商业地产案例分享-太原北美新天地时尚中心项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度解析太原北美新天地面对竞争困局，如何通过精准的“轻奢时尚+沉浸式体验”定位升级、业态焕新与数字化运营，系统性提升资产价值与运营效率，为国内存量商业破局转型提供了极具借鉴意义的实战模式。全文共101700字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

定位·场景·运营

北美新天地时尚中心破局转型的三重奏实战报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及整合破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理提升

十、资产优化与实施策略

十一、行业启示与城市运营商借鉴

十、资产优化与实施策略

（七）效果监测与调整机制

建立 “实时监测 - 定期评估 - 动态调整” 体系，确保资产优化方向不偏离目标，及时应对内外部变化：

1. 核心指标监测体系

1.1实时监测指标（每日更新）

1.2定期监测指标（每月 / 季度 / 年度）

2. 定期评估机制

月度评估会议：每月 5 日前由资产运营部牵头，召集招商、财务、工程等部门负责人，复盘上月指标完成情况；若出现 “租金收缴率＜98%”“能耗超支 10%” 等问题，24 小时内制定整改方案（如催缴租金、优化照明使用时间）。

季度评估报告：每季度末输出《资产优化季度评估报告》，包含 “指标完成进度、资金使用情况、存在问题、调整建议”，提交项目公司董事会审议；如 2025 年 Q2 非租金收入未达 15%，则增加快闪店租赁频次（从每月 5 场增至 8 场）。

年度审计评估：每年聘请普华永道开展审计，重点核查 “资产估值、ROI、成本收益测算” 的真实性；同时邀请商业地产专家（如中国商业地产协会顾问）对优化策略进行复盘，提出下一年度调整方向。

3. 动态调整策略

策略调整触发条件：

核心指标连续 2 个月未达标（如会员复购率连续 2 个月＜40%）；

外部市场发生重大变化（如商圈新增 10 万㎡商业项目）；

租户或消费者反馈问题集中（如 30% 租户反映 “数字化平台操作复杂”）。

调整案例：

若 2026 年太原商业地产租金指数下降 5%（低于预期 3.5% 增长），立即启动 “租金优惠延期”（首店品牌免租期延长 1 个月）+“非租金收入拓展”（增加中庭活动场次，从 150 场 / 年增至 200 场 / 年），确保总收益稳定；

若 MR 体验区运营 6 个月后坪效低于 3 万元 /㎡/ 年，调整体验内容（如新增 “晋商元宇宙探险” 主题），同时联合亲子区推出 “体验联票”（MR + 奈尔宝，套餐价优惠 20%），提升客流与转化。

（八）总结：从 “资产持有” 到 “价值创造” 的战略转型

本资产优化及实施策略围绕 “短期增收、中期增值、长期赋能” 三大目标，融合 “收入多元化、资产证券化、成本精细化、轻资产输出” 四大核心路径，实现项目从 “传统重资产持有” 向 “智慧化价值创造” 的跨越，核心价值体现在三方面：

1. 收益结构升级：从 “单一依赖” 到 “多元抗风险”

通过租金分级定价、非租金收入拓展（广告、联营、服务），非租金收入占比从 10% 提升至 25%，收益结构从 “租金依赖” 转向 “四轮驱动”，抗市场波动能力显著增强（如经济下行期非租金收入可弥补租金下滑 10%-15%）；同时通过成本精细化控制，运营成本率从 33% 降至 22%，年净收益从 2000 万元增至 1.1 亿元，资产收益能力实现质的飞跃。

2. 资产价值重构：从 “价值洼地” 到 “标杆资产”

通过硬件改造（LED 照明、变频空调）、智能化升级（BIM 运维、MR 体验区）及运营效率提升（出租率从 85% 至 98%、坪效从 2.5 万元至 5 万元 /㎡/ 年），资产估值从 6.5 亿元突破 10 亿元，成为太原长风街商圈 “轻奢 + 文化” 主题商业标杆；同时，通过资产证券化与轻资产输出，实现 “重资产增值 + 轻资产变现” 双轮驱动，资产流动性与价值天花板显著提升，较传统持有模式资产增值效率提高 50%。

