商业地产案例分享-青岛新城吾悦广场项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告基于青岛西海岸新区商业环境与项目现状，通过业态焕新、空间激活及数字化运营，制定资产精细化提升策略。旨在将吾悦广场升级为“海洋主题沉浸式生活体验港”，实现资产价值最大化。全文共116800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

以精细化运营与资产优化引领商业创新

青岛新城吾悦广场资产运营专项提升策略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及资源整合

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

一、市场分析及项目概述

（一）青岛西海岸新区商业地产市场宏观环境

青岛西海岸新区作为国家级新区（2014 年批复），2024 年 GDP 突破 4000 亿元，占青岛市经济总量的 23%，连续 8 年位居全国 19 个国家级新区前三，其商业地产市场呈现 “政策驱动强、消费潜力大、趋势迭代快” 的特征，具体可从三方面分析：

1.区域经济基本面：三大核心动能拉动商业需求升级

自贸区政策红利：跨境商业与高端消费扩容

青岛西海岸新区是中国（山东）自由贸易试验区核心片区，2024 年推出 “跨境商业便利化 20 条” 政策，包括：

简化跨境商品通关流程，进口商品通关时间缩短至 48 小时内（较全国平均水平快 30%）；

支持商业综合体设立 “跨境商品体验中心”，对入驻的跨境品牌给予最高 50 万元 / 家的装修补贴。

政策带动下，2024 年新区跨境商品销售额达 89 亿元（同比 + 45%），其中母婴、美妆、奢侈品等品类消费占比超 60%。典型案例：青岛融创茂 2024 年新增 “跨境美妆体验店”，引入雅诗兰黛、兰蔻等品牌，单店年销售额突破 2000 万元，印证高端跨境商业的市场需求。

海洋经济产业集群：中产客群与商务消费崛起

新区聚焦 “海洋生物医药、海洋工程装备、海水淡化” 三大海洋产业，2024 年海洋产业产值达 1800 亿元，占 GDP 比重 45%；培育出海洋石油工程、明月海藻等 12 家上市企业，带动高收入中产客群（家庭年收入 20 万元以上）规模突破 30 万人（占常住人口 18%）。

这类客群的商业需求呈现 “品质化、场景化、便捷化” 特征：例如对商务简餐、精品咖啡、健身服务的消费频次达每月 4-6 次，且愿意为 “体验感” 支付 15%-20% 的溢价。以永旺梦乐城（黄岛店）为例，其 2024 年引入的 “wagas 商务简餐”，客单价 68 元（高于区域平均水平 25%），日均客流仍达 300 人次，印证商务消费市场潜力。

人口导入：年轻客群支撑消费增量

新区 2024 年常住人口达 168 万人，较 2020 年增长 12 万人，年均增长率 3.2%（高于青岛市平均水平 1.8 个百分点），其中：

18-35 岁年轻客群占比 42%（高于全国主要城市平均水平 8 个百分点），多为高校毕业生（新区拥有中国石油大学、中国海洋大学等 7 所高校）、产业技术人才；

家庭客群（带 12 岁以下儿童）占比 28%，随着 “生育友好型政策”（如育儿补贴、托育机构建设）推进，预计 2026 年家庭客群规模将增长 15%。

人口结构直接拉动消费增量：2024 年新区社会消费品零售总额达 1200 亿元（同比 + 12%），其中年轻客群贡献的潮玩、文创、餐饮消费占比超 50%，家庭客群贡献的亲子、母婴消费占比超 35%。

2.商业地产趋势：三大方向重塑运营逻辑

体验式消费：从 “功能消费” 到 “情绪消费”

2024 年全国商业综合体体验式消费占比平均达 62%，青岛西海岸新区因年轻客群集中，这一比例更高达 68%。体验式消费呈现两大新特征：

“沉浸感” 需求升级：不再满足于 “逛店 + 娱乐”，而是追求 “主题化场景 + 互动参与”。例如青岛融创茂 2024 年引入的 “海底世界 IP 主题区”，通过全息投影、AR 互动打造 “海底探险” 场景，带动该区域客流提升 40%，停留时间从平均 45 分钟延长至 90 分钟；

“情绪价值” 付费意愿增强：Z 世代客群为 “社交属性、个性化体验” 付费的比例达 78%。例如新区某独立书店推出 “24 小时自习室 + 文创市集” 复合模式，客单价从 35 元（仅书籍）提升至 89 元（含咖啡、文创、自习服务），月均销售额增长 2.3 倍。

数字化运营：从 “工具应用” 到 “数据驱动”

新区 2024 年推出 “商业数字化转型三年计划”，对商业综合体的数字化改造给予 30% 的费用补贴（单个项目最高补贴 200 万元），推动数字化运营从 “基础功能” 向 “深度赋能” 升级：

客流分析：从 “统计” 到 “预测”：头部项目如融创茂已引入 AI 客流预测系统，通过历史数据（如节假日、天气、活动）预测未来 3 天客流峰值，提前调整人力、库存（如餐饮备餐量、零售促销方案），使客流转化率提升 18%；

会员运营：从 “积分兑换” 到 “精准触达”：永旺梦乐城通过 “消费行为标签”（如 “亲子客群 - 每月购买童装 2 次”“年轻客群 - 每周喝 3 次咖啡”），推送个性化优惠券，会员复购率从 35% 提升至 52%；

线上线下融合：从 “外卖配送” 到 “场景延伸”：部分餐饮品牌（如东镇老火锅）推出 “线上预订座位 + 线下体验 + 线上社群运营” 模式，线上预订占比达 40%，社群复购率超 60%。

“首店经济”与“夜经济”：成为流量引擎

首店经济：拉动品牌能级与消费增量：2024 年青岛西海岸新区引入各类首店（区域首店、城市首店）86 家，带动首店所在商业体客流平均增长 25%，销售额增长 30%。例如 2024 年 10 月青岛万象城引入 “% Arabica 青岛首店”，开业首月日均客流达 1200 人次，带动周边商铺销售额增长 18%；

夜经济：填补消费空白时段：新区 2024 年出台 “夜经济扶持政策”，对 22:00 后营业的餐饮、娱乐业态给予最高 20 万元 / 年的补贴，推动夜间消费占比从 2020 年的 18% 提升至 2024 年的 28%。典型案例：新区 “红树林度假世界” 打造 “夜间市集 + Livehouse + 海鲜大排档” 组合，夜间客流占比达 55%，夜间销售额占比达 42%。

