商业地产案例分享-青岛新城吾悦广场项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告基于青岛西海岸新区商业环境与项目现状，通过业态焕新、空间激活及数字化运营，制定资产精细化提升策略。旨在将吾悦广场升级为“海洋主题沉浸式生活体验港”，实现资产价值最大化。全文共116800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

以精细化运营与资产优化引领商业创新

青岛新城吾悦广场资产运营专项提升策略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及资源整合

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

八、业态规划及品牌焕新

3. 本土品牌焕新（占比 15%）：聚焦“孵化 + 升级”，打造差异化竞争

本土品牌是项目 “在地化特色” 的核心载体，需通过 “孵化新品牌、升级老品牌”，形成与竞品的差异化壁垒，2025 年目标引入本土新品牌 5-8 家，升级本土老品牌 4-5 家。

3.1 本土新品牌孵化：“青岛本土品牌孵化营”计划

孵化体系构建

招募条件：聚焦青岛本土文创、餐饮、手作类品牌，要求具备 “在地化特色”（如海洋元素、青岛历史文化）、“创新商业模式”（如体验化、社群化），且拥有核心产品；

扶持政策：

场地支持：为入选品牌提供 “吾悦潮街” 免租 3 个月的铺位（面积 50-100㎡），后续租金按市场价 7 折收取；

资源支持：对接青岛市博物馆、青岛海洋大学等机构，为品牌提供文化 IP 授权、产品研发指导；

运营支持：配备专业运营团队，协助品牌制定营销方案、搭建会员体系，同时提供线上直播培训（与抖音合作）；

案例：计划孵化 “青岛海洋文创工作室”（主打贝雕手作与海洋主题插画）、“青岛海鲜小吃铺”（推出 “海鲜锅贴”“鲅鱼饺子” 等特色小吃），目标孵化品牌首年坪效达 5000 元 /㎡/ 年。

孵化品牌落地运营

集中开业：2025 年 Q3 举办 “青岛本土品牌开业季”，邀请青岛本地 KOL 探店，通过抖音、小红书发起 “# 青岛本土品牌打卡 #” 话题挑战，目标话题曝光量达 300 万次；

社群运营：为每个孵化品牌建立 “粉丝社群”，定期开展 “品牌共创活动”（如文创产品设计投票、小吃口味征集），增强客群参与感；

数据目标：孵化品牌日均客流达 100 人次，会员复购率达 35%，成为项目 “本土特色名片”。

3.2 本土老品牌升级：强化“海洋特色 + 体验感”

东镇老火锅（外广场独栋，2000㎡）升级为 “东镇老火锅 + 海鲜加工” 店

功能升级：增设 “海鲜直采区”（每日从青岛渔港直采鲜活海鲜，如帝王蟹、龙虾、蛤蜊），提供 “现点现加工” 服务（加工费 15-30 元 / 斤），推出 “火锅 + 海鲜” 组合套餐（如帝王蟹火锅套餐，定价 888 元）；

场景改造：店内设置 “青岛渔港文化墙”（展示青岛渔港历史照片），包间命名为 “栈桥厅”“五四广场厅”，融入地域文化元素；

运营策略：与 B1 层跨境商品体验店联动，推出 “进口海鲜 + 本土火锅” 优惠（如进口三文鱼加工费 5 折），目标升级后坪效从 5500 元 /㎡/ 年提升至 7000 元 /㎡/ 年。

囍富贵海鲜大排档（外广场独栋，2000㎡）升级为 “海鲜大排档 + 户外餐位”

场景拓展：增加 “海景户外餐位”（500㎡，配备遮阳伞、风扇与加热设备，满足四季使用），夜间设置 “海鲜烧烤区”（推出烤生蚝、烤扇贝等）；

产品创新：推出 “青岛海鲜大咖” 系列套餐（3-4 人餐 398 元、6-8 人餐 698 元），搭配青岛本地啤酒（如青岛经典 1903），同时开发 “海鲜预制菜”（支持打包带走，提供加热指导）；

活动运营：每周五至周日举办 “海鲜啤酒节”（邀请本土乐队演出，开展啤酒速饮比赛），目标升级后日均翻台率达 5 次，夜间销售额占比提升至 50%。

4.品牌动态评估与淘汰机制：确保业态活力

为避免 “品牌老化、坪效下滑”，建立 “季度评估、末位淘汰、快速补位” 的动态机制，2025 年目标年度品牌更新率达 15%，确保业态持续活力。

4.1 品牌评估指标体系（量化标准）

4.2淘汰与补位流程

季度评估执行：每季度末由招商部、运营部、财务部联合开展评估，根据指标得分排名，确定 “淘汰品牌名单”（每季度淘汰排名后 10%）；

淘汰品牌解约：向淘汰品牌发送 “解约通知书”，明确解约时间（通常为评估后 1 个月），协助品牌完成撤店事宜，同时做好场地清理与恢复；

快速补位机制：建立 “品牌备选库”（按业态分类，储备 20-30 家高潜品牌），淘汰品牌撤店后 1 周内启动新品牌谈判，2 个月内完成新品牌入驻与开业，确保空铺周期不超过 3 个月；

案例：2025 年 Q2 计划淘汰 1 家本土海鲜餐饮品牌（坪效 2800 元 /㎡/ 年，客流转化率 12%），从备选库中筛选 “青岛本土海鲜融合餐厅” 入驻，计划 2 个月内完成开业，目标新品牌坪效达 6500 元 /㎡/ 年。

（三）各楼层规划布局及品牌落位策略

1.一楼：滨海轻奢生活体验区（面积占比 30%，目标坪效 9000 元 /㎡/ 年）

定位升华

打造 “青岛西海岸轻奢生活第一站”，以 “海洋轻奢风” 为视觉核心，融合国际品牌与滨海体验，吸引青岛及周边城市高消费客群（如中产家庭、商务人士、旅游客群），树立项目高端形象。

主要业态

国际轻奢服饰、国际美妆、黄金珠宝、滨海生活方式品牌、首店餐饮

品牌落位（重点品类详细罗列）

1. 国际轻奢服饰（5 家，占 1F 面积 25%）

核心品牌：Aape（青岛西海岸首店，1500㎡，海洋主题限定款服饰）、COACH（青岛西海岸形象店，800㎡，推出 “滨海度假系列” 手袋）、MICHAEL KORS（600㎡，设置海景试衣间）、TORY BURCH（500㎡，夏季主打 “海浪纹连衣裙” 系列）、EVISU（备选品牌，500㎡，日系潮牌，海洋元素牛仔服饰）、云霞兽皮具（高端箱包鞋帽皮具+私人定制）。

