商业地产案例分享-青岛金狮广场项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告针对青岛金狮广场面临的客流吸引力减弱、业态竞争力不足等核心挑战，提出以“定位升级、招商创新、空间优化、数字运营”为核心的破局路径，旨在系统性提升项目运营效能与资产价值，重塑其于崂山商圈的差异化竞争力。全文共113100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

青岛金狮广场资产运营专项提升与资产优化管理策略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群运营

六、招商创新及资源整合

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

七、空间优化与场景创新

（一）空间优化策略：以“动线重构 + 功能升级 + 坪效盘活” 为核心，解决现有空间痛点

1. 动线重构：打通“垂直 + 水平”双动线，提升客流流转效率

传统商业动线常存在 “跨楼层客流断层”“死角铺位闲置” 等问题，导致客流分布不均、部分铺位坪效偏低。金狮广场需通过 “垂直动线补位”“水平动线优化”，实现客流在各楼层、各区域的均匀分布，最大化释放空间商业价值。

垂直动线：打破楼层壁垒，提升跨层流转率

核心痛点：现有垂直动线依赖普通扶梯，B1 层（超市）与 L1 层（时尚零售）、L3 层（亲子）与其他楼层的客流联动弱，跨楼层消费率仅 15%。

具体改造措施：

关键节点补位：在 B1 层超市入口与 L1 层时尚零售区（如 ZARA、H&M 附近）之间，增设 2 部 “直达扶梯”，并在扶梯两侧设置 “楼层业态指引灯箱”（标注 “B1 层：生鲜超市 / 青岛特产 | L1 层：时尚穿搭 / 美妆护肤”），引导客流跨层流动；

垂直视觉联动：在直达扶梯井道外侧，打造 “青岛山海主题彩绘”，将扶梯变为 “打卡点”，吸引客群主动乘坐，同时强化项目文旅属性；

数据目标：改造后，B1 层与 L1 层跨层客流流转率提升至 40%，L1 层客群下沉至 B1 层消费的比例从 10% 提升至 25%，B1 层青岛特产集合店月销售额预计增长 30%。

水平动线：消除死角铺位，提升整体坪效

核心痛点：L2 层原 “线性动线”（如从东入口到西入口仅一条直通道）导致通道两端客流密集，中间及两侧角落铺位（如原 L2-25、L2-30 铺位）客流不足，坪效仅为核心铺位的 50%。

具体改造措施：

动线形态优化：将 L2 层线性动线改为 “环形动线”，在原死角区域增设 “次级通道”（宽度 3 米，满足两人并行），连接环形主通道，确保每间铺位都位于 “主通道或次级通道旁”；

死角激活策略：在原死角铺位周边设置 “主题景观小品”（如青岛啤酒桶造型装饰、海洋元素座椅），并引入 “轻体验业态”（如美甲快闪店、文创手作店），吸引客群停留；

案例参考：上海环球港 L3 层曾将线性动线改为环形动线，同步引入轻体验业态，改造后死角铺位坪效提升 35%，整体楼层客流增长 20%；

数据目标：金狮广场 L2 层改造后，死角铺位坪效提升 30%，整体楼层客流增长 18%，铺位出租率从 85% 提升至 95%。

2.功能分区升级：打造“主题化 + 场景化”楼层，适配客群需求

现有功能分区存在 “业态零散、缺乏主题” 的问题（如 L3 层儿童乐园与运动品牌混杂，无法形成亲子客群聚集效应）。需按 “客群需求 + 项目定位” 重构楼层功能，打造 “主题化空间”，让每一层都有明确的 “吸引点”，延长客群停留时间。

主题化功能分区优化表（含场景创新）

3 坪效提升：盘活 “闲置空间 + 低效空间”，挖掘资产增量价值

项目存在 “停车场入口、电梯厅、高楼层闲置” 等低效空间，需通过 “业态植入、结构改造”，将 “无效空间” 转化为 “盈利空间”，提升单位面积资产收益。

闲置空间激活：小空间，大收益

核心目标：利用 “碎片化空间” 引入轻资产、高流转业态，新增非租金收入。

具体措施：

地下停车场入口：在停车场入口通道两侧（共 50㎡），引入 “快闪店”（每月更换 1 个品牌，如潮牌小样店、美妆快闪店），租金按 “销售额 15% 抽成”（高于固定租金 20%）；

电梯厅：在 L1-L5 层电梯厅（每厅 10㎡），设置 “高端自动贩卖机”（售卖进口零食、美妆小样、青岛特产礼盒），与品牌方分成（项目占 40%）；

楼梯间：改造 L2-L3 层楼梯间为 “青岛文化长廊”（墙面展示青岛老照片、名人故事），两侧设置 “文创售卖柜”（售卖青岛主题书签、冰箱贴）；

数据目标：通过闲置空间激活，预计新增非租金收入 150 万元 / 年，空间利用率从 60% 提升至 85%。

高楼层低效空间改造：双层利用，提升密度

核心痛点：L4 层原层高 5.5 米，仅做单层使用，单位面积收益低；业态以传统餐饮为主，缺乏吸引力。

具体改造措施：

双层改造：对 L4 层进行 “loft 式双层改造”（下层高度 3 米，上层高度 2.2 米），新增铺位 20 间（每间 20-30㎡），引入 “小众设计师品牌”“手作工作室”“网红打卡店”（如汉服体验店、香薰 DIY 店）；

动线适配：新增 “螺旋楼梯” 连接上下层，上层设置 “空中走廊”（玻璃护栏，增强通透感），确保上下层客流互通；

案例参考：北京合生汇 L5 层通过双层改造，引入小众品牌，单位面积坪效提升 60%，成为年轻客群打卡地；

数据目标：L4 层改造后，单位面积租金收入提升 50%；年轻客群占比从 30% 提升至 45%；铺位出租率达 95%。

（二）场景创新方向：以 “全球视野 + 本土文化” 为核心，打造差异化体验场景

场景创新是突破商业同质化的关键，需借鉴全球标杆项目经验，结合青岛 “海洋文化、啤酒文化、四季特色”，打造 “沉浸式、交互性、季节性” 场景，让客群从 “被动逛店” 变为 “主动体验”，形成 “体验 - 传播 - 复购” 的闭环。