3.资产运营新要求：从“规模导向”到“价值导向”

随着商业地产从“增量时代”进入“存量时代”，青岛西海岸新区商业项目的运营目标已从“招商满租”转向“资产 ROI 最大化”，具体呈现两大转型方向：

从“单一运营”到“产商融合”：商业项目需联动区域产业资源，形成 “产业 - 消费” 闭环。例如新区 “光谷软件园” 周边商业体，通过引入 “企业团建服务、商务培训、产业主题展览”，将 “办公人群” 转化为 “商业消费客群”，使工作日客流提升 35%，租金坪效提升 20%；

从“静态管理”到“动态优化”：不再依赖 “长期租约” 稳定收益，而是通过 “季度坪效评估、年度业态调整” 实现资产增值。例如永旺梦乐城（黄岛店）每季度对品牌进行 “坪效排名”，淘汰后 10% 的低坪效品牌（如传统服饰），引入高坪效业态（如亲子体验、新能源汽车体验），使整体坪效从 2022 年的 4000 元 /㎡/ 年提升至 2024 年的 5500 元 /㎡/ 年。

（二）项目核心价值与运营基础

青岛新城吾悦广场（以下简称 “项目”）作为西海岸新区滨湾商圈的核心商业体，自 2018 年开业以来，已形成 “区位优越、运营扎实、资源沉淀” 的核心竞争力，为后续资产优化奠定坚实基础。

1. 项目区位：“双核心 + 双辐射” 的黄金位置

项目位于黄岛区滨海大道 2888 号，地处滨湾商圈核心与唐岛湾文旅板块交汇点，区位优势可概括为 “双核心支撑、双辐射覆盖”：

双核心支撑：商圈 + 文旅联动引流

滨湾商圈：是西海岸新区 “国际消费中心城市示范区” 核心商圈，2024 年商圈商业总体量达 85 万㎡，聚集了吾悦广场、利群金鼎广场等 5 个大型商业体，年客流量超 8000 万人次，商业氛围成熟；

唐岛湾文旅板块：项目南侧毗邻唐岛湾公园（国家 4A 级景区，2024 年接待游客 1200 万人次）、海上嘉年华（文旅综合体，年客流量 500 万人次），可共享文旅客群（如家庭游客、外地游客），2024 年项目文旅客群占比达 22%，带动周末及节假日客流增长 35%。

双辐射覆盖：社区 + 区域客群兼顾

3 公里社区客群：覆盖周边 “石油大学教职工小区”“海信灵山湾小区” 等 28 个中高端社区，常住人口约 15 万人，其中家庭客群占比 45%，是项目工作日客流的核心来源（占比 60%）；

5-10 公里区域客群：覆盖黄岛区中部（如长江路街道、薛家岛街道），该区域年轻客群（18-35 岁）占比 48%，是项目周末及夜间客流的主要来源（占比 55%）。

交通便利性：多维交通导入客流

主干道：紧邻滨海大道（新区核心交通动脉，日均车流量 8 万辆），项目周边 300 米内有 “吾悦广场站” 公交站点，停靠 12 条公交线路，30 分钟可覆盖黄岛区主要街道；

自驾：项目配备 2800 个停车位（高于区域平均水平，如融创茂 2500 个、永旺梦乐城 3000 个），2024 年周末及节假日停车位使用率达 92%，通过 “消费满 100 元免 2 小时停车费” 政策，提升自驾客群停留时间（平均从 2.5 小时延长至 4 小时）；

未来潜力：青岛地铁 6 号线（规划中）“滨海大道站” 距离项目仅 800 米，预计 2027 年通车，通车后将新增 “地铁客流”（预计占比 15%），进一步扩大客群覆盖范围。

2.项目发展历程：从“开业培育”到“成熟运营”的进阶之路

项目自 2016 年签约落地至 2024 年，经历 “筹备 - 开业 - 培育 - 成熟” 四个阶段，运营数据持续优化，资产基础不断夯实：

筹备期（2016.11-2018.08）：高起点规划

2016 年 11 月：新城商业管理集团与青岛太平洋世纪置业有限公司签约，确定项目定位为 “潮流娱乐体验中心”，规划商业体量 14 万㎡（含地下 2 层、地上 6 层及 7 个外广场独栋）；

2017 年 3 月：启动招商，凭借新城控股品牌资源，引入 “孩子王、全时健身、星轶影城” 等核心主力店（占比 30%），首批签约品牌达 180 家，招商率 85%；

2018 年 5 月：完成空间装修与品牌进场，7 个外广场独栋同步招商，引入 “东镇老火锅、囍富贵海鲜大排档” 等本土餐饮品牌。

开业培育期（2018.09-2020.12）：客流与品牌双沉淀

2018 年 9 月 17 日：正式开业，首月客流量达 120 万人次，销售额突破 8000 万元，创西海岸新区商业体开业纪录；

2019 年：启动 “品牌优化”，淘汰 15 家低坪效品牌（如传统百货），引入 “三福、名创优品” 等快消品牌，客流稳步增长至日均 1.5 万人次，租金坪效达 3500 元 /㎡/ 年；

2020 年：受疫情影响，客流短期下滑至日均 1.2 万人次，项目快速调整策略：推出 “线上社群团购 + 线下无接触配送”，联合 20 家餐饮品牌实现线上销售额占比 25%，同时引入 “乐漫优谷亲子乐园”，拉动家庭客群回流，年底客流恢复至疫情前 90%。

成长期（2021.01-2023.12）：运营能力提升

2021 年：北京云阿云深度介入运营，搭建 “会员分层体系”，会员规模从 5 万人增长至 12 万人，会员复购率从 30% 提升至 40%；

2022 年：聚焦 “年轻客群”，引入 “bilibiligoods 快闪店、集谷社团” 等潮玩品牌，举办 “动漫展、潮玩市集” 等活动，年轻客群占比从 35% 提升至 40%，日均客流达 1.8 万人次；

2023 年：启动 “夜间运营”，延长餐饮、娱乐业态营业时间至 22:00，引入 “吨吨吧呗小酒馆”，夜间客流占比从 8% 提升至 10%，年度销售额突破 5 亿元，租金收入达 1.0 亿元。

成熟期（2024.01 - 至今）：资产价值凸显

2024 年 9 月：七周年庆期间，通过 “品牌联动促销 + IP 主题活动”（如 “海洋主题展”），实现销售额 1100 万元（同比 + 75%），客流 22 万人次（同比 + 68%），创开业以来同期新高；

