决策（如租金调整、品牌淘汰）需双方共同评估 —— 如 2024 年淘汰 5F 低效餐饮时，云阿云提供坪效数据，龙湖评估空间适配性，最终决策周期缩短至 7 天（行业平均 15 天）。 利益绑定，长期共赢 合作协议设置 “资产增值分成条款”：若资产估值增速超 15%，云阿云可获额外 5% 奖金；若租金收入增长超 12%，双方按 7:3 分成。2024 年估值增速 15%，云阿云获奖金 280 万元，确保双方目标从 “短期招商” 转向 “长期资产增值”。 （三）全球本土化实践：“国际标杆 + 本土适配”的落地逻辑 国际 TOD 标杆（东京涩谷、新加坡星耀樟宜）的 “业态复合、场景创新” 理念需结合本土 “文化特色、客群需求、政策环境” 改造，避免 “水土不服”。金沙天街的本土化实践，为 “全球经验落地中国” 提供成功样本。 1.全球标杆本土化改造案例对比
2.本土化改造的三大核心原则 文化适配：绑定城市情感符号 拒绝 “照搬国际 IP”，挖掘重庆 “山城、高铁、非遗” 文化 —— 如 5F 观景台设计 “吊脚楼剪影灯光秀”，4F 引入 “荣昌陶艺工坊”，让项目成为 “重庆文化展示窗口”，本土客复购率从 45%→52%。 客群适配：匹配区域消费能力 国际标杆 “高端化”（如星耀樟宜奢侈品占比 30%）不适合重庆 “普惠型消费” 特征：金沙天街聚焦 “首店 + 新锐品牌”，客单价 850 元（低于星耀樟宜 2000 元），但客流转化率达 38%（高于星耀樟宜 25%），实现 “流量 - 收入” 平衡。 政策适配：借力地方 TOD 红利 对接重庆 “轨道上的都市区” 政策：申请 TOD 专项补贴（高楼层焕新获 30% 装修补贴），联合政府举办 “成渝双城消费节”（获 200 万元专项支持），降低改造成本 15%，同时提升项目公信力。 （四）资产管理长效逻辑：“动态迭代” 而非 “一次性焕新” 商业资产增值是“长期工程”，需建立“数据监测 - 策略调整 - 效果评估 - 迭代优化” 闭环，避免 “开业即巅峰”。金沙天街通过 “月度微调、季度优化、年度大调”，实现 5 年资产估值增长 31.8%（85 亿→112 亿），验证了 “动态迭代”的价值。 1.资产动态迭代闭环流程（含周期与指标）
2.资产证券化的 “长期准备” 路径 金沙天街计划 2026 年发行 50 亿 ABS，其 “提前 3 年准备” 的逻辑可复制： 财务规范（2023-2024 年）： 引入普华永道审计，建立 “REITs 适配财务报表”； 优化租金结构（从 “季付”→“月付 + 1 个月保证金”），现金流稳定性达 AA + 评级。 运营标准（2024-2025 年）： 引入 GRESB（全球房地产可持续性评估），ESG 评分达 “BBB+”（降低投资风险）； 制定《TOD 商业运营 SOP》（覆盖安全 / 服务 / 维护 200 项标准），确保资产 “可复制、可评估”。 资产包优化（2025-2026 年）： 选择 1-3F 核心物业（5 万㎡，坪效 2.1 万元 /㎡/ 年）作为底层资产； 联合中信证券设计 “优先级 40 亿（收益率 5.5%-6%）+ 次级 10 亿（龙湖 / 云阿云自持 30%）” 结构，吸引保险 / 社保长期资本。 对标案例：龙湖集团 2023 年发行的 “龙湖天街 ABS”，平均融资成本 3.58%（行业最低），金沙天街可复用其资本渠道与产品设计经验。 （五）未来展望：从 “项目标杆” 到 “行业引领” 依托成渝双城经济圈红利与龙湖 + 云阿云的运营能力，金沙天街计划通过 “短期夯实基础、中长期输出模式”，成为全国 TOD 商业的 “标准制定者”。 1.未来目标（2025-2030 年）
2.行业引领作用 标准输出：2026 年联合中国商业地产协会发布《TOD 商业运营标准》，明确 “坪效 / 出租率 / 客群转化率” 等核心指标（如 TOD 项目通勤客转化≥35%），填补行业空白。 人才培养：每年培养 100 名 TOD 运营专业人才（覆盖招商 / 数据 / 资产），输出至全国项目，解决行业 “专业人才短缺” 痛点。 创新示范：每年举办 “成渝 TOD 创新峰会”，分享 “算法招商 / IP 运营 / 资产证券化” 经验，2025 年首届预计吸引 200 + 企业参与，推动行业整体升级。 3.