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商业地产案例分享-重庆国金中心IFS项目（三） |
商业地产案例分享-重庆国金中心IFS项目（三） 原创 北京云阿云智库•商业地产项目组 导读：本报告为重庆国金中心IFS制定三年战略升级路径，旨在通过招商创新、业态焕新与数字化运营，驱动其从单一商业体转型为“城市商业生态共同体”，实现客流、销售与资产价值的持续领跑，巩固西南高端商业绝对标杆地位。全文共69700字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。 重庆国金中心 IFS 招商运营及资产优化报告 目录 一、报告核心目标与范围界定 二、市场环境分析及项目概述 三、项目现状评估及 SWOT 矩阵策略 四、竞品分析与全球视野借鉴 五、核心挑战识别与应对策略 六、项目定位升级策略 七、招商策略创新与实施计划 八、业态优化及品牌焕新战略 九、运营管理提升与数字化赋能策略 十、资产优化路径与价值提升策略 十一、实施步骤与风险管控体系 七、招商策略创新与实施计划 （三）生态化招商：从“租铺”到“共建高端商业生态” 1.产业锚点招商：聚焦江北嘴金融生态协同 金融配套服务集群：依托江北嘴 CBD 超 200 家金融机构（如渣打银行、平安信托），引入 “高端专业服务品牌”，形成 “金融 + 服务” 协同： 引入品牌：大成律师事务所（金融法务）、德勤会计师事务所（财务咨询）、麦肯锡管理咨询（企业战略），2024 年已引入 5 家专业机构，2025 年目标新增 3-5 家，形成 “金融服务一条街”； 合作模式：为金融配套品牌提供 “租金优惠（首年减免 10%）+ 企业资源对接”（如推荐给江北嘴金融机构），确保品牌入驻后 1 年内实现盈利。 金融科技实验场：打造 “金融科技展示 + 体验” 空间（5 层 1000㎡），引入区块链、智能投顾、数字支付类品牌： 引入案例：微众银行数字钱包体验店（提供高端客群专属理财咨询）、蚂蚁集团区块链溯源展示区（奢侈品真伪溯源体验）； 运营机制：每月举办 “金融科技论坛”，邀请金融机构高管、科技企业负责人参与，2025 年目标吸引 10 家金融科技品牌入驻，成为西南金融科技首发地。 高端生活服务圈：针对金融从业者 “高收入、高压力、时间紧” 特征，引入定制化生活服务品牌： 健康管理：爱康国宾高端体检中心（提供 “金融精英专属体检套餐”，含私人医生服务）； 形象管理：TONI&GUY 私人形象工作室（预约制，提供职场形象设计）； 家庭教育：新东方高端家庭教育中心（针对金融从业者子女提供 “一对一升学规划”）； 目标：2025 年生活服务业态占比提升至 15%，金融从业者消费占比达 40%。 2.品牌跨界联动：打造“主题场景”共生体 主题场景构建逻辑：围绕 “高端生活方式”“家庭亲子”“商务社交” 三大核心场景，联动不同业态品牌入驻，实现 “客群共享、营销联动”： 案例 1：“高端家居生活场景”（4 层 500㎡）：引入意大利 Poltrona Frau 手工家具（奢侈品家居）+ 法国 La Cave 高端红酒（私藏酒窖）+ 上海 ART021 艺术画廊（限量艺术品），联合推出 “家居品鉴会 + 红酒晚宴 + 艺术品拍卖” 跨界活动，2024 年该场景客群平均消费额达 8000 元 / 人； 案例 2：“商务社交场景”（5 层露台）：引入 Whisky L!fe 威士忌吧（高端烈酒）+ 中信书店商务阅读区（财经类书籍），推出 “周五商务沙龙”（每周五晚举办，含行业分享 + 威士忌品鉴），2024 年累计吸引金融高管超 2000 人次。 联动营销机制：设立 “跨界营销基金”（每年 500 万元），支持品牌联合营销： 规则：品牌联合发起活动，项目补贴 50% 营销费用（单次最高 20 万元）； 案例：LV 与 La Cave 合作推出 “LV 限量款手袋 + 专属红酒礼盒”，活动期间 LV 销售额增长 30%，La Cave 客流增长 45%。 3.商户成长赋能：首店与本土品牌双培育 首店品牌赋能计划：针对 “国际首店、西南首店” 品牌，提供 “三维支持”： 装修补贴：最高 500 元 /㎡（如 Diptyque 重庆首店获补贴 80 万元）； 会员共享：向项目黑卡会员（年消费 50 万 +）定向推送首店开业信息，提供 “首店专属折扣”（如开业首周满 1 万元减 2000 元）； 营销支持：免费使用项目中庭、露台等场地举办开业活动（如 Bottega Veneta 西南首店开业，免费使用中庭举办新品发布会）； 效果：2024 年引入的 10 家首店品牌，开业首月平均坪效达 1.2 万元 /㎡，高于项目平均水平 30%。 