商业地产案例分享-青岛新城吾悦广场项目（二）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告基于青岛西海岸新区商业环境与项目现状，通过业态焕新、空间激活及数字化运营，制定资产精细化提升策略。旨在将吾悦广场升级为“海洋主题沉浸式生活体验港”，实现资产价值最大化。全文共116800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

以精细化运营与资产优化引领商业创新

青岛新城吾悦广场资产运营专项提升策略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及资源整合

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

三、竞品分析及应对策略

（一）青岛西海岸核心商圈竞争格局分析

青岛西海岸新区核心商圈以 “滨海大道” 为轴线，形成 “三大商圈集群”，各集群定位差异化、客群互补但存在部分重叠，共同构成区域商业竞争生态，具体格局如下：

1.商圈集群分布与定位

2. 客群流向与竞争焦点

客群重叠区域：

滨湾商圈与唐岛湾文旅商圈：重叠客群为 “家庭客群”（占青岛新城吾悦广场家庭客群的 30%），周末及节假日，这部分客群会在 “吾悦广场（购物 + 娱乐）” 与 “融创茂（文旅 + 体验）” 之间选择，形成直接竞争；

滨湾商圈与长江路社区商圈：重叠客群为 “3 公里内社区客群”（占青岛新城吾悦广场社区客群的 25%），工作日，这部分客群会因 “民生消费（如超市购物）” 流向永旺梦乐城，因 “潮流消费（如餐饮、潮玩）” 流向吾悦广场，竞争集中在 “日常消费场景”。

竞争焦点演变：

过去：竞争集中在 “业态丰富度”（如谁的品牌更多、谁的餐饮选择更广）；

现在：竞争升级为 “体验差异化”（如谁的场景更沉浸、谁的客群粘性更高）与 “资产效率”（如谁的坪效更高、谁的租金涨幅更快）；

未来：竞争将聚焦 “数字化运营”（如谁的数据分析更精准、谁的线上线下融合更流畅）与 “资产证券化”（如谁能通过 REITs 实现估值溢价）。

3.商圈竞争态势总结

青岛新城吾悦广场的竞争位置：处于 “滨湾商圈核心”，兼具 “区域辐射” 与 “社区服务” 双重属性，是三大商圈中唯一覆盖 “年轻客群 + 家庭客群 + 商务客群” 的商业体，但面临 “文旅商圈（融创茂）” 的家庭客群分流与 “社区商圈（永旺梦乐城）” 的民生客群分流；

核心竞争优势空间：滨湾商圈是西海岸新区 “国际消费中心城市示范区” 核心承载区，2024 年商圈客流量达 8000 万人次（同比 + 18%），商业活力高于其他两大商圈，且未来地铁 6 号线（规划中）通车后，将进一步强化滨湾商圈的交通优势，为吾悦广场带来增量客群；

风险提示：唐岛湾文旅商圈 2025 年计划引入 “迪士尼小镇” IP 合作项目，预计将新增家庭客群客流 20%，可能加剧对吾悦广场家庭客群的分流；长江路社区商圈的永旺梦乐城计划 2025 年扩建 “社区体验中心”（新增亲子乐园、老年活动区），可能进一步巩固社区客群粘性。

（二）核心竞品对标（青岛西海岸核心商圈）

基于商圈竞争格局，选取 “青岛融创茂（文旅竞品）”“永旺梦乐城（黄岛店）（社区竞品）”“青岛万象城（黄岛分店）（高端竞品）” 作为核心对标对象，从 “定位 - 优势 - 劣势 - 资产表现” 全维度拆解，挖掘竞品核心竞争力与可突破的薄弱环节：

1.竞品项目：青岛融创茂

定位：文旅 + 商业综合体（“一天玩不够的家庭欢乐地”）

核心优势

文旅 IP 强引流：拥有 “青岛海昌极地海洋世界”（国家 4A 级景区，2024 年接待游客 1200 万人次），与商业体无缝衔接，家庭客群到店后 “文旅 + 商业” 消费转化率达 60%；

体验业态稀缺性：配备 “冰雪王国冰场”（1500㎡，区域内唯一真冰场）、“万达影城 IMAX 厅”（区域内最大 IMAX 屏幕），体验业态占比达 35%（高于行业平均 10 个百分点）；

活动营销力度大：2024 年举办 “海洋文化节”“亲子嘉年华” 等活动 28 场，每场活动平均吸引客流 3 万人次，带动销售额增长 25%

核心劣势

区位与交通短板：位于唐岛湾景区周边，距离滨海大道主干道 1.5 公里，无直达公交站点，自驾需绕行，30 分钟内可达客群覆盖范围比吾悦广场小 20%；

零售品牌能级低：零售业态以 “大众服饰（如美邦、森马）”“平价家居（如名创优品）” 为主，缺乏潮牌、高端美妆品牌，零售坪效仅 3500 元 /㎡/ 年（低于吾悦广场零售坪效 4000 元 /㎡/ 年）；

年轻客群吸引力弱：体验业态以 “亲子类” 为主（如儿童乐园、海洋馆），缺乏 Z 世代偏好的潮玩、电竞、Livehouse，年轻客群（18-25 岁）占比仅 20%（低于吾悦广场 40%）

资产表现（2024 年）

客流：日均 2.5 万人次（周末 3.8 万人次，工作日 1.2 万人次），其中文旅引流客群占 60%；

销售：总销售额 6.5 亿元，其中文旅相关消费（门票 + 周边）占 35%，餐饮消费占 30%，零售消费占 25%，体验消费占 10%；

租金：租金收入 1.2 亿元，租金坪效 4500 元 /㎡/ 年（体验业态坪效 6000 元 /㎡/ 年，零售业态坪效 3500 元 /㎡/ 年）；

续租率：核心体验品牌（海洋馆、冰场）续租率 100%，零售品牌续租率 80%

运营策略重点

聚焦 “文旅 IP 深化”：每年投入 500 万元用于海洋馆 IP 升级（如新增极地动物展区）；

强化 “家庭客群绑定”：推出 “亲子年卡”（含海洋馆门票 + 商业消费折扣），2024 年售出 1.2 万张；

弥补 “交通短板”：与滴滴合作推出 “融创茂专属打车补贴”（单次补贴 5 元）

2.竞品项目：永旺梦乐城（黄岛店）

定位：社区型区域商业中心（“家门口的便民生活广场”）

核心优势

民生消费粘性高：以 “永旺超市” 为核心（8000㎡，区域内最大社区超市），2024 年超市日均客流 8000 人次，会员复购率达 75%（高于行业平均 20 个百分点），带动周边零售、餐饮消费；

停车便利性强：配备 3200 个免费停车位（吾悦广场 2800 个，部分收费），停车周转率达 3.5 次 / 天（吾悦广场 2.8 次 / 天），社区客群自驾到店占比 80%；

社区服务完善：引入 “社区医院门诊”“儿童托管中心”“老年活动站”，2024 年社区服务类消费占比达 15%，强化 “社区生活枢纽” 定位

核心劣势

体验业态单一：体验业态仅含 “小型亲子乐园”“KTV”，占比仅 10%（低于吾悦广场 20%），缺乏潮玩、电竞等年轻业态，年轻客群占比仅 25%；

场景创新不足：空间设计以 “线性购物通道” 为主，无主题化场景，活动频次低（2024 年仅举办 8 场活动），客群平均停留时间仅 35 分钟（低于吾悦广场 45 分钟）；

