商业地产案例分享-太原北美新天地时尚中心项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度解析太原北美新天地面对竞争困局，如何通过精准的“轻奢时尚+沉浸式体验”定位升级、业态焕新与数字化运营，系统性提升资产价值与运营效率，为国内存量商业破局转型提供了极具借鉴意义的实战模式。全文共101700字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

定位·场景·运营

北美新天地时尚中心破局转型的三重奏实战报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及整合破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理提升

十、资产优化与实施策略

十一、行业启示与城市运营商借鉴

八、业态规划及品牌焕新

（一）业态优化战略方向

基于项目 “轻奢时尚・沉浸式生活体验中心” 定位，结合太原消费升级趋势与竞品格局，确立 “主题场景引领、体验科技赋能、首店集群驱动” 三大战略方向，彻底打破传统业态布局逻辑：

1. 零售业态：从 “品类划分” 到 “生活方式主题集群”

摒弃传统按服饰、数码等品类划分的模式，按目标客群生活需求，打造 6 大主题零售区，实现 “场景化体验 + 精准客群匹配”：

案例参考：东京 Ginza Six 通过 “生活方式主题编辑”，将 286 个品牌重新组织，坪效提升 35%，顾客停留时间延长 50%；本项目主题零售区预计客流联动率从 12% 提升至 40%，二次消费率从 25% 提升至 45%。

2. 餐饮业态：从 “配套功能” 到 “社交目的地引擎”

将餐饮占比从 15% 提升至 25%，打造 3 大餐饮主题集群，实现 “美食体验 + 社交场景” 双重价值：

2.1环球美食社交场（地上 5 层，4000㎡）

品牌组合：引入莆田餐厅（米其林一星，300㎡）、老乾杯（黑珍珠，250㎡）、陶陶居（广府老字号，200㎡）、西贝莜面村旗舰店（600㎡）；

场景设计：设置共享中岛餐桌（可容纳 80 人）、8 个开放式厨房（展示烹饪过程）、主题拍照点（如晋商大院风格包间）；

运营策略：推出 “环球美食节”（每季 1 次），邀请主厨现场互动，目标客流贡献占比 35%，客单价 120-200 元。

2.2创意食集实验室（地下 1 层，2500㎡）

品牌组合：文和友创新店（300㎡）、% Arabica 咖啡（200㎡）、霸王茶姬旗舰店（150㎡）、太原非遗小吃创新店（如头脑咖啡，100㎡）；

场景设计：复刻亚洲夜市氛围，设置站立用餐区（40 个座位）、快速取餐通道（减少排队时间），配备智能排队系统（等位时间≤20 分钟）；

目标数据：日均客流 2000 人次，翻台率 4 次 / 天，客单价 60-80 元。

2.3屋顶花园餐酒吧（地上 6 层屋顶，1500㎡）

品牌组合：精酿啤酒馆（200㎡）、威士忌酒吧（150㎡）、地中海餐厅（200㎡）、日式居酒屋（150㎡）；

时间运营：午间商务套餐（11:00-14:00，客单价 80 元）、下午茶（14:00-17:00，客单价 60 元）、夜间经济（20:00-02:00，客单价 150 元）；

特色活动：周末市集（每月 2 次）、星空电影（每周五晚）、主题派对（如圣诞酒会），目标夜间客流占比从 15% 提升至 35%。

数据支撑：深圳万象天地通过餐饮目的地化改造，餐饮销售额年增长 42%，带动整体客流增长 28%；本项目餐饮业态预计年销售额突破 1.5 亿元，带动整体客流增长 25%。

3. 体验业态：从 “辅助补充” 到 “科技驱动核心”

将体验占比从 18% 提升至 35%，打造 4 大科技沉浸式体验区，填补太原 “科技 + 文化” 体验空白：

3.1数字艺术体验中心（地上 4 层南区，2000㎡）

核心配置：270 度环幕（分辨率 4K）、全息投影（10 台）、互动地面（500㎡）、环绕音效系统；

内容规划：与 teamLab 合作定制 “晋商文化数字展”（如虚拟票号街、非遗纹样互动）、每月更新数字艺术主题（如 “春日花海”“冬日星空”）；

运营模式：门票收入（80 元 / 人）+ 衍生品销售（如数字艺术版画）+ 商业拍摄（500 元 / 小时），目标年客流 50 万人次，年收入 4000 万元。

3.2MR 元宇宙乐园（地上 2 层北区，1500㎡）

技术配置：MR 混合现实设备 50 台（Pico 4 Pro）、5G 专网覆盖（下载速度≥1000Mbps）、云端渲染支持；

体验内容：虚拟过山车（晋商驼队主题）、星际探索、恐龙世界等 10 个主题场景，单次体验时长 30 分钟；

商业模式：次卡消费（180 元 / 次）、会员储值（1000 元享 6 次体验）、企业团建（2000 元 / 10 人），目标月均客流 1.5 万人次，年收入 3240 万元。

