商业地产案例分享-青岛新城吾悦广场项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告基于青岛西海岸新区商业环境与项目现状，通过业态焕新、空间激活及数字化运营，制定资产精细化提升策略。旨在将吾悦广场升级为“海洋主题沉浸式生活体验港”，实现资产价值最大化。全文共116800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

以精细化运营与资产优化引领商业创新

青岛新城吾悦广场资产运营专项提升策略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及资源整合

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

六、招商创新及资源整合

2. 地方政策（青岛西海岸新区）：聚焦 “首店经济 + 夜经济 + 数字化转型”，获取本地化红利

青岛西海岸新区 2024 年发布《关于促进商业高质量发展的若干政策》，针对 “首店经济、夜经济、数字化转型” 推出专项补贴，政策红利针对性强、申报流程简单，是项目降低运营成本的重要来源（2025 年目标获取地方补贴 1200 万元）。

2.1 “首店经济” 扶持政策（引入西海岸首店，最高补贴 50 万元 / 家）

政策核心内容：

对新区范围内引入 “西海岸首店”“青岛首店”“山东首店”“全国首店” 的商业项目，分别给予 “20 万元 / 家、30 万元 / 家、40 万元 / 家、50 万元 / 家” 的补贴，要求首店品牌需在新区注册独立法人，且开业后正常运营满 1 年。

落地应用策略（2025 年目标引入 15 家西海岸首店、5 家青岛首店，获取补贴 450 万元）：

补贴申报流程：

① 首店开业后 1 个月内，收集 “品牌授权书、营业执照、开业证明” 等材料，向西海岸新区商务局提交补贴申请；

② 协助首店品牌完成 “独立法人注册”（如为 Aape 西海岸首店提供注册地址、工商代办服务），满足政策要求；

补贴金额测算：

① 15 家西海岸首店：15 家 ×20 万元 / 家 = 300 万元；

② 5 家青岛首店：5 家 ×30 万元 / 家 = 150 万元；

合计：450 万元；

案例参考：青岛融创茂 2024 年引入 20 家西海岸首店，获取补贴 400 万元，用于 “首店运营扶持”，带动首店区域销售额同比增长 60%。本项目可借鉴其 “首店引入与补贴申报同步推进” 的思路，在首店签约时即明确 “补贴分摊比例”（如项目与首店按 7:3 分摊补贴），提升双方积极性。

2.2 “夜经济” 扶持政策（夜间营业业态，最高补贴 20 万元 / 年）

政策核心内容：

对新区范围内 “22:00 后营业、营业面积≥100㎡” 的夜间业态（如餐饮、Livehouse、剧本杀），按 “营业时长、夜间销售额” 给予补贴，单个业态最高补贴 20 万元 / 年，补贴资金可用于 “夜间运营成本（如水电费、安保费）”。

落地应用策略（2025 年目标申报 10 家夜间业态，获取补贴 150 万元）：

补贴申报主体：

筛选项目内符合条件的夜间业态，如 “吨吨吧呗小酒馆（200㎡，营业至 24:00）、MAO Livehouse（600㎡，营业至 23:00）、剧本杀馆（300㎡，营业至 24:00）” 等 10 家业态；

补贴金额测算：

① 按 “夜间销售额占比” 分级补贴：夜间销售额占比≥50% 的业态，补贴 20 万元 / 家；占比 30%-50% 的，补贴 15 万元 / 家；占比 10%-30% 的，补贴 10 万元 / 家；

② 预计 5 家业态夜间销售额占比≥50%（如小酒馆、Livehouse），补贴 5×20=100 万元；5 家占比 30%-50%（如剧本杀馆、深夜食堂），补贴 5×10=50 万元；

合计：150 万元；

运营保障：为夜间业态提供 “统一安保服务（22:00-24:00 增加 5 名安保人员）、水电费优惠（夜间时段水电费按 8 折收取）”，帮助业态提升夜间销售额，满足补贴申报条件。

2.3 数字化转型补贴（企业数字化改造，补贴比例 30%）

政策核心内容：

对新区企业开展 “数字化改造项目”（如数字中台建设、智能设备安装），按 “项目实际投入的 30%” 给予补贴，单个项目最高补贴 500 万元，要求项目需通过新区科技局组织的 “数字化转型效果评估”。

落地应用策略（2025 年目标申报 “数字资产中台” 项目，获取补贴 300 万元）：

项目申报：

① 梳理 “数字资产中台” 项目投入：总投入 1000 万元（含 AI 摄像头 200 万元、系统开发 400 万元、人员培训 100 万元、维护 300 万元），向新区科技局提交补贴申请；

② 邀请第三方机构（如青岛大学数字化转型研究院）出具 “项目可行性报告”，证明项目对 “提升商业运营效率” 的作用；

补贴获取：

按 30% 补贴比例，可获取补贴 300 万元，用于 “数字中台维护与升级”（如 2025 年 Q4 新增 “AI 客流预测功能”）；

效果评估：项目上线后 6 个月内，配合新区科技局完成效果评估，提供 “数据驱动决策占比提升至 80%、坪效优化准确率达 90%” 等数据，确保补贴资金合规使用。

3.企业政策：依托集团资源，降低项目投入

新城控股作为项目开发主体，北京云阿云作为运营合作方，均推出针对性政策支持项目发展，通过 “资金补贴 + 资源共享”，降低项目招商与运营成本（2025 年目标获取企业政策支持 1000 万元）。

3.1 新城控股 “资产提升专项基金”（单个项目最高支持 1000 万元）

政策核心内容：

新城控股 2024 年设立 “商业资产提升专项基金”，用于旗下商业项目的 “空间改造、业态优化、品牌升级”，单个项目最高支持 1000 万元，要求项目需提交 “资产提升方案”，明确 “改造目标、投入产出比”。

落地应用策略（2025 年目标申请基金 1000 万元，用于空间改造）：

方案申报（2025 年 Q1）：

提交《青岛吾悦广场资产提升方案》，重点说明 “外广场潮街改造、地下市集装修、海洋主题场景建设” 的具体内容，预计投入 1500 万元，目标 2025 年租金收入增长 20%（从 1.5 亿元增至 1.8 亿元）、坪效提升 15%（从 5000 元 /㎡/ 年增至 5750 元 /㎡/ 年）；

资金使用（2025 年 Q2-Q4）：

① 外广场潮街改造（400 万元）：用于 “渔船造型商铺装修、海浪灯光秀安装”；

② 地下市集装修（300 万元）：用于 “海洋主题摊位建设、客流动线优化”；

③ 海洋主题场景建设（300 万元）：用于 “1F 中庭微缩青岛港场景、地下一层海洋科普馆装修”；

效果考核：每季度向新城控股提交 “资产提升进度报告”，展示 “改造进度、客流增长、租金提升” 数据，若 2025 年 Q4 未达 “租金增长 20%” 目标，则需退还 50% 基金，确保资金使用效率。

3.2 北京云阿云 “品牌资源共享计划”

政策核心内容：

北京云阿云向合作项目开放 “全球品牌库（200 + 国际品牌、500 + 国内连锁品牌）、运营工具（客流分析系统、租金测算模型）”，同时提供 “招商团队支持（派驻 3 名招商专员）、运营培训（每月 1 次）”，不收取额外费用，仅要求项目完成 “年度招商目标（引入首店 20 家）”。

落地应用策略（2025 年目标借助品牌库引入 15 家首店，使用运营工具提升招商效率）：

品牌资源对接：

① 从北京云阿云全球品牌库中筛选 “与海洋主题匹配的首店品牌”（如 Aape、丝芙兰、Shake Shack），由北京云阿云协助对接品牌总部，缩短洽谈周期（从 3 个月缩短至 1.5 个月）；

