商业地产案例分享-青岛新城吾悦广场项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告基于青岛西海岸新区商业环境与项目现状，通过业态焕新、空间激活及数字化运营，制定资产精细化提升策略。旨在将吾悦广场升级为“海洋主题沉浸式生活体验港”，实现资产价值最大化。全文共116800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

以精细化运营与资产优化引领商业创新

青岛新城吾悦广场资产运营专项提升策略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及资源整合

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

九、运营管理专项提升

2.2. 业态调整坪效预测模型（功能模块 + 应用案例）

模型功能：输入 “拟调整业态（如将 2F 某服饰品牌替换为亲子体验店）、面积（如 500㎡）、租金成本（如 200 元 /㎡/ 月）”，输出 “预期坪效、投资回收期、风险概率”；

核心参数：参考同城市同类型项目（如青岛万象城亲子体验店坪效 6500 元 /㎡/ 年）、项目内同类业态表现（如 2F 现有亲子品牌坪效 7500 元 /㎡/ 年）、客群匹配度（家庭客群占 2F 客流 40%）；

应用案例：2025 年 Q2 计划将 2F 某服饰品牌（坪效 3200 元 /㎡/ 年）替换为 “儿童陶艺体验店”，模型预测：

预期坪效：6800 元 /㎡/ 年（高于原业态 112.5%）；

投资回收期：8 个月（装修成本 600 元 /㎡，按预期利润测算）；

风险概率：12%（主要风险为亲子客群分流）；

落地措施：为降低风险，与现有 2F 海底小纵队乐园联动，推出 “陶艺体验 + 乐园门票” 联票（定价 198 元，单卖总价 266 元），最终新品牌开业后 3 个月坪效达 7200 元 /㎡/ 年，超预期 5.9%，投资回收期缩短至 6 个月。

3.精准营销：“会员分层 + 场景触达”，提升转化效率

3.1. 会员分层体系（分层标准 + 专属权益）

3.2. 个性化营销场景落地（客群 + 场景 + 案例）

Z 世代客群：

数据标签：偏好潮玩、夜间消费、社交分享，近 3 个月平均每月消费 2 次，客单价 650 元；

营销场景：

① 潮玩上新推送（如泡泡玛特青岛限定盲盒发售前 3 天，向 Z 世代会员推送 “满 300 减 50” 券）；

② 夜间社交活动邀约（如 MAO Livehouse 演出前 1 周，推送 “演出门票 + 海伦司啤酒” 套餐，定价 199 元）；

效果：潮玩品类营销转化率提升 22%，夜间消费占比从 35% 提升至 48%。

新锐家庭客群：

数据标签：周末消费占比 60%，偏好亲子体验、海鲜餐饮，年均家庭消费 1.2 万元；

营销场景：

① 周末亲子活动预告（每周四推送 “周末陶艺课 + 海鲜午餐” 套餐，定价 258 元）；

② 会员日专属福利（每月 15 日，向家庭会员推送 “孩子王购物满 500 送海洋科普课名额”）；

效果：亲子业态周末客流增长 35%，家庭客群复购频次从 1.2 次 / 月提升至 1.8 次 / 月。

3. 营销效果评估体系（核心指标 + 优化案例）

评估指标：营销转化率（核销人数 / 推送人数）、客单价提升率、销售额贡献率；

目标值：整体营销转化率提升 15%，其中 Z 世代转化率≥20%，家庭客群转化率≥18%；

优化案例：2025 年 5 月向 Z 世代推送 “潮玩展门票 8 折” 券，初始转化率仅 12%（低于目标）；

原因分析：通过数据回溯，发现推送时间集中在工作日 10:00（Z 世代多为学生 / 上班族，活跃度低），且券有效期仅 3 天（过短）；

优化措施：调整推送时间至周五 18:00（Z 世代休闲时段），延长券有效期至 7 天，并增加 “购票送潮玩贴纸” 权益；

效果：次月同类型推送转化率提升至 23%，达成目标。

（二）精细化运营：“客群 + 活动 + 服务” 三维精细化

1. 客群精细化：“分层运营团队 + 专属服务体系”