云阿云的持续赋能 作为深度合作伙伴，云阿云将从 “技术 + 资源” 双维度持续支撑： 数字化升级：2025 年上线 “AI 招商大脑”（自动匹配品牌 + 预测坪效），招商效率再提升 50%； 全球资源整合：2026 年将海外品牌库扩容至 8000+，引入 2-3 家国际小众品牌（如日本 Loft / 韩国 Gentle Monster）； 模式输出支撑：为重庆西站 TOD 等项目提供 “算法模型 + 运营 SOP”，收取 “授权费（项目估值 1%）+ 服务费（年租金 5%）”，2030 年轻资产收入预计达 1.5 亿元。 （六）总结：金沙天街的行业价值 金沙天街的实践，不仅是 “一个项目的成功”，更是为中国商业地产提供三大核心启示： TOD 模式：从 “流量依赖” 到 “生态创造”，通过功能融合与文化绑定，实现资产长期增值； 运营合作：“开发商 + 专业运营商” 的分工模式，破解 “重开发、轻运营” 瓶颈； 资产管理：“动态迭代 + 长期准备”，让商业资产从 “固定物业” 变为 “可生长、可证券化的活资产”。 未来，随着成渝双城经济圈的深化与 TOD 政策的落地，金沙天街有望从 “重庆标杆” 升级为 “全国范本”，推动中国商业地产进入 “运营为王、价值致胜” 的新时代。 附录一：重庆龙湖金沙天街项目核心数据汇总 一、销售额数据 2022 年（培育期关键年） 销售额：18.2 亿元。核心增长依托 “交通枢纽 + 本地商业” 基础功能，高铁与地铁带来的通勤客、周边社区家庭客贡献 65% 销售额。其中，核心零售品牌（如 Lululemon、优衣库）单店年均销售额超 800 万元，盒马鲜生作为区域首店，年销售额突破 1.2 亿元，拉动超市业态整体增长 18%；餐饮业态以 “大众聚餐 + 特色小吃” 为主，珮姐老火锅、杨记隆府等本土餐饮品牌单店年销售额均超 3000 万元，餐饮板块整体占比达 32%。 2023 年（业态优化年） 销售额：22.5 亿元，同比增长 23.6%。增长驱动力来自 “首店经济 + 场景升级”：全年引入成渝首店 15 家（如韩国潮牌 Ader Error、成都钟书阁西南首店），首店品牌单店年均销售额超 1200 万元，贡献整体零售增长的 35%；5F 观景台改造后引入珮姐老火锅观景店，单店月均销售额突破 200 万元，带动高楼层餐饮销售额增长 40%；亲子业态（奈尔宝儿童乐园）年销售额达 1.5 亿元，成为家庭客消费核心引擎。 2024 年（双城价值释放年） 销售额：27.8 亿元，同比增长 23.6%。“成渝双城联动” 成为核心增长极：跨城客消费占比从 10% 提升至 18%，带动文旅相关业态（非遗体验、双城文创）销售额增长 55%；全年举办 “成渝双城消费节”“高铁文化展” 等主题活动，单场活动最高拉动单日销售突破 1200 万元；潮牌零售、高端餐饮板块表现突出，销售额分别增长 38% 和 28%，其中 Coach Outlet 成渝首店年销售额达 1.8 亿元，创项目轻奢品类单店纪录。 2025 年上半年 销售额：16.9 亿元，同比增长 19%。节假日与跨城消费成为关键增长点：春节期间推出 “双城年味节”，凭成渝高铁票根享消费优惠，假期销售额提升 45%，跨城客消费占比达 25%；五一假期日均销售超 3000 万元，5 月 1 日销售额峰值达 4200 万元；数字化体验业态（VR 电竞馆、元宇宙互动区）销售额增长 60%，反映年轻客群对 “潮流 + 科技” 消费的偏好升级。 二、客流量数据 2022 年 客流量：3200 万人次（日均 8.77 万人次），停车场使用率 82%。客群以本地客为主（占比 90%），其中 25-40 岁通勤客占 40%、30-45 岁家庭客占 35%；周末及节假日客流占比达 58%，“圣诞灯光秀”“亲子嘉年华” 等活动单场平均引流 8 万人次；地铁 1/9 号线接驳贡献 45% 客流，高铁枢纽带来的跨城客占比仅 10%。 2023 年 客流量：3850 万人次（日均 10.55 万人次），同比增长 20.3%。首店与场景改造带动客流结构优化：年轻客群（18-35 岁）占比从 35% 提升至 45%，周末高峰客流峰值达 15 万人次；5F 观景台开放后，高楼层客流密度从 1F 的 40% 提升至 55%，日均吸引打卡客流 1.2 万人次；“成渝双城潮玩节” 单场客流突破 12 万人次，创项目活动客流纪录；跨城客占比提升至 15%，其中四川籍游客占跨城客的 65%。 