1.沉浸式场景：打造 “青岛夜生活主题街区”，填补夜经济空白

青岛崂山商圈现有商业项目多在 22:00 前闭店，“夜经济” 存在明显空白。参考日本大阪 HEP FIVE “主题化夜生活街区” 模式（以红色摩天轮为标志，引入深夜食堂、酒吧，延长营业时间至 24:00，年客流量超 1000 万人次），金狮广场可在 L5 层打造 “青岛夜生活主题街区”，强化项目夜间吸引力。

具体规划：

主题定位：“青岛啤酒・海洋夜街区”，融合青岛两大核心文化元素 —— 啤酒与海洋；

业态引入：

核心业态：精酿啤酒吧（如 “青岛啤酒 1903 概念店”，提供现酿啤酒、啤酒料理）、深夜食堂（引入青岛本土海鲜餐厅，提供 “深夜海鲜粥”“烤海鲜”）、livehouse（邀请本地乐队演出，主打民谣、摇滚）；

配套业态：24 小时便利店（如 7-Eleven 高端店）、美妆快闪店（售卖夜间护肤小样）、抓娃娃店（主题为 “海洋生物”）；

空间设计：

地面采用 “海洋波纹地砖”（灯光照射下呈现动态效果）；

墙面绘制 “青岛啤酒厂历史 mural 墙”“海洋生物插画”；

顶部悬挂 “啤酒桶造型吊灯”“渔网装饰”，营造沉浸式氛围；

运营策略：

营业时间：工作日 20:00-24:00，周末 18:00 - 次日 2:00；

夜间专属活动：周五 “啤酒品鉴会”（邀请酿酒师现场讲解）、周六 “海鲜烧烤节”、周日 “livehouse 演出”；

交通配套：与本地网约车平台合作，推出 “金狮夜街区专属打车券”（满 30 减 10 元），解决夜间交通问题。

数据目标：

街区开业后，项目夜间客流（20:00 后）占比从 5% 提升至 25%；夜间销售额占比从 8% 提升至 20%；年接待夜经济客群超 50 万人次，成为崂山商圈 “夜经济” 标杆。

2.交互性场景：打造 “智能互动 + 消费转化” 闭环，提升客群参与度

传统商业场景多为 “单向输出”（如广告位、美陈），缺乏与客群的互动，难以促进消费转化。需在中庭、楼层走廊等核心区域设置 “智能交互场景”，让客群通过 “扫码参与、游戏互动” 获得优惠，实现 “互动 - 引流 - 消费” 的闭环。

核心场景：中庭智能互动屏 + 商圈寻宝游戏

智能互动屏设置：

位置：中庭 LED 大屏下方（设置 2 块 55 寸触摸互动屏）；

功能：

“青岛景点知识问答”：题库涵盖青岛栈桥、崂山、八大关等景点，每答对 1 题获 1 积分，10 积分可兑换 “商户优惠券”（如超市满 100 减 20、餐饮满 200 减 50）；

“品牌互动专区”：展示项目品牌活动（如首店开业折扣、亲子体验课预约），客群可直接扫码预约或领取优惠券；

商圈寻宝游戏：

玩法：客群扫码进入 “金狮商圈寻宝” 小程序，系统生成 “寻宝任务”（如 “找到 L3 层亲子餐厅，拍摄门店照片上传”“在 B1 层青岛特产店打卡”），完成 3 个任务可获 “终极奖励”（如免费电影票、美妆小样礼盒）；

