商业地产案例分享-青岛金狮广场项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告针对青岛金狮广场面临的客流吸引力减弱、业态竞争力不足等核心挑战，提出以“定位升级、招商创新、空间优化、数字运营”为核心的破局路径，旨在系统性提升项目运营效能与资产价值，重塑其于崂山商圈的差异化竞争力。全文共113100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

青岛金狮广场资产运营专项提升与资产优化管理策略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群运营

六、招商创新及资源整合

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析及项目概述

（一）宏观市场环境

1. 青岛商业地产行业趋势：数据驱动下的“体验化、首店化、数字化”转型

青岛作为山东省经济龙头与胶东半岛核心城市，商业地产行业正经历从 “规模扩张” 向 “质量提升” 的关键转型期，2023-2024 年核心趋势呈现三大特征，且均有明确数据支撑：

1.1体验式消费占比持续攀升，成为客流核心重点

根据青岛市商务局发布的《2024 年青岛商业发展报告》，2023 年青岛全市商业项目中，体验类业态（含餐饮、文娱、亲子、运动等）平均占比已达 38%，较 2021 年提升 12 个百分点；其中崂山、市南等核心商圈体验业态占比突破 45%，显著高于城阳、黄岛等新兴区域（30%-35%）。

从消费行为看，2024 年青岛市民线下消费中，“纯购物” 占比降至 42%，“购物 + 餐饮 + 娱乐” 的组合式消费占比升至 58%，且单次消费停留时间从 2021 年的 1.8 小时延长至 2.5 小时。典型案例为青岛万象城，其 2023 年新增的 “冰雪乐园”“亲子科学馆” 等体验业态，带动项目整体客流同比增长 18%，客单价提升 12%，印证体验式消费对商业项目的支持作用。

1.2首店经济爆发式增长，成为商圈能级竞争核心指标

2023 年青岛全市引入各类首店（含全国首店、华东首店、山东首店、青岛首店）共计 217 家，较 2022 年增长 45%；2024 年 1-6 月，首店引进量已达 132 家，预计全年将突破 260 家，其中崂山商圈凭借 “高端消费 + 文旅资源” 双重优势，首店落地量占全市 35%（46 家），远超市南商圈（32 家）、市北商圈（21 家）。

首店类型呈现 “多元化、体验化” 特征：2024 年崂山商圈引进的 46 家首店中，餐饮类占 37%（如山东首店 “西塔老太太泥炉烤肉”、青岛首店 “% Arabica 精品咖啡”）、体验类占 28%（如青岛首店 “奈尔宝家庭中心”、山东首店 “未来战场 VR 体验馆”）、零售类占 35%（如青岛首店 “始祖鸟阿尔法旗舰店”）。首店对客流的拉动效应显著，以崂山商圈 “西塔老太太泥炉烤肉” 为例，开业首月日均排队时长超 2 小时，带动所在商场周末客流同比增长 25%，印证首店经济已成为商业项目 “破圈引流” 的关键手段。

1.3数字化运营深度渗透，从 “工具应用” 转向 “体系化建设”

2023 年青岛头部商业项目（如万象城、海信广场）数字化投入平均占运营成本的 8%-10%，较 2021 年提升 5 个百分点；其中 “智慧客流系统”“会员中台”“线上营销矩阵” 成为三大核心投入方向。

从运营效果看，已建成数字化体系的项目，会员复购率平均达 45%，较未数字化项目（28%）提升 17 个百分点；数字化营销投入产出比（ROI）平均达 1:4.8，较传统营销（1:2.3）提升 1.1 倍。典型案例为青岛海信广场，其 2023 年上线的 “智慧会员中台”，整合线下消费、线上互动、积分兑换等数据，实现 “消费行为标签化 - 精准营销推送 - 到店转化” 闭环，2024 年上半年会员消费额占比达 68%，较中台上线前提升 15 个百分点。

同时需注意，青岛商业地产数字化仍存在 “不均衡” 问题：中小商业项目数字化投入占比普遍低于 3%，仅 15% 的项目实现 “客流 - 销售 - 会员” 数据打通，数字化运营仍是行业待补的短板，也为金狮广场通过数字化升级实现 “弯道超车” 提供机会。

1.4商业地产空置率呈 “核心商圈低、新兴区域高” 分化态势

2023 年青岛商业地产整体空置率为 8.2%，较 2022 年下降 1.3 个百分点，其中崂山商圈空置率仅 4.5%，为全市最低（市南商圈 5.8%、市北商圈 7.2%、城阳商圈 11.5%），反映核心商圈商业需求旺盛；但空置率结构存在差异：传统零售业态（如服饰、家电）空置率达 12%，而体验类业态（如餐饮、文娱）空置率仅 2.8%，印证业态调整的紧迫性。

2. 崂山商圈定位与价值：“高端消费 + 文旅融合” 双轮驱动下的金狮广场角色

崂山商圈是青岛 “东部高端商业带” 的核心组成部分，2023 年商圈社会消费品零售总额达 185 亿元，占崂山区总量的 42%，占青岛市总量的 6.8%，其定位与价值可概括为 “三大核心属性”，且与金狮广场的联动效应显著：

2.1高端消费枢纽：青岛 “奢侈品 + 品质消费” 核心承载区

崂山商圈汇聚了青岛万象城、海信广场、金狮广场三大高端商业体，2023 年高端消费（客单价 5000 元以上）占比达 22%，较市南商圈（15%）高出 7 个百分点，是青岛高收入人群（年收入 50 万元以上）的核心消费目的地。

商圈内高端商业体分工明确：万象城聚焦 “奢侈品 + 全家庭体验”（LV、Gucci 等国际一线品牌入驻），海信广场聚焦 “奢华精品 + 高端服务”（劳力士、爱马仕等顶奢品牌，米其林推荐餐厅 3 家），而金狮广场凭借 “23 万㎡全业态体量 + 地铁直达优势”，成为商圈 “高端消费补充者 + 大众品质消费主力”，承接万象城、海信广场外溢的家庭客群与年轻客群，2023 年商圈内跨项目消费客群中，从万象城、海信广场导流至金狮广场的占比达 18%，印证金狮广场在商圈高端消费生态中的 “补位角色”。

2.2文旅融合节点：崂山景区 “旅游消费延伸带”

