商业地产案例分享-青岛金狮广场项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告针对青岛金狮广场面临的客流吸引力减弱、业态竞争力不足等核心挑战，提出以“定位升级、招商创新、空间优化、数字运营”为核心的破局路径，旨在系统性提升项目运营效能与资产价值，重塑其于崂山商圈的差异化竞争力。全文共113100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

青岛金狮广场资产运营专项提升与资产优化管理策略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群运营

六、招商创新及资源整合

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

九、运营管理专项提升

3. 舆情风险防控：维护品牌形象，守住信任底线

建立 “实时监测 - 分级响应 - 修复复盘” 的舆情管理体系，快速化解负面舆情，强化正面品牌认知。

全维度舆情监测：

监测范围：覆盖 “社交媒体（微信、微博、抖音、小红书）、点评平台（大众点评、美团）、新闻媒体、投诉平台（黑猫投诉、12315）”，重点关注关键词：

负面关键词：“青岛金狮广场 投诉”“金狮广场 服务差”“金狮广场 食品安全”；

正面关键词：“金狮广场 惊喜服务”“金狮广场 活动好玩”“金狮广场 会员权益”。

监测工具：引入 “舆情监测系统”（如识微商情），实时抓取相关信息，每小时生成 1 次 “舆情简报”，敏感时段（如大型活动、节假日）实时监测，发现负面信息立即推送至公关部。

分级响应机制：

舆情修复与复盘：

修复措施：

一般舆情：通过 “一对一沟通 + 补偿” 化解不满，如赠送 “无门槛优惠券”“免费体验券”；

中度 / 重大舆情：除解决问题外，通过 “正面宣传” 重塑形象，如组织 “金狮广场公益日”（向青岛本地福利院捐赠物资）、发布 “服务优化成果报告”（如 “30 项服务升级清单”）。

复盘机制：每起舆情处理完成后 7 天内，召开 “舆情复盘会”，分析 “舆情产生原因、响应是否及时、处理是否到位”，形成《舆情复盘报告》，并将优化措施纳入制度，如因 “员工服务态度差” 引发舆情，后续加强服务培训并增加神秘访客检查频次。

案例参考与数据目标：

案例借鉴：杭州万象城针对 “餐饮卫生投诉” 舆情，2 小时内发布声明，4 小时内公布调查结果与整改措施，24 小时内组织 “媒体开放日” 展示后厨卫生情况，舆情 3 天内平息，品牌形象未受明显影响。

核心目标：一般舆情化解时间≤2 天，中度舆情化解时间≤7 天，重大舆情化解时间≤15 天，舆情造成的会员流失率控制在 1% 以下，品牌正面评价占比从 70% 提升至 85%。

十、资产优化与实施策略

资产优化是商业项目从 “运营管理” 向 “价值创造” 升级的关键，需通过 “租金体系重构、非租金收入拓展、资产数字化管理” 三大路径，结合分阶段实施与资源保障，实现短期出租率与收入提升、长期资产收益率与市场排名突破，打造青岛商业地产标杆项目。

（一）资产优化核心目标：短期见效，长期增值

以 “可量化、可落地” 为原则，将目标解析为短期（1 年）与长期（3 年），明确各阶段核心指标与衡量标准，确保目标清晰可追踪。

1. 短期目标（1 年内）：夯实基础，提升收入

聚焦 “出租率、非租金收入、租金递增” 三大核心指标，通过业态调整与收入结构优化，快速提升资产运营效率。

出租率提升至 95%+：

目标解析：当前出租率假设为 88%，需 1 年内新增 7% 出租面积（约 2800㎡，按 4 万㎡总商业面积计算），重点填补 2 层文创区、5 层电竞区、B1 层生活配套区空缺。

衡量标准：每月统计出租面积与空置面积，季度出租率需达到 92%，半年内突破 94%，年末稳定在 95% 以上；空置周期从当前 60 天缩短至 30 天以内（优质品牌空置周期≤15 天）。

非租金收入占比提升至 12%：

收入结构解析：当前非租金收入占比假设为 8%（约 400 万元 / 年），需新增 4% 占比（约 200 万元 / 年），其中空间收入（广告、场地租赁）新增 100 万元，服务收入（数字化运营、增值服务）新增 100 万元。

