商业地产案例分享-青岛新城吾悦广场项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告基于青岛西海岸新区商业环境与项目现状，通过业态焕新、空间激活及数字化运营，制定资产精细化提升策略。旨在将吾悦广场升级为“海洋主题沉浸式生活体验港”，实现资产价值最大化。全文共116800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

以精细化运营与资产优化引领商业创新

青岛新城吾悦广场资产运营专项提升策略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及资源整合

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

四、核心挑战及破局路径

（三）破局路径保障机制

为确保 “三核驱动” 模型有效落地，需从 “资金、人才、考核” 三方面建立保障机制，避免路径执行流于形式：

1.资金保障：明确投入与收益平衡

总资金投入：2025 年计划投入 1.2 亿元用于破局路径落地，具体分配如下：

资金来源：

① 企业自筹资金 8000 万元；

② 申请青岛西海岸新区政策补贴 2000 万元（数字化转型补贴 600 万元、夜间经济补贴 400 万元、首店经济补贴 1000 万元）；

③ 引入战略投资者 2000 万元（如本土餐饮集团、潮玩品牌总部），共享 “吾悦潮街”“海洋市集” 收益；

收益监控：每月跟踪各核心的 “投入 - 收益” 数据，若某核心 ROI 低于 20%（如空间激活核 ROI 仅 15%），及时调整投入方向（如减少品牌补贴，增加活动营销投入）。

2.人才保障：组建专业执行团队

团队组建：

① 数字资产团队：招聘 5 名数据分析专员（要求熟悉 Python、SQL，有商业地产数据分析经验）、2 名数字孪生技术工程师，负责数字中台运营与技术维护；

② 客群运营团队：招聘 3 名会员运营专员（要求熟悉 Z 世代、家庭客群运营逻辑）、2 名活动策划专员，负责会员分层运营与夜间活动落地；

③ 空间招商团队：招聘 4 名招商专员（侧重本土餐饮、潮玩品牌招商），对接品牌资源，确保空间激活核品牌按时入驻；

培训计划：

① 每月组织 1 次 “专业技能培训”（如数据分析培训、会员运营培训），邀请行业专家授课；

② 每季度组织 1 次 “标杆项目考察”（如成都大悦城、上海龙湖天街），学习先进运营经验；

人才激励：将团队绩效与 “核心目标完成率” 挂钩，例如数字资产团队若完成 “数据驱动决策占比 80%” 目标，发放团队奖金 10 万元；客群运营团队若完成 “Z 世代复购率 35%” 目标，发放团队奖金 8 万元。

3.考核保障：建立量化评估体系

考核指标体系：

考核结果应用：

① 若季度考核得分≥90 分，团队全员发放 1.2 倍基本工资；

② 若季度考核得分≤60 分，团队负责人降薪 10%，并制定 “整改计划”；

③ 年度考核得分前 30% 的员工，优先获得晋升机会与培训资源。

（四）总结：“三核驱动” 的核心价值与长期意义

通过 “核心挑战深度拆解 - 三核驱动路径落地 - 保障机制建立” 的逻辑，为青岛新城吾悦广场资产运营提供了 “可落地、可量化、可优化” 的解决方案，其核心价值与长期意义可从短期、中期、长期三个维度展开，形成完整的价值闭环：

1.短期价值：快速解决资产运营痛点，实现收益增量突破

从短期（2025 年）来看，“三核驱动” 模型直指项目当前最紧迫的三大痛点，通过精准施策实现 “立竿见影” 的收益提升：

空间激活核：针对 “闲置空间无收益” 痛点，2025 年通过外广场 “吾悦潮街” 与地下二层 “海洋主题生活市集” 的打造，可激活 2.1 万㎡低效资产，按目标坪效（潮街 6000 元 /㎡/ 年、市集 4500 元 /㎡/ 年）计算，年增租金收入 1200 万元，直接推动项目整体资产回报率从现有 4.5% 提升至 5.8%，填补因闲置空间造成的收益缺口；

客群运营核：针对 “Z 世代复购率低、会员活跃度差” 痛点，通过分层会员体系与夜间消费场景打造，2025 年目标 Z 世代复购率从 25% 提升至 35%、会员活跃度从 20% 提升至 30%，按 18 万会员基数测算，可新增会员消费额约 8000 万元，带动整体销售额增长 15%，同时夜间客流占比提升至 25%，进一步挖掘 “夜间经济” 增量收益；

数字资产核：针对 “数字化决策滞后” 痛点，通过数字资产中台与数字孪生技术落地，2025 年数据驱动决策占比提升至 80%，低坪效品牌淘汰准确率达 90%，可避免 “经验决策” 导致的招商失误（如避免引入与客群需求不匹配的品牌），预计减少无效招商投入 300 万元，同时通过坪效优化（如将 2F 低坪效女装品牌替换为潮玩店），可实现单楼层坪效提升 25%，快速释放资产效率。

这种 “痛点 - 方案 - 收益” 的直接对应，让 “三核驱动” 在短期内成为项目 “扭亏为盈、提质增效” 的关键抓手，为后续发展奠定坚实的收益基础。

2.中期价值：构建差异化竞争壁垒，巩固商圈核心地位

从中期（2026-2027 年）来看，“三核驱动” 模型帮助项目跳出 “同质化竞争” 陷阱，形成难以被竞品复制的差异化优势：

空间层面：“吾悦潮街” 与 “海洋主题市集” 将成为青岛西海岸新区 “潮流夜生活” 与 “本土特色消费” 的标志性场景，区别于融创茂的 “文旅 IP”、永旺梦乐城的 “民生消费”，形成 “吾悦专属” 的空间记忆点，预计 2026 年该类特色空间吸引的 “跨区客群”（3 公里外）占比达 40%，远超竞品平均 25% 的跨区客群占比；

客群层面：分层会员体系的持续优化，将形成 “Z 世代 - 家庭客群 - 商务客群” 的全客群覆盖优势，2026 年目标各层级会员规模突破 5 万人（潮玩会员 2 万、亲子会员 2 万、商务会员 1 万），会员消费占比提升至 60%，成为项目 “稳定的消费基本盘”，避免因竞品分流导致的客群流失；

数字层面：数字资产中台积累的 “客流 - 销售 - 会员” 数据（预计 2026 年数据总量超 1000 万条），将形成项目独有的 “客群洞察数据库”，可精准预判消费趋势（如提前 3 个月识别 “Z 世代对国潮文创的需求增长”），为招商、运营提供 “超前决策” 支撑，2026 年基于数据洞察引入的品牌，目标坪效比行业平均高 15%，进一步拉开与竞品的运营差距。