区域辐射弱：3 公里外客群占比仅 15%（吾悦广场 30%），无法形成 “区域级引流”，租金增长依赖社区客群消费力提升

资产表现（2024 年）

客流：日均 1.8 万人次（工作日 1.5 万人次，周末 2.1 万人次），其中 3 公里内社区客群占 85%；

销售：总销售额 4.8 亿元，其中超市消费占 40%，零售消费占 30%，餐饮消费占 20%，社区服务消费占 10%；

租金：租金收入 0.9 亿元，租金坪效 4000 元 /㎡/ 年（超市坪效 5500 元 /㎡/ 年，零售业态坪效 3000 元 /㎡/ 年）；

续租率：永旺超市续租率 100%，社区服务类品牌续租率 90%，零售品牌续租率 75%

运营策略重点

聚焦 “社区服务深化”：2025 年计划引入 “社区养老服务中心”“家政服务站”；

强化 “民生消费优势”：永旺超市每月推出 “社区专属折扣日”，吸引社区客群复购；

尝试 “体验业态补充”：计划 2025 年引入 “小型电竞馆”，测试年轻客群吸引力

3.竞品项目：青岛万象城（黄岛分店）

定位：高端商业综合体（“西海岸高端消费目的地”）

核心优势

品牌能级高：引入 LV、Gucci 快闪店、Prada、Dior 等高端品牌，2024 年高端品牌占比达 30%（吾悦广场仅 5%），吸引区域内高收入客群（家庭年收入 50 万元以上）；

商务客群覆盖广：位于西海岸新区商务核心区（周边 500 米内有 12 栋写字楼），商务客群占比 40%，高端餐饮（客单价 300 元以上）占比 25%，商务宴请消费占比高；

服务体验优质：配备专属导购、VIP 停车区、高端会员休息室，会员客单价达 800 元（吾悦广场 210 元），会员复购率达 60%

核心劣势

客群覆盖面窄：年轻客群（18-25 岁）占比仅 15%，家庭客群占比 25%，无法覆盖大众消费客群；

客流稳定性差：高端客群消费频次低（平均每月 1-2 次），日均客流仅 1.2 万人次（低于吾悦广场 2.2 万人次）；

运营成本高：高端品牌装修补贴、服务人员成本高，净利润率仅 35%（吾悦广场 45%）

资产表现（2024 年）

客流：日均 1.2 万人次（工作日 1.0 万人次，周末 1.4 万人次），其中高收入客群（家庭年收入 50 万元以上）占 40%；

销售：总销售额 5.2 亿元，其中高端零售消费占 60%，高端餐饮消费占 25%，其他消费占 15%；

租金：租金收入 1.1 亿元，租金坪效 6000 元 /㎡/ 年（高端零售坪效 8000 元 /㎡/ 年，其他业态坪效 4000 元 /㎡/ 年）；

续租率：高端品牌快闪店合作周期短（平均 6 个月），长期品牌续租率 85%

运营策略重点

聚焦 “高端资源整合”：每年举办 “奢侈品展”“高端酒会”，维护高收入客群；

强化 “商务客群服务”：推出 “企业 VIP 定制服务”（如商务会议场地租赁 + 高端餐饮配套）；

尝试 “大众客群引流”：在负一层引入 “轻奢快消品牌”（如 Coach Outlet），吸引年轻客群

（三）差异化应对策略

基于核心竞品对标分析，青岛新城吾悦广场需采取 “错位竞争 + 精准打击” 双轮驱动策略，避开竞品优势领域，聚焦自身 “潮流社交 + 本土特色” 核心竞争力，同时通过 “场景 + 数字化” 提升资产效率，具体策略如下：

1. 错位竞争：避开短板，强化核心优势

1.1 针对青岛融创茂（文旅竞品）：强化 “城市潮流社交场”，争夺年轻客群与品质家庭客群

核心逻辑：融创茂的优势是 “文旅 IP + 家庭体验”，劣势是 “潮流属性弱 + 年轻客群吸引力低”，吾悦广场需聚焦 “Z 世代潮流消费” 与 “品质家庭的潮流体验需求”，形成差异化。

具体落地措施：

业态扩容：引入潮流体验业态集群：

① 2025 年 Q1 在 3F 新增 “潮玩集合店”（500㎡，引入全国连锁品牌 “TOP TOY”，涵盖盲盒、手办、高达模型等，目标年轻客群客流增长 20%）；

② 2025 年 Q2 在 4F 引入 “电竞体验馆”（800㎡，与本土电竞品牌 “青岛电竞公社” 合作，设置专业电竞设备、赛事直播区，目标日均客流 300 人次，坪效达 6000 元 /㎡/ 年）；

③ 2025 年 Q3 在外广场独栋引入 “Livehouse”（600㎡，与全国连锁品牌 “MAO Livehouse” 合作，每月举办 4 场音乐演出，目标夜间客流增长 30%）；

场景打造：构建 “潮流 + 海洋” 主题场景：

① 1F 中庭改造为 “潮玩海洋主题区”（2025 年 Q2 完成），设置 “海洋元素潮玩雕塑”“互动投影地面（脚踩生成海浪特效）”“潮玩打卡墙”，吸引年轻客群拍照分享（目标小红书、抖音曝光量 100 万 +）；

② 2F 打造 “潮流服饰街区”，统一设计 “海洋潮流风” 装修（如海浪纹吊顶、渔船造型试衣间），引入 3-5 家潮牌服饰店（如 Aape、冠军等西海岸首店），目标该区域坪效提升 25%；

客群运营：针对品质家庭推出 “潮流亲子套餐”：

① 联合 “乐漫优谷亲子乐园” 与 “潮玩集合店” 推出 “亲子潮玩套餐”（含乐园门票 + 潮玩盲盒 1 个），价格 198 元（低于融创茂同类套餐 20%），目标品质家庭客群复购率提升 15%；

② 每月举办 “潮流亲子活动”（如潮玩 DIY、亲子穿搭大赛），2025 年计划举办 12 场，每场吸引客流 500 人次以上，争夺融创茂分流的品质家庭客群。

案例参考：成都大悦城针对 “文旅竞品（成都融创文旅城）”，通过引入 “潮玩集合店 + 电竞馆 + Livehouse”，打造 “年轻潮流社交场”，2024 年年轻客群占比从 40% 提升至 55%，客流同比增长 22%，可借鉴其 “业态集群 + 主题场景” 的组合策略。

1.2 针对永旺梦乐城（社区竞品）：提升 “家庭体验深度 + 商务配套”，覆盖客群空白

核心逻辑：永旺梦乐城的优势是 “民生消费 + 社区服务”，劣势是 “体验深度不足 + 商务配套缺失”，吾悦广场需在 “家庭体验场景” 上做深、在 “商务消费场景” 上补全，同时保留 “潮流属性”，覆盖永旺梦乐城的客群空白。

具体落地措施：

家庭体验升级：打造 “海洋主题亲子综合体”：

① 2025 年 Q1 对 “乐漫优谷亲子乐园” 进行扩建（从 1000㎡增至 1500㎡），新增 “海洋科普区”（配备海洋生物标本、互动科普屏）、“亲子 DIY 工坊”（可制作海洋主题手工艺品），目标亲子客群停留时间从 90 分钟延长至 150 分钟，乐园销售额同比增长 35%；