3.3沉浸式演艺空间（地上 3 层多功能厅，800㎡）

特色剧目：太原历史沉浸剧《晋阳风华》（讲述晋商故事，时长 60 分钟）、科幻互动剧《时空访客》（观众参与剧情选择）；

技术特色：360 度旋转舞台、沉浸式音响（5.1 声道）、嗅觉特效（如剧中 “晋商茶路” 场景释放茶香）；

运营计划：每日 4 场（11:00、14:00、17:00、20:00），票价 120 元 / 人，上座率目标 80%，年票房收入 1382.4 万元。

3.4创新教育工场（地上 5 层西区，1200㎡）

课程体系：STEAM 教育（适合 6-12 岁，如机器人编程）、数字艺术（适合 13-18 岁，如 3D 建模）、创新创业（适合 18-25 岁，如电商运营）；

合作资源：与清华美院、中国美院建立教学合作，邀请高校教师定期授课；

运营模式：会员制（年卡 3000 元，含 12 次课程）+ 单次体验（200 元 / 次），目标年均学员 1 万人次，年收入 2500 万元。

投入产出分析：首期体验业态总投入 5000 万元，预计 3 年收回投资（年均营收 3340 万元），第 4 年起净利润约 2000 万元 / 年。

（二）品牌矩阵重构

基于 “金字塔式” 结构，结合 “定位匹配 + 动态优化” 原则，构建 “锚点 - 主力 - 新兴 - 功能” 四级品牌矩阵，确保稳定性与活力平衡：

1. 四级品牌矩阵核心特征

2. 品牌动态管理机制

2.1品牌健康度评估体系（满分 100 分）

销售业绩（30 分）：坪效（15 分）、销售额增长率（10 分）、租售比（5 分，目标≤25%）；

品牌影响力（25 分）：社交媒体声量（10 分，如抖音播放量≥100 万次）、消费者评价（10 分，大众点评≥4.5 星）、活动参与度（5 分）；

客流贡献（20 分）：到店率（10 分）、停留时间（5 分，目标≥15 分钟）、连带消费率（5 分）；

创新活力（15 分）：新品更新频次（5 分，季度≥1 次）、数字化应用（5 分）、合作配合度（5 分）；

合规经营（10 分）：运营规范（5 分）、消费者投诉率（5 分，≤1%/ 月）。

2.2品牌汰换标准

预警线：综合评分＜60 分，启动 3 个月整改期（项目提供运营支持，如联合营销）；

清退线：连续 2 个季度评分＜60 分，或年度排名后 10%，不予续约；

升级线：年度评分前 10% 的品牌，优先提供扩店机会，给予租金优惠（年递增率降至 3%）。

案例参考：北京 SKP 通过该机制，年销售额达 240 亿元，品牌汰换率保持 15% 健康水平；本项目目标品牌年均汰换率 10%，核心品牌留存率≥90%。

（三）各楼层规划布局及品牌落位策略

1.地下 2 层：生活配套与智慧服务区（面积占比 12%）

定位升华

打造 “太原城南便民生活枢纽”，以 “高频刚需 + 智慧服务” 为核心，填补商圈 “品质生活配套” 空白，服务全客群日常需求，同时提升项目全天客流稳定性（早间、晚间客流占比提升至 20%）。

主要业态

精品超市、24 小时便利店、新能源服务、共享配套、智慧停车辅助

品牌组合

精品超市：盒马鲜生（太原首店，3000㎡）—— 覆盖生鲜、日用品、预制菜，满足家庭客群 “一站式采购” 需求；

便利店：7-Eleven（200㎡）、罗森（150㎡）——24 小时运营，提供早餐、夜宵、即时性商品；

新能源服务：特来电充电桩（100 个车位，500㎡）、蔚来换电站（300㎡）—— 满足新能源车主充电需求；

共享配套：怪兽充电（10 个点位）、顺丰快递柜（5 个点位）、共享仓储（500㎡，按天租赁，满足商户临时储物需求）；

智慧辅助：反向寻车系统（覆盖全楼层）、无人洗车机（2 台，100㎡）。

租金水平

精品超市：保底租金 80-100 元 /㎡/ 月，扣点率 3-5%（因面积大、客流带动强，给予低租金 + 低扣点）；

便利店：保底租金 200-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（高频消费，租金承受力强）；

新能源服务：保底租金 50-80 元 /㎡/ 月，无扣点（战略性业态，优先保障配套）；

共享配套：按点位收费（充电桩 500 元 / 月 / 个，快递柜 300 元 / 月 / 个），共享仓储 15 元 /㎡/ 天。

焕新重点

引入盒马鲜生太原首店，配备 “30 分钟极速达” 服务（覆盖周边 3 公里社区），填补城南 “高端精品超市” 空白；

增设 50 个快充充电桩（充电功率 120kW），解决商圈 “充电难” 问题，吸引新能源车主到店；

优化停车场动线，部署 100 个车位引导屏，将停车找位时间从 12 分钟缩短至 5 分钟。

特色活动与政策支持

每周开展 “盒马生鲜节”（如周末海鲜特价、预制菜试吃），消费满 300 元赠地上 3 层亲子体验券；

对新能源车主推出 “充电免停车费” 政策（充电满 1 小时免 2 小时停车费）；

为便利店提供 “早间流量扶持”（项目官方公众号推送早餐优惠，如 7-Eleven “10 元早餐套餐”）。

布局策略

主入口（连接地铁通道）布局盒马鲜生，利用地铁客流（日均 3 万人次）提升超市到店率；

停车场入口附近布局充电桩与换电站，方便车主 “到店即充电”；

通道两侧分散布局便利店、共享配套，确保全楼层服务覆盖无死角，延长客流停留路径。

2.地下 1 层：潮玩体验与青年社交区（面积占比 15%）

定位升华

打造 “太原 Z 世代潮玩社交地标”，聚焦 15-25 岁年轻客群 “参与感 + 身份认同” 需求，通过 “潮玩零售 + 沉浸体验 + 圈层社交” 组合，成为城南青年周末打卡必选项。

主要业态

潮玩集合店、电竞体验馆、沉浸式密室、MR 互动空间、主题快闪店

品牌组合

潮玩零售：泡泡玛特旗舰店（500㎡，太原首家高端店）、X11 潮玩集合店（300㎡）、晋商潮玩工作室（200㎡，本土原创品牌，主打晋商文化 IP 潮玩）、照天印文创天地（红色潮品）；

电竞体验：网鱼电竞高端店（800㎡，配备 RTX 4090 显卡、240Hz 显示器，设 5 个电竞包厢）；

沉浸体验：迷斯伍德沉浸式密室（300㎡，推出 “晋商票号解谜” 主题密室）、MR 晋商体验区（400㎡，10 台 MR 设备，体验 “穿越晋商镖局” 互动游戏）；

快闪空间：200㎡临时快闪区（每季度更新 1 个主题，如 “二次元手办展”“国潮文创展”）。

租金水平

潮玩旗舰店：保底租金 180-220 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（品牌影响力强，客流带动明显）；

电竞体验馆：保底租金 120-150 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（面积大，需平衡租金与运营成本）；

沉浸体验业态：保底租金 150-180 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（体验属性强，客单价高）；