崂山商圈紧邻崂山风景区（国家 5A 级景区，2023 年接待游客量达 890 万人次，较 2022 年增长 65%）、石老人浴场（2023 年夏季日均接待游客 5 万人次），是青岛 “山海文旅” 线路的重要消费节点。2023 年崂山商圈文旅客群占比达 25%，其中 80% 的游客会在商圈内产生消费，人均消费额约 860 元，主要集中在餐饮（45%）、特产零售（25%）、休闲娱乐（20%）三大领域。

金狮广场凭借 “地铁 2 号线石老人浴场站无缝衔接”“2000 + 停车位”“全业态覆盖” 三大优势，成为文旅客群 “中途休憩 + 消费补充” 的首选：2023 年项目接待文旅客群约 120 万人次，占总客流的 20%，其中从石老人浴场导流的客群占比达 60%，从崂山景区导流的客群占比达 25%，文旅客群贡献的销售额占项目总销售额的 18%，显著高于青岛其他非文旅核心商圈项目（平均 5%-8%），凸显金狮广场在商圈 “文旅消费延伸带” 中的核心地位。

2.3公共资源联动平台：借势会展、文化资源实现 “流量共享”

崂山商圈内拥有青岛国际会展中心、青岛大剧院两大公共资源，2023 年青岛国际会展中心举办各类展会（如青岛国际车展、中国（青岛）国际时装周）共计 48 场，吸引参展商及观众超 120 万人次；青岛大剧院举办演出 320 场，吸引观众超 25 万人次，两大公共资源年均为商圈带来客流超 145 万人次，形成 “会展 / 文化活动 - 商圈消费” 的联动效应。

金狮广场与两大公共资源的联动具备 “先天优势”：距离青岛国际会展中心仅 1.2 公里（驾车 5 分钟）、距离青岛大剧院仅 0.8 公里（步行 10 分钟），且可通过地铁 2 号线直达。2023 年借势青岛国际时装周，金狮广场举办 “时尚品牌快闪展”，吸引会展客流约 8 万人次，带动项目同期销售额增长 15%；借势青岛大剧院 “新年音乐会”，推出 “演出票 + 餐饮套餐” 联动活动，吸引文化客群约 2 万人次，印证金狮广场在商圈 “公共资源联动” 中的 “流量承接者” 角色。

（二）项目核心概况

1. 项目基础信息：运营数据对比与现状分析

青岛金狮广场作为百盛集团旗下首个全体验时尚购物中心，2016 年 6 月开业至今已运营 8 年，其核心运营数据（2024 年 1-6 月）与开业初期（2017 年）对比，可清晰反映项目运营现状与核心问题：

数据解读与现状分析：

优势点：客单价持续提升（反映项目消费层级稳步升级）、体验类业态占比增长（符合行业趋势）、非租金收入占比提升（资产多元化收益能力增强）；

核心问题：出租率下滑（低于商圈平均水平）、日均客流下降（客流吸引力减弱）、主力店依赖度仍较高（40%，高于头部项目，抗风险能力弱）、体验类业态占比仍偏低（22%，较头部项目差距 13-18 个百分点），需通过业态调整、场景创新、招商优化等手段破解。

2. 项目核心价值：“三维锚点” 构建差异化竞争力

金狮广场的核心价值可提炼为 “地铁直达 + 全业态覆盖 + 商圈枢纽” 三大锚点，且每个锚点均有明确的 “客群基数 + 资源支撑”，形成区别于竞品的差异化优势：

2.1地铁 2 号线 “无缝衔接”：交通可达性构建客流基础

项目与地铁 2 号线 “石老人浴场站” 直接连通，地铁出入口直通项目 B1 层，是崂山商圈内少数实现 “地铁无缝接驳” 的商业项目。根据青岛地铁集团数据，2024 年 1-6 月地铁 2 号线 “石老人浴场站” 日均客流量达 3.2 万人次，其中 35%（1.12 万人次）直接进入金狮广场，占项目日均客流的 93%，印证地铁交通是项目客流的 “核心来源”。

此外，项目周边 3 公里内有 12 条公交线路（如 311 路、380 路、612 路），覆盖崂山、市南、市北等区域，且项目配备 2000 个智能停车位，2024 年 1-6 月日均停车量达 1800 辆，其中 “地铁 + 自驾” 组合出行客群占比达 65%，交通便利性为项目吸引跨区域客群提供支撑。

2.2  23 万㎡全业态覆盖：满足 “全龄段 + 全场景” 消费需求

项目总建筑面积 23 万㎡，涵盖地下 3 层、地上 4 层，是崂山商圈内体量第二大的商业项目（仅低于万象城 24 万㎡），业态覆盖 “零售 + 餐饮 + 体验 + 服务” 四大类，具体包括：

零售类：国际精品（如 Coach、Michael Kors）、时尚服饰（如 ZARA、优衣库）、数码家电（如苹果授权店、苏宁易购）等，满足日常购物需求；

餐饮类：高端正餐（如船歌鱼水饺、西贝莜面村）、轻食简餐（如麦当劳、星巴克）、特色小吃（如吕氏疙瘩汤、小倩倩馄饨）等，覆盖不同消费层级；

体验类：高端影院（CGV 星聚汇影城，含 IMAX 厅）、亲子乐园（如卡通尼乐园）、运动健身（如英派斯健身）等，满足休闲娱乐需求；

服务类：精品超市（华润万家 Ole'）、生活服务（如干洗店、药店）等，满足便民需求。

全业态覆盖使项目能同时承接 “年轻家庭（亲子消费）、文旅客群（特色餐饮 + 特产零售）、年轻白领（下午茶 + 便捷购物）” 等多类客群，2024 年 1-6 月 “全业态组合消费” 客群占比达 52%，显著高于商圈内业态单一项目（平均 30%）。

2.3商圈枢纽位置：3 公里客群基数构建资产核心锚点

项目位于崂山商圈核心区域，周边 3 公里内是青岛 “高端客群密集区”，具体客群基数如下：

高端社区：涵盖石老人花园、鲁商蓝岸丽舍、海信天玺等 28 个高端社区，常住人口约 15 万人，其中家庭户占比 75%，年均家庭消费支出超 15 万元；

写字楼集群：涵盖青岛国际金融中心、崂山国际会展中心写字楼等 12 座写字楼，办公人群约 8 万人，其中 25-35 岁年轻白领占比 60%，日均午餐 + 下午茶消费需求旺盛；