② 2025 年 Q2 在 2F 引入 “亲子书店 + 儿童绘本馆”（500㎡，与全国连锁品牌 “西西弗亲子书店” 合作），设置 “亲子阅读区”“儿童故事剧场”，每周举办 2 场儿童读书会，目标吸引 3 公里内社区家庭客群，弥补永旺梦乐城 “亲子文化体验” 的不足；

③ 推出 “社区家庭会员日”（每月最后一个周末），提供 “亲子体验套餐”（乐园门票 + 亲子餐 + 绘本馆体验），价格 298 元，同时联动周边社区居委会进行定向推广，目标社区家庭客群复购率提升 20%；

商务配套补全：新增 “轻商务消费场景”：

① 2025 年 Q3 在 1F 引入 “精品咖啡 + 共享办公区”（300㎡，与 “瑞幸咖啡 PRO 店” 合作，设置 10 个共享办公工位），提供 “咖啡 + 打印 + 会议空间” 套餐，满足周边写字楼白领的 “轻商务需求”，目标日均商务客群客流增长 15%；

② 在 4F 引入 “商务简餐集合区”（800㎡，引入 “wagas”“麦当劳商务套餐” 等品牌），客单价控制在 60-80 元，同时提供 “企业团餐预订” 服务，目标商务简餐消费占比从 5% 提升至 12%；

民生消费补充：优化超市与便民服务：

① 对项目现有超市（利群超市）进行改造，新增 “社区便民专柜”（如蔬菜生鲜、日用品折扣区），每周推出 “民生商品特价日”，价格与永旺超市持平，目标超市客流同比增长 10%，减少社区客群因 “民生消费” 流向永旺梦乐城；

② 引入 “社区便民服务站”（200㎡），提供 “快递代收、家政预约、衣物干洗” 等服务，与周边社区物业合作推出 “便民服务联名卡”，持卡可享受消费折扣，目标社区客群粘性提升 15%。

案例参考：上海龙湖天街针对 “社区竞品（家乐福购物中心）”，通过 “亲子体验升级 + 商务配套补全”，将社区家庭客群占比从 40% 提升至 55%，商务客群占比从 10% 提升至 20%，租金坪效增长 18%，可借鉴其 “场景补全 + 客群拓展” 的策略逻辑。

1.3 针对青岛万象城（高端竞品）：聚焦“大众潮流品质消费”，避开高端竞争

核心逻辑：万象城的优势是 “高端品牌 + 高收入客群”，劣势是 “客群覆盖面窄 + 年轻客群吸引力低”，吾悦广场需聚焦 “大众潮流品质消费”，引入 “轻奢快消 + 潮流品质品牌”，满足年轻客群与中产家庭的 “品质消费需求”，同时避免与万象城的高端品牌直接竞争。

具体落地措施：

品牌能级提升：引入 “轻奢快消 + 潮流品质品牌”：

① 2025 年 Q1 在 1F 引入 “轻奢快消品牌集合区”（600㎡，引入 “Coach Outlet”“MK Outlet”“UR” 等品牌），客单价控制在 500-1500 元，低于万象城高端品牌客单价（3000 元以上），目标年轻中产客群客流增长 25%；

② 2025 年 Q2 在 3F 引入 “潮流品质餐饮区”（800㎡，引入 “太二酸菜鱼”“西贝莜面村” 等连锁品牌），客单价控制在 80-120 元，高于项目现有餐饮客单价（60 元），但低于万象城高端餐饮客单价（300 元），目标品质餐饮消费占比从 20% 提升至 30%；

品质体验优化：提升服务与场景细节：

① 优化项目服务体验，在 1F 设置 “客户服务中心”，提供 “免费包装、礼品寄存、失物招领” 等服务，同时培训导购人员提供 “专业搭配建议”，提升大众消费客群的 “品质体验感”；

② 在各楼层走廊设置 “品质休息区”（配备沙发、充电插座、绿植），在电梯口设置 “品牌导视屏”（滚动播放品牌活动与优惠信息），提升客群购物舒适度，目标客群平均停留时间从 45 分钟延长至 60 分钟；

客群运营：针对年轻中产推出 “品质潮流会员体系”：

① 推出 “品质潮流会员卡”，会员可享受 “品牌折扣、优先参与活动、免费停车 2 小时” 等权益，同时根据会员消费行为推送 “个性化优惠”（如购买轻奢服饰后推送配套饰品折扣），目标品质潮流会员规模达 5 万人，会员消费占比提升至 50%；

② 每月举办 “品质潮流活动”（如轻奢品牌走秀、潮流穿搭讲座），2025 年计划举办 12 场，每场吸引客流 1000 人次以上，强化项目 “大众潮流品质消费目的地” 的定位。

案例参考：深圳海岸城针对 “高端竞品（深圳万象城）”，通过引入 “轻奢快消 + 潮流品质品牌”，聚焦大众品质消费，2024 年年轻中产客群占比达 60%，客流同比增长 18%，租金坪效增长 15%，可借鉴其 “避开高端、聚焦大众品质” 的差异化定位。

2.精准打击：以 “场景 + 数字化” 提升资产效率，直击竞品薄弱环节

2.1 针对竞品停车便利优势：优化停车服务，提升自驾客群体验

核心痛点：永旺梦乐城（3200 个免费车位）、融创茂（2500 个车位）的停车便利性优于吾悦广场（2800 个车位，部分收费），导致部分自驾客群因 “停车问题” 流向竞品。

具体落地措施：

数字化停车服务升级：

① 2025 年 Q1 上线 “吾悦停车 APP”，实现 “预约停车 + 反向寻车 + 无感支付” 功能，自驾客群可提前 1 小时预约车位，到店后通过 APP 导航找到车位，离场时自动扣费（支持微信、支付宝绑定），目标停车时长从平均 15 分钟缩短至 5 分钟；

② 在停车场入口、电梯口设置 “停车导视屏”，实时显示剩余车位数与空车位位置，同时通过项目公众号推送 “停车优惠信息”（如周末停车 8 折），提升自驾客群感知度；

停车费优惠策略：

① 推出 “消费抵扣停车费” 活动：会员消费满 100 元可抵扣 1 小时停车费（最多抵扣 3 小时），非会员消费满 200 元可抵扣 1 小时停车费（最多抵扣 2 小时），目标停车费抵扣率达 60%，自驾客群复购率提升 15%；

② 针对周边写字楼白领推出 “工作日通勤停车套餐”：每月 300 元可享受工作日（8:00-18:00）不限时停车，同时可免费领取一杯咖啡（合作品牌），目标吸引周边写字楼自驾通勤客群，提升工作日停车场使用率（从现有 60% 提升至 80%）；

停车场环境优化：

① 对停车场进行 “主题化改造”（2025 年 Q2 完成），在墙面绘制 “海洋潮流图案”，安装 LED 灯带（暖黄色光源），同时增加 “充电桩车位”（从现有 50 个增至 150 个），满足新能源汽车需求，目标停车场满意度从 70% 提升至 90%；