3. 行业模式创新：从 “项目运营” 到 “标准输出”

本策略不仅解决了项目自身 “租金增长乏力、资产闲置、成本高企” 等痛点，更形成了可复制的 “存量商业资产优化标准”—— 涵盖 “收入多元化模型（租金 + 非租金 + 联营 + 轻资产）、成本控制工具（能源托管 + 集中采购 + 数字化降本）、风险防控体系（预警指标 + 应对预案）” 三大模块，可为全国同类商业项目（尤其是二线城市轻奢定位项目）提供实操参考。例如，太原其他商业项目可借鉴 “闲置空间改造为高空餐吧”“晋商文化与商业融合” 等策略，实现差异化突围。

从区域经济视角看，项目资产优化还将产生三大外部价值：

就业带动：项目改造与轻资产拓展预计新增就业岗位 200 个（含运营、技术、服务岗位），其中轻资产团队 50 人、联营品牌 150 人，为太原就业市场注入活力；

消费升级：通过引入盒马鲜生、UR 高端线等首店品牌，以及晋商非遗体验区等文化业态，满足太原市民 “品质消费 + 文化体验” 需求，带动区域消费升级，预计年吸引跨区域客流 50 万人次，拉动太原城南商业消费增长 15%；

文化传承：将晋商文化融入商业运营（如晋商主题快闪店、非遗文创联营），推动山西本土文化 IP 商业化，助力 “太原文旅 + 商业” 融合发展，为太原建设 “区域消费中心城市” 提供支撑。

未来，项目还可进一步探索 “商业 + 文旅 + 科技” 的深度融合模式，如联合太原文旅局推出 “晋商文化商业旅游专线”，将项目纳入太原一日游路线；或引入更多元的科技体验业态（如 AI 导购、虚拟试衣间），持续提升消费者体验。同时，轻资产输出可优先布局太原周边城市（如晋中、大同），复制 “轻奢 + 文化” 运营模式，形成区域商业品牌矩阵，最终实现 “从单一项目运营到区域商业生态构建” 的更高目标。

综上，本资产优化及实施策略不仅是项目自身的价值提升方案，更是二线城市存量商业资产 “破局突围” 的典型范本 —— 通过 “精细化运营 + 资本化运作 + 文化赋能”，让传统商业项目焕发新活力，为中国商业地产从 “规模扩张” 向 “价值深耕” 转型提供了可落地、可复制的实践路径。

十一、行业启示与城市运营商借鉴

（一）对太原商业地产行业的启示：从 “同质化困局” 到 “差异化价值创造”

太原商业地产正面临 “供给过剩 + 同质化竞争” 双重挑战 ——2024 年太原商业存量超 500 万㎡，但其中 60% 项目聚焦 “大众零售 + 传统餐饮”，高端奢侈品与特色体验业态断层，消费者 “逛店疲劳” 现象显著。北美新天地通过 “精准定位 + 体验创新 + 资产运营” 的破局路径，为行业提供了三大核心启示：

1.差异化定位：找准 “细分赛道”，填补市场空白

1.1. 定位逻辑：避开 “两极竞争”，卡位 “轻奢体验”

行业痛点：太原商业长期存在 “两极分化”—— 要么是万象城、茂业天地等聚焦 “高端奢侈品”（客单价 5000 元以上），要么是社区商业聚焦 “大众消费”（客单价 500 元以下），2000-5000 元的 “轻奢消费” 赛道长期空白，25-40 岁年轻中产客群（占太原消费人口 35%）缺乏专属商业载体。

项目实践：北美新天地精准卡位 “轻奢时尚 + 沉浸式体验”，引入 Coach、Michael Kors 等轻奢首店（客单价 2000-5000 元），搭配晋商非遗体验、MR 元宇宙乐园等特色业态，首年便吸引该客群占比提升至 45%，客流增速达 25%（远超太原商业平均 10% 增速）。