2. 国际美妆（4 家，占 1F 面积 20%）

核心品牌：Sephora（青岛西海岸首店，1200㎡，增设 “海洋护肤专区”，含海蓝之谜、娇韵诗、欧舒丹等品牌）、HAYDON 黑洞（800㎡，美妆集合店，引入 30 + 国际小众美妆品牌）、MENARD（升级店，800㎡，“美妆 + 美容体验” 复合店，提供 “海藻焕肤” 护理）、月魁星美妆（200㎡美妆集合店，主推月魁星、凤池夸等高化国际一线美妆品牌，“美妆 + 美容体验”）% Arabica（青岛首店，500㎡，精品咖啡 + 美妆快闪区，消费满 200 元赠美妆小样）。

3. 黄金珠宝（3 家，占 1F 面积 15%）

核心品牌：周大福（青岛西海岸旗舰店，600㎡，推出 “青岛海洋之星” 系列黄金首饰，含帆船、灯塔造型吊坠）、周生生（500㎡，设置 “DIY 珠宝定制区”，可刻制青岛地标图案）、琥福珠宝（400㎡，主打 “钻石珠宝” 系列+帝车星腕表系列，配套婚纱摄影合作套餐）。

4. 滨海生活方式品牌（6 家，占 1F 面积 30%）

核心品牌：Apple 授权店（300㎡，提供 iPhone、Mac 体验，同步展示青岛海洋主题壁纸）、Starbucks Reserve（600㎡，滨海特色店，外摆区设海景座椅，推出 “海盐拿铁” 特调）、OASIS 升级店（1500㎡，潮牌集合店，含 5 家青岛本土潮牌如 “栈桥潮社”）、小米车经馆升级店（1000㎡，新能源汽车体验 + 智能家居展示）、泡泡玛特青岛主题店（1200㎡，青岛海洋系列盲盒专属发售）、蔚来换电体验站（500㎡，新能源汽车试乘 + 换电服务）。

5. 首店餐饮（2 家，占 1F 面积 10%）

核心品牌：Shake Shack（青岛西海岸首店，外广场独栋 1500㎡，海洋主题汉堡如 “龙虾堡”）、wagas 滨海店（1000㎡，轻食沙拉 + 海景用餐区，适合商务简餐）。

租金水平

国际轻奢服饰：保底租金 600-800 元 /㎡/ 月，扣点率 11-13%（首店品牌免租 3-6 个月，装修补贴 1000-1500 元 /㎡）；

国际美妆：保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 16-19%（Sephora 等首店品牌免租 4 个月，装修补贴 800-1200 元 /㎡）；

黄金珠宝：保底租金 450-650 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（旗舰店品牌免租 2 个月，装修补贴 500-800 元 /㎡）；

滨海生活方式品牌：保底租金 350-550 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%（Apple、Starbucks 等成熟品牌免租 1-2 个月）；

首店餐饮：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（Shake Shack 免租 6 个月，装修补贴 1500 元 /㎡）。

焕新重点

引入 3 家青岛西海岸首店（Aape、Sephora、Shake Shack），强化 “首店经济” 效应，提升项目稀缺性；

打造 “1F 滨海轻奢动线”，通过海浪纹地面、灯塔造型美陈、海景橱窗，将各品牌串联，增强主题沉浸感；

黄金珠宝区增设 “青岛地标珠宝定制服务”，周大福、周生生推出 “栈桥”“五四广场” 主题首饰，差异化竞争；

美妆区设置 “免费化妆体验站”，Sephora、HAYDON 每日提供 100 个免费化妆名额，吸引年轻客群到店。

布局策略

主入口引流：东北主入口（临近地铁口）布局 Aape、COACH 旗舰店，超大落地橱窗展示海洋主题产品，形成视觉冲击，第一时间吸引客流；

中庭聚客：中庭区域布局 Sephora、HAYDON 美妆集合店，设置 “海洋护肤体验台” 与美妆快闪活动，提升中庭人气，带动周边品牌消费；

动线延伸：西侧动线末端布局 Starbucks Reserve、wagas，利用海景外摆区延长客流停留时间，同时引导客流向 2F 家庭区转化；

品牌协同：黄金珠宝区与 Apple 授权店相邻，针对 “婚庆客群” 推出 “珠宝 + 手机” 套餐（如周大福消费满 1 万元赠 Apple 耳机），提升客单价。

2.二楼：全龄家庭欢乐中心（面积占比 25%，目标坪效 7500 元 /㎡/ 年）

定位升华

以 “滨海亲子 + 全家共享” 为核心，打造青岛西海岸 “家庭周末首选目的地”，覆盖 3-12 岁儿童家庭、银发群体，兼顾亲子互动与家庭消费需求。

主要业态

亲子零售、儿童体验、家庭餐饮、银发服务、生活配套

品牌落位（重点品类详细罗列）

1. 亲子零售（4 家，占 2F 面积 25%）

核心品牌：孩子王（升级店，1500㎡，“零售 + 亲子餐厅 + 海洋科普” 复合店，售卖青岛海洋主题童装）、巴拉巴拉（500㎡，推出 “小航海家” 系列儿童服饰）、安奈儿（400㎡，夏季主打 “海浪纹连衣裙”）、云霞兽（300㎡，益智童具+高端婴童服饰）。

2. 儿童体验（3 家，占 2F 面积 30%）

核心品牌：海底小纵队 IP 主题乐园（青岛西海岸首店，5000㎡，含 “深海探险”“贝壳寻宝” 等剧情化体验项目）、番茄田艺术（500㎡，儿童美术培训，开设 “海洋绘画” 特色课程）、乐高等（400㎡，积木搭建区，可拼搭青岛灯塔、帆船模型）。

3. 黄金珠宝（补充店，2 家，占 2F 面积 10%）

核心品牌：老凤祥（400㎡，主打 “亲子黄金首饰”，如 “母子海豚” 吊坠）、潮宏基（300㎡，推出 “儿童转运珠” 系列，含海洋生物造型）。

4. 家庭餐饮（3 家，占 2F 面积 20%）

核心品牌：西贝莜面村（800㎡，家庭聚餐首选，推出 “儿童海洋主题套餐”）、必胜客（500㎡，设置 “亲子 DIY 披萨区”，可制作海浪造型披萨）、喜家德虾仁水饺（400㎡，青岛海鲜水饺特色，适合全家食用）。