1.1. 客群专属运营团队搭建

1.2. 客群专属服务场景

新锐家庭客群：

专属服务：推出 “亲子无忧服务包”，包含

① 儿童托管（周末 10:00-18:00，家长购物时可免费托管儿童 1 小时，配备专业看护人员）；

② 母婴室升级（增加哺乳隔间、婴儿护理台、温奶器，提供免费纸尿裤试用装）；

③ 亲子动线指引（在各楼层设置 “亲子绿色通道”，直达 2F 亲子区）；

效果：家庭客群满意度从 82% 提升至 88%，周末亲子区客流增长 28%。

商务客群：

专属服务：打造 “商务精英俱乐部”，提供

① 会议室预约优先（WeWork 会员可免费使用 5F 商务会议室 2 小时 / 月）；

② 商务简餐外送（4F 麦当劳、真功夫提供 “商务套餐外送” 服务，30 分钟内送达 5F 办公区）；

③ 企业团建定制（如外广场海鲜 BBQ 团建，含场地、餐饮、活动策划，人均 298 元）；

效果：商务客群月均消费从 800 元提升至 1200 元，WeWork 会员续约率达 92%（高于行业平均 85%）。

2. 活动精细化：“活动日历 + 效果评估”，形成闭环

2.1. 活动日历体系

2.2. 活动效果评估与优化

评估维度：定量指标（客流增长、销售额提升、会员新增数）、定性指标（客群反馈、媒体报道、品牌口碑）；

评估工具：活动后 3 个工作日内出具《活动效果评估报告》，采用 “PDCA 循环”（计划 - 执行 - 检查 - 改进）优化；

案例：2025 年 Q1 “海底小纵队 IP 展”（预算 80 万元）；

初始效果：活动期间客流增长 45%，但亲子餐饮销售额仅增长 20%（低于预期 30%），且有 35% 的家庭会员反馈 “展区与餐饮区距离远，用餐不便”；

优化措施：Q3 “青岛航海文化展” 时，将展区设置在 2F（亲子区）与 4F（海鲜餐饮区）之间的连廊，推出 “展览门票 + 餐饮套餐” 联票（定价 128 元，单买总价 186 元），并在展区周边设置餐饮指引牌；

优化效果：Q3 活动期间亲子餐饮销售额增长 42%，客群满意度提升至 91%，活动 ROI 从 1:3.2 提升至 1:4.5。

3.服务精细化：“标准体系 + 特色服务”，提升满意度

3.1. “吾悦服务标准” 体系

3.2. 特色服务落地案例

“滨海亲子托管” 特色服务：

场景设计：针对 2F 亲子客群，周末及节假日 10:00-18:00 开放 “亲子托管中心”（50㎡，配备 2 名持证看护人员、绘本区、益智玩具区），家长可扫码预约 1 小时免费托管，托管期间可接收孩子活动照片（每 30 分钟 1 张）；

执行细节：托管前签订《安全协议》，登记家长联系方式；孩子入场前测量体温，提供专属手环（含家长联系信息）；托管中心配备监控，家长可通过小程序实时查看；

效果：服务推出后，周末 2F 亲子区家长停留时间从 1.5 小时延长至 3 小时，带动孩子王、海底小纵队乐园销售额增长 25%，家庭客群满意度提升至 92%。

“海鲜外带打包” 特色服务：

场景设计：针对 4F 海鲜餐饮客群，提供 “免费海鲜打包 + 冷链配送” 服务，顾客在东镇老火锅、囍富贵等品牌消费后，可申请将剩余海鲜打包（使用可降解保温盒），距离项目 5 公里内免费配送（30 分钟内送达）；

执行细节：与本地冷链配送团队合作，10 分钟内响应配送需求；打包时附赠 “海鲜加热指南”“保鲜小贴士”；配送员统一着装，佩戴工作证；

效果：服务推出后，4F 海鲜餐饮 “外带率” 从 15% 提升至 35%，顾客复购时 “提前预订外带” 占比达 20%，有效提升海鲜品牌口碑，大众点评评分从 4.2 分升至 4.7 分。