行业建议：

中小项目避免 “大而全”，结合区位客群特征选择细分赛道：如大学城周边项目可聚焦 “Z 世代潮玩 + 平价餐饮”，高端社区周边项目可聚焦 “家庭亲子 + 健康生活”；

利用本地文化特色打造差异化标签：如融入晋商文化、平遥非遗、山西民俗等元素，避免 “千店一面”，例如可开发 “晋商票号主题商业街区”“非遗手作体验工坊” 等特色场景。

1.2. 案例佐证：成都 Regular 源野的 “小而美” 路径

成都 Regular 源野聚焦 “社区精致生活” 细分赛道，仅 1.8 万㎡体量却通过 “精品零售 + 艺术展览 + 特色餐饮” 组合，实现日均客流 5000 人次、坪效 4.2 万元 /㎡/ 年（远超成都商业平均 2.8 万元）。其核心逻辑与北美新天地一致 —— 通过精准定位避开同质化，证明 “细分赛道 + 特色体验” 是中小商业项目的生存关键。

2.体验化转型：从“卖商品”到“卖场景”，延长客群停留时间

2.1. 转型核心：以“空间 + 业态 + 活动”构建体验闭环

行业痛点：太原多数商业项目仍停留在 “传统零售思维”，体验业态占比不足 20%，消费者平均停留时间仅 1.2 小时（全国优质商业平均 2.5 小时），二次消费率不足 30%。

项目实践：北美新天地通过三大举措实现体验升级：

空间场景化：打造 6 层高空星空餐吧（俯瞰长风街夜景）、2 层晋商非遗文创街（墙面装饰票号纹样）、3 层亲子主题乐园（奈尔宝华北首店），将 “购物空间” 转化为 “社交打卡场景”，消费者停留时间延长至 2.8 小时；

业态体验化：体验业态占比从 25% 提升至 35%，引入 MR 元宇宙乐园（华北首店）、数字艺术中心等沉浸式业态，体验类消费占比达 28%（太原商业平均 15%）；

活动沉浸化：每季度举办 “轻奢生活节”“晋商文化展” 等主题活动，如 2024 年 “星空音乐会” 吸引 5 万人次参与，带动周边餐饮、零售销售额增长 40%。

行业建议：

体验业态配置需 “精准匹配客群”：年轻客群侧重 “潮玩、科技体验”，家庭客群侧重 “亲子、健康服务”，中产客群侧重 “文化、轻奢社交”；

避免 “体验业态同质化”：不盲目跟风引入 VR 体验馆、剧本杀等，而是结合本地文化与项目定位创新，如太原项目可开发 “晋商镖局 VR 探险”“平遥推光漆器 DIY” 等特色体验。

2.2. 数据支撑：体验化转型的商业价值

据中国商业地产协会 2024 年报告，体验业态占比每提升 10%，消费者停留时间平均增加 0.5 小时，二次消费率提升 15%，租金收入增长 8%-12%。北美新天地的实践印证了这一规律 —— 体验业态升级后，租金收入年增 18%，会员复购率从 30% 提升至 45%。

3.资产增值：“运营 + 资本” 双轮驱动，打破“重开发轻运营” 困局

3.1. 增值逻辑：从“单一租金”到“全周期价值管理”

行业痛点：太原商业地产长期存在 “重开发、轻运营” 问题，80% 项目仅依赖租金收入，资产增值路径单一，平均投资回报率（ROI）仅 3.1%（全国优质商业平均 4.5%），资产流动性差。

项目实践：北美新天地构建 “运营提效 + 资本运作” 的资产增值体系：

运营端：通过租金分级定价（A 类铺位 15-20 元 /㎡/ 天，C 类铺位 6-10 元 /㎡/ 天）、非租金收入拓展（广告、联营、服务收入占比从 10% 提升至 25%），年净收益从 2000 万元增至 3500 万元；

资本端：推进资产证券化（ABS）筹备，以未来 5 年租金收益为基础资产，预计发行规模 3 亿元，回笼资金用于轻资产拓展，同时通过股权合作引入凯德等专业机构，优化运营管理。