衡量标准：每月统计非租金收入明细（广告、场地、服务等），季度非租金收入占比需达 10%，年末突破 12%；非租金收入同比增速需高于租金收入增速（租金增速 3%，非租金增速≥15%）。

租金年均递增率提升至 3%：

递增解析：当前租金年均递增率假设为 2%，需通过 “动态租金模型” 与 “品牌升级” 实现 1% 增幅，其中高坪效业态（餐饮、体验）租金递增 4-5%，核心品牌（如黑珍珠餐厅、奢侈品集合店）租金递增 3-4%，低坪效但引流业态（亲子、文创）租金递增 1-2%。

衡量标准：每季度核算租金递增情况，新签租赁合同租金递增率需≥3.5%，续签合同递增率≥2.5%，年末整体租金年均递增率稳定在 3% 以上。

2. 长期目标（3 年内）：价值跃升，市场占位

聚焦 “资产收益率、市场排名” 两大核心指标，通过持续优化运营效率与品牌能级，提升项目在青岛商业地产市场的核心竞争力。

资产收益率（NOI 率）提升至 6%+：

收益率解析：当前 NOI 率假设为 4.5%，需通过 “降本增效” 与 “收入提升” 双向发力实现 1.5% 增幅。其中，租金收入年均增长 3-4%（贡献 0.8% NOI 增幅），非租金收入年均增长 15-20%（贡献 0.5% NOI 增幅），运营成本（能耗、人力）年均下降 2-3%（贡献 0.2% NOI 增幅）。

衡量标准：每年核算 NOI 率，第 1 年末 NOI 率达 5%，第 2 年末达 5.5%，第 3 年末突破 6%；NOI 增速需高于青岛商业地产平均 NOI 增速（预计平均增速 2%，项目需达 5% 以上）。

青岛商业地产项目排名进入前 10：

排名维度：参考 “赢商网青岛商业地产排名” 核心指标，从 “客流规模（年客流≥150 万人次）、品牌能级（首店数量≥30 家）、销售坪效（年均坪效≥8000 元 /㎡）、顾客满意度（NPS≥80 分）” 四个维度发力。

衡量标准：第 1 年末进入青岛前 20 名，第 2 年末进入前 15 名，第 3 年末稳定在前 10 名；每年跟踪排名变化，针对薄弱维度（如首店数量）制定专项提升计划。

（二）资产优化路径：三大核心切入点，驱动价值增长

1. 租金体系优化：建立“动态租金模型”，实现“精准定价 + 共赢增长”

突破传统 “固定租金” 模式，基于业态价值、客流贡献、品牌能级制定差异化租金策略，同时引入 “销售额分成” 机制，绑定项目与品牌利益。

1.1动态租金模型设计：分层分类定价

按业态价值分层：根据各业态 “坪效贡献、客流带动能力、抗风险能力”，将业态分为 A、B、C 三类，制定差异化租金基准：

按楼层位置调整：结合各楼层客流密度，设置 “楼层租金系数”，修正租金基准：

1 层（临街 / 中庭）：系数 1.2（客流最高，租金上浮 20%）

2-4 层（标准楼层）：系数 1.0（客流稳定，按基准租金执行）

5 层（高楼层）：系数 0.9（客流略低，租金下浮 10%，吸引体验业态）

B1 层（地下层）：系数 0.8（客流最低，租金下浮 20%，吸引生活配套）

按品牌能级倾斜：对 “青岛首店、区域首店、连锁标杆品牌” 给予租金优惠，如首店品牌前 6 个月租金减免 30%，连锁标杆品牌（如西贝、奈尔宝）租金下浮 5-8%，快速提升项目品牌能级。

1.2“租金 + 销售额分成” 机制：绑定品牌与项目利益

适用品牌：核心 A 类业态与标杆 B 类业态（如黑珍珠餐厅、奢侈品集合店、亲子头部品牌），共筛选 20-30 家品牌参与。

分成规则：

基础条款：品牌支付 “基础租金”（按动态模型定价），同时约定 “销售额分成阈值”（如餐饮品牌月销售额≥50 万元、零售品牌月销售额≥30 万元）。

分成比例：当品牌销售额超过阈值时，超额部分按 5%-8% 支付分成（餐饮业态 5%、零售业态 8%），分成金额按季度结算。

激励条款：若品牌连续 12 个月销售额达标，次年基础租金递增率降低 1%（如从 3% 降至 2%），鼓励品牌长期经营。

案例参考：北京合生汇对核心餐饮品牌采用 “基础租金 + 销售额分成”，品牌销售额年均增长 15%，项目租金收入同步增长 12%，实现 “品牌盈利、项目增收” 双赢。

