商业地产案例分享-郑州首创奥特莱斯项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度解码郑州首创奥特莱斯如何以“意式风情+洞林湖景”破局同质化竞争，通过精准定位、业态焕新、数据化运营及资产优化策略，实现业绩增长与价值跃升，为区域型奥莱提供成功范本。。全文共48200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

从传统奥莱到休闲购物公园的进化

郑州首创奥特莱斯商业模式创新与价值重塑实践

目录

一、项目概述与市场分析

二、SWOT分析及矩阵策略

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、项目定位及客群分析

六、业态规划及品牌焕新

七、 招商策略及政策汇总

八、运营创新与体验提升

九、资产增值与价值优化

十、发展计划及项目启示

七、 招商策略及政策汇总

（三）招商政策创新体系

1. 财务支持政策

政策类型	具体内容	适用对象	预期效果
租金优化	保底租金+销售分成（8%-20%）	所有品牌	降低品牌初期压力
装修补贴	300-1500元/㎡补贴	重点品牌	提升店铺形象
营销基金	销售额的1%纳入联合营销基金	所有品牌	放大营销效果
业绩返还	超额完成销售目标部分返还50%租金	主力品牌	激励销售增长

1.1租金优化政策：

分级分成机制：

国际一线品牌：保底租金5% + 销售分成10%-12%

国内知名品牌：保底租金7% + 销售分成12%-15%

新兴成长品牌：保底租金8% + 销售分成15%-20%

阶梯式分成：销售额每突破1000万元，分成比例下降1%，最高可降至8%

免租期灵活设置：根据品牌级别提供3-12个月免租期，特殊品牌可延长至18个月

1.2装修补贴政策：

补贴标准分级：

国际奢侈品牌：1500元/平方米

轻奢及国际知名品牌：800-1200元/平方米

国内一线品牌：500-800元/平方米

创新品牌：300-500元/平方米

补贴发放方式：签约付30%，开业付40%，经营满一年付30%

设计支持：免费提供意大利设计团队咨询服务，确保店铺形象与项目风格统一

1.3营销基金计划：

基金规模：年度预算2000万元，其中业主方承担60%，品牌方承担40%

使用范围：

数字营销（40%）：抖音、小红书、微信朋友圈广告

传统广告（30%）：地铁、公交、户外大牌

活动策划（20%）：时装秀、音乐节、文化展览

KOL合作（10%）：头部达人探店、直播带货

效果评估：建立ROI考核体系，确保投入产出比不低于1:5

1.4业绩返还政策：

返还门槛：

年销售1000-2000万元：返还超额部分20%的租金

年销售2000-3000万元：返还超额部分30%的租金

年销售3000万元以上：返还超额部分40%的租金

返还周期：按季度结算，次月返还

额外奖励：连续两个季度超额完成目标，额外奖励5万元营销费用

2. 运营支持政策

2.1数据赋能计划：

客群消费报告：

每月提供品牌专属消费洞察，包括客单价、购买频次、关联购买等数据

季度提供深度分析报告，包含消费者画像、品类趋势预测

定制化数据服务：根据品牌需求提供特定维度的数据分析

客流热力图系统：

开放实时客流查询权限

提供分时段、分区域的客流密度分析

客流轨迹追踪，帮助优化店铺陈列和动线设计

商品企划建议：

基于销售数据提供SKU优化建议

价格带分析和调整建议

新品上市时机和备货量建议

2.2数字化升级支持：

智慧零售系统：

免费提供统一收银系统（价值10万元/店）

小程序商城定制开发（价值5万元/店）

会员系统无缝对接，共享项目50万+会员资源

直播带货计划：

每月组织4场专场直播，配备专业主播和场地

提供直播培训，帮助品牌自建直播能力

直播销售额免收分成，全部归品牌方所有

数字营销赋能：

提供社交媒体内容创作支持

定期组织数字营销培训沙龙

共享云阿云算法系统的营销洞察

3. 首店经济政策

3.1分级奖励机制：

全球首店：

资金支持：200万元开业补贴

营销支持：全年价值500万元的整合营销传播

空间支持：优先选择权，外立面展示位

免租期：最长24个月

中国首店：

资金支持：100万元开业补贴

营销支持：季度重点推广，价值200万元

空间支持：主力店位置，200-500平方米

免租期：最长18个月

河南首店：

资金支持：50万元开业补贴

营销支持：月度推广活动，价值100万元

空间支持：优质位置，100-300平方米

免租期：最长12个月

3.2媒体宣传套餐：

主流媒体：

河南卫视专题报道

《大河报》整版广告

郑州电台黄金时段广告

社交媒体：

抖音、小红书开屏广告

微信朋友圈精准投放

KOL矩阵式推广（50+达人）

线下活动：

开业新闻发布会

媒体探店活动

消费者体验日

3.3持续培育计划：

成立首店品牌联盟，定期交流分享

提供经营管理咨询和培训支持

建立首店品牌成长档案，跟踪经营状况

对于表现优异的首店品牌，提供扩大经营面积的优先权

通过这套创新的招商政策体系，云阿云将帮助郑州首创奥特莱斯吸引优质品牌入驻，降低品牌经营风险，提升项目整体竞争力，最终实现业主和品牌方的双赢。

（四）商户关系管理体系

4.1 商户共赢机制

商户联盟运营体系：

组织架构：

设立商户代表大会，由各品类销售前3名的品牌店长组成

选举产生7人常务委员会，包含云阿云代表2人、业主方代表1人、商户代表4人

