商业地产案例分享-青岛金狮广场项目（七）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告针对青岛金狮广场面临的客流吸引力减弱、业态竞争力不足等核心挑战，提出以“定位升级、招商创新、空间优化、数字运营”为核心的破局路径，旨在系统性提升项目运营效能与资产价值，重塑其于崂山商圈的差异化竞争力。全文共113100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

青岛金狮广场资产运营专项提升与资产优化管理策略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群运营

六、招商创新及资源整合

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

十一、项目建议与行业启示

（一）项目核心建议：五大价值重塑工程

以“短期破冰、中期稳固、长期增值” 为节奏，通过 “空间、内容、流量、数据、资产” 五大维度的系统性重塑，实现项目从 “区域商业中心”到 “城市生活方式平台” 的升级。

1. 价值重塑工程一：空间产品化 —— 建立 “快速迭代 + 场景实验”机制

核心目标：1 年内实现空间更新率 30%，顾客停留时间提升 50%，解决 “场景同质化、体验滞后” 痛点。

1.1组织保障：设立“空间创新实验室”

团队构成：由商业策划（3 人）、室内设计师（2 人）、数据分析师（2 人）、品牌对接专员（1 人）组成跨部门团队，直接向项目总经理汇报；

资源投入：年度预算 500 万元，其中 30% 用于新材料（如可降解美陈材料）、新技术（如 AR 互动设备）测试，40% 用于快闪场景落地，30% 用于消费者体验调研；

决策机制：每月召开 “空间创新评审会”，结合客流数据、顾客反馈，确定下月更新方向，避免 “闭门造车”。

1.2落地机制：“334 空间更新法则”

1.3短期（1 年）成果：空间体验核心指标达标

空间更新率：季度更新区域完成 3 轮迭代，年度焕新区域完成 L3 亲子区改造，整体空间更新率达 35%；

体验指标：顾客对 “空间新鲜感” 满意度评分从 65 分提升至 85 分，拍照分享率（社交媒体打卡）达 25%。

2. 价值重塑工程二：内容产业化 —— 构建 “自有 IP + 独家产品” 生态

核心目标：2 年内实现非租金收入占比从 8% 提升至 15%，IP 相关收入突破 1000 万元，摆脱 “依赖租金” 的收入结构。

2.1自有 IP 深度开发：Leona IP 价值落地

产品矩阵：

衍生品开发：推出 Leona 主题盲盒（定价 59 元 / 个，目标年销量 10 万盒）、服饰（联名本地设计师品牌，客单价 299 元）、文创（笔记本、帆布袋，客单价 39-89 元），目标 IP 衍生品年销售额 2000 万元；

渠道布局：在 L2 层设立 “Leona 主题体验馆”（200㎡），线上开设 “Leona 官方小程序商城”，同步入驻抖音、小红书电商，线上线下销售占比 4:6；

内容输出：

短视频制作：每月产出 4 条 Leona 系列短视频（如 “Leona 逛青岛非遗工坊”“Leona 带你打卡首店”），全平台投放，目标年播放量 1 亿次；

线下活动：每季度举办 “Leona 主题日”（如 “Leona 亲子手工节”“Leona 粉丝见面会”），吸引 IP 粉丝到店，目标单次活动客流突破 5000 人次。

2.2独家产品开发：打造“金狮限定”供应链

品牌联名计划：与场内 20 个核心品牌联合开发 “金狮限定款”，如：

青岛啤酒：推出 “Leona 联名精酿”（定价 128 元 / 箱），包装融入青岛海滨元素，仅限金狮广场线下销售；

太二酸菜鱼：推出 “青岛海鲜限定版酸菜鱼”（加量扇贝、蛤蜊，定价 138 元），仅限金狮广场门店供应；

本土品牌孵化：设立 “金狮选品中心”，每年筛选 10 个青岛本土特色品牌（如崂山绿茶、胶东花饽饽），提供 “免费场地 + 运营指导”，孵化后纳入项目独家供应链，目标孵化品牌年销售额均突破 500 万元。