② 增加停车场服务人员（从现有 5 人增至 10 人），提供 “临时协助” 服务（如帮老人、儿童开车门、协助找车），提升服务温度。

效果目标：2025 年自驾客群占比从现有 35% 提升至 45%，因 “停车问题” 流向竞品的客群减少 20%。

2.2 针对竞品体验业态单一：高频举办主题活动，保持项目新鲜感

核心痛点：永旺梦乐城（体验业态占比 10%）、万象城（体验业态以高端服务为主）的体验业态单一，吾悦广场可通过 “高频主题活动” 强化体验优势，吸引追求 “新鲜感” 的年轻客群。

具体落地措施：

主题快闪活动常态化：

① 每月举办 1 场 “主题快闪活动”：2025 年计划举办 “动漫展（1 月）、潮玩市集（2 月）、春日花展（3 月）、电竞比赛（4 月）、海鲜美食节（5 月）” 等 12 场活动，每场活动邀请 10-15 家特色品牌入驻（如潮玩品牌、本土文创品牌），目标每场活动吸引客流 2 万人次以上，带动周边业态销售额增长 25%；

② 与全国知名 IP 合作举办 “大型快闪展”：2025 年计划引入 “LINE FRIENDS 海洋主题展”（5 月）、“王者荣耀城市赛”（10 月），每场展期 1 个月，通过线上（抖音、小红书）线下（海报、地推）联动宣传，目标大型活动期间客流同比增长 30%，社交媒体曝光量达 500 万 +；

体验业态活动创新：

① 针对潮玩集合店：每月举办 “潮玩盲盒开盒活动”，邀请潮玩博主现场直播开盒，同时设置 “盲盒交换区”，让客群之间交换重复的盲盒，目标潮玩店客流同比增长 35%；

② 针对电竞体验馆：每季度举办 “全民电竞赛”，设置现金奖励（冠军 5000 元、亚军 3000 元、季军 1000 元），同时与本地电竞俱乐部合作，邀请职业选手现场指导，目标电竞馆会员规模达 3000 人，复购率提升至 60%；

活动效果跟踪与优化：

① 建立 “活动效果评估体系”，每场活动后统计 “客流增长、销售额增长、会员新增、社交媒体曝光量” 等指标，形成《活动复盘报告》；

② 根据复盘结果优化活动内容，例如若 “海鲜美食节” 客流增长超预期（达 3 万人次），则 2026 年计划将其升级为 “海洋美食文化节”，延长展期至 2 周，增加 “海鲜烹饪教学”“啤酒品鉴” 等环节。

效果目标：2025 年项目活动频次从现有 15 场 / 年提升至 30 场 / 年，因 “活动吸引力” 到店的年轻客群占比从 20% 提升至 35%。

2.3 针对竞品数字化渗透不足：深化数字化运营，提升客群精准触达

核心痛点：融创茂、永旺梦乐城的数字化运营仍停留在 “基础客流统计” 阶段，未形成 “客流 - 销售 - 会员” 数据闭环，吾悦广场可通过深化数字化运营，实现客群精准触达，提升运营效率。

具体落地措施：

数字资产中台深度应用：

① 基于 “青岛吾悦数字资产中台”，建立 “客群画像标签体系”，包含 “年龄、性别、消费偏好、到店频次” 等 20 个标签，例如将客群分为 “年轻潮玩客、品质家庭客、商务简餐客” 等类型，目标标签覆盖率达 90%；

② 针对不同标签客群推送 “个性化内容”：对 “年轻潮玩客” 推送潮玩店新品、电竞比赛信息；对 “品质家庭客” 推送亲子乐园活动、亲子套餐优惠；对 “商务简餐客” 推送商务套餐折扣、共享办公服务，目标精准推送点击率从现有 10% 提升至 25%；

线上线下融合营销：

① 搭建 “项目线上商城”（2025 年 Q1 上线），整合餐饮、零售、体验业态的商品与服务，推出 “线上预订 + 线下体验” 套餐（如线上预订亲子乐园门票 + 线下领取潮玩盲盒），目标线上订单占比达 15%；

② 每周开展 “品牌直播”（2 场 / 周），邀请品牌导购进行 “线下门店实景直播”，介绍商品特点与使用场景，同时设置 “直播专属折扣”（如直播间下单享 8 折），目标每场直播带动品牌销售额增长 20%；

会员数字化运营：

① 升级 “会员积分体系”，会员不仅可通过消费积分，还可通过 “参与活动、分享社交媒体、邀请好友注册” 获得积分，积分可兑换 “停车费抵扣券、品牌折扣券、活动门票” 等，目标会员积分使用率从现有 30% 提升至 50%；

② 建立 “会员分层运营机制”，将会员分为 “普通会员、银卡会员、金卡会员、黑卡会员”，不同层级会员享受不同权益（如黑卡会员可免费参加大型活动、享受专属导购服务），目标高等级会员（金卡 + 黑卡）占比从现有 10% 提升至 20%，高等级会员消费占比从现有 30% 提升至 45%。

效果目标：2025 年数字化决策占比从现有 30% 提升至 80%，会员复购率从现有 42% 提升至 50%，线上线下融合销售额占比从现有 5% 提升至 20%。

3.策略落地保障机制

为确保差异化应对策略有效落地，需建立 “组织 - 资源 - 考核” 三大保障机制，避免策略流于形式：

3.1 组织保障：成立专项执行小组

成立 “竞品应对策略执行小组”，由北京云阿云项目负责人担任组长，成员包括招商、运营、企划、数字化等模块负责人，明确各模块职责：

招商模块：负责潮流品牌、轻奢快消品牌、体验业态的引入，2025 年 Q1 完成品牌对接，Q2 完成签约；

运营模块：负责停车服务优化、会员数字化运营、活动落地执行，每月提交《运营效果报告》；

企划模块：负责活动宣传推广、场景主题设计，每场活动前制定《宣传方案》，活动后提交《效果复盘》；

数字化模块：负责数字资产中台搭建、停车 APP 开发、数据标签体系建立，2025 年 Q2 完成系统上线。

3.2 资源保障：明确资金与政策支持

资金投入：2025 年计划投入 2000 万元用于策略落地，其中：数字化升级（800 万元，含数字资产中台、停车 APP）、场景改造（600 万元，含中庭主题区、停车场主题化）、品牌引入补贴（400 万元，含首店装修补贴、体验业态培育）、活动营销（200 万元，含 IP 合作、宣传推广）；

政策对接：积极申请青岛西海岸新区 “国际消费中心城市示范区” 相关补贴，包括首店经济补贴（预计 30-50 万元）、夜间经济补贴（预计 15 万元）、数字化转型补贴（预计 60 万元），降低资金压力。

3.3 考核保障：建立效果评估体系

建立 “月度跟踪 + 季度评估 + 年度考核” 的效果评估体系，核心考核指标包括：

客流指标：年轻客群占比、家庭客群占比、商务客群占比、自驾客群占比；

销售指标：总销售额、各业态销售额占比、会员消费占比、线上线下融合销售额占比；

资产指标：租金收入、租金坪效、品牌续租率、空间闲置率；

运营指标：会员复购率、停车服务满意度、活动客流转化率、数字化决策占比；

将考核结果与执行小组绩效挂钩，若季度指标完成率超 100%，给予团队奖金奖励；若连续 2 个季度指标完成率低于 80%，则重新调整策略方案。

（四）总结：竞争策略的核心价值与后续方向

通过 “区域竞争格局 - 核心竞品对标 - 差异化应对”的三层逻辑，为青岛新城吾悦广场制定了 “避短扬长、精准破局” 的竞争策略，其核心价值与后续优化方向可总结为以下两点：