截至 2024 年 12 月：项目品牌总数达 260 家，招商率 100%，核心品牌（如孩子王、全时健身）续租率 95%，整体坪效达 5000 元 /㎡/ 年，资产估值达 15 亿元，成为西海岸新区商业地产 “成熟运营标杆”。

3.运营基础：数据、品牌、团队三维支撑

运营数据：客流与销售双增长

客流：2024 年日均客流 2.2 万人次（同比 + 22%），其中周末客流 3.5 万人次（同比 + 25%），节假日客流 5.8 万人次（同比 + 30%）；客流结构中，年轻客群（18-35 岁）占比 40%、家庭客群占比 35%、商务客群占比 15%、其他客群占比 10%；

销售：2024 年总销售额 5.8 亿元（同比 + 16%），其中餐饮业态占比 35%（同比 + 18%）、零售业态占比 40%（同比 + 12%）、体验业态占比 20%（同比 + 25%）、生活服务业态占比 5%（同比 + 10%）；

会员：会员规模达 18 万人（同比 + 50%），会员消费占比 45%（同比 + 8 个百分点），会员复购率 42%（同比 + 2 个百分点），其中 “储值会员”（预存 500 元以上）消费占比达会员消费总额的 60%，客户粘性显著。

品牌矩阵：覆盖全业态，本土与连锁兼顾

主力店（占比 30%）：孩子王（母婴）、全时健身（运动）、星轶影城（娱乐）、利群超市（民生），均为区域内知名度高、客流带动强的品牌；

餐饮业态（占比 35%）：涵盖 “全国连锁 + 本土特色”，如楠火锅、西塔老太太（全国连锁），东镇老火锅、囍富贵海鲜大排档（本土特色），2024 年餐饮业态坪效达 8000 元 /㎡/ 年（高于区域平均水平 15%）；

零售业态（占比 25%）：包含潮宏基（珠宝）、小米车经馆（数码）、OASIS（服饰）、三福（快消），其中潮玩、数码品类销售增长最快（2024 年同比 + 30%）；

体验与服务业态（占比 10%）：乐漫优谷亲子乐园（亲子）、拾音里 KTV（娱乐）、丸子家文创（潮品）、全时健身（运动），其中乐漫优谷 2024 年客流量达 8 万人次（同比 + 35%），成为家庭客群核心引流业态；

特色补充：2024 年引入 “bilibiligoods 快闪店”“集谷社团” 等潮玩品牌，举办 “潮玩市集” 6 场，每场吸引客流超 1.2 万人次，带动周边零售业态销售额增长 20%，进一步丰富年轻客群消费选择。

团队与管理：专业运营能力保障

运营团队：项目运营团队共 35 人，其中 10 年以上商业运营经验者占比 40%，涵盖招商、企划、会员、物业等全模块，2024 年团队获评 “青岛西海岸新区商业运营优秀团队”；

管理制度：建立 “日巡查、周复盘、月评估” 机制，每日对品牌经营状况、设施设备、客户投诉进行巡查（日均处理客诉 5 起，响应时间≤30 分钟），每周复盘客流、销售数据，每月评估品牌坪效，确保运营问题及时解决；

应急能力：2024 年暑期遭遇台风天气，团队提前 24 小时启动应急预案，完成外广场设施加固、地下车库排水准备，台风期间无设备损坏、无客户安全事故，事后快速恢复营业，客流损失控制在 5% 以内，体现较强的风险应对能力。

4.北京云阿云运营沉淀：三大核心能力赋能项目

作为新城控股的核心合作伙伴，北京云阿云自 2021 年深度介入项目以来，凭借 “资源 + 技术 + 实战” 三重优势，为项目运营提升提供关键支撑，具体沉淀可概括为三大核心能力：

全球品牌资源库：精准匹配项目需求

资源规模：北京云阿云累计整合全球品牌资源超 5000 家，涵盖国际首店、国内连锁、本土特色三大类别，其中与 200 + 国际品牌（如 Aape、丝芙兰、Shake Shack）建立战略合作关系，与 300 + 本土特色品牌（如青岛本土海鲜餐饮、海洋文创品牌）形成 “孵化 - 入驻” 合作机制；

匹配成果：2021-2024 年，通过品牌资源库为项目引入 “吨吨吧呗小酒馆”“丸子家文创升级店”“集谷社团” 等 15 个特色品牌，其中 8 个品牌开业首年坪效突破 6000 元 /㎡/ 年（高于项目平均水平 20%）；2024 年协助项目对接 “西海岸首店” 资源，已初步达成 Aape、Manner 咖啡入驻意向，预计 2025 年 Q1 完成签约；

服务延伸：为入驻品牌提供 “选址评估 + 装修指导 + 开业扶持” 全流程服务，例如为 “丸子家文创升级店” 提供选址建议（2F 家庭客群集中区域）、装修风格参考（海洋主题与文创结合），开业首月销售额达 35 万元（同比原店提升 50%）。

数字化运营工具：数据驱动决策

工具体系：北京云阿云自主研发 “商业运营数字中台”，包含三大核心模块：

① 客流分析系统：通过 AI 摄像头采集实时客流数据，可区分客群年龄、性别、停留时长（如 18-35 岁客群在潮玩区平均停留 28 分钟），并结合历史数据预测未来 7 天客流趋势（预测准确率达 85%），2024 年通过该系统优化周末促销活动时间（从 10:00-22:00 调整为 14:00-22:00），客流转化率提升 12%；

② 租金测算模型：基于区域商业均价、品牌经营能力、业态坪效水平，自动生成合理租金区间（如餐饮业态租金建议 2.5-3.5 元 /㎡/ 天，零售业态 3.0-4.0 元 /㎡/ 天），2024 年为 12 家到期续约品牌提供租金调整建议，续约率从 85% 提升至 95%，同时新签品牌租金溢价率达 8%；

③ 会员标签系统：整合会员消费数据，生成 “客群画像标签”（如 “年轻潮玩客 - 每月购买潮玩 2 次 + 参与市集 1 次”“亲子客 - 每两周带娃体验亲子乐园 1 次 + 购买童装 1 次”），2024 年基于标签推送个性化优惠券，会员复购率从 40% 提升至 42%，客单价从 180 元提升至 210 元；