高校资源：涵盖中国海洋大学（崂山校区）、青岛大学（金家岭校区）等 4 所高校，在校学生约 12 万人，年轻客群（18-25 岁）消费潜力大；

文旅资源：石老人浴场、崂山风景区年均接待游客超 900 万人次，其中 30% 会进入项目 3 公里辐射范围。

庞大的客群基数为项目提供稳定的消费支撑，2024 年 1-6 月项目周边 3 公里内客群占比达 72%，是项目资产价值的核心锚点。

3. 项目发展历程与云阿云介入背景、角色定位

3.1项目发展历程：从“开业爆红”到“转型调整”的关键节点

青岛金狮广场自 2015 年竣工至今，经历 “四个发展阶段”，每个阶段均有明确的运营特征与核心事件：

筹备期（2014-2015 年）：百盛集团斥资 15 亿元打造，定位 “青岛东部首个全体验时尚购物中心”，引入华润万家 Ole' 精品超市、CGV 星聚汇影城两大主力店，招商率达 98%，为开业奠定基础；

开业初期（2016-2018 年）：2016 年 6 月 18 日正式开业，首年出租率达 95%，日均客流 1.5 万人次，凭借 “全业态 + 地铁优势” 迅速成为崂山商圈 “网红项目”，2017 年荣获 “中国好门店”“十大营销事件” 两项行业大奖，运营表现亮眼；

稳定运营期（2019-2021 年）：受疫情影响，项目客流、销售额出现波动（2020 年日均客流降至 1.1 万人次，销售额同比下降 12%），但通过 “线上外卖 + 社群营销” 维持运营，体验类业态占比从 15% 提升至 20%，逐步降低对传统零售的依赖；

转型调整期（2022 年至今）：疫情后青岛商业地产竞争加剧（万象城二期扩容、海信广场年轻化转型），项目面临 “出租率下滑、客流吸引力减弱、体验感滞后” 等问题，2022 年出租率降至 88%，日均客流降至 1.2 万人次，亟需专业运营团队介入，通过资产优化实现 “二次增长”。

3.2云阿云介入背景：解决项目“运营短板”的战略合作

2022 年底，百盛集团与北京云阿云达成战略合作，云阿云正式介入青岛金狮广场运营，核心背景源于 “三大运营短板” 的迫切解决需求，且云阿云的核心能力与短板高度匹配：

短板一：招商体系滞后，首店引进能力不足

2022 年项目首店引进量仅 3 家，远低于崂山商圈平均水平（15 家 / 年），且传统零售业态空置超 6 个月的铺位占比达 18%，招商资源储备与谈判能力难以应对商圈首店竞争。而云阿云拥有 “3000 + 全球品牌资源库”，近 3 年成功为国内 12 个商业项目引进区域首店超 80 家（如为西安某项目引进西北首店 “% Arabica”、为杭州某项目引进华东首店 “奈尔宝家庭中心”），首店招商成功率达 85%，可快速弥补项目首店资源缺口。

短板二：数字化运营空白，会员价值未释放

项目 2022 年前未建立统一会员中台，会员数据分散在各业态系统，无法实现 “消费行为分析 - 精准营销”，会员复购率仅 28%，低于商圈头部项目（45%）。云阿云具备 “超强算法能力”，自主研发的 “智慧商业运营系统” 已在 5 个商业项目落地，可实现 “客流统计 - 会员标签 - 营销推送 - 转化追踪” 全链路数字化，曾帮助某华北项目会员复购率 1 年内提升至 42%，数字化能力可破解项目运营低效问题。

短板三：资产增值路径模糊，非租金收入占比低

2022 年项目非租金收入占比仅 6%，远低于行业优秀水平（12%-15%），且未建立 “业态坪效评估 - 资产收益优化” 的动态模型，部分低效业态（如传统家电卖场）坪效仅 1800 元 /㎡/ 年，拉低整体资产收益率。云阿云拥有 “10 年 + 大型商业操盘经验”，擅长通过 “业态优化 + 空间盘活 + 多元收入拓展” 提升资产价值，曾为深圳某商业项目制定资产优化方案，1 年内非租金收入占比提升至 14%，资产收益率（NOI 率）提升 1.2 个百分点，与项目资产增值需求高度契合。

基于上述背景，双方签订 “为期 3 年的资产运营专项服务协议”，云阿云以 “联合运营方” 身份深度参与项目招商、运营管理、资产提升全流程，目标是 1 年内实现出租率回升至 92%、首店引进量达 10 家，3 年内将项目打造为崂山商圈 “体验化 + 数字化” 标杆项目。

3.3云阿云角色定位与核心工作举措

云阿云在项目中承担 “资产运营服务商 + 资源整合专家” 双重角色，通过 “四大核心举措” 推动项目转型，具体职责与落地成果（2023 年）如下：

角色一：招商策略制定与首店资源落地

牵头成立 “首店招商专项小组”，结合项目定位制定 “首店引进优先级清单”：优先引进 “亲子体验类、文旅特色类、年轻潮流类” 首店，避开与万象城、海信广场的高端奢侈品竞争。2023 年成功引进青岛首店 5 家（如 “卡通尼海岛冒险乐园”“青岛啤酒 1903 主题餐吧”）、山东首店 2 家（如 “未来战场 VR 体验馆”“小鹿的屋潮玩集合店”），首店带动客流效应显著 ——“卡通尼海岛冒险乐园” 开业首月日均客流超 2000 人次，带动 L3 层整体客流增长 35%，铺位租金较原业态提升 20%。

角色二：数字化运营体系搭建

主导落地 “金狮智慧运营中台”，完成三大核心模块建设：

客流分析模块：在各楼层安装 AI 双目客流摄像机，实时统计 “楼层客流密度、停留时长、动线轨迹”，2023 年通过数据分析优化 L2 层动线，减少死角铺位 2 个，死角铺位出租率从 30% 提升至 80%；

会员管理模块：整合原分散会员数据，建立 “基础属性 + 消费偏好 + 互动行为” 三维标签体系（如 “年轻家庭客群 - 亲子消费偏好 - 每月互动 2 次以上”），2023 年定向推送亲子业态优惠券，核销率达 32%，会员复购率提升至 38%；

