商业地产案例分享-太原华宇百花谷项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析太原华宇百花谷在区域竞争加剧与消费转型背景下的破局之道。项目以“太原滨河生活方式精品中心”为新定位，通过首店经济、数字运营、空间场景三重革新，系统提升客流、租金与资产价值，为传统商业体转向体验化、数字化运营提供行业启示与落地模型。全文共88300字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

滨河商业新生

太原华宇百花谷业态创新与资产优化实战报告

目录

一、报告引言

二、市场分析及项目概述

三、本体SWOT 及项目现状

四、竞品分析及应对策略

五、核心挑战及整合破局路径

六、定位升级与客群策略

七、招商创新及政策汇总

八、空间优化及场景创新

九、业态规划及品牌焕新

十、运营管理提升策略

十一、资产优化与实施策略

十二：项目建议及行业启示

十一、资产优化与实施策略

（四）保障措施：全链路风险管控

1. 组织保障：专项小组 + 协同机制

资产优化专项小组：华宇集团副总裁任组长，云阿云运营总裁、项目总经理任副组长，成员涵盖招商、财务、技术、资本等，每月召开进度会；

细分小组职责：

2. 资源保障：资金 + 外部协作

资金预算（2024-2026 年总预算 9.2 亿元）：

外部资源：

专业机构：戴德梁行（估值）、中金（REITs）、德勤（数字化）；

政府资源：申请 “首店补贴”（50 万元 / 家）、“绿色补贴”（300 万元），2024 年目标获补 800 万元。

3. 风险管控：预警 - 应对 - 复盘

（五）效果评估与差异化亮点

1. 核心指标评估体系（2024-2026 年）

2. 项目差异化亮点

“文化 + 滨河 + 绿色” 三重溢价：

文化赋能：晋商非遗工坊、晋商主题 VR，文化类业态租金溢价 20%；

滨河资源：5F 露台餐饮、屋顶花园，滨河区域租金比同楼层高 30%；

绿色认证：双认证资产，租金溢价 15%，吸引高端品牌（如 Lululemon）；

小步快跑迭代机制：每季度调整 10%-15% 铺位业态（如 2024 年 Q1 亲子业态超预期，Q2 新增 2000㎡亲子空间），资产效率持续优化；

资本与运营双轮驱动：既通过 REITs 提升流动性，又通过轻资产输出扩大收益，摆脱 “单一资产依赖”。

（六）结语：从 “资产运营” 到 “价值共生”

太原华宇百花谷的资产优化，是 “收益重构 + 效率提升 + 绿色增值 + 资本放大” 的系统性工程。通过三年实施，项目将实现：

资产价值倍增：从 25 亿元升至 35 亿元，跻身太原商业第一梯队；

收益结构多元：多经 + 轻资产收入占比 35%，摆脱固定租金依赖；

行业标杆确立：成为华北首个 “文化 + 滨河 + 双绿色认证” 商业体，输出可复制的 “资产优化方法论”。

最终，项目将从 “传统商业资产” 升级为 “太原滨河经济带价值引擎”，实现 “项目 - 租户 - 资本 - 政府 - 社会” 的五方共赢。

十二、项目建议及行业启示

（一）太原华宇百花谷项目专项建议：分阶段落地，量化目标强支撑

1. 短期建议（1 年内）：聚焦 “紧急优化 + 快速破局”，夯实运营基础

1.1空间优化紧急项：3 个月内破解客流死角，提升空间利用效率

核心改造区域：锁定 3 楼西北侧（日均客流 800 人次，仅为核心区 30%）、5 楼东侧（日均客流 600 人次，无有效引导）两大客流死角，同步优化垂直交通瓶颈。

具体改造措施：

案例参考：西安大悦城 2023 年对 4 楼西北死角改造（环形动线 + 主题打卡点），改造后该区域客流提升 220%，坪效增长 180%，可直接借鉴其 “动线打通 + 场景引流” 逻辑。