落地效果：数字化工具应用后，项目运营效率显著提升，招商周期从平均 60 天缩短至 45 天，会员管理成本降低 15%，数据决策占比从 30% 提升至 70%。

实战操盘经验：全周期问题解决

招商破局：2022 年项目 2F 传统服饰区坪效仅 3000 元 /㎡/ 年，北京云阿云团队通过 “业态调整 + 品牌替换”，引入丸子家文创、童悦立方亲子零售等品牌，将该区域改造为 “家庭文创零售区”，2023 年坪效提升至 5500 元 /㎡/ 年（同比 + 83%）；

活动策划：2024 年七周年庆，北京云阿云主导策划 “海洋主题狂欢季”，整合 15 家餐饮品牌推出 “海鲜美食节”、20 家零售品牌推出 “潮品折扣周”、5 家体验品牌推出 “亲子海洋工坊”，同时联动唐岛湾公园举办 “海上烟花秀”，实现客流 22 万人次（同比 + 68%）、销售额 1100 万元（同比 + 75%），创项目开业以来同期最高纪录；

资产提升：2023 年发现外广场 7 个独栋闲置率达 60%，北京云阿云团队通过 “主题规划 + 低租金培育”，将其定位为 “吾悦潮街”，引入东镇老火锅升级店、囍富贵海鲜大排档外摆区等品牌，2024 年独栋区域坪效从 0 提升至 4500 元 /㎡/ 年，贡献租金收入 480 万元，占项目总租金的 4.8%。

（三）总结：市场机遇与项目优势的契合点

通过对青岛西海岸新区商业地产市场宏观环境与项目核心价值的深度分析，可明确项目面临的三大核心机遇与四大独特优势，为后续资产运营专项提升提供清晰的方向指引：

1.三大核心机遇

政策机遇：自贸区跨境商业补贴、夜经济扶持、数字化转型补贴等政策，为项目引入高端品牌、激活夜间消费、升级运营工具提供资金与政策支持；

需求机遇：区域年轻客群（占比 42%）对潮玩、体验消费的需求，中产客群（30 万人）对品质商业的需求，为项目业态优化、品牌升级提供市场空间；

趋势机遇：体验式消费占比提升、首店经济流量效应、商业数字化转型，为项目打造差异化竞争力、提升资产效率提供行业趋势支撑。

2.四大独特优势

区位优势：滨湾商圈核心 + 唐岛湾文旅板块交汇，双核心引流、双客群覆盖，且未来地铁 6 号线通车将进一步扩大客群半径；

运营基础：7 年成熟运营沉淀，260 家品牌矩阵、18 万会员规模、5000 元 /㎡/ 年坪效，为资产优化提供稳定的经营基础；

资源优势：北京云阿云的全球品牌资源库、数字化工具、实战经验，为项目解决招商、运营、资产提升中的核心痛点；

资产潜力：14 万㎡商业体量、2800 个停车位、7 个外广场独栋，闲置空间（如地下二层、外广场）改造潜力大，可通过空间激活进一步提升资产价值。

综上，青岛新城吾悦广场在区域市场中具备 “政策适配性高、客群匹配度准、运营基础扎实、资源支撑有力” 的核心条件，通过后续专项提升策略落地，有望实现从 “成熟商业体” 到 “西海岸资产标杆” 的跨越。

二、本体 SWOT 分析及项目现状

（一）本体 SWOT 深度分析

1.优势（S）：三大核心能力构筑资产运营护城河

优势维度的分析需聚焦 “可转化为资产增值的核心资源”，青岛新城吾悦广场的优势并非单纯的 “基础条件”，而是经过北京云阿云多年运营沉淀，已形成 “客流 - 品牌 - 运营” 的正向循环，具体可通过数据与案例验证：

客流基础扎实：高粘性客群支撑资产稳定收益

客群忠诚度量化表现：2024 年项目会员复购率达 42%（高于西海岸核心商圈平均水平 8 个百分点），其中家庭客群复购率 48%（每月消费≥2 次）、年轻客群复购率 38%（每月消费≥1 次），高复购率意味着 “客流稳定性强”，为品牌经营与租金收益提供保障；

客群消费能力验证：会员客单价达 210 元（非会员客单价 150 元），其中 30-45 岁中产客群客单价 280 元，占会员消费总额的 55%，这类客群对品质消费、体验消费的付费意愿强，为后续业态升级、品牌能级提升提供消费基础；

运营动作支撑：北京云阿云通过 “会员分层运营” 强化粘性，例如针对家庭客群推出 “亲子积分体系”（消费 1 元积 1 分，1000 分可兑换亲子乐园门票），2024 年家庭会员积分兑换率达 65%，带动亲子业态消费增长 30%；针对年轻客群打造 “潮玩社群”（小红书、抖音社群成员超 2 万人），每周推送潮品上新、市集活动信息，社群成员到店率达 40%，显著提升年轻客群复购。

品牌粘性较强：核心品牌锁定资产长期价值

核心品牌续租率行业领先：2024 年项目核心主力店（孩子王、全时健身、星轶影城）续租率 100%，重点品牌（潮宏基、绿茶、三福）续租率 95%，高于全国商业综合体平均续租率（85%）10 个百分点；核心品牌租期多为 3-5 年，长期租约保障资产收益稳定性，避免因品牌频繁更替导致的客流波动与租金损失；

品牌经营数据印证粘性：孩子王 2024 年销售额达 5200 万元（同比 + 25%），坪效达 7000 元 /㎡/ 年，较入驻初期（2018 年）增长 1.8 倍，品牌通过 “吾悦店” 实现区域市场份额提升，因此续租意愿强烈；全时健身 2024 年会员数达 1.2 万人（同比 + 18%），其中 80% 为项目周边社区居民，会员续卡率 75%，品牌与项目形成 “客群互补”，共同锁定社区消费客群；

运营商赋能品牌成长：北京云阿云为核心品牌提供 “定制化运营支持”，例如协助孩子王举办 “亲子嘉年华”（2024 年举办 4 场，每场吸引客流超 5000 人次），带动品牌销售额增长 20%；为全时健身对接企业团建资源（2024 年合作企业 30 家，带来团体会员 2000 人），帮助品牌拓展客群，实现 “项目 - 品牌” 双赢。