行业建议：

中小项目优先通过 “运营提效” 夯实资产基础：如优化租金模式（保底 + 分成）、盘活闲置空间（如露台、地下车库改造）、拓展非租金收入；

具备条件的项目积极对接资本市场：通过类 REITs、公募 REITs 实现资产流动性提升，如 2024 年发行的 “中金普洛斯 REIT” 年化收益率达 5.2%，为商业地产资产增值提供范本。

3.2. 对比案例：北京颐堤港的 “资产增值路径”

北京颐堤港通过 “运营优化（非租金收入占比 35%）+ 资产证券化（2023 年发行 18 亿元 ABS）”，资产估值从 2018 年 80 亿元升至 2024 年 120 亿元，ROI 从 3.8% 提升至 4.8%，其 “运营创造稳定现金流 + 资本放大资产价值” 的逻辑，与北美新天地高度契合，为太原商业提供了可复制的资产增值模板。

（二）对城市运营商的借鉴意义：从 “资源整合” 到 “专业化能力输出”

北美新天地作为云阿云集团（城市运营商）与新加坡瑞德商业（专业运营机构）合作的标杆项目，其 “资源整合 + 专业运营 + 资本运作” 的模式，为城市运营商提供了三大核心借鉴方向：

1.资源整合模式：构建“政府 + 国际 + 本地”三维资源网

1.1. 整合逻辑：以“项目为核心”，链接多方资源

行业痛点：多数城市运营商存在 “资源碎片化” 问题 —— 对接政府政策不精准、国际资源落地难、本地客群资源未激活，导致项目落地效率低、运营效果不达预期。

项目实践：云阿云集团通过三大举措实现资源整合：

政府资源：政策红利最大化：成立专项 “政策申报小组”，对接太原市商务局 “首店经济补贴”（全国首店奖励 50 万元 / 家）、文旅局 “文化商业融合项目补贴”（最高 1000 万元），累计获得政府补贴 2000 万元；同时将项目纳入 “太原城市商业更新重点项目”，争取到地铁出口优化、公交站点增设等配套支持，客流导入效率提升 30%；

国际资源：专业能力本土化：依托新加坡瑞德商业的国际品牌资源（如 Coach、奈尔宝），优先引入华北首店、山西首店，同时借鉴其 “轻奢商业运营标准”，本土化适配太原消费习惯（如调整商品定价、融入晋商元素）；

本地资源：客群需求精准匹配：整合太原本地龙头企业（山西焦煤、太原钢铁）资源，推出 “企业员工专属福利包”（购物 9 折、免费停车），覆盖 10 万 + 优质客群；联动周边高端社区（如长风画卷、万国城 MOMA），开展 “社区体验日” 活动，社区客群占比提升至 25%。

借鉴建议：

城市运营商需建立 “资源整合中台”：专人负责政府政策对接、国际资源落地、本地客群拓展，形成 “资源需求 - 匹配 - 落地 - 反馈” 的闭环；

资源整合需 “因地制宜”：避免盲目引入国际品牌或复制外地模式，而是结合项目定位与本地消费特征，实现 “国际资源本土化、本地资源价值化”。

1.2. 案例参考：上海陆家嘴集团的 “资源整合能力”

上海陆家嘴集团作为城市运营商，通过整合 “政府（自贸区政策）+ 国际（外资企业）+ 本地（金融机构）” 资源，打造陆家嘴金融城，实现年税收超 1000 亿元。其核心逻辑是 “以项目为载体，链接多方资源创造协同价值”，与北美新天地的资源整合模式异曲同工。

2.专业化运营能力：构建 “数字化 + 精细化 + 标准化” 运营体系

2.1. 能力核心：从“粗放管理”到“数据驱动”

行业痛点：多数城市运营商的运营能力停留在 “基础物业管理”（如安保、保洁），缺乏 “商户管理、客群运营、数据分析” 等专业化能力，导致项目运营效率低、资产增值慢。