1.2首进品牌攻坚计划：6 个月内引入 5-8 个高势能首店，快速提升品牌能级

首店引入清单与落地节奏：

招商保障措施：

资源倾斜：依托云阿云全球 2000 + 品牌资源库，优先对接首店拓展负责人，缩短谈判周期（从传统 3 个月压缩至 1.5 个月）；

扶持政策：首店品牌给予 “6-12 个月免租期 + 装修补贴（最高 1500 元 /㎡）”，如奈尔宝装修补贴 500 万元，首年租金减免 50%；

运营协同：提前 30 天为品牌制定 “开业营销方案”，如 % Arabica 开业时联动本地 10 万 + 粉丝 KOL 探店，曝光量预计 300 万次。

预期效果：首店品牌开业后，项目整体客流提升 25%，会员新增注册量增长 50%，1 楼、3 楼、5 楼核心区域租金水平提升 15%-20%。

2. 中期建议（1-3 年）：聚焦 “生态构建 + 客群沉淀”，提升项目粘性

2.1深化 “滨河景观 + 商业” 融合：打造太原 “文旅商业新地标”

滨河动线开发：

联合太原市住建局，投资 300 万元建设 “项目 5 楼露台→汾河公园” 专属连廊（长度 150 米，宽度 4 米），设置 “景观休憩平台”（3 处，每处面积 80㎡），实现 “商业消费→滨河休闲” 无缝衔接；

设计 “3 条主题文旅动线”：

亲子线：奈尔宝→滨河步道亲子骑行→非遗手作工坊；

社交线：% Arabica→露台餐酒吧→滨河灯光秀；

文化线：晋商非遗展→汾河博物馆→滨河历史步道。

文旅活动联动：

每年 4-5 月联合太原市文旅局举办 “汾河文化消费节”，设置 “滨河打卡点”（5 处），客群完成 3 个打卡可兑换餐饮 50 元抵用券，预计吸引跨区域客群（太原周边城市）占比提升至 15%；

引入 “滨河游船 + 商业消费” 联票（游船票 + 餐饮折扣券，定价 198 元），与汾河游船公司分成（项目占比 40%），预计年增收 200 万元。

案例参考：上海外滩枫径通过 “商业街区 + 黄浦江景观” 融合，2023 年跨区域客群占比达 28%，文旅联动活动带动营收增长 45%，其 “动线打通 + 活动联动” 模式可直接复用。

2.2搭建 “会员生态体系”：跨界联动扩基数，精准服务提粘性

跨界合作对象与权益设计：

会员运营深化：

开发 “会员积分跨界通兑” 系统：百花谷会员积分可兑换合作住宅会所服务、酒店住宿、企业团建名额，积分使用率目标从 35% 提升至 60%；

针对核心会员（黑卡，年消费≥10 万元）提供 “专属生活管家” 服务，如预约挂号、机场接送、定制化消费推荐（如根据会员生日推荐蛋糕店 + 花艺店），黑卡会员复购率目标从 85% 提升至 92%。

3. 长期建议（3-5 年）：聚焦 “集群发展 + 行业赋能”，打造区域商业标杆

3.1推动 “商业综合体 +” 战略：构建汾河经济带商业集群

集群拓展规划：结合太原市 “汾河经济带” 发展规划，在项目周边 2 公里范围内拓展三大业态，形成 “1 核 3 翼” 集群格局：

集群运营协同：搭建 “集群数字化中台”，实现商业、办公、文旅业态数据互通，如科创中心企业员工可凭工牌享商业消费折扣，文旅客群可预约商业内亲子体验项目，集群整体客流目标达 3000 万人次 / 年，区域市场份额提升至 35%。

3.2引领太原商业数字化转型：输出运营能力，赋能行业发展

数字化能力开放内容：待项目数字化运营体系成熟后（2026 年），对外开放三大核心能力，服务太原及周边城市商业项目：

预期行业价值：计划 2027 年服务 10 个本地及周边商业项目，带动合作项目平均运营效率提升 30%，会员复购率提升 15%，成为 “太原商业数字化转型赋能平台”。

（二）对商业地产行业的启示：从项目实践看行业发展核心逻辑

1. 体验化是破局 “线上冲击” 的核心竞争力 —— 从 “卖商品” 到 “卖生活方式”

行业痛点：传统商业依赖零售业态（占比超 50%），受线上电商冲击，2023 年全国商业项目平均坪效仅 1.1 万元 /㎡/ 年，而体验业态占比超 60% 的项目坪效达 1.8 万元 /㎡/ 年（中国商业地产协会数据）。