1.3租金调整机制：定期复盘优化

调整周期：每季度对各业态租金与坪效进行匹配分析，如发现 “A 类业态租金上浮后坪效仍增长 10%”，下季度可适当提高该业态租金上限；若 “C 类业态租金下浮后出租率仍未达标”，进一步优化招商策略。

租户沟通：租金调整前 1 个月与租户沟通，说明调整依据（如客流增长、业态升级），同时提供 “增值服务补偿”（如免费使用项目营销资源、会员共享），降低租户抵触情绪。

2. 非租金收入拓展：打造“多元收入矩阵”，降低租金依赖

突破 “以租金为核心” 的收入结构，从 “空间利用、服务增值、资源变现” 三个维度拓展非租金收入，目标 3 年内非租金收入占比提升至 15% 以上。

2.1空间收入：最大化利用物理空间价值

场地租赁收入：

核心场景：中庭（1000㎡）、外广场（2000㎡）、屋顶花园（800㎡），用于举办商业活动（车展、品牌快闪、文创市集、亲子嘉年华），按 “场次 + 面积” 收费：

中庭：大型活动（如车展）5 万元 / 场（2 天），小型活动（如快闪店）2 万元 / 场（3 天）

外广场：市集活动 3 万元 / 场（周末 2 天），品牌路演 1.5 万元 / 场（1 天）

屋顶花园：高端私宴 0.8 万元 / 场（晚间 3 小时），企业团建 0.5 万元 / 场（半天）

运营保障：制定 “场地使用日历”，提前 3 个月规划活动排期，避免场地冲突；同时设置 “活动准入标准”（如品牌调性与项目匹配、活动安全合规），确保活动质量。

广告位收入：

智能广告屏布局：在 1-5 层电梯口（20 块）、中庭 LED 屏（2 块）、外广场大屏（1 块）增设智能广告屏，支持 “分时段、分人群” 精准投放，按 “刊例价 + 投放时长” 收费：

电梯口屏：5000 元 / 块 / 月（静态广告）、8000 元 / 块 / 月（动态视频）

中庭 LED 屏：3 万元 / 块 / 月（15 秒视频，每天播放 100 次）

外广场大屏：5 万元 / 月（30 秒视频，每天播放 80 次）

广告资源整合：与青岛本地企业（如车企、房企、文旅机构）签订 “年度广告合作协议”，打包出售多块广告位，给予 10-15% 折扣，提升广告位出租率（目标达 85% 以上）。

2.2服务收入：从“空间出租”向“运营服务”升级

商户服务收入：

数字化运营服务：为入驻品牌提供 “会员共享、营销代运营、数据洞察” 服务，收取服务费：

会员共享：品牌可使用项目会员池精准推送活动，按 “推送次数 + 转化效果” 收费（1000 元 / 万条推送，转化达标额外奖励 500 元）

营销代运营：为中小品牌代运营小程序、社群，每月收取 3000-5000 元服务费（按品牌规模定价）

数据洞察：为品牌提供 “客流分析、消费偏好” 报告，每份报告 1000 元（季度更新）

运营支持服务：为品牌提供 “装修监理、员工培训、活动执行” 服务，如装修监理按装修金额的 2% 收费，员工服务培训 1000 元 / 次（针对导购、服务员）。

顾客增值服务：

高端停车服务：推出 “VIP 停车套餐”，包含 “专属车位、代泊车、车辆清洗”，月费 800 元 / 个（目标发展 50-80 个 VIP 车位，年收入 48-76.8 万元）；普通顾客提供 “扫码预约车位” 服务，收取 5 元 / 次预约费。

生活增值服务：在服务台增设 “行李寄存升级服务”（贵重物品寄存 10 元 / 次）、“礼品包装服务”（高端包装 20 元 / 份）、“景区门票代订服务”（收取 10% 服务费），满足顾客多元化需求。

数据目标：非租金收入三年规划

3. 资产数字化管理：上线 “资产运营 BI 系统”，实现 “数据驱动决策”