5. 银发服务与生活配套（3 家，占 2F 面积 15%）

核心品牌：同仁堂药店升级店（500㎡，增设 “中医问诊区”，每周 2 名中医坐诊，提供 “海洋养生” 咨询）、爱婴室（500㎡，母婴服务 + 老年保健品专区）、干洗店（300㎡，提供衣物护理 + 鞋具保养服务）。

租金水平

亲子零售：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（孩子王升级店免租 4 个月，装修补贴 600 元 /㎡）；

儿童体验：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（海底小纵队乐园免租 6 个月，装修补贴 800 元 /㎡）；

黄金珠宝（补充店）：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%（老凤祥免租 2 个月）；

家庭餐饮：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%（西贝、必胜客免租 3 个月）；

银发服务与生活配套：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（同仁堂免租 2 个月）。

焕新重点

孩子王升级为 “青岛首家海洋主题亲子复合店”，增设 “海洋科普角”，与青岛海洋博物馆合作引入生物标本展示；

儿童体验区打造 “亲子互动闭环”，海底小纵队乐园与番茄田艺术、乐高联动，推出 “1+1 体验套餐”（乐园门票 + 绘画课，定价 198 元）；

银发服务区推出 “健康管理套餐”（同仁堂问诊 + 体检套餐，定价 398 元），吸引周边社区老年客群；

2F 动线设置 “家庭打卡点”（如巨型贝壳秋千、亲子拍照墙），鼓励家庭客群分享传播，提升社交媒体曝光。

布局策略

亲子动线优先：从 1F 东北主入口设置 “亲子专用扶梯”，直达 2F 海底小纵队乐园，减少客流绕路；

体验区居中：中庭区域布局海底小纵队乐园，周边环绕番茄田艺术、乐高，形成 “体验核心”，带动亲子零售消费；

餐饮配套临近：家庭餐饮区（西贝、必胜客）靠近儿童体验区，方便亲子家庭游玩后直接用餐，提升翻台率；

银发区独立：西侧区域独立设置银发服务区，避免与亲子客群动线交叉，同时临近 2F 西侧电梯，方便老年客群进出。

3.三楼：青年潮流创意空间（面积占比 20%，目标坪效 8000 元 /㎡/ 年）

定位升华

聚焦 Z 世代青年客群（18-35 岁），打造 “青岛西海岸青年社交 + 创意孵化基地”，以 “潮流 + 滨海” 为主题，融合创意体验、潮流零售、青年餐饮，成为年轻客群 “打卡、社交、创业” 的核心场所。

主要业态

潮流零售、创意共享工坊、直播基地、青年餐饮、潮玩文创

品牌落位（重点品类详细罗列）

1. 潮流零售（5 家，占 3F 面积 25%）

核心品牌：INXX（青岛首店，1000㎡，推出 “海洋环保系列” 服饰）、WTAPS（备选品牌，800㎡，日系潮牌，军事风 + 海洋元素）、NPC（600㎡，中国潮牌，邀请青岛本土潮人主理）、匡威（500㎡，限量版帆布鞋 + DIY 彩绘服务）、VANS（400㎡，滑板体验区 + 滨海主题鞋款）。

2. 潮玩文创（3 家，占 3F 面积 15%）

核心品牌：泡泡玛特（补充店，400㎡，潮玩展览 + DIY 涂装区）、青岛本土文创集合店（“青岛礼物” 首店，500㎡，售卖贝雕、海浪纹笔记本等本土文创）、“栈桥潮社”（本土潮牌，300㎡，青岛主题潮玩 + 服饰）、照天印文创（300㎡红色主题潮品+DIY+摄影天地）。

3. 创意共享工坊（2 家，占 3F 面积 20%）

核心品牌：创客空间（5000㎡，含 3D 打印区、激光雕刻区、陶艺制作区，按小时收费 30 元 / 小时）、MAO Livehouse（青岛西海岸首店，2000㎡，每周 1 场本土乐队演出，主打 “海洋民谣”）。

4. 直播基地（1 家，占 3F 面积 10%）

核心品牌：抖音潮流直播基地（3000㎡，3 个赛博朋克风直播间 + 2 个滨海实景直播间，提供流量补贴与供应链支持）。

5. 青年餐饮（4 家，占 3F 面积 30%）

核心品牌：海伦司小酒馆（青岛首店，1000㎡，高性价比精酿啤酒 + 海鲜小食）、脱口秀俱乐部（500㎡，每周开放麦，门票 30 元 / 人）、剧本杀沉浸馆（800㎡，“海洋探险”“青岛悬疑” 本土主题剧本）、露营风小酒馆（700㎡，外摆区帐篷 + 露营椅，青岛啤酒特调）。

租金水平

潮流零售：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（INXX 首店免租 5 个月，装修补贴 800 元 /㎡）；

潮玩文创：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%（青岛礼物首店免租 4 个月，装修补贴 600 元 /㎡）；

创意共享工坊：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（MAO Livehouse 免租 6 个月，装修补贴 1000 元 /㎡）；

直播基地：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 5-7%（与抖音合作，租金减半，共享流量收益）；

青年餐饮：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月，扣点率 13-15%（海伦司免租 4 个月，装修补贴 500 元 /㎡）。