② 利用北京云阿云 “品牌关系网络”，获取首店品牌 “入驻优惠条件”（如 Shake Shack 同意首年免租 2 个月）；

运营工具使用：

① 使用 “客流分析系统”：分析各楼层客流动线，指导招商（如 1F 中庭客流大，优先引入高坪效潮玩品牌）；

② 使用 “租金测算模型”：基于周边商圈租金水平、品牌承受能力，制定 “差异化租金方案”（如首店品牌租金比普通品牌低 10%）；

招商团队支持：北京云阿云派驻 3 名招商专员，负责 “首店品牌洽谈、本土品牌筛选”，目标 2025 年完成 15 家首店引入，占年度首店目标的 60%。

（三）政策落地保障机制

为确保 “国家 - 地方 - 企业” 三维政策包精准落地，避免 “政策申报滞后、资金使用违规、效果未达预期” 等问题，建立 “专项小组 + 流程管理 + 效果评估” 的保障机制：

1. 成立 “政策申报专项小组”

团队组成：由项目总经理任组长，成员包括招商总监、财务总监、运营经理（共 5 人），同时聘请青岛本地政策咨询机构（如青岛政策通咨询公司）作为顾问；

职责分工：

① 政策跟踪：每周收集 “国家、地方、企业” 最新政策，筛选与项目相关的政策（如 2025 年青岛西海岸新区可能新增 “文创品牌补贴政策”）；

② 申报执行：负责政策申报材料撰写、提交、跟进，确保申报流程按时完成（如 “国际消费中心城市示范项目” 需在 2025 年 3 月前提交材料）；

③ 资金管理：建立 “政策补贴资金台账”，记录资金到账时间、使用方向，确保资金合规使用（如不得用于与项目无关的支出）。

2. 建立 “政策申报流程管理” 制度

流程设计：

① 政策识别：专项小组每周召开 “政策分析会”，识别可申报政策，明确 “申报条件、截止时间、所需材料”；

② 材料准备：指定专人负责材料撰写，由财务总监审核数据真实性（如租金收入、投入金额），项目总经理审核整体材料；

③ 申报提交：材料提交后，安排专人跟进审批进度（如每周与西海岸新区商务局沟通 “首店补贴” 审批情况）；

④ 资金到账：资金到账后 1 周内，制定 “资金使用计划”，报新城控股备案；

时间节点管控：对每个申报项目设置 “关键时间节点”（如 “数字资产中台” 补贴需在 2025 年 6 月前完成申报），逾期未完成则追究相关人员责任。

3.实施 “政策落地效果评估”

评估指标：

① 申报成功率：目标 2025 年政策申报成功率≥80%（如计划申报 5 项政策，成功 4 项）；

② 资金到账率：目标 2025 年政策补贴资金到账率≥90%（如计划获取补贴 1200 万元，实际到账 1080 万元）；

③ 投入产出比：评估政策补贴对项目收益的带动作用（如 1 元补贴带动 5 元租金增长）

评估周期与优化：

① 月度跟踪：专项小组每月分析 “政策申报进度、资金到账情况”，若发现 “首店补贴申报滞后”，则调整申报流程（如提前与首店品牌沟通材料准备）；

② 季度评估：每季度召开 “政策落地效果复盘会”，对比 “实际投入产出比与目标值”，若 1 元补贴带动租金增长低于 5 元，则优化资金使用方向（如将更多补贴用于首店引入而非活动策划）；

③ 年度总结：每年末形成《政策落地效果报告》，梳理成功经验（如 “数字资产中台补贴申报流程”）与不足（如 “REITs 申报材料准备不充分”），为下一年政策申报提供参考。

（四）招商与政策协同落地案例

为直观展示 “招商创新 + 政策应用” 的协同效果，以 “引入 Shake Shack 西海岸首店” 为例，拆解从品牌洽谈、政策申报到运营落地的全流程，验证策略可行性：

1.案例背景

Shake Shack 作为国际知名快餐品牌，计划进入青岛西海岸新区，但存在 “入驻成本高、对区域客流信心不足” 两大顾虑。项目通过 “全球资源链接 + 地方政策补贴 + 数字赋能” 的协同策略，成功促成品牌入驻。

2.协同落地流程

品牌洽谈阶段（2025 年 Q1）：

全球资源链接：通过北京云阿云全球品牌库对接 Shake Shack 中国区总部，由北京云阿云提供 “青岛西海岸新区消费数据”（如 Z 世代客群占比 40%、年均餐饮消费增长 18%），增强品牌对区域市场的信心；

政策红利释放：向品牌介绍青岛西海岸新区 “首店经济补贴政策”（青岛首店可获 30 万元补贴），同时承诺项目将与品牌按 7:3 分摊补贴（品牌可获 9 万元补贴），降低其入驻成本；

决策支持阶段（2025 年 Q2）：

数字赋能：使用 “品牌入驻模拟工具”，向 Shake Shack 展示 “门店选址在 1F 临街位置” 的模拟结果 —— 预计日均客流 1200 人次、首年销售额 500 万元、坪效 6500 元 /㎡/ 年，打消品牌对客流与销售的顾虑；

合作条款确定：签订 3 年租约，首年免租 2 个月（基于 “国际品牌孵化计划”），同时要求品牌门店装修融入 “海洋元素”（如海浪纹墙面、青岛啤酒风味限定产品），契合项目定位；

落地运营阶段（2025 年 Q4）：

政策申报：协助 Shake Shack 完成 “青岛首店” 补贴申报，提交品牌授权书、营业执照等材料，2026 年 Q1 成功获取 30 万元补贴，按约定向品牌支付 9 万元；

流量扶持：利用 “国际消费中心城市示范项目” 补贴资金，为 Shake Shack 举办 “开业首秀活动”（邀请本地美食博主探店、推出限定产品买一送一），开业首月日均客流达 1500 人次，超模拟预期 25%；

运营效果（2026 年 Q1）：

销售数据：首月销售额 620 万元，超目标 24%；

带动效应：Shake Shack 入驻带动 1F 潮流零售区整体客流增长 30%，周边品牌（如 Aape）销售额同比提升 18%；

品牌影响：成为青岛西海岸新区 “首店经济” 标杆案例，吸引多家国际品牌（如丝芙兰、URBAN REVIVO）主动洽谈入驻。

（五）总结：招商创新与政策应用的协同价值

本章通过 “三维招商策略 + 三维政策包” 的双轮驱动，为青岛新城吾悦广场构建了 “差异化招商、低成本落地、高收益兑现” 的完整体系，其核心协同价值体现在三方面：

1.招商效率与品牌能级双提升

效率提升：“招商智能匹配系统” 将招商周期缩短 30%，“品牌入驻模拟工具” 将意向品牌签约转化率从 40% 提升至 60%，2025 年目标完成 25 家首店引入，远超行业平均水平；

能级提升：通过 “全球资源链接” 引入 Aape、Shake Shack 等国际首店，通过 “本土深耕” 激活青岛海鲜餐饮、海洋文创等特色品牌，形成 “国际品牌 + 本土品牌” 的多元化品牌矩阵，匹配项目 “海洋主题沉浸式生活体验港” 的定位。

2.运营成本与资产风险双降低

成本降低：2025 年目标获取 “国家 + 地方 + 企业” 政策补贴 5000 万元以上，覆盖 “空间改造、首店引入、数字化转型” 等核心投入，降低项目运营成本约 30%；