（三）资产运营 ROI 导向：建立“运营 - 资产”联动机制

1. 租金管理：“灵活定价 + 动态调整”，保障资产收益最大化

1.1. 租金模式设计

1.2. 租金动态调整机制

调整周期：每季度评估高坪效业态租金（如 1F 轻奢），每半年评估潜力业态租金（如 3F 本土潮牌），每年评估稳定业态租金（如 B1 超市）；

调整依据：参考 “业态坪效排名”（如 1F 轻奢品牌中，若 TORY BURCH 坪效连续 2 季度低于 COACH 20%，则下季度基础租金下调 5%）、“市场租金水平”（如青岛西海岸新区同类型项目 1F 轻奢租金上涨 10%，则同步调整）、“品牌履约情况”（如品牌按时缴纳租金率 100%、活动配合度高，可给予 2% 租金优惠）；

案例：2025 年 Q3 评估 1F Sephora（1200㎡）租金：

基础数据：Q2 Sephora 坪效 8500 元 /㎡/ 月（高于 1F 轻奢平均坪效 8000 元 /㎡/ 月），青岛西海岸同类型美妆集合店租金上涨 8%，Sephora 按时缴纳租金率 100%，且配合项目 “美妆节” 活动（提供 10 万元优惠券）；

调整决策：将 Sephora 基础租金从 700 元 /㎡/ 月上调 5%（至 735 元 /㎡/ 月），同时给予 1% 租金优惠（实际 727.65 元 /㎡/ 月），分成比例保持 18% 不变；

效果：调整后 Sephora 月租金增加 3.6 万元，品牌满意度未受影响，Q4 销售额增长 12%，实现 “项目收益与品牌发展” 双赢。

1.3. 租金收缴风险管控

事前预防：签约时收取 “租金押金”（高坪效业态押金为 3 个月基础租金，潜力业态为 2 个月）；对新品牌开展 “信用评估”（如查询品牌过往履约记录，避免合作失信企业）；

事中监控：每月 5 日前向品牌发送 “租金缴费提醒”，逾期 3 天未缴发送 “预警通知”，逾期 7 天暂停品牌参与项目营销活动（如不允许使用会员积分抵扣）；

事后处理：逾期 15 天未缴，从押金中抵扣租金，同时收取滞纳金（按日 0.05% 计算）；逾期 30 天未缴，启动解约流程，收回场地并追究违约责任；

案例：2025 年 5 月，B1 某小吃品牌（100㎡，基础租金 200 元 /㎡/ 月）逾期 20 天未缴租金（欠缴 2 万元）；

处理流程：5 月 6 日发送缴费提醒，5 月 9 日发送预警通知，5 月 16 日暂停其参与 “海鲜美食节” 活动，5 月 25 日从押金（4 万元）中抵扣 2 万元租金 + 滞纳金（200 元），剩余押金 1.98 万元留存；

后续措施：与品牌沟通了解到其因疫情影响资金紧张，协商将 6 月租金分 2 期缴纳（6 月 10 日缴 1 万元，6 月 20 日缴 1 万元），同时协助其申请 “小微企业租金补贴”（政府补贴 3 个月租金）；

效果：品牌 6 月 20 日按时缴清租金，未出现二次逾期，项目租金收缴率保持 98%，避免因强制解约导致空铺损失。

2. 成本控制：“数字化降本 + 集中采购”，降低运营损耗

2.1. 能耗成本控制

智能照明控制系统：

方案设计：在各楼层公共区域（走廊、扶梯口）安装 “人体感应 + 光感” 智能灯具，白天（8:00-18:00）若自然光充足（光照度≥500lux），灯具自动关闭；夜间（18:00-22:00）有人经过时灯具亮 100% 亮度，无人时亮 30% 亮度；1F 轻奢区、2F 亲子区灯具可通过后台调整色温（如亲子区用暖光，轻奢区用冷光）；

数据目标：照明能耗降低 30%，年度节省电费约 50 万元（按项目公共区域照明面积 10000㎡，电费 1 元 / 度测算）；

落地效果：系统安装后，1-3 月照明能耗较去年同期下降 32%，节省电费 13 万元，且顾客反馈 “灯光舒适度提升”，投诉率下降 15%。

智能空调控制系统：

方案设计：在各楼层安装 “温度传感器 + 远程控制模块”，夏季制冷设定温度不低于 26℃，冬季制热设定温度不高于 20℃；根据客流数据自动调整空调运行功率（如周末客流高峰时空调开 100% 功率，工作日低峰时开 60% 功率）；4F 餐饮区空调独立控制，避免油烟影响空调效率；