每月召开一次经营分析会，每季度召开一次全体商户大会

决策参与机制：

商户代表参与营销活动策划和预算评审

共同制定营业时间调整、促销活动等重大决策

对物业服务、环境改造提出建议和意见

利益共享机制：

设立商户互助基金，按销售额0.5%提取，用于共同营销和困难商户帮扶

建立跨品牌销售分成机制，鼓励商户间相互导流

销售竞赛与标杆管理：

月度销售排行榜：

分品类公布TOP10店铺，设立冠军、亚军、季军奖项

给予获奖店铺租金优惠、营销资源等奖励

制作销售英雄榜，在主要通道电子屏展示

季度评优体系：

设置"最佳进步奖"、"服务之星"、"创新经营奖"等多项奖项

获奖者分享成功经验，组织其他商户观摩学习

给予获奖店铺5000-20000元不等的现金奖励

预警与帮扶机制：

三级预警体系：

一级预警（黄色）：连续2个月销售同比下降20%，发出提醒通知

二级预警（橙色）：连续3个月销售同比下降30%，启动经营诊断

三级预警（红色）：连续4个月销售同比下降40%，启动退出评估

经营帮扶措施：

组建专家顾问团，提供免费经营诊断

安排销售冠军店铺店长进行一对一帮扶

提供营销资源倾斜，帮助组织专场促销活动

4.2 商户赋能计划

零售大学培训体系：

课程体系：

基础课程：服务礼仪、商品知识、销售技巧（每月1期）

进阶课程：视觉陈列、库存管理、数据运营（每月1期）

高级课程：团队管理、商业模式创新（每季度1期）

师资力量：

邀请零售行业专家、知名品牌培训师授课

云阿云内部专家分享数字化运营经验

优秀商户代表分享实战经验

培训效果：

每年培训店员2000人次以上

设立培训学分制，与员工晋升挂钩

培训后员工销售业绩平均提升15%

资源共享平台：

人才共享：

建立灵活用工池，解决旺季用工需求

组织商户间员工互换学习

物料共享：

建立活动物料库，共享展架、音响等设备

集中采购包装材料，降低成本

营销联动：

每月组织跨品牌联合促销

打造"消费满额赠礼"活动，不同品牌间相互导流

开展"商户开放日"，相互了解产品特点

4.3 数字化商户平台

商户专属APP功能：

经营数据模块：

实时销售数据查询（延迟不超过5分钟）

分时段、分品类销售分析

同业对标数据参考

运营服务模块：

在线报修系统（30分钟内响应）

促销活动报备通道

场地租赁申请

互动交流模块：

商户论坛和经验分享区

活动报名和课程预约

在线调查和意见反馈

资讯服务模块：

行业动态和政策信息

项目活动预告

最佳实践案例分享

数据开放策略：

向商户开放脱敏后的客流数据

提供消费者画像分析报告

共享市场趋势和品类机会洞察

（五）实施保障与预期成效

5.1 组织保障

招商委员会运作机制：

组织架构：

主任：云阿云副总裁

副主任：业主方总经理

委员：各品类商户代表（每品类1人）

秘书处：云阿云招商团队（负责日常运作）

决策机制：

每月例会制度，审议招商进度和品牌调整方案

重大事项三分之二以上委员同意方可实施

建立快速决策通道，紧急事项24小时内响应

品牌创新实验室：

团队配置：

5人专业团队，包含趋势研究员、品牌发掘专家、数据分析师

与10家投资机构建立合作，共同发掘创新品牌

与3所设计院校建立产学研合作

工作流程：

每月扫描100+新消费品牌

季度组织创新品牌路演

年度发布消费趋势报告

招商数字化管理平台：

系统功能：

品牌库管理（1000+品牌资料）

招商进度跟踪

合同管理和预警

业绩分析和预测

数据看板：

每日更新招商完成率

品牌级次结构分析

租金收益预测

5.2 预期成效

量化目标：

品牌级次提升：

国际一线品牌占比从15%提升至25%

河南首店数量达到45家，中西部领先

创新品牌占比保持在30%以上

经营业绩提升：

租金收益3年内提升50%，达到行业优秀水平

销售额年均增长率保持在20%以上

坪效从目前的6000元/㎡/年提升至9000元/㎡/年

客流结构优化：

家庭客群占比从40%提升至50%

年轻客群占比从30%提升至40%

顾客停留时间从2.5小时延长至4小时

项目影响力提升：

成为郑州市商业创新示范项目

年接待商务考察团组50批次以上

获得"最佳商业创新奖"等行业奖项

项目估值提升30%以上

三方共赢成果：

业主方：资产价值提升，租金收入稳定增长

品牌方：销售业绩提升，经营风险降低

运营方：管理费收入增长，行业声誉提升

通过这套创新的招商策略和政策体系，云阿云将帮助郑州首创奥特莱斯打造一个品牌级次更高、业态组合更丰富、经营活力更强的商业项目，最终实现业主、品牌方和运营方的三方共赢。

八、运营创新与体验提升

（一）运营模式优化

云阿云公司引入城市运营和资源整合的创新理念，对郑州首创奥特莱斯的运营模式进行全方位升级，具体实施措施如下：

1.精细化运营体系

建立数字化运营监控中心，引入AI智能分析系统，实时追踪150+关键运营指标。每日上午10点生成运营日报，重点监控销售额、客流量、转化率等核心指标波动情况。每周一召开运营分析会，由云阿云运营总监主持，各部門负责人参加，针对运营数据异常制定改进措施。

实施智能排班系统，根据客流量预测自动优化300余名一线员工的排班方案，确保高峰时段人力充足，平峰时段控制人力成本。通过该系统，人效比提升25%，每月节约人力成本约15万元。

引入智慧能耗管理系统，安装500个智能电表和200个环境传感器，实时监控商场能耗情况。系统根据人流量自动调节照明和空调，预计年降低能耗费用200万元，减少碳排放约300吨。