风险降低：“国际品牌孵化计划” 通过 “免租 + 补贴 + 长期租约” 绑定优质品牌，避免 “品牌短期撤离” 风险；“政策落地保障机制” 确保补贴资金合规使用，避免 “资金违规” 风险；REITs 申报推进则为资产变现、降低负债提供路径，缓解资金压力。

3. 资产价值与行业影响双突破

资产价值提升：通过 “首店经济 + 本土特色品牌” 的组合，预计 2026 年项目租金收入突破 2 亿元，坪效提升至 6500 元 /㎡/ 年，资产估值达 20 亿元，较 2024 年增长 33%；

行业影响突破：“招商创新 + 政策应用” 的协同模式，为国内区域型商业地产提供了可复制的标杆案例 —— 既解决了 “同质化招商” 痛点，又最大化政策红利，推动项目从 “区域商业体” 升级为 “青岛国际消费中心城市示范项目”，同时为青岛西海岸新区 “首店经济”“夜经济” 发展注入新动能。

综上，招商创新是 “主动破局” 的核心策略，政策应用是 “低成本落地” 的关键支撑，两者协同发力，将推动青岛新城吾悦广场在激烈的商业竞争中实现 “品牌能级、资产收益、行业影响力” 的三重突破，为项目定位升级落地与长期可持续发展奠定坚实基础。

七、空间优化及场景创新

（一）空间优化：重构物理边界，提升资产效能

以 “立体化动线 + 弹性化模块 + 生态化连接” 为核心，打破传统商业空间局限，激活低效区域（高层、地下、外围），实现 “每平米空间均有体验价值”，2025 年目标整体资产利用率从 75% 提升至 95%，平均坪效从 5000 元 /㎡/ 年提升至 6800 元 /㎡/ 年。

1.立体化垂直动线：激活高层与末端价值

针对 “高层客流少、末端商铺冷” 痛点，通过 “目的地业态 + 景观化交通” 双策略，将高层打造为 “必逛打卡点”，末端转化为 “休憩体验区”。

1.1 高层目的地业态规划（5-6 层，面积 1.8 万㎡，目标坪效 7000 元 /㎡/ 年）

业态组合（强目的性 + 滨海特色）：

主题餐饮集群（8000㎡）：引入 “船歌鱼水饺滨海旗舰店”（2000㎡，设置海景用餐区）、“东镇老火锅星空店”（1500㎡，屋顶露台可观赏海景）、“泰式海鲜料理”（1500㎡，提供现捞现做服务），搭配 “青岛啤酒微醺吧”（1000㎡，推出 “啤酒 + 海鲜” 限定套餐）；

文化体验业态（6000㎡）：引入 “青岛本土文化书店”（3000㎡，如 “栈桥书店”，售卖海洋主题书籍 + 文创）、“滨海非遗工坊”（2000㎡，崂山绿茶炒制、贝雕制作体验）、“全景玻璃观景平台”（1000㎡，配备 AR 互动装置，扫描海面可显示青岛帆船历史影像）；

休闲娱乐业态（4000㎡）：设置 “海景瑜伽馆”（1500㎡，周末开设户外海景瑜伽课）、“高空 VR 体验馆”（2500㎡，推出 “海上跳伞”“海底探险” VR 项目）；

场景改造（弱化高层压抑感）：

借鉴济南西城天街 “光所市集” 设计，在 5-6 层中庭打造 “采光穹顶”（直径 20 米），引入自然光，穹顶内侧投影动态海浪图案；走廊地面采用 “渐变蓝色环氧地坪”，模拟海水延伸感，增强空间纵深感；

数据支撑与案例参考：

行业数据：目的性餐饮 + 观景业态可提升高层客流量 30%-40%，延长客群停留时间至 3 小时以上（来源：2024 年中国商业地产报告）；

案例：成都远洋太古里 4 层 “屋顶花园餐厅”，通过景观化改造，日均客流提升 35%，坪效达 6800 元 /㎡/ 年，本项目可借鉴其 “业态 + 景观” 双驱动策略，结合青岛滨海优势强化差异化。

1.2 末端冷区激活（各楼层动线末端，面积共 3000㎡）

“仰望花园” 节点设计：

借鉴李沧吾悦广场 “沐光” 节点经验，在 2F、3F 动线末端打造 “微型花园”，设置贯通式天窗（引入自然光）、耐阴植物（如龟背竹、绿萝）、艺术装置（海洋主题雕塑），配备充电座椅与免费直饮水，将冷区转化为 “休憩打卡点”；

业态填充（轻资产 + 高体验）：

引入 “快闪店 + 自助服务” 业态，如 2F 末端设置 “海洋主题盲盒自助机”、3F 末端设置 “文创产品快闪柜”（每月更换青岛本土设计师品牌），无需专人值守，降低运营成本；

效果目标：末端商铺客流提升 50%，租金溢价 15%，客群逛店完整率从 60% 提升至 85%。

1.3 垂直交通效率提升

景观直达电梯（2 部，连接 1F 与 5F）：

电梯轿厢内嵌入 “微缩水族箱”（展示青岛本土海洋生物如小丑鱼、海星），电梯门采用透明玻璃，运行过程中播放海浪声效，强化主题体验；

主题过渡区（楼层连接处）：

在 3F-4F、4F-5F 楼梯间打造 “海洋阶梯”，台阶侧面印刷青岛滨海景点（栈桥、五四广场）图案，扶手采用波浪形设计，台阶灯为蓝色渐变光，引导客群上行；

数据目标：垂直交通使用率提升 40%，高层客流占比从 15% 提升至 30%。

2. 双首层与公园连接：打破商业与自然边界

针对 “商业与公园割裂” 问题，通过 “下沉广场 + 连廊 + 外围街区” 设计，实现 “商业 - 公园” 无缝衔接，吸引公园客流转化，2025 年目标公园客流转化率达 20%。

2.1 双首层空间构建（B1 层 + 2F，面积共 2.5 万㎡）

B1 层下沉广场（面积 5000㎡）：

设计：面向公园一侧开设 “阶梯式下沉广场”，台阶采用防滑石材，两侧种植青岛本土花卉（耐冬、月季），设置 “海浪造型舞台”（用于周末市集、小型演出）；

业态：引入 “青岛小吃市集”（20 个摊位，如青岛锅贴、海鲜馄饨）、“户外咖啡区”（如 Manner 快闪店，提供外带服务）；

数据支撑：下沉广场可提升 B1 层商铺租金溢价 15%-20%（来源：2024 年商业空间设计白皮书）；

2F 连廊（长度 80 米，连接商场与公园观景台）：

设计：采用 “封闭式玻璃连廊”，顶部铺设光伏玻璃（兼顾遮阳与发电，年发电量可满足连廊照明需求），两侧玻璃印刷青岛海洋生物图案；

功能：连廊内设置 “观景休息区”（配备座椅与望远镜）、“公园导览屏”（显示公园景点、活动信息）；

案例参考：上海虹桥天地 “双首层连廊”，通过连接地铁与公园，实现公园客流转化率 22%，本项目可借鉴其 “功能 + 景观” 结合的设计思路，强化滨海特色。

2.2 开放式外围街区（沿公园一侧，长度 200 米，面积 6000㎡）

业态与功能规划（骑行友好 + 宠物友好）：

骑行服务中心（300㎡）：提供自行车租赁（20 元 / 小时）、维修、充电桩及淋浴间，与本地骑行俱乐部合作举办 “滨海骑行赛”；

宠物乐园（500㎡）：配备宠物饮水池、敏捷训练设施（跨栏、隧道），每月举办 “萌宠社交日”（如宠物时装秀、 obedience 比赛）；

滨海慢跑道（200 米）：地面铺设防滑塑胶，夜间嵌入荧光石（无需照明即可发光），两侧设置 “健康打卡点”（扫描二维码记录跑步里程，累计可兑换商场优惠券）；

特色商铺（5200㎡）：引入 “户外装备店”（如迪卡侬快闪店）、“宠物用品店”（如 Petco 青岛首店）、“轻食餐厅”（如 wagas 滨海店，提供户外餐位）；