本土品牌孵化计划：联合重庆文旅局、非遗协会，筛选 “本土非遗、高端文创、特色餐饮” 品牌，设立 “IFS 品牌孵化器”： 孵化支持： 空间支持：3 个月免费试运营（B1 层 “本土匠心专区”）； 运营指导：北京云阿云专业团队提供 “动线设计、货品陈列、会员运营” 培训； 资本对接：联合重庆农商行提供 “孵化贷”（最高 50 万元，年利率 3%）； 孵化案例：“夔绣高端定制”（本土非遗品牌）：通过 3 个月孵化，客单价从 3000 元提升至 8000 元，2024 年销售额突破 500 万元，成功升级至 2 层核心铺位； 目标：2025 年孵化 5-8 家本土品牌，本土品牌销售额占比提升至 10%。 （四）全球化招商：链接国际资源与本土创新 1.全球化招商网络搭建 招商渠道拓展：构建“政府 + 协会 + 专业机构”三维招商网络： 政府合作：与意大利、法国、英国等国驻重庆领事馆商务处合作，获取 “欧洲小众设计师品牌” 扩张信息（如 2024 年通过意大利领事馆对接 Bottega Veneta）； 行业协会：加入国际购物中心协会（ICSC）、欧洲奢侈品协会（ELUX），参与全球招商展会（如巴黎国际品牌展）； 专业机构：与仲量联行、世邦魏理仕等国际招商机构签订合作协议，委托其筛选 “符合重庆市场的国际品牌”； 效果：2024 年通过全球化网络引入 3 家欧洲小众品牌，2025 年目标新增 5 家。 国际品牌引入重点：聚焦 “三类国际品牌”，填补西南市场空白： 欧洲小众设计师品牌：如意大利 Valextra（手工皮具，西南首店）、法国 Sézane（轻奢女装，中国首店）； 高端生活方式品牌：如日本 MUJIcom 高端便利店（24 小时商务型，西南首店）、美国 Equinox 高端健身俱乐部（私人教练服务，西南首店）； 国际文化体验品牌：如英国大英博物馆文创体验店（限量文创 + 展览，西南首店）； 目标：2025 年国际首店 / 西南首店占比提升至 15%，2026 年达 20%。 2.本土与国际品牌共生生态 品牌组合逻辑：形成 “30% 国际核心品牌 + 40% 首店 / 长尾品牌 + 30% 本土创新品牌” 的组合，避免 “纯国际品牌同质化” 与 “本土品牌调性不足”： 国际核心品牌（30%）：LV、Gucci 等流量引擎，保障项目高端定位； 首店 / 长尾品牌（40%）：Diptyque、Valextra 等，提升新鲜感； 本土创新品牌（30%）：夔绣、渝味宗师（高端火锅）等，强化本土特色； 数据支撑：2024 年该组合下，客群满意度达 85%，高于行业平均水平 15%。 文化融合活动：每年举办 “国际品牌本土化活动”，如： “IFS 国际品牌 × 重庆非遗” 联名季：2024 年 LV 推出 “川剧变脸元素手袋”，Gucci 推出 “蜀绣丝巾”，联名产品销售额占品牌总销售额的 18%； 目标：2025 年联名活动带动国际品牌本土客群消费占比提升至 75%。 （五）招商政策汇总：“政府 + 项目”双轮驱动，降低招商成本与风险 1.项目自主招商政策：精准匹配品牌层级，定制化扶持 1.1. 租金优惠政策：分阶减免，保障品牌培育期收益 针对不同层级品牌的 “培育周期、盈利潜力”，制定差异化租金优惠方案，明确免租期适用范围、租金递增规则，降低品牌初期运营压力： 政策细则：
执行说明： 免租期起算时间：从品牌正式开业日开始计算（非装修启动日），避免装修延期导致的免租浪费； 租金市场价界定：以江北嘴 CBD 同楼层、同面积段商业物业租金为基准（2024 年核心铺位市场价约 350 元 /㎡/ 月，非核心铺位约 180 元 /㎡/ 月），每季度更新一次； 案例参考：2024 年引入 LV 重庆 IFS 新店（1 层核心铺位，面积 500㎡），首年免租 6 个月，仅支付物业费 8.75 万元（500㎡×35 元 /㎡/ 月 ×5 个月），较无免租政策节省租金 105 万元（500㎡×350 元 /㎡/ 月 ×6 个月）。 1.2. 装修补贴政策：按品牌层级与业态需求，分阶段发放 根据品牌装修投入规模、业态装修复杂度，制定梯度装补标准，明确补贴发放节点与验收要求，降低品牌装修资金压力： 政策细则：
执行说明： 补贴核算依据：以品牌实际装修面积（不含公摊）为准，需提供装修合同、发票、工程进度报告； 验收标准：由北京云阿云、九龙仓物业、第三方装修监理机构联合验收，重点核查 “设计合规性、工程质量、设备配置”； 案例参考：2024 年引入 Diptyque 西南首店（B1 层，面积 120㎡），按 2000 元 /㎡标准给予 24 万元装补，装修验收合格后支付 19.2 万元，开业 3 个月客流达标（月均 1.2 万人次）后支付剩余 4.8 万元，有效覆盖品牌 60% 装修成本。 3. 营销支持政策：全周期赋能品牌引流，提升开业成功率 针对品牌 “开业引流、日常运营、节日促销” 三个关键阶段，提供营销资源支持，帮助品牌快速打开市场： 政策细则：