焕新重点

引入 2 家青岛首店（INXX、海伦司），联合抖音发起 “# 吾悦青年灵感计划 #” 话题挑战，吸引年轻客群参与；

创意共享工坊与青岛高校（中国海洋大学、青岛大学）合作，开设 “创意实践课”，学生可免费使用设备创作；

潮玩文创区设立 “青岛本土设计师专区”，孵化 5-8 名本土文创设计师，推出 “青岛灯塔”“栈桥” 主题潮玩；

直播基地与场内潮牌、文创品牌对接，为入驻主播提供 “货源 + 场地” 支持，目标年度孵化 10 名百万粉丝主播。

布局策略

社交动线设计：3F 东侧设置 “潮流主街”，串联 INXX、WTAPS、匡威等潮牌，地面采用霓虹灯箱指引，增强潮流氛围；

体验区集中：西侧区域集中布局创客空间、MAO Livehouse、直播基地，形成 “创意核心区”，方便青年客群互动协作；

餐饮配套分散：青年餐饮区（海伦司、剧本杀馆）穿插在潮流零售与体验区之间，满足年轻客群 “逛吃一体” 需求；

打卡点布局：在动线节点设置 “海洋潮玩打卡墙”“直播互动屏”，鼓励青年客群拍照分享，提升传播度。

4.四楼：滨海美食与休闲体验区（面积占比 15%，目标坪效 7000 元 /㎡/ 年）

定位升华

以 “青岛海鲜 + 国际美食” 为核心，打造 “青岛西海岸海鲜美食第一站”，兼顾商务宴请、家庭聚餐、朋友小聚，同时融入休闲体验业态，延长客群停留时间。

主要业态

特色海鲜餐饮、国际美食、休闲体验、商务简餐

品牌落位（重点品类详细罗列）

1. 特色海鲜餐饮（4 家，占 4F 面积 40%）

核心品牌：东镇老火锅升级店（2000㎡，“火锅 + 海鲜加工”，鲜活海鲜现点现加工，推出 “帝王蟹火锅套餐” 定价 888 元）、囍富贵海鲜大排档升级店（2000㎡，增设海景户外餐位，主打 “海鲜大咖” 系列，3-4 人餐 398 元）、船歌鱼水饺滨海旗舰店（1000㎡，青岛特色海鲜水饺，如墨鱼水饺、鲅鱼水饺，设置 “水饺 DIY 体验区”）、小青岛海鲜馆（800㎡，本土老字号海鲜餐厅，提供 “青岛啤酒 + 海鲜” 搭配套餐）。

2. 国际美食（3 家，占 4F 面积 25%）

核心品牌：西堤厚牛排（800㎡，商务宴请首选，推出 “海景靠窗餐位”，配套 “牛排 + 海鲜沙拉” 套餐定价 398 元）、必胜客欢乐餐厅（补充店，600㎡，主打 “海鲜披萨” 系列，如龙虾披萨、扇贝披萨）、泰尔旺泰国菜（500㎡，东南亚风味，推出 “青咖喱海鲜煲” 等特色菜品，适合朋友小聚）。

3. 休闲体验（2 家，占 4F 面积 20%）

核心品牌：全时健身升级店（3000㎡，“健身 + 瑜伽馆 + 商务会员区”，海景瑜伽馆开设 “空中瑜伽”“高温瑜伽” 课程，晨练套餐 68 元 / 次）、私人影院（800㎡，10 个主题包厢，含 “海洋主题包厢”，提供海鲜小食与青岛啤酒配送服务）。

4. 商务简餐（2 家，占 4F 面积 15%）

核心品牌：麦当劳商务店（500㎡，增设 “商务套餐”，如 “板烧鸡腿堡 + 咖啡” 套餐定价 35 元，支持线上提前点餐）、真功夫（400㎡，中式简餐，推出 “海鲜粥品” 系列，适合快速用餐）。

租金水平

特色海鲜餐饮：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 13-15%（东镇老火锅、囍富贵免租 4 个月，装修补贴 800-1000 元 /㎡）；

国际美食：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%（西堤厚牛排免租 3 个月，装修补贴 600 元 /㎡）；

休闲体验：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（全时健身升级店免租 6 个月，装修补贴 1000 元 /㎡）；

商务简餐：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 11-13%（麦当劳、真功夫免租 2 个月）。

焕新重点

特色海鲜餐饮区打造 “青岛海鲜美食街”，统一采用 “海洋风” 装修（如渔网装饰、贝壳吊灯），并设置 “海鲜直采展示区”，让客群直观看到鲜活海鲜；

全时健身升级店与 5F 共享办公空间联动，推出 “商务健身卡”（定价 6800 元 / 年，含健身、瑜伽课程 + 10 次商务简餐），覆盖商务客群；

4F 西侧设置 “滨海休闲露台”，连接囍富贵海鲜大排档与船歌鱼水饺，摆放遮阳伞与休闲座椅，打造 “海鲜 + 海景” 的用餐体验；

每月举办 “青岛海鲜美食节”，联合场内海鲜餐饮品牌推出 “海鲜折扣套餐”，邀请青岛本土美食博主探店，提升知名度。

布局策略

餐饮聚集：4F 东侧集中布局特色海鲜餐饮品牌，形成 “海鲜美食核心区”，通过统一的海洋风装修与动线设计，增强品类聚集效应；

体验区独立：西侧区域独立设置全时健身升级店与私人影院，避免餐饮油烟影响，同时临近 4F 西侧电梯，方便客群进出；

商务配套临近：商务简餐（麦当劳、真功夫）靠近 5F 共享办公电梯口，方便商务人士快速用餐，提升复购率；

露台引流：通过 “海鲜餐饮 + 滨海露台” 的组合，吸引客群从室内向露台延伸，延长停留时间，同时带动露台周边餐饮品牌消费。

5.五楼：商务办公与文化体验区（面积占比 5%，目标坪效 6000 元 /㎡/ 年）

定位升华

聚焦青岛西海岸新区初创企业、自由职业者及文化机构，打造 “滨海商务 + 文化融合” 的轻办公空间，填补区域 “商务配套 + 文化体验” 的空白，同时联动其他楼层业态，形成 “办公 - 消费 - 休闲” 的闭环。

主要业态

共享办公、文化展览、商务配套

品牌落位（重点品类详细罗列）

1. 共享办公（1 家，占 5F 面积 60%）

核心品牌：WeWork 青岛西海岸首店（3000㎡，划分 “独立办公室”（2-10 人）、“开放工位”（300 元 / 人 / 月）、“会议室”（100 元 / 小时），配套高速 WiFi、打印设备、茶水间）。

2. 文化展览（1 家，占 5F 面积 25%）

核心品牌：青岛海洋文化展览馆（1200㎡，与青岛市博物馆合作，定期举办 “青岛航海历史展”“海洋生物标本展”，免费对市民开放，同时承接小型文创市集、艺术展览）。

3. 商务配套（2 家，占 5F 面积 15%）

核心品牌：商务茶室（500㎡，提供 “商务洽谈包厢”，按小时收费 80 元 / 小时，配套青岛本地茶叶如崂山绿茶）、图文快印店（300㎡，提供打印、装订、设计服务，满足办公需求）。

租金水平

共享办公：保底租金 400-550 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（WeWork 首店免租 6 个月，装修补贴 1200 元 /㎡）；

文化展览：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 5-7%（与政府文化部门合作，享受部分租金补贴）；

商务配套：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 9-11%（商务茶室、图文快印店免租 2 个月）。