这种差异化优势的构建，将帮助项目从 “滨湾商圈参与者” 升级为 “商圈核心引领者”，2027 年目标占据西海岸新区商业消费市场份额的 25%，成为区域商业标杆。

3.长期价值：奠定资产证券化基础，实现资产价值倍增

从长期（2028 年及以后）来看，“三核驱动” 模型为项目资产证券化（如 REITs 发行）提供关键支撑，实现从 “运营收益” 到 “资产价值” 的跨越：

稳定现金流支撑：空间激活核带来的租金增量、客群运营核带来的销售增长，将形成 “持续稳定的现金流”，2028 年目标项目年租金收入突破 2 亿元、净利润率稳定在 55% 以上，符合 REITs 对 “现金流稳定性” 的核心要求（通常要求近 3 年现金流增长率不低于 5%）；

数字资产增值：数字资产中台与数字孪生技术构建的 “智慧运营体系”，将成为项目 “数字资产” 的核心组成部分，该部分资产估值预计 2028 年达 3 亿元，占项目总估值的 20%，打破传统商业地产 “仅靠物理空间估值” 的局限，实现 “物理资产 + 数字资产” 的双重价值；

品牌价值沉淀：“夜吾悦” IP、分层会员体系等运营品牌的持续打磨，将形成项目独有的 “商业运营品牌”，2028 年目标该品牌授权输出至 2-3 个外部商业项目，实现 “运营能力变现”，进一步提升项目整体资产估值（预计总估值突破 25 亿元，较 2024 年 15 亿元实现 67% 的增值）。

这种长期价值的实现，将帮助项目从 “单一商业运营项目” 升级为 “可复制、可证券化的资产包”，为企业带来 “运营收益 + 资产增值 + 品牌变现” 的多重回报，同时为青岛西海岸新区商业地产资产证券化提供 “标杆案例”，推动区域商业地产行业高质量发展。

4.对行业的借鉴意义

“三核驱动” 模型不仅适用于青岛新城吾悦广场，更为国内同类商业地产项目（尤其是面临 “闲置空间多、客群粘性差、数字化滞后” 痛点的区域型商业）提供可复制的运营模式：

空间激活模式：证明 “主题定位 + 灵活合作模式 + 场景改造” 是激活低效空间的有效路径，可复制至其他项目的外广场、地下空间等闲置区域；

客群运营模式：验证 “分层会员 + 专属场景” 是提升客群粘性的关键，尤其对 Z 世代客群，需跳出 “传统满减” 思维，聚焦 “社交化、体验化” 需求；

数字赋能模式：强调 “数据闭环 + 技术应用” 的重要性，避免数字化流于 “表面工具应用”，需深入到 “决策支撑、风险规避” 的核心环节。

未来，随着 “三核驱动” 模型的持续迭代优化，有望成为国内商业地产 “提质增效、资产增值” 的标准运营模型，为行业发展注入新动能。

综上，“三核驱动” 模型并非简单的 “策略组合”，而是青岛新城吾悦广场从 “短期收益提升” 到 “长期资产增值” 的完整战略体系，通过空间、客群、数字三大核心的协同发力，最终实现 “资产效率最大化、竞争优势差异化、资产价值长期化” 的目标，为项目在激烈的商业竞争中实现可持续发展奠定坚实基础。

五、项目定位升级及客群分析

（一）项目定位回顾及演绎

1.定位回顾：从“基础商业”到“潮流体验”的初期探索

青岛新城吾悦广场自开业以来，定位经历两次关键调整，每次调整均基于区域商业环境与客群需求变化：

第一阶段（开业 - 2022 年）：区域型综合购物中心

定位核心：以 “满足周边 3 公里居民基础消费” 为目标，业态以 “大众零售（如美邦、森马）+ 基础餐饮（如肯德基、麦当劳）+ 生活服务（如超市、药店）” 为主，客群以社区家庭客群、老年客群为主，占比超 70%；

运营数据：2022 年日均客流 1.8 万人次，租金坪效 3800 元 /㎡/ 年，会员消费占比 30%，但面临 “业态同质化（与周边家佳源购物中心重叠度达 60%）、年轻客群吸引力弱（18-25 岁客群占比仅 20%）” 问题。

第二阶段（2023-2024 年）：潮流娱乐体验中心

定位调整逻辑：青岛西海岸新区年轻人口（18-35 岁）年均增长 8%（2023 年新区统计公报），Z 世代消费需求崛起；同时融创茂、万象城等竞品入局，基础商业定位难以形成竞争优势，因此转向 “潮流娱乐体验”，引入潮玩店（如 TOP TOY）、电竞馆、小酒馆等业态；

运营效果：2024 年年轻客群占比提升至 40%，日均客流达 2.2 万人次，租金坪效 5000 元 /㎡/ 年，但仍存在 “定位与区域文化结合弱（未融入青岛海洋特色）、客群覆盖不完整（老年客群、品质商务客群体验不足）、场景沉浸感差（潮流元素分散，未形成统一主题）” 三大短板，2024 年客群调研显示：45% 的家庭客群认为 “项目缺乏青岛本土特色”，35% 的商务客群认为 “品质配套不足”。

2.定位演绎：升级“海洋主题沉浸式生活体验港”的必要性

从市场竞争、客群需求、区域文化三大维度分析，定位升级具备必然性与紧迫性：

市场竞争：差异化破局的必然选择

竞品已形成清晰定位壁垒：融创茂 “文旅 IP（海洋世界）”、永旺梦乐城 “民生消费”、万象城 “高端品质”，若项目仍停留在 “潮流娱乐” 定位，将陷入 “既无文旅 IP 吸引力，又无民生消费粘性，更无高端品牌能级” 的尴尬境地。而 “海洋主题 + 沉浸式体验” 是竞品未覆盖的空白领域（融创茂海洋 IP 仅为 “文旅配套”，未融入商业全场景），可形成独有的竞争优势。

客群需求：从 “单一消费” 到 “多元体验” 的升级

2024 年项目客群调研显示：60% 的客群希望 “商业项目不仅能购物，更能提供‘有主题、有氛围、能社交’的体验”；40% 的家庭客群希望 “项目融入青岛海洋文化，让孩子在消费中了解本土文化”；30% 的 Z 世代客群希望 “场景更沉浸，适合拍照分享”。定位升级可满足客群 “体验 + 社交 + 文化” 的多元需求，提升客群粘性。

区域文化：绑定青岛 “海洋城市” 标签的战略选择

青岛是中国重要的 “海洋城市”，2024 年 “海洋经济” 占 GDP 比重达 30%（青岛市统计局数据），“海洋文化” 是青岛最具辨识度的城市标签。项目作为西海岸新区核心商业体，将定位与 “海洋文化” 深度绑定，既能借助城市文化 IP 提升项目知名度，又能让本地客群产生 “文化认同感”，外地游客产生 “城市记忆点”，实现 “本地客群留存 + 外地客群引流” 双重目标。

（二）定位升级：从“潮流娱乐体验中心”到“海洋主题沉浸式生活体验港”

1.定位核心：“海洋文化”为魂，“三维功能” 为体

“海洋主题沉浸式生活体验港” 的核心是 “以青岛海洋文化为灵魂，融合潮流社交、家庭体验、品质生活三大功能，打造‘可逛、可玩、可社交、可停留’的城市商业新地标”，具体可拆解为 “文化内核 + 功能载体 + 场景呈现” 三层结构：