联动机制：每个任务对应 1 家商户，客群完成任务需进入商户，间接带动商户客流；奖励优惠券需在对应商户使用，确保 “互动 - 消费” 转化。

案例参考：

上海新天地曾推出 “商圈寻宝游戏”，参与客群超 10 万人次，带动商户销售额增长 15%，优惠券核销率达 40%。

数据目标：

智能互动屏日均参与人数超 500 人次；商圈寻宝游戏月参与人数超 1 万人次；优惠券核销率达 35%，带动参与商户销售额增长 20%。

3.季节性场景：结合青岛四季特色，打造 “全年无休” 的新鲜感

青岛四季分明，春季樱花、夏季海滨、秋季啤酒、冬季圣诞，可围绕四季特色打造 “季节性场景”，确保项目全年都有 “新亮点”，提升客群复购率。

季节性场景规划表（含活动细节与联动策略）

（三）空间优化与场景创新的实施保障体系

为确保空间优化落地效果与场景创新持续吸引力，需从 “成本控制、团队协作、效果评估” 三个维度建立实施保障体系，避免 “重规划、轻执行”。

1.成本控制：精准预算，高效投入

空间优化与场景创新需平衡 “效果与成本”，避免过度投入导致回报失衡。

预算分配策略：

空间优化预算（总预算 2000 万元）：

动线重构（800 万元）：含直达扶梯采购安装（400 万元）、环形动线改造（200 万元）、主题景观小品（200 万元）；

功能分区升级（700 万元）：含 B1 层海洋文化墙（100 万元）、L3 层亲子共创空间（300 万元）、中庭可升降舞台与 LED 大屏（300 万元）；

闲置空间激活（500 万元）：含快闪店装修（200 万元）、自动贩卖机采购（100 万元）、L4 层双层改造（200 万元）；

场景创新预算（总预算 1200 万元 / 年）：

沉浸式夜街区（500 万元）：含主题装修（300 万元）、夜间活动运营（200 万元）；

季节性场景（500 万元）：春季樱花市集（100 万元）、夏季海洋清凉节（150 万元）、秋季啤酒嘉年华（150 万元）、冬季圣诞主题展（100 万元）；

交互性场景（200 万元）：智能互动屏采购安装（100 万元）、商圈寻宝游戏开发与运营（100 万元）；

成本节约措施：

品牌联合投入：与青岛啤酒、Ole' 超市等主力品牌协商，共同承担主题场景装修费用（如啤酒嘉年华美陈费用品牌承担 50%）；

政府补贴申请：对接崂山区 “夜经济补贴”“文旅融合补贴”，争取覆盖 30% 场景创新成本；

资源复用：季节性场景美陈优先采用 “可拆卸、可复用” 材质（如樱花树采用仿真花，冬季可改造为圣诞装饰），降低重复采购成本。

2.团队协作：跨部门联动，责任到人

空间优化与场景创新涉及招商、运营、市场、工程多个部门，需建立 “跨部门协作机制” 确保高效推进。

专项小组组建：

成立 “空间场景创新专项小组”，由项目副总经理担任组长，成员包括：

工程部（3 人）：负责空间改造施工、设备安装与维护；

运营部（4 人）：负责场景活动策划、商户联动与现场执行；

市场部（3 人）：负责场景宣传推广（线上种草、线下广告）、客群反馈收集；

招商部（2 人）：负责场景适配业态引进（如夜街区酒吧、快闪店品牌）；

工作推进机制：

周例会：每周一召开专项小组会议，同步各环节进度（如施工进度、品牌对接情况），解决问题（如装修延期、商户配合度低）；

责任清单：制定 “空间场景创新责任清单”，明确每项任务的负责人、完成时间与验收标准（如 “L4 层双层改造需在 2025 年 6 月前完成，负责人：工程部王经理”）；

商户沟通会：每月召开 1 次场景相关商户沟通会（如夜街区酒吧、亲子区商户），收集商户需求，调整场景运营策略（如根据商户反馈优化夜间活动时间）。

3.效果评估：数据驱动，持续优化

建立 “数据化评估体系”，定期跟踪空间优化与场景创新效果，及时调整策略，避免资源浪费。

评估指标体系：

优化调整机制：

若某场景指标未达标（如樱花市集客流增长仅 20%，未达 30% 目标），专项小组需在 1 周内分析原因（如宣传不足、活动吸引力低），并制定调整方案（如增加 KOL 探店宣传、新增樱花主题互动游戏）；

每季度发布 “空间场景创新评估报告”，总结成功经验（如啤酒嘉年华带动餐饮销售额增长 40%）与不足，为下阶段规划提供依据（如冬季场景可借鉴啤酒嘉年华的品牌联动模式）。

（四）空间优化与场景创新的预期成效

通过 “动线重构、功能升级、场景创新” 三维发力，预计到 2026 年，金狮广场空间价值与场景吸引力将实现显著提升，具体成效如下：

空间价值提升：

空间利用率从 60% 提升至 85%；死角铺位坪效平均提升 30%；L4 层单位面积租金收入提升 50%；

非租金收入从 100 万元 / 年增至 250 万元 / 年（含快闪店、自动贩卖机、场景活动赞助）；

客流与消费增长：

项目整体客流年均增长 20%，其中夜间客流占比从 5% 提升至 25%，亲子客群占比从 20% 提升至 35%；

客群平均停留时间从 90 分钟延长至 150 分钟；交叉消费率从 20% 提升至 45%，会员复购率从 30% 提升至 50%；

品牌与市场影响力：

项目成为“青岛夜经济标杆”“亲子体验首选商业体”，青岛市民认知度从 60% 提升至 85%；

社交媒体声量年均增长 50%（小红书、抖音打卡量超 10 万条），年均接待行业考察交流 30 次以上，成为青岛商业空间创新的典范项目。

八、业态优化与品牌焕新

（一）战略核心：从“功能组合”到“价值共生”

基于项目核心共识，确立 “强体验、高联动、全龄化” 的战略导向：

业态占比重构目标：两年内实现 “零售 45%+ 餐饮 30%+ 体验 20%+ 服务 5%” 的健康结构（融合 “三维平衡” 与 “55:30:10:5” 的优势，降低传统零售占比，提升体验与服务权重）；

核心价值逻辑：以 “体验业态引流、餐饮业态留客、零售业态转化、服务业态锁客” 为闭环，通过跨业态联动（如 “亲子体验 + 餐饮 + 零售”）提升客群生命周期价值（LTV）；

差异化定位：结合青岛 “海洋文化、啤酒文化、亲子需求”，打造 “青岛首店高地、家庭成长空间、夜经济标杆” 三大标签。

（二）业态优化策略：场景融合与全龄覆盖

1.零售业态：从 “商品售卖” 到 “生活方式策展”

整合 “体验式零售” 与 “主题编辑店” 理念，打破传统品类分区，以 “场景化策展” 提升客群互动与转化。

主题编辑区：打造零售 “流量爆点”

实施路径：在 L1-L2 层核心动线（如中庭两侧）规划 3 个 “主题编辑区”（每区 200-300㎡），每季围绕 1 个生活方式主题整合跨品牌商品，示例如下：

运营策略：主题区设置 “场景顾问”（经品牌联合培训），为客群提供 “从装备到体验” 的完整解决方案；每周举办 “主题沙龙”（如露营技巧分享、香薰制作课）；

数据目标：主题编辑区坪效达到普通零售区的 1.5 倍，带动关联品牌销售额提升 20%，客群停留时间延长至 45 分钟 / 次。

高端美妆体验化：打造 “青岛美妆标杆”

品牌升级：淘汰 2 家低效大众美妆品牌（坪效低于 4000 元 /㎡/ 年），引入 La Prairie、LA MER 青岛首店，补充丝芙兰美力工坊（提供 AI 肤质检测、VR 虚拟试妆）；

场景创新：在 L1 层美妆区设立 “美妆奇幻乐园”，划分 “新品首发区”（每月举办 1 场品牌新品体验会）、“专业美容坊”（提供付费高端护理，如 LA MER 海蓝之谜面部护理，客单价 800 元）；

案例参考：国芳中心通过引入 16 家甘肃首店美妆品牌，结合体验服务，使高端美妆区销售额占比从 25% 提升至 40%，金狮广场可借鉴其 “首店 + 体验” 的组合逻辑；