通过数字化系统整合资产运营全维度数据，实时监控资产健康度，预测收益趋势，为租金调整、业态优化、招商决策提供数据支撑。

3.1 BI 系统核心功能模块

实时监控模块：

核心指标看板：展示 “出租率（当前 92%）、租金收缴率（当月 98%）、坪效（8000 元 /㎡/ 年）、客流转化率（25%）、非租金收入占比（11%）” 等关键指标，数据每小时更新 1 次，管理层可通过手机端、PC 端实时查看。

业态分析看板：按楼层、业态分类展示 “销售额、客流贡献、租户满意度”，如 “1 层奢侈品区坪效 1.2 万元 /㎡，客流贡献占比 18%”，支持钻取查询（如点击 “奢侈品区” 查看具体品牌数据）。

预警提醒功能：当指标触发预警阈值（如出租率低于 90%、租金拖欠超 30 天、客流连续 7 天下降 5%），系统自动推送预警信息至责任部门（如招商部、运营部），并提供 “应对建议”（如 “出租率预警，建议重点推进 2 层文创区招商”）。

收益预测模块：

短期预测（1 年）：基于历史租金收入、非租金收入数据与招商计划，预测未来 12 个月 “月均收入、租金递增率、非租金收入占比”，如 “预计 2026 年 Q1 租金收入 120 万元，非租金收入 15 万元，非租金占比 11.1%”。

长期预测（3 年）：结合青岛商业地产市场趋势（如租金年均涨幅 2.5%、消费升级速度），预测未来 3 年 NOI 率变化，如 “预计 2028 年 NOI 率达 6.2%，超额完成目标”。

情景模拟功能：支持 “假设分析”，如 “假设引入 5 家首店，租金收入可提升 8%；假设非租金收入占比提升至 15%，NOI 率可提升 0.3%”，为决策提供数据参考。

租户管理模块：

租户档案管理：存储 “租户合同信息（租期、租金、分成条款）、经营数据（销售额、坪效）、履约情况（租金缴纳、活动参与）”，形成租户 “信用评级”（A、B、C 三级），A 级租户优先享受租金优惠、广告资源支持。

合同到期预警：提前 6 个月提醒 “合同即将到期租户”，自动生成 “续约建议”（如 “该租户近 1 年销售额增长 12%，建议续签 3 年，租金递增 3%”），同时推送 “招商备选品牌清单”，避免空置风险。

3.2系统落地保障

数据整合：对接 “POS 系统、客流统计系统、会员中台、租赁合同管理系统”，实现数据互联互通，确保数据准确性（数据误差率控制在 1% 以内）。

员工培训：分批次对招商、运营、财务部门员工开展 “BI 系统操作培训”，考核通过后方可使用系统；设置 “系统管理员”，负责日常维护与问题解答。

案例参考：上海环球港上线资产运营 BI 系统后，决策响应时间从 3 天缩短至 1 天，租金收缴率从 95% 提升至 98%，业态调整成功率提升 40%。

（三）实施策略与保障：分阶段推进，全资源支撑

为确保资产优化目标落地，制定 “筹备期 - 执行期 - 优化期” 三阶段实施计划，同时从 “资金、团队、政策” 三个维度提供资源保障，规避执行风险。

1. 分阶段实施计划：明确节点，责任到人

2. 资源保障：从“资金、团队、政策”三维发力，确保执行落地

资源保障是资产优化策略顺利推进的关键，需提前规划资金来源、组建专业团队、争取政策支持，同时建立风险预案，应对执行过程中的不确定性。

2.1资金保障：多渠道筹措，严控成本

资金来源与分配：

成本管控措施：

建立 “资金使用台账”，每笔支出需经 “部门负责人 - 财务经理 - 项目总经理” 三级审批，确保资金专款专用；

对空间改造、BI 系统开发等大额支出，采用 “招标比价” 模式（至少 3 家供应商报价），选择 “性价比最优” 方案，预计降低成本 10-15%；

设立 “成本预警线”，当某项目支出超预算 10% 时，立即暂停并分析原因，调整方案后再执行。

2.2团队保障：组建专项小组，明确职责分工

成立 “资产优化专项小组”：

组长：项目总经理（统筹全局，审批重大决策）；

副组长：运营总监、招商总监（分别负责运营优化与品牌引进）；

成员：财务经理（资金管理与成本核算）、企划经理（营销活动与品牌推广）、工程经理（空间改造与设施维护）、IT 专员（BI 系统对接与维护）。

团队激励与考核：

设立 “资产优化专项奖金”（总额 50 万元），按 “目标达成率” 发放：年度目标全部达成，团队发放全额奖金；达成率 80-99%，发放 80% 奖金；达成率低于 80%，不发放奖金；