2.季节性营销策略

制定完整的四季主题营销日历，形成品牌化活动IP：

春季时尚节（3-4月）：联合50+品牌举办新品发布会，安排时装秀20场，邀请时尚博主现场直播

夏季音乐节（6-8月：举办周末音乐会30场，设置啤酒花园，引入知名乐队表演

秋季购物节（9-10月）：推出"满500减200"等大力度的促销活动，联合银行开展支付立减

冬季感恩季（11-12月）：打造圣诞市集，举办跨年倒计时活动，推出限定礼品套装

每季投入营销预算300万元，预计带动季度销售额提升30%。

3.流量均衡化措施

针对周末客流占全周65%的不均衡状况，推出"超级星期三"会员专属日：

周三全场折上再享9折优惠

免费停车4小时

双倍积分奖励

特色餐饮5折优惠

同时开展周三特别活动：

宝妈专场：提供免费育儿讲座和儿童托管服务

银发族日：设立专属休息区，提供健康检测服务

学生特权：凭学生证享受额外折扣

目标是将平日客流占比从35%提升至45%，实现全周客流均衡分布。

（二） 会员体系构建

1.多层次会员体系

建立四级会员体系，精准服务不同客群：

普通会员（0-1999积分）：免费注册，享受基础折扣和积分累积

银卡会员（2000-9999积分）：额外9.5折优惠，免费停车2小时，生日礼品

金卡会员（10000-49999积分）：专属客服，新品预览，活动优先参与权

黑金会员（50000+积分）：私人购物顾问，跨境购物服务，高端活动邀请

2.奥莱币积分系统

创新推出"奥莱币"积分体系：

消费1元=1奥莱币

周三双倍积分

完成指定任务奖励积分（如打卡、分享等）

积分可直接抵扣现金（100积分=1元）

可兑换特色服务（如代客停车、礼品包装等）

合作品牌通用，提升积分使用价值

预计首年发放积分价值500万元，带动重复消费率提升20%。

3.会员社群运营

建立数字化会员平台：

开发专属APP，提供智能推荐和个性化服务

建立100+微信社群，按兴趣和消费能力分组

每周开展线上活动，如直播带货、会员专享秒杀

打造会员线下活动空间，举办沙龙和体验活动

目标在12个月内实现：

会员数量达50万人

会员销售占比提升至60%

会员月均到店频次提升至1.8次

会员客单价提升至普通顾客的1.5倍

（三）体验提升计划

实施"五感体验优化"工程，全面提升顾客体验：

表1：视觉体验升级规划表

项目类别	具体措施	实施标准	预算投入	预期效果
网红打卡点	打造10个意式风情打卡点	聘请意大利设计师团队设计	200万元	提升社交媒体曝光率50%
	威尼斯风情拱桥	全长15米，仿古石材建造	包含在总预算中	日均打卡拍照1000+人次
	罗马许愿池复刻装置	直径5米，配备投币许愿功能	包含在总预算中	成为标志性景观节点
	托斯卡纳阳光花廊	30米长，四季鲜花布景	包含在总预算中	提升环境美感度
	米兰时尚街景	复刻米兰埃马努埃莱二世拱廊	包含在总预算中	增强购物氛围
美陈布置	季度主题更换	每季全新主题设计	200万元/年	保持环境新鲜感
	春季主题	花卉艺术装置	50万元/季	吸引家庭客群
	夏季主题	海洋度假风	50万元/季	提升夏季客流
	秋季主题	丰收金色系	50万元/季	营造购物氛围
	冬季主题	圣诞冰雪世界	50万元/季	刺激节日消费
灯光系统	智能调光系统	分区控制，情景模式	100万元	节能30%，提升舒适度
拍照设施	全景拍照点	3处专业级拍照点	50万元	提升顾客满意度