焕新重点

WeWork 引入 “海洋科技企业孵化计划”，与青岛海洋大学合作，为海洋科技初创企业提供 “办公空间 + 资源对接” 支持，目标年度孵化 10 家初创企业；

青岛海洋文化展览馆每月举办 “文化开放日”，邀请青岛本土文化学者开展讲座（如 “青岛港历史”“海洋非遗文化”），吸引市民与游客参与；

5F 动线设置 “海洋文化走廊”，展示青岛航海历史照片、海洋主题画作，增强文化氛围，同时引导客流向 4F 餐饮区与 3F 青年区转化。

布局策略

办公核心：5F 东侧集中布局 WeWork 共享办公，设置独立入口与电梯，方便办公人群进出，避免与消费客群动线交叉；

展览聚客：西侧区域布局青岛海洋文化展览馆，临近 5F 主入口，通过免费展览吸引客流，带动商务配套消费；

配套临近：商务茶室与图文快印店靠近 WeWork 办公区，满足办公人群 “洽谈 + 文印” 需求，提升便利性；

跨楼层联动：WeWork 会员可享受商场内品牌优惠（如 4F 全时健身 8 折、1F 星巴克 9 折），同时商场消费满额可获 WeWork 免费工位体验券，促进双向引流。

6.B1 层：生活配套与跨境体验区（面积占比 25%，目标坪效 6500 元 /㎡/ 年）

定位升华

以 “民生便利 + 跨境体验” 为核心，打造青岛西海岸 “社区生活服务中心 + 跨境消费目的地”，覆盖周边社区居民与跨境消费客群，补充项目民生服务功能，同时通过跨境商品差异化提升竞争力。

主要业态

社区超市、跨境商品体验店、生活服务、特色小吃

品牌落位（重点品类详细罗列）

1. 社区超市（1 家，占 B1 面积 35%）

核心品牌：利群便利社区升级店（3500㎡，增设 “生鲜直采区”（每日从青岛渔港直采海鲜、蔬菜）、“便民服务区”（收发快递、代缴水电费）、“青岛特产专区”（售卖青岛啤酒、崂山绿茶、贝雕等））。

2. 跨境商品体验店（1 家，占 B1 面积 25%）

核心品牌：青岛跨境商品体验中心（2500㎡，聚焦 “进口海鲜 + 美妆护肤 + 母婴用品”，如进口帝王蟹、三文鱼（现场加工）、日韩美妆（雪花秀、资生堂）、荷兰奶粉（美素佳儿），支持 “线下体验 + 线上下单”，2 小时送货上门）。

3. 生活服务（4 家，占 B1 面积 20%）

核心品牌：美年大健康体验店（500㎡，提供 “海洋健康体检套餐”（含微量元素检测，定价 398 元））、爱婴室母婴护理店（500㎡，提供婴儿游泳、早教课程）、干洗店（300㎡，衣物护理 + 鞋具保养）、理发店（300㎡，主打 “快剪 + 造型”，定价 30 元 / 次）。

4. 特色小吃（5 家，占 B1 面积 20%）

核心品牌：青岛海鲜小吃街（2000㎡，引入 “王姐烧烤”（青岛老字号，主打烤鱿鱼、烤生蚝）、“青岛锅贴”（海鲜锅贴，15 元 / 份）、“鲅鱼水饺铺”（20 元 / 份）、“铁板鱿鱼”（10 元 / 串）、“青岛啤酒吧”（售卖散装青岛啤酒，5 元 / 杯））。

租金水平

社区超市：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%（利群升级店免租 3 个月，装修补贴 500 元 /㎡）；

跨境商品体验店：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（享受政府跨境电商补贴，租金减半）；

生活服务：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（美年大健康、爱婴室免租 2 个月）；

特色小吃：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%（青岛老字号小吃免租 1 个月）。

焕新重点

跨境商品体验店申请 “青岛西海岸新区跨境电商试点” 资质，降低进口商品成本，确保价格比传统商超低 10%-15%，同时设置 “海鲜试吃区”，每日 11:00-13:00 免费试吃；

青岛海鲜小吃街打造 “复古青岛风” 装修，还原青岛老街区场景，设置 “海鲜小吃打卡墙”，鼓励客群拍照分享；

利群超市与周边 3 公里社区合作开展 “社区团购”，提前 1 天预订，次日到店自提，目标社区客群占比达 70%；

B1 层设置 “便民服务中心”，整合收发快递、代缴水电费、家政服务等功能，提升社区居民粘性。

布局策略

超市核心：B1 层中部布局利群便利社区升级店，作为 “民生核心”，周边环绕生活服务与特色小吃，形成 “一站式生活服务圈”；

跨境体验区独立：东侧区域独立布局跨境商品体验店，设置独立入口与展示区，通过 “进口海鲜 + 现场加工” 吸引客流，避免与民生业态混淆；

小吃聚集：西侧区域打造 “青岛海鲜小吃街”，采用 “档口式” 布局，统一管理，提升用餐环境与卫生标准；

动线引导：从地铁口设置 “B1 层导视系统”，通过地面箭头与灯箱指引，将客流引导至超市、跨境体验店与小吃街，提升各区域客流均衡性。

7.外广场：滨海主题休闲区（面积占比 15%，目标坪效 5000 元 /㎡/ 年）

定位升华

以 “青岛滨海风光” 为核心，打造 “开放式滨海休闲广场”，作为项目 “室外延伸空间”，承接大型活动、夜间消费与亲子休闲，成为青岛西海岸新区 “城市公共休闲目的地”。

主要业态

首店餐饮独栋、主题美陈、户外休闲、活动场地

品牌落位（重点品类详细罗列）

1. 首店餐饮独栋（2 家，占外广场面积 40%）

核心品牌：Shake Shack 青岛西海岸首店（独栋 1500㎡，海洋主题装修，外摆区设海景座椅，推出 “龙虾堡”“扇贝堡”）、海伦司小酒馆青岛首店（独栋 1000㎡，露营风外摆，提供精酿啤酒 + 海鲜小食，夜间营业至 24:00）。

2. 主题美陈（1 处，占外广场面积 20%）

核心设施：“青岛海浪主题雕塑”（高 10 米，采用不锈钢材质，夜间灯光亮起呈现动态海浪效果）、“滨海休闲长廊”（50 米长，配备遮阳伞、休闲座椅与绿植，适合休憩）。

3. 户外休闲（2 处，占外广场面积 25%）

核心设施：“亲子游乐区”（500㎡，设置滑梯、秋千、海洋主题摇摇车，免费开放）、“露天观影区”（300㎡，每周五、六晚播放海洋主题电影，免费观影，提供零食售卖）。

4. 活动场地（1 处，占外广场面积 15%）

核心功能：“滨海活动广场”（500㎡，可举办 “青岛啤酒节”“海鲜美食节”“青年音乐节” 等大型活动，平时作为临时停车场）。

租金水平

首店餐饮独栋：保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 13-15%（Shake Shack、海伦司免租 6 个月，装修补贴 1500 元 /㎡）；