快闪空间：按周收费（5000 元 / 周，适合短期品牌测试）。

焕新重点

引入泡泡玛特旗舰店，设置 “太原专属潮玩发售区”（如 “晋商票号” 主题盲盒），每月举办 1 次 “潮玩签售会”（邀请设计师现场互动）；

网鱼电竞店打造 “太原高校电竞赛事基地”，每月举办 1 次 “高校电竞联赛”，冠军团队奖励 1 万元奖金 + 轻奢品牌礼包；

MR 晋商体验区与山西非遗协会合作，开发 “晋商非遗纹样创作” 互动模块，消费者可定制专属潮玩纹样。

特色活动与政策支持

每季度举办 “潮玩嘉年华”，包含潮玩展览、cosplay 巡游、手作工坊，吸引全城 Z 世代客群；

为本土潮玩品牌提供 “孵化支持”（免租 3 个月 + 10 万元创作基金），助力山西原创潮玩发展；

推出 “潮玩社交卡”，持卡会员可享电竞 8 折、密室 9 折、潮玩满 300 减 50 优惠，目标会员数量 1 万人。

布局策略

中庭位置布局泡泡玛特旗舰店，利用中庭高人流提升品牌曝光；

电竞馆与密室相邻布局，形成 “电竞 + 解谜” 体验组合，延长客群停留时间（目标 2.5 小时）；

MR 体验区靠近通道末端，引导客流向深处流动，带动周边小店消费。

3.地上 1 层：轻奢精品与形象展示区（面积占比 18%）

定位升华

打造 “太原轻奢消费核心枢纽”，整合 “国际轻奢服饰 + 轻奢珠宝钟表 + 高端美妆” 三大业态，聚焦 25-45 岁中产及高净值客群 “品质穿搭 + 精致配饰 + 高端美妆” 一站式需求，成为项目高端形象核心承载区，目标客单价 800-2000 元，坪效 5.5-6.5 万元 /㎡/ 年。

主要业态

国际轻奢服饰、轻奢配饰、黄金珠宝与钟表、高端美妆、形象服务

品牌组合

轻奢服饰：Coach（300㎡）、Michael Kors（250㎡）、Kate Spade（200㎡）、Armani Exchange（150㎡）—— 均为太原正价首店；

轻奢配饰：Swarovski（150㎡）、PANDORA（120㎡）、Tory Burch 配饰专区（100㎡）、云霞兽皮具（100㎡）；

黄金珠宝与钟表：周大福（80㎡）、琥福珠宝（80㎡）、APM Monaco（60㎡）、浪琴（100㎡）、雷达（50㎡）、帝车星腕表（50㎡）、天梭（50㎡）

高端美妆：Jo Malone（100㎡）、Guerlain（80㎡）、丝芙兰精品店（300㎡，太原首家高端线）；月魁星、凤池夸高化美妆品牌（100㎡）

形象服务：资生堂美妆体验中心（80㎡，提供免费化妆、护肤咨询）。

租金水平

国际轻奢服饰：保底租金 500-800 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（品牌定位高，租金承受力强，优先保障核心形象）；

轻奢配饰：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（客单价高，坪效贡献稳定）；

黄金珠宝与钟表：保底租金 600-1000 元 /㎡/ 月，扣点率 10-15%（客单价高，坪效贡献稳定、竞争力强）；

高端美妆：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（复购率高，适合高扣点模式）；

形象服务：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，无扣点（配套服务，提升轻奢区体验感）。

焕新重点

引入 3-5 家太原首店轻奢品牌（如 Coach、Michael Kors 正价店），填补商圈 “轻奢正价零售” 空白，客单价目标 600-1500 元；

打造 300㎡丝芙兰高端店，引入 10 个国际小众美妆品牌（如 Byredo、Le Labo），满足中产客群 “个性化美妆” 需求；

所有轻奢品牌配备 MR 智能试衣镜（15 台），支持虚拟试穿、社交分享，试穿转化率目标从 18% 提升至 40%。

特色活动与政策支持

每月举办 “轻奢风尚周”，联合品牌开展 VIP 品鉴会（如 Coach 新品预览会），邀请本地 KOL、企业高管参与；

推出 “轻奢全套搭配” 套餐（如 Coach 手袋 + 周大福项链 + Jo Malone 香水，总价立减 1000 元）；

消费者在服饰区消费满 5000 元，可享珠宝钟表区 9 折优惠，反之亦然，促进跨品类消费

为轻奢品牌提供 “装修补贴”（最高 1500 元 /㎡）与 “免租期”（最长 12 个月），降低品牌入驻成本；

为黄金珠宝与钟表饰品品牌提供 装修补贴 1500-2000 元 /㎡，免租期 3-6 个月

联合招商银行、工商银行推出 “高端信用卡专属优惠”（如招行白金卡消费满 3000 减 500），提升客单价。

布局策略

主入口（长风街侧）布局 Coach、Michael Kors 旗舰店，形成 “轻奢品牌第一视觉冲击”，吸引路人进店；

中庭区域布局丝芙兰精品店，利用中庭高人流提升美妆区聚客能力，同时作为动线枢纽连接两侧轻奢品牌；

动线末端布局形象服务与配饰品牌，引导客流深度浏览，避免 “进门即出”，提升整体逛店时长（目标 1.5 小时）。

4.地上 2 层：品质零售与文化文创区（面积占比 15%）

定位升华

打造 “轻奢生活方式延伸区”，聚焦 25-40 岁中产客群 “品质日常 + 文化认同” 需求，通过 “设计师品牌 + 晋商文创 + 生活美学” 组合，实现 “轻奢消费” 向 “日常场景” 延伸。