运营策略：

借鉴济南西城天街 “24 小时绿色廊道” 经验，外围街区实行 “18 小时营业制”（6:00-24:00），早间面向晨跑人群提供免费饮用水，夜间延长餐饮外摆时间，提升空间使用效率；

效果目标：外围街区日均客流达 2000 人次，带动商场整体客流增长 15%。

3.弹性空间模块：实现 “一空间多场景” 转化

针对 “空间用途单一、业态更新慢” 问题，通过 “标准化设施 + 灵活运营”，打造可快速切换的弹性空间，2025 年目标空间利用率提升 40%，快闪活动收入年增 500 万元。

3.1 弹性空间硬件配置

标准化轮式岛柜（80 组，尺寸 1.5m×1.5m）：

设计：采用轻量化铝合金框架，表面材质可定制（木纹、镜面、绿植墙），内部集成电源（USB 接口 + 插座）与 LED 灯光，底部配备万向轮（可轻松移动）；

功能：可组合成 “市集摊位”（如 10 组岛柜形成海鲜市集）、“展览展台”（如 20 组岛柜展示文创产品）、“快闪店”（如 5 组岛柜组成潮牌快闪店）；

智能基础设施：

公共区域预埋 “地插电源”（每 10㎡1 个，隐藏式设计，使用时弹出）、“隐藏式吊点”（天花板预留挂钩，可悬挂灯光、展板）；

引入 “智能灯光系统”（通过 APP 控制灯光颜色、亮度，适配市集、演出、展览等不同场景）；

案例参考：TEAMCHINA 旗舰店通过轮式岛柜实现 “3 天更换 1 次主题”，空间利用率提升 35%，本项目可借鉴其标准化设计，降低业态更新成本。

3.2 弹性空间运营机制

短期租赁模式：

面向主理人品牌、艺术家开放 “按日租赁”（租金 200 元 / 组 / 天，10 组起租），推出 “快闪套餐”（含岛柜使用 + 宣传推广，3 天套餐 1800 元），降低创新业态进入门槛；

建立 “快闪品牌库”，筛选青岛本土特色品牌（如海鲜预制菜品牌、手工皮具品牌），每月举办 “快闪市集”（如周末 2 天，邀请 30 个品牌入驻）；

用户共创机制：

借鉴新世界百货 “LOL 共享空间” 经验，每周三设为 “共创日”，通过商场 APP 发起投票，由用户决定周末弹性空间用途（如 “手作工坊”“街舞比赛”“宠物领养会”），获胜方案的提议者可获 500 元商场代金券；

数据目标：每月举办快闪活动 10 场，吸引主理人品牌入驻 100 个，快闪活动带动周边商铺销售额增长 25%。

（二）场景创新：强化情感连接，打造沉浸式体验

以 “滨海文化” 为核心，从 “主题体验、全龄社交、青年共创” 三个维度，构建 “有记忆点、有参与感、有归属感” 的场景体系，2026 年目标客群满意度达 95%，会员复购率提升至 45%。

1.滨海文化主题区：打造青岛文化名片（1F 中庭 + B1 层，面积 1.2 万㎡）

通过 “沉浸式感官体验 + 文化内容运营”，将滨海文化从 “装饰元素” 转化为 “可参与、可消费” 的体验内容，目标社交媒体打卡量年增 50%。

1.1 沉浸式感官体验设计

视觉体验（动态海浪穹顶）：

在 1F 中庭打造 “直径 30 米的动态海浪穹顶”，采用 4K 激光投影技术，模拟青岛近海潮汐变化（涨潮、落潮、海浪撞击礁石），投影内容每小时更新 1 次（白天为浅海场景，夜间为深海场景，搭配荧光生物特效）；

穹顶下方设置 “互动感应地面”（200㎡），客群踩踏时会触发 “海浪波纹” 特效（如脚边出现蓝色波纹扩散），增强参与感；

触觉与嗅觉体验：

地面材质：B1 层滨海文化区采用 “砂岩质感环氧地坪”（模拟沙滩触感），部分区域铺设 “软胶地垫”（如儿童互动区，防止摔倒）；

香氛系统：每 2 小时释放 1 次 “海风香氛”（含海盐、海藻、阳光的混合气味），香氛浓度可调节（白天淡、夜间浓）；

AR 互动游戏（寻贝打卡）：

在滨海文化区隐藏 10 个 “虚拟贝壳”（通过商场 APP 扫描特定区域可显示），客群集齐 5 个贝壳可兑换 “海鲜加工费减免券”（满 100 减 30），集齐 10 个可兑换 “亲子乐园门票 1 张”；

游戏上线首月目标参与人数达 1 万人，带动滨海文化区客流增长 30%。

1.2 滨海文化内容运营

文化展览与体验活动：

与青岛市博物馆联名举办《胶澳商旅》特展（2025 年 5-6 月，为期 2 个月）：复原青岛开埠时期（1897 年）商船工具（如罗盘、船锚）、商贸商品（如德国啤酒瓶、中国丝绸），设置 VR 体验区（通过 VR 重现 1900 年青岛港商贸场景）；

每月 “滨海非遗市集”：邀请崂山绿茶炒制技艺、泊里红席编织、贝雕制作等非遗传承人现场演示，客群可参与 “1 小时非遗体验课”（如贝雕钥匙扣制作，收费 50 元 / 人）；

IP 联名与主题活动：

借鉴英雄联盟电竞活动与非遗结合的模式，设计 “青岛航海英雄” IP：将青岛历史航海人物（如郑和船队船员、青岛近代渔民）卡通化，推出 IP 联名商品（如贝雕 IP 摆件、IP 主题海鲜套餐）；

2025 年暑期举办 “青岛航海文化节”：设置 “帆船模型 DIY”“航海知识竞赛”“海鲜美食评选” 等活动，邀请青岛本地航海运动员担任嘉宾，目标活动期间日均客流增长 40%；

数据支撑：2024 年国内商业项目 “文化主题活动” 数据显示，此类活动可带动客群停留时间延长 40%，文化周边商品销售额占比达 15%（来源：赢商网）。

2.全龄家庭社交中心：构建第三空间（2F-3F，面积 2.4 万㎡）

针对 “家庭客群需求多元” 痛点，通过 “跨代际功能设计 + 会员专属服务”，打造 “儿童有玩、家长有歇、老人有乐” 的家庭社交场景，2025 年目标家庭客群占比提升至 40%。

2.1 跨代际功能分区

儿童友好区（8000㎡）：

适幼化游戏区（3000㎡）：地面采用软包材质，设置 “海洋主题淘气堡”（含滑梯、海洋球池、模拟潜水舱）、“儿童驾校”（电动玩具车，模拟青岛滨海道路），配备 2 名持证幼教老师（负责安全看护与互动引导）；

亲子共创工坊（3000㎡）：开设 “海洋瓶 DIY”（制作海洋主题玻璃瓶）、“木帆船模型拼装”“海鲜烹饪体验课”（家长与孩子共同制作海鲜披萨），课程收费 80-150 元 / 节；