运营商能力：全链路操盘经验破解资产运营痛点

招商端：北京云阿云 “全球品牌资源库 + 本土深耕” 双轮驱动，2021-2024 年累计为项目引入 26 个新品牌，其中 15 个品牌为 “区域首店” 或 “特色品牌”（如吨吨吧呗小酒馆、集谷社团），新品牌首年坪效平均达 5500 元 /㎡/ 年，高于项目原有品牌平均坪效（5000 元 /㎡/ 年）10%；例如 2023 年引入的 “丸子家文创升级店”，通过北京云阿云的选址评估（2F 家庭客群集中区）与装修指导（海洋主题风格），开业首年销售额达 420 万元，坪效突破 6000 元 /㎡/ 年；

运营端：具备 “数据驱动 + 活动策划” 双重能力，北京云阿云自主研发的 “商业运营数字中台”，2024 年帮助项目优化促销活动时间（从 10:00-22:00 调整为 14:00-22:00），客流转化率提升 12%；主导策划的 “七周年庆海洋主题狂欢季”，实现销售额 1100 万元（同比 + 75%），创项目开业以来同期新高；

资产端：擅长 “闲置空间激活 + 坪效提升”，2023 年针对外广场独栋闲置率 60% 的问题，北京云阿云通过 “主题规划 + 低租金培育”，将其打造为 “吾悦潮街”，2024 年该区域坪效从 0 提升至 4500 元 /㎡/ 年，贡献租金收入 480 万元，占项目总租金的 4.8%，成功将 “低效资产” 转化为 “收益增长点”。

2.劣势（W）：三大短板制约资产价值释放

劣势维度需聚焦 “影响资产 ROI 的核心瓶颈”，青岛新城吾悦广场的劣势并非 “硬伤”，而是运营过程中需优先解决的 “效率问题”，需通过数据对比、根源分析明确改进方向：

资产坪效不均：业态分化拉低整体资产回报率

坪效分化数据对比：2024 年项目各业态坪效差异显著，餐饮区（8000 元 /㎡/ 年）＞体验区（5500 元 /㎡/ 年）＞零售区（4000 元 /㎡/ 年），其中零售区内部分化更严重：潮玩、数码品类坪效达 6000 元 /㎡/ 年，而传统服饰品类坪效仅 3000 元 /㎡/ 年，部分服饰品牌（如某女装品牌）坪效甚至低于 2500 元 /㎡/ 年，低于西海岸核心商圈平均水平（3500 元 /㎡/ 年）；

分化根源分析：

① 业态定位与客群需求错配：传统服饰品类以 “大众休闲款” 为主，而项目年轻客群（占比 40%）更偏好 “潮牌、设计师品牌”，导致传统服饰客流少、转化率低；

② 动线设计不合理：零售区部分区域（如 3F 西侧）远离主力客流通道，日均客流仅为核心区域的 50%，且缺乏引导标识，客群到达率低；

③ 品牌运营能力不足：部分传统服饰品牌缺乏 “线下体验感”，仅作为 “商品展示区”，未提供试穿搭配、会员服务等增值服务，导致客单价低（平均 120 元）、复购率低（15%）；

对资产的影响：低坪效区域不仅拉低项目整体资产回报率（2024 年项目整体坪效 5000 元 /㎡/ 年，若解决零售区低坪效问题，可提升至 5500 元 /㎡/ 年），还占用优质商业空间，导致高潜力品牌无法入驻，错失资产增值机会。

空间利用率低：闲置空间造成资产资源浪费

闲置空间具体表现：2024 年项目外广场 7 个独栋中，仍有 2 个处于闲置状态（闲置率 28%），地下二层部分区域（约 1500㎡）用于仓储，未产生经营收益，整体空间闲置率达 15%，高于行业优秀水平（5% 以内）；

闲置根源分析：

① 空间规划不清晰：外广场独栋初期未明确主题定位，招商方向分散（既尝试餐饮，又尝试零售），导致品牌入驻意愿低；

② 可达性差：地下二层仓储区远离客梯与扶梯，客群到达需绕行，且缺乏引导标识，即使引入业态也难以吸引客流；

③ 运营投入不足：对闲置空间的改造缺乏专项投入，外广场独栋未进行统一装修，品牌需自行承担高额装修成本，入驻门槛高；地下二层未进行场景打造，缺乏消费吸引力；

资产浪费量化：按西海岸核心商圈平均坪效 5000 元 /㎡/ 年计算，项目 15% 的闲置空间（约 2.1 万㎡）每年损失租金收益约 1050 万元（2.1 万㎡×5000 元 /㎡/ 年），若能激活这些空间，项目租金收入可提升 10.5%（2024 年项目租金收入 1 亿元）。

数字化渗透浅：数据断层影响运营决策效率

数字化现状短板：

① 数据采集不完整：仅实现 “客流统计”（如入口客流量、各楼层客流量），未采集 “客群行为数据”（如停留时长、逛店路径、进店率），无法精准分析客群偏好；

② 数据打通不彻底：“客流数据”“销售数据”“会员数据” 分属不同系统（客流系统、POS 系统、会员系统），未形成数据闭环，例如无法判断 “某会员的到店频次与消费金额是否匹配”“某区域客流增长是否带动销售增长”；

③ 数据应用不深入：仅通过数据进行 “结果复盘”（如每月统计销售额、客流环比），未用于 “预测与优化”（如预测周末客流峰值、优化业态布局），导致运营决策仍依赖 “经验判断”，效率低、风险高；

对资产运营的影响：以 2024 年某女装品牌调整为例，因缺乏 “客群行为数据”，仅根据销售额下滑（同比 - 15%）就决定淘汰该品牌，后续引入新品牌后，发现该区域客群进店率仅 3%（低于平均水平 8%），新品牌坪效仍未达标，浪费招商周期（60 天）与装修成本（20 万元）；若能通过数字化工具提前分析 “客群不进店” 的原因（如动线问题、标识问题），可避免此类损失。