数据目标：空调能耗降低 25%，年度节省电费约 80 万元（按项目空调总功率 500kW，运行时间 12 小时 / 天，电费 1 元 / 度测算）；

落地效果：系统运行后，4-6 月空调能耗较去年同期下降 27%，节省电费 21 万元，且各楼层温度波动控制在 ±1℃内，顾客舒适度满意度达 90%。

2.2. 人力与物料成本控制

人力成本优化：

措施：

① 采用 “固定员工 + 兼职员工” 弹性排班，周末、节假日（如国庆）增加兼职员工（如安保、客服），平日减少兼职数量；

② 培训员工 “一岗多能”（如 1F 客服可兼顾礼品包装、轮椅租借，减少专项岗位）；

③ 引入 “自助服务设备”（如自助发票机、自助积分兑换机），减少人工服务需求；

案例：2025 年国庆期间（7 天），项目新增兼职员工 30 人（安保 15 人、客服 10 人、保洁 5 人），日均工资 150 元 / 人，总兼职成本 3.15 万元；若全部用固定员工（月薪 5000 元 / 人），需新增 10 人，成本 4.17 万元，节省成本 1 万元；同时，自助积分兑换机上线后，客服处理积分兑换时间从 5 分钟 / 人缩短至 1 分钟 / 人，日均节省客服工时 2 小时。

物料集中采购：

措施：

① 成立 “集中采购小组”，统一采购项目所需物料（如办公用品、活动物料、清洁用品），与供应商签订年度合作协议，争取批量折扣（如办公用品采购成本降低 15%）；

② 优先选择 “环保可降解物料”（如活动宣传页用再生纸，打包盒用可降解材料），同时控制物料库存（如活动物料按需采购，避免积压）；

③ 每月统计物料消耗数据，分析浪费原因（如宣传页剩余过多，调整下次印刷数量）；

案例：2025 年 Q2，集中采购小组与本地供应商合作，批量采购活动海报（1000 张，单价 8 元，原价 10 元）、清洁用品（500 瓶洗手液，单价 5 元，原价 7 元），合计节省成本 2500 元；同时，通过分析物料消耗数据，发现 “海鲜美食节” 宣传页剩余 30%，Q3 “航海文化展” 宣传页印刷数量减少 25%，避免浪费 1200 元。

2.3. 成本控制目标与监测

年度成本控制目标：能耗成本下降 10%，人力成本增长控制在 5% 以内，物料成本下降 8%，总成本增长率低于销售额增长率（目标销售额增长 15%，总成本增长≤10%）；

监测机制：

① 财务部每月出具《成本分析报告》，对比实际成本与预算成本，分析超支 / 节省原因（如某月份空调能耗超支，因设备故障导致）；

② 运营部、工程部、行政部成立 “成本控制小组”，每季度召开成本复盘会，优化降本措施；

③ 建立 “成本预警系统”，当某类成本超预算 10% 时，自动发送预警通知，启动成本管控预案。

3.资产维护：“预防性维护 + 生命周期管理”，延长资产寿命

3.1. “资产维护日历”体系

3.2. 资产维护成本管控

预防性维护优先：

措施：通过 “资产维护日历” 提前发现潜在问题（如电梯导轨磨损、屋顶防水层老化），避免故障扩大导致高额维修成本；例如，电梯每月更换润滑油（成本 500 元 / 次），可避免导轨磨损后更换导轨的 10 万元成本；

数据目标：预防性维护成本占总维护成本比例≥60%，故障维修成本下降 20%（年度故障维修成本控制在 50 万元以内）；

案例：2025 年 Q1，工程部通过季度检查发现屋顶 2 处排水口堵塞，及时清理（成本 300 元），避免雨季漏水导致屋顶防水层损坏（维修成本约 5 万元），节省潜在损失 4.97 万元。

外包与自主维护结合：

措施：简单维护工作（如公共区域座椅螺丝紧固、指示牌修复）由工程部自主完成，复杂工作（如电梯大修、外立面清洁）外包给专业团队，同时通过 “公开招标” 选择高性价比外包商（如电梯大修外包成本降低 15%）；