2.3中期（2 年）成果：内容驱动收入结构优化

收入占比：非租金收入达 600 万元 / 年，占比 15%，其中 IP 相关收入占非租金收入 30%；

品牌粘性：联名限定款产品复购率达 40%，本土孵化品牌顾客忠诚度评分超 80 分。

3. 价值重塑工程三：流量私域化 —— 构建 “全域会员 + 精准运营” 体系

核心目标：2 年内沉淀 30 万高质量会员，核心客群复购率从 35% 提升至 55%，解决 “客流流失、转化低效” 问题。

3.1私域矩阵搭建：三级流量池运营

入口布局：

线下：在各楼层设置 “会员注册点”（消费满 50 元免费注册，赠 20 元券），停车场、电梯口张贴 “小程序二维码”（扫码领停车券）；

线上：通过抖音、小红书投放 “会员专属福利” 广告（如 “注册会员享首单 8 折”），引导用户添加企微客服；

矩阵结构：

3.2会员价值深挖：分层运营 + 权益创新

分层体系：

案例参考：北京 SKP-S 通过高端会员社群运营，顶级会员年消费超 50 万元，会员销售占比达 68%；金狮广场可借鉴其 “专属权益 + 情感链接” 模式，提升金卡会员留存率至 95%。

3.3中期（2 年）成果：私域流量驱动增长

会员规模：沉淀 30 万注册会员，其中活跃会员（月均消费 1 次）占比 40%；

转化指标：会员消费占比从 45% 提升至 65%，核心客群（银卡及以上）复购率达 55%。

4. 价值重塑工程四：数据资产化 —— 打造 “智能决策中枢”

核心目标：3 年内投入 2000 万元建设 “金狮数据大脑”，招商准确率提升 30%，营销投放 ROI 提升 50%，实现 “数据驱动运营”。

4.1数据中台建设：全维度数据整合

数据源接入：

场内数据：POS 系统（销售额、客单价）、客流系统（进店人数、停留时间）、会员系统（消费偏好、复购率）、停车场系统（使用率、缴费金额）；

场外数据：青岛文旅数据（游客数量、热门景点）、商圈数据（周边 3 公里人口结构、收入水平）、行业数据（首店品牌趋势、体验业态坪效）；

核心功能模块：

4.2数据产品化：对外输出价值

商户服务：向场内品牌输出 “经营诊断报告”（包含品牌销售额、客流贡献、周边竞品对比），收费标准 1000 元 / 份 / 季度，目标年服务 100 家品牌，收入 100 万元；

行业服务：开发 “青岛崂山商圈消费指数”（每月发布，包含客流、客单价、热门业态），向本地房企、品牌方收费订阅（5000 元 / 月），目标年订阅 20 家，收入 120 万元。

4.3长期（3 年）成果：数据驱动效率提升

运营效率：招商周期从 6 个月缩短至 4 个月，营销投放 ROI 从 1:3 提升至 1:4.5；

收入贡献：数据产品年收入突破 200 万元，占非租金收入 15%。

5. 价值重塑工程五：资产金融化 —— 构建“资本闭环”

核心目标：3 年内实现 NOI 率从 4.5% 提升至 6%+，启动类 REITs 发行（规模 20 亿元），实现 “资产增值 + 资本变现”。

5.1资产价值提升：运营 + 认证双驱动

运营优化：

租金体系：通过 “动态租金模型”，使高坪效业态租金年均递增 4-5%，整体租金收入年均增长 3%；

成本控制：通过绿色改造（LED 照明、雨水回收），年能耗成本降低 25%，节省 125 万元；

绿色认证：

改造方向：1 年内完成 “国家绿色建筑二星级认证”，具体措施包括：

屋顶加装 1000㎡太阳能光伏板，供应 15% 的公共区域用电；

卫生间更换节水设备，水资源消耗降低 20%；

采用可回收材料进行美陈制作，减少垃圾产生；

价值提升：绿色认证后，资产估值提升 5-8%，同时可申请青岛崂山区 “绿色建筑补贴” 50-80 万元。

5.2资本化路径：分阶段推进

筹备期（第 2 年）：

聘请券商（中信证券 / 中金公司）、律师事务所开展资产梳理，确定 “基础资产池”（优先选择 1-3 层高租金收入区域）；

优化租户结构，确保核心租户（租赁面积占比 30%）租期剩余≥3 年，现金流稳定；

发行期（第 3 年）：

向证监会提交类 REITs 申报材料，募集资金 20 亿元，用于：

偿还项目前期贷款（8 亿元）；

新商业项目拓展（6 亿元，如青岛西海岸新区项目）；

运营资金补充（6 亿元）；

案例参考：凯德集团通过 “开发 - 培育 - 资本化 - 再投资” 模式，实现资产快速周转，其中国内首个公募 REITs “凯德商用中国 REIT” 年化收益率达 6.2%，金狮广场可借鉴其 “稳定现金流 + 合规资产” 的发行逻辑。