主要业态

设计师服饰、家居生活、晋商文创、精品书店、生活服务

品牌组合

设计师服饰：UR 高端线（400㎡，太原首店）、野兽派家居服饰（200㎡）、Ms MIN（150㎡，国内独立设计师品牌）；

家居生活：造作家居（300㎡）、Cabana 家具集合店（200㎡）、观夏香氛（150㎡）；

晋商文创：晋商非遗文创馆（500㎡，含平遥推光漆器、晋绣、澄泥砚销售与体验）、本土设计师联名区（100㎡，如 “晋商纹样 + 服饰” 联名款）；

精品书店：三联韬奋书店（500㎡，设阅读区、咖啡区、文化沙龙区）；

生活服务：海马体高端摄影（200㎡）、奢侈品养护中心（150㎡，为 1 层轻奢品牌提供售后支持）。

租金水平

设计师服饰 / 家居：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（品牌调性高，客群匹配度强）；

晋商文创：保底租金 100-150 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（本土文化业态，给予政策扶持）；

精品书店：保底租金 80-120 元 /㎡/ 月，扣点率 3-5%（文化引流业态，低租金保障运营）；

生活服务：保底租金 200-250 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（目的性消费，租金承受力稳定）。

焕新重点

引入 UR 高端线、Ms MIN 等设计师品牌，填补太原 “轻奢设计师日常服饰” 空白，客单价目标 300-800 元；

打造 500㎡晋商非遗文创馆，邀请 5 名非遗传承人驻场（每月轮换），提供 “非遗手作体验”（如推光漆器绘制、晋绣刺绣）；

三联韬奋书店设置 “晋商文化专区”，陈列 500 + 本晋商历史、山西文化书籍，每月举办 2 次 “文化沙龙”（如晋商故事分享会）。

特色活动与政策支持

每季度举办 “生活美学节”，包含家居搭配讲座、非遗手作工坊、设计师见面会，吸引文化爱好者客群；

为晋商文创品牌提供 “非遗扶持基金”（每家 10 万元），同时对接太原文旅局申请 “文化产业补贴”；

推出 “品质生活套餐”（如 UR 消费满 500 + 观夏消费满 300，赠三联书店咖啡券），促进跨品牌消费。

布局策略

靠近 1 层扶梯位置布局 UR 高端线、观夏香氛，承接 1 层轻奢客群向下流动，形成 “轻奢 - 品质” 消费动线衔接；

中庭区域布局晋商非遗文创馆，设置开放式体验区（如消费者可现场尝试晋绣），提升聚客能力与停留时间；

书店与家居品牌相邻布局，形成 “阅读 + 生活” 场景组合，同时将生活服务业态（摄影、养护）布局在动线末端，确保全楼层客流覆盖。

5.地上 3 层：亲子体验与家庭社交区（面积占比 18%）

定位升华

打造 “太原高端亲子体验枢纽”，聚焦 30-45 岁家庭客群 “亲子成长 + 家庭社交” 需求，通过 “高端亲子游乐 + 素质教育 + 家庭配套” 组合，成为家庭客群 “周末全天消费目的地”。

主要业态

高端亲子游乐、素质教育、亲子零售、家庭餐饮、亲子服务

品牌组合

亲子游乐：奈尔宝家庭中心（2000㎡，华北首店，含角色扮演、科学实验室、攀爬区）；

素质教育：金宝贝高端早教（300㎡）、杨梅红国际私立美校（200㎡）、乐高教育（150㎡）；

亲子零售：巴拉巴拉高端线（200㎡）、英氏婴幼儿用品（150㎡）、亲子潮玩店（150㎡，如乐高旗舰店）、云霞兽（益智童具）；

家庭餐饮：西贝莜面村亲子餐厅（300㎡，设儿童游乐区、亲子互动餐桌）、麦当劳亲子主题店（200㎡）；

亲子服务：亲子摄影（150㎡，如小鬼当佳高端店）、儿童理发（100㎡）、家长休息区（200㎡，配备充电插座、咖啡吧）。

租金水平

高端亲子游乐：保底租金 100-150 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（面积大、客流带动强，给予低租金 + 高扣点，共享收益）；

素质教育：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（长期稳定消费，适合中租金 + 低扣点）；

亲子零售：保底租金 200-250 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（客单价中等，复购率高）；

家庭餐饮：保底租金 120-180 元 /㎡/ 月，扣点率 15-20%（翻台率高，适合高扣点模式）；

亲子服务：保底租金 180-220 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（配套服务，提升家庭客群满意度）。

焕新重点

引入奈尔宝家庭中心华北首店，配备 100 + 种亲子游乐设施与 10 名专业辅导员，填补太原 “高端亲子游乐” 空白，目标日均客流 2000 人次；

打造 “亲子教育集群”，整合早教、美育、乐高教育，推出 “亲子成长年卡”（1 万元享所有教育机构课程 8 折 + 奈尔宝全年畅玩）；

增设 200㎡家长休息区，提供免费咖啡、杂志、充电服务，解决 “家长陪玩无聊” 痛点，提升家庭客群停留时间（目标 4 小时）。

特色活动与政策支持

每周举办 “亲子主题日”（如周六 “非遗亲子工坊”、周日 “乐高搭建赛”），吸引家庭客群周末到店；

为奈尔宝家庭中心提供 “装修补贴”（200 万元）与 “免租期 6 个月”，同时协助对接太原文旅局申请 “亲子业态补贴”；

推出 “家庭消费套餐”（奈尔宝亲子体验 1 次 + 西贝家庭餐 1 份，总价 598 元，单独购买需 758 元），提升家庭客群客单价。

布局策略

靠近扶梯位置布局奈尔宝家庭中心主入口，利用扶梯客流（日均 5000 人次）提升到店率，同时设置专属儿童通道，避免与其他客群动线交叉；

亲子零售与餐饮相邻布局（如巴拉巴拉旁设麦当劳亲子主题店），实现 “游玩 - 购物 - 用餐” 动线闭环，减少家庭客群跨区域流动；

家长休息区设置在奈尔宝家庭中心周边，方便家长随时关注孩子动态，同时配备 “亲子服务台”（提供临时托管、母婴用品租赁），提升服务便利性。

6.地上 4 层：健康生活与运动体验区（面积占比 12%）

定位升华

打造 “太原中产健康生活目的地”，聚焦 25-40 岁中产客群 “健康管理 + 运动社交” 需求，通过 “高端美护 + 专业健身 + 运动体验” 组合，填补商圈 “品质健康服务” 空白，实现 “轻奢生活” 向 “健康领域” 延伸。