文化内核：青岛海洋文化的深度融入

挖掘青岛 “港口文化、渔家文化、海洋科普文化” 三大核心元素，将其转化为商业场景符号：

① 港口文化：在 1F 中庭打造 “微缩青岛港” 场景（含复古码头、渔船模型、集装箱造型商铺），还原青岛港百年历史；

② 渔家文化：在外广场 “吾悦潮街” 设置 “渔家小院” 主题餐饮区，采用渔家建筑风格，提供青岛本地海鲜菜品；

③ 海洋科普文化：在地下一层亲子区设置 “海洋科普馆”（200㎡），配备海洋生物标本、互动科普屏，免费向家庭客群开放；

数据支撑：2024 年青岛旅游数据显示，“海洋文化体验” 是外地游客来青的核心需求之一，占旅游消费的 40%，项目融入海洋文化可吸引 20% 的外地游客客群（目标 2025 年外地游客占比达 15%）。

功能载体：三大功能的协同互补

潮流社交：聚焦 Z 世代 “社交化、个性化” 需求，通过潮玩市集、Livehouse、电竞馆等业态，打造 “青岛西海岸 Z 世代社交第一站”；

家庭体验：针对新锐家庭客群 “亲子互动、便捷消费” 需求，通过海洋主题亲子乐园、家庭友好型餐饮、母婴配套，打造 “一站式家庭体验中心”；

品质生活：满足品质商务客群、老年客群 “品质消费、便民服务” 需求，通过轻奢零售、精品咖啡、民生配套，打造 “全客群品质生活枢纽”；

案例参考：深圳海上世界以 “海洋文化” 为核心，融合 “潮流社交 + 家庭体验 + 品质生活” 三大功能，2024 年日均客流 3.5 万人次，租金坪效 8000 元 /㎡/ 年，其 “文化 + 功能” 的协同模式可借鉴。

场景呈现：沉浸式体验的细节落地

空间场景：从入口到楼层动线，全场景融入海洋元素 —— 入口设置 “海浪造型拱门”，电梯间绘制 “海洋生物壁画”，走廊悬挂 “渔船灯笼”，卫生间采用 “海洋蓝 + 白色” 配色，营造 “置身海洋” 的沉浸感；

活动场景：全年举办 “海洋主题活动”，如 “海洋文化节（5 月）、海鲜美食节（8 月）、海洋科普展（10 月）”，每场活动设置 “海洋主题打卡点、互动游戏区”，提升客群参与感；

服务场景：员工统一穿着 “海洋元素制服”（如水手服、海浪纹围裙），广播播放 “海洋主题音乐”（如《外婆的澎湖湾》《大海啊故乡》），让客群从 “视觉、听觉、触觉” 全方位感受海洋氛围。

2.定位差异化：三大维度构建“人无我有”的竞争壁垒

对比竞品定位，“海洋主题沉浸式生活体验港” 从 “文化绑定、场景沉浸、客群覆盖” 三大维度形成差异化优势，具体对标如下：

3.定位落地保障：“三阶段” 执行计划

为确保定位顺利落地，分 “筹备期（2025 年 Q1-Q2）、试运营期（2025 年 Q3）、成熟期（2025 年 Q4 及以后）” 三阶段推进，明确各阶段核心任务与目标：

筹备期（2025 年 Q1-Q2）：基础建设与资源储备

空间改造：完成 1F 中庭 “微缩青岛港” 场景、地下一层 “海洋科普馆”、外广场 “渔家小院” 主题餐饮区改造，投入 800 万元；

品牌调整：引入 “海洋主题业态”，如海鲜餐饮（船歌鱼水饺）、海洋文创店（青岛礼物）、亲子乐园（升级为 “海洋主题乐园”），完成 10 家品牌签约；

团队培训：开展 “海洋文化 + 沉浸式服务” 培训（每月 2 次），确保员工熟悉青岛海洋文化、掌握沉浸式服务标准；

试运营期（2025 年 Q3）：场景测试与客群反馈

场景试运营：开放 “微缩青岛港”“海洋科普馆”，举办首场 “海洋主题快闪活动”（如海洋生物标本展），测试客群对场景的接受度；

客群调研：通过线上问卷（项目公众号）、线下访谈，收集客群对定位的反馈，调整场景细节（如优化打卡点位置、增加互动游戏）；

目标数据：试运营期客群平均停留时间从 45 分钟提升至 60 分钟，海洋主题场景打卡率达 70%，客群满意度达 85%；

成熟期（2025 年 Q4 及以后）：全面落地与持续优化

全场景开放：完成所有海洋主题场景改造，全年海洋主题活动常态化（每月 1 场小型活动，每季度 1 场大型活动）；

品牌优化：根据客群反馈调整业态组合，淘汰与定位不符的品牌（如低效大众零售），引入更契合海洋主题的业态（如海洋主题书店、海鲜超市）；

目标数据：2026 年项目 “海洋主题” 认知度达 90%（客群调研），外地游客占比达 15%，租金坪效提升至 6000 元 /㎡/ 年。

（三）客群精细化分层及需求匹配

基于 “海洋主题沉浸式生活体验港” 的定位，结合 2024 年项目客群数据（Z 世代 40%、新锐家庭 35%、品质商务 15%、老年客群 10%），针对不同客群的核心需求，制定 “业态 - 场景 - 运营” 三维匹配方案，确保每个客群都能在项目中找到对应的 “消费场景” 与 “服务体验”。

1.新锐家庭客群（25-40 岁，带娃）：“海洋主题亲子体验” 为核心

客群特征：2024 年占比 35%，多为青岛本地常住家庭，月均到店 2-3 次，单次消费金额 800-1200 元（含餐饮、亲子、零售），核心需求是 “亲子互动有场景、购物消费够便捷、家庭聚餐有品质”。

业态 / 场景匹配：

海洋主题亲子乐园（地下一层，扩建至 1500㎡）

功能分区：设置 “海洋探险区”（模拟海底隧道，配备海洋生物模型、互动投影）、“亲子 DIY 区”（可制作海洋主题手工艺品，如贝壳画、渔船模型）、“儿童职业体验区”（小渔夫、小海洋学家角色扮演）；

差异化优势：区别于融创茂 “纯娱乐型” 亲子乐园，融入 “海洋科普” 元素，让孩子在游玩中学习海洋知识，2025 年目标该区域日均客流 800 人次，亲子客群停留时间延长至 120 分钟；

母婴集合店升级（孩子王，2000㎡）

新增 “海洋主题母婴区”：售卖海洋元素母婴用品（如海浪纹婴儿服、海洋生物造型玩具），设置 “母婴休息舱”（配备哺乳椅、婴儿护理台、海洋主题壁画），提供 “免费婴儿托管” 服务（单次托管 1 小时）；