营销管理模块：搭建 “线上小程序 + 社群 + 短视频” 营销矩阵，2023 年通过 “抖音直播探店”“社群秒杀” 等活动，带动线上引流到店客流超 15 万人次，线上转化销售额占比提升至 12%。

角色三：资产收益优化与业态调整

制定 “业态效率评估模型”，从 “坪效、客流贡献、租金支付能力、品牌匹配度” 四大维度对现有业态打分，2023 年清退低效铺位 12 个（如坪效低于 2000 元 /㎡/ 年的传统服饰店、家电卖场），释放面积约 5000㎡，引入高坪效业态（如亲子体验、特色餐饮），调整后相关铺位坪效平均提升至 4500 元 /㎡/ 年，带动项目整体坪效增长 18%。

同时，拓展非租金收入渠道：利用中庭空间举办 “青岛文旅市集”“汽车快闪展” 等活动，2023 年场地租赁收入达 280 万元；在电梯厅、停车场引入智能广告屏 15 块，广告收入达 120 万元，非租金收入占比提升至 9.5%。

角色四：商圈资源联动与品牌协同

发挥 “全球视野 + 资源整合能力”，推动项目与崂山商圈公共资源、周边业态深度联动：

与青岛国际会展中心达成 “展会 - 消费” 联动协议，2023 年青岛国际车展期间，为参展观众提供 “金狮广场消费满 200 减 50” 优惠券，吸引会展客流约 6 万人次，带动项目同期销售额增长 12%；

与石老人浴场、崂山风景区合作推出 “文旅消费套票”（含景区门票 + 金狮广场餐饮券），2023 年暑期售出套票超 8000 份，文旅客群占比从 20% 提升至 25%；

组织入驻品牌开展 “品牌协同活动”，如 “CGV 影城 + 餐饮品牌” 推出 “观影 + 套餐” 联票、“Ole' 超市 + 亲子业态” 推出 “购物满额赠亲子体验券”，2023 年品牌协同活动带动跨业态消费占比提升至 30%。

通过上述举措，2023 年项目关键运营指标显著改善：出租率从 88% 提升至 91%，日均客流从 1.2 万人次提升至 1.35 万人次，非租金收入占比从 6% 提升至 9.5%，为后续资产运营专项提升奠定坚实基础。

（三）项目发展与市场环境的适配性分析

从青岛商业地产行业趋势、崂山商圈价值定位与项目自身发展历程来看，金狮广场的核心竞争力与市场机遇高度契合，但仍需在 “体验化深化、数字化升级、资产效率优化” 三大方向持续发力，以匹配市场发展节奏：

与体验式消费趋势适配：项目已通过云阿云介入提升体验类业态占比（2023 年达 24%），但较崂山商圈头部项目（35%-40%）仍有差距，需进一步扩容 “亲子体验、文旅特色、年轻社交” 类体验业态，如规划 “青岛海洋文化主题街区”“年轻潮流社交空间”，增强场景吸引力；

与首店经济趋势适配：2023 年首店引进量达 7 家，虽实现突破，但首店层级（以区域首店为主）低于万象城（全国首店）、海信广场（华东首店），未来可依托云阿云全球品牌资源，尝试引进 “青岛首店 + 特色定制店” 组合（如本地品牌 “青岛啤酒” 定制金狮主题店），形成差异化首店优势；

与数字化运营趋势适配：智慧运营中台已初步落地，但 “算法驱动的精准运营” 仍需深化，如通过 AI 算法预测会员消费需求、动态调整业态租金，未来可引入云阿云最新研发的 “商业 AI 决策系统”，实现 “数据 - 决策 - 执行” 的自动化闭环，进一步提升运营效率；

与崂山商圈文旅融合定位适配：项目已通过 “文旅套票”“特产零售” 承接文旅客群，但文旅场景营造仍显薄弱（如缺乏文旅主题打卡点），可借鉴 “上海迪士尼小镇” 文旅商业模式，在项目外广场打造 “青岛山海文化景观”，在 B1 层增设 “文旅体验中心”（含崂山景区 VR 导览、青岛非遗手作体验），强化文旅消费标签。

综上，金狮广场在青岛商业地产市场中具备 “交通 + 体量 + 商圈枢纽” 的先天优势，且通过云阿云介入已初步解决部分运营短板，后续若能持续贴合市场趋势、深化差异化竞争力，有望实现从 “商圈补位者” 到 “特色标杆项目” 的升级，进一步提升资产价值与市场影响力。

二、本体 SWOT 及项目现状

（一）SWOT 分析：基于运营数据与行业对标的全景解析

SWOT 分析需结合项目实际运营场景、行业竞争格局及资源禀赋，通过 “数据量化 + 案例佐证” 实现从 “定性描述” 到 “定量分析” 的升级，为后续策略制定提供精准依据。

1.优势（S）

1.1地铁 2 号线无缝接驳，交通可达性形成 “客流护城河”

具体内容：

地铁出入口直接连通项目 B1 层，无需露天步行，尤其在青岛冬季（11 月 - 次年 2 月）、雨季（7-8 月），可有效降低天气对客流的影响；

地铁 2 号线串联崂山、市南、市北核心区域，可辐射青岛大学、中国海洋大学等高校，以及香港中路商务区等办公集群，形成 “跨区域客流输送通道”。

数据 / 案例支撑：

2024 年 1-6 月，地铁日均接驳客流达 4200 人次，占项目总客流（1.2 万人次）的 35%，其中雨天 / 雪天地铁客流占比提升至 45%，显著高于晴天（32%），印证交通优势对客流的 “稳定器” 作用；地铁客流中，30% 来自市南、市北跨区域客群，此类客群单次消费客单价达 580 元，高于本地客群（450 元）29%，为项目贡献高价值消费；

行业案例：上海地铁 11 号线 “迪士尼站” 接驳的迪士尼小镇，地铁客流占比达 40%，其 “无缝接驳” 设计使小镇冬季客流跌幅仅 8%，远低于上海其他非地铁商业项目（平均跌幅 18%）。

运营价值与风险提示：

运营价值：可依托地铁客流打造 “跨区域消费专线”，如联合地铁推出 “地铁消费券”（凭 2 号线乘车记录享项目商户折扣），进一步提升地铁客流转化率；

风险提示：需关注地铁 2 号线未来客流变化（如新增站点分流），定期监测地铁客流占比，避免过度依赖单一交通方式。

1.2  23 万㎡全业态体量 + 主力店基础稳固，形成 “全客群覆盖能力”