儿童托管区（2000㎡）：参考提纲一 “海洋科普托管” 经验，提供 “1 小时免费托管”（家长购物时可托管孩子），托管内容包括 “海洋绘本阅读”“贝壳绘画”，超时按 20 元 / 小时收费；

银发友好区（6000㎡）：

适老化休息站（1000㎡）：配备 “按摩座椅”（免费使用 30 分钟）、“血压仪”“紧急呼叫按钮”，提供免费茶水（崂山绿茶）与报纸；

老年活动区（5000㎡）：开设 “书法课”（每周 2 节，邀请青岛书法协会老师授课）、“太极班”（每周 3 节，户外海景场地）、“怀旧电影放映”（每周五下午，播放老青岛主题电影如《青岛往事》）；

代际互动活动：每月举办 “祖孙同乐日”，设置 “怀旧玩具展”（如铁皮青蛙、滚铁环）、“祖孙电竞比赛”（简单的体感游戏如《舞力全开》），促进家庭情感连接；

家长休憩区（10000㎡）：

功能配置：设置 “海景咖啡座”（与 Manner 合作，提供现磨咖啡）、“共享办公区”（配备高速 WiFi、充电插座、打印设备，按小时收费 10 元 / 小时）、“美容 SPA 区”（引入轻医美品牌如 “轻医美小站”，提供皮肤检测、面膜护理等便捷服务）；

服务创新：推出 “亲子托管 + 家长护理套餐”（1 小时儿童托管 + 30 分钟面部护理，定价 128 元），满足家长 “带娃 + 自我放松” 双重需求；

2.2 家庭会员专属服务

“吾悦家庭卡” 体系：

权益设计：绑定 3-5 名家庭成员身份（父母 + 孩子 + 老人），共享积分池（消费 1 元累计 1 积分，积分可兑换亲子乐园门票、海鲜加工费减免），周末消费享 “双倍积分”，生日当月可免费预约 “家庭摄影棚”（内置滨海主题布景，含 1 组免费精修照片）；

数据目标：2025 年目标家庭卡办理量达 1 万张，家庭卡会员月均消费频次达 3 次，高于普通会员 1.5 次；

家庭主题活动运营：

月度 “家庭日”：每月最后一个周末举办 “亲子运动会”（如沙滩寻宝、家庭接力赛）、“家庭厨艺大赛”（以海鲜为食材，评选 “最佳海鲜家庭料理”）；

节日专属活动：春节举办 “家庭春联书写会”、中秋举办 “滨海赏月宴”（外广场设置赏月餐桌，提供青岛特色月饼、海鲜拼盘）；

3.青年灵感实验室：激活青年创意生态（3F-4F，面积 1.5 万㎡）

针对 Z 世代 “社交需求强、创意表达欲高” 特点，通过 “共享空间 + 社群运营”，打造 “青年社交 + 创意孵化” 平台，2025 年目标青年客群占比提升至 35%，社交媒体话题曝光量年增 80%。

3.1 空间功能模块

创意共享工坊（5000㎡）：

设备配置：划分 “数字创作区”（配备 3D 打印机、激光雕刻机、音频录制设备，按小时租赁，30 元 / 小时）、“手工制作区”（提供陶艺转盘、皮具制作工具、手账材料，按项目收费 50-200 元 / 次）；

运营模式：推出 “创意体验套餐”（1 次 3D 打印体验 + 1 次陶艺制作，定价 198 元），面向高校学生推出 “学生优惠卡”（凭学生证享 8 折优惠）；

潮流直播基地（3000㎡）：

场景设计：打造 3 个 “赛博朋克风直播间”（配备专业灯光、摄像头、绿幕）、2 个 “滨海实景直播间”（外连露台，可展示青岛海景）；

平台合作：与抖音、得物签订 “直播扶持协议”，为入驻主播提供 “流量补贴”（月直播满 20 小时，可获 500 元流量券）、“供应链支持”（对接场内潮牌、文创品牌，提供货源）；

青年社交空间（7000㎡）：

业态组合：引入 “脱口秀俱乐部”（每周举办 1 场开放麦，门票 30 元 / 人）、“剧本杀沉浸馆”（推出 “海洋探险”“青岛悬疑” 等本土主题剧本）、“露营风小酒馆”（外摆区设置帐篷、露营椅，提供精酿啤酒 + 海鲜小食）；

3.2 社群运营策略

青年策展委员会：

组建机制：面向青岛高校（中国海洋大学、青岛大学）招募 “青年策展人”（每月选拔 20 人），负责策划每季青年主题活动（如 “二次元嘉年华”“可持续时尚展”），委员会成员可免费使用共享工坊设备；

案例参考：借鉴新世界百货 “LOL 多元创作空间”，2024 年其青年策展活动带动客流增长 30%，本项目可强化 “本土文化 + 青年潮流” 结合，如策划 “青岛航海主题潮玩展”；

高校合作计划：

与青岛高校 “艺术学院”“商学院” 合作开设 “商业创新实践课”，学生可组队参与 “商场活动策划大赛”（如 “青年快闪市集策划”），优秀方案获 5000-10000 元落地资助，同时提供实习岗位；

数据目标：2025 年目标合作高校达 5 所，覆盖学生群体 2 万人，落地学生策划活动 20 场；

社交媒体营销：

发起 “# 吾悦青年灵感计划 #” 话题挑战，鼓励青年用户分享 “创意作品”“社交打卡” 内容，每月评选 10 名 “灵感达人”，奖励共享工坊免费使用券 + 潮牌代金券；

目标：话题年曝光量达 500 万次，青年客群社交媒体分享率达 40%（高于行业平均 25%）。

（三）实施保障：确保空间与场景协同落地

为避免 “方案与执行脱节、投入与效益失衡”，建立 “资源投入 - 进度管控 - 效果评估 - 风险应对” 全流程保障机制，确保 2025-2026 年目标顺利达成。

1. 资源投入规划（总投入 1.2 亿元，分阶段落地）

2. 进度管控机制

甘特图精细化管理：

制定 “空间场景落地甘特图”，标注关键节点（如 2025 年 Q2 完成高层餐饮品牌签约、2025 年 Q4 完成青年灵感实验室试运营），明确责任部门（招商部负责品牌引入、运营部负责活动策划、技术部负责设备安装）；

每周召开 “进度复盘会”，未达进度的任务需制定 “补位计划”（如某品牌延迟入驻，启用备选品牌库）；

跨部门协同机制：

成立 “空间场景专项小组”（由运营总监任组长，成员含招商、设计、技术、财务人员），每月召开 “跨部门协调会”，解决落地难点（如弹性空间电力配置不足，由技术部与设计部联合优化）；

3.效果评估与优化

量化指标监测：

核心指标：每月通过 “数字资产中台” 采集 “空间利用率（目标 95%）、客群停留时间（目标 3 小时）、坪效（目标 6800 元 /㎡/ 年）、会员复购率（目标 45%）” 数据，对比目标值分析差距；

案例：若高层客流占比未达 30%，则增加 “高层餐饮满减活动”（如满 200 减 50）、优化垂直交通指引（增设高层业态宣传海报）；

质化评估机制：

每季度邀请 “商业地产专家 + 客群代表” 开展 “场景体验评审会”，评估 “滨海文化主题区沉浸感”“青年灵感实验室创意度” 等质化指标，收集改进建议（如客群反馈 AR 寻贝游戏难度过高，降低集贝门槛）；