个人考核与目标挂钩：招商总监考核 “首店引进数量” 与 “出租率”，运营总监考核 “非租金收入占比” 与 “会员活跃度”，财务经理考核 “资金使用效率” 与 “成本控制率”，考核结果与年度绩效评级、晋升直接关联。

专业能力提升：

每月组织 “行业学习会”，邀请商业地产专家（如赢商网分析师、头部项目运营总监）分享经验，重点学习 “首店招商策略”“动态租金模型应用”“数字化运营工具”；

每季度安排 “标杆项目考察”，组织团队前往北京 SKP、上海环球港、杭州万象城等项目学习，借鉴其资产优化与会员运营经验，形成考察报告并应用于实际工作。

2.3政策保障：争取政府支持，享受政策红利

政策申报方向：

青岛崂山区 “商业能级提升补贴”：针对首店引进、数字化改造、业态升级的项目，最高可获得 300 万元补贴，重点申报 “首店引进补贴”（区域首店每家补贴 5-10 万元）与 “数字化运营补贴”（BI 系统开发费用补贴 30%）；

青岛市 “夜间经济扶持资金”：项目屋顶花园、外广场可举办 “夜间市集、音乐演出” 等活动，符合条件可获得最高 50 万元补贴，用于活动策划与宣传推广；

税收优惠政策：对接税务部门，确认 “商业地产数字化改造相关费用可享受加计扣除”“首店品牌入驻前 3 年可享受地方税收返还” 等政策，降低企业税负。

政策落地跟踪：

安排专人（企划部专员）负责政策对接，建立 “政策申报台账”，记录申报进度、所需材料、审批结果，确保每笔补贴 “及时申请、足额到位”；

与崂山区商务局建立 “月度沟通机制”，提前了解最新政策动向（如新增补贴项目、申报时间调整），优先申报符合项目需求的政策，提高成功率。

3.风险预案：提前识别风险，制定应对策略

核心风险与应对措施：

案例参考：借鉴标杆项目资源保障经验

上海环球港在资产优化过程中，组建 “跨部门专项小组”，由项目总直接牵头，每周召开进度会议，确保各部门协同高效；同时争取上海市普陀区 “商业数字化改造补贴” 150 万元，降低系统开发成本，最终提前 3 个月完成 BI 系统上线，租金收入同比增长 12%。

北京 SKP 为吸引首店品牌，与朝阳区政府合作推出 “首店服务包”，包含 “注册登记绿色通道、税收返还、宣传推广支持”，2024 年新增首店 58 家，首店销售额占比达 35%；金狮广场可参考其 “政企合作” 模式，依托青岛崂山区 “国际商务区” 定位，争取更多首店引进政策支持。

（四）效果评估与持续优化：建立 “复盘 - 调整 - 迭代” 机制

资产优化不是一次性任务，需通过定期评估效果、总结经验教训，持续调整策略，适应市场变化与顾客需求，实现资产价值的长期增长。

1. 效果评估周期与指标

月度评估：重点评估 “短期运营指标”，包括出租率、租金收缴率、客流转化率、非租金收入完成率，形成《月度资产运营报告》，报项目总经理与集团总部。

季度评估：聚焦 “策略执行效果”，包括首店引进进度、动态租金模型应用效果、会员活跃度，同时分析 BI 系统数据准确性，调整运营策略（如优化广告位定价、调整会员权益）。

年度评估：全面核算 “核心目标达成情况”，包括资产收益率（NOI 率）、市场排名、品牌能级提升（首店数量、优质品牌占比），形成《年度资产优化报告》，作为下一年度策略制定的依据。

2. 持续优化策略

根据市场变化调整定位：若青岛商业地产市场出现 “体验业态升温、轻奢品牌下沉” 趋势，及时调整招商方向，增加 “沉浸式体验店、轻奢集合店” 比例，优化动态租金模型中对应业态的租金基准。