主要业态

高端美容护理、专业健身、运动体验、健康管理、轻食餐饮

品牌组合

高端美护：思妍丽美容（500㎡，太原首家旗舰店，提供抗衰护理、SPA 服务）、林清轩高端护理中心（200㎡，主打天然草本护理）；

专业健身：超级猩猩健身（600㎡，太原首店，设团体课教室、私教专区）、Pure Yoga 瑜伽馆（300㎡，国际专业瑜伽品牌）；

运动体验：室内攀岩馆（300㎡，如抱石馆，适合新手体验）、动感单车体验馆（200㎡，配备沉浸式光影系统）；

健康管理：爱康国宾体检中心（400㎡，提供定制化体检套餐）、营养师咨询工作室（100㎡，提供饮食规划服务）；

轻食餐饮：Wagas 轻食（300㎡，太原首店，主打健康沙拉、三明治）、% Arabica 咖啡（150㎡，搭配轻食甜点）。

租金水平

高端美护 / 健身：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（会员制消费，现金流稳定，租金承受力强）；

运动体验：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，扣点率 10-15%（体验属性强，客单价高，适合高扣点）；

健康管理：保底租金 120-180 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（目的性消费，客流带动弱，给予租金优惠）；

轻食餐饮：保底租金 250-300 元 /㎡/ 月，扣点率 15-20%（客单价高，翻台率稳定，适合高扣点）。

焕新重点

引入超级猩猩健身、Wagas 轻食等太原首店品牌，填补商圈 “专业健身 + 健康餐饮” 空白，目标会员数量 5000 人；

思妍丽美容旗舰店配备 “定制化护理系统”（通过 AI 检测皮肤状态，匹配护理方案），客单价目标 800-2000 元；

打造 “健康生活闭环”：消费者可在爱康国宾完成体检→营养师制定饮食计划→超级猩猩健身执行运动方案→Wagas 轻食匹配饮食，形成 “检测 - 规划 - 执行 - 饮食” 全流程服务。

特色活动与政策支持

每月举办 “健康生活周”，包含健身公开课（如超级猩猩免费团体课）、健康讲座（邀请营养师分享饮食知识）、美护体验日（思妍丽免费皮肤检测）；

为健身、美护品牌提供 “会员导流支持”：项目会员凭消费记录可享 “首次体验 8 折”，同时联合 1 层轻奢品牌推出 “轻奢消费满额赠健康服务”（如 Coach 消费满 5000 赠思妍丽护理 1 次）；

对轻食餐饮给予 “装修补贴”（500 元 /㎡），同时协助对接本地农场，提供新鲜食材供应，降低运营成本。

布局策略

扶梯出口附近布局超级猩猩健身、思妍丽美容，利用扶梯客流（日均 4000 人次）提升核心业态到店率，同时作为楼层视觉焦点；

运动体验业态（攀岩馆、动感单车）相邻布局，形成 “运动体验集群”，吸引运动爱好者集中消费，延长停留时间（目标 2 小时）；

轻食餐饮布局在健康管理与运动业态之间，方便消费者运动后、体检后即时用餐，同时设置 “健康社交区”（共享餐桌），促进运动社交。

7.地上 5 层：特色餐饮与文化美食区（面积占比 18%）

定位升华

打造 “太原城南美食社交枢纽”，聚焦全客群 “特色美食 + 文化体验” 需求，通过 “环球美食 + 晋商非遗美食 + 主题餐饮” 组合，将餐饮从 “配套功能” 升级为 “客流引擎”，成为项目夜间经济核心载体。

主要业态

环球特色餐饮、晋商非遗美食、主题餐饮、高端火锅、深夜食堂

品牌组合

环球特色餐饮：莆田餐厅（米其林一星，300㎡，福建菜）、老乾杯（黑珍珠，250㎡，台湾烤肉）、陶陶居（广府老字号，300㎡，茶点）；

晋商非遗美食：太原老饭店非遗美食区（500㎡，含头脑、灌肠、过油肉等山西非遗美食，设现场制作展示）、平遥牛肉体验店（150㎡，提供牛肉加工体验）；

主题餐饮：胡桃里音乐酒馆（800㎡，晚餐 + 酒吧 + 音乐演出）、日式居酒屋（200㎡，如鸟剑居酒屋，主打深夜食堂）；

高端火锅：捞王锅物料理（300㎡，养生火锅）、凑凑火锅（250㎡，台式火锅 + 茶饮）；

配套服务：餐饮预订中心（100㎡，提供全楼层餐饮预约、排队叫号服务）、美食文创店（150㎡，销售山西特产、美食周边）。

租金水平

环球特色餐饮（米其林 / 黑珍珠）：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 15-20%（品牌影响力强，客单价高，租金承受力强）；

晋商非遗美食：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（本土文化业态，给予政策扶持，同时带动文化体验）；

主题餐饮 / 高端火锅：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 12-18%（社交属性强，翻台率高，适合高扣点）；

配套服务：保底租金 100-150 元 /㎡/ 月，无扣点（服务型业态，提升餐饮区运营效率）。

焕新重点

引入莆田餐厅、老乾杯等米其林 / 黑珍珠品牌，填补太原城南 “高端特色餐饮” 空白，客单价目标 150-300 元；

打造 500㎡晋商非遗美食区，邀请 3 名山西非遗美食传承人驻场（如头脑制作技艺传承人），提供 “非遗美食制作体验”（如消费者可参与灌肠制作）；

优化餐饮区夜间运营（延长至 24:00），通过胡桃里音乐酒馆、日式居酒屋激活夜间经济，夜间客流占比目标从 15% 提升至 35%。

特色活动与政策支持

每季度举办 “美食文化节”（如春季 “环球美食周”、秋季 “山西非遗美食节”），邀请餐饮品牌主厨现场互动，推出限定菜品；

为米其林 / 黑珍珠品牌提供 “装修补贴”（最高 1000 元 /㎡）与 “免租期 3-6 个月”，同时协助对接本地媒体开展 “美食探店” 宣传；

推出 “餐饮社交卡”：持卡会员可享全楼层餐饮 9 折、优先预订、生日专属套餐，目标会员数量 2 万人；联合大众点评、美团开展 “美食团购活动”（如 “2-3 人餐 8 折”），提升客流。