1.核心价值：构建 “差异化竞争力 + 资产效率提升” 双护城河

差异化竞争力构建：

通过对三大核心竞品的深度对标，精准锁定 “潮流社交 + 本土特色” 的差异化定位 —— 避开融创茂的 “文旅 IP”、永旺梦乐城的 “民生消费”、万象城的 “高端品牌” 优势领域，聚焦竞品薄弱的 “年轻客群潮流体验”“品质家庭深度服务”“大众品质消费” 需求，通过 “业态扩容（潮玩、电竞、轻奢快消）+ 场景打造（海洋主题中庭、亲子综合体）+ 客群运营（品质潮流会员体系）”，形成 “人无我有、人有我优” 的竞争壁垒。

例如，针对融创茂年轻客群吸引力弱的短板，引入 “TOP TOY 潮玩店 + MAO Livehouse”，2025 年目标年轻客群占比从 40% 提升至 50%；针对永旺梦乐城商务配套缺失的短板，新增 “精品咖啡 + 共享办公区”，目标商务客群消费占比从 5% 提升至 12%，这些动作将帮助项目在商圈竞争中快速建立差异化认知。

资产效率提升路径：

策略不仅聚焦 “客流与销售增长”，更注重 “资产价值释放”—— 通过 “空间激活（外广场独栋、地下二层改造）+ 租金优化（高潜力业态租金溢价、首店品牌引入）+ 数字化降本（停车 APP、数字资产中台）”，提升资产 ROI。

例如，停车服务优化后，2025 年自驾客群占比提升至 45%，可带动周边餐饮、零售业态销售额增长 15%；数字化运营深化后，会员复购率提升至 50%，可减少营销成本 10%；这些动作将直接推动项目租金坪效从 2024 年的 5000 元 /㎡/ 年提升至 2025 年的 5500 元 /㎡/ 年，资产估值从 15 亿元提升至 16.5 亿元。

2.后续优化方向：动态调整与长期迭代

竞品动态跟踪机制：

建立 “月度竞品监测报告” 制度，定期跟踪融创茂 “迪士尼小镇 IP 合作”、永旺梦乐城 “社区体验中心扩建”、万象城 “轻奢品牌引入” 等动态，若竞品推出针对性策略（如融创茂引入潮玩业态），则及时调整项目应对方案（如加速引入更高能级潮玩品牌、增加潮玩活动频次），避免差异化优势被削弱。

策略效果迭代优化：

基于 “月度跟踪 + 季度评估” 的效果数据，对策略进行动态优化 —— 若 “轻奢快消品牌集合区” 销售额未达预期（低于目标 20%），则分析原因（如品牌组合、定价策略），调整品牌结构（引入更受年轻客群欢迎的 “ZARA HOME”“H&M HOME”）或推出 “轻奢满减活动”；若 “海洋主题亲子综合体” 客流超预期（高于目标 30%），则扩大亲子业态规模（新增 “儿童职业体验馆”），进一步巩固家庭客群优势。

长期竞争力培育：

从 “短期应对” 转向 “长期培育”，例如：联合青岛本地高校（如中国海洋大学）打造 “海洋文化潮流 IP”，开发专属潮玩、文创产品，形成项目独有的文化符号；与全国连锁潮流品牌（如 TOP TOY、MAO Livehouse）签订 “区域独家合作协议”，确保潮流业态的稀缺性；这些动作将帮助项目从 “商圈追随者” 升级为 “区域潮流消费引领者”。

3. 与其他模块的协同关系

竞品应对策略并非独立存在，需与后续 “招商创新”“空间优化”“资产证券化” 等模块深度协同，形成 “策略 - 执行 - 价值兑现” 的完整链路：

与 “招商创新” 协同：策略中 “轻奢快消品牌引入”“本土特色品牌孵化” 需依托北京云阿云的 “全球品牌资源库”，招商模块需按策略时间节点（2025 年 Q1 完成轻奢品牌对接）推进，确保业态落地；

与 “空间优化” 协同：策略中 “海洋主题中庭改造”“停车场主题化” 需纳入空间优化模块的 “场景改造计划”，同步申请政策补贴（如夜间经济补贴），降低改造成本；

与 “资产证券化” 协同：策略落地后带来的 “租金增长（2025 年租金收入达 1.1 亿元）”“客流提升（日均客流达 2.5 万人次）”，将为资产证券化提供 “稳定收益” 支撑，资产模块需基于策略效果数据，调整 REITs 申报节奏（如提前至 2026 年 Q2 完成申报）。

（五）核心数据复盘与下阶段目标

为清晰呈现竞品应对策略的 “投入 - 产出” 逻辑，现将策略落地的核心数据目标与资源投入复盘如下，作为下阶段执行的基准：

综上，青岛新城吾悦广场的竞品应对策略已形成 “定位清晰、措施具体、保障有力、协同联动” 的完整体系，通过下阶段的精准执行，有望在青岛西海岸核心商圈竞争中实现 “客流增长、销售提升、资产增值” 的三重目标，为项目成为 “区域潮流消费标杆” 奠定坚实基础。

四、核心挑战及破局路径

（一）资产运营核心挑战

资产运营挑战需聚焦 “影响资产 ROI 的关键瓶颈”，而非表面问题。通过数据对比、客群调研、运营复盘，可发现三大核心挑战背后均存在 “策略偏差” 或 “能力短板”，需先明确根源再制定解决方案：

1.挑战 1：资产坪效分化严重，闲置空间拉低整体回报率

问题表现：2024 年项目资产坪效呈现 “两极分化”，高坪效区域（餐饮区 8000 元 /㎡/ 年）与低坪效区域（传统零售区 3000 元 /㎡/ 年）差距达 2.7 倍；同时，外广场 7 个独栋中 2 个闲置（闲置率 28%）、地下二层 1500㎡空间用于仓储（未产生收益），整体空间闲置率 15%，按西海岸核心商圈平均坪效 5000 元 /㎡/ 年计算，每年损失租金收益约 1050 万元（2.1 万㎡×5000 元 /㎡/ 年），直接导致项目整体资产回报率低于行业优秀水平 1.2 个百分点。

根源分析：

空间规划缺乏主题性：外广场独栋初期未明确 “统一定位”，招商方向分散（既尝试餐饮，又尝试零售），品牌无法形成 “集群效应”，例如 2023 年引入的 1 家女装品牌，因周边无互补业态，开业 6 个月后因客流不足闭店，导致独栋再次闲置；

闲置空间改造投入不足：地下二层仓储区远离客梯与扶梯，客群到达需绕行，且未进行场景改造（墙面斑驳、照明昏暗），即使引入业态也难以吸引客流，2024 年曾尝试引入 1 家海鲜超市，因 “环境体验差” 导致日均客流不足 200 人次，3 个月后闭店；

品牌引入模式单一：对闲置空间仍采用 “固定租金” 模式，外广场独栋租金报价 3.5 元 /㎡/ 天（与主楼核心区持平），但缺乏 “客流保障”，品牌担心经营风险，入驻意愿低，2024 年洽谈的 5 家本土餐饮品牌中，3 家因 “租金高、客流不确定” 放弃合作。