根据顾客需求优化服务：通过会员反馈与神秘访客调研，发现 “亲子区休息设施不足、高端停车服务预约繁琐” 等问题，快速迭代服务（如新增亲子休息舱、上线停车服务小程序预约功能）。

根据技术发展升级系统：当 “AI 人工智能、元宇宙” 等新技术在商业地产落地应用时，升级资产运营 BI 系统，增加 “AI 客流预测、元宇宙虚拟导览” 功能，提升数字化运营水平。

3. 长期价值保障

品牌能级持续提升：3 年内实现 “首店数量≥30 家、区域首店≥10 家、黑珍珠餐厅≥2 家”，形成 “青岛首店聚集地” 品牌标签，提升项目在区域商业市场的话语权。

资产收益稳定增长：通过 “租金 + 非租金” 双轮驱动，确保 NOI 率年均增长 0.5% 以上，3 年内突破 6%，达到青岛商业地产优质项目水平，为后续资产证券化（ABS）、股权融资奠定基础。

顾客粘性持续增强：会员销售占比提升至 65% 以上，会员年均到店频次达 6 次，顾客满意度（NPS）≥80 分，将项目从 “消费场所” 升级为 “生活方式目的地”，实现长期可持续发展。

（五）资产证券化前瞻规划：打通 “投融管退” 闭环，提升资产流动性

当项目资产收益率（NOI 率）稳定在 6%+、运营数据持续向好后，可启动资产证券化（ABS）规划，通过资本市场实现资产增值与资金回笼，为后续商业布局提供支撑，这也是商业地产从 “重运营” 向 “轻资产” 转型的关键一步。

1. 证券化筹备条件与时间节点

核心筹备条件：

运营数据达标：NOI 率连续 2 年稳定在 6% 以上，出租率≥95%，租金收缴率≥98%，非租金收入占比≥15%，且各项指标无重大波动；

资产权属清晰：完成项目土地使用权、房屋所有权等产权证明梳理，确保无抵押、查封等权利瑕疵；

现金流稳定：近 3 年租金收入年均增长≥3%，且核心租户（租赁面积占比≥30%）租期剩余≥3 年，避免短期空置风险。

时间规划：

第 3 年 Q1：聘请券商（如中信证券、中金公司）、律师事务所、会计师事务所组成专项团队，开展资产证券化可行性分析，形成《ABS 方案初稿》；

第 3 年 Q2：完成资产梳理与现金流测算，确定 “基础资产池”（优先选择租金收入稳定的 1-3 层商业物业），编制《招募说明书》；

第 3 年 Q3：向证监会或交易所提交 ABS 申报材料，同步与投资者（如保险资金、公募基金）开展预沟通，提升发行成功率；

第 3 年 Q4：若申报通过，完成 ABS 发行，预计募集资金规模 2-3 亿元，用于偿还项目前期贷款、拓展新商业项目或补充运营资金。

2. 风险控制与投资者保障

现金流分层设计：将基础资产产生的现金流分为 “优先级”“次级” 两类证券，优先级证券占比 70-80%（预期收益率 5-6%），面向风险偏好较低的投资者（如保险资金）；次级证券占比 20-30%，由项目公司自持或引入战略投资者，承担主要风险，保障优先级证券本息兑付。

增信措施：

内部增信：设置 “超额覆盖”（基础资产现金流对优先级证券本息的覆盖倍数≥1.2 倍）、“现金流截取”（优先用于兑付优先级证券本息）；

外部增信：由项目母公司提供 “差额补足承诺”，若基础资产现金流不足，母公司需补足差额，增强投资者信心。

持续信息披露：ABS 存续期间，每月向投资者披露 “基础资产运营数据”（出租率、租金收缴率、现金流情况），每季度披露《资产运营报告》，确保信息透明，降低信息不对称风险。

3. 案例参考：商业地产 ABS 成功经验

北京华联购物中心 ABS：以 6 家购物中心租金收入为基础资产，优先级证券收益率 5.2%，发行规模 18.5 亿元，因运营数据稳定（出租率 96%、NOI 率 6.3%），获得超额认购；