5.3长期（3 年）成果：资产价值与资本价值双提升

收益指标：NOI 率稳定在 6%+，年租金收入突破 1.2 亿元；

资本成果：类 REITs 成功发行，资产证券化率达 50%，为集团提供可复制的资本化路径。

（二）行业启示：商业地产四大模式变革（从金狮实践看趋势）

青岛金狮广场的五大价值重塑工程，不仅是单个项目的破局尝试，更折射出当前商业地产从 “规模扩张” 向 “价值深耕” 转型的核心逻辑，为行业提供四大关键启示。

1. 模式变革一：从 “运营空间” 到 “运营人群”—— 以客群终身价值（CLV）为核心

传统商业地产聚焦 “空间出租率”，将商铺作为核心资产；而金狮广场的实践证明，客群才是长期价值的核心—— 通过精准运营提升客群复购率、消费力，才能实现资产持续增值。

1.1实践路径：构建客群终身价值模型

CLV 测算逻辑：通过公式 “CLV=（客均年消费 × 年均到店频次 × 客群留存年限）- 获客成本”，量化不同客群的价值，例如：

青岛金狮广场 “30-45 岁社区家庭客群” CLV 达 2.8 万元（客均年消费 1.2 万元 × 年均到店 15 次 × 留存 2 年 - 获客成本 500 元），远高于 “20-25 岁年轻游客客群” 的 0.6 万元 CLV；

基于 CLV，项目将 70% 营销资源投向 “高价值家庭客群”，如推出 “亲子年卡”（含托管、餐饮折扣），使该客群留存率从 60% 提升至 85%。

组织架构调整：设立 “客群运营官” 岗位，直接对 “核心客群满意度、CLV 增长率” 负责，其 KPI 占比达 50%，避免 “运营与客群需求脱节”；例如金狮广场客群运营官通过定期访谈，发现 “家庭客群对周末托管需求强烈”，推动 L3 层增设 “亲子托管中心”，单月服务 1500 组家庭，带动相关消费增长 30%。

1.2行业价值：打破 “流量依赖” 困境

传统项目依赖 “短期促销引流”，如 “满 200 减 50”，但获客成本高（平均 150 元 / 人）、复购率低（不足 20%）；

金狮广场通过 “客群运营”，使核心客群复购率达 55%，获客成本降低至 80 元 / 人，验证了 “运营人群” 的高效性。参考案例：成都伊藤洋华堂聚焦 “社区家庭客群”，通过 “免费送货上门、社区邻里活动”，核心客群 CLV 年均增长 18%，在电商冲击下仍实现销售额年均 10% 的增长。

2. 模式变革二：从 “规模效应” 到 “网络效应”—— 构建 “商业生态共同体”

过去商业地产追求 “大而全” 的规模优势（如 10 万㎡以上体量），但金狮广场的实践表明，中小项目可通过 “品牌联动、消费场景互通” 形成网络效应，实现 “小而强” 的价值倍增。

2.1实践路径：打造 “金狮商业联盟”

联盟构成：连接场内 200 + 品牌、场外 50 + 合作伙伴（如青岛啤酒、崂山景区、本地旅行社），形成 “商业 + 文旅 + 社区” 的生态网络；

核心动作：

跨业态积分互通：会员在 “青岛啤酒体验店” 消费可兑换 “亲子托管” 积分，在 “崂山景区” 购票可获金狮广场餐饮券，实现 “一处消费、多处受益”，使跨业态消费占比从 15% 提升至 35%；

联合营销活动：2024 年青岛啤酒节期间，金狮广场与青岛啤酒、崂山景区联合推出 “啤酒节 + 景区 + 购物” 套餐（含啤酒节门票、崂山门票、金狮广场 50 元券），售出 8000 套，带动项目客流增长 40%、销售额增长 35%。

2.2行业价值：中小项目的 “破规模” 路径

头部项目（如青岛万象城）凭借规模优势吸引国际品牌，但中小项目可通过 “网络效应” 整合本地资源，形成差异化竞争力；

案例参考：上海 “上生新所”（体量 5 万㎡）通过联合 “茑屋书店、一尺花园咖啡、本地文创品牌”，打造 “文化 + 商业” 生态，网络效应带动各品牌销售额平均增长 25%，客流量年均增长 30%，证明 “小体量 + 强生态” 可媲美 “大体量 + 单一业态”。