3.机会（O）：三大机遇助力资产价值跃升

机会维度需聚焦 “可转化为资产增值的外部红利”，青岛新城吾悦广场可通过 “政策承接 + 需求捕捉 + 资产创新”，将外部机遇转化为自身竞争力：

政策机会：国际消费中心城市示范区政策赋能

具体政策内容：青岛西海岸新区 2024 年出台《国际消费中心城市示范区建设三年行动计划（2024-2026）》，提出三大扶持方向：

① 首店经济扶持：引入 “全国首店”“华东首店”“青岛首店”，分别给予 100 万元、50 万元、30 万元一次性补贴；

② 夜间经济扶持：对 22:00 后营业的餐饮、娱乐业态，按营业面积给予最高 20 万元 / 年的电费补贴；

③ 数字化转型扶持：商业综合体搭建 “数字运营平台”，给予 30% 的费用补贴（单个项目最高 200 万元）；

政策策略：

① 首店引入：北京云阿云可依托全球品牌资源库，重点对接 Aape（潮牌）、丝芙兰（美妆）、Shake Shack（餐饮）等 “西海岸首店” 资源，预计 2025 年引入 3-5 家首店，通过首店效应提升项目品牌能级，带动租金溢价（首店租金通常比普通品牌高 20%-30%），同时申请首店补贴，降低招商成本；

② 夜间经济激活：延长外广场 “吾悦潮街” 餐饮、娱乐业态营业时间至 24:00，引入 Livehouse、深夜食堂等夜间业态，申请夜间经济电费补贴（预计每年可获得 15 万元补贴），降低业态运营成本，同时提升夜间客流占比（目标从 10% 提升至 25%）；

③ 数字化升级：利用政策补贴搭建 “青岛吾悦数字资产中台”，整合客流、销售、会员数据，预计补贴金额达 60 万元（平台建设总费用 200 万元），降低项目数字化投入，提升运营效率。

需求机会：Z 世代体验消费与本土品牌崛起

需求趋势数据：2024 年青岛西海岸新区 Z 世代（18-25 岁）人口规模达 70 万人，占常住人口的 42%，这类客群 “体验消费”“情绪消费” 需求显著：

① 体验消费：Z 世代年均体验类消费（如潮玩、剧本杀、亲子乐园）支出达 1.2 万元，占总消费的 35%，高于其他年龄段（平均 20%）；

② 情绪消费：78% 的 Z 世代会为 “社交属性”“个性化体验” 付费，例如购买潮玩盲盒、参与主题市集；

本土品牌机遇：青岛本土特色品牌近年来快速崛起，如 “船歌鱼水饺”（海鲜餐饮）、“青岛啤酒文创”（文创潮品）、“海蓝蓝”（海洋主题亲子品牌），这类品牌具备 “地域辨识度高、客群基础好、运营成本低” 的优势，2024 年青岛本土餐饮品牌门店数量同比增长 25%，销售额同比增长 30%；

需求策略：

① 体验业态扩容：在 3F 新增 “电竞体验馆”“剧本杀馆”，引入本土潮玩品牌 “集谷社团升级店”，增加潮玩展示区、DIY 体验区，目标体验类业态占比从 20% 提升至 28%；

② 本土品牌孵化：联合青岛商务局发起 “本土品牌孵化计划”，筛选 10 家潜力本土品牌（如海鲜小吃、海洋文创），提供 “免租 3 个月 + 装修补贴 50%” 的扶持政策，入驻外广场独栋，打造 “本土特色消费区”，形成与竞品的差异化竞争；

③ 情绪场景打造：在 1F 中庭打造 “Z 世代社交空间”，设置潮玩打卡点、互动屏幕（可上传照片生成社交海报），每月举办 “潮玩市集”“live 音乐演出”，吸引 Z 世代客群到店社交，提升停留时间（目标从平均 45 分钟延长至 70 分钟）。

资产机会：商业 REITs 扩容打开资产增值空间

REITs 市场趋势：2024 年中国商业 REITs 市场加速扩容，截至 2024 年 12 月，已上市商业 REITs 达 15 只，平均年化收益率达 8.5%，优质商业资产（如核心商圈购物中心）成为 REITs 发行的重点标的；青岛西海岸新区 2024 年将 “商业资产证券化” 纳入重点工作，鼓励优质商业项目申报 REITs；

项目 REITs 潜力：青岛新城吾悦广场作为西海岸核心商圈成熟商业体，具备 REITs 发行的核心条件：

① 收益稳定：2024 年租金收入 1 亿元，净利润率达 45%，符合 REITs“净利润率不低于 30%” 的要求；

② 资产优质：项目估值 15 亿元，区位优越、运营成熟，具备长期增值潜力；

③ 运营规范：北京云阿云已建立标准化运营体系，可提供完整的运营数据与财务报表，满足 REITs 信息披露要求；

资产证券化策略：

① 前期筹备：2025 年启动 REITs 申报前期工作，对接券商、基金公司，完成资产梳理（如产权确认、租金合同整理）、财务审计；

② 价值提升：通过业态优化、租金增长（目标 2026 年租金收入达 1.2 亿元），提升资产估值（目标 2026 年达 18 亿元），满足 REITs 发行对 “资产规模” 的要求；

③ 政策对接：争取青岛西海岸新区 “商业 REITs 扶持政策”（如发行补贴、税收优惠），降低 REITs 发行成本，提升项目吸引力。

4.威胁（T）：三大挑战考验资产抗风险能力

威胁维度需聚焦 “可能导致资产价值缩水的外部风险”，青岛新城吾悦广场需通过 “差异化竞争 + 风险规避”，降低外部威胁对资产的影响：

竞品分流：周边商业体挤压市场份额

竞品竞争格局：青岛西海岸新区核心商圈现有 3 个主要竞品，形成 “三足鼎立” 格局，对项目客流与销售造成分流：

分流应对策略：

① 差异化定位：避开融创茂 “文旅”、永旺梦乐城 “民生”、万象城 “高端” 的直接竞争，强化项目 “潮流社交 + 本土特色” 定位，例如重点打造 “吾悦潮街” 本土餐饮区、Z 世代潮玩社交空间，形成 “人无我有” 的竞争力；

② 客群精准拦截：针对被融创茂分流的家庭客群，推出 “亲子套票”（项目亲子乐园 + 本土海鲜餐饮套餐），价格较融创茂同类产品低 20%，同时通过社区社群、学校合作定向推广；针对被永旺梦乐城分流的社区客群，推出 “民生消费满减”（超市、药店消费满 100 减 20），并提供 “免费送货上门” 服务（3 公里内）；

③ 跨项目联动：与唐岛湾公园（文旅资源）、周边写字楼（商务资源）合作，推出 “商业 + 文旅”“商业 + 办公” 联名权益，例如 “唐岛湾门票 + 项目餐饮折扣”“写字楼员工专属停车优惠 + 零售满减”，扩大客群来源，减少竞品分流影响。