数据目标：美妆业态客单价从 300 元提升至 500 元，会员复购率提升至 35%。

跨界零售融合：延伸消费场景

核心组合：在 L2 层引入 “西西弗书店 + 矢量咖啡 + 文创” 跨界店（800㎡），设置 “亲子共读区”（配备儿童绘本与座椅）、“文创手作台”（提供印章雕刻、笔记本 DIY）；

补充业态：在 B1 层 Ole' 超市增设 “烘焙体验区”（每周六举办亲子烘焙课，收费 80 元 / 组），在 L1 层屈臣氏引入 “美妆 + 美甲” 服务（消费满 200 元赠美甲体验）；

数据目标：跨界零售区日均客流超 300 人，客单价达 120 元（高于传统零售客单价 80 元），带动周边零售铺位客流增长 20%。

2. 餐饮业态：从 “美食集合” 到 “社交与文化目的地”

融合 “主题化消费” 与 “城市味觉地标” 理念，通过 “首店引入、本地升级、夜经济打造” 提升餐饮吸引力。

首店与特色餐饮矩阵：填补商圈空白

分层引入策略：

运营联动：为本地品牌 “船歌鱼水饺” 定制 “金狮独家海鲜菜单”（如崂山菇海鲜水饺），仅在项目内售卖；

数据目标：餐饮业态客单价从 100 元提升至 125 元（增长 25%），首店餐饮排队率超 60%，本地品牌复购率提升至 30%。

夜经济打造：青岛 “夜间社交高地”

空间规划：将 L6 层屋顶区域改造为 “天空酒廊”（500㎡），引入轻食酒吧、音乐餐吧，配备户外投影（播放青岛夜景）、网红打卡装置（如发光秋千）；

活动运营：每周五、周六举办 “啤酒嘉年华”（邀请青岛啤酒酿酒师现场讲解）、“Live 音乐会”（本地乐队演出）；

配套支持：与网约车平台合作推出 “夜间打车券”（满 30 减 10 元），延长 L6 层直达电梯运营至 24:00；

数据目标：夜间（18:00 后）餐饮销售额占比从 20% 提升至 35%，带动 L6 层整体客流增长 50%。

主理人品牌孵化：打造独有餐饮 IP

实施路径：设立 “主理人品牌孵化基金”（500 万元），为 3-5 名有影响力的名厨或跨界 KOL 提供 “租金减免（前 6 个月免租）+ 营销支持（项目线上线下宣传）”，吸引其开设首家概念店；

案例参考：上海 TX 淮海通过孵化 “主理人品牌”，如 “公路商店”（小众酒饮）、“ABC Camping”（露营主题餐吧），形成独特品牌调性，客群年轻化率达 70%；

数据目标：主理人品牌开业首月日均客流超 150 人，社交媒体曝光量超 50 万次。

3.体验业态：从 “基础娱乐” 到 “全龄层社交平台”

整合 “Z 世代社交” 与 “亲子成长” 需求，构建 “青年引力场” 与 “亲子成长空间” 双引擎。

青年引力场（Z 世代专属）

空间规划：将 B1 层 2000㎡区域整体打造为 “次元引力场”，引入以下业态：

沉浸式剧场：与腾讯合作引入《原神》《第五人格》官方授权沉浸式剧场（客单价 200 元 / 人，单次体验 1.5 小时）；

电竞馆：设置 “王者荣耀职业联赛（KPL）观赛区”，配备专业电竞设备，提供电竞教学（客单价 80 元 / 小时）；

宠物社交：扩容 “爱派宠物小镇”，增设宠物社交公园（免费开放）、宠物主题咖啡厅（允许宠物入内，提供宠物专属餐食）；

案例参考：上海静安大悦城通过引入 20 余个二次元 IP 和 55 家二次元店铺，形成 “IP 引流 — 快闪转化 — 商户共振” 的闭环，相关店铺销售同比增长超 50%，金狮广场可借鉴其 “IP 联动” 逻辑；

数据目标：青年引力场日均接待超 300 人（20-35 岁客群占比 80%），带动 B1 层整体客流增长 40%。

亲子成长空间（家庭客群专属）

业态组合：在 L3 层集中布局 “奈尔宝 Mini”（亲子游乐，客单价 200 元 / 次）、儿童 STEAM 教育中心（如编程猫、乐高大颗粒课程，客单价 150 元 / 课时）、亲子烘焙工坊（客单价 100 元 / 组）；

会员体系：设立 “金狮亲子俱乐部”，通过会员系统记录儿童年龄、兴趣偏好，自动推送定制化活动（如 3 岁儿童推送 “乐高启蒙课”，6 岁儿童推送 “编程体验课”）；

联动运营：推出 “亲子成长套餐”（如 “奈尔宝门票 + 亲子烘焙 + 儿童餐”，套餐价 350 元，单独购买需 450 元）；

数据目标：家庭客群月均到店频次从 1.5 次提升至 2.2 次，亲子业态客单价提升至 350 元，亲子客群占比从 20% 提升至 35%。

4.服务业态：从“基础配套”到“生活便利中枢”

补充 “家庭服务” 需求，以 “高频服务” 提升客群粘性。

核心服务业态引入

数据目标：服务业态会员转化率超 40%，家庭客群对服务业态满意度达 90%，带动会员复购率提升 10%。

（三）品牌焕新战略：动态优化与价值深挖

整合 “红黄绿灯预警”“品牌 CP 计划”“首店经济 2.0” 等机制，建立 “评估 - 优化 - 升级” 的全周期品牌管理体系。

1.品牌健康度 “红黄绿灯” 评估系统

以数据驱动品牌汰换，确保业态活力。

评估维度与标准（满分 100 分，60 分合格）

动态执行流程

季度评估：每季度末由招商部、运营部、市场部联合完成品牌 “体检”，生成 “红黄绿灯” 名单；

预警与整改：对 “黄灯” 品牌（60-70 分）发出预警，提供运营辅导（如调整陈列、参与跨业态联动）；

淘汰与替换：对 “红灯” 品牌（低于 60 分），启动汰换流程，同步启动新品牌招商（确保空铺期不超过 15 天）；

年度目标：品牌年更新率维持在 8%-10%（健康区间），其中零售业态更新率 10%、餐饮业态 8%、体验业态 12%。

2.首店经济 2.0：从“数量引进”到“价值创造”