3. 模式变革三：从 “标准化” 到 “敏捷化”—— 以快速响应适应市场变化

传统商业地产采用 “年度规划、季度调整” 的标准化流程，难以应对快速变化的消费需求；金狮广场通过 “敏捷决策、小步快跑”，将运营响应速度提升 50%。

3.1实践路径：建立 “敏捷运营机制”

决策流程优化：

品牌调整周期：从 “3 个月审批” 缩短至 “45 天”，例如发现 “L5 电竞区坪效下滑” 后，15 天内完成品牌评估、新品牌对接，30 天内完成门店装修，45 天实现新品牌开业，避免空置损失；

A/B 测试机制：推出新活动前，先在 “小范围客群” 测试，如 “Leona IP 盲盒” 先在 200 人核心社群测试，根据反馈调整设计（如增加青岛海滨元素），正式上线后销量提升 40%。

供应链协同：与 20 家 “快闪品牌、美陈供应商” 签订 “敏捷合作协议”，约定 “7 天内完成快闪店搭建、3 天内更换美陈主题”，例如 2024 年端午节，3 天内完成 “胶东非遗主题美陈” 布置，带动节日客流增长 25%。

3.2行业借鉴：零售思维支持商业运营

参考 ZARA “2 周从设计到上架” 的敏捷供应链逻辑，商业地产可通过 “缩短决策链、提前储备资源” 提升响应速度；

案例：北京合生汇 “21 区 BLOCK” 采用 “月度主题更新”，通过提前与供应商锁定资源，每月更换 1 个主题（如 “复古集市”“宠物友好日”），使年轻客群到店频次从 1 次 / 月提升至 2.5 次 / 月。

4. 模式变革四：从 “商业价值” 到 “社会价值”—— 以 “城市共生” 提升资产长期竞争力

商业地产不再是 “单纯的消费场所”，而是 “城市公共空间”；金狮广场通过承担社会责任，实现 “商业价值与社会价值双赢”。

4.1实践路径：打造 “城市文化会客厅”

公益文化活动：每年举办 100 场公益活动，如 “胶东非遗进校园”（邀请非遗传承人到周边学校授课）、“社区敬老日”（为周边老人提供免费理发、健康检查）、“环保公益跑”（倡导绿色生活），2024 年累计参与人数达 5 万人次，获得青岛崂山区 “文化建设先进单位” 称号；

商户共治机制：建立 “商户共治委员会”，由 10 家核心商户、5 名社区代表、项目方组成，共同决策 “公共区域使用、公益活动策划”，例如通过共治机制，确定 “每月 1 日为绿色消费日”，商户统一推出 “环保袋免费送” 活动，提升项目社会形象。

4.2社会与商业价值双赢

社会效益：项目年贡献税收超 1 亿元，带动就业 5000 人，成为崂山区 “商业 + 文化 + 社区” 融合的标杆；

商业价值：社会价值提升带动 “品牌吸引力”，2024 年新签约品牌中，“注重社会责任的连锁品牌”（如星巴克、优衣库）占比达 70%，租金溢价率达 5%，验证 “社会价值反哺商业价值” 的逻辑。

（三）实施保障与未来展望

1. 实施保障：确保五大价值重塑工程落地

1.1组织保障：成立“战略落地办公室”

团队构成：由项目总经理担任主任，下设 “空间更新组、内容运营组、数据中台组、资产金融组”，每组配置 3-5 名专职人员；

决策机制：每周召开 “落地进度会”，每月向百盛集团汇报进展，每季度邀请行业专家（如商业地产顾问、券商分析师）进行指导，避免 “执行偏差”。

1.2资源保障：分阶段投入资金与人力

资金投入：3 年总预算 1.2 亿元，其中短期（1 年）3000 万元（用于空间更新、首店引进），中期（2 年）4000 万元（用于数据中台、私域运营），长期（3 年）5000 万元（用于资产证券化、绿色改造）；

人才储备：从头部商业地产企业（如华润置地、凯德）引进 “数据分析师、资产证券化专员” 等核心人才，同时对现有团队开展 “数字化运营、IP 开发” 培训，年培训投入 50 万元。

1.3风险保障：建立“三级风险防控体系”

一级风险（战略风险）：如资产证券化申报失败，预案为 “引入战略投资者补充资金，推迟 1 年再申报”；

二级风险（运营风险）：如首店引进未达预期，预案为 “调整合作政策，增加‘销售额保底’条款，降低项目损失”；

三级风险（执行风险）：如数据中台建设延期，预案为 “分模块上线，先落地‘客流分析、会员管理’核心功能，后续迭代”。

2. 未来展望：从“区域标杆”到“行业模板”