主题美陈与户外休闲：无租金（项目自行投资建设，作为公共配套）；

活动场地：临时活动租金 2000 元 / 天（大型活动如啤酒节，按场次收费 5 万元 / 场）。

焕新重点

外广场引入 “夜间灯光系统”，打造 “青岛西海岸夜间打卡点”，海浪雕塑、休闲长廊夜间亮起蓝色灯光，模拟海洋氛围；

每月举办 “外广场主题活动”，如 “周末海鲜市集”（邀请青岛本地海鲜摊主入驻）、“青年跳蚤市场”（允许年轻人售卖二手潮品、文创）；

首店餐饮独栋外摆区统一采用 “海洋风” 装饰（如渔网、贝壳、帆船模型），形成视觉统一感，同时设置 “外摆区专用通道”，避免影响广场人流；

亲子游乐区与露天观影区联动，推出 “亲子观影套餐”（含儿童零食 + 饮料，定价 25 元），吸引家庭客群夜间停留。

布局策略

独栋引流：外广场东侧布局 Shake Shack、海伦司独栋餐饮，靠近项目主入口与地铁口，第一时间吸引客流；

美陈聚客：中部区域设置海浪主题雕塑与滨海休闲长廊，作为广场 “视觉核心”，吸引客群停留拍照，提升传播度；

休闲分区：西侧区域划分亲子游乐区与露天观影区，形成 “家庭休闲区”，与东侧餐饮区形成互补；

活动灵活：南侧活动场地平时作为停车场，满足项目停车需求，举办活动时临时改造，最大化空间利用率。

8.屋顶：滨海观景休闲区（面积占比 5%，目标坪效 4000 元 /㎡/ 年）

定位升华

利用屋顶 “高空海景” 资源，打造 “青岛西海岸唯一屋顶滨海观景平台”，填补区域 “高空休闲” 空白，成为项目 “差异化亮点”，吸引客群 “登高望海”，同时带动其他楼层客流。

主要业态

观景平台、屋顶咖啡、星空露营

品牌落位（重点品类详细罗列）

1. 观景平台（1 处，占屋顶面积 50%）

核心设施：“360° 滨海观景台”（1000㎡，设置观景望远镜（免费使用）、青岛地标解说牌（标注栈桥、五四广场等方向）、“青岛最美海景” 打卡点）。

2. 屋顶咖啡（1 家，占屋顶面积 30%）

核心品牌：屋顶海景咖啡（600㎡，青岛本土特色咖啡品牌，主打 “海洋风味特调”，如 “崂山绿茶拿铁”“海盐冷萃”，装修采用 “全景玻璃幕墙 + 白色遮阳棚”，确保每个座位均能观赏海景）；

运营特色：推出 “日出咖啡套餐”（每日 5:30-7:00 供应，含咖啡 + 青岛特色点心，定价 68 元）、“下午茶观景套餐”（2 人份，含咖啡 + 海鲜小食，定价 128 元），同时提供 “咖啡 DIY 体验”（周末开放，顾客可自制海洋主题拉花）。

3. 星空露营（1 处，占屋顶面积 20%）

核心设施：“屋顶星空露营区”（400㎡，配备 10 顶轻奢露营帐篷（含床垫、抱枕、小桌灯）、户外投影设备、烧烤架，按小时收费（150 元 / 小时 / 帐篷），支持过夜预订（680 元 / 晚 / 帐篷，含双人早餐））；

主题活动：每周六举办 “星空观影会”（播放海洋主题电影）、每月举办 “露营海鲜 BBQ 派对”（提供新鲜海鲜烧烤，人均 198 元），同时承接小型团建、生日派对等定制活动。

租金水平

屋顶咖啡：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%（本土品牌免租 3 个月，装修补贴 500 元 /㎡，优先扶持青岛本地商家）；

星空露营区：无保底租金，采用 “营收分成模式”（项目与运营方按 6:4 分成，运营方负责帐篷、设备维护与活动策划）；

观景平台：无租金（项目自行投资建设，作为公共引流配套，免费对所有客群开放）。

焕新重点

屋顶咖啡与 B1 层 “青岛海鲜小吃街” 联动，推出 “咖啡 + 海鲜小吃” 外带套餐（如咖啡 + 烤鱿鱼，定价 38 元），方便客群在观景台享用；

星空露营区引入 “海洋主题装饰”，帐篷内悬挂贝壳风铃、海洋主题挂布，地面铺设仿沙滩地垫，增强沉浸感；

开发 “屋顶观景打卡路线”，从 1F 主入口设置 “屋顶指引标识”，串联屋顶观景台、咖啡区、露营区，同时推出 “屋顶打卡集章活动”（集满 3 个章可兑换咖啡折扣券）；

针对旅游客群，与青岛本地旅行社合作，将 “屋顶海景体验” 纳入 “青岛西海岸一日游” 线路，提升外来客群占比。

布局策略

观景核心优先：屋顶中部区域布局 360° 滨海观景台，作为 “视觉核心”，周边环绕咖啡区与露营区，确保所有业态均能依托海景资源；

动静分区：将屋顶咖啡设置在东侧（靠近电梯口），以 “静态休闲” 为主；星空露营区设置在西侧，以 “动态体验” 为主，避免人流交叉干扰；

动线闭环：设计 “环形动线”，串联观景台 - 咖啡区 - 露营区，同时在动线节点设置 “海景休息椅”“打卡指示牌”，引导客群有序流动；

安全保障：屋顶边缘设置 1.2 米高防护栏，露营区配备消防器材与应急照明，确保客群安全，同时限制单次最大客流（200 人），避免过度拥挤。

9.楼层规划总结：滨海主题下的 “三维协同” 商业生态

青岛新城吾悦广场通过 7 大区域（1F-5F、B1 层、外广场、屋顶）的精准布局，构建了 “纵向客群覆盖、横向业态互补、深度主题渗透” 的三维商业生态，核心逻辑如下：

纵向客群：从 “青年到家庭” 的全龄覆盖

年轻客群：3F（潮流零售、MAO Livehouse、海伦司）、外广场（Shake Shack、露天观影）、屋顶（星空露营）形成 “青年社交动线”，满足 Z 世代 “打卡、娱乐、休闲” 需求；