具体内容：

体量在崂山商圈排名第二（仅低于万象城 24 万㎡），可容纳 “零售 + 餐饮 + 体验 + 服务” 全业态组合，满足 “家庭亲子、年轻社交、文旅客群” 等多类客群一站式消费需求；

核心主力店（CGV 星聚汇影城、华润万家 Ole' 精品超市）运营稳定，具备 “客流锚点” 属性，可带动周边卫星店消费。

数据 / 案例支撑：

主力店运营数据：2024 年 1-6 月，CGV 影城日均观影人次达 850 人，年销售额 1800 万元，占项目总销售额的 12%；Ole' 超市日均客流 1200 人次，年销售额 2200 万元，占项目总销售额的 15%，两大主力店合计贡献 27% 销售额，为项目提供稳定收益支撑；

业态联动效应：通过 “智慧运营中台” 监测发现，Ole' 超市客流中，35% 会前往 L3 层亲子业态消费，CGV 影城客流中，40% 会在 L5-L6 层餐饮区用餐，主力店对卫星店的 “客流带动系数” 达 1:1.8；

行业对标：崂山商圈中小体量项目（如银座商城，10 万㎡）因业态不全，家庭客群留存率仅 25%，而金狮广场家庭客群留存率达 40%，体量优势显著。

运营价值与风险提示：

运营价值：可强化 “主力店 + 卫星店” 共生体系，如在 Ole' 超市周边布局 “生鲜加工餐厅”“高端零食集合店”，在 CGV 影城周边增设 “剧本杀”“网红奶茶店”，提升业态联动消费；

风险提示：需警惕主力店 “老化风险”（如 CGV 影城设备更新滞后），每 2 年对主力店进行 “运营评估”，推动主力店升级（如增设 IMAX 激光厅、4D 厅）。

2.劣势（W）

2.1部分楼层动线设计不合理，导致 “客流断层” 与 “坪效分化”

具体内容：

地下 1 层（B1）与地上 1 层（L1）仅通过 2 部扶梯连接，且扶梯位置隐蔽（靠近项目西侧），东侧客流需绕行 200 米才能实现上下楼层衔接，形成 “垂直动线瓶颈”；

L2 层采用 “线性动线”，两端铺位（靠近电梯口）与中间铺位（动线中段）客流差异显著，中间铺位因 “可达性差” 成为 “死角铺位”。

数据 / 案例支撑：

动线监测数据：2024 年 6 月，通过 AI 客流系统统计，B1 层日均客流 3200 人次，L1 层日均客流 5800 人次，两层客流转化率仅 18%（行业优秀项目垂直客流转化率达 30%+）；L2 层电梯口铺位日均客流 1200 人次，中间铺位日均客流仅 350 人次，客流差异达 3.4 倍；

坪效分化后果：L1 层（高坪效楼层）平均坪效达 6800 元 /㎡/ 年，B3 层（低坪效楼层，以停车场、仓储为主）平均坪效仅 2200 元 /㎡/ 年，差异达 3 倍，低坪效楼层拉低项目整体资产收益率（NOI 率）0.8 个百分点；

商户反馈：2024 年商户满意度调研显示，B1 层、L2 层中间铺位商户中，65% 认为 “动线问题导致客流不足”，其中 2 家商户因连续 6 个月营收不达标提出撤店申请。

运营价值与风险提示：

运营价值：可通过 “动线优化 + 标识引导” 改善客流分布，如在 B1-L1 层新增 2 部直达扶梯（位于项目东侧），在 L2 层动线中段设置 “主题打卡点”（如青岛海洋元素装置）吸引客流停留；

风险提示：动线改造需平衡 “成本与收益”，建议先通过 “临时标识优化 + 促销活动引流”（如在 L2 层中间铺位举办 “限时折扣”）测试效果，再决定是否启动硬件改造。

2.2体验类业态占比偏低且同质化，无法满足“体验消费需求”

具体内容：

项目当前体验类业态占比 25%（含餐饮中的体验类，如 DIY 烘焙），低于崂山商圈头部项目（万象城 38%、海信广场 35%），且体验业态集中在 “传统亲子乐园”“常规影院”，缺乏 “沉浸式、互动性” 特色体验；

体验业态与零售业态联动不足，未形成 “体验引流 - 零售转化” 的消费闭环，导致体验客流对整体销售额贡献有限。

数据 / 案例支撑：

业态占比对标：2024 年 1-6 月，金狮广场体验类业态销售额占比 22%，而万象城体验类业态销售额占比 35%，其中万象城 “冰雪乐园” 单店年销售额达 3200 万元，超过金狮广场所有体验业态销售额总和（2800 万元）；

客流转化数据：项目体验业态客流中，仅 20% 会产生零售消费，而万象城体验业态客流零售转化率达 45%；2024 年项目体验类业态客流同比增长 12%，但带动的零售销售额仅增长 5%，联动效应薄弱；

客群反馈：年轻客群（18-30 岁）调研显示，70% 认为金狮广场 “体验项目缺乏新意”，更倾向于去万象城 “未来战场 VR 体验馆”、海信广场 “艺术展览” 等特色体验项目。

运营价值与风险提示：

运营价值：可通过 “业态扩容 + 主题创新” 提升体验竞争力，如在 L3 层新增 “青岛海洋主题 VR 体验馆”（结合本地文旅特色），在中庭定期举办 “非遗文化体验展”，同时推出 “体验 + 零售” 联票（如 VR 体验票 + 周边零售折扣券）；

风险提示：体验业态投入成本高（如 VR 设备单台造价超 10 万元），需先通过 “快闪店” 测试市场需求（如在中庭设置临时 VR 体验区），再决定长期布局。

3.机会（O）

3.1青岛文旅市场强势复苏，为项目带来 “文旅消费增量”

具体内容：

2023 年青岛接待游客总量达 1.4 亿人次，恢复至 2019 年的 115%，其中崂山景区接待游客 890 万人次，恢复至 2019 年的 120%，2024 年暑期（7-8 月）崂山景区游客量同比再增长 18%，文旅客群成为商圈重要消费力量；