数据目标：2025 年母婴用品销售额同比增长 30%，母婴休息舱使用率达 60%；

家庭友好型餐饮集群（3F，800㎡）

引入 / 升级品牌：保留绿茶、茅庐川菜等家庭餐饮品牌，新增 “海洋主题亲子餐厅”（如 “海底小纵队亲子餐厅”），提供 “儿童专属菜单”（如卡通海鲜套餐）、“亲子共餐位”（可容纳 2 大 1 小的圆桌，配备儿童座椅、餐具）；

服务优化：餐厅设置 “儿童游乐角”（小型海洋球池、绘本架），家长用餐时可免费托管儿童（需提前预约），目标家庭餐饮客群复购率提升至 40%。

运营策略：

周末亲子活动常态化：每周六、周日举办 “海洋主题亲子活动”，如 “海洋科普小课堂（10:00-11:00）、贝壳 DIY 工坊（14:00-15:00）、亲子捕鱼游戏（16:00-17:00）”，活动需提前通过项目公众号预约，每场限 20 组家庭，目标活动参与率达 80%；

亲子会员积分体系优化：亲子会员消费 1 元积 1 分，积分可兑换 “亲子乐园门票（500 分）、儿童餐（300 分）、海洋科普馆讲解服务（200 分）”，同时推出 “亲子会员日”（每月最后一个周末），会员可享受 “亲子业态 8 折优惠、免费参加 1 场亲子活动”，目标 2025 年亲子会员规模达 2.5 万人，会员消费占比达 55%；

家校合作引流：与青岛西海岸新区 10 所幼儿园、小学合作，开展 “海洋文化进校园” 活动（如赠送海洋科普手册、邀请学生参与项目海洋科普展），同时为合作学校提供 “亲子活动专属名额”，目标通过家校合作新增家庭客群 1 万人 / 年。

2.Z 世代客群（18-25 岁）：“潮流社交 + 海洋打卡” 为核心

客群特征：2024 年占比 40%，多为大学生、年轻上班族，月均到店 3-4 次，单次消费金额 300-500 元（含潮玩、餐饮、娱乐），核心需求是 “打卡场景够新颖、潮玩消费够丰富、社交娱乐够多元”。

业态 / 场景匹配：

潮玩主题中庭（1F，1000㎡）

场景改造：将中庭打造为 “海洋潮玩世界”，设置 “潮玩雕塑打卡点”（如巨型海绵宝宝、海贼王角色模型）、“盲盒自动贩卖机专区”（售卖海洋主题盲盒）、“潮玩展览区”（每月更换 1 个潮玩 IP 展览，如泡泡玛特、LINE FRIENDS）；

互动优化：设置 “潮玩拍照打卡墙”（可扫码生成 “海洋潮玩” 主题海报，分享至社交平台可获得潮玩优惠券），目标中庭打卡率达 90%，社交平台曝光量 100 万 + 次 / 月；

潮玩零售品牌升级（2F，800㎡）

品牌调整：保留 bilibiligoods、集谷社团，引入 “TOP TOY 海洋主题店”（全国首家）、“52TOYS 青岛首店”，新增 “海洋主题潮玩定制区”（可定制带有青岛地标 + 海洋元素的潮玩手办）；

服务升级：提供 “潮玩寄存” 服务（针对购买大型潮玩的客群）、“盲盒交换” 平台（会员可线上预约交换重复盲盒），目标 2025 年潮玩区销售额同比增长 45%，会员复购率提升至 35%；

社交娱乐集群（4F，1200㎡）

品牌升级：保留吨吨吧呗小酒馆、电竞体验区，引入 “MAO Livehouse 青岛西海岸首店”（600㎡，主打年轻乐队演出）、“剧本杀沉浸体验馆”（300㎡，推出 “海洋探险” 主题剧本）、“DIY 手作工坊”（300㎡，可制作海洋主题香薰、陶艺）；

场景优化：小酒馆设置 “海洋主题包间”（墙面绘制海浪壁画，配备渔船造型桌椅），电竞区新增 “海洋元素电竞外设”（如海浪纹键盘、海豚造型耳机），目标社交娱乐区日均客流 600 人次，客群平均停留时间达 180 分钟。

运营策略：

月度潮玩快闪活动：每月举办 1 场 “海洋主题潮玩快闪”，如 “盲盒展（1 月）、潮玩设计师见面会（3 月）、海洋主题潮玩拍卖会（5 月）”，活动前通过抖音、小红书发布 “活动预告短视频”（邀请本地潮玩博主探店宣传），目标每场活动吸引客流 2000 人次以上，社交平台话题曝光量 50 万 + 次；

线上社群精细化运营：按 “潮玩爱好者”“电竞玩家”“Livehouse 粉丝” 细分社群，每日推送专属内容（如潮玩上新、电竞比赛预告、演出阵容），每周开展 1 次 “社群专属活动”（如社群秒杀潮玩优惠券、电竞水友赛），目标 2025 年 Z 世代社群规模达 3 万人，社群活跃度（周发言率）超 40%；

跨界联名引流：与青岛本地高校（如中国石油大学、青岛理工大学）、年轻品牌（如蜜雪冰城、茶百道）合作，推出 “联名活动”—— 如与高校合作 “校园潮玩设计大赛”（获奖作品可落地为项目潮玩雕塑），与茶饮品牌合作 “购买饮品送潮玩优惠券”，目标通过跨界合作新增 Z 世代客群 1.5 万人 / 年；

案例参考：成都 IFS 针对 Z 世代客群，通过 “潮玩快闪 + 线上社群 + 跨界联名”，2024 年 Z 世代客群占比达 50%，潮玩区坪效达 8000 元 /㎡/ 年，可借鉴其 “线上线下联动、细分社群运营” 的策略逻辑。

3.品质商务客群（30-45 岁）：“高效品质 + 海洋休闲” 为核心

客群特征：2024 年占比 15%，多为周边写字楼企业高管、白领，月均到店 2-3 次，单次消费金额 1000-1500 元（含餐饮、零售、服务），核心需求是 “商务配套够便捷、消费品质够高端、休闲服务够舒适”。

业态 / 场景匹配：

商务配套集群（1F，600㎡）

品牌引入：引入 “Manner 精品咖啡青岛首店”（200㎡，提供 “快速取餐” 服务，满足商务客群 “高效消费” 需求）、“星巴克臻选店”（200㎡，设置 “商务洽谈区”，配备充电插座、高速 WiFi）、“顺丰速运商务服务点”（200㎡，提供 “文件加急寄递、打印复印” 服务）；

场景优化：商务洽谈区采用 “海洋休闲风格”（墙面悬挂青岛港老照片，座椅为 “船帆造型”），提供 “免费茶水、纸笔”，目标商务配套区日均客流 300 人次，客群满意度达 90%；

品质零售升级（2F，800㎡）

品牌调整：保留小米车经馆，升级为 “小米车经馆 Pro”（新增高端数码产品如折叠屏手机、智能家居体验区），引入 “Coach Outlet”（轻奢皮具，客单价 1500-3000 元）、“华为智能生活馆”（300㎡，提供 “企业智能设备定制” 服务）；