家庭客群：2F（海底小纵队乐园、孩子王）、4F（海鲜餐饮、亲子露台）、外广场（亲子游乐区）构建 “家庭欢乐圈”，覆盖 3-12 岁儿童与家长；

商务客群：1F（轻奢、Apple 授权店）、4F（西堤厚牛排、全时健身）、5F（WeWork、商务茶室）打造 “商务服务链”，满足办公、宴请、休闲需求；

社区客群：B1 层（利群超市、便民服务）、2F（银发服务）提供 “民生保障”，提升周边居民复购率。

横向业态：从 “消费到体验” 的闭环设计

流量引擎业态：1F 首店（Aape、Sephora）、2F 儿童乐园、屋顶观景台作为 “核心引流点”，通过稀缺性体验拉动整体客流；

收益核心业态：1F 轻奢、黄金珠宝，4F 海鲜餐饮，5F 共享办公贡献主要租金与销售额，确保资产收益；

粘性保障业态：B1 层民生服务、2F 亲子体验、3F 青年社交通过高频消费提升客群忠诚度，降低项目运营风险；

跨层协同案例：5F WeWork 会员可享 4F 全时健身 8 折、1F 星巴克 9 折；2F 孩子王消费满额赠 3F MAO Livehouse 门票，实现 “一层消费、多层转化”。

主题渗透：从 “视觉到体验” 的海洋融合

视觉统一：各楼层均融入海洋元素（1F 海浪纹地面、2F 贝壳装饰、3F 潮玩海洋形象、屋顶仿沙滩地垫），外广场海浪雕塑、B1 层复古渔港场景形成 “主题记忆点”；

产品定制：几乎所有核心品牌均推出 “青岛海洋限定款”（Aape 海洋卫衣、周大福青岛之星首饰、Shake Shack 龙虾堡），强化在地化特色；

活动联动：每月 “海鲜美食节”（4F + 外广场）、每季 “海洋文化展”（5F）、每年 “青岛啤酒节”（外广场）形成 “主题活动矩阵”，持续提升项目知名度。

核心亮点：差异化竞争的三大支撑

海景资源最大化：1F 海景试衣间、4F 滨海露台、屋顶全景观景台、外广场海景餐位，将 “青岛滨海” 优势转化为独家商业体验，区别于内陆商业项目；

首店与本土双驱动：引入 12 家青岛首店（Aape、Sephora、Shake Shack 等）提升能级，同时孵化 5 家青岛本土品牌（屋顶咖啡、青岛礼物）打造差异化，避免 “千店一面”；

空间利用立体化：从地下 B1 层（民生）到屋顶（观景），从室内（1F-5F）到室外（外广场），实现 “垂直 + 水平” 的空间全覆盖，最大化土地利用率与商业价值。

综上，青岛新城吾悦广场的楼层布局并非简单的业态堆砌，而是围绕 “滨海城市慢享生活目的地” 定位，通过 “客群精准匹配、业态协同互补、主题深度渗透”，构建了兼具 “资产收益、客群粘性、差异化竞争力” 的商业体系，有望成为青岛西海岸新区商业标杆项目。

（四）业态与品牌协同落地保障

为确保 “业态优化 + 品牌焕新” 同步落地，避免 “业态与品牌不匹配、招商与运营脱节”，建立 “专项小组 + 进度管控 + 效果评估” 的保障机制。

1. 成立 “业态品牌专项小组”

团队组成：由招商总监任组长，成员包括运营经理、财务专员、设计专员（共 6 人），同时聘请北京云阿云商业顾问提供指导；

职责分工：

① 招商统筹：制定品牌招商计划，对接首店品牌与本土品牌，谈判合作条款；

② 进度管控：制作 “业态品牌落地甘特图”，明确品牌签约、进场装修、开业运营等关键节点；

③ 协同协调：协调设计部门根据品牌需求优化店铺布局，协调运营部门制定品牌开业营销方案；

④ 效果跟踪：每月监测品牌坪效、客流、会员复购等数据，及时发现并解决问题。

2.进度管控与成本预算

2.1进度管控节点（2025 年全周期）

2.2成本预算与资金管控（总预算 1.8 亿元）

3. 效果评估机制：量化成效，动态优化

多维度监测体系

实时监测指标：通过商场智慧系统（如客流统计摄像头、POS 系统），实时监测 “各品牌客流、销售额、客单价”，每日生成《品牌经营日报》，重点关注首店与升级品牌（如 Aape 日均客流、孩子王亲子餐厅翻台率）；

月度深度分析：每月从 “财务维度（坪效、租金贡献率）、客流维度（客流占比、转化率）、会员维度（复购率、会员消费占比）、品牌维度（社交媒体曝光量、口碑评分）” 开展分析，形成《月度业态品牌评估报告》；

示例：2025 年 8 月（Aape 开业 1 个月），若监测数据显示 “日均客流 280 人次（低于目标 300 人次）、客单价 1200 元（高于目标 1000 元）”，则分析结论为 “高客单价客群稳定，但引流不足”，优化方案为 “联合青岛本土潮人举办线下穿搭秀，同时在抖音投放‘1500 减 300’优惠券”。

季度综合评估流程

评估启动（每季度末月 20 日）：招商部、运营部、财务部联合成立评估小组，明确评估品牌范围（所有入驻品牌）、指标权重（坪效 40%、客流 30%、会员 20%、配合度 10%）；

数据采集（每季度末月 21-25 日）：收集品牌季度经营数据（坪效、客流、会员复购）、运营配合数据（活动参与率、客诉处理情况），同时结合线上口碑（大众点评、美团评分）；

得分核算（每季度末月 26-28 日）：根据评估指标体系计算品牌综合得分（如 Aape 季度得分 85 分、某低效服饰品牌得分 52 分），按得分排名划分 “优秀（80 分以上）、合格（60-80 分）、待优化（60 分以下）” 三个等级；

结果应用（次季度首月 5 日前）：

优秀品牌：给予 “下季度租金减免 5%”“商场主入口广告位免费使用 1 个月”“优先参与商场大型活动（如周年庆）” 等奖励；

待优化品牌：发送《整改通知书》，明确整改目标（如坪效提升 10%、会员复购率提升 5%）与期限（1 个月），整改后仍不达标则纳入淘汰名单。

年度成效复盘与迭代

复盘会议（每年 12 月下旬）：邀请项目团队、品牌代表、商业顾问（北京云阿云）、政府相关部门（西海岸新区商务局）参与，复盘年度目标完成情况（如首店引入数量、坪效提升幅度、本土品牌占比）；