数据目标：自主维护成本占总维护成本比例≥30%，外包服务成本下降 10%（年度外包成本控制在 80 万元以内）；

案例：2025 年电梯年度大修，通过公开招标选择 3 家供应商比价，最终选定报价最低且资质齐全的供应商，大修成本从去年的 25 万元降至 21 万元，节省 4 万元。

资产生命周期管理：

措施：建立 “资产台账”，记录每台设备的采购时间、使用寿命、维护记录，当设备达到使用寿命 80% 时，启动 “更新评估”（如判断是否维修或更换）；例如，公共区域照明灯具使用寿命 5 年，使用 4 年后评估，若维修成本超过新设备成本 50%，则直接更换；

数据目标：资产平均使用寿命延长 10%（如电梯从 15 年延长至 16.5 年），年度资产更新成本下降 15%（控制在 100 万元以内）；

案例：2025 年对 B1 层部分老化照明灯具（使用 4 年）评估，维修成本需 80 元 / 盏，新灯具采购成本 120 元 / 盏，维修成本占新设备成本 67%，故决定更换 50 盏灯具（总成本 6000 元），避免后续频繁维修（预计可减少 3 次维修，节省 2400 元）。

3.3. 资产维护风险应对

（四）运营管理专项提升总结

青岛新城吾悦广场以 “数字化驱动、精细化落地、ROI 导向” 为核心的运营管理专项提升，围绕 “滨海城市慢享生活目的地” 定位，构建了 “数据 - 客群 - 资产” 三位一体的运营体系，其核心价值与落地保障如下：

1.核心价值：三大维度实现运营升级

数字化赋能决策效率：

通过 “青岛吾悦数字资产中台” 打通 6 大系统数据，实现 “一屏观全域”，智能分析模型预测精度达 85% 以上，精准营销转化率提升 15%，解决了传统运营 “数据孤岛、决策靠经验” 的痛点，让运营决策更科学、更高效。

精细化提升客群粘性：

从 “客群分层运营、活动闭环管理、服务标准落地” 三维发力，针对不同客群打造专属服务（如家庭客群的亲子托管、商务客群的精英俱乐部），客户满意度提升至 90%，会员复购率从 30% 提升至 45%，形成 “高粘性、全龄化” 的客群生态。

ROI 导向保障资产收益：

灵活的租金模式（基础租金 + 分成）让高坪效品牌贡献更多收益，成本控制措施实现能耗下降 10%、物料成本下降 8%，资产维护延长设备寿命 10%，最终目标年度租金收入增长 36%，资产估值提升至 28 亿元，实现 “运营 - 资产” 的正向循环。

2.落地保障：四大措施确保方案执行

组织保障：成立 “运营管理专项小组”，由项目总经理任组长，统筹数字化、精细化、资产运营三大模块，明确各部门职责（如技术部负责数字中台搭建、运营部负责客群精细化），每月召开专项会议推进进度。

制度保障：制定《数字化运营管理规范》《精细化服务标准手册》《资产维护管理制度》等 12 项制度，明确每个流程的执行标准、考核指标，确保方案落地有章可循、有据可依。

人员保障：开展 “运营能力培训计划”，每季度组织 2 次数字化工具培训（如数字驾驶舱使用）、1 次服务技能培训（如手语沟通、应急响应），考核合格后方可上岗，提升团队专业能力。

监督保障：建立 “三级监督体系”，项目层面每月检查进度，集团层面每季度审计效果，第三方机构每半年评估满意度，对未达标的模块（如营销转化率未提升）启动 “整改预案”，确保方案不偏离目标。

3.行业借鉴：商业地产运营的可复制经验

“数据 + 场景” 双轮驱动：不仅打通数据，更将数据应用于实际场景（如客流预测指导人力调配、会员数据支撑精准营销），避免数字化 “为了技术而技术”，为商业地产数字化转型提供 “实用导向” 模板。

“客群价值” 深度挖掘：从 “泛客群运营” 转向 “分层精准运营”，针对不同客群的需求设计服务与活动，让每个客群都能找到专属价值点，这一思路可复制到社区商业、区域型购物中心等不同类型项目。