4.风险应对

（四）总结：空间与场景创新的核心价值

本方案通过 “空间优化突破物理边界、场景创新强化情感连接、实施保障确保落地见效” 的三维体系，为青岛新城吾悦广场打造 “滨海城市慢享生活目的地” 提供核心支撑，其核心价值体现在三方面：

1.资产效能与商业价值双提升

资产利用率：从 75% 提升至 95%，低效区域（高层、地下、末端）转化为 “高坪效场景”，2026 年目标总租金收入突破 2.5 亿元，资产估值达 25 亿元（较 2024 年增长 47%）；

商业差异化：“滨海文化主题区 + 双首层公园连接” 形成 “人无我有” 的竞争壁垒，区别于融创茂 “传统零售”、万象城 “高端定位”，吸引跨区客群（目标跨区消费占比达 40%）；

2.客群结构与粘性双优化

客群多元化：家庭客群占比从 30% 提升至 40%，青年客群占比从 25% 提升至 35%，形成 “全龄覆盖” 的客群结构；

客群粘性强化：会员复购率从 30% 提升至 45%，客群平均停留时间从 2 小时延长至 3.5 小时，通过 “文化体验 + 社交互动” 实现 “从一次性消费到长期忠诚” 的转化；

3.城市功能与品牌影响力双突破

城市功能升级：从 “购物中心” 升级为 “城市第三空间”，承担 “文化传播（滨海非遗展示）、社交互动（家庭日、青年社群）、民生服务（社区便民市集）” 多重功能，成为青岛西海岸新区 “商业 + 文化 + 生态” 融合标杆；

品牌影响力扩大：通过 “全球 IP 合作（迪士尼、LINE FRIENDS）+ 本土文化运营（航海文化节、非遗市集）”，打造青岛商业 “新名片”，2026 年目标社交媒体话题曝光量达 1000 万次，成为山东省内 “滨海商业创新典范”。

综上，空间优化是 “基础载体”，场景创新是 “灵魂内核”，实施保障是 “落地关键”，三者协同发力，推动青岛新城吾悦广场实现 “从传统商业体到城市体验目的地” 的升级，为商业地产 “文化赋能、生态融合” 提供可复制的实践方案。

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态优化：“金字塔型业态结构” 构建，提升资产抗风险能力与收益性

针对项目现有业态 “体验类占比低（仅 25%）、传统零售低效（坪效低于 4000 元 /㎡/ 年）、民生服务同质化” 问题，通过 “塔尖（核心业态）引流、塔身（潜力业态）增值、塔基（补充业态）保粘性” 的层级设计，优化业态占比，实现 “高流量、高坪效、高复购” 的目标。

1.塔尖：核心业态（占比 35%，目标坪效 8500 元 /㎡/ 年）—— 流量引擎，打造项目 “必逛理由”

核心业态需具备 “强话题性、高客群吸引力、与海洋主题高契合度” 特征，聚焦 “体验类 + 潮流类”，通过稀缺性业态拉动整体客流，2025 年目标核心业态日均引流 4000 人次，占项目总客流的 35%。

1.1 体验类核心业态：强化沉浸感与参与感

海洋主题亲子乐园（地下一层，5000㎡，目标坪效 6000 元 /㎡/ 年）

品牌选择：引入 “海底小纵队 IP 主题乐园”（全国首家区域型深度合作店），区别于普通亲子乐园的 “设备堆砌”，打造 “剧情化体验”—— 设置 “海底探险任务”（儿童通过完成寻找虚拟贝壳、解救海洋生物等任务获得积分，兑换 IP 周边）；

功能模块：划分 “深海模拟区”（配备 10 米长海底隧道投影，展示青岛近海生物）、“IP 互动区”（专业演员扮演巴克队长、皮医生，每日 3 场互动演出）、“亲子 DIY 区”（可制作海洋主题陶艺、贝壳手作）；

运营策略：推出 “亲子年卡”（定价 1280 元 / 年，含 1 大 1 小无限次入园 + 2 次海鲜加工费减免），与 2F 儿童零售品牌联动（如巴拉巴拉消费满 500 元赠乐园单次门票）；

案例参考：上海正大广场 “卡通尼海洋主题乐园”，通过 IP 剧情化运营，日均客流 700 人次，坪效 5800 元 /㎡/ 年，本项目可通过 “青岛本土海洋元素融入”（如增加青岛帆船、灯塔场景）提升差异化。

电竞馆 + Livehouse（3F + 外广场独栋，共 6000㎡，目标坪效 9000 元 /㎡/ 年）

电竞馆（3F，4000㎡）：引入 “网鱼网咖青岛旗舰店”，设置 “VR 电竞区”（配备 20 台 VR 设备，主打《海洋探险 VR》《帆船竞速》等定制游戏）、“专业赛事区”（可容纳 200 人观看电竞比赛，每月举办 1 场青岛高校电竞联赛）；

Livehouse（外广场独栋，2000㎡）：引入 “MAO Livehouse 青岛西海岸首店”，聚焦 “本土乐队 + 海洋主题演出”，如邀请青岛 “海蛎子乐队” 每月举办 1 场 “海洋民谣专场”，同时推出 “Livehouse + 小酒馆” 联动套餐（演出票 + 精酿啤酒，定价 128 元）；

数据支撑：2024 年国内商业项目 “电竞 + Livehouse” 业态数据显示，此类业态可提升所在楼层客流 40%，坪效达 8500 元 /㎡/ 年（来源：赢商网）。

1.2 潮流类核心业态：吸引年轻客群，制造社交话题

潮牌服饰集群（1F，4000㎡，目标坪效 9500 元 /㎡/ 年）

品牌组合：引入 “Aape 青岛西海岸首店”（1500㎡，主打海洋主题限定款服饰，如鲸鱼图案卫衣、海浪纹牛仔裤）、“OASIS 升级店”（1500㎡，增加 “潮牌集合区”，引入 5 个青岛本土潮牌如 “栈桥潮社”）、“INXX 青岛首店”（1000㎡，推出 “海洋环保系列” 服饰，采用再生面料）；

体验设计：在 Aape 店内设置 “海洋主题打卡墙”（巨型鲨鱼雕塑 + 动态海浪投影），消费满 1000 元可免费拍摄潮牌写真（含海洋场景背景）；

运营策略：每月举办 “潮牌快闪活动”，如邀请青岛本土潮人博主开展 “穿搭分享会”，吸引年轻客群到店。

精品咖啡 + 潮玩文创（1F，2000㎡，目标坪效 8000 元 /㎡/ 年）

精品咖啡：引入 “Manner 青岛西海岸首店”（800㎡，推出 “海洋风味特调咖啡” 如 “海盐拿铁”“海藻冷萃”，外摆区设置海浪造型座椅）；

潮玩文创：引入 “泡泡玛特青岛主题店”（1200㎡，发售 “青岛海洋系列盲盒” 如 “栈桥企鹅”“五四广场鲸鱼”），同时设置 “潮玩 DIY 区”（可定制海洋主题潮玩涂装）。

2.塔身：潜力业态（占比 35%，目标坪效 6500 元 /㎡/ 年）—— 资产增值主力，平衡流量与收益

潜力业态需具备 “高坪效、客群覆盖广、与核心业态互补” 特征，聚焦 “创新零售 + 特色餐饮”，通过业态创新提升资产收益，2025 年目标潜力业态贡献项目总销售额的 45%。

2.1 创新零售：打破传统零售边界，提升体验感

海洋主题文创（2F，3000㎡，目标坪效 6000 元 /㎡/ 年）

品牌组合：引入 “青岛礼物首店”（1500㎡，售卖青岛特色文创如贝雕摆件、海浪纹笔记本、青岛啤酒定制罐）、“栈桥文创升级店”（1500㎡，增加 “文创 DIY 体验” 如手工制作青岛灯塔模型）；