案例佐证：对比成都大悦城 “悦街”（外广场独栋区域），其通过 “主题定位（夜经济 + 本土特色）+ 低租金培育（首年租金 5 折）+ 统一场景改造”，2024 年闲置率控制在 5% 以内，坪效达 6000 元 /㎡/ 年，而吾悦广场外广场独栋因缺乏类似策略，闲置率高达 28%，坪效仅 4500 元 /㎡/ 年（已出租部分），差距显著。

2.挑战 2：客群粘性不足，年轻客群复购率低、会员活跃度差

问题表现：2024 年项目客群粘性数据低于行业平均水平：Z 世代客群（18-25 岁）复购率仅 25%（行业平均 35%），且 60% 的 Z 世代客群为 “打卡式消费”（单次消费后 3 个月内未再次到店）；会员体系虽有 18 万会员，但月活跃会员仅 3.6 万人（活跃度 20%），会员消费占比 42%（行业平均 50%），其中 Z 世代会员月活跃率仅 15%，远低于家庭会员的 25%。

根源分析：

客群运营缺乏针对性：未根据 Z 世代 “社交化、个性化” 需求设计运营动作，例如会员权益仍以 “消费满减” 为主（如满 200 减 30），而 Z 世代更关注 “活动参与权”“潮品专属折扣”“社交场景”，导致 Z 世代会员对权益感知度低，活跃度差；

消费场景无法满足留存需求：项目夜间运营空白（22:00 后仅外广场 3 家餐饮营业），而 Z 世代 “夜间消费” 需求旺盛（2024 年新区 Z 世代夜间消费占比达 40%），因 “缺乏夜间社交场景”，Z 世代客群无法形成 “高频复购”；

会员互动频次低：2024 年项目针对会员的互动活动仅 8 场（如会员日满减），且多为 “通用型活动”，未针对 Z 世代、家庭客群设计专属活动，例如未举办 “潮玩 DIY”“亲子手工” 等细分客群活动，导致会员与项目 “情感连接弱”，复购意愿低。

数据调研：2024 年 Q4 针对项目 Z 世代客群的调研显示：65% 的 Z 世代认为 “项目缺乏吸引我多次到店的活动”，58% 的 Z 世代希望 “获得潮玩活动优先参与权、专属折扣”，45% 的 Z 世代表示 “若项目有夜间 Livehouse、潮玩市集，会每月到店 2 次以上”，印证了客群运营针对性不足的问题。

3. 挑战 3：数字化运营滞后，缺乏数据驱动的决策机制

问题表现：2024 年项目数字化运营仍处于 “基础阶段”：仅实现 “客流统计（入口客流量）”“销售数据记录（POS 系统）”“会员信息存储（会员系统）”，三大系统数据未打通，无法形成 “客群画像 - 消费行为 - 运营动作” 的闭环；招商、运营决策仍依赖 “经验判断”，例如 2024 年淘汰 2 家女装品牌仅依据 “销售额下滑”，未分析 “客群不进店的原因（动线问题 / 品牌定位问题）”，导致后续引入的新品牌仍因 “动线差” 坪效未达标（仅 2800 元 /㎡/ 年）。

根源分析：

数字化工具缺失：缺乏 “客群行为分析工具”（如 AI 摄像头统计停留时长、逛店路径）、“数据整合平台”（如数字中台），无法精准识别 “高价值客群特征”“低坪效区域原因”，例如无法判断 “1F 中庭客流密集但转化率低” 是 “品牌问题” 还是 “场景问题”；

数据应用能力不足：运营团队缺乏 “数据分析人才”，即使有基础数据（如各楼层客流量），也无法转化为 “运营策略”，例如 2024 年 Q3 发现 3F 客流量同比下降 10%，但未分析 “是客群流向竞品还是自身业态问题”，仅盲目推出 “满减活动”，最终客流未回升；

数字化投入优先级低：2022-2024 年项目数字化投入仅占总运营成本的 5%（行业平均 10%），未搭建 “数字资产中台”“客群标签系统”，导致数字化无法支撑 “精准招商、精细运营”。

行业对比：上海龙湖天街通过 “数字孪生技术 + 客群标签系统”，2024 年实现 “数据驱动决策占比 90%”，例如通过分析 “亲子客群逛店路径”，调整 3F 亲子业态布局，坪效提升 25%；而吾悦广场因数字化滞后，同类调整仍依赖 “经验”，2024 年 3F 亲子业态调整后坪效仅提升 8%，差距明显。

（二）破局路径：“三核驱动”模型

针对三大核心挑战，构建 “空间激活核 - 客群运营核 - 数字资产核” 三核驱动模型，每个核心均明确 “具体措施、阶段目标、风险防控”，确保破局路径可落地、可量化、可优化：

1.空间激活核：从 “闲置空间” 到 “收益增长点”（2025 年目标：空间闲置率≤5%，年增租金 1200 万元）

核心逻辑：通过 “主题定位 + 灵活合作模式 + 场景改造”，激活外广场独栋、地下二层闲置空间，将 “低效资产” 转化为 “高潜力收益区”，同时联动主楼业态形成 “互补效应”，提升整体资产效率。

1.1 外广场独栋：打造 “吾悦潮街”

主题定位：聚焦 “Z 世代夜间社交” 与 “本土特色消费”，定位为 “青岛西海岸潮玩夜生活目的地”，与主楼 “潮流零售 + 品质餐饮” 形成互补，避免业态重叠。

具体措施：

品牌引入策略：

① 引入 “本土特色餐饮集群”（5000㎡）：筛选 10 家青岛本土特色餐饮品牌（如 “船歌鱼水饺”“青岛啤酒海鲜大排档”“老青岛馄饨铺”），要求品牌具备 “地域辨识度高、客单价适中（60-80 元）、适合夜间经营” 特征，采用 “低租金 + 营业额分成” 模式（首年租金 1.5 元 /㎡/ 天，营业额超 500 万元部分按 5% 分成），降低品牌入驻门槛，同时绑定品牌与项目的 “收益共同体” 关系；

② 引入 “潮玩体验业态”（2000㎡）：引入 “MAO Livehouse”（600㎡，全国连锁音乐演出品牌）、“剧本杀馆”（400㎡，与本土头部品牌 “青岛推理社” 合作）、“潮玩快闪店”（1000㎡，每月更换 1 个潮玩 IP，如泡泡玛特、TOP TOY），采用 “租金保底 + 营业额分成” 模式（保底租金 2 元 /㎡/ 天，营业额超 200 万元部分按 8% 分成），确保业态新鲜感与收益稳定性；

场景改造计划（2025 年 Q1 完成，投入 300 万元）：

① 统一 “海洋潮流风” 装修：墙面绘制青岛老码头、海浪等元素涂鸦，地面铺设防滑夜光地砖（夜间发光形成 “海浪路径”），外立面上安装 LED 屏幕（播放潮玩视频、Livehouse 演出预告）；

② 增设 “社交互动装置”：设置 “潮玩打卡墙”（可扫码生成社交海报）、“互动喷泉”（感应人体喷水，适合夜间嬉戏）、“露天观影区”（周末播放潮流电影），提升 Z 世代社交体验；