崂山商圈作为 “崂山景区 - 石老人浴场” 文旅线路的核心节点，文旅客群消费需求集中在 “地方特产、特色餐饮、短时休闲”，与项目业态存在高度契合。

数据 / 案例支撑：

文旅消费数据：2024 年 1-6 月，崂山商圈文旅客群消费占比达 20%，人均消费 860 元，其中餐饮（45%）、特产零售（25%）、休闲娱乐（20%）为主要消费品类；金狮广场当前文旅客群占比 25%，若能提升至 30%，可新增年销售额约 1500 万元；

政策支持：青岛市文旅局 2024 年推出 “文旅消费券” 政策，对承接文旅客群的商业项目，按文旅消费额的 5% 给予补贴，单个项目年度补贴上限 500 万元；崂山区同步推出 “文旅商业联动计划”，对引入 “青岛特产集合店”“非遗体验店” 的项目，给予最高 20 万元装修补贴；

成功案例：杭州湖滨银泰 in77 依托西湖文旅资源，文旅客群占比达 40%，通过 “特产集合店 + 主题展览”，文旅消费贡献销售额 35%，为金狮广场提供可借鉴模式。

运营价值与风险提示：

运营价值：可打造 “文旅消费驿站” 定位，如在 B1 层增设 “青岛特产集合店”（整合崂山茶、青岛啤酒、海鲜干货等本地特产），在 L5 层引入 “青岛海鲜主题餐厅”，同时对接青岛市文旅消费券，提升文旅客群吸引力；

风险提示：需警惕文旅消费 “季节性波动”（如冬季游客量下降），可通过 “淡季文旅主题活动”（如冬季崂山冰雪节联动）平衡客流。

3.2青岛政府“数字化 + 首店”政策扶持，降低项目升级成本

具体内容：

数字化升级方面：青岛市 2024 年出台《商业项目数字化改造补贴办法》，对商业项目建设 “智慧运营中台”“会员管理系统” 等数字化设施，按实际投入的 30% 给予补贴，单个项目补贴上限 200 万元；

首店引进方面：崂山区 2024 年推出《首店经济发展扶持政策》，对引进 “全国首店”“华东首店”“山东首店”“青岛首店” 的项目，分别给予 50 万元、30 万元、20 万元、10 万元一次性补贴，同时对首店经营满 1 年且坪效达标的，额外给予 5 万元运营补贴。

数据 / 案例支撑：

政策落地测算：若金狮广场 2024 年投入 500 万元建设 “商业 AI 决策系统”（数字化升级），可申请政府补贴 150 万元，企业实际投入仅 350 万元；若 2024 年引进 “山东首店 2 家、青岛首店 5 家”，可申请补贴 220+510=90 万元，显著降低首店引进成本；

行业案例：2023 年青岛万象城依托首店政策，引进全国首店 3 家、华东首店 5 家，获得政府补贴 350+530=300 万元，首店带动客流增长 18%，政策红利显著；

项目适配性：金狮广场当前数字化水平较低（会员复购率 30%）、首店资源不足（2023 年仅 7 家），政策扶持可精准解决项目短板，加速升级进程。

运营价值与风险提示：

运营价值：可制定 “政策申报专项计划”，如成立 “数字化升级小组” 对接政府补贴，确保智慧运营中台升级享受政策支持；招商部门同步梳理首店资源清单，优先引进符合补贴条件的首店品牌，降低资金压力；

风险提示：需关注政策申报 “时限与要求”（如数字化补贴需在 2024 年 12 月前完成申报），提前准备材料，避免错过政策窗口期。

4.威胁（T）

崂山商圈竞品 “迭代升级”，挤压项目市场份额

具体内容：

青岛万象城：2024 年启动二期扩容，新增面积 5 万㎡，重点引入 “奢侈品集合店”“高端亲子体验业态”（如奈尔宝家庭中心华东首店），预计 2025 年开业后，高端客群与家庭客群吸引力将进一步增强；

海信广场：2023 年启动 “年轻化转型”，引入 “潮牌集合店”（如 STÜSSY 青岛首店）、“轻食简餐”（如 Shake Shack 青岛首店），目标客群从 “40 + 高端客群” 拓展至 “25-40 岁年轻高收入客群”，与金狮广场核心客群重叠度提升。

数据 / 案例支撑：

竞品数据：2024 年 1-6 月，万象城首店引进量达 14 家（为金狮广场的 2 倍），日均客流 2.1 万人次（为金狮广场的 1.75 倍）；海信广场年轻客群（18-30 岁）占比从 2022 年的 20% 提升至 2024 年的 35%，与金狮广场年轻客群占比（25%）差距缩小至 10 个百分点；

客流分流影响：通过会员调研发现，金狮广场 20% 的家庭客群、15% 的年轻客群会 “跨项目消费”（同时前往万象城 / 海信广场），其中 30% 表示 “若竞品新增特色业态，会优先选择竞品”；

租金竞争：万象城、海信广场为吸引优质首店，给予首店品牌 3-6 个月免租期 + 装修补贴，导致部分原本有意向入驻金狮广场的品牌（如某网红茶饮区域首店）转向竞品，加剧招商压力。

运营价值与风险提示：

运营价值：需采取 “差异化竞争” 策略，如避开与万象城的高端奢侈品竞争，聚焦 “家庭亲子 + 文旅特色”；避开与海信广场的潮牌竞争，聚焦 “本地特色体验”，同时通过 “会员专属权益”（如免费停车、独家活动）提升客群忠诚度；

风险提示：需建立 “竞品动态监测机制”（如每月跟踪竞品业态调整、营销活动），及时调整运营策略，避免被动应对。

4.2线上消费持续分流线下零售，传统零售业态承压

具体内容：

2024 年上半年，青岛社会消费品零售总额中，线上消费占比达 38%，较 2021 年提升 10 个百分点，其中服饰类、数码家电类线上消费占比分别达 55%、48%，对线下零售冲击显著；

金狮广场传统零售业态（如服饰、家电）占比仍达 35%，且部分品牌 “线上线下同质化”（如同款同价、缺乏线下专属服务），导致线下客流被线上分流。

数据 / 案例支撑：

线下零售数据：2024 年 1-6 月，金狮广场服饰类业态销售额同比下降 8%，数码家电类业态销售额同比下降 5%，其中 30% 的消费者表示 “更倾向于线上购买（价格更低、配送便捷）”；