表2：听觉体验优化规划表

功能区划	音乐类型	音量标准	表演安排	特殊功能
国际名品区	优雅古典乐	45-50分贝	每月弦乐四重奏	提升奢华感
运动潮流区	动感流行乐	55-60分贝	周末DJ表演	激发购买欲望
家庭生活区	轻快休闲乐	50-55分贝	儿童音乐互动	营造轻松氛围
餐饮娱乐区	热情爵士乐	60-65分贝	现场乐队表演	增强社交属性
周末表演	周五爵士	19:00-21:00	专业爵士乐队	吸引下班客群
	周六流行	14:00-17:00	知名流行歌手	提升周末客流
	周日古典	15:00-17:00	古典音乐演奏	家庭客群偏好
静音休息室	无音乐	35分贝以下	全天开放	提供安静环境

表3：嗅觉体验创新规划表

功能区域	香氛类型	扩散方式	更换频率	特色活动
奢侈品区	淡雅花香调	智能香氛系统	每月更换	品牌定制香型
运动区	清新海洋调	中央空调系统	每季更换	活力主题香氛
儿童区	甜美果香调	独立扩散器	每月更换	安全无刺激配方
餐饮区	开胃美食调	定点香薰机	每日强化	激发食欲香气
公共区域	中性木质调	全域覆盖	每周检测	保持空气清新
特色服务	定制香型	与品牌合作	按需开发	增强品牌记忆
互动活动	闻香识品牌	每月一次	周末举办	提升顾客参与度

表4：味觉体验提升规划表

项目类型	具体内容	实施标准	质量管控	特色服务
餐饮升级	米其林推荐餐厅	引入10家知名餐厅	每日食材抽检	高端餐饮体验
	意大利美食节	季度性举办	意籍主厨坐镇	正宗意式风味
	食品安全实验室	设立专业检测中心	每日抽样检测	确保食品安全
试吃活动	周末试吃点位	设置20个固定点位	新鲜制作	促进新品推广
	新品免费试吃	推广期提供	限量供应	增加购买转化
	厨艺大赛	季度举办	专业评委团	提升互动性
特色服务	儿童营养餐	专业营养师配制	少油少盐配方	家长放心选择
	健康轻食	低卡路里选项	有机食材	健身人士偏好
	外卖取餐专区	专用取餐通道	保温设备	提升便利性

表5：触觉体验增强规划表

体验类型	设施配置	数量	服务标准	使用效果
休息设施	舒适休息座位	200个	真皮材质	提升停留时间
	免费充电设施	50处	多种接口	解决应急需求
	按摩休息椅	20台	投币使用	缓解购物疲劳
互动体验	产品试用区	10个	全品类覆盖	促进购买决策
	VR虚拟试衣间	5间	最新技术	提升试衣效率
	沉浸式装置	3处	互动体验	增加趣味性
特色服务	婴儿车租赁	100辆	免费使用	方便带娃家庭
	物品暂存处	2处	安保监控	解放双手购物
	雨具租借	200把	押金制	应急便民服务

通过以上运营创新和体验提升措施，预计可实现：

表6：预期效果与投资回报分析表

评估指标	现状水平	目标水平	提升幅度	预计达成时间
顾客满意度	75分	90分	20%	12个月
重复到访率	25%	40%	60%	18个月
客单价	400元	500元	25%	12个月
年度销售额	10亿元	13亿元	30%	24个月
项目盈利能力	行业平均	行业领先	显著提升	24个月
投资预算	-	1000万元	-	首年投入
预期ROI	-	25%	-	第二年实现

通过以上表格化的规划，郑州首创奥特莱斯的"五感体验优化"工程将系统性地提升顾客体验，预计投入1000万元，在2年内实现显著的投资回报，全面提升项目的市场竞争力和盈利能力

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库