运营保障措施：

① 推出 “潮街夜生活套餐”：联合餐饮、体验品牌推出 “99 元夜生活套餐”（含啤酒 1 扎 + 海鲜小吃 1 份 + 剧本杀体验券 1 张），通过抖音、小红书推广，目标套餐月销量达 5000 份；

② 建立 “夜间安全机制”：投入 50 万元安装智能监控系统、紧急呼叫按钮，配备 10 名夜间安保人员（22:00 - 次日 2:00 巡逻），与周边派出所建立 “5 分钟联动响应” 机制，降低安全风险；

阶段目标：

2025 年 Q2：完成 10 家本土餐饮、3 家潮玩体验品牌入驻，“吾悦潮街” 开业，目标首月日均客流 5000 人次，首年坪效达 5500 元 /㎡/ 年；

2025 年 Q4：优化品牌组合，淘汰 1-2 家低客流品牌，引入 1 家 “电竞主题酒吧”，目标潮街整体坪效提升至 6000 元 /㎡/ 年，贡献租金收入 650 万元；

案例参考：成都大悦城 “悦街” 通过 “夜经济主题 + 本土餐饮 + 灵活合作模式”，2024 年坪效达 6000 元 /㎡/ 年，夜间客流占比 45%，可借鉴其 “品牌集群 + 场景互动 + 夜间运营保障” 的组合策略。

1.2 地下二层：规划 “海洋主题生活市集”

主题定位：结合青岛 “海洋文化”，定位为 “社区便民 + 海洋特色体验” 市集，服务周边 3 公里社区客群与主楼家庭客群，弥补永旺梦乐城 “民生消费” 优势，同时联动地上餐饮业态形成 “逛 - 吃 - 购” 闭环。

具体措施：

业态规划（1500㎡）：

① “海鲜零售区”（600㎡）：引入 2 家青岛本地海鲜供应商（如 “青岛渔港”“黄海海鲜”），提供 “新鲜海鲜 + 现场加工” 服务（加工费 10-20 元 / 斤），营业时间 6:00-21:00，满足社区客群 “早市采购” 与家庭客群 “午餐 / 晚餐海鲜消费” 需求；

② “特色小吃区”（500㎡）：引入 8 家青岛本土特色小吃品牌（如 “青岛锅贴”“海菜凉粉”“烤鱿鱼”），客单价控制在 15-25 元，与地上餐饮品牌（客单价 60-80 元）形成 “高低搭配”；

③ “便民服务区”（400㎡）：设置 “社区便民专柜”（蔬菜、水果、日用品折扣区）、“快递代收点”“家政服务预约站”，强化 “社区生活枢纽” 定位；

场景改造计划（2025 年 Q2 完成，投入 200 万元）：

① 打造 “海洋主题场景”：天花板悬挂渔船模型、海浪造型灯带，墙面绘制海洋生物壁画，摊位设计为 “渔船造型”，营造 “海边市集” 氛围；

② 优化动线与可达性：新增 2 部直达客梯（连接 1F 主楼），在电梯口设置 “市集导视屏”（显示海鲜价格、小吃推荐），同时在主楼 1F 设置 “市集入口指引牌”，提升客群到达率；

运营联动策略：

① 推出 “市集 + 主楼联动优惠”：在市集消费满 50 元可获得主楼餐饮品牌 10 元优惠券（如绿茶、太二酸菜鱼），在主楼餐饮消费满 100 元可获得市集海鲜加工费 5 折券，促进 “市集 - 主楼” 客流互导；

② 举办 “海洋文化市集活动”：每月举办 “海鲜美食节”（邀请厨师现场教学海鲜烹饪）、“海洋文创市集”（售卖青岛海洋主题文创产品），目标每场活动吸引客流 3000 人次以上；

阶段目标：

2025 年 Q3：“海洋主题生活市集” 开业，目标首月日均客流 3000 人次，首年坪效达 4500 元 /㎡/ 年；

2025 年 Q4：优化便民服务内容，新增 “儿童托管”“老年理发” 服务，目标市集社区客群复购率提升至 35%，贡献租金收入 250 万元；

风险防控：若海鲜零售区因 “新鲜度问题” 导致客诉超 5 起 / 月，立即更换供应商；若市集整体客流低于 2000 人次 / 天，调整业态组合（增加 1-2 家亲子体验业态，如 “海洋生物小课堂”）。

2.客群运营核：从“流量”到“留量”（2025 年目标：Z 世代复购率≥35%，会员活跃度≥30%）

核心逻辑：针对 Z 世代、家庭客群的差异化需求，通过 “分层会员体系 + 专属场景打造 + 高频互动活动”，强化客群与项目的 “情感连接”，将 “一次性打卡客群” 转化为 “高频复购会员”，提升客群生命周期价值。

2.1 搭建 “会员分层运营体系”

会员分层标准：基于 “消费金额 + 到店频次 + 业态偏好”，将 18 万会员分为 4 层，每层设计专属权益与运营动作：

会员权益激活策略：

权益感知强化：通过 “会员 APP 弹窗 + 短信提醒 + 线下海报”，每月推送会员专属权益（如潮玩会员的快闪活动报名、亲子会员的免费乐园券），避免 “权益沉睡”；例如潮玩会员每月 1 日收到 “本月潮玩 DIY 工坊报名提醒”，同时附带活动报名链接，目标权益使用率从现有 30% 提升至 60%；

等级提升激励：设计 “会员等级冲刺计划”，例如普通会员当月消费满 3000 元可升级为潮玩会员，额外赠送潮玩盲盒 1 个；亲子会员季度消费满 1.5 万元可升级为商务会员，享受共享办公区免费使用权，目标会员等级提升率达 25%；

积分体系优化：会员积分除兑换折扣券外，新增 “积分兑换体验服务”（如 1000 积分兑换亲子乐园门票 1 张、2000 积分兑换 Livehouse 演出门票 1 张），目标积分使用率从现有 25% 提升至 50%。

阶段目标：

2025 年 Q2：完成会员分层体系搭建与权益上线，目标潮玩会员规模达 1.5 万人、亲子会员达 2 万人、商务会员达 1 万人；

2025 年 Q4：优化会员运营动作，目标 Z 世代会员复购率从 25% 提升至 35%，整体会员活跃度从 20% 提升至 30%；

案例参考：杭州湖滨银泰通过 “分层会员体系 + 专属权益激活”，2024 年 Z 世代会员复购率从 28% 提升至 40%，会员消费占比从 45% 提升至 55%，可借鉴其 “权益精准推送 + 等级激励” 的运营逻辑。

2.2 打造“夜间消费场景”（留存 Z 世代客群）

场景定位：聚焦 “Z 世代夜间社交”，打造 “夜吾悦” IP，形成 “餐饮 + 娱乐 + 潮玩” 的夜间消费闭环，延长客群停留时间，提升夜间客流占比。

具体措施：

业态营业时间延长：

① 主楼餐饮业态（如太二酸菜鱼、绿茶餐厅）周末及节假日营业时间延长至 24:00，工作日延长至 22:30；外广场 “吾悦潮街” 所有业态（餐饮、Livehouse、剧本杀馆）全年营业时间延长至 24:00，满足 Z 世代 “深夜消费” 需求；