2024 年 客流量：4520 万人次（日均 12.38 万人次），同比增长 17.4%。“交通 + 文旅” 双驱动成效显著：高铁枢纽日均输送客流 10.2 万人次，其中 30% 转化为商业客流；全年举办 IP 活动 28 场，X GAMES CHINA 滑板赛、高铁文化展等单场客流超 10 万人次；高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 20%，多为成渝通勤客、本地年轻白领，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.3 小时；停车场使用率达 90%，工作日通勤客停车占比 60%，周末家庭客占比 75%。 2025 年上半年 客流量：2780 万人次，同比增长 18%。节假日跨城客流爆发明显：春节 “双城年味节” 吸引成渝两地游客，周末客流同比提升 42%，跨城客占比达 28%；五一假期 5 月 1 日客流峰值达 22 万人次，创项目单日客流新高；平日日均客流稳定在 15 万人次，周末峰值达 18 万人次；年轻客群（18-35 岁）占比维持在 48%，潮牌零售区、5F 观景台客流密度最高，占商场总客流的 62%。 三、租金收入数据 2022 年 平均租金：5.5-12 元 /㎡/ 天（行业常用单位，对应原模板 “元 /㎡/ 天” 逻辑），出租率 94%。租金定价按 “楼层 + 业态” 差异化：1F 核心零售区租金最高（12-15 元 /㎡/ 天），3F 亲子区（5.5-8.2 元 /㎡/ 天），5F 餐饮区（3.5-4.5 元 /㎡/ 天）；对盒马鲜生、奈尔宝等主力店采用 “基础租金 + 流水抽成” 模式（流水超 5000 万元部分抽成 5%），主力店租金贡献占比达 30%；全年租金收入 5.8 亿元，同比增长 12%。 2023 年 租金收入：7.2 亿元，同比增长 24.1%，坪效达 1.2 万元 /㎡/ 年。业态优化驱动租金提升：淘汰 8% 低坪效传统零售品牌（坪效＜0.8 万元 /㎡/ 年），引入高坪效首店与体验业态，1F 轻奢区坪效提升至 2.0 万元 /㎡/ 年，租金溢价 18%；对租期≥3 年的优质品牌（如 Ader Error、钟书阁）提供 10% 租金优惠，续约率达 85%；推行 “租金分级动态调整”，根据品牌销售额季度微调租金，高增长品牌租金涨幅控制在 5%-8%，保障商户留存。 2024 年 租金收入：8.9 亿元，同比增长 23.6%，坪效达 1.5 万元 /㎡/ 年。双城定位带动租金溢价：4F “成渝品牌互促区” 租金较同楼层其他区域高 20%（4.0-4.5 元 /㎡/ 天），入驻品牌出租率 100%；跨城消费相关业态（文旅体验、双城文创）租金收入增长 45%；通过智能能耗管理系统降低运营成本 8%，间接提升租金净收益；全年出租率稳定在 97%，核心楼层（1F、3F）出租率 100%。 2025 年规划 目标租金增长 25%，核心策略包括： 业态溢价：提升首店、文旅体验业态占比至 30%，重点打造 “双城轻奢专区”“高铁主题文创区”，目标租金溢价 20%-25%； 品牌升级：引入 1-2 家国际轻奢首店（如 Michael Kors 西南首店），提供定制化装修补贴（800 元 /㎡），目标高端品牌租金贡献占比提升至 35%； 增值服务：基于会员数据为品牌提供精准营销（如跨城客定向推送），收取 12%-15% 营销服务费，补充租金收入； 动态调整：建立 “租金 - 坪效” 联动机制，坪效超 2.0 万元 /㎡/ 年的品牌，次年租金涨幅可下调至 3%，激励品牌提升业绩。 四、品牌调整数据 2022 年 引入 32 个新品牌（含 8 家区域首店），涵盖零售（如 Lululemon 重庆首店、UR 旗舰店）、餐饮（如太二酸菜鱼沙坪坝首店）、体验（如奈尔宝儿童乐园重庆首店）；淘汰 15 家低效品牌（如传统百货、低客流小吃店），优化 20% 营业面积；重点打造 “3F 亲子成长区”，集聚 15 + 亲子品牌，年客流量 650 万人次，销售额达 3.2 亿元，成为项目核心增长极。 