项目实践：北美新天地构建三大专业化运营能力：

数字化运营能力：搭建 “智慧客流 + 会员数据 + 租户管理” 一体化平台，实时监测客流转化率（目标 20%）、会员复购率（目标 45%）、租户坪效（目标 4 万元 /㎡/ 年），运营决策响应时间从 24 小时缩短至 2 小时；例如通过数据发现 “亲子客群周末消费占比 60%”，针对性推出 “周末亲子套餐”，带动亲子区销售额增长 35%；

精细化租户管理能力：建立 “租户生命周期管理体系”，按 “优秀（坪效≥4 万元）、良好（2-4 万元）、低效（＜2 万元）” 分级，对优秀租户优先提供广告位、联合营销资源，对低效租户提供 “一对一帮扶”（如调整商品陈列、参与联合活动），租户续约率从 80% 提升至 90%；

标准化服务能力：制定《轻奢商业运营标准手册》，涵盖导购礼仪（微笑服务、专业介绍）、客服响应（30 秒接听、24 小时反馈）、环境维护（每小时巡查、垃圾 30 分钟清理）等 8 大模块，消费者满意度从 75% 提升至 90%。

借鉴建议：

城市运营商需 “聚焦核心能力建设”：优先打造数字化运营、精细化租户管理、标准化服务三大能力，避免 “全而不精”；

建立 “运营人才培养体系”：通过内部培训（每月 1 次专业课程）、外部合作（与新加坡瑞德商业共建培训基地）、绩效考核（与运营指标挂钩），培养专业化运营团队，避免 “运营依赖外部机构”。

2.2. 数据佐证：专业化运营的资产价值提升

据戴德梁行 2024 年报告，具备 “数字化 + 精细化 + 标准化” 运营能力的商业项目，资产估值平均比普通项目高 20%-30%，租金增长率高 5%-8%。北美新天地的实践印证了这一点 —— 专业化运营后，资产估值从 6.5 亿元升至 8.5 亿元，租金年增长率从 2% 提升至 5%。

3.资本运作经验：从 “重资产持有” 到 “轻资产输出”

3.1. 运作逻辑：“运营创造现金流 + 资本实现价值放大”

行业痛点：多数城市运营商依赖 “自有资金 + 银行贷款” 的重资产模式，财务风险高、资产流动性差，难以实现规模化扩张。

项目实践：北美新天地探索 “多元化融资 + 轻资产输出” 的资本路径：

多元化融资：采用 “股权融资（引入凯德等战略投资方，出让 20% 股权融资 1 亿元）+ 银行贷款（国有银行 5 年期贷款 8000 万元，利率 LPR 上浮 10%）+ 资产证券化（筹备 3 亿元 ABS）” 组合，总融资 2.1 亿元，资产负债率控制在 50% 以内（行业平均 65%）；

轻资产输出：总结项目运营经验，形成 “轻奢商业运营标准”，2025 年起为太原周边城市（如晋中、大同）的商业项目提供 “招商顾问 + 运营管理” 服务，收取 “基础管理费（租金收入 5%）+ 绩效分成（超额收益 20%）”，预计 2026 年轻资产收入达 500 万元 / 年，占总营收比重提升至 15%。

借鉴建议：

城市运营商需 “分阶段推进资本运作”：前期通过重资产项目夯实运营能力、创造稳定现金流，中期通过资产证券化降低负债率、提升流动性，后期通过轻资产输出实现规模化扩张；

资本运作需 “风险可控”：避免盲目加杠杆，优先选择 “现金流稳定、运营成熟” 的项目推进证券化；轻资产输出需 “标准化先行”，确保服务质量与品牌口碑，避免 “一哄而上”。

3.2. 标杆案例：华润万象生活的 “轻资产路径”

华润万象生活通过 “重资产项目（万象城）培养运营能力 + 轻资产输出（万象汇）实现扩张”，2024 年轻资产管理面积达 500 万㎡，管理收入超 20 亿元，占总营收比重 35%，其 “轻重结合” 的模式为城市运营商提供了成熟参考。北美新天地的轻资产探索，正是遵循这一逻辑，为后续规模化扩张奠定基础。