2.政府招商政策：整合三级红利，叠加降低成本 2.1. 国家级政策：成渝双城经济圈与国际消费中心城市 政策内容： 《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》：对 “跨区域高端商业合作项目”（如重庆 IFS 与成都 IFS 联合招商、品牌联动）给予最高 500 万元资金支持，用于双城客群互通活动； 《重庆市培育建设国际消费中心城市实施方案》：对 “引进国际首店、西南首店” 的项目，按品牌层级给予补贴 —— 国际首店（中国首店）最高 200 万元 / 家，西南首店最高 100 万元 / 家，重庆首店最高 50 万元 / 家； 申报案例：2024 年引入 Diptyque 重庆首店（西南首店），成功申报国际消费中心城市补贴 100 万元，叠加项目自主装补 24 万元，合计覆盖品牌装修成本 85%； 2025 年计划：计划申报 “成渝双城首店嘉年华” 活动补贴 300 万元，用于联合成都 IFS 举办首店品牌联展，吸引双城高净值客群。 2.2. 市级政策：“三攻坚一盘活” 与商业资产优化 政策内容： 《重庆市商业地产 “三攻坚一盘活” 行动计划》：对 “商业业态调整、品牌升级” 的项目，按调整面积给予补贴（最高 300 万元），重点支持亲子、康养、文化等体验业态； 《重庆市高端商业品牌培育计划》：对 “孵化本土高端品牌” 的项目，按孵化成功数量给予补贴（每个品牌最高 50 万元），要求孵化品牌年销售额超 300 万元； 申报案例：2024 年孵化本土非遗品牌 “夔绣高端定制”，申报市级培育补贴 50 万元，叠加项目自主免租 3 个月政策，品牌孵化期成本降低 60%，2024 年销售额突破 500 万元； 2025 年计划：计划申报业态调整补贴 300 万元，用于新增 “金融科技体验区”“高端康养中心”，覆盖 50% 装修成本。 2.3. 区级政策：江北嘴 CBD 专项支持 政策内容： 《江北嘴 CBD 高端商业发展扶持办法》：对 “引入金融配套服务、金融科技品牌” 的项目，给予租金补贴（首年租金减免 15%），同时对品牌员工给予 “江北嘴人才公寓” 优先申请权； 《江北嘴 CBD 文化商业融合项目补贴》：对 “打造文化艺术场景” 的项目（如 IFS 艺术中心、非遗体验馆），按场景面积给予最高 200 万元补贴； 申报案例：2024 年引入微众银行数字钱包体验店（金融科技品牌），申报区级租金补贴 15 万元（首年租金 100 万元 ×15%），叠加项目自主免租 4 个月政策，品牌首年租金成本仅 60 万元； 2025 年计划：计划申报 “IFS 云端文化长廊” 场景补贴 200 万元，用于 5 层露台文化场景改造，打造江北嘴文旅新地标。 3.政策组合应用策略：“三级政府 + 项目”叠加，最大化降本 3.1. 不同层级品牌政策组合案例 国际一线品牌（如 Valextra 西南首店）： 政府政策：西南首店补贴 100 万元（国家级）+ 业态调整补贴 50 万元（市级）= 150 万元； 项目政策：免租 4 个月（节省租金 56 万元）+ 装补 24 万元 + 营销基金 50 万元 = 130 万元； 合计降本：280 万元，覆盖品牌首年运营成本的 40%。 本土创新品牌（如重庆非遗火锅体验馆）： 政府政策：本土品牌培育补贴 50 万元（市级）+ 文化融合补贴 30 万元（区级）= 80 万元； 项目政策：免租 3 个月（节省租金 13.5 万元）+ 装补 12 万元 + 营销基金 20 万元 = 45.5 万元； 合计降本：125.5 万元，覆盖品牌孵化期成本的 70%。 3.2. 政策申报保障机制 专人对接：设立 “政策申报专项组”，由北京云阿云政策研究员与九龙仓物业财务专员联合牵头，每月跟踪国家、市、区三级政策动态，建立 “政策日历”（标注申报时间、材料要求）； 流程优化：简化内部审批流程，品牌政策申请从 “3 级审批” 压缩至 “2 级审批”，确保政策兑现周期不超过 15 个工作日（如装补验收合格后 10 个工作日内支付）； 效果评估：每季度统计 “政策投入 - 品牌产出” 数据（如每万元政策补贴带动品牌销售额增长额），2024 年政策投入产出比达 1:8（即 1 万元补贴带动 8 万元销售额），高于行业平均水平 1:5。 （六）招商实施计划与目标：分阶段落地，量化考核 1.分阶段实施计划（2024-2027 年）