差异化策略：与青岛市博物馆合作开发 “胶澳历史文创系列”（如复刻 1900 年青岛港地图丝巾、德占时期啤酒杯摆件），强化文化稀缺性；

数据目标：文创区会员复购率达 40%，高于传统零售 15 个百分点。

绿色消费体验区（1F，2000㎡，目标坪效 7500 元 /㎡/ 年）

业态规划：引入 “小米车经馆升级店”（1000㎡，增加 “小米 SU7 体验区”，提供试乘服务，购车可获商场 2000 元消费券）、“蔚来换电体验站”（500㎡，配备 1 个换电站 + 2 个试驾车位）、“绿色家电体验区”（500㎡，展示小米、海尔的低碳家电，提供 “以旧换新” 服务）；

运营逻辑：通过 “汽车体验 + 家电零售” 组合，吸引有消费能力的中产客群，同时借助新能源汽车品牌的流量效应，带动周边业态消费；

案例参考：北京合生汇 “绿色消费体验区”，通过汽车与家电联动，坪效达 7200 元 /㎡/ 年，本项目可结合青岛 “绿色城市” 定位，强化环保主题。

跨境商品体验店（B1 层，2000㎡，目标坪效 6800 元 /㎡/ 年）

品类规划：聚焦 “进口海鲜 + 美妆护肤 + 母婴用品”，如进口帝王蟹、三文鱼（现场加工），日韩美妆（如雪花秀、资生堂），荷兰奶粉（如美素佳儿）；

体验设计：设置 “海鲜试吃区”（每日 11:00-13:00 免费试吃进口海鲜）、“美妆体验台”（提供免费化妆服务），采用 “线下体验 + 线上下单” 模式（支持 2 小时送货上门）；

政策协同：申请青岛西海岸新区 “跨境电商补贴”，降低进口商品成本，确保价格比传统商超低 10%-15%。

2.2 特色餐饮：聚焦 “本土 + 国际”，满足多元需求

本土海鲜餐饮集群（外广场独栋 + 4F，共 5000㎡，目标坪效 7000 元 /㎡/ 年）

品牌组合：升级 “东镇老火锅” 为 “东镇老火锅 + 海鲜加工店”（2000㎡，提供鲜活海鲜现点现加工，加工费 15-30 元 / 斤）、“囍富贵海鲜大排档升级店”（2000㎡，增加户外海景餐位，推出 “海鲜大咖套餐”（3-4 人餐，定价 398 元））、“船歌鱼水饺滨海旗舰店”（1000㎡，推出 “海洋主题水饺” 如墨鱼水饺、鲅鱼水饺）；

运营策略：与 B1 层跨境商品体验店联动，推出 “进口海鲜 + 本土火锅” 套餐（如帝王蟹火锅套餐，定价 888 元），同时每月举办 “海鲜美食节”（如青岛蛤蜊节、牡蛎节）。

国际轻食集群（1F+2F，共 3000㎡，目标坪效 6500 元 /㎡/ 年）

品牌引入：引入 “Shake Shack 青岛西海岸首店”（外广场独栋，1500㎡，推出 “海洋主题汉堡” 如 “龙虾堡”“扇贝堡”）、“wagas 滨海店”（1000㎡，提供轻食沙拉、三明治，外摆区可观赏海景）、“% Arabica 青岛首店”（500㎡，主打精品咖啡 + 日式甜点）；

客群匹配：聚焦年轻白领、亲子家庭，推出 “轻食 + 咖啡” 套餐（如 wagas 沙拉 +% Arabica 咖啡，定价 68 元），满足 “健康消费” 需求。

夜间小酒馆集群（外广场独栋，2000㎡，目标坪效 8000 元 /㎡/ 年）

品牌组合：升级 “吨吨吧呗小酒馆” 为 “海洋主题小酒馆”（1000㎡，推出青岛啤酒特调饮品如 “海浪莫吉托”“栈桥落日鸡尾酒”）、引入 “海伦司小酒馆青岛首店”（1000㎡，主打高性价比精酿啤酒，适合年轻客群社交）；

运营策略：与 3F Livehouse 联动，推出 “演出票 + 小酒馆饮品” 套餐（定价 168 元），延长营业时间至 24:00，推出 “深夜食堂” 小食（如海鲜粥、烤串）。

3.塔基：补充业态（占比 30%，目标坪效 4500 元 /㎡/ 年）—— 民生保障，提升客群粘性

补充业态需具备 “高频消费、全客群覆盖、民生属性强” 特征，聚焦 “民生类 + 商务服务”，通过稳定的客流与复购率，保障项目基础收益，2025 年目标补充业态会员复购率达 50%。

3.1 民生类业态：满足周边居民日常需求

社区超市升级（B1 层，3000㎡，目标坪效 4000 元 /㎡/ 年）

品牌选择：引入 “利群便利社区店升级店”，增加 “生鲜直采区”（每日凌晨从青岛渔港直采海鲜、蔬菜）、“便民服务区”（提供收发快递、代缴水电费、复印打印服务）；

运营策略：推出 “社区便民卡”（持卡享生鲜 9 折、便民服务 8 折），与周边 3 公里社区合作开展 “社区团购”（提前 1 天预订，次日到店自提），目标社区客群占比达 70%。

母婴服务集群（2F，2000㎡，目标坪效 5000 元 /㎡/ 年）

品牌组合：升级 “孩子王” 为 “孩子王 + 亲子餐厅 + 海洋科普” 复合店（1500㎡，增加 “海洋主题儿童餐”“母婴护理服务”）、引入 “爱婴室青岛首店”（500㎡，提供婴儿游泳、早教课程）；

服务创新：推出 “母婴关爱套餐”（1 次婴儿游泳 + 1 次亲子餐厅用餐，定价 128 元），设置 “母婴休息舱”（配备哺乳椅、婴儿护理台、温奶器）。

健康服务业态（B1 层，1000㎡，目标坪效 4200 元 /㎡/ 年）

品牌引入：引入 “同仁堂药店升级店”（500㎡，增加 “中医问诊区”，每周邀请 2 名中医坐诊）、“美年大健康体验店”（500㎡，提供基础体检套餐如 “海洋健康体检”（含微量元素检测，定价 398 元））；

运营策略：与项目会员系统联动，会员消费满 1000 元赠体检优惠券（满 300 减 50），提升健康服务使用率。

3.2 商务服务业态：拓展办公客群需求

共享办公空间（5F，2000㎡，目标坪效 5500 元 /㎡/ 年）

品牌引入：引入 “WeWork 青岛西海岸首店”，划分 “独立办公室”（可容纳 2-10 人）、“开放工位”（按工位收费，300 元 / 人 / 月）、“会议室”（按小时收费，100 元 / 小时）；

配套服务：提供高速 WiFi、打印设备、茶水间、前台接待服务，与 1F 精品咖啡品牌合作推出 “办公咖啡套餐”（每日 2 杯咖啡，定价 30 元）；

客群匹配：聚焦青岛西海岸新区的初创企业、自由职业者，目标入驻企业 50 家，日均使用人数 200 人。

精品酒店（外广场独栋，3000㎡，目标坪效 4800 元 /㎡/ 年）

品牌选择：引入 “亚朵轻居青岛滨海店”，打造 “海洋主题客房”（30 间，客房内配备青岛海景壁画、海洋香型洗护用品）；

联动运营：与项目内餐饮、娱乐品牌合作推出 “酒店 + 消费套餐”（如 “2 晚住宿 + 2 张 Livehouse 演出票 + 1 次海鲜大餐”，定价 1280 元），同时为酒店客人提供商场 VIP 礼遇（如免费停车、品牌折扣）；