业态对比：项目体验类业态销售额同比增长 15%，餐饮类业态销售额同比增长 12%，均高于零售业态，印证 “体验 + 服务” 类业态抗线上分流能力更强；

行业趋势：2024 年中国连锁经营协会报告显示，线下商业项目 “线上线下融合”（如线下体验 + 线上下单配送）的业态，销售额平均增长 18%，而纯线下零售业态销售额平均下降 6%，线上分流已成不可逆趋势。

运营价值与风险提示：

运营价值：可推动传统零售业态 “线上线下融合转型”，如协助服饰品牌打造 “线下体验店 + 线上小程序” 模式（线下试穿、线上下单配送），数码家电品牌增设 “线下体验区 + 线上专属优惠”（线下体验后扫码线上购买享 9 折），同时减少低效传统零售铺位，转向体验类业态；

风险提示：需平衡 “线上线下利益”（如避免线上价格冲击线下），可通过 “线下专属服务”（如服饰定制、家电上门安装）提升线下竞争力

（二）当前运营核心痛点：数据解析与解决方案雏形

当前运营痛点并非孤立存在，而是 “资产效率 - 客群留存 - 业态竞争力” 三者相互影响的结果。需通过 “数据溯源 + 案例对标” 找到痛点根源，并提出针对性解决思路，为后续专项提升策略奠定基础。

1. 资产效率痛点：低效铺位与单一收入结构制约资产增值

资产效率是衡量商业项目核心价值的关键指标，金狮广场当前存在 “铺位空置周期长”“非租金收入占比低” 两大问题，直接拉低项目资产收益率（NOI 率），需从 “铺位运营效率”“收入结构优化” 双维度解析：

1.1低效铺位空置超 6 个月，资产闲置成本高企

数据解析：截至 2024 年 6 月，项目共有空置铺位 18 个，总面积约 3200㎡，其中 12 个铺位空置超 6 个月（占空置铺位的 67%），主要集中在 B1 层（传统零售区）、L2 层（中间动线铺位）、B3 层（仓储改造区）。从业态看，空置铺位中 75% 为传统零售业态（如服饰、箱包），25% 为服务类业态（如美容美甲）；从坪效预期看，这些空置铺位原规划业态坪效目标为 3500 元 /㎡/ 年，而当前因长期空置，实际贡献为 0，且需承担每月约 8 万元的物业维护成本（如照明、清洁、设备折旧），年闲置成本超 96 万元。

核心原因：

① 业态定位与客群需求脱节：B1 层传统零售铺位原引入 “大众服饰品牌”，但周边 3 公里内高端社区客群更倾向 “品质服饰”，导致品牌招商困难；

② 铺位物理条件受限：L2 层中间动线铺位面积多为 30-50㎡，且无独立橱窗展示，对品牌吸引力不足；

③ 招商策略保守：仍采用 “坐等品牌上门” 的传统模式，未主动对接符合定位的新兴品牌（如小众设计师品牌、体验类品牌）。

行业对标案例：上海瑞虹天地太阳宫 2023 年针对空置超 3 个月的铺位，启动 “快闪店填充计划”，引入 “网红茶饮快闪店”“文创市集” 等临时业态，不仅实现每月每平米 80 元的租金收益（约合 960 元 /㎡/ 年），还通过快闪活动吸引客流，带动周边铺位租金上涨 10%。

1.2非租金收入占比不足 8%，收入结构抗风险能力弱

数据解析：2024 年 1-6 月，项目总收入约 1.2 亿元，其中租金收入 1.1 亿元（占比 92%），非租金收入仅 960 万元（占比 8%），远低于行业优秀项目（15%-20%）。非租金收入中，广告收入占 45%（约 432 万元，主要来自电梯海报、外广场大牌）、场地租赁收入占 35%（约 336 万元，主要来自中庭促销活动）、服务收入占 20%（约 192 万元，主要来自商户管理费、会员增值服务）。从单平米非租金收入看，项目非租金收入约 42 元 /㎡/ 年，而青岛万象城非租金收入达 120 元 /㎡/ 年，差距显著。

核心原因：

① 空间商业化开发不足：项目中庭、外广场、停车场等公共空间仅用于基础功能，未深度挖掘商业价值（如中庭可举办大型展览、停车场可设置广告灯箱）；

② 服务类收入场景缺失：未为商户提供 “数字化运营代服务”“营销活动策划” 等增值服务，也未为消费者提供 “高端停车”“行李托管” 等付费服务；

③ 品牌联动不足：未与入驻品牌联合开发 “定制化营销活动”（如品牌新品发布会、会员专属品鉴会），错失联合创收机会。

行业对标案例：成都远洋太古里非租金收入占比达 22%，其核心举措包括：

① 公共空间商业化：将外广场改造为 “品牌快闪展厅”，租金达 15 元 /㎡/ 天；

② 服务收入创新：推出 “VIP 专属导购服务”，年费 1.2 万元 / 人；

③ 品牌联动营销：与奢侈品品牌联合举办 “限时展览”，收取场地费 + 销售额分成，单场活动收入超 500 万元。

短期解决思路：

① 针对空置超 6 个月的铺位，启动 “临时业态填充计划”，引入快闪店、文创市集等，实现 “短平快” 收益；

② 对公共空间进行 “商业化盘点”，制定《空间租赁价格体系》，如中庭举办大型活动租金为 2 万元 / 天、外广场快闪店租金为 10 元 /㎡/ 天；

③ 推出 “商户增值服务包”，包括数字化运营代服务（如会员管理系统代运营）、营销活动策划（如节日促销方案定制），服务费为商户月销售额的 1%-2%。

2. 客群留存痛点：会员粘性低与年轻客群流失制约长期发展

客群是商业项目的核心资产，金狮广场当前 “会员复购率仅 30%”“年轻客群占比低于商圈平均 10 个百分点”，反映出项目在 “客群需求匹配”“会员运营体系” 上存在明显短板，需从 “客群结构”“会员运营” 双维度解析：