2023 年 品牌汰换率 12%，聚焦 “双城特色 + 潮流体验”：新增 “4F 成渝文化体验区”，引入成都钟书阁、重庆荣昌陶艺工坊等 12 个双城特色品牌，区域年销售额突破 2.5 亿元；升级 “2F 潮牌区”，引入 Ader Error、Randomevent 等 8 家潮流首店，年轻客复购率提升至 35%；通过 “业态联动” 策略，推动潮牌区与 5F 餐饮区消费捆绑，带动关联销售额增长 30%；首店品牌数量增至 28 家，首店销售额占比提升至 22%。 2024 年 品牌汰换率 10%，核心方向 “数字化 + 文旅化”：新增 “5F 元宇宙互动区”，引入 VR 电竞馆、虚拟偶像体验店等 6 个数字化品牌，会员复购率达 65%；打造 “B1 通勤快消区”，引入星巴克快取店、7-Eleven 早餐专区，早高峰（7:30-9:00）销售额占比达该区域全天的 40%；淘汰 6 家低坪效餐饮品牌，替换为 “重庆江湖菜观景店”“双城融合菜系” 等特色餐饮，高楼层餐饮坪效提升 35%；首店品牌增至 40 家，其中成渝首店 25 家，首店销售额占比达 28%。 2025 年计划 核心方向 “国际化 + 本土化” 融合： 业态新增：打造 “1F 国际轻奢专区”，计划引入 Michael Kors、Coach Outlet 等 2-3 家国际轻奢首店，目标区域坪效 2.5 万元 /㎡/ 年； 本土深化：在 4F 增设 “重庆非遗大师工作室”，引入蜀绣、漆器等非遗手作品牌，联动文旅部门推出 “非遗体验 + 消费” 套餐； 品牌优化：品牌汰换率控制在 8%，重点淘汰坪效＜1.0 万元 /㎡/ 年的传统零售品牌，替换为 “潮流科技”“可持续消费” 类新兴品牌（如环保潮牌、智能穿戴体验店）； 会员赋能：升级 “双城会员权益”，首店品牌消费可累积双城通用积分，计划带动首店会员消费额年增 30%。 五、战略调整与行业地位 资本投入 2023 年：投入 3.5 亿元，重点用于三方面 —— 空间改造（5F 观景台升级、4F 双城文化区建设，投入 1.8 亿元）、数字化系统（云阿云智慧商业中台搭建、AI 客流监测系统，投入 0.7 亿元）、交通接驳（高铁出站口快速通道改造、停车场智能引导系统，投入 1.0 亿元），项目整体运营效率提升 25%。 2024 年：投入 4.2 亿元，聚焦 “双城价值深化”—— 引入国际首店品牌补贴（1.2 亿元）、“成渝消费通” 体系建设（0.8 亿元）、年度 IP 活动打造（如成渝双城消费节，1.0 亿元）、智慧安防系统升级（1.2 亿元），跨城客转化效率提升 30%。 2025 年预留：3.8 亿元，用于国际品牌招商（瞄准 1-2 家轻奢首店）、“高铁 + 商业” 一体化服务升级（如行李异地取件、双城交通服务站）、ESG 绿色改造（节能照明、环保材料应用），进一步巩固 “成渝双城 TOD 标杆” 地位。 数字化进展 会员规模超 180 万（2024 年，年增 35%），私域流量交易规模超 15 亿元，通过云阿云算法实现 “千人千策” 推送 —— 向通勤客推送早餐优惠、向家庭客推送亲子体验券，会员核销率提升至 38%，复购率达 52%；搭建 “金沙天街小程序”，集成 AR 导航、线上预约（观景台、首店体验）、跨城消费权益查询等功能，小程序月活用户超 50 万，线上引流至线下消费占比达 25%；上线 “数据驾驶舱”，实时监测客流、销售、租金数据，运营决策响应时间从 24 小时缩短至 4 小时，业态调整准确率提升至 85%。 行业坐标 业绩表现：2024 年销售额、客流增速分别为 23.6%、17.4%，高于重庆商业综合体均值（销售额增速 12%、客流增速 10%），在重庆 TOD 商业项目中销售额、坪效均排名首位； 定位优势：以 “成渝双城 TOD 超级生活枢纽” 为核心定位，形成 “交通 + 商业 + 文旅 + 生态” 的差异化竞争力，是成渝跨城消费、年轻客群潮流社交、家庭客亲子体验的首选地，2023-2024 年连续获评 “中国 TOD 商业标杆项目”“成渝双城消费示范平台”； 核心挑战：重庆 TOD 项目增至 15 个，同质化竞争加剧（80% 项目聚焦 “本地枢纽商业”）；年轻客群对 “新鲜感” 需求迭代快，需加快首店引进与场景创新速度；跨城服务（如双城会员权益互通、异地物流）仍需深化，以进一步释放双城经济圈红利。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-9-25 107
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