2.1短期（1 年）：实现“破冰增长”

核心目标：空间更新率 35%，首店落地 10 家，日均客流从 3000 人次提升至 5000 人次，销售额增长 15%；

关键成果：形成 “空间快速迭代 + 首店引流” 的短期破局模式，为中期运营奠定基础。

2.2中期（3 年）：成为“青岛商业标杆”

核心目标：NOI 率达 6%+，非租金收入占比 15%，会员规模 30 万，类 REITs 成功发行；

关键成果：完成 “空间、内容、流量、数据、资产” 五大维度重塑，成为青岛 “商业 + 文旅 + 社区” 融合的典范。

2.3长期（5 年）：输出“金狮运营模式”

核心目标：资产估值提升 50%，百盛集团内 3 个项目复制该模式，行业内 10 家企业引入 “金狮方法论”；

关键成果：从 “单个项目成功” 升级为 “模式化输出”，推动商业地产行业从 “粗放运营” 向 “精细化价值重构” 转型。

总结：商业地产的 “新价值公式”

从青岛金狮广场的整合方案来看，未来商业地产的价值公式可定义为：

资产价值 = （空间迭代效率 × 客群终身价值）× （数据驱动能力 + 生态网络效应） - 运营风险成本

这一公式的核心在于：以 “空间” 为载体，以 “客群” 为核心，以 “数据与生态” 为支持手段，通过精细化运营降低风险，最终实现资产的长期、可持续增值。而金狮广场的实践，正是这一公式的生动验证 —— 它不仅为自身找到了突破路径，更为行业提供了 “中小商业项目如何在头部挤压下实现价值跃升” 的可复制答案。

附录一：青岛金狮广场项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：8.2 亿元。增长核心源于 “首店经济 + 家庭消费” 双轮驱动，依托崂山中高端客群聚集优势，打造 “亲子体验、品质餐饮、时尚零售” 消费闭环，带动家庭关联业态（亲子、餐饮、生活服务）销售额占比达 52%。其中，区域首店贡献突出，引入的 5 家区域首店（如特色餐饮、亲子体验品牌）单店年均销售额超 350 万元，拉动整体零售消费增长 9%；餐饮业态中，青岛本帮菜、轻食简餐销售额占比达 38%，同比提升 6%。

2024 年

销售额：9.2 亿元，同比增长 12.2%。增长驱动力来自品牌焕新与私域运营深化：全年调改品牌 72 个、调改面积超 6500㎡，举办 “金狮家庭文化节”“首店新品发布季” 等活动，单场主题活动带动单日销售额突破 580 万元。亲子体验、时尚零售业态表现突出，销售额分别增长 28% 和 22%；主力店盒马鲜生、高端影院关联消费（如家庭采购、观影配套餐饮）增长 25%。

2025 年前三季度

销售额：7.1 亿元，同比增长 15.1%。关键增长节点集中在节假日与首店开业期：春节期间推出 “新春家庭嘉年华”，联动崂山景区文旅资源，假期销售额提升 42%，外地游客消费占比达 35%；国庆前夕 “焰请烤肉铺子” 山东首店开业，单周带动餐饮区销售额增长 32%。沉浸式体验店、国潮文创店销售额增长显著，分别提升 42% 和 38%，反映客群对 “品质 + 体验” 消费的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1600 万人次（日均 4.4 万人次），停车场使用率 88%。客群以 25-45 岁家庭客群为主（占比 70%），周末及节假日客流占比达 58%，“亲子嘉年华”“品牌快闪” 等活动单场平均引流 2.8 万人次。商场与地铁 2 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 35%；周边社区客群占比稳定在 45%，体现社区商业属性。

2024 年

客流量：1840 万人次（日均 5.0 万人次），同比增长 15.0%。首店与会员活动引流成效突出：全年举办首店开业活动、会员专属日等超 130 场，其中重点首店开业单场客流超 5 万人次，会员到店转化率达 52%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 12%，多为周边社区家庭及商务人士，平均停留时长 2.9 小时，较普通客群高 1.3 小时；L3 层亲子场景改造后，带动周末客流增长 22%。