整合 “分层首店引进” 与 “首店 + 首发 + 首展” 理念，提升首店能级与运营价值。

首店引进目标（2025-2026 年）

首店运营深化

首展首发联动：为每家长期首店品牌提供 “首展 / 首发场地支持”（中庭或主题区），如为 La Prairie 举办 “新品首发会”、为奈尔宝举办 “亲子 IP 展”；

创新实验室：在 B1 层开辟 300-500㎡“金狮品牌创新实验室”，以 “低租金（按销售额 8% 抽成）+ 联营分成” 模式，吸引新锐设计师、线上红牌（如抖音网红品牌）入驻，进行 6-12 个月的线下首店试验；

首店评估机制：建立 “首店价值评估体系”，从 “客流拉动、销售贡献、品牌影响力” 三个维度每季度评估，要求首店首月客流拉动全场增长 5%，6 个月后坪效达到场内同类业态平均水平的 120%，未达标者启动优化调整。

3.品牌 CP 计划：跨业态联动创造增量价值

通过数据驱动的品牌组合，打破业态壁垒，实现 “1+1>2” 的消费转化。

联动逻辑与案例：基于会员消费数据，识别高关联业态品牌进行组合，示例如下：

运营保障：成立 “品牌联动专项小组”，每月召开品牌协调会，制定联动方案；通过会员系统精准推送 CP 套餐信息，如向购买过 lululemon 的会员推送 Wagas 优惠券；

数据目标：通过品牌 CP 联动，参与品牌销售额平均提升 15%-25%，顾客跨品类消费频次从 1.2 次 / 月提升至 1.8 次 / 月。

（四）各楼层规划布局及品牌落位策略

1.  1层：奢华精品 + 国际美妆 + 钟表名品区（面积占比 30%）

1.1 定位升华

聚焦 “项目形象标杆 + 高净值客群引擎”，在奢侈品基础上融合黄金珠宝、国际美妆、钟表名品三大高端品类，承接青岛本地高消费人群、商务客群及旅游客流，打造 “奢华购物 + 定制体验 + 专属服务” 一体化空间，实现客单价与品牌影响力双重提升，成为金狮广场高端消费的核心入口。

1.2 主要业态

黄金珠宝区、国际美妆区、钟表名品区、奢侈品旗舰店、网红高端茶饮、VIP 专属服务中心。

1.3 品牌组合

黄金珠宝区（1000㎡）：周大福（200㎡，主打婚庆系列与高端定制款，如 “传承” 系列黄金首饰）；六福珠宝（150㎡，轻奢饰品与婚庆套餐组合，提供 “一站式婚庆珠宝解决方案”）；老凤祥（120㎡，国潮黄金设计与投资金条，契合中老年客群与投资需求）；卡地亚（180㎡，国际精品珠宝，如 Love 系列手镯、Ballon Bleu 系列珠宝，覆盖高端商务赠礼与个人消费）；本地品牌 “中意珠宝”（100㎡，性价比黄金饰品，贴合青岛本地家庭消费习惯）；钻石定制 “琥福珠宝”（100㎡，特色异形钻石设计与定制服务，如心形、梨形钻石戒指，吸引年轻情侣客群）。

国际美妆区（800㎡）：雅诗兰黛（100㎡，全品类专柜，涵盖护肤、彩妆与香水，如小棕瓶精华、DW 持妆粉底液）；兰蔻（100㎡，高端护肤为主，如小黑瓶肌底液、菁纯面霜，搭配彩妆体验服务）；SK-II（80㎡，体验式门店，提供 “神仙水” 肌肤测试与定制护肤方案，设置专属护理区）；月魁星集合店（120㎡，汇集月魁星、凤池夸等高阶美妆品牌，涵盖小众护肤、专业彩妆，满足精致女性多样化需求）；屈臣氏（150㎡，美妆集合店，兼顾开架彩妆与日常护肤，新增 “青岛本地品牌专区”）；网红彩妆 “THE COLORIST 调色师”（150㎡，打卡式门店设计，提供免费试色与彩妆教学，吸引 Z 世代客群）。

钟表名品区（500㎡）：劳力士（150㎡，授权门店，主打日志型、水鬼系列腕表，配备专业腕表保养服务）；欧米茄（120㎡，专柜，如海马系列、碟飞系列，覆盖商务与休闲场景）；浪琴（100㎡，轻奢腕表，如名匠系列、嘉岚系列，契合中端商务客群与礼品需求）；帝车星腕表（130㎡，综合名表集合店，主打钻石镶嵌腕表与小众品牌，如施华洛世奇联名款腕表）。

奢侈品旗舰店（1500㎡）：Gucci（600㎡，全品类门店，涵盖服饰、皮具、配饰）；Louis Vuitton（500㎡，经典皮具与旅行系列）；云霞兽（400㎡，皮具与丝巾为主，搭配限量款发售）。

网红高端茶饮（250㎡）：喜茶（150㎡，黑金店设计，提供限定茶饮与甜品）；% Arabica（100㎡，精品咖啡，契合高端客群休闲需求）。

VIP 服务中心（200㎡）：提供专属导购、腕表维修保养、美妆定制咨询、奢侈品护理预约等服务，配备休息区与茶点。

1.4 租金水平

黄金珠宝区：保底租金 800-1000 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；卡地亚、周大福、琥福珠宝等头部品牌给予 “首年租金 8.5 折” 优惠，降低品牌入驻门槛；本地品牌 “中意珠宝” 提供 “装修补贴 600 元 /㎡”，扶持本土业态。

国际美妆区：保底租金 600-800 元 /㎡/ 月，扣点率 15-20%；雅诗兰黛、SK-II 等国际一线品牌按 “保底 + 扣点孰高” 计算，保障项目收益；网红品牌 THE COLORIST 申请 “青岛首店补贴”，叠加项目 “首店扶持政策”，首年租金减免 10%。