项目实践验证：太原华宇百花谷通过 “滨河景观场景 + 全龄段体验业态”（亲子、非遗、VR），计划 2024 年体验业态营收占比提升至 60%，带动整体坪效从 1.25 万元 /㎡/ 年增至 1.8 万元 /㎡/ 年，较传统项目高 60%。

行业借鉴：体验化并非简单增加娱乐业态，而是 “场景 + 情感 + 社交” 的融合 —— 如上海 TX 淮海通过 “策展型零售 + 潮流社交场景”，年轻客群停留时间达 4.2 小时，复购率达 45%，证明 “有温度的体验” 才能形成差异化壁垒。

2. 数字化是提升运营效率的 “关键引擎”—— 从 “经验决策” 到 “数据驱动”

行业现状：70% 的传统商业项目仍依赖人工统计数据，决策响应时间超 72 小时，租户经营问题发现滞后（如坪效下滑 3 个月后才干预），导致租户流失率达 15%（高于行业优秀水平 8%）。

项目实践验证：华宇百花谷搭建的数字化中台，实现 “客流、销售、会员” 数据实时采集（延迟≤5 分钟），运营决策时间缩短至 24 小时，对经营异常租户（如连续 2 周坪效下滑超 20%）启动 “诊断服务”，2024 年租户流失率目标从 12% 降至 8%。

行业借鉴：数字化不是 “工具堆砌”，而是 “全链路打通”—— 盒马通过 “数字化供应链 + 会员数据”，实现 “以销定采”，库存周转天数从 30 天降至 15 天，商业项目可借鉴其 “数据 - 决策 - 执行 - 优化” 闭环逻辑，提升资产收益率。

3. 品牌差异化是摆脱 “同质化竞争” 的核心 ——“首进 + 本土” 双轮驱动

行业困境：多数商业项目品牌重合度超 60%（如奶茶品牌均为喜茶、奈雪），导致 “千店一面”，客群吸引力持续下降，首进品牌占比超 30% 的项目客流增长比普通项目高 25%（赢商网数据）。

项目实践验证：华宇百花谷通过 “区域首进品牌（% Arabica、奈尔宝）+ 本土文化品牌（晋商非遗工坊、六味斋升级店）” 组合，计划 2024 年首进品牌占比达 30%，本土特色业态营收占比达 15%，首进品牌所在铺位租金比周边高 20%，证明 “稀缺性 + 在地化” 可提升品牌溢价。

行业借鉴：品牌差异化需避免 “盲目追求首进”，而是 “匹配客群需求”—— 北京 SKP-S 引入 65% 首进品牌，但聚焦 “高端潮流客群”，单店坪效达 3.8 万元 /㎡/ 年，说明 “精准匹配” 比 “数量堆砌” 更重要。

4. 资产运营需坚持 “长期主义”—— 从 “短期收租” 到 “长期增值”

行业误区：部分项目追求 “短期租金最大化”，对高潜力业态（如新兴体验品牌）收取高租金，导致业态存活周期短（平均 1.5 年），资产估值增长缓慢（年均 5%，低于优秀项目 8%）。

项目实践验证：华宇百花谷对首进品牌、新兴体验业态给予 “6-12 个月培育期”（租金减免 30%-50%），虽短期减少租金收益 10%，但长期带动资产估值年均增长 8%，3 年目标从 25 亿元增至 30 亿元，资本化率从 6.8% 优化至 7.0%，符合商业资产 “长期增值” 逻辑。

行业借鉴：资产运营是 “长期价值管理”—— 领展房产基金通过 “业态持续优化 + 资本运作”，20 年资产估值增长 5 倍，年均收益率达 12%，证明 “短期收益与长期增值平衡” 才能实现资产价值最大化。

（三）报告总结

1.核心结论：多维度优化构建项目核心竞争力

太原华宇百花谷通过 “空间、业态、运营、资产” 四大维度系统性优化，可实现从 “区域商业项目” 到 “华北精品商业标杆” 的升级，核心成果可量化为 “四个提升”：

空间价值提升：通过动线重构与场景打造，客流死角日均客流从 700 人次提升至 2000 人次，空间利用效率提升 185%；

业态能级提升：首进品牌占比从 12% 增至 30%，体验业态营收占比从 45% 增至 60%，整体坪效从 1.25 万元 /㎡/ 年增至 1.8 万元 /㎡/ 年；