消费转移：线上直播电商冲击线下零售

冲击数据表现：2024 年项目传统零售业态（服饰、家居）销售额同比下降 8%，其中服饰业态下降 15%，部分品牌（如某男装品牌）线上销售额占比已达 60%，线下门店沦为 “试衣间”，到店客流转化率从 10% 降至 6%；

冲击根源分析：

① 价格优势：线上直播电商通过 “厂家直供 + 平台补贴”，价格较线下低 15%-30%，例如某女装品牌线上直播间同款连衣裙售价 199 元，线下门店售价 299 元，导致客群流向线上；

② 体验缺失：线下零售门店仍以 “商品展示” 为主，未提供 “线上无法替代” 的体验服务，例如服饰店缺乏专业搭配指导、家居店缺乏场景化陈列，无法吸引客群到店消费；

③ 消费习惯改变：Z 世代客群 “线上种草 + 线下体验 + 线上购买” 的消费习惯已成主流，2024 年新区 Z 世代线上零售消费占比达 55%，线下仅占 45%，若线下门店无法提供 “体验增值”，则难以留住客群；

冲击应对策略：

① 线下体验升级：推动传统零售业态 “体验化转型”，例如服饰店增设 “搭配工作室”（提供免费搭配服务）、“DIY 定制区”（如印字 T 恤、个性化配饰），家居店打造 “样板间场景”（如北欧风、ins 风完整家居陈列），提升线下体验感，将 “试衣间” 转化为 “消费决策场景”；

② 线上线下融合：搭建项目 “线上商城 + 直播平台”，例如每周开展 “品牌直播”（线下门店实景直播，主播带逛介绍商品），推出 “线下体验 + 线上购买” 权益（线下试穿后扫码线上下单，享受线上价格 + 线下售后），实现 “线上引流、线下体验、全渠道转化”；

③ 独家商品引入：与品牌合作推出 “吾悦独家款”（仅线下门店销售），例如某潮牌推出 “青岛海洋主题限定款服饰”，仅在项目门店发售，吸引客群到店购买，提升线下 exclusivity（专属感）。

成本压力：人力、能耗成本上涨挤压利润

成本上涨数据：2024 年项目人力成本同比上涨 6%（人均月薪从 5000 元涨至 5300 元），能耗成本同比上涨 4%（电费、水费合计支出 1200 万元，同比增加 45 万元），两项成本占项目总运营成本的 55%，导致项目净利润率从 48% 降至 45%；

成本上涨根源：

① 人力成本：青岛西海岸新区商业运营人才供不应求，2024 年商业运营岗位招聘难度同比增加 20%，企业需提高薪资吸引人才；同时，社保缴费基数上调，进一步增加人力成本；

② 能耗成本：项目建筑建成于 2018 年，部分设备（如空调、照明）能耗较高，且缺乏智能调控系统，导致能耗浪费（如非营业时段照明未及时关闭、空调温度设置不合理）；

成本控制策略：

① 人力优化：通过 “数字化工具替代人工” 降低人力成本，例如引入 “智能客服机器人”（替代部分前台咨询工作）、“自助收银设备”（替代部分收银员工作），预计可减少 10% 的一线岗位人力需求，每年节省人力成本约 150 万元；同时，优化薪酬结构，将 “固定薪资” 改为 “固定薪资 + 绩效奖金”（绩效与客流、销售挂钩），提升员工效率；

② 能耗节约：对项目设备进行 “节能改造”，例如将传统照明更换为 LED 智能照明（可根据客流自动调节亮度）、安装空调智能控制系统（根据室内温度自动调节运行功率），预计可降低能耗成本 15%，每年节省能耗支出约 180 万元；同时，建立 “能耗考核制度”，将各楼层能耗指标与运营团队绩效挂钩，避免能耗浪费；

③ 成本分摊：与入驻品牌协商 “成本共担”，例如外广场照明、公共区域空调能耗，按品牌营业面积分摊部分费用；同时，引入 “广告位租赁”（如电梯广告、外广场大屏广告），通过广告收入弥补部分运营成本，预计每年可增加广告收入 100 万元。

5.SWOT 矩阵策略分析

基于 SWOT 各维度的深度拆解，需构建 “优势 - 机会”“优势 - 威胁”“劣势 - 机会”“劣势 - 威胁” 四大矩阵策略，将内外部因素结合，形成可落地的资产运营动作，具体如下：

（二）项目运营现状痛点

1.痛点一：业态结构老化，体验类占比低于行业平均

问题表现：2024 年项目业态结构为 “传统零售 35%、餐饮 35%、体验类 20%、生活服务 10%”，其中体验类业态占比低于全国商业综合体平均水平（25%）5 个百分点，且体验类业态以 “亲子乐园、KTV” 为主，缺乏潮玩、电竞、剧本杀等 Z 世代偏好的新兴体验业态；

问题根源：

① 前期定位偏差：项目初期定位 “家庭 + 区域消费”，侧重传统零售与基础体验，未及时跟进 Z 世代 “体验消费” 需求变化；

② 招商资源限制：缺乏新兴体验品牌资源，2021-2023 年仅引入 2 家潮玩品牌，且规模较小，无法形成集群效应；

③ 空间制约：现有体验业态集中在 3F，面积仅 1.4 万㎡（占项目总面积 10%），无法容纳更多新兴体验业态；

初步改进方案：

① 业态占比调整：2025 年将体验类业态占比提升至 28%，传统零售占比降至 30%，具体通过 “淘汰 10% 低坪效传统零售品牌（如部分服饰、家居品牌），腾出约 4200㎡空间用于引入新兴体验业态”；

② 体验业态扩容：在 3F 新增 “电竞体验馆”（500㎡，引入本土电竞品牌 “青岛电竞公社”）、“剧本杀馆”（300㎡，与全国连锁品牌 “推理大师” 合作），在 1F 中庭设置 “临时潮玩快闪区”（200㎡，每月更换 1 个潮玩 IP）；

③ 品牌资源对接：依托北京云阿云全球品牌库，2025 年计划引入 3-5 家新兴体验品牌（如 “VR 体验馆”“手工 DIY 工坊”），形成 “亲子 + 年轻” 双体验集群，目标体验类业态销售额同比增长 30%。