钟表名品区：保底租金 900-1100 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%；租金含 “VIP 服务设施维护费分摊”（如腕表检测设备、专业技师薪资）；劳力士、欧米茄等品牌享受 “年度销售额达标奖励”，达标后返还当年 5% 租金。

奢侈品旗舰店：保底租金 1200-1500 元 /㎡/ 月，扣点率 5-7%；品牌入驻满 3 年且年度销售额增长超 15%，次年租金下调 5%。

网红高端茶饮：保底租金 400-500 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%；% Arabica 因 “高端客群匹配度高”，享受 “租金与销售额挂钩” 政策，销售额超预期部分扣点率降低 2%。

VIP 服务中心：项目自持，无租金，运营成本计入项目整体费用。

1.5 焕新重点

黄金珠宝区：打造 “珠宝艺术长廊”，地面采用大理石材质，搭配定制暖光射灯突出珠宝质感；联合周大福、六福珠宝设立 “婚庆专属区”，提供 “钻戒定制 + 婚纱搭配咨询 + 婚礼策划推荐” 一站式服务，配备独立试戴间与拍照打卡点。

国际美妆区：THE COLORIST 设置 “彩妆实验室”，提供免费彩妆工具试用与创意妆容教学，增设 VIP 化妆间（需提前预约，含专属化妆师）；屈臣氏引入 “智能美妆镜”，支持虚拟试色、肤质分析与产品推荐，同步上线 “线上预约线下体验” 服务。

钟表名品区：劳力士门店配备专业制表师，提供免费腕表走时检测、防水测试服务；在区域入口设立 “名表历史墙”，展示品牌发展历程与经典款式，搭配互动屏幕供客群查询腕表知识。

网红茶饮区：喜茶门店外立面设计 “青岛海洋主题打卡墙”，融入海浪、灯塔元素，搭配绿植装饰；% Arabica 设置 “咖啡品鉴台”，每周六举办免费咖啡制作体验课。

1.6 特色活动与政策支持

月度奢华品鉴周：每月最后一周联合黄金珠宝、钟表品牌举办 VIP 私享会，推出限量款产品（如周大福 “青岛限定款” 黄金吊坠、劳力士限量款腕表），邀请高端会员优先选购，配套提供红酒品鉴与小提琴演奏。

美妆主题活动：每周末开展 “美妆大师课”，由雅诗兰黛、兰蔻品牌讲师提供免费护肤咨询与彩妆教学；节假日推出 “美妆礼盒定制” 服务，可根据需求搭配品牌产品与专属包装。

政策支持：为国际美妆品牌申请 “崂山区高端消费补贴”，年补贴最高 15 万元；联合青岛本地银行（如青岛银行、招商银行）推出 “奢侈品分期免息” 服务，分期期数最长 12 期，降低高端消费门槛。

会员权益：金狮广场黑金会员享 % Arabica 买一送一、钟表名品免费保养（每年 2 次）、黄金珠宝定制服务费减免 20% 权益；与海信广场黑卡会员互通部分权益，如共享 VIP 停车、专属导购服务。

1.7 布局策略

主入口动线：项目正门处集中布局 Gucci、Louis Vuitton、Hermès 三大奢侈品旗舰店，形成高端第一视觉冲击；正门左侧规划黄金珠宝区，以卡地亚、周大福为 “头部引流品牌”，依次排列其他珠宝品牌；右侧设置钟表名品区，劳力士、欧米茄位于入口显眼位置，带动区域客流。

中庭核心：国际美妆区集中布局于 1 层中庭区域，与网红茶饮区相邻，在中庭设置 “美妆打卡点”（如巨型口红装置、香水展示墙），引导客流从美妆区向茶饮区转化；屈臣氏、THE COLORIST 靠近中庭通道，提升曝光率。

VIP 服务中心：位于 1 层中心位置，临近奢侈品与钟表区，方便高净值客群随时享受服务；服务中心入口与黄金珠宝区、美妆区均设置便捷通道，减少客群移动距离。

通道设计：在黄金珠宝区与国际美妆区之间设立 “高端休息区”，配备真皮沙发、杂志架与免费茶饮，设置 “品牌宣传屏” 循环播放产品信息，促进客群跨业态停留与消费。

2.  2 层：体验式零售 + 文创潮品 + 跨界书店区（面积占比 25%）

2.1 定位升华

聚焦 “年轻客群与品质家庭”，以 “体验式零售” 为核心，融合文创潮品、跨界书店与特色零售，打造 “购物 + 休闲 + 文化” 一体化空间，承接 1 层高端客流向下渗透，同时吸引 20-35 岁 Z 世代与亲子家庭，提升楼层停留时间与消费频次。

2.2 主要业态

体验式服饰零售区、文创潮品区、跨界书店（书店 + 咖啡 + 手作）、家居生活体验区、轻食简餐。

2.3 品牌组合

体验式服饰零售区（1200㎡）：lululemon（200㎡，运动服饰，设置瑜伽体验区，提供免费体验课）；量品定制（150㎡，男士衬衫定制，提供上门量体与面料选样服务）；SEIFINI 定制（150㎡，女士服饰定制，支持款式设计与刺绣个性化）；花西子体验店（180㎡，美妆 + 汉服妆造体验，提供免费汉服试穿与拍照）；无印良品（520㎡，家居与服饰，设置 “生活场景样板间”）。

文创潮品区（800㎡）：泡泡玛特（200㎡，盲盒与潮玩，设置 “潮玩展示墙” 与 DIY 涂鸦区）；故宫文创（150㎡，传统文化文创产品，如文具、饰品、家居摆件）；青岛本地文创 “青青岛”（150㎡，主打青岛海洋主题文创，如贝壳饰品、栈桥造型摆件）；照天印文创（250㎡，综合潮玩集合店，涵盖红色主题、DIY手办、模型）。

跨界书店（600㎡）：西西弗书店・矢量咖啡（400㎡书店 + 200㎡咖啡区，书店涵盖文学、社科、儿童绘本，咖啡区提供现磨咖啡与轻食）；书店内增设 “文创手作区”（50㎡），提供印章雕刻、笔记本 DIY 服务。