2.1会员复购率仅 30%，会员价值未充分释放

数据解析：截至 2024 年 6 月，项目共有注册会员 12 万人，其中活跃会员（近 3 个月有消费）3.6 万人，活跃会员复购率仅 30%（即 3.6 万活跃会员中，仅 1.08 万人有 2 次及以上消费）。从会员消费贡献看，会员消费占比仅 45%，而青岛万象城会员消费占比达 68%；从会员客单价看，项目会员客单价 580 元，与非会员客单价（420 元）差距仅 160 元，而万象城会员客单价（1200 元）与非会员客单价（650 元）差距达 550 元，反映出项目会员 “粘性低、价值贡献有限”。

核心原因：

① 会员权益同质化：仅提供 “积分兑换 + 生日折扣” 等基础权益，缺乏 “专属服务 + 稀缺资源”（如优先参与活动、专属停车优惠）；

② 会员运营数字化程度低：未建立 “会员标签体系”，无法实现精准营销，如向亲子客群推送服饰折扣券、向年轻客群推送老年旅游产品，导致营销转化率低（仅 8%）；

③ 会员互动频次不足：平均每月仅举办 1 次会员活动（如积分兑换日），而万象城每月举办 4-5 次会员专属活动（如品牌品鉴会、DIY 体验），会员互动频次差距显著。

行业对标案例：北京 SKP 会员复购率达 75%，其核心举措包括：

① 分层权益体系：黑卡会员享 “私人导购 + 免费接送 + 全球稀缺商品预留”，金卡会员享 “专属停车场 + 积分加倍”；

② 精准数字化营销：基于会员消费记录，推送 “定制化商品推荐”（如为购买过爱马仕的会员推送新款包包到店通知）；

③ 高频互动活动：每周举办 “会员专属品鉴会”，每月举办 “奢侈品养护讲座”，提升会员粘性。

2.2年轻客群（18-30 岁）占比低于商圈平均 10 个百分点，客群结构老化

数据解析：2024 年 1-6 月，项目客群中 18-30 岁占比仅 25%，而崂山商圈平均水平为 35%（万象城 38%、海信广场 35%），10 个百分点的差距主要源于 “年轻客群吸引力不足”。从消费行为看，年轻客群在项目的平均停留时间为 1.5 小时，低于商圈平均水平（2 小时）；从消费品类看，年轻客群在项目的消费集中在 “餐饮（55%）、休闲娱乐（25%）”，零售消费占比仅 20%，而商圈年轻客群零售消费占比平均达 35%，反映出项目对年轻客群的 “零售转化能力弱”。

核心原因：

① 年轻业态缺失：缺乏 “潮牌集合店、网红茶饮、剧本杀、脱口秀剧场” 等年轻客群偏好的业态，当前年轻业态占比仅 15%，低于商圈平均水平（25%）；

② 社交场景不足：项目场景设计偏向 “家庭化”（如亲子乐园、传统中庭），缺乏 “网红打卡点、沉浸式体验空间” 等能引发年轻客群社交传播的场景，2024 年上半年项目在小红书、抖音的年轻客群自发种草量仅 5000 条，而万象城达 2.5 万条；

③ 营销方式传统：仍以 “线下海报、短信通知” 为主，未充分利用 “短视频直播、社群运营、KOL 合作” 等年轻客群偏好的营销方式，2024 年上半年通过线上渠道吸引的年轻客群仅占年轻客群总量的 18%。

行业对标案例：长沙北辰三角洲大悦城年轻客群（18-30 岁）占比达 55%，其核心举措包括：

① 引入年轻业态：聚集 “茶颜悦色、文和友、剧本杀集群、脱口秀剧场” 等年轻品牌，年轻业态占比达 30%；

② 打造社交场景：在屋顶打造 “星空露台”，在室内打造 “国潮主题街区”，成为长沙年轻客群网红打卡点，小红书种草量超 10 万条；

③ 创新营销方式：与本地 KOL 合作 “探店直播”，建立 50 个年轻客群社群（如 “潮玩社群”“美食社群”），每周举办 “社群专属活动”（如潮玩交换会、美食试吃会）。

短期解决思路：

① 优化会员权益体系：新增 “会员分层权益”，如银卡会员享 “免费停车 2 小时”，金卡会员享 “专属导购 + 活动优先报名”，黑卡会员享 “高端餐饮预约 + 奢侈品养护服务”；

② 搭建会员标签体系：基于 “消费品类、消费频次、客单价” 等数据，为会员打上 “亲子客群、年轻客群、高端客群” 等标签，实现精准营销推送；

③ 引入年轻业态试点：在 L2 层腾出 200㎡空间，引入 “网红茶饮首店 + 潮玩快闪店”，测试年轻客群吸引力；

④ 打造年轻社交场景：在中庭设置 “青岛海洋主题网红打卡墙”，联合本地 KOL 开展 “打卡送礼品” 活动，提升社交传播量。

3. 痛点关联分析与核心结论

当前两大运营痛点存在 “因果关联”：年轻客群流失导致传统零售业态需求下降，进而引发铺位空置；会员复购率低导致客流稳定性不足，进而制约非租金收入拓展（如活动场地租赁需稳定客流支撑）。核心结论如下：

短期（6 个月内）：需优先解决 “低效铺位空置” 与 “年轻客群引流” 问题，通过快闪店填充空置铺位、引入年轻业态试点，快速提升资产利用率与客流活力；

中期（6-12 个月）：需重点优化 “会员运营体系” 与 “非租金收入结构”，通过数字化会员运营提升复购率，通过公共空间商业化拓展非租金收入；

长期（1-3 年）：需实现 “业态竞争力 - 客群粘性 - 资产效率” 三者联动提升，通过体验业态扩容、年轻客群深耕，推动资产收益率（NOI 率）提升至行业优秀水平。

（三）运营痛点矩阵策略分析：多维度协同破局体系

基于前文资产效率与客群留存两大核心痛点，需构建 “双维度四象限” 矩阵策略体系，通过 “短期应急 - 长期深耕”“局部优化 - 全局联动” 的协同发力，实现痛点系统性破解。矩阵策略以 “数据驱动、资源整合、风险可控” 为核心原则，结合云阿云的品牌资源、算法能力及操盘经验，形成可落地的行动框架。

1. 资产效率提升矩阵：“空间激活 × 收入多元” 双轴策略

资产效率提升需打破 “单一租金依赖” 与 “低效空间闲置” 的困局，围绕 “空间利用效率” 与 “收入结构优化” 两大横轴，构建四象限策略矩阵，每个象限匹配具体目标、措施及数据支撑。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库