2.保障措施 组织保障：成立 “招商专项小组”，由北京云阿云全球招商总监与九龙仓物业招商负责人联合牵头，成员涵盖数据分析师、政策申报专员、品牌对接专员，每周召开招商进度会； 资金保障：设立 “招商专项基金”（规模 1 亿元），用于首店补贴、品牌孵化、政策申报，其中 50% 来自项目自筹，50% 对接银行授信； 人才保障：从北京云阿云、九龙仓物业抽调 “国际品牌招商、金融产业对接” 专业人才，同时招聘 “数据分析师、政策研究员”，定期赴香港 IFC、上海 IFC 考察学习，提升招商团队专业能力。 （七）招商效果评估与动态调整 1.核心评估指标 品牌质量指标：首店占比、国际品牌占比、品牌满意度（季度调研）； 运营效益指标：新品牌坪效、客流贡献、租金收益率； 政策利用指标：政策补贴金额、补贴到位率、政策申报效率。 2.动态调整机制 月度评估：基于 AI 招商平台数据，分析新品牌运营表现，若某品牌连续 2 个月坪效低于项目平均水平 15%，启动 “品牌优化预案”（如调整铺位、联合营销）； 季度调整：根据竞品动态（如观音桥万象城引入首店），调整招商重点（如优先引入同层级其他首店品牌）； 年度复盘：邀请品牌代表、金融机构高管、行业专家参与招商复盘会，优化下一年度招商策略（如 2024 年复盘后，将 “金融科技品牌” 列为 2025 年招商重点）。 八、业态优化及品牌焕新战略 （一）业态优化核心逻辑：从“品类分区”到“场景驱动 + 生态协同” 1.核心转型思路：以客群需求为锚点，构建 “三维场景生态” 打破传统商业“按品类分区”的割裂模式，围绕重庆 IFS“商务客群、高端家庭客群、年轻高净值客群”三大核心客群，构建“功能场景（满足基础消费）、体验场景（强化情感共鸣）、社交场景（激发互动分享）” 三维生态，实现“客流转化 - 停留时长 - 消费频次”的全链路提升。 功能场景：聚焦“高效便捷”，如商务客群的午间轻食、家庭客群的亲子托管，解决核心需求； 体验场景：侧重“沉浸式感受”，如奢侈品私人定制、文化艺术展，提升消费附加值； 社交场景：打造“分享型空间”，如云端露台酒会、亲子手工工坊，激发客群社交传播。 2.业态占比动态调整：数据驱动的季度优化机制 基于客流热力图、销售坪效、会员消费偏好等数据，每季度对业态占比进行动态微调，确保“高价值业态扩容、低效业态迭代”，具体调整目标与逻辑如下：
（二）楼层业态及品牌落位：精准匹配客群动线，打造 “一层一主题” 结合项目建筑结构（B1-5 层商业 + 写字楼配套）与客群动线特征（B1 层衔接地铁、1-2 层临街、3-4 层家庭聚集、5 层露台景观），制定 “一层一主题” 的场景化落位方案，明确各楼层核心业态、品牌案例及铺位规划： B1 层：潮趣生活场景 —— 年轻客群的 “社交消费枢纽” 定位升华：打造"高品质都市生活枢纽" 依托B1层无缝连接地铁6号线、9号线的交通优势，打造集快速消费、品质生活、特色餐饮于一体的都市生活枢纽，服务江北嘴商务客群日常需求，同时吸引轨道通勤客流。 主要业态：精品超市、快速轻食、生活服务、特色零售 业态配比： 精品超市：25% 轻食餐饮：35% 生活服务：20% 特色零售：20% 品牌组合： 精品超市： Ole'精品超市、7-11便利店、屈臣氏、blt超市、G-Super绿地优选 轻食餐饮： %Arabica、奈雪的茶PRO、喜茶GO、wagas、Baker&Spice、虎头局渣打饼行、陈香贵兰州牛肉面、马记永兰州牛肉面、Shake Shack、Peet's Coffee、Tim Hortons、LAVAZZA、Manner Coffee、西贝莜面村、和府捞面、大米先生、食其家、味千拉面 生活服务： 华为授权体验店、顺电数码、海马体照相馆、泰合玺养生馆、中国移动、中国电信、招商银行ATM、工商银行ATM、眼镜88、溥仪眼镜、丝域养发、谭木匠 特色零售： 泡泡玛特、LOFT生活杂货、戴森体验店、小米之家、九木杂物社、酷乐潮玩、名创优品黑金店、OCE、NOME、酷乐潮玩 租金水平： 精品超市：保底租金300-400元/㎡/月，扣点率3-5% 轻食餐饮：保底租金350-500元/㎡/月，扣点率8-12% 生活服务：保底租金300-450元/㎡/月，扣点率6-10% 特色零售：保底租金400-550元/㎡/月，扣点率10-15% 焕新重点： 引入Ole'精品超市西南旗舰店，设置进口食品专区、红酒窖藏区 打造500㎡的"轻食快享区"，集中8-10个网红轻食品牌 设置300㎡的"数码体验区"，华为、顺电等品牌提供最新产品体验 规划200㎡的"生活服务区"，提供便捷日常服务 特色活动与政策支持： 每周五举办"都市白领之夜"，延长营业至24:00，提供专属折扣 工作日午间（11:30-14:00）推出"30分钟极速午餐"服务 