家居生活体验区（300㎡）：宜家快闪体验店（200㎡，设置 “小户型解决方案” 样板间，提供家居搭配咨询）；观夏（100㎡，香薰与家居饰品，设置 “香氛体验区”，可免费试闻与定制香氛）。

轻食简餐（300㎡）：Wagas（180㎡，低脂沙拉与三明治，契合健康消费需求）；奈雪的茶 PRO（120㎡，茶饮与软欧包，提供 “文创周边 + 茶饮” 套餐）。

2.4 租金水平

体验式服饰零售区：保底租金 500-600 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%；lululemon 因 “体验服务带动客流”，享受 “首年租金 8 折”；量品定制、SEIFINI 定制等定制类品牌，扣点率按 “销售额阶梯递减”，年销售额超 500 万部分扣点降低 2%。

文创潮品区：保底租金 400-500 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%；泡泡玛特、TOP TOY 等头部潮玩品牌，给予 “首店装修补贴 500 元 /㎡”；本地文创品牌 “青青岛” 享受 “租金减免 15%”，扶持本土业态。

跨界书店：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；西西弗书店因 “文化引流属性”，项目承担 50% 装修费用，咖啡区单独计算租金（保底 450 元 /㎡/ 月，扣点率 18%）。

家居生活体验区：保底租金 450-550 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%；宜家快闪体验店采用 “短期联营” 模式，租金按 “销售额 8% 抽成”，无保底；观夏享受 “年度销售额达标奖励”，达标后返还 3% 租金。

轻食简餐：保底租金 450-550 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%；Wagas 因 “健康客群匹配度高”，租金与客流挂钩，日均客流超 200 人部分扣点降低 1%。

2.5 焕新重点

体验式服饰零售区：lululemon 门店划分 “服饰陈列区” 与 “瑜伽体验区”，体验区配备瑜伽垫、镜子与专业教练，每周二、四晚开设免费体验课；花西子体验店设置 “汉服妆造间”，提供从妆容到服饰的全套搭配，配备专业摄影师拍摄打卡照片。

文创潮品区：泡泡玛特打造 “潮玩打卡墙”，展示限量款手办，设置 “DIY 涂鸦区”，客群可免费涂鸦定制盲盒外壳；青岛本地文创 “青青岛” 专区融入青岛元素，如用崂山绿石设计饰品、用栈桥造型制作书签，设置 “青岛故事讲解角”，每周六邀请本地文化学者分享城市历史。

跨界书店：西西弗书店设置 “亲子共读区”，配备儿童座椅与绘本架，提供免费绘本借阅；文创手作区推出 “书店专属文创”，如印有书店 LOGO 的笔记本、印章，可现场定制；咖啡区设置 “阅读灯座”，客群消费后可免费使用充电与阅读灯光服务。

家居生活体验区：宜家快闪店打造 “10㎡小户型样板间”，展示空间利用方案，配备互动屏幕供客群查询产品信息与价格；观夏门店设置 “香氛实验室”，客群可根据喜好搭配香氛原料，定制专属香薰。

2.6 特色活动与政策支持

文创潮玩节：每季度举办 “青岛金狮潮玩节”，邀请泡泡玛特、TOP TOY 等品牌举办新品首发会，设置潮玩展览、DIY 比赛（如盲盒改造大赛），吸引 Z 世代客群；联合本地高校开展 “文创设计大赛”，优秀作品由 “青青岛” 品牌量产发售，作者享受销售额分成。

亲子阅读活动：每周日在西西弗书店举办 “亲子绘本课”，由专业老师带领孩子阅读与互动，配套提供手工制作活动（如绘本角色黏土制作）；办理书店会员可享受 “亲子阅读年卡”，含 12 次免费课程与绘本借阅权益。

政策支持：为文创潮品区品牌申请 “青岛市文化产业补贴”，年补贴最高 10 万元；对体验式服饰品牌提供 “数字化改造支持”，如资助引入 VR 虚拟试衣系统，补贴比例 50%。

会员联动：金狮广场银卡及以上会员在 2 层消费可享受 “积分加倍”（1 元 = 2 积分）；会员在西西弗书店消费满 200 元，可获赠 Wagas 沙拉券（价值 30 元），促进跨业态转化。

2.7 布局策略

主动线规划：2 层主入口连接 1 层扶梯，入口处布局 lululemon、泡泡玛特两大 “引流品牌”，吸引客群进入；主通道两侧依次排列体验式服饰零售区与文创潮品区，品牌按 “高吸引力 - 高转化” 顺序排列，如泡泡玛特紧邻花西子体验店，带动美妆体验客流。

中庭核心：跨界书店（西西弗）位于 2 层中庭区域，书店入口与主通道相连，咖啡区朝向中庭，提升曝光率；书店周边布局轻食简餐（Wagas、奈雪的茶），形成 “阅读 + 餐饮” 消费闭环，客群可在书店阅读后直接前往餐饮区就餐。

文创与家居联动：文创潮品区与家居生活体验区相邻，如故宫文创紧邻观夏，客群购买文创饰品后可搭配香薰消费；设置 “文创家居组合套餐”，如 “故宫文创笔记本 + 观夏香薰” 优惠套餐，促进跨品类消费。

通道与休息区：在体验式服饰区与文创区之间设立 “休闲走廊”，配备绿植与座椅，设置 “品牌展示架”，展示各品牌特色产品；通道地面标注 “业态指引线”，用不同颜色区分服饰、文创。

3.  3 层：亲子成长 + 家庭休闲区（面积占比 20%）

3.1 定位升华

聚焦 “全龄段亲子家庭”，打造 “陪伴成长 + 家庭消费” 一体化空间，以高品质亲子游乐、教育体验为核心，搭配家庭友好型餐饮与亲子文创，承接 2 层年轻家庭客流，同时吸引青岛周边区域亲子客群，实现 “单次到店多业态消费”，提升家庭客群月均到店频次与客单价。