运营效率提升：数字化中台使决策响应时间从 72 小时缩至 24 小时，会员复购率从 25% 增至 35%，租户流失率从 12% 降至 8%；

资产价值提升：租金年均增长 8%，3 年资产估值从 25 亿元增至 30 亿元，形成 “租金 + 轻资产 + 资本收益” 多元盈利结构。

2.未来展望：持续深化合作，引领行业发展

项目发展规划：

2025 年：完成商业集群一期建设（科创办公翼投用），轻资产输出服务 5 个项目，资产估值达 29 亿元；

2026 年：申报商业 REITs（发行规模 20 亿元），启动文旅体验翼建设，成为太原 “商业 + 文旅” 融合标杆；

2027 年：商业集群整体投用，年客流达 3000 万人次，区域市场份额超 35%，成为华北商业地产典范。

云阿云支持保障：

云阿云将持续发挥 “全球品牌资源（2000 + 品牌库）+ 算法能力（AI 营销、数据中台）+ 实战经验（100 + 项目运营案例）” 优势，与华宇集团深度合作 —— 如 2024 年新增 500 个首进品牌资源对接，2025 年开放数字化中台 3.0 版本（新增元宇宙会员模块），助力项目实现更高水平的资产增值，同时带动太原商业地产整体运营水平提升，为行业发展贡献 “华宇百花谷方案”。

附录一：太原华宇百花谷项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

总销售额：8.5 亿元

核心增长逻辑：依托 “滨河景观 + 亲子体验” 基础业态，5F 滨河餐饮区、3F 亲子游乐区贡献主要营收，占比分别达 35% 和 28%。其中，本土晋菜龙头 “山西饭店” 年销售额突破 6000 万元，亲子品牌 “美吉姆” 年销售额 2200 万元，印证家庭客群与本地餐饮消费的核心支撑作用。

业态细分表现：餐饮业态（含高端宴请、轻食）销售额 4.1 亿元（占比 48%），零售业态（含潮玩、精品超市）销售额 3.2 亿元（占比 38%），体验业态（含海洋馆、真冰场）销售额 1.2 亿元（占比 14%）。

2024 年

总销售额：10.6 亿元，同比增长 24.7%

增长驱动力：

首店集群拉动：引入 % Arabica、奈尔宝、炳胜等 12 家区域 / 太原首店，首店品牌单店年均销售额超 500 万元，其中奈尔宝年销售额突破 8000 万元，带动亲子业态整体增长 45%；

场景活动赋能：举办 “滨河樱花季”“冰雪奇缘季” 等主题活动 18 场，单场活动最高带动单日销售额突破 300 万元（如五一 “滨河美食节” 期间，5F 餐饮区单日销售 280 万元）；

夜间经济贡献：6 层露台 “夜间微醺市集” 延长营业时间至 24:00，夜间（19:00 后）销售额占比从 20% 提升至 32%，COMMUNE 精酿酒吧单店夜间销售额占比达 65%。