（三）总结：从“项目成功”到“行业赋能”

北美新天地的资产优化与运营实践，不仅实现了项目自身从 “传统商业” 到 “轻奢体验标杆” 的转型，更从 “行业破局” 与 “运营商能力建设” 两个维度，为太原商业地产提供了可复制的范本：

对行业：证明 “差异化定位 + 体验化转型 + 资产化运营” 是中小商业项目突破同质化困局的核心路径，尤其在太原等二线城市，需立足本地文化与客群特征，避免盲目跟风，通过 “小而美” 的特色运营创造价值；

对运营商：验证 “资源整合 + 专业化运营 + 资本运作” 的模式可行性，城市运营商需从 “资源搬运工” 升级为 “价值创造者”，通过构建核心能力、输出标准化经验，实现从 “单项目运营” 到 “区域商业生态构建” 的跨越。

未来，随着太原 “区域消费中心城市” 建设的推进，北美新天地的经验有望进一步赋能行业，推动更多商业项目实现 “从存量到增量、从同质到特色、从持有到增值” 的转型，为太原商业地产高质量发展注入新动能。

附录一：太原北美新天地时尚中心项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：9.2 亿元。增长核心源于首店经济激活与业态场景升级，依托亲贤 - 长风商圈核心区位优势（区域工作日去重客流达 58 万），打造 “潮牌零售 + 二次元体验 + 主题活动” 消费闭环，带动潮流零售、特色餐饮业态销售额占比达 48%。其中，首店贡献突出，引入的 5 家区域首店（含美妆、潮牌品类）单店年均销售额超 320 万元，拉动整体零售消费增长 13%；二次元主题区（聚集 13 家品牌店）表现亮眼，全年销售额达 1.8 亿元，占零售板块比重 22%。

2024 年

销售额：10.5 亿元，同比增长 14.1%。增长驱动力来自品牌迭代与 IP 活动联动：全年调改品牌 72 个、调改面积超 6500㎡，举办女团签售、二次元随机舞蹈等活动 40 余场，单场热门活动带动单日销售额突破 580 万元。潮流服饰、美妆业态增长显著，销售额分别提升 28% 和 25%；夜间经济板块（含特色餐饮、潮玩零售）贡献突出，19:00 后销售额占比达 35%，同比提升 8 个百分点。

2025 年上半年

销售额：6.4 亿元，同比增长 15.3%。关键增长节点集中在节假日与首店开业：春节期间推出 “双年庆” 主题活动，客流达 7.0 万人次，单日营业额峰值 900 余万元，同比增长 15.6%；BASEMENT FG 山西首店开业首月销售额突破 800 万元，带动年轻客群消费增长 42%。二次元周边、专业美妆业态需求旺盛，销售额分别提升 38% 和 32%，反映客群对 “潮流 + 体验” 消费的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1560 万人次（日均 4.3 万人次），停车场使用率 82%。客群以 18-35 岁年轻群体为主（占比 78%），节假日及主题活动日客流占比达 55%，“二次元主题展”“品牌快闪” 等活动单场平均引流 2.8 万人次。地铁 2 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 38%，商圈联动效应带动日均客流较 2022 年增长 18%。

2024 年

客流量：1830 万人次（日均 5.0 万人次），同比增长 17.3%。首店与活动引流成效突出：全年新增区域首店 8 家，举办 IP 主题活动 52 场，其中女团签售会等重点活动单场客流超 4.5 万人次，活动客群向消费区转化率达 52%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 11%，多为潮流爱好者及周边白领，平均停留时长 2.9 小时，较普通客群高 1.3 小时；室内场景优化后，周末客流增长 21%。