问题分析：针对未达标目标（如本土品牌孵化仅完成 6 家，未达 8 家），分析原因（如部分候选品牌产品竞争力不足、孵化资源有限）；

方案迭代：调整下年度计划，如 2026 年增加 “本土品牌产品试销机制”（候选品牌先入驻快闪店试运营 3 个月，达标后正式签约）、扩大孵化资源投入（与青岛海洋大学合作设立 “文创研发基金”）。

4.风险应对方案：提前预判，降低损失

（五）总结：业态与品牌焕新的核心价值与行业借鉴

青岛新城吾悦广场的 “业态优化 + 品牌焕新”，以 “滨海城市慢享生活目的地” 为核心定位，通过 “金字塔型业态结构” 与 “三层级品牌矩阵” 的协同设计，实现了从 “传统零售载体” 到 “体验式商业标杆” 的转型，其核心价值与行业借鉴意义如下：

1.核心价值：三重提升，夯实项目竞争力

资产收益提升：通过核心业态（首店、体验类）引流、潜力业态（创新零售、特色餐饮）增值、补充业态（民生、商务服务）保基础，2025 年目标整体坪效从 5000 元 /㎡/ 年提升至 6800 元 /㎡/ 年，租金收入增长 36%，资产估值提升至 28 亿元（较 2024 年增长 65%）；

客群结构优化：国际首店与潮流业态吸引年轻客群（占比从 25% 提升至 35%），家庭体验业态扩大家庭客群（占比从 30% 提升至 40%），商务服务业态覆盖中产客群，形成 “全龄、高粘性” 客群生态，会员复购率从 30% 提升至 45%；

品牌影响力扩大：通过 “5 家国际首店 + 3 家本土孵化品牌 + 4 家升级品牌” 的组合，2025 年目标社交媒体话题曝光量达 800 万次，成为青岛 “首店经济 + 本土特色” 双驱动的商业样本，跨区客群占比从 25% 提升至 40%。

2.行业借鉴：三大经验，助力商业地产升级

首店经济与本土特色双轮驱动：突破 “重首店、轻本土” 的行业误区，通过 “国际首店提能级 + 本土品牌造差异”，既吸引年轻客群与高端消费，又避免 “千店一面”，为非核心商圈商业体提供 “区位突破” 方案；

动态评估与快速补位机制：建立 “季度评估、末位淘汰、2 个月补位” 的闭环机制，确保业态活力，避免 “品牌老化、坪效下滑”，为传统购物中心 “业态优化” 提供可复制的运营工具；

全流程协同保障体系：通过 “专项小组 + 进度管控 + 成本预算 + 风险应对”，实现从规划到落地的全流程可控，避免 “招商与运营脱节、投入与效益失衡”，为商业项目 “大规模业态品牌调整” 提供落地保障模板。

综上，青岛新城吾悦广场的业态与品牌焕新，不仅是项目自身的升级，更是商业地产 “体验化、在地化、精细化” 转型的实践缩影，为行业提供了 “以定位为核心、以数据为支撑、以协同为保障” 的优化路径，具备广泛的借鉴意义。

九、运营管理专项提升

（一）数字化运营：搭建 “青岛吾悦数字资产中台”

1.数据整合：打通 “全链路数据壁垒”，实现 “一屏观全域”

1.1. 数据采集体系搭建（核心数据维度 + 采集方式）

1.2. 数据中台技术架构（分层设计 + 核心功能）

数据层：采用 “云服务器 + 本地备份” 双存储模式，对接上述 6 大系统数据接口，确保数据安全性（如会员隐私数据加密存储，符合《个人信息保护法》）；

处理层：引入 “ETL 数据清洗工具”（如 DataStage），自动过滤异常数据（如客流数据中 “重复进出 1 小时内超 5 次” 的无效数据），每月进行数据校准（与人工统计客流对比，误差控制在 ±3% 内）；

应用层：开发 “青岛吾悦数字运营驾驶舱”（PC 端 + 移动端），设置 3 大核心看板：

运营总览看板：实时显示日均客流（目标 3 万人次 / 天）、整体销售额（目标 500 万元 / 天）、会员复购率（目标 35%）、租金缴纳率（目标 98%），数据异常时自动预警（如客流低于 2 万人次 / 天，发送短信至运营总监）；

楼层明细看板：按楼层展示坪效（1F 目标 9000 元 /㎡/ 年、B1 层目标 6500 元 /㎡/ 年）、品牌销售排名、能耗占比，支持 “点击穿透” 查看单个品牌数据（如点击 Aape 可查看其近 7 日销售额波动）；

会员画像看板：按 “新锐家庭（30-45 岁）、Z 世代（18-29 岁）、商务客群（25-40 岁）” 三大客群，展示消费频次、偏好品类（如家庭客群偏好亲子餐饮，占比 42%）、活动参与率。

1.3. 数据应用案例（开业首月数据整合效果）

问题：开业首月发现 3F（青年潮流区）客流占比仅 18%（低于目标 25%），但客单价达 850 元（高于目标 700 元）；

数据溯源：通过楼层客流数据与会员画像交叉分析，发现 3F 客流中 Z 世代占比 82%，但 3F 入口导视牌仅 1 个，且未与 1F 主入口联动；

解决方案：在 1F 主入口增设 “3F 潮玩区指引牌”，并通过小程序向 Z 世代会员推送 “3F 潮玩展门票 5 折” 优惠券；

效果：1 个月后 3F 客流占比提升至 24%，销售额增长 32%，验证了数据整合对运营决策的支撑价值。

2.智能分析：“算法预测 + 业态模拟”，提升决策精准度

2.1. 客流高峰预测模型（技术方案 + 落地场景）

模型构建：基于历史数据（近 12 个月周末、节假日客流）、外部数据（青岛旅游旺季（5-10 月）、周边商圈活动），采用 “LSTM 神经网络算法” 构建预测模型，预测精度目标达 85% 以上；

核心预测场景：

短期预测（1-7 天）：提前预测周末、法定节假日客流（如预测国庆假期日均客流 6 万人次），输出 “人力调配方案”（如增加安保、保洁人员 30%，增设临时收银台 5 个）；

长期预测（1-3 个月）：预测旅游旺季（如 7-8 月）客流峰值，提前储备活动资源（如与 Shake Shack 协商增加海鲜原料库存 50%，避免售罄）；

案例：2025 年青岛啤酒节期间（7 月 15-30 日），模型预测日均客流 5.2 万人次，较平日增长 73%；运营团队提前联动外广场餐饮品牌延长营业时间至 24:00，增设 “啤酒节专属接驳车”（连接地铁口与项目），最终实际客流达 5.1 万人次，预测误差仅 1.9%，销售额较同期增长 68%。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库