2025 年上半年（目标数据）

目标总销售额：6.8 亿元，同比增长 18%

关键增长节点规划：

春节 “晋商文化季”：联动山西博物院推出非遗展，预计假期销售额提升 40%，外地游客消费占比达 35%（参考 2024 年春节数据）；

五一 “滨河生活节”：结合汾河游船资源推出 “商业 + 文旅” 联票，预计日均销售额超 180 万元，峰值日突破 250 万元；

业态增长重点：元宇宙体验区、非遗手作工坊等新兴体验业态销售额目标增长 50%，Ole' 精品超市会员消费占比目标达 60%。

二、客流量数据

2023 年

总客流量：1260 万人次（日均 3.45 万人次），停车场使用率 78%

客群特征：

年龄结构：30-40 岁家庭客群占比 42%，18-29 岁年轻客群占比 35%；

来源分布：周边 3 公里社区居民占比 55%，写字楼上班族占比 25%，跨区域客群（太原周边市县）占比 20%；

动线特征：1F、3F、5F 为核心客流层，占总客流的 72%，4F、6F 等非核心楼层客流密度仅为核心层的 40%（客流死角问题显著）。

联动效应：地铁 2 号线 “长风西街站” 接驳带来的客流占比 32%，滨河步道休闲客群转化为商场客流的比例达 28%。

2024 年

总客流量：1580 万人次（日均 4.33 万人次），同比增长 25.4%，停车场使用率提升至 88%

客流提升核心措施：

动线优化：4 层、6 层增设 “主题打卡点”（如滨河景观观景台、晋商非遗装置），非核心楼层客流密度提升至核心层的 65%；

首店引流：奈尔宝、% Arabica 等首店单店年均接待客流超 50 万人次，其中奈尔宝周末日均接待 2000 人次；

活动拉动：全年举办脱口秀、亲子研学等活动 25 场，单场活动平均引流 2.8 万人次（如笑果文化脱口秀首演，当日客流突破 5 万人次）；

客群粘性：高频客群（月均到店≥3 次）占比从 10% 提升至 16%，平均停留时长从 2.1 小时提升至 2.9 小时（主要因体验业态联动消费增加）。

2025 年上半年（目标数据）

目标总客流量：980 万人次，同比增长 19%，停车场使用率目标 92%

重点客流规划：

外地客群占比目标提升至 30%（通过太原市文旅局 “汾河文旅专线” 引流）；

周末峰值客流目标达 8 万人次（核心依赖屋顶空中花园、元宇宙体验区等新场景）；

体验业态客流转化：计划通过 “体验通票”（海洋馆 + VR + 非遗体验）实现体验客群向餐饮、零售消费转化的比例达 40%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：480 元 /㎡/ 月（商业项目常规按 “月” 计算，核心区与非核心区差异显著），整体出租率 89%

租金分层定价（按楼层 / 业态）：

租金收入结构：核心区（1F、3F、5F）租金收入占比 78%，非核心区（4F、6F、B1F）占比 22%；高坪效品牌（租金≥500 元 /㎡/ 月）贡献租金占比 62%。

2024 年

租金总收入：1.98 亿元，同比增长 18%；整体出租率提升至 95%，坪效达 1.45 万元 /㎡/ 年

租金增长驱动：

首店溢价：引入的 12 家首店平均租金较同楼层现有品牌高 15%-20%，如 % Arabica（1F，800 元 /㎡/ 月）较周边品牌高 20%；

低效汰换：清退 8 家坪效低于 2.1 万元 /㎡/ 年的传统零售品牌，替换为高潜力体验业态（如 4F 引入 VR 体验馆，租金从 380 元 /㎡/ 月提升至 450 元 /㎡/ 月）；

模式优化：对餐饮、体验业态全面推行 “基础租金 + 流水抽成”（流水超 50 万元 / 月抽成 10%），炳胜、COMMUNE 等品牌抽成部分贡献额外租金收入 1200 万元。

2025 年（目标数据）

目标租金总收入：2.42 亿元，同比增长 22%；目标平均租金提升至 580 元 /㎡/ 月，出租率维持 96% 以上

核心策略：

业态溢价：5F 滨河露台餐饮区租金目标提升至 750-850 元 /㎡/ 月（较 2024 年增长 15%），引入高端日料、景观酒吧品牌；

首店扶持：对全国首店品牌提供 6 个月培育期（租金减免 50%），但要求首年坪效不低于 4.5 万元 /㎡/ 年，确保长期收益；

增值服务：为品牌提供 “数字化营销套餐”（如会员精准推送、直播带货支持），收取服务费（销售额的 3%-5%），目标补充租金收入 1500 万元。

四、品牌调整数据

2023 年

品牌调整概况：引入新品牌 18 个（含 3 家太原首店：喜茶、泡泡玛特、海马体），淘汰低效品牌 12 个（主要为传统服饰、低客流饰品店），品牌汰换率 15%，调整营业面积 1.2 万㎡（占总商业面积 17.6%）。

重点调整方向：

亲子业态：新增儿童摄影、亲子书店品牌，3F 亲子业态占比从 35% 提升至 45%；

餐饮业态：引入轻食、网红奶茶品牌，5F 餐饮区年轻化品牌占比从 25% 提升至 40%；

调整成效：新引入品牌首年平均坪效达 3.8 万元 /㎡/ 年，较淘汰品牌（2.0 万元 /㎡/ 年）提升 90%。

2024 年

品牌调整概况：引入新品牌 25 个（含 12 家首店：奈尔宝、% Arabica、炳胜、笑果文化等），淘汰低效品牌 9 个（坪效低于 2.5 万元 /㎡/ 年的零售品牌），品牌汰换率 11%，调整营业面积 1.5 万㎡。