2025 年前三季度

客流量：1150 万人次，同比增长 14.0%。首店与节假日客流爆发明显：五一期间 “十余家首店集中开业” 吸引跨区客群，周末客流同比提升 38%，外地游客占比达 35%；暑期亲子体验季期间，平日日均客流稳定在 6.2 万人次，周末峰值达 9.5 万人次。餐饮区域、亲子体验区客流密度最高，占商场总客流的 60%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：180-280 元 /㎡/ 天，租用率 92%。租金定价差异化显著：首层时尚零售区租金最高（220-280 元 /㎡/ 天），亲子体验业态根据面积提供灵活定价（170-230 元 /㎡/ 天），餐饮业态租金集中在 180-240 元 /㎡/ 天。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥30 万元抽成 5%），热门首店、特色餐饮租金收入增长 14%，带动核心区域整体租金提升 9%。

2024 年

租金收入：同比增长 14%，坪效达 1.8 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 9% 低坪效品牌（如传统服饰、低效数码店），引入 15 个高潜力首店品牌、体验品牌，核心零售区坪效提升 20%。对租期≥3 年的优质品牌提供 6% 租金优惠，续约率达 82%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如智能客流监测、能耗管控），降低运营成本 10%。

2025 年规划

目标租金增长 18%，核心策略包括：

业态优化：提升首店品牌、亲子体验业态占比至 60%，重点打造 “国潮首店专区”“亲子成长中心”，实现租金溢价 12%-18%；

品牌升级：引入轻奢生活方式品牌，计划将高端品牌租金占比提升至 38%，提供最高 15 万元 / 店的定制化装修补贴吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据支持，为品牌提供精准营销方案，收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 20 个新品牌（含 5 家区域首店），涵盖时尚零售（如设计师服饰品牌区域首店）、特色餐饮（如马旺子・川小馆青岛首店）、亲子体验（如沉浸式儿童剧场）。淘汰 8 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货、低客流饰品店），优化 10% 营业面积，调整后亲子体验区销售额增长 32%。重点打造 “亲子欢乐汇” 专区，集聚 28+ 家庭友好型品牌，年客流量 180 万人次，销售额达 3.2 亿元。

2024 年

品牌汰换率 10%，聚焦 “首店升级 + 体验深化”：新增 “轻社交体验专区”（含主题咖啡馆、手作工坊），会员复购率达 65%；升级 “夜间餐饮区”，引入 24 小时便利店、特色小酒馆，晚间（19:00 后）餐饮消费占比达 38%。通过业态联动，带动周边零售消费提升 20%；区域首店数量增至 9 家，首店品牌年销售额占比提升至 14%。

2025 年计划

核心方向 “首店集聚 + 家庭体验升级”：

业态新增：打造 “户外亲子广场”，引入露天儿童乐园、亲子运动营地等，目标坪效 2.3 万元 /㎡；

会员支持：升级 “金狮家庭会员体系”，推出 “亲子权益包”（含体验课、餐饮折扣、优先参与权），计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入国潮文创品牌、健康轻食品牌，打造 “可持续生活消费专区”，契合客群品质消费升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 8000 万元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（会员管理中台 400 万元、智能停车系统 350 万元）、体验业态优化（亲子场景改造、餐饮区升级）、首店孵化支持（装修补贴、营销扶持），提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 1.0 亿元：用于优质首店引进（瞄准轻奢生活、国潮头部品牌）、年度主题活动打造（如 “青岛家庭文化节”）、跨区域营销推广（联动崂山文旅、周边社区），进一步扩大 “家庭友好型首店商业标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 65 万（年增 40%），私域流量交易规模超 3.2 亿元，通过数字化精准推送（如首店上新、亲子活动预告），会员复购率提升 22%。搭建 “金狮生活” 线上平台，实现会员积分与线下消费联动兑换，线上带动线下销售额年增长 42%；推出智能导览小程序（含店铺导航、排队查询、停车预约），顾客满意度提升至 90%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 12.2%，高于青岛区域商业综合体均值（10.8%），在崂山商圈销售额、客流增速均位居前列。

定位优势：以 “家庭友好型首店商业标杆” 为核心定位，融合 “首店零售 + 亲子体验 + 品质餐饮”，形成差异化竞争力，是青岛崂山区家庭消费、品质社交的首选地，获评 “青岛年度商业运营标杆项目”“崂山区首店经济示范载体”。

核心挑战：崂山商圈竞争加剧（万象汇、宜家等项目分流），需持续强化首店引进与家庭体验优势；消费需求迭代快，需加快国潮业态与数字化服务落地速度，提升个性化服务能力（如定制化亲子套餐、首店专属体验），巩固区域商业主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库