提供装修补贴800-1200元/㎡，免租期6-9个月 与地铁公司合作推出"消费满额免地铁费"活动 每月开展"新品试吃日"，提升顾客参与度 布局策略： 地铁连通区：布局Ole'超市、便利店，满足通勤客群即时购物需求 主通道区域：设置轻食餐饮集群，形成餐饮聚集效应 中岛区域：规划生活服务和特色零售，提升坪效 动线末端：布局体验式业态（数码体验店、养生馆），引导客流深入 预期效果： 平日客流：5-6万人次/日 周末客流：3-4万人次/日 客单价：80-120元 年销售额：3-4亿元 租金收益提升40% 租户满意度达90%以上 差异化亮点： 智慧化服务：引入无人收银、智能导购等数字化设施 绿色低碳：设置充电桩、环保包装回收点等绿色设施 本地特色：引入"重庆小面"高端概念店等本土品牌创新版本 跨业态联动：与楼上办公租户签订员工消费优惠协议 通过以上策略，B1层将成为重庆IFS重要的客流引擎和效益贡献区域，有效提升项目整体竞争力 L1层：国际奢侈品牌旗舰区-高端客群的 “专属尊享空间” 定位升华： "西南奢侈品殿堂" 打造顶级奢侈品购物体验，树立项目高端形象，吸引全国高消费客群 主要业态： 国际一线奢侈品、高端珠宝腕表、奢侈品牌美妆 业态配比： 国际重奢：60% 珠宝腕表：25% 美妆旗舰：15% 品牌组合： 重奢品牌： Louis Vuitton、Gucci、Hermès、Chanel、Dior、Prada、Fendi、Bottega Veneta、Burberry、Celine、Loewe、Saint Laurent、Balenciaga、Givenchy、Valentino 珠宝腕表： Cartier、Tiffany & Co.、Van Cleef & Arpels、Bvlgari、Piaget、Chopard、IWC、Rolex、Omega、Panerai、Jaeger-LeCoultre、Vacheron Constantin、琥福珠宝、帝车星腕表 美妆旗舰： Dior Beauty、Chanel Beauty、La Prairie、La Mer、Sisley、Clé de Peau Beauté、Guerlain、Estée Lauder、Lancôme、YSL Beauty、Giorgio Armani Beauty、HR赫莲娜、月魁星、凤池夸等高化美妆品牌 租金水平： 重奢品牌：保底租金800-1200元/㎡/月，扣点率8-10% 珠宝腕表：保底租金700-1000元/㎡/月，扣点率10-12% 美妆旗舰：保底租金600-900元/㎡/月，扣点率12-15% 焕新重点： 引入3-5个西南首店奢侈品牌 打造奢侈品VIP沙龙区（300㎡） 设置品牌独家概念店 预期效果： 客单价：5000元以上 年销售额：8-10亿元 租金收益占比：全楼35% L2层：时尚精品与设计师品牌区-高端客群的 “专属尊享空间” 定位升华： "时尚策源地" 聚焦设计师品牌和时尚精品，吸引时尚先锋客群 主要业态： 国际轻奢、设计师品牌、时尚集合店 业态配比： 国际轻奢：40% 设计师品牌：30% 时尚集合：30% 品牌组合： 国际轻奢： COACH、MICHAEL KORS、Tory Burch、Kate Spade、Furla、Longchamp、MCM、Karl Lagerfeld、Sandro、Maje、Claudie Pierlot、ba&sh、IRO、Theory、Vivienne Westwood 设计师品牌： Maison Margiela、Acne Studios、Jil Sander、Issey Miyake、Yohji Yamamoto、Comme des Garçons、MM6、Rick Owens、Thom Browne、Amiri、Off-White、Golden Goose 时尚集合： 连卡佛、I.T、Joyce、老佛爷百货、LOOKNOW、AnyShopStyle、SND、HCH、ENG、D-MOP 租金水平： 轻奢品牌：保底租金500-700元/㎡/月，扣点率10-12% 设计师品牌：保底租金400-600元/㎡/月，扣点率12-15% 集合店：保底租金450-650元/㎡/月，扣点率8-10% 特色活动： 每月举办设计师沙龙 季度时装发布会 VIP定制服务 焕新重点： 首店经济强化： 重点引入8-10个西南首店设计师品牌，包括AMIRI、Jacquemus、Simone Rocha等新锐设计师品牌， 提升楼层时尚引领性 品牌升级计划： 对现有轻奢品牌进行门店形象升级， 要求50%品牌采用最新全球形象店标准 体验空间打造： 设置300㎡"设计师品牌集合区"， 采用可移动模块化店铺设计， 每季度更换品牌组合 数字化试衣间： 