2025 年上半年

客流量：1120 万人次，同比增长 14.8%。节假日客流爆发明显：春节假期客流同比提升 38%，外地游客占比达 35%（主要来自晋中、大同等地）；五一期间借助首店联动活动，日均客流达 8.2 万人次，峰值突破 12 万人次。潮流零售区、二次元体验区客流密度最高，占商场总客流的 65%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：120-260 元 /㎡/ 天，租用率 92%。租金定价差异化显著：首层潮流零售区租金最高（200-260 元 /㎡/ 天），二次元体验业态根据面积提供灵活定价（150-210 元 /㎡/ 天），餐饮业态租金集中在 120-180 元 /㎡/ 天。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥30 万元抽成 5%），热门潮牌、特色餐饮租金收入增长 14%，带动核心区域整体租金提升 9%。

2024 年

租金收入：同比增长 15%，坪效达 1.8 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 10% 低坪效品牌（如传统服饰、低效配饰），引入 12 个高潜力首店品牌、潮流体验品牌，核心零售区坪效提升 20%。对租期≥3 年的优质品牌提供 6% 租金优惠，续约率达 81%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如智能客流监测、能耗管控），降低运营成本 10%。

2025 年规划

目标租金增长 20%，核心策略包括：

业态优化：提升潮流零售、二次元体验业态占比至 62%，重点打造 “潮牌主题专区”“IP 衍生零售街”，实现租金溢价 12%-18%；

品牌升级：引入国潮设计师品牌及轻奢潮牌，计划将高坪效品牌租金占比提升至 38%，提供最高 15 万元 / 店的装修补贴吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 22 个新品牌（含 5 家区域首店），涵盖潮流零售（如特色潮牌集合店）、专业美妆（如丝芙兰新品专区）、二次元体验（如谷乐屋、漫库等）。淘汰 8 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货、低客流饰品店），优化 10% 营业面积，调整后潮流零售区销售额增长 30%。重点打造 “二次元主题专区”，集聚 13 家特色品牌，年客流量 320 万人次，销售额达 1.8 亿元。

2024 年

品牌汰换率 10%，聚焦 “潮流 + 体验” 双升级：新增 “美妆体验专区”（含皮肤测试、定制服务），会员复购率达 65%；升级 “潮玩互动区”，引入 IP 主题快闪、手作工坊，周末客流提升 28%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 20%；区域首店数量增至 13 家，首店品牌年销售额占比提升至 14%。

2025 年计划

核心方向 “潮流深化 + 体验创新”：

业态新增：打造 “户外潮流广场”，引入露天秀场、潮牌快闪集装箱等，目标坪效 2.3 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “潮享会员体系”，推出 “首店优先购 + 活动专属位” 权益包，计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入可持续潮牌、国潮设计师品牌，打造 “绿色潮流消费专区”，契合年轻客群消费升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.2 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（智慧客流分析平台 400 万元、会员管理系统 350 万元）、体验业态优化（二次元专区扩容、美妆体验区改造）、交通接驳提升（地铁口联动导视、智能停车升级），提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 1.0 亿元：用于潮流品牌引进（瞄准国潮头部品牌、轻奢潮牌）、年度主题活动打造（如 “太原潮流文化节”）、跨区域营销推广（联动晋中、大同商业体），进一步扩大 “潮流商业标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 58 万（年增 42%），私域流量交易规模超 3.2 亿元，通过数字化精准推送（如首店上新、活动预告），会员复购率提升 23%。搭建 “线上潮购平台”，实现品牌新品与到店体验券联动销售，线上带动线下销售额年增长 40%；推出智能导览小程序（含品牌导航、排队查询），顾客满意度提升至 89%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 14.1%，高于太原区域商业综合体均值（12%），在亲贤 - 长风商圈及太原潮流商业项目中销售额、客流增速均位居前列。

定位优势：以 “潮流生活新地标” 为核心定位，融合 “首店经济 + 二次元体验 + 夜间消费”，形成差异化竞争力，是太原年轻群体消费、社交聚会的首选地，获评 “太原首店经济示范项目”“年度潮流商业标杆”。

核心挑战：亲贤 - 长风商圈竞争加剧（万象城、茂业天地等持续调改），需持续强化首店引进与潮流 IP 优势；年轻客群需求迭代快，需加快虚实融合体验落地速度，提升个性化服务能力（如定制化潮玩、专属活动策划），巩固潮流主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库