青岛本地案例：青岛万象城 2023 年发行 “华润置地青岛万象城 ABS”，募集资金 15 亿元，用于物业升级与新项目拓展，其核心经验是 “长期稳定的租户结构 + 清晰的现金流测算”，金狮广场可借鉴其 “本地优质商业资产 + 规范运营数据” 的发行逻辑，提升 ABS 成功率。

（六）青岛地域特色融合：打造 “商业 + 文旅” 差异化标签，增强项目辨识度

青岛作为 “海滨旅游城市”“啤酒之都”，拥有独特的地域文化与文旅资源，金狮广场可将地域特色与商业运营深度融合，突破 “传统购物中心” 定位，打造 “青岛文化体验目的地”，吸引本地客群与游客，提升项目差异化竞争力。

1. 业态与场景融合：植入青岛元素

特色业态引进：

“青岛啤酒文化体验店”：在 1 层中庭附近引入青岛啤酒官方体验店，设置 “啤酒酿造展示区”（透明酿造设备）、“品鉴区”（提供新鲜扎啤、啤酒小吃）、“衍生品区”（青岛啤酒周边文创），同时定期举办 “啤酒品鉴会”“啤酒 DIY 活动”，吸引游客与本地消费者；

“胶东非遗工坊”：在 2 层文创区规划 200-300㎡“胶东非遗工坊”，引入青岛剪纸、胶州秧歌文创、崂山绿茶手工制作等非遗项目，邀请非遗传承人现场教学，游客可参与手工制作并购买非遗产品，既丰富业态，也助力非遗文化传播；

“海滨主题餐饮”：在 4 层餐饮区重点引进 “海鲜大排档”“青岛本地菜” 品牌，如 “船歌鱼水饺”“海滨味道”，餐厅装修融入 “海洋元素”（蓝色主题、船型装饰），菜单推出 “海鲜拼盘”“崂山菇炖鸡” 等本地特色菜品，满足游客 “品尝青岛味道” 的需求。

场景氛围营造：

季节性主题装饰：夏季打造 “啤酒花园”（外广场或屋顶花园），设置遮阳伞、啤酒桶装饰，举办 “露天啤酒节”；冬季打造 “崂山雪景主题展”（中庭设置仿真崂山雪景、冰雕），结合青岛冬季旅游资源吸引客群；

文旅导览服务：在 1 层服务台设立 “青岛文旅咨询点”，提供青岛旅游地图、景点门票代订（如崂山、八大关）、旅游线路推荐服务，同时与本地旅行社合作，推出 “金狮广场 + 崂山一日游” 套餐，游客购物满额可获得旅游优惠券，实现 “商业 + 文旅” 双向引流。

2. 营销活动融合：借势青岛 IP

借势青岛重大活动：

青岛国际啤酒节（每年 7-8 月）：项目内举办 “啤酒节分会场” 活动，推出 “啤酒主题促销”（购物满 300 元赠啤酒券）、“啤酒文化展”，同时联合青岛啤酒品牌开展 “快闪表演”，吸引前往啤酒节的游客顺路到访；

青岛国际海洋节（每年 6 月）：在中庭举办 “海洋科普展”（展示青岛海洋生物、航海历史），邀请海洋馆专家开展 “海洋知识讲座”，针对亲子家庭推出 “海洋主题手工课”（制作贝壳画、船模），提升亲子客群粘性。

打造本地 IP 活动：

“青岛味道美食节”：每年 9 月举办，邀请青岛本地老字号餐饮品牌（如春和楼、海滨食品）入驻，推出 “美食试吃”“厨艺大赛”，同时线上发起 “青岛味道打卡” 活动（游客在小红书、抖音发布美食打卡视频，可兑换购物优惠券），提升项目在本地与游客中的知名度；

“崂山绿茶文化节”：每年 4 月（绿茶采摘季）举办，在项目内设置 “崂山绿茶品鉴区”，邀请崂山茶农现场讲解茶叶知识，推出 “绿茶文创产品”（绿茶味点心、茶叶礼盒），同时与崂山茶园合作，推出 “茶园采摘一日游”，实现 “商业 + 农业文旅” 联动。