布局策略

主通道两侧布局环球特色餐饮与高端火锅（如莆田餐厅、捞王），形成 “美食展示长廊”，通过透明橱窗展示菜品，吸引客流进店；

中庭区域布局晋商非遗美食区，设置开放式厨房与用餐区，打造 “山西美食文化展示窗口”，同时作为动线枢纽连接两侧餐饮品牌；

夜间运营业态（胡桃里、居酒屋）布局在楼层末端，远离电梯口，减少夜间噪音对其他区域影响，同时设置 “夜间专属入口”（从停车场直达），方便夜间客流进出。

8.地上 6 层：高空社交与娱乐体验区（面积占比 12%）

定位升华

打造 “太原高空社交与娱乐地标”，聚焦 25-40 岁年轻客群与中产客群 “夜间社交 + 沉浸式娱乐” 需求，通过 “高空餐吧 + 高端影院 + 主题娱乐” 组合，填补商圈 “高空体验” 空白，成为项目夜间经济与社交消费核心。

主要业态

高空星空餐吧、高端影院、主题娱乐、私人派对房、文创零售

品牌组合

高空星空餐吧：露天星空餐吧（500㎡，可俯瞰长风街商圈夜景，提供西餐、鸡尾酒）、威士忌酒吧（300㎡，如 The Singleton 威士忌吧，主打高端洋酒）；

高端影院：万达影城 IMAX 激光厅（1200㎡，太原首家 IMAX 激光影院，设 6 个影厅，含 1 个 VIP 厅）；

主题娱乐：密室逃脱高端店（300㎡，如 “时空穿越” 主题，配备声光电特效）、VR 游戏体验馆（200㎡，如《节奏光剑》《星际冒险》等沉浸式游戏）；

私人派对房：5 个主题派对房（共 300㎡，如 “晋商主题”“星空主题”，可容纳 10-20 人，提供定制化派对服务）；

文创零售：高端文创店（200㎡，销售山西文化文创、设计师周边，如晋商票号纹样首饰）、影院周边店（100㎡，销售 IMAX 周边、电影衍生品）。

租金水平

高空餐吧 / 威士忌酒吧：保底租金 350-450 元 /㎡/ 月，扣点率 18-25%（客单价高，社交属性强，租金承受力最强）；

高端影院：保底租金 100-150 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（面积大、客流带动强，给予低租金 + 低扣点，长期稳定合作）；

主题娱乐：保底租金 200-250 元 /㎡/ 月，扣点率 15-20%（体验属性强，客单价高，适合高扣点）；

私人派对房 / 文创零售：保底租金 250-300 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（定制化服务 / 高毛利商品，租金承受力稳定）。

焕新重点

打造 500㎡露天星空餐吧，配备 “星空天幕”（可模拟四季星空变化）与 “喷雾降温系统”（夏季使用），填补太原 “高空露天餐饮” 空白，客单价目标 200-500 元；

引入万达影城 IMAX 激光厅，配备 4K 激光放映机与杜比全景声系统，观影体验升级，目标日均观影人次 1500 人；

推出 “夜间社交套餐”（如 “IMAX 观影 + 星空餐吧鸡尾酒” 套餐，总价 298 元，单独购买需 398 元），提升夜间客群消费频次（目标月均 2 次）。

特色活动与政策支持

每周举办 “高空主题活动”（如周五 “星空音乐会”、周六 “威士忌品鉴会”、周日 “电影主题派对”），吸引夜间社交客群；

为高空餐吧提供 “装修补贴”（1500 元 /㎡），同时协助申请太原市 “夜间经济扶持资金”（预计 50 万元），降低运营成本；

联合 1 层轻奢品牌推出 “轻奢消费满额赠娱乐体验”（如 Michael Kors 消费满 5000 赠 IMAX VIP 厅观影券 2 张），带动跨楼层客流联动。

布局策略

露天星空餐吧布局在 6 层东侧（长风街侧），确保无遮挡俯瞰商圈夜景，同时设置 “玻璃围栏” 保障安全，搭配户外藤椅与暖光路灯，营造高端社交氛围；

万达影城占据 6 层西侧核心区域，主入口靠近电梯口，利用电梯客流（日均 3000 人次）提升观影到店率，同时设置 “影院休息区”（配备咖啡吧、游戏区），延长客群停留时间；

主题娱乐与私人派对房相邻布局，形成 “娱乐社交集群”，同时远离餐吧与影院，减少噪音干扰，确保各业态体验互不影响；文创零售布局在影院出口附近，利用观影客群离场动线提升销售转化。

9.总结：全楼层业态协同与价值闭环

通过 “地下 2 层 - 地上 6 层” 9 个楼层的规划布局，项目形成 “刚需配套引流 - 轻奢形象树立 - 品质生活延伸 - 家庭健康覆盖 - 美食娱乐留存” 的全客群、全场景消费闭环：

动线协同：以中庭与扶梯为核心，各楼层核心业态（如 1 层轻奢、3 层亲子、5 层餐饮）沿主动线布局，确保客流自然流动，跨楼层联动率从 12% 提升至 40%；

客群覆盖：从 Z 世代（地下 1 层潮玩）、中产客群（1-2 层轻奢 / 品质）、家庭客群（3 层亲子）到全客群（5-6 层餐饮 / 娱乐），实现 “全年龄段、全消费需求” 覆盖，目标客群渗透率提升至 80%；

价值提升：通过首店品牌（30 + 家）、文化融合（晋商文创）、科技体验（MR/IMAX）三大核心抓手，项目客单价从 450 元提升至 650 元，年销售额从 3.2 亿元提升至 4.3 亿元，资产估值从 6.5 亿元升至 8.5 亿元，成为太原商业市场 “轻奢 + 文化 + 体验” 标杆。