服务升级：提供 “商务礼品包装”（免费为购买商品的客群提供高端包装）、“企业团购专属通道”（针对企业采购需求，配备专属客户经理），目标 2025 年品质零售区销售额同比增长 35%，企业团购占比达 20%；

高端服务集群（5F，1000㎡）

品牌升级：将全时健身升级为 “全时健身商务店”（新增 “商务会员区”，配备私教、淋浴间、储物柜），引入 “泰式 SPA 馆”（400㎡，推出 “商务放松套餐”）、“高端洗衣店”（200㎡，提供 “24 小时加急洗衣” 服务）；

功能优化：健身商务会员区设置 “海洋主题瑜伽室”（落地窗可俯瞰外广场，墙面投影海洋画面），SPA 馆提供 “商务午休套餐”（1 小时按摩 + 简餐，适合午休时段消费），目标高端服务区会员规模达 1000 人，复购率提升至 45%。

运营策略：

商务消费优惠体系：推出 “商务会员卡”，权益包括 “Manner 咖啡买一送一、商务简餐满 200 减 50、健身馆免费体验 3 次”，同时与周边写字楼（如青岛国际航运中心、长江中心）合作，为企业员工提供 “商务会员专属折扣”（凭工牌办理会员享 8 折），目标 2025 年商务会员规模达 5000 人，会员消费占比达 60%；

企业合作定制服务：针对周边企业推出 “企业团建套餐”（含健身馆场地租赁 + 餐饮团购 + SPA 体验）、“商务会议配套服务”（提供会议室租赁 + 咖啡茶歇 + 文件打印），例如为 100 人企业提供 “团建套餐”（人均 300 元），目标 2025 年合作企业达 50 家，企业服务收入达 200 万元；

商务休闲主题活动：每季度举办 1 场 “商务主题活动”，如 “企业管理沙龙（3 月）、高端数码产品体验会（6 月）、商务礼仪讲座（9 月）”，邀请行业专家、品牌高管分享，活动后组织 “商务交流晚宴”（收费 198 元 / 人），目标每场活动参与企业达 30 家，新增企业合作 10 家；

风险防控：若商务配套区客流低于 200 人次 / 天，分析原因（如位置偏远、服务不足），调整动线（增设 “商务配套区指引牌”）或优化服务（延长咖啡营业时间至 21:00）；若企业合作数量未达目标，增加 “企业拜访频次”（每周拜访 5 家周边企业），推出 “新企业合作首单 8 折” 优惠。

4.老年客群（55 岁 +）：“民生便民 + 海洋文化”为核心

客群特征：2024 年占比 10%，多为周边社区退休居民，月均到店 4-5 次，单次消费金额 100-300 元（含超市、药店、便民服务），核心需求是 “民生消费够实惠、休闲空间够舒适、文化活动够丰富”。

业态 / 场景匹配：

民生配套集群（地下一层，800㎡）

品牌引入：引入 “利群便利社区店”（500㎡，售卖新鲜蔬菜、日用品，价格比周边超市低 5%-10%）、“同仁堂药店”（200㎡，提供 “免费测血压、血糖” 服务）、“社区理发馆”（100㎡，老年客群理发享 5 折优惠）；

服务优化：超市设置 “老年购物通道”（排队优先）、“送货上门” 服务（消费满 50 元可免费送货至 3 公里内社区），药店配备 “老年用药咨询专员”（提供用药指导），目标民生配套区日均客流 400 人次，老年客群复购率达 70%；

休闲空间升级（外广场 + 3F 露台，1200㎡）

空间改造：外广场增设 “老年休闲区”（配备防滑座椅、遮阳棚、健身器材），3F 露台打造 “海洋主题休闲花园”（种植青岛本地花卉，设置 “老年棋牌区”“戏曲表演区”）；

设施优化：休闲区配备 “免费直饮水”“应急医药箱”“放大镜（方便阅读）”，每周二、周四安排 “志愿者服务”（帮助老年客群使用手机预约活动、查询优惠），目标老年休闲区日均停留人数达 200 人，满意度达 85%；

文化活动配套（4F 多功能厅，300㎡）

功能设置：多功能厅用于举办 “老年文化活动”，如书法展、戏曲表演、健康讲座，配备 “无障碍通道”“防滑地板”“大字版活动海报”；

活动频次：每月举办 2 场 “老年专属活动”，如 “健康养生讲座（每月第一周周三）、戏曲欣赏会（每月第三周周三）”，活动免费向老年客群开放，需提前电话预约（考虑部分老年客群不熟悉线上操作），目标每场活动参与人数达 100 人；

运营策略：

民生消费优惠：推出 “老年便民卡”，持卡可享受 “超市民生商品 9 折、药店用药满 100 减 20、理发 5 折” 优惠，同时每月 15 日定为 “老年会员日”，当天消费可额外获赠 “日用品小礼品”（如毛巾、洗衣粉），目标 2025 年老年便民卡办理量达 3000 张，持卡消费占比达 80%；

社区联动服务：与周边社区（如长江路街道、薛家岛街道）合作，开展 “社区便民日” 活动（每月 1 次），组织超市、药店、理发馆到社区提供 “上门服务”（如蔬菜售卖、免费理发），同时宣传项目老年活动，目标通过社区联动新增老年客群 800 人 / 年；

代际互动活动：每季度举办 1 场 “老年 + 家庭客群代际活动”，如 “祖孙海洋手工 DIY（5 月）、家庭海鲜烹饪比赛（8 月）”，鼓励老年客群带孙辈参与，既满足老年客群 “陪伴需求”，又带动家庭客群消费，目标每场活动参与家庭达 50 组，老年客群带新率达 30%；

案例参考：北京朝阳公园路商圈某商场针对老年客群，通过 “民生配套 + 社区联动 + 代际活动”，2024 年老年客群复购率达 75%，民生区坪效达 4000 元 /㎡/ 年，可借鉴其 “便民服务 + 情感连接” 的运营思路。

（四）客群运营效果评估体系

为确保各客群精细化运营方案有效落地，需建立 “量化评估 + 动态优化” 的效果评估体系，从 “客流、消费、满意度” 三大维度设定核心指标，定期跟踪调整：

1.核心评估指标

2. 评估执行与优化流程

数据采集：通过 “数字资产中台” 自动采集客流、消费数据（如亲子区日均客流、潮玩区销售额），通过 “线上问卷（项目公众号）+ 线下访谈” 收集满意度数据（每月发放问卷 1000 份，访谈 200 人次）；

指标分析：每月 / 季度生成《客群运营效果报告》，对比 “实际数据与目标数据”，分析差异原因（如 Z 世代客群客流未达目标，可能是 “潮玩 IP 吸引力不足” 或 “活动宣传不到位”）；

动态优化：若指标未达目标（如满意度低于 80%、销售额增长低于 10%），1 周内制定 “整改方案”—— 例如亲子场景满意度低，可优化 “亲子乐园设施” 或 “增加互动游戏”；若指标超目标（如商务客群消费金额超预期），则总结经验推广（如复制 “企业团购服务” 至更多周边写字楼）。