3. 数据目标：地域特色融合成效

文旅客群占比：通过 “商业 + 文旅” 融合，项目年接待游客数量从 50 万人次提升至 100 万人次，游客消费占比从 15% 提升至 30%；

活动影响力：“啤酒节分会场”“青岛味道美食节” 等活动年曝光量超 500 万次（线上 + 线下），带动活动期间客流同比增长 40%、销售额同比增长 35%；

品牌辨识度：在青岛本地消费者与游客中，“金狮广场 = 青岛文化体验地” 的认知度从 20% 提升至 50%，成为青岛商业地产 “地域特色融合” 标杆项目。

（七）绿色低碳资产升级：响应 “双碳” 政策，提升资产长期价值

随着 “双碳” 政策推进，绿色低碳已成为商业地产升级的重要方向，金狮广场可通过 “绿色建筑改造”“低碳运营管理”，降低能耗成本，提升项目社会形象与资产吸引力，同时符合青岛 “绿色低碳城市” 建设要求，争取相关政策支持。

1. 绿色建筑改造：降低能耗与碳排放

重点改造方向：

照明系统升级：将项目内传统灯具（白炽灯、荧光灯）全部替换为 LED 节能灯具，中庭、外广场等区域安装 “智能照明控制系统”（根据光线强度、人流情况自动调节亮度），预计降低照明能耗 30-40%；

空调系统优化：更换低效空调机组为 “变频节能机组”，安装 “空调智能控制系统”（根据室内温度、租户需求调节运行功率），同时在屋顶加装 “太阳能光伏板”（面积约 1000㎡），用于供应空调系统部分电力，预计降低空调能耗 25-30%；

水资源循环利用：在地下车库、卫生间安装 “雨水回收系统”，收集雨水用于绿化灌溉、地面清洁；卫生间更换为 “节水型马桶、水龙头”，预计降低水资源消耗 20-25%。

绿色认证申报：改造完成后，申报 “国家绿色建筑评价标准” 二星级认证，提升项目绿色形象；同时对接青岛崂山区 “绿色建筑补贴政策”，预计可获得 50-80 万元补贴，覆盖部分改造成本。

2. 低碳运营管理：减少运营环节碳排放

租户低碳管理：

制定 “租户低碳运营规范”，要求餐饮租户使用 “节能厨具”“可降解餐具”，禁止使用一次性塑料制品；零售租户减少商品过度包装，推广 “环保购物袋”（购物满额免费赠送）；

设立 “低碳租户奖励”，每年评选 “低碳运营标杆租户”（根据能耗降低率、环保措施落实情况评选），给予租金减免 5%、广告位免费使用 1 个月等奖励，激励租户参与低碳运营。

物流与废弃物管理：

优化物流配送：与租户约定 “集中配送时间”（如每天 10-12 点、14-16 点），避免高峰期物流车辆拥堵，减少车辆碳排放；同时鼓励租户使用 “新能源物流车”，对使用新能源车辆的租户给予 “物流停车费减免”；

废弃物分类回收：在项目内设置 “垃圾分类回收点”（可回收物、厨余垃圾、有害垃圾、其他垃圾），配备分类指引标识与专人引导；与专业回收公司合作，将可回收物（如纸箱、塑料瓶）定期回收，实现资源循环利用，预计项目年废弃物回收率从 30% 提升至 60%。

3. 成本节约与品牌价值提升

成本节约：通过绿色低碳改造与运营，项目年能耗成本（电费、水费、燃气费）预计降低 20-25%，按当前年能耗成本 500 万元计算，每年可节约成本 100-125 万元，3-4 年即可收回改造投入；

品牌价值：绿色低碳项目更易吸引 “注重社会责任的租户”（如外资品牌、连锁标杆品牌）与 “环保意识强的消费者”，预计可提升出租率 2-3%，租金溢价 3-5%；同时，项目可作为 “青岛商业低碳示范项目”，获得政府表彰与媒体报道，提升品牌知名度与社会形象。

4. 案例参考：绿色商业地产实践

上海 K11 购物中心：通过 “太阳能光伏板、雨水回收系统、智能能耗管理”，获得 “LEED 白金级认证”，年能耗成本降低 35%，同时吸引大量注重环保的年轻客群，客流与销售额年均增长 15%；

青岛政策支持：青岛 2024 年出台《青岛市绿色商业发展行动计划》，对获得绿色建筑认证的商业项目给予最高 100 万元补贴，对低碳运营成效显著的项目给予税收优惠，金狮广场可借助政策红利，降低绿色改造成本，加快升级进度。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库