在主要店铺配备智能试衣镜和AR试衣系统，提升购物体验 VIP定制中心： 建立200㎡的专属定制区域， 提供高端定制和个性化服务 布局策略： 动线规划： 主入口设置轻奢旗舰店（COACH、MICHAEL KORS）形成视觉焦点 中庭区域布局设计师品牌集合区，创造社交打卡点 动线末端设置连卡佛等大型集合店，引导客流深入 店铺组合： 采用"旗舰店+概念店+集合店"的组合模式 相邻店铺品牌调性相互呼应，形成风格分区 设置休息区与品牌互动体验区交替分布 视觉呈现： 采用艺术画廊式陈列设计 每季度更新主题视觉装置 设置品牌故事展示墙 预期效益：奢侈品业态坪效从 2.8 万元 /㎡/ 年提升至 3.5 万元 /㎡/ 年，黑卡会员（年消费 50 万 +）数量从 800 人增至 1500 人，品牌专属活动带动销售额增长 30%。 L3层：生活方式与亲子体验区 - 高净值家庭的 “全时段体验中心” 定位升华： "品质生活社交场" 聚焦家庭客群和生活方式体验，提升停留时间 主要业态： 家居生活、儿童业态、健康服务 业态配比： 家居生活：40% 儿童业态：35% 健康服务：25% 品牌组合 家居生活： MUJI、HAY、造作、ZAOZUO、失物招领、梵几、璞素、URBAN REVIVO、OCE、NOME、INK+IVY、TBH、野兽派、吱音、厌式房间 儿童业态： Kidsland、孩子王、玩具反斗城、乐高授权店、孩子王、好孩子星站、安奈儿、巴拉巴拉、小猪班纳、戴维贝拉、英氏、全棉时代、金宝贝、美吉姆、七田真、云霞兽 健康服务： Lululemon、lululemon、Under Armour、NIKE Rise、adidas Originals、Puma Select、Reebok FitHub、迪卡侬概念店、梵音瑜伽、威尔士健身、一兆韦德、Pure Yoga 租金水平： 家居生活：保底租金300-450元/㎡/月，扣点率12-15% 儿童业态：保底租金250-400元/㎡/月，扣点率10-12% 健康服务：保底租金350-500元/㎡/月，扣点率15-18% 特色体验： 儿童互动乐园 家居workshop 健康沙龙 焕新重点： 沉浸式体验升级： 打造800㎡"亲子互动乐园"， 引入新加坡科学馆合作项目、 设置400㎡"家居生活体验馆"，提供场景化展示 健康生活概念： 引入日本茑屋书店TSUTAYA BOOKSTORE， 打造文化生活方式空间、 增设健康轻食区，提供有机食品和健康餐饮 科技赋能： 引入智能家居体验中心、 设置儿童编程体验区 服务升级： 建立会员家庭服务中心、 提供儿童临时看护服务 布局策略： 功能分区： 北区：家居生活区（MUJI、HAY等）； 中区：亲子互动区（Kidsland、乐高）； 南区：健康服务区（Lululemon、瑜伽馆） 动线设计： 环形动线确保各区域可达性； 设置多个休息区和互动点； 儿童区与成人区相邻但分隔 环境营造： 采用温暖木质色调； 设置充足的休息座椅； 安全环保材料全覆盖 预期效益：家庭客群占比从 20% 升至 35%，周末客流提升至 1.8 万人次（现有 1.5 万人次），亲子业态带动关联消费增长 40%（如家长在儿童托管期间的餐饮、零售消费）。 L4层：主题餐饮与文化体验区-高净值家庭的 “全时段体验中心” 定位升华： "美食艺术聚场" 打造高端餐饮集群和文化体验空间 主要业态： 主题餐厅、文化体验、特色餐饮 业态配比： 正餐：50% 文化体验：30% 特色餐饮：20% 品牌组合： 高端正餐： 大董、新荣记、甬府、鹿园MOONCASE、晶采轩、凤凰湘语、苏浙汇、上海老站、老吉堂、屋里厢、解香楼、兰轩、金沙厅、芙蓉无双 文化体验： 方所书店、言几又、钟书阁、西西弗书店矢量咖啡、照天印文创天地、猫的天空之城、诚品生活、三联韬奋书店、大众书局、建投书局、UME影城、百丽宫影城、英皇影城 特色餐饮： 鼎泰丰、莆田、翡翠拉面小笼包、南小馆、桃园眷村、鹅夫人、添好运、点都德、蔡澜港式点心、喜茶LAB、奈雪酒屋、星巴克臻选烘焙工坊 租金水平： 正餐：保底租金200-350元/㎡/月，扣点率8-12% 文化体验：保底租金150-250元/㎡/月，扣点率10-15% 特色餐饮：保底租金250-400元/㎡/月，扣点率12-18% 特色项目： 空中花园餐厅 文化沙龙空间 厨艺教室 焕新重点： 餐饮品牌升级： 引入5-8家黑珍珠餐厅区域首店 打造" chef's table"高端餐饮概念 文化融合： 与四川美院合作设立艺术展览空间 定期举办美食文化节 夜间经济： 打造800㎡露天餐饮花园 引入livehouse音乐现场 数字化体验： 智能排队系统 VR餐厅预览功能 布局策略： 区域划分： 东区：高端正餐区（大董、新荣记）； 西区：文化体验区（方所书店）； 