（五）总结：定位升级与客群运营的协同价值

通过 “定位回顾 - 升级落地 - 客群运营 - 效果评估” 的逻辑，完成青岛新城吾悦广场从“潮流娱乐体验中心”到“海洋主题沉浸式生活体验港”的定位升级，其核心协同价值体现在三方面：

定位与客群的精准匹配：定位升级围绕 “海洋文化”，客群运营针对 “新锐家庭、Z 世代、品质商务、老年客群” 的差异化需求，匹配 “海洋主题业态与场景”，实现 “定位有灵魂、客群有服务”，避免 “定位空泛、运营脱节”；

短期与长期的收益平衡：短期通过各客群精细化运营，实现 “客流增长、消费提升”（如 2025 年目标日均客流达 2.8 万人次，销售额增长 20%）；长期通过 “海洋主题” 品牌沉淀，吸引外地游客、提升资产估值（2026 年目标外地游客占比 15%，资产估值达 18 亿元）；

竞争与发展的优势构建：区别于竞品 “单一客群、单一功能” 的定位，本项目通过 “全客群覆盖 + 海洋主题沉浸体验”，形成 “人无我有” 的竞争壁垒，同时为后续 “资产证券化、品牌输出” 奠定基础，实现 “从区域商业体到城市文化地标” 的跨越。

综上，定位升级是 “方向指引”，客群运营是 “落地抓手”，两者协同发力，将推动青岛新城吾悦广场在青岛西海岸商业竞争中实现 “差异化突围、可持续发展”，成为兼具 “文化内涵、商业价值、客群粘性” 的城市商业新标杆。

招商创新及政策汇总（重点模块・运营商视角・北京云阿云）

招商是商业地产 “资产价值兑现” 的核心环节，需结合项目定位升级（海洋主题沉浸式生活体验港）、客群需求变化，通过 “策略创新” 提升品牌能级与匹配度；同时，政策红利是降低招商成本、加速资产增值的关键抓手，需构建 “国家 - 地方 - 企业” 三维政策包并精准落地。本章通过 “招商策略创新 + 政策落地应用” 的双轮驱动，为项目引入 “高匹配度、高成长性、高话题性” 的品牌矩阵，同时最大化政策红利，实现 “招商效率提升、资产收益增长” 的双重目标。

六、招商策略创新及政策汇总

（一）招商策略创新：“全球资源 + 本地深耕 + 数字赋能” 三维驱动

传统招商存在 “品牌匹配度低、本土特色不足、决策效率慢” 三大痛点，本项目通过 “三维驱动” 策略，打破传统模式局限，构建 “精准、高效、差异化” 的招商体系，确保引入的品牌既契合 “海洋主题” 定位，又能满足不同客群需求。

1. 全球资源链接：聚焦“首店经济 + 国际品牌”，提升项目品牌能级

“首店经济” 是提升商业项目知名度、吸引跨区客群的核心抓手（2024 年青岛首店带动项目客流增长平均达 30%）。本项目联合北京云阿云全球品牌库（覆盖 200 + 国际品牌、500 + 国内连锁品牌），重点引入 “西海岸首店”“青岛首店”，同时通过 “品牌孵化计划” 降低国际品牌入驻风险，保障资产长期收益。

1.1 首店品牌引入策略（2025-2026 年目标：引入首店 25 家，其中西海岸首店 15 家、青岛首店 10 家）

首店品牌筛选标准：

围绕 “海洋主题定位 + 客群需求”，从 “品牌能级、场景适配、客群匹配” 三个维度筛选首店品牌

首店引入路径与时间表：

2025 年 Q1-Q2（筹备期）：

① 完成首店品牌清单梳理（筛选 50 家目标首店品牌，其中潮流服饰 15 家、美妆 8 家、餐饮 20 家、体验 7 家）；

② 联合北京云阿云对接首批目标品牌（如 Aape、丝芙兰、Shake Shack），开展意向洽谈，目标达成 10 家首店初步合作意向；

2025 年 Q3-Q4（落地期）：

① 完成 15 家首店签约（西海岸首店 10 家、青岛首店 5 家），其中潮流服饰 4 家（如 Aape、URBAN REVIVO 青岛首店）、美妆 3 家（如丝芙兰、Innisfree 西海岸首店）、餐饮 6 家（如 Shake Shack、太二酸菜鱼西海岸首店）、体验 2 家（如 MAO Livehouse、奈尔宝家庭中心西海岸首店）；

② 协助首店品牌完成门店装修（要求融入海洋元素，如 Aape 门店采用 “海浪纹墙面 + 渔船造型试衣间”），目标 2025 年 Q4 首批首店开业；

2026 年 Q1-Q4（扩容期）：

① 引入剩余 10 家首店（西海岸首店 5 家、青岛首店 5 家），重点补充 “品质商务客群” 所需首店（如 Coach Outlet 青岛首店、华为智能生活馆青岛首店）；

② 评估首批首店运营效果，优化首店品牌组合（淘汰坪效低于 5000 元 /㎡/ 年的首店，补充高潜力首店）；

首店引入案例参考：

成都远洋太古里通过 “首店经济 + 主题场景”，2024 年引入首店 85 家，其中全国首店 20 家，带动项目客流同比增长 35%，租金坪效达 1.2 万元 /㎡/ 年。其 “首店品牌与项目文化定位深度融合” 的策略可借鉴 —— 如引入 “上下”（爱马仕旗下品牌）开设 “成都文化主题店”，既提升品牌能级，又强化项目文化属性。本项目可参考该逻辑，要求首店品牌推出 “青岛海洋主题限定产品”（如 Shake Shack 推出 “青岛啤酒风味汉堡”），提升首店与项目的契合度。

1.2 国际品牌孵化计划（降低入驻风险，绑定长期合作）

针对 “潜力国际品牌（进入中国市场 3-5 年，具有成长性但入驻成本高）”，推出 “品牌孵化计划”，通过 “租金优惠 + 装修补贴 + 流量扶持” 降低品牌入驻风险，同时签订 3 年以上租约，保障项目资产长期收益：

孵化政策细节：

租金优惠：首年免租 3 个月，第 2-3 年租金按周边商圈平均水平的 80% 收取（如西海岸核心商圈平均租金 4 元 /㎡/ 天，孵化品牌收取 3.2 元 /㎡/ 天）；

装修补贴：按装修面积给予 500 元 /㎡补贴（单个品牌最高补贴 50 万元），要求装修需融入海洋元素（如使用海洋蓝配色、悬挂海洋主题装饰）；

流量扶持：开业前 1 个月通过项目公众号、抖音、小红书进行 “首店预热宣传”（目标曝光量 50 万 + 次），开业后 1 个月内举办 “首店专属活动”（如品牌设计师见面会、限定产品首发）；