（四）首店经济深化

从 “数量追求” 转向 “质量 + 长效运营”，构建 “评估 - 孵化 - 集群 - 监测” 全周期首店管理体系，打造太原首店经济标杆：

1. 首店引入五维评估模型

确保首店与项目定位高度匹配，避免 “为首店而首店”：

2. 首店全周期孵化支持

为首店提供 “开业前 - 运营中 - 成熟期” 三级赋能，提升存活率（目标 12 个月存活率≥85%）：

2.1开业前支持（0-3 个月）

选址与装修：优先提供核心铺位（如 1 层中庭旁），提供 50% 装修补贴（最高 200 万元，如奈尔宝获 200 万元补贴）；

市场测试：开设 1 个月快闪店，测试消费者反应，调整产品组合（如晋商潮玩快闪店测试后，保留 60% 受欢迎款式）；

营销预热：纳入项目整体营销计划，投放抖音 / 小红书信息流（首店开业前投放 50 万元，如 Coach 开业前曝光量 1000 万次）。

2.2运营中支持（4-12 个月）

经营诊断：每月召开经营分析会，提供销售数据解读（如分析客群画像、高峰时段），优化排班与库存；

客流导流：通过会员系统定向推送（如向 25-40 岁会员推送 Coach 新品信息），首店客流占比提升至总客流 25%；

供应链协助：对接本地供应商（如为非遗文创首店对接平遥推光漆器工坊），降低物流成本 30%。

2.3成熟期支持（12 个月后）

品牌升级：协助升级为 “旗舰店”（如泡泡玛特从标准店升级为旗舰店，增加互动体验区）；

集群联动：推动首店品牌间合作（如 Coach 与晋商非遗文创首店联合推出 “轻奢 + 非遗” 联名产品），纳入项目 “首店特权卡” 体系（持卡可享所有首店专属折扣），首店间客流联动率提升至 35%。

3. 首店集群效应打造

通过 “主题化聚集 + 营销联动”，打造 3 大首店集群，放大首店经济影响力，形成太原首店打卡地标：

3.1国际轻奢首店集群（地上 1 层）

集群构成：Coach（华北首店）、Michael Kors（山西首店）、Kate Spade（山西首店）、轻奢配饰集合店（全国首店）；

集群特色：设置 “轻奢首店发布厅”（每月举办 1 场新品首发活动，如 Coach 春季新品发布会），配备专属导购团队（双语服务）；

营销联动：推出 “轻奢首店体验日”（每月 1 次），持卡会员可享 “一对一搭配服务 + 下午茶”，目标该集群年销售额突破 1.2 亿元，客流贡献占比 20%。

3.2本土特色首店集群（地上 2 层）

集群构成：晋商非遗文创首店（山西首店）、晋商潮玩工作室（全国首店）、太原老饭店非遗美食区（山西首店）；

集群特色：打造 “晋商文化首店街”，墙面装饰晋商票号纹样，定期举办 “非遗技艺展演”（如推光漆器制作展示）；

目标数据：该集群年吸引本地文化爱好者客流 30 万人次，非遗产品销售额占比达 40%，成为太原 “文化 + 商业” 示范窗口。

3.3科技体验首店集群（地上 4 层）

集群构成：MR 元宇宙乐园（华北首店）、数字艺术体验中心（山西首店）、创新教育工场（山西首店）；

集群特色：搭建 “科技体验联票” 体系（购买联票可享 3 个首店 8 折体验），设置 “科技首店打卡地图”（完成打卡可兑换限量周边）；

案例参考：成都 Regular 源野通过 “首店集群 + 主题联动”，首店存活率达 85%（行业平均 60%），本项目目标首店 12 个月存活率≥85%，年带动整体客流增长 25%。