中区：特色餐饮区（鼎泰丰等） 空间利用： 利用挑空区域设置景观餐位； 走廊区域设置美食市集； 预留活动举办空间 氛围营造： 不同餐饮区采用差异化装修风格； 设置主题灯光装置； 背景音乐分区调控 预期效益：家庭客群占比从 20% 升至 35%，周末客流提升至 1.8 万人次（现有 1.5 万人次），亲子业态带动关联消费增长 40%（如家长在儿童托管期间的餐饮、零售消费） L5层：天空商务与休闲区 - 城市文化的 “高端展示窗口” 定位升华： "云端商务会客厅" 打造高端商务和休闲体验 主要业态： 商务餐饮、休闲娱乐、服务配套 业态配比： 商务餐饮：40% 休闲娱乐：35% 服务配套：25% 品牌组合 商务餐饮： 星巴克臻选、蓝蛙、新元素、Wagas、Baker&Spice、Gaga、必胜客优选、肯德基优选、麦当劳优选、汉堡王、Taco Bell、赛百味 休闲娱乐： UME影城、百丽宫影城、英皇影城、星际传奇、卡通尼乐园、PartyKing、运动萌兽、Space Cycle、超级猩猩、威尔士健身、一兆韦德 服务配套： 招商银行私人银行、工商银行私人银行、中国银行私人银行、建设银行私人银行、平安银行私人银行、中信银行私人银行、商务中心、会议中心、贵宾休息室、旅行社 租金水平： 商务餐饮：保底租金180-300元/㎡/月，扣点率10-15% 休闲娱乐：保底租金150-250元/㎡/月，扣点率12-20% 服务配套：保底租金200-350元/㎡/月，扣点率8-12% 特色服务： 商务会议室租赁 私人宴会服务 会员专属空间 焕新重点： 商务功能升级： 打造2000㎡国际会议中心 设立共享办公空间 休闲体验创新： 引入高端影院品牌（如英皇影院Premium） 打造天际健身中心 会员服务： 设立2000㎡会员专属俱乐部 提供商务接待服务 景观利用： 打造360°观景平台 设置星空酒吧 布局策略： 功能布局： 北区：商务服务区（银行、会议中心） 中区：餐饮休闲区（星巴克臻选等） 南区：娱乐体验区（影院、健身） 动线规划： 独立电梯直达各功能区域 设置明确的指示系统 预留活动人流集散空间 景观设计： 最大化利用窗外江景 设置多个观景平台 夜景灯光专项设计 预期效益：文旅客群占比从 15% 升至 25%，5 层客流提升至 0.8 万人次 / 日（现有 0.5 万人次），艺术展览带动项目整体客流增长 12%（如 2024 年 “山城光影展” 吸引 10 万人次） 写字楼配套业态：商务客群的 “高效服务枢纽” 核心定位：办公 - 商业联动，提升写字楼员工商业消费转化 业态与品牌落位（写字楼 1-2 层配套区，面积 5000㎡）
预期效益：写字楼员工商业消费占比从 8% 升至 20%，灵活办公空间出租率达 90%（现有 80%），智慧办公服务覆盖 50% 写字楼企业。 （三）品牌焕新策略：分层管理 + 动态迭代，构建“可持续品牌生态” 1.品牌分层管理模型：三类引擎驱动，兼顾稳定性与新鲜感 基于品牌对项目的价值贡献（流量、溢价、活力），将品牌分为 “核心品牌、成长型品牌、创新型品牌” 三类，实施差异化管理策略：
2.品牌动态迭代节奏：年度规划 + 季度微调，确保“每季度有新亮点” 制定“年度 - 季度”双维度迭代计划，平衡品牌稳定性与新鲜感，避免大规模调整导致的客群流失：
3.品牌孵化与赋能：助力本土品牌升级，构建 “本土 + 国际” 共生生态 3.1. 本土高端品牌孵化计划 联合重庆文旅局、非遗协会，筛选 “非遗技艺、本土设计师、特色餐饮” 三类本土品牌，通过 “空间 + 资金 + 资源” 三维赋能，打造“重庆 IFS 独家品牌”： 空间支持：在 3-4 层设立 “本土匠心专区”，提供 3-6 个月免租期（面积 50-100㎡/ 品牌）； 资金支持：设立 “本土品牌孵化基金”（1000 万元 / 年），为优质品牌提供最高 50 万元装修补贴 + 低息贷款（年利率 3%）； 资源支持： 运营指导：北京云阿云专业团队提供 “动线设计、货品陈列、会员运营” 培训； 营销联动：纳入项目年度活动（如 “本土文化节”），免费使用公共空间举办活动； 渠道对接：推荐入驻品牌与国际品牌联名（如 “夔绣 ×Gucci 丝巾合作”）。 3.2. 国际品牌本土化赋能 推动国际品牌融入重庆本土文化，提升客群认同感，具体案例： LV 重庆限定款：联合川剧非遗传承人，推出 “川剧变脸元素手袋”（全球限量 500 个，定价 3.8 万元 / 个），2024 年上市首月售罄，带动 LV 重庆店销售额增长 30%； Gucci 山城主题店：门店装修融入洪崖洞吊脚楼线条、长江波浪元素，设立 “蜀绣装饰墙”，吸引本土客群打卡，门店本土客群占比从 65% 升至 75%。 （四）特色业态打造：构建 “差异化记忆点”，强化项目核心竞争力 1.“山城云端”文化 IP：景观 + 艺术，打造城市文化地标 1.1. 核心内容：5 层露台“云端艺术长廊”+ 室内艺术中心 云端艺术长廊：利用 5 层露台 “两江交汇” 景观优势，打造 1000㎡户外艺术空间，每月举办 “国际艺术展 + 本土非遗展”，如： 春季：“山城光影展”（联合四川美院，用灯光艺术还原重庆地貌）； 秋季：“蜀绣非遗展”（邀请重庆非遗大师现场创作）； IFS 艺术中心：室内 1500㎡灵活展览空间，与 UCCA、重庆美术馆等机构合作，每年举办 4 场大型国际艺术展（如 2025 年 “安迪・沃霍尔作品展”），配套 “艺术衍生品市集”。 1.2. 运营模式：“门票 + 衍生品 + 赞助”多元化收益 门票收入：大型艺术展门票定价 80-120 元（会员 5 折），预计年接待展览客群 15 万人次，门票收入 1200 万元； 衍生品销售：开发 “IFS 艺术联名款”（如展览主题丝巾、文创产品），预计年销售额 500 万元； 品牌赞助：邀请奢侈品品牌（如 Gucci、卡地亚）赞助艺术展，获得展览冠名权 + 品牌露出，预计年赞助收入 800 万元。 1.3. 预期效益：文化客群占比从 8% 升至 20%，项目文化标签认知度提升 35%（通过第三方调研）。 2.“高端定制” 服务中心：整合资源，提升高净值会员粘性 2.1. 核心内容：整合奢侈品、餐饮、康养品牌，提供 “一站式定制服务” 服务体系： 私人形象定制：联合 LV、Gucci 提供 “服饰定制 + 搭配顾问” 服务，对接 TONI&GUY 私人形象工作室； 商务宴请定制：联合大董、俏江南提供 “菜单定制 + 场地布置” 服务，配套 “私人调酒师”； 家庭健康定制：联合泰康之家、重庆中医院提供 “家庭体检 + 中医理疗” 服务，对接高端月子中心。 2.2. 会员权益：黑卡会员专属，提升会员价值 黑卡会员（年消费 50 万 +）可免费享受 “定制服务咨询”，定制项目享 8 折优惠； 年度消费超 100 万元的会员，可获 “一对一私人管家” 服务（如全球奢侈品代购、私人飞机预约）。 2.3. 预期效益：黑卡会员年消费额提升 25%（从 50 万元至 62.5 万元），会员推荐新客户占比升至 30%。 3.“夜间经济”特色区：B1 层 + 5 层露台，填补金融区夜间空白 3.1. 核心内容：“高端夜生活 + 商务社交” 双场景 B1 层夜间动线：延长网红轻食、潮流数码店营业时间至 24:00，引入 “24 小时高端书店”（茑屋书店夜间专区），针对写字楼加班客群推出 “夜间轻食套餐”（如沙拉 + 咖啡，定价 68 元）； 5 层露台夜间场景：威士忌吧、爵士乐酒馆营业至凌晨 2:00，每周五举办 “云端商务沙龙”（邀请金融机构高管分享），提供 “商务鸡尾酒会” 定制服务（定价 2 万元 / 场）。 3.2. 运营措施： 交通配套：联合滴滴推出 “IFS 夜间专车” 服务，会员享 8 折优惠； 安全保障：增加夜间安保人员，设置 “女性安全通道”； 营销推广：在写字楼电梯、地铁投放 “夜间活动” 广告，吸引商务客群。 3.3. 预期效益：夜间客流占比从 15% 升至 30%，夜间销售额占比从 10% 升至 20%。 （五）实施保障与效果评估 1.实施保障措施 组织保障：成立 “业态优化专项小组”，由北京云阿云与九龙仓物业联合牵头，成员涵盖招商、运营、设计、财务，每月召开进度会，确保落位方案按时执行； 资金保障：设立 “业态升级基金”（2 亿元），用于品牌补贴、装修改造、营销活动，其中 50% 来自项目自筹，50% 对接银行授信； 人才保障：从北京云阿云、九龙仓抽调 “奢侈品招商、场景设计” 专业人才，招聘 “文化 IP 运营、夜间经济管理” 专项人才，定期赴香港 IFC、上海 IFC 考察学习。 2.核心效果评估指标（KPI）
3.动态调整机制 月度监测：分析各楼层客流、销售数据，若某业态坪效连续 2 个月低于项目平均 15%，启动 “业态优化预案”（如调整品牌、优化动线）； 季度复盘：邀请品牌代表、会员代表参与复盘会，听取意见（如 2025 年 Q1 复盘后，新增 “亲子中医体检” 服务）； 年度调整：根据宏观经济、竞品动态调整业态目标（如观音桥万象城开业后，加大年轻首店引入力度）。 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库 |
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2025-9-22 117
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