2.痛点二：场景吸引力弱，缺乏沉浸式与夜间场景

问题表现：项目空间设计仍以 “线性购物通道 + 店铺陈列” 为主，缺乏主题化、沉浸式场景，1F 中庭仅设置基础装饰（绿植、广告牌），无互动装置；夜间运营空白，22:00 后仅外广场部分餐饮营业，主楼全部关闭，夜间客流占比仅 10%，低于西海岸核心商圈平均水平（18%）；

问题根源：

① 场景设计理念落后：未结合青岛 “海洋文化” 本土特色，也未跟进 “沉浸式体验” 行业趋势，场景缺乏记忆点；

② 夜间运营投入不足：担心夜间运营成本高（人力、能耗）、安全风险大，未敢大规模推进夜间场景打造；

③ 业态支撑不足：夜间消费主力业态（小酒馆、Livehouse、深夜食堂）仅 3 家，无法形成夜间消费闭环；

初步改进方案：

① 沉浸式场景打造：2025 年 Q1 对 1F 中庭进行 “海洋主题改造”，引入全息投影设备（播放海底世界画面）、互动感应装置（脚踩地面出现海浪特效），打造 “海洋潮玩中庭”；在各楼层走廊设置 “本土文化展示墙”（青岛老照片、海洋生物科普），增强场景本土特色；

② 夜间场景激活：延长主楼餐饮、娱乐业态营业时间至 24:00（周末及节假日），外广场引入 “Livehouse”（800㎡，与本土音乐机构合作）、“深夜食堂街区”（500㎡，引入 5 家本土特色小吃品牌）；同时，对夜间场景进行灯光改造（外广场设置海洋主题灯光秀、主楼外立面动态海浪灯光），营造夜间氛围；

③ 夜间运营保障：投入 50 万元安装 “智能安防系统”（监控、报警装置），与周边派出所建立 “联动机制”；通过 “夜间业态租金溢价”（比白天高 10%）、“电费分摊”（夜间业态承担 50% 能耗成本）降低运营成本，目标 2025 年夜间客流占比提升至 20%，夜间销售额占比提升至 15%。

3.痛点三：资产增值乏力，租金涨幅与估值增长缓慢

问题表现：2022-2024 年项目租金年均涨幅仅 3%，低于西海岸核心商圈平均水平（5%）2 个百分点；2024 年项目资产估值 15 亿元，较 2022 年（14 亿元）仅增长 7.1%，远低于同类成熟商业体平均增长水平（10%）；

问题根源：

① 坪效增长滞后：低坪效区域（传统零售、闲置空间）拉低整体租金水平，2024 年项目平均租金仅 3.2 元 /㎡/ 天，低于商圈平均水平（3.8 元 /㎡/ 天）；

② 品牌能级不足：缺乏高租金承受力的首店、高端品牌，2024 年高租金品牌（租金≥4 元 /㎡/ 天）仅占 15%，低于商圈平均水平（25%）；

③ 资产证券化滞后：未启动 REITs 筹备工作，无法通过资产证券化实现估值溢价，而商圈内融创茂已启动 REITs 前期调研，估值增长速度快于项目；

初步改进方案：

① 租金提升：通过 “业态优化 + 品牌升级” 提升坪效，2025 年将低坪效区域（传统零售）租金提升 10%（从 2.8 元 /㎡/ 天涨至 3.1 元 /㎡/ 天），高潜力区域（体验、潮玩）租金提升 15%（从 3.5 元 /㎡/ 天涨至 4.0 元 /㎡/ 天），目标租金年均涨幅提升至 5%；

② 品牌升级：2025 年引入 3-5 家高租金承受力的首店品牌（如丝芙兰、Aape），这类品牌租金可达 4.5-5.0 元 /㎡/ 天，将高租金品牌占比提升至 25%；

③ 资产证券化推进：2025 年 Q2 启动 REITs 筹备工作，对接券商、基金公司，完成资产梳理与财务审计，目标 2026 年完成 REITs 申报，通过资产证券化实现估值提升至 18 亿元（较 2024 年增长 20%）。

（三）总结：SWOT 与现状痛点的核心关联及改进优先级

通过对本体 SWOT 与运营现状痛点的深度分析，可明确 “劣势 - 痛点” 的核心关联：资产坪效不均、空间利用率低、数字化渗透浅” 三大劣势，直接导致 “业态结构老化、场景吸引力弱、资产增值乏力” 三大痛点，因此后续改进需按 “优先级” 推进：

第一优先级（2025 年 Q1-Q2）：解决 “空间利用率低 + 数字化渗透浅”，通过 “空间激活 + 数字化中台搭建” 快速释放资产潜力：

空间端：2025 年 Q1 完成外广场 2 个闲置独栋的招商（引入本土海鲜餐饮、Livehouse），Q2 完成地下二层 “海洋生活市集” 改造并开业，实现空间闲置率从 15% 降至 5% 以内，年增租金收入 1050 万元；

数字化端：2025 年 Q1 启动 “青岛吾悦数字资产中台” 建设，Q2 完成系统上线与数据打通（客流、销售、会员数据闭环），实现数字化决策占比从 30% 提升至 80%，为后续业态调整、品牌优化提供数据支撑。

第二优先级（2025 年 Q3-Q4）：解决 “业态结构老化 + 场景吸引力弱”，通过 “体验业态扩容 + 沉浸式场景打造” 提升客群粘性：

业态端：2025 年 Q3 完成 3F “电竞体验馆”“剧本杀馆” 引入，淘汰 10% 低坪效传统零售品牌（如 2 家低效女装品牌），将体验类业态占比从 20% 提升至 28%；

场景端：2025 年 Q3 完成 1F “海洋潮玩中庭” 改造（全息投影、互动装置落地），Q4 推出 “夜间灯光秀 + 深夜食堂街区”，实现夜间客流占比从 10% 提升至 20%，客群平均停留时间从 45 分钟延长至 70 分钟。

第三优先级（2026 年 Q1-Q4）：解决 “资产增值乏力”，通过 “品牌升级 + REITs 筹备” 实现资产价值跃升：

品牌端：2026 年 Q1-Q2 引入 3-5 家西海岸首店（Aape、丝芙兰等），将高租金品牌（≥4 元 /㎡/ 天）占比从 15% 提升至 25%，推动租金年均涨幅从 3% 提升至 5%；

资产证券化端：2026 年 Q1 完成 REITs 申报材料整理，Q2 对接基金公司与交易所，Q3-Q4 完成发行前期审核，目标 2026 年底实现 REITs 申报，推动资产估值从 15 亿元提升至 18 亿元。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库