孵化品牌筛选条件：

① 国际品牌（海外总部注册，具有一定国际知名度）；

② 目标客群为 Z 世代或品质商务客群（与项目核心客群匹配）；

③ 承诺入驻 3 年以上，且首年销售额目标不低于同业态平均水平的 120%（如潮流服饰业态平均首年销售额 200 万元，孵化品牌需承诺达 240 万元）；

风险防控：

若孵化品牌首年销售额未达承诺目标（低于 120%），则次年租金恢复至商圈平均水平，且不再享受装修补贴；若连续 2 年销售额未达目标，则终止租约，确保项目资产不被低效品牌占用。

2.本地深耕：激活 “本土特色品牌”，打造差异化竞争壁垒

青岛本土品牌（如青岛啤酒、船歌鱼水饺、海滨食品）具有 “地域辨识度高、本地客群认同感强” 的优势，是项目区别于融创茂、万象城等竞品的 “差异化利器”。本项目通过 “本土品牌孵化营 + 联名机制”，激活本土品牌潜力，将其打造为 “海洋主题” 定位的核心支撑。

2.1 “青岛本土品牌孵化营”（2025 年目标：筛选 15 家本土品牌，入驻外广场 “吾悦潮街”）

本土品牌筛选标准：

聚焦 “海洋特色 + 民生需求 + 文化属性”，筛选三类本土品牌：

① 海洋特色类：青岛海鲜餐饮（如船歌鱼水饺、小港海鲜）、海洋文创（如青岛礼物、栈桥文创）；

② 民生便民类：青岛老字号糕点（如万和春、春和楼）、社区便民服务（如利群便利、青岛本地药店）；

③ 文化体验类：青岛非遗手作（如贝雕、剪纸）、本土戏曲演出（如茂腔、柳腔）；

孵化营支持措施：

选址指导：根据品牌业态（如餐饮、文创），推荐外广场 “吾悦潮街” 最优位置（如餐饮品牌推荐临街位置，文创品牌推荐中庭附近位置），并提供 “客流动线分析报告”（基于数字资产中台数据）；

运营培训：每月组织 1 次 “运营培训课”（邀请北京云阿云运营专家授课），内容包括 “门店引流技巧、线上直播带货、会员管理” 等，目标提升本土品牌运营能力；

流量扶持：将本土品牌纳入项目 “海洋主题活动”（如海鲜美食节、海洋文创展），免费提供活动场地；同时通过项目公众号、抖音发布 “本土品牌探店视频”（每周 1 条），目标每条视频曝光量 10 万 + 次；

落地案例：

西安大悦城 “长安集市” 通过孵化本土品牌（如长安大牌档、陕拾叁冰酪），2024 年本土品牌区日均客流达 8000 人次，坪效达 6500 元 /㎡/ 年，远超普通零售区。本项目可借鉴其 “本土品牌集群化 + 主题场景化” 的思路，将外广场 “吾悦潮街” 本土品牌区打造为 “青岛本土特色消费目的地”，2025 年目标本土品牌区坪效达 5500 元 /㎡/ 年。

2.2 “本土品牌联名机制”（提升品牌话题性与销售转化）

与入驻本土品牌合作推出 “吾悦限定款” 产品，通过 “独家性 + 话题性” 吸引客群消费，同时提升本土品牌与项目的绑定度：

联名产品开发方向：

餐饮类：与青岛啤酒合作推出 “吾悦海洋主题定制罐”（罐身印有项目海洋场景图案）、与船歌鱼水饺合作推出 “吾悦海鲜全家福水饺”（限定馅料，仅在项目门店售卖）；

文创类：与青岛礼物合作推出 “吾悦海洋文创礼盒”（含贝雕钥匙扣、海浪纹笔记本，礼盒印有项目 LOGO）；

民生类：与万和春合作推出 “吾悦会员专属酱肉包”（会员凭会员卡可享 8 折购买）；

联名产品推广策略：

线上：通过项目抖音、小红书发布 “联名产品开箱视频”，邀请本地美食博主、文创博主探店测评，目标话题曝光量 30 万 + 次；

线下：在项目 1F 中庭设置 “联名产品体验区”，免费提供试吃、试用，同时举办 “联名产品首发仪式”（邀请品牌负责人、本地 KOL 出席）；

会员联动：联名产品优先向项目会员开放购买，会员购买可享 “双倍积分”，目标联名产品首月销售额占品牌总销售额的 20%；

数据目标：2025 年推出 10 款 “吾悦限定款” 联名产品，目标带动合作本土品牌销售额同比增长 35%，同时提升项目 “本土特色” 认知度（客群调研中 “项目具有青岛本土特色” 的认同率达 85%）。

3.数字赋能招商：从 “被动招商” 到 “精准匹配”，提升招商效率

传统招商依赖 “人工筛选品牌、经验判断匹配度”，存在 “效率低、误差大” 的问题（平均招商周期 6 个月，品牌匹配准确率仅 60%）。本项目通过 “招商智能匹配系统 + 品牌入驻模拟工具”，借助数字技术实现 “精准匹配、数据决策”，目标将招商周期缩短 30%，品牌匹配准确率提升至 90%。

3.1 “招商智能匹配系统”（2025 年 Q2 上线，投入 300 万元）

系统核心功能：

数据录入模块：录入两类核心数据 ——

① 项目数据：空间属性（如楼层、面积、租金预算）、客群需求（如 Z 世代偏好潮玩、家庭客群偏好亲子）、业态规划（如 1F 规划潮流零售、3F 规划亲子体验）；

② 品牌数据：北京云阿云全球品牌库中的品牌信息（如品牌业态、客群定位、面积需求、租金承受能力、开店要求）；

智能匹配模块：基于 “项目数据 + 品牌数据”，通过算法（如协同过滤算法、逻辑回归算法）自动匹配合适品牌，输出 “匹配度排名”（如 1F 潮流零售区，匹配度 TOP3 品牌为 Aape、URBAN REVIVO、ZARA），同时标注匹配理由（如 “Aape 客群定位与 Z 世代匹配度 90%，面积需求与 1F 商铺匹配度 85%”）；

招商进度模块：实时跟踪品牌洽谈进度（如 “意向洽谈→合同签订→门店装修→开业运营”），自动发送 “进度提醒”（如 “与丝芙兰的合同签订已逾期 3 天，需尽快跟进”），同时生成 “招商进度报表”（每周更新）；

系统落地效果：

效率提升：传统人工筛选 100 家品牌需 5 个工作日，系统仅需 1 小时，筛选效率提升 90%；同时，系统自动生成 “品牌洽谈方案”（如针对 Aape 的租金报价、装修要求建议），减少人工沟通成本；

准确率提升：通过数据匹配替代经验判断，品牌匹配准确率从 60% 提升至 90%，避免 “引入与客群需求不匹配的品牌”（如避免在亲子区引入电竞品牌）；

案例参考：上海环球港通过 “招商智能匹配系统”，2024 年招商周期从 6 个月缩短至 4 个月，品牌开业后坪效达标率从 70% 提升至 92%，可借鉴其 “数据驱动匹配、进度可视化管理” 的功能设计。