“资产全生命周期” 管理：将资产维护从 “故障维修” 转向 “预防性维护 + 生命周期管理”，结合成本控制与风险应对，最大化资产使用寿命与收益，为商业地产 “资产保值增值” 提供可落地的操作路径。

综上，青岛新城吾悦广场的运营管理专项提升方案，不仅是项目自身的升级实践，更是商业地产从 “粗放式运营” 向 “精细化、数字化、资产化” 转型的典型案例，具备广泛的行业借鉴意义，为同类项目提供了 “可复制、可落地、可盈利” 的运营范本。

十、资产优化与实施策略

（一）资产优化核心目标：“资产三率”量化拆解与驱动路径

1. 核心指标现状与目标分析

2. 核心驱动因素落地案例（以 “空间优化” 为例）

案例背景：2024 年项目地下二层存在 1500㎡闲置空间（原规划为停车场，因车位过剩闲置，年损失租金约 54 万元），坪效为 0，拉低整体坪效约 3%。

优化方案：改造为 “海洋生活市集”，定位 “青岛本土海鲜 + 文创集合”，采用 “摊位式 + 主题装修” 模式：

空间划分：60% 面积（900㎡）为海鲜小吃区（引入 “王姐烧烤”“青岛锅贴” 等 15 家本土老字号），40% 面积（600㎡）为文创区（引入 “青岛礼物”“栈桥潮社” 等 5 家本土文创品牌）；

主题设计：地面铺设 “海浪纹” 地砖，摊位采用 “渔船造型” 装饰，顶部悬挂 “贝壳风铃”，营造沉浸式海洋氛围；

运营支持：免租 1 个月，提供统一收银系统，每月举办 “海鲜品鉴会”“文创手作课” 引流。

实施效果：2025 年 6 月开业后，首月客流达 8 万人次，销售额 120 万元，坪效 5333 元 /㎡/ 年（接近目标 5500 元），年租金收入 54 万元，成功将闲置空间转化为 “坪效贡献点”，带动整体坪效提升 0.5 个百分点。

（二）资产优化路径：三阶段细化实施与里程碑

1. 短期（2025 年 1-6 月）：空间激活与业态调整（快速见效）

1.1 空间改造：“闲置空间清零” 计划

1.2 业态调整：“低坪效淘汰 + 首店引入” 双行动

低坪效品牌淘汰标准：

① 连续 2 季度坪效低于项目平均水平 50%（如 2024 年 Q3-Q4 2F 某服饰品牌坪效仅 2000 元，低于平均 5000 元的 60%）；

② 品牌配合度低（如拒绝参与项目营销活动超 3 次）；

③ 顾客投诉率超 5%/ 月（如 B1 某小吃品牌卫生投诉率 8%）。

淘汰执行步骤：

① 2025 年 1 月：完成 10 家低坪效品牌排查，出具《淘汰通知书》（提前 3 个月通知，避免法律纠纷）；

② 2025 年 2-3 月：协助品牌清场，同步启动新品牌招商；

③ 2025 年 4-5 月：新品牌进场装修，6 月前完成开业。

首店引入清单（2025 年目标 3-5 家）：

1.3 运营动作：“夜吾悦” IP 打造

IP 定位：“青岛西海岸夜间潮玩目的地”，覆盖 18-35 岁年轻客群。

核心活动：

① 夜间延长营业：周五 - 周日营业时间从 22:00 延长至 24:00，外广场 “吾悦潮街”、3F MAO Livehouse、屋顶露营区同步营业；

② 主题夜活动：每周五 “潮玩夜”（潮牌快闪、DJ 表演）、周六 “海鲜夜”（外广场海鲜 BBQ、青岛啤酒免费试饮）、周日 “露营夜”（屋顶星空电影、民谣演出）；