3.2 主要业态

亲子游乐区、儿童 STEAM 教育区、亲子文创区、家庭轻食区、母婴服务中心。

3.3 品牌组合

亲子游乐区（1000㎡）：奈尔宝 Mini（500㎡，高端亲子游乐，设置模拟超市、绘本馆、角色扮演区，适合 2-8 岁儿童）；meland club（300㎡，沉浸式游乐，含海洋球池、攀爬架、科学实验室）；亲子烘焙工坊（200㎡，提供亲子蛋糕、饼干 DIY 课程，配备专业老师指导）。

儿童 STEAM 教育区（600㎡）：编程猫（200㎡，少儿编程课程，含图形化编程、Python 编程）；乐高大颗粒体验中心（200㎡，积木搭建课程与自由玩乐区）；机器人教育 “能力风暴”（200㎡，机器人组装与编程教学，适合 6-12 岁儿童）。

亲子文创区（300㎡）：儿童文创 “萌趣工坊”（150㎡，售卖儿童手绘文具、定制玩偶、青岛海洋主题儿童玩具）；亲子摄影 “宝贝计划”（150㎡，提供儿童写真、亲子全家福拍摄，配套服装与造型服务）。

家庭轻食区（400㎡）：西贝莜面村儿童餐专区（200㎡，推出营养儿童套餐，配备儿童餐椅与游乐角）；满记甜品亲子款（100㎡，提供亲子 DIY 甜品课程）；星巴克亲子友好店（100㎡，设置儿童座椅与免费绘本，提供 “妈妈咖啡 + 儿童果汁” 套餐）。

母婴服务中心（100㎡）：提供母婴室、儿童托管（短时间免费托管）、婴儿抚触台、母婴用品售卖（如奶粉、纸尿裤），配备专业育婴师。

3.4 租金水平

亲子游乐区：保底租金 400-500 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%；奈尔宝 Mini 因 “高端亲子引流属性”，首年租金减免 10%，并享受 “客流达标奖励”（月均客流超 5000 人次，返还当月 5% 租金）。

儿童 STEAM 教育区：保底租金 350-450 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%；采用 “租金 + 课程分成” 模式，课程分成比例 5-8%；新品牌入驻前 6 个月享受 “租金减半” 优惠。

亲子文创区：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%；本地儿童文创品牌享受 “装修补贴 400 元 /㎡”；亲子摄影店按 “保底 + 扣点孰高” 计算，扣点率 18%。

家庭轻食区：保底租金 450-550 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%；西贝莜面村因 “家庭客群匹配度高”，租金与儿童餐销售额挂钩，儿童餐销售额超预期部分扣点降低 2%。

母婴服务中心：项目自持，无租金，运营成本计入项目整体费用，母婴用品售卖区按 “销售额 10% 抽成”。

3.5 焕新重点

亲子游乐区：奈尔宝 Mini 设置 “青岛海洋主题游乐区”，融入海浪、帆船元素，打造 “模拟沙滩” 与 “海洋生物认知角”；亲子烘焙工坊推出 “青岛特色甜品 DIY”，如崂山绿茶饼干、海鲜形状蛋糕，成品可定制包装带走。

儿童 STEAM 教育区：编程猫门店设置 “亲子编程体验课”（免费体验 30 分钟），配备可视化编程设备，家长可陪同参与；乐高大颗粒中心打造 “青岛地标积木展”，用乐高积木搭建栈桥、五四广场等青岛地标，供儿童参观与模仿搭建。

亲子文创区：“萌趣工坊” 推出 “亲子文创 DIY” 服务，如定制儿童姓名印章、手绘青岛主题风筝，家长可与孩子共同制作；亲子摄影店设置 “青岛外景拍摄套餐”，可拍摄栈桥、八大关等青岛景点亲子照。

家庭轻食区：西贝莜面村儿童餐专区配备 “儿童互动屏”，提供动画观看与益智游戏；星巴克亲子友好店推出 “亲子阅读时间”（每周六下午），由工作人员带领儿童阅读绘本。

3.6 特色活动与政策支持

亲子成长季：每季度举办 “金狮亲子成长季”，开展亲子运动会（如接力赛、跳绳比赛）、儿童才艺展演（绘画、唱歌），获胜家庭可获得奈尔宝门票、教育课程优惠券；联合教育品牌推出 “亲子教育讲座”，邀请儿童心理专家分享育儿知识。

亲子文创市集：每月举办 “亲子文创市集”，邀请儿童文创品牌、本地手作达人入驻，售卖儿童文创产品；设置 “儿童摊主专区”，鼓励儿童售卖自己的手绘作品、旧玩具，培养理财意识。

政策支持：为儿童教育品牌申请 “青岛市教育产业补贴”，年补贴最高 8 万元；对亲子游乐品牌提供 “设备更新补贴”，补贴比例 30%（用于更新游乐设施）。

会员权益：金狮广场亲子俱乐部会员享奈尔宝门票 8 折、教育课程 9 折、亲子摄影立减 200 元权益；会员累计消费满 5000 元，赠送 “亲子年卡”（含 12 次免费游乐体验）。

3.7 布局策略

主动线规划：3 层主入口连接 2 层扶梯，入口处布局奈尔宝 Mini 与 meland club 两大 “引流品牌”，吸引亲子家庭直接进入；主通道两侧依次排列教育区与亲子文创区，教育区按 “低龄 - 高龄” 顺序排列（乐高在前，编程猫在后），符合儿童成长需求。

家庭消费闭环：亲子游乐区与家庭轻食区相邻，如奈尔宝 Mini 出口直达西贝莜面村，方便儿童游玩后就餐；亲子文创区位于游乐区与教育区之间，客群等待孩子上课或游玩间隙可逛文创店，提升消费转化。

母婴服务中心布局：位于 3 层中心位置，临近游乐区与教育区，方便家长随时使用母婴设施；服务中心入口设置 “亲子导览屏”，显示各品牌活动信息与空余名额（如烘焙课程剩余名额）。

休息区设计：在各业态之间设立 “家庭休息区”，配备沙发、儿童座椅与充电插座，设置 “亲子阅读角”（免费提供儿童绘本），供家长与孩子休息。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库