核心调整策略：

首店集群：首店品牌覆盖餐饮、体验、零售全业态，其中华北首店 2 家（ARC'TERYX 户外、% Arabica），太原首店 10 家；

文化融合：引入平遥推光漆器工坊、山西剪纸非遗店等本土文化品牌，4F “文化体验区” 品牌数量达 8 家；

夜间经济：引入海伦司小酒馆、Livehouse 等夜间消费品牌，6 层夜间业态占比从 15% 提升至 35%；

调整成效：首店品牌年销售额占比达 22%，带动整体坪效从 1.25 万元 /㎡/ 年提升至 1.45 万元 /㎡/ 年。

2025 年（计划数据）

品牌调整目标：计划引入新品牌 20 个（含 5 家华北首店、8 家太原首店），品牌汰换率控制在 8%（仅淘汰坪效低于 3.0 万元 /㎡/ 年的品牌），调整营业面积 1.0 万㎡。

重点计划：

元宇宙体验：引入虚拟偶像互动店、数字藏品馆等新兴业态，4F “元宇宙专区” 品牌数量达 5 家；

绿色商业：引入零碳主题快闪店、环保文创品牌，打造 “屋顶绿色消费区”；

本土升级：扶持 3 家太原本土设计师品牌开设旗舰店，纳入 “山西设计汇” 专区运营；

目标成效：首店品牌年销售额占比目标提升至 28%，文化体验、绿色消费相关业态销售额占比目标达 30%。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年实际投入：1.5 亿元

投入方向及效益：

空间改造：投入 8000 万元用于 4F、6F 客流死角改造（如主题打卡点、垂直交通优化），改造后非核心楼层客流增长 65%；

数字化建设：投入 3000 万元搭建 “数据中台 + 会员系统”，实现客流、销售数据实时监测，运营决策效率提升 40%；

首店补贴：投入 4000 万元用于首店品牌装修补贴（单店最高 500 万元），带动 12 家首店落地，首年销售额超 2.3 亿元。

2025 年计划投入：1.8 亿元

重点投入方向：

屋顶空中花园：投入 6000 万元打造 “生态 + 商业” 屋顶空间，引入轻食、瑜伽体验业态；

元宇宙场景：投入 5000 万元开发 “百花谷元宇宙” 平台，实现虚拟导览、线上社交功能；

文旅联动：投入 7000 万元与太原市文旅局合作，打造 “汾河商业文旅专线”，包括接驳车、联票系统等。

数字化进展

2024 年实际成效：

会员规模：累计会员 85 万人（年增 55%），其中黑卡会员（年消费≥10 万元）3200 人，贡献销售额占比 28%；

私域运营：微信小程序月活用户 35 万人，线上发放消费券带动线下销售额 1.2 亿元；

智能工具：部署 AR 试衣屏 5 台、AI 点餐系统 20 套，餐饮业态点餐效率提升 30%，服饰业态成交率提升 25%。

2025 年目标：

会员规模目标达 120 万人，黑卡会员贡献销售额占比目标提升至 35%；

元宇宙平台注册用户目标达 50 万人，线上线下联动消费占比目标达 25%；

智能设备覆盖率目标达 100%（所有零售、餐饮品牌均配备数字化工具）。

行业坐标

2024 年行业地位：

销售表现：销售额增速 24.7%，高于太原商业综合体平均增速（18%），在汾河沿岸商业项目中排名第一；

定位优势：以 “滨河生活方式精品中心” 为核心定位，“文化 + 体验 + 商业” 融合模式形成差异化，获评 “太原市商业创新标杆项目”“山西省文商旅融合示范项目”；

客群口碑：顾客满意度调研得分 85 分（满分 100），其中 “场景体验”“首店品牌” 维度评分最高（均超 90 分）。

核心挑战与应对：

竞争压力：太原万象城、茂业天地等项目加速首店引入，计划 2025 年新增首店储备 30 家（含 5 家全国首店），强化稀缺性；

客群迭代：年轻客群对 “新鲜感” 需求提升，计划每季度更新 20% 场景内容（如主题装置、快闪店），保持吸引力；

运营成本：数字化、首店补贴投入较大，计划通过 “轻资产输出”（对外提供运营咨询服务）补充收益，2025 年轻资产收入目标 5000 万元。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库