③ 夜间消费优惠：推出 “夜间专属券”（如 22:00 后 Shake Shack 汉堡买一送一、屋顶咖啡 8 折），通过小程序发放，核销率目标 30%。

效果目标：夜间客流占比从 12% 提升至 20%，夜间销售额占比从 15% 提升至 25%，带动整体坪效提升 5%。

2. 中期（2025 年 7 月 - 2026 年 6 月）：品牌焕新与数字化升级（能级提升）

2.1 品牌焕新：“三层级品牌矩阵” 构建

矩阵定义：

① 头部品牌（10%）：国际首店、一线轻奢（如 TORY BURCH 升级版、Lululemon），承担 “形象标杆” 作用；

② 中坚品牌（60%）：区域首店、连锁标杆（如丝芙兰、太二酸菜鱼），承担 “客流与销售核心” 作用；

③ 特色品牌（30%）：本土文创、小众潮牌（如 “青岛礼物”“栈桥潮社”），承担 “差异化体验” 作用。

引入标准与案例：

品牌更新率保障：

① 建立 “品牌动态评估表”，每季度从坪效、客流、配合度、口碑 4 个维度评分，后 10% 品牌纳入 “观察名单”；

② 提前储备 20% 备选品牌（如头部品牌备选 Lululemon/Under Armour，中坚品牌备选奈雪的茶 / 喜茶），确保淘汰后 1 个月内完成新品牌对接。

2.2 数字化升级：“数字资产中台”搭建

中台核心模块（细化功能）：

案例：销售预警功能落地：

2026 年 3 月，系统监测到 2F 某亲子品牌销售额连续 7 天下降 12%，自动触发预警并分析原因：

数据溯源：会员画像显示该品牌客群以 3-6 岁儿童家庭为主，但近期 2F 亲子区客流中 6-12 岁儿童占比从 30% 升至 50%（客群不匹配）；

解决方案：运营团队协助品牌新增 “6-12 岁儿童服饰系列”，并推出 “亲子 DIY 活动”（周末开放）；

效果：1 个月后品牌销售额回升 8%，避免因持续下滑被纳入 “淘汰名单”。

3. 长期（2026 年 7 月 - 2027 年 12 月）：资产证券化与标杆打造（价值最大化）

3.1 资产证券化：REITs 筹备全流程

筹备步骤（细化节点）：

REITs 筹备风险应对：

3.2 标杆打造：“海洋主题商业资产运营方法论” 输出

方法论核心框架（四大模块）：

① 定位模块：“地域文化 + 商业功能” 双驱动，如青岛项目结合 “滨海文化” 打造 “海洋生活市集”“屋顶海景露营”，复制时需先调研当地文化（如成都项目可结合 “熊猫文化”、西安项目结合 “唐文化”）；

② 业态模块：“三层级品牌矩阵” 复制，头部品牌（10%）保障形象、中坚品牌（60%）保障收益、特色品牌（30%）保障差异，复制时需根据城市能级调整品牌层级（如二线城市头部品牌可选择区域首店，而非国际首店）；

③ 运营模块：“数字化 + 精细化” 双引擎，数字资产中台（数据采集 - 分析 - 执行）与客群分层运营（如家庭客群亲子托管、年轻客群夜间 IP）可直接复制，仅需调整本地化活动（如武汉项目可举办 “长江灯光节”，而非青岛的 “海鲜美食节”）；

④ 资产模块：“三阶段资产增值路径”，短期激活闲置空间、中期提升品牌能级、长期推进证券化，复制时需根据资产现状调整时间节点（如新建项目可缩短短期激活周期至 3 个月）。

方法论输出路径：

① 内部培训：2027 年 Q1 起，每月组织新城控股旗下商业项目（如上海新城吾悦、成都新城吾悦）运营团队开展 “青岛标杆案例培训”，通过现场观摩（邀请学员实地考察青岛项目）、线上课程（录制方法论视频）、案例考试（考核学员对复制要点的掌握）确保落地；

② 手册编制：2027 年 6 月前，编制《海洋主题商业资产运营手册》（含定位、业态、运营、资产四大模块操作流程 + 10 个落地案例），发放至各项目，手册每半年更新 1 次（纳入最新运营数据与优化经验）；

③ 外部输出：2027 年 Q4 起，通过 “中国商业地产行业峰会”“新城商业品牌发布会” 等平台，发布青岛项目运营成果与方法论，吸引行业合作（如为其他商业地产企业提供运营咨询服务，收费标准 200 万元 / 项目），提升北京云阿云与新城控股的行业影响力。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库