4. 首店经济效果监测体系

建立 “数量 - 质量 - 影响力” 三维监测指标，确保首店经济可持续：

（五）落地实施保障

为确保业态规划与品牌焕新方案落地，从 “分阶段计划、资源保障、风险防控” 三方面构建保障体系，避免 “规划与执行脱节”：

1. 分阶段实施计划（24 个月周期）

1.1第一阶段：筹备期（0-6 个月）—— 规划确认 + 核心品牌锁定

核心任务：

完成业态规划终稿审批（0-2 个月），明确各楼层主题区划分、品牌落位细节；

启动核心品牌招商，完成 10 家锚点品牌签约（如 Coach、奈尔宝家庭中心），5 家首店品牌意向锁定（如 % Arabica、莆田餐厅）；

制定低效品牌淘汰清单（依据 “品牌健康度评分”），筛选 20 家低效品牌（坪效＜2 万元 /㎡/ 年），发出解约预警；

交付成果：《业态规划终稿》《核心品牌签约清单》《低效品牌淘汰时间表》；

资源投入：招商团队扩充至 20 人（新增国际品牌招商专员 5 人），招商专项资金 500 万元（用于品牌对接、差旅）。

1.2第二阶段：攻坚期（7-12 个月）—— 品牌引入 + 空间改造启动

核心任务：

完成 30 家主力品牌签约（如西贝莜面村、泡泡玛特），20 家新兴品牌意向签约（如观夏、晋商潮玩工作室）；

推进低效品牌清退（7-9 月清退 10 家，10-12 月清退 10 家），腾空铺位面积 1.2 万㎡；

启动体验业态空间改造（如 MR 元宇宙乐园、数字艺术体验中心），完成设计方案审批；

交付成果：《主力品牌签约协议》《空间改造设计方案》《空铺盘活进度报告》；

风险防控：为清退品牌提供 “解约补偿”（1 个月租金），避免法律纠纷；改造期间设置临时围挡（印有新业态宣传画面），减少对现有运营影响。

1.3第三阶段：落地期（13-18 个月）—— 品牌装修 + 首店开业

核心任务：

完成 40 家功能品牌签约（如 7-Eleven、海马体），20 家新兴品牌正式签约；

推进品牌装修进场（锚点品牌 13-15 个月装修，主力品牌 15-17 个月装修），项目提供 “装修协调服务”（统一施工时间、对接物业）；

首批首店集群开业（如国际轻奢首店集群、科技体验首店集群），举办 “首店开业季” 活动（明星探店、消费满赠）；

交付成果：《品牌装修进度表》《首店开业活动方案》《首批首店运营数据报告》；

运营支持：为新开业首店提供 “开业扶持包”（含 3 个月免租期、50 万元营销补贴），接入项目会员系统（25 万会员定向导流）。

1.4第四阶段：优化期（19-24 个月）—— 全业态运营 + 动态调整

核心任务：

所有业态品牌完成开业（19-21 个月），项目整体开业率达 100%；

开展品牌运营评估（每月监测坪效、客流、满意度），对连续 3 个月评分＜60 分的品牌启动替换（如某新兴品牌月销低于 20 万元，替换为同类高成长品牌）；

优化首店集群联动（推出 “首店特权卡”“跨集群联票”），首店间客流联动率提升至 35%；

交付成果：《全业态运营评估报告》《品牌动态调整清单》《首店集群联动效果报告》；

目标达成：24 个月后，项目日均客流 1.8 万人次（较改造前增长 50%），客单价 650 元（增长 44%），年销售额 4.3 亿元（增长 34%），租金收入 3500 万元（增长 40%）。

2. 资源保障体系

2.1资金保障

总预算：项目业态升级与品牌焕新总预算 2.5 亿元，其中：

品牌补贴（装修 + 免租）1 亿元（如奈尔宝 200 万元装修补贴、首店 3 个月免租）；

空间改造（体验业态 + 公共区域）1.2 亿元（如 MR 元宇宙乐园设备投入 3000 万元）；

营销推广（首店开业 + 主题活动）0.3 亿元（如首店开业季抖音投放 500 万元）；

资金来源：云阿云集团自有资金（70%）+ 银行商业贷款（30%），设立 “专项资金账户”，确保专款专用。

2.2团队保障

招商团队：组建 “国际招商组”（5 人，英语 / 日语双语）、“首店孵化组”（4 人，熟悉首店运营）、“本土品牌组”（3 人，了解山西市场），邀请新加坡瑞德商业专家担任顾问；

运营团队：新增 “体验业态运营组”（6 人，具备 VR/MR 运营经验）、“首店服务组”（3 人，负责首店日常对接），定期开展培训（如每月 1 次 “首店运营技巧” 培训）；

协作机制：每周召开 “跨部门协调会”（招商 + 运营 + 工程 + 财务），解决落地障碍（如品牌装修与工程进度冲突）。

2.3政府资源对接

政策申请：对接太原市商务局，申请 “首店经济补贴”（如全国首店奖励 50 万元 / 家）、“商业升级改造补贴”（最高 1000 万元），预计可获得政府补贴 2000 万元；

文旅合作：联合太原文旅局，将项目 “晋商文化体验区” 纳入 “太原文旅打卡路线”，获得文旅宣传资源（如官方公众号推荐、旅游团导流），预计年引入外地游客 50 万人次。

3. 风险防控机制

3.1品牌流失风险

防控措施：与锚点品牌签订 “长期合作协议”（5 年 +），提供 “租金递增优惠”（年递增≤5%）；为核心首店设置 “退出违约金”（如开业 1 年内退出需支付 3 个月租金）；

应对预案：建立 “品牌备选库”（每个核心铺位储备 2-3 家备选品牌，如 Coach 备选 Tory Burch），品牌流失后 1 个月内完成替换。

3.2投资回报风险

防控措施：对体验业态设置 “营收保底条款”（如 MR 元宇宙乐园首年营收不低于 2000 万元，未达标则降低设备采购成本）；定期开展 “投入产出分析”（每季度 1 次），及时调整低效项目（如某体验业态 6 个月未达预期，压缩面积或更换内容）；

应对预案：若整体营收低于预期 10%，启动 “成本优化计划”（如减少非核心营销投入、延迟非必要改造）。

3.3运营适配风险

防控措施：在品牌签约前开展 “客群适配测试”（如邀请目标客群体验品牌产品，满意度≥80% 方可签约）；开业后 1 个月内开展 “运营适配评估”（如品牌客流与项目客群匹配度），调整运营策略（如某轻奢品牌客群偏年长，增加年轻化产品）；

应对预案：若品牌与项目定位严重不符（客群匹配度＜60%），启动 “品牌置换流程”，3 个月内完成替换。

（六）总结：从“商业体”到“生活方式标杆”的价值跃迁

本整合版业态规划及品牌焕新方案，通过 “业态主题化、品牌矩阵化、首店集群化、落地精细化” 的四维创新，实现三大核心突破：

业态突破：从 “传统零售” 到 “体验驱动”

摒弃 “重销售、轻体验” 的传统模式，将体验业态占比提升至 35%，通过 MR 元宇宙、数字艺术等科技赋能，打造 “可玩、可逛、可社交” 的场景，消费者停留时间延长 79%，二次消费率提升 80%，填补太原 “轻奢 + 科技 + 文化” 体验空白。

品牌突破：从 “大众同质” 到 “首店标杆”

构建 “四级品牌矩阵”，引入 30 + 首店品牌、10 + 国际轻奢品牌，首店存活率目标 85%，客单价从 450 元提升至 650 元，资产估值从 6.5 亿元升至 8.5 亿元，实现从 “商圈跟随者” 到 “轻奢首店地标” 的定位跨越。

运营突破：从 “静态规划” 到 “动态生态”

建立 “全周期首店孵化”“品牌健康度评估”“分阶段落地” 三大机制，确保业态品牌随市场变化动态优化，避免 “一劳永逸” 的静态运营，为项目长期竞争力奠定基础。

从行业价值看，方案为全国老旧商业项目 “业态升级与品牌焕新” 提供了可复制的实操模板 —— 既明确了 “主题场景如何设计、首店如何孵化、风险如何防控” 的具体路径，又通过 “晋商文化 + 科技体验” 的融合，实现了 “商业效益 + 文化价值” 双赢，助力太原商业从 “同质化竞争” 向 “差异化价值创造” 转型。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库