3.2 “品牌入驻模拟工具”（基于数字孪生技术，2025 年 Q3 上线）

工具核心功能：

向意向品牌提供项目 3D 数字孪生模型，通过 “场景模拟 + 数据预测”，直观展示品牌入驻后的运营效果，增强品牌入驻信心：

空间模拟：品牌可在数字模型中 “预览” 门店位置、装修效果（如 Aape 可模拟在 1F 临街位置的门店外观、内部布局），同时查看周边业态分布（如周边是否有互补品牌、客流动线是否顺畅）；

数据预测：基于项目历史客流、销售数据，结合品牌业态属性，预测品牌入驻后的核心数据 ——

① 客流预测：如 “预计 Aape 门店日均客流 800 人次，其中 Z 世代占比 75%”；

② 销售预测：如 “预计 Aape 首年销售额 300 万元，坪效 6000 元 /㎡/ 年”；

③ 租金收益预测：如 “按 3.5 元 /㎡/ 天的租金计算，首年租金收入 50 万元，租金收缴率预计 98%”；

风险预警：若模拟发现 “品牌入驻后可能存在客流过低风险”（如某文创品牌预计日均客流不足 200 人次），则自动提示风险原因（如 “位置偏离核心动线”），并给出优化建议（如 “推荐调整至中庭附近位置”）；

工具应用场景：

品牌洽谈阶段：向意向品牌演示模拟结果，解答品牌对 “客流、销售” 的顾虑，如向 Shake Shack 展示 “预计日均客流 1200 人次，首年销售额 500 万元”，增强品牌入驻意愿；

门店选址阶段：协助品牌选择最优位置，如某亲子品牌在模拟中发现 “3F 中庭位置客流比角落位置高 50%”，则优先选择中庭位置；

数据目标：通过 “品牌入驻模拟工具”，2025 年意向品牌签约转化率从 40% 提升至 60%，品牌开业后实际数据与预测数据的偏差率控制在 15% 以内（如预测销售额 300 万元，实际销售额不低于 255 万元）。

（二）政策汇总及落地应用（国家 + 地方 + 企业三维政策包）

政策红利是降低项目运营成本、加速资产增值的重要支撑。本项目梳理 “国家 - 地方 - 企业” 三维政策包，明确每项政策的 “申报条件、补贴金额、落地路径”，同时成立 “政策申报专项小组”，确保政策红利精准兑现，2025-2026 年目标累计获取政策补贴 5000 万元以上。

1. 国家政策：把握 “消费升级 + 资产证券化” 两大方向

国家层面政策聚焦 “国际消费中心城市建设” 与 “商业 REITs 扩容”，可助力项目提升品牌能级、实现资产证券化，具体落地路径如下：

1.1商务部 “国际消费中心城市建设” 支持政策（2024-2026 年）

政策核心内容：

国家商务部对 “国际消费中心城市” 建设中的 “示范项目” 给予资金支持，重点扶持 “首店经济、夜间经济、特色商业街区” 三类项目，单个项目最高补贴 1000 万元，资金可用于场景改造、品牌引入、活动策划等。青岛作为 2024 年国家批准的 “国际消费中心城市培育建设名单” 城市，该政策对项目具有极高适用性。

落地应用策略（2025 年目标：申报成为 “青岛国际消费中心城市示范项目”，获取补贴 800 万元）：

申报准备（2025 年 Q1）：

① 梳理项目符合政策的核心亮点：“海洋主题特色商业街区（吾悦潮街）、首店经济集群（计划引入 25 家首店）、夜间经济场景（夜吾悦 IP）”，形成《项目申报材料》，重点突出 “项目对青岛国际消费中心城市建设的贡献”（如预计带动跨区消费占比提升至 40%）；

② 联合青岛西海岸新区商务局，获取政策申报指导（如材料修改建议、申报流程简化通道），确保申报材料符合政策要求；

资金使用规划（2025 年 Q2-Q4）：

① 场景改造（400 万元）：用于外广场 “吾悦潮街” 海洋主题改造（如海浪灯光秀、渔船造型商铺装修）、地下二层 “海洋主题生活市集” 装修；

② 首店引入（300 万元）：用于首店品牌入驻补贴（如为 Shake Shack、Aape 等首店提供 “装修补贴 20 万元 / 家”），降低首店入驻成本；

③ 活动策划（100 万元）：用于 “海洋文化节”“夜间 Livehouse 演出” 等活动的场地租赁、嘉宾邀请，提升项目话题性；

案例参考：上海新天地 2024 年申报 “国际消费中心城市示范项目” 成功，获取补贴 1000 万元，用于 “首店引入与夜间场景改造”，带动项目客流同比增长 38%，租金坪效提升 25%。本项目可借鉴其 “政策资金与项目定位深度绑定” 的思路，确保补贴资金切实用于 “海洋主题” 相关建设，提升申报成功率。

1.2 商业 REITs 扩容政策（支持优质商业资产证券化）

政策核心内容：

2024 年国家发改委、证监会联合发布《关于进一步推进商业不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，将 “优质区域型商业购物中心” 纳入 REITs 试点范围，要求项目满足 “近 3 年净利润率不低于 6%、租金收缴率不低于 95%、资产规模不低于 5 亿元” 等条件，通过 REITs 发行可实现 “资产变现、降低负债”，同时提升资产流动性。

落地应用策略（目标 2026 年完成资产证券化申报，实现 REITs 发行）：

资产梳理（2025 年 Q1-Q2）：

① 整理项目资产清单：包括建筑面积（8.5 万㎡）、租金收入（2025 年目标 1.8 亿元）、净利润率（目标 8%）、租金收缴率（目标 98%），确保数据符合 REITs 申报要求；

② 解决资产瑕疵：如完成项目产权确权、清理低效品牌（淘汰坪效低于 4000 元 /㎡/ 年的品牌），提升资产质量；

券商对接（2025 年 Q3-Q4）：

① 筛选 REITs 承销券商（如中信证券、中金公司），签订合作协议，由券商提供 “资产估值、申报材料撰写、路演发行” 全流程服务；

② 完成资产估值：预计项目 2026 年资产估值达 20 亿元（按 “租金收入 ×12 倍市盈率” 测算），满足 REITs “资产规模不低于 5 亿元” 的要求；

申报发行（2026 年 Q1-Q4）：

① 向国家发改委、证监会提交 REITs 申报材料，配合监管机构审核（如补充资产数据、解答运营疑问）；

② 完成路演发行：面向保险、公募基金等机构投资者进行路演，介绍项目 “海洋主题定位 + 稳定现金流” 优势，目标发行规模 15 亿元，募集资金用于 “新项目拓展 + 现有资产升级”；

风险防控：若项目 2025 年净利润率未达 8%（低于 REITs 申报要求），则通过 “提升租金水平（如将优质铺位租金提高 10%）、降低运营成本（如优化人力成本 5%）” 调整，确保 2026 年满足申报条件。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库