② 推出 “夜间专属菜单”：餐饮品牌针对夜间客群推出 “小份菜 + 夜宵套餐”（如青岛啤酒海鲜小咖、烧烤套餐），客单价控制在 50-80 元，目标夜间餐饮销售额占比从现有 8% 提升至 20%；

夜间主题活动策划：

① 每周五、周六举办 “夜吾悦潮玩市集”（18:00-23:00）：设置潮玩摊位（售卖手办、盲盒）、文创摊位（售卖青岛本土文创）、互动游戏区（如套圈、桌游），目标每场市集吸引夜间客流 3000 人次以上；

② 每月举办 1 场 “夜间 Livehouse 演出”：邀请本土乐队、独立音乐人演出，通过抖音、小红书预售门票（票价 30-50 元），同时推出 “演出 + 餐饮” 套餐（门票 + 啤酒小吃，售价 99 元），目标每场演出售票率达 80%；

夜间氛围营造：

① 投入 150 万元对项目夜间灯光进行改造：主楼外立面安装 “动态海浪灯光秀”（19:00-24:00 每小时播放 1 次），外广场 “吾悦潮街” 设置 “霓虹灯带 + 投影灯”，营造 “潮流夜生活” 氛围；

② 增设 “夜间休息区”：在主楼 1F、外广场设置 “露天沙发 + 遮阳伞”，提供免费饮用水、充电插座，提升夜间消费舒适度；

阶段目标：

2025 年 Q3：完成夜间业态营业时间延长与灯光改造，目标夜间客流占比从 10% 提升至 18%；

2025 年 Q4：优化夜间活动内容，新增 “夜间电竞比赛”“深夜脱口秀”，目标夜间客流占比提升至 25%，夜间销售额占比提升至 18%；

风险防控：若夜间客流低于预期（周末低于 5000 人次），调整活动频次（从每周 2 场市集增至 3 场）；若夜间安全事件发生超 2 起 / 月，增加安保人员数量（从 10 人增至 15 人），强化巡逻频次。

3.数字资产核：从“经验决策”到“数据决策”（2025 年目标：数据驱动决策占比≥80%，坪效优化准确率≥90%）

核心逻辑：通过 “数字资产中台搭建 + 数字孪生技术应用 + 数据人才培养”，打通 “客流 - 销售 - 会员 - 租金” 数据链路，形成 “数据采集 - 分析 - 决策 - 落地 - 复盘” 的闭环，为招商、空间优化、运营调整提供量化支撑，提升资产运营效率。

3.1 搭建“青岛吾悦数字资产中台”（数据整合）

中台功能模块设计：

数据采集模块：

① 客流数据：在各楼层入口、核心动线安装 AI 摄像头（2025 年 Q1 完成，投入 200 万元），采集 “客流量、停留时长、逛店路径、客群年龄 / 性别” 等数据，例如识别 “1F 中庭客流量大但停留时间短”“3F 亲子区女性客群占比 70%”；

② 销售数据：对接各品牌 POS 系统，采集 “销售额、客单价、热销商品、复购率” 等数据，同时区分 “会员消费 / 非会员消费”“线上订单 / 线下订单”；

③ 会员数据：整合会员系统数据，构建 “会员标签体系”（含年龄、性别、消费偏好、到店频次等 20 个标签），例如标签 “Z 世代 + 潮玩偏好 + 月到店 2 次”；

④ 租金数据：录入各品牌租金、物业费、营业额分成数据，实时监控 “租金收缴率”“高坪效 / 低坪效品牌分布”；

数据分析模块：

① 坪效分析：自动计算各楼层、各品牌坪效，对比行业平均水平，识别 “低坪效区域 / 品牌”，并分析原因（如 “2F 女装品牌坪效低，因 Z 世代客群占比仅 15%，低于项目平均 40%”）；

② 客群分析：生成 “客群画像报告”（如 “周末家庭客群占比 50%，偏好亲子体验 + 海鲜餐饮”），为业态调整提供依据；

③ 预测模型：通过算法预测 “业态调整后的坪效变化”，例如预测 “将 2F 某女装品牌替换为潮玩店后，坪效可从 3000 元 /㎡/ 年提升至 5500 元 /㎡/ 年”，准确率目标≥90%；

决策输出模块：

① 招商建议：基于 “客群偏好 + 坪效预测”，输出 “建议引入的品牌类型 / 位置”，例如 “建议在 3F 引入亲子 DIY 品牌，目标坪效 5000 元 /㎡/ 年”；

② 运营调整建议：基于 “客流动线分析”，输出 “动线优化方案”，例如 “1F 中庭至 2F 扶梯客流量低，建议增设引导牌 + 互动装置”；

③ 报表生成：自动生成 “日报（客流量、销售额）、周报（坪效、会员活跃度）、月报（资产运营总结）”，供运营团队参考；

中台落地计划：

2025 年 Q1：完成数据采集设备安装（AI 摄像头、POS 系统对接），投入 300 万元；

2025 年 Q2：完成中台系统开发与测试，投入 400 万元，上线 “数据采集 + 基础分析” 功能；

2025 年 Q3：上线 “预测模型 + 决策输出” 功能，完成运营团队培训（每周 1 次数据分析培训，共 8 次）；

阶段目标：

2025 年 Q4：数字资产中台全面投入使用，目标数据驱动决策占比从现有 30% 提升至 80%，低坪效品牌淘汰准确率≥90%；

案例参考：北京朝阳合生汇通过 “数字资产中台”，2024 年低坪效品牌淘汰准确率从 60% 提升至 92%，坪效整体提升 18%，可借鉴其中台 “数据采集 - 分析 - 决策” 的全链路设计。

3.2 引入“数字孪生技术”（风险规避）

技术应用场景：

空间改造模拟：构建项目 3D 数字模型（2025 年 Q3 完成，投入 200 万元），模拟 “外广场独栋改造”“地下二层市集规划” 后的客流动线与空间利用率，例如模拟 “新增 2 部客梯至地下二层后，客群到达率提升 30%”，提前规避 “动线设计不合理” 风险；

业态调整模拟：在数字模型中调整业态布局（如 “将 1F 某零售品牌替换为餐饮品牌”），预测 “调整后该区域客流量、销售额变化”，例如预测 “替换后客流量提升 25%，销售额提升 30%”，为业态调整提供可视化支撑；

活动效果模拟：模拟 “夜间 Livehouse 演出”“潮玩市集” 的场地布置（如舞台位置、摊位分布），预测 “不同布置方案的客群容纳量与安全风险”，例如模拟 “舞台设置在潮街中央，可容纳 2000 人，无安全死角”；

技术落地计划：

2025 年 Q2：对接数字孪生技术服务商（如网易伏羲、京东科技），完成项目 3D 数据采集；

2025 年 Q3：完成数字孪生模型搭建与测试，投入 200 万元，上线 “空间改造 + 业态调整模拟” 功能；

2025 年 Q4：上线 “活动效果模拟” 功能，应用于 “夜间 Livehouse 演出” 场地规划；

阶段目标：

2025 年 Q4：数字孪生技术应用于 3 个以上空间改造 / 业态调整项目，目标因 “规划不合理” 导致的运营风险降低 60%；

风险防控：若数字孪生模型预测准确率低于 80%（如模拟客流量与实际差距超 20%），及时调整算法参数，补充更多历史数据（如过去 1 年的客流、销售数据），提升预测精度。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库