数据目标：酒店年均入住率达 75%，其中 30% 的客人会在商场内消费。

（二）品牌焕新：“三层级品牌矩阵”打造，实现“能级提升 + 差异化 + 本土化”

针对项目现有品牌 “首店占比低（仅 5%）、本土特色弱（不足 10%）、低效品牌多（坪效低于 3000 元 /㎡/ 年）” 问题，通过 “国际品牌提能级、国内连锁做体验、本土品牌造差异” 的矩阵设计，2025 年目标品牌首店占比达 20%，本土品牌占比达 15%，品牌淘汰率控制在 10%/ 季度，确保品牌活力。

1. 国际品牌焕新（占比 20%）：聚焦“首店 + 升级店”，打造项目“品牌名片”

国际品牌是提升项目能级与年轻客群吸引力的关键，需围绕 “青岛西海岸首店”“体验化升级” 两大方向，2025 年目标引入国际首店 8-10 家，国际品牌坪效提升 25%。

1.1 国际首店引入：锁定“高流量、高话题性”品牌

首店引入策略与案例

首店引入保障措施

政策协同：对接青岛西海岸新区商务局，申请 “首店经济补贴”（国际首店最高补贴 50 万元 / 家），降低品牌入驻成本；

选址与装修支持：为重点首店提供 “黄金铺位优先选择权”，同时给予装修补贴（最高 200 元 /㎡），补贴分 3 年发放（首年 50%，次年 30%，第三年 20%）；

营销推广：为首店策划 “开业专属营销活动”，如 Aape 首店开业邀请青岛本土潮人博主探店直播，Shake Shack 首店开业前 3 天推出 “买一送一” 活动，目标首店开业首月曝光量达 500 万次。

1.2 国际品牌升级：从“单一零售”到“体验复合”

针对现有国际品牌 “体验感弱、坪效偏低” 问题，通过增加服务模块、融入主题元素，提升品牌竞争力，2025 年目标升级品牌坪效平均提升 20%。

MENARD（D1 馆 F1）升级为 “MENARD + 美容体验” 复合店（面积 800㎡）

体验模块增设：

“海洋美容护理区”（4 个护理包间，配备进口美容仪器，推出 “海藻焕肤”“海盐紧致” 等主题护理项目，定价 398-898 元 / 次）；

“会员专属沙龙区”（每月举办 2 场美容讲座，邀请品牌护肤专家分享海洋护肤知识）；

运营策略：推出 “护理 + 产品” 套餐（如 “海藻焕肤护理 + MENARD 海洋精华”，定价 1280 元，比单独购买优惠 20%），会员消费满 2000 元赠护理体验券；

数据目标：升级后单店坪效从 6000 元 /㎡/ 年提升至 7200 元 /㎡/ 年，会员月均消费频次从 1.2 次提升至 1.8 次。

星巴克（1F）升级为 “星巴克滨海特色店”（面积 600㎡）

场景改造：增加 “海景露台”（200㎡，配备遮阳伞与休闲座椅），室内设置 “海洋主题陈列区”（展示青岛帆船模型、海洋文创产品）；

产品创新：推出 “青岛啤酒风味拿铁”“海盐焦糖星冰乐” 等地域限定饮品，节日期间发售 “海洋主题杯具”（如海浪纹马克杯）；

社群运营：每周举办 “咖啡品鉴会”“亲子手工课”（如制作海洋主题咖啡拉花），提升客群粘性；

案例参考：星巴克上海外滩滨江店通过场景升级与地域化产品，坪效提升 22%，本项目可借鉴其 “场景 + 产品 + 社群” 的复合运营模式。

2. 国内连锁品牌焕新（占比 65%）：聚焦“体验化 + 场景化”，优化业态结构

国内连锁品牌是项目的 “中坚力量”，需通过 “体验模块增设、低效品牌淘汰、业态创新”，提升整体活力，2025 年目标国内连锁品牌坪效提升 18%，低效品牌淘汰率 10%/ 季度。

2.1 体验类国内连锁品牌升级：强化参与感与主题性

孩子王（2F）升级为 “孩子王 + 亲子餐厅 + 海洋科普” 复合店（面积 1500㎡）

模块升级：

亲子餐厅（500㎡）：推出 “海洋主题儿童餐”（如卡通海鲜披萨、海浪造型意面），餐具采用海洋生物造型，设置儿童互动游戏区；

海洋科普区（300㎡）：与青岛海洋博物馆合作，展示海洋生物标本（如小鲨鱼、海星），每周举办 1 场 “海洋科普小课堂”（适合 3-10 岁儿童，免费参与）；

联动运营：与地下一层 “海底小纵队亲子乐园” 推出 “1+1 联名卡”（含孩子王购物折扣 + 乐园门票优惠），会员消费满 800 元赠海洋科普课名额；

数据目标：升级后日均客流从 200 人次提升至 350 人次，亲子餐厅翻台率达 4 次 / 天。

全时健身（4F）升级为 “全时健身 + 瑜伽馆 + 商务会员区”（面积 3000㎡）

功能拓展：

海景瑜伽馆（800㎡）：开设 “空中瑜伽”“高温瑜伽” 课程，落地玻璃窗可观赏青岛海景，晨练课程（7:00-8:00）推出 “瑜伽 + 咖啡” 套餐（定价 68 元）；

商务会员区（500㎡）：配备独立 locker 室、淋浴间与休息区，提供商务简餐（如轻食沙拉、三明治），满足商务人士健身后快速补充能量需求；

会员体系：推出 “商务年卡”（定价 6800 元 / 年，含健身、瑜伽课程 + 商务简餐 10 次），与 5F 共享办公空间联动（WeWork 会员享健身卡 8 折优惠）；

数据目标：升级后会员数量增长 50%，商务会员占比达 30%，单店营收年增 25%。

2.2 零售类国内连锁品牌调整：淘汰低效，引入高潜

低效品牌淘汰标准与执行

淘汰指标：连续 2 个季度坪效低于 3000 元 /㎡/ 年、客流贡献排名后 10%、会员复购率低于 20% 的传统服饰品牌（如部分本土大众服饰品牌）；

淘汰流程：每季度末由招商部、运营部联合评估，向品牌方发送 “优化预警函”，1 个月内未达整改目标（如坪效提升 10%）则启动解约流程，同时启动新品牌招商；

案例：2025 年 Q1 计划淘汰 2 家传统服饰品牌（总经营面积 1200㎡），空铺计划引入 OASIS 升级店与小米车经馆升级店。

高潜品牌引入策略

OASIS 升级店（1F，1500㎡）：增加 “潮牌集合区”，引入 5 个青岛本土潮牌（如 “栈桥潮社”“青岛青年”），同时设置 “潮牌直播区”（与抖音合作，每日开展 2 场穿搭直播），目标坪效达 8500 元 /㎡/ 年；

小米车经馆升级店（1F，1000㎡）：增设 “小米 SU7 体验区”（提供试乘服务，购车可获商场 2000 元消费券）、“智能家居体验舱”（展示小米全屋智能系统，支持场景化体验与线上下单），目标单店年销售额突破 1500 万元；

数据支撑：2024 年国内商业项目 “潮牌集合店 + 智能汽车体验” 业态数据显示，此类业态坪效比传统零售高 40%

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库