商业地产案例分享-重庆观音桥大融城项目（二）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对商圈竞争加剧与消费年轻化趋势，本报告系统制定观音桥大融城焕新战略：聚焦青年客群，创新业态场景，提升运营效率，优化资产结构，旨在打造重庆“年轻力商业标杆”，实现客流销售双增长与资产价值跃升。全文共70800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

重庆观音桥大融城全面焕新计划

定位升级、业态创新、资产优化与数字化运营

目录

一、市场环境与现状研判

二、项目本体分析与矩阵策略

三、竞品分析及差异化竞争策略

四、核心挑战识别与应对策略

五、项目定位升级策略

六、业态规划及品牌焕新战略

七、招商创新战略体系

八、运营提升策略

九、资产优化及实施路径

四、核心挑战及破局路径

（一）老项目硬件设施更新挑战及应对

1. 核心痛点

作为运营超 14 年的老项目，重庆观音桥大融城硬件设施面临三大核心问题：

设施老化影响体验：原外立面采用封闭墙面设计，采光差且视觉陈旧，与观音桥商圈 “国际消费中心” 定位不符；电梯运行效率低，高峰时段等待时间超 5 分钟，客群投诉率达 15%；

功能配套滞后需求：车库缺乏新能源汽车充电设施，无法满足年轻客群（18-35 岁客群中新能源车主占比 30%）需求；母婴室仅 1 处且面积不足 10㎡，无独立哺乳区，亲子客群满意度仅 60%；

空间利用效率低：7 楼公区原以 “仓储 + 闲置” 为主，空间利用率不足 40%；部分楼层动线死角铺位占比 12%，坪效仅为核心铺位的 50%，资产浪费严重。

2. 分区域改造策略

结合项目定位与客群需求，制定 “分区域、分阶段” 改造计划，同步申请观音桥商圈 “老旧商业改造补贴”（预计补贴 300 万元），降低改造成本：

2.1外立面改造（2020 年已落地）：

拆除原封闭墙面，采用 “超白玻璃幕墙 + 金属线条” 设计，增加采光面积 30%，同时在幕墙外侧增设 LED 动态灯光系统（夜间呈现 “潮流动效”），提升项目辨识度。改造后，项目外立面在观音桥商圈 “最美商业建筑” 评选中排名前 3，日均因外立面吸引的打卡客流增长 20%。

2.2公区与车库改造（2021-2022 年落地）：

7 楼公区：将闲置空间改造为 “青年社交露台”，增设休闲座椅、遮阳棚与网红打卡装置，引入轻食咖啡品牌（如 Manner 咖啡快闪店），空间利用率从 40% 提升至 90%，7 楼客流提升 150%；

车库改造：新增特斯拉、保时捷、蔚来超级充电站共 15 个（覆盖主流新能源品牌），同时优化车库导视系统（采用彩色分区 + AR 导航），新能源车主到店率提升 25%，车库满意度从 65% 提升至 92%。

2.3母婴室升级（2023 年落地）：

在 4 楼新增 2 处母婴室（总面积 50㎡），设置 “独立哺乳区（3 间）+ 婴儿护理台（4 个）+ 儿童游乐区 + 家长休息区”，配备母婴除菌设备（如奶瓶消毒器、衣物消毒柜）与免费母婴用品（如尿不湿、湿巾）。升级后，亲子客群停留时间从 1.5 小时延长至 2.5 小时，亲子客群复购率提升至 35%。

2.4动线与死角铺位改造（2024 年计划落地）：

优化 F3-F6 层动线，拆除部分非承重墙体，打通 “死角铺位 - 核心动线” 连接通道；对死角铺位采用 “业态组合” 策略，如在 F6 层死角铺位引入 “特色小吃 + 剧本杀” 组合，通过 “小吃引流 + 剧本杀留客” 提升坪效，预计改造后死角铺位坪效从 1 万元 /㎡/ 年提升至 2 万元 /㎡/ 年。

3. 改造效果监测与迭代

建立 “改造效果监测体系”，通过数据反馈持续优化改造方案：

同时，每季度通过 “客群问卷” 收集改造满意度（目标满意度≥90%），如 2023 年母婴室升级后，满意度达 94%，但有 15% 客群反馈 “儿童游乐区空间小”，后续计划扩大游乐区面积至 15㎡，进一步优化体验。

（二）品牌同质化与迭代挑战及应对

1. 同质化表现

观音桥商圈品牌同质化问题突出，项目自身也面临两大困境：

业态重合度高：项目传统零售（服饰、家电）占比 45%，与龙湖时代天街（40%）、远东百货（55%）重合度超 60%，缺乏独特业态标签；

独家品牌稀缺：2023 年项目独家品牌（含重庆首店、区域首店）仅 28 家，占比 12%，远低于龙湖时代天街（25%）与星光 68（18%），难以形成话题度与客流吸引力；

品牌迭代缓慢：2022 年品牌调整率仅 20%，部分传统零售品牌（如某大众服饰品牌）已入驻超 8 年，年轻客群吸引力持续下降，该品牌所在铺位坪效从 2.5 万元 /㎡/ 年降至 1.8 万元 /㎡/ 年。

2. 动态品牌调整策略

围绕“年轻化、独家化、IP 化”三大方向，制定动态品牌运营体系：

2.1高频品牌调整，保持新鲜度：

将年度品牌调整率提升至 30%-40%，分季度实施：Q1 聚焦“首店引入”（如 2024 年 Q1 引入泡泡玛特城市旗舰店），Q2 聚焦 “低效品牌汰换”（如汰换坪效低于 2 万元 /㎡/ 年的传统零售品牌），Q3 聚焦 “本土特色品牌孵化”（如重庆本土火锅文创店），Q4 聚焦 “体验业态补充”（如电竞馆、脱口秀剧场）。2024 年计划调整品牌 32 家，其中引入首店 15 家、本土特色品牌 8 家，汰换低效品牌 9 家。

2.2强化独家品牌，打造流量锚点：

依托北京云阿云全球品牌资源库，重点引入“青年向”独家品牌：

已落地案例：2023 年引入完美日记重庆首店、KKV 西南旗舰店，开业首月销售额分别达 200 万元、350 万元，日均客流分别达 800 人次、1200 人次，成为项目 “流量担当”；

2024 年计划：引入线条小狗主题餐厅（重庆首店）、网鱼网咖电竞主题店（重庆首店）、笑果文化脱口秀剧场（西南首店），预计这些品牌开业后可带动项目整体客流提升 15%，年轻客群占比提升至 75%；

同时为独家品牌提供 “三免一补” 政策（免首 3 个月租金、免装修设计费、免宣传推广费，补贴开业活动成本），降低品牌入驻门槛。

2.3发展自有 IP，增强独特性：

打造原创活动 IP “无界文化周”，每年举办 2 届（春季、秋季），融合 “潮玩展、本土文创市集、青年演出” 三大板块：

2023 年秋季 “无界文化周”：邀请 50 家本土文创品牌、10 组青年乐队参与，举办潮玩手办展（展出限量款手办 100 件），吸引客流超 10 万人次，社交媒体话题曝光量超 500 万，带动项目销售额增长 25%；

2024 年春季计划：新增 “青年创业市集” 板块，联合重庆高校（如四川美术学院）孵化学生文创品牌，同时引入 “AI 互动装置”，提升 IP 科技感与互动性，目标客流 12 万人次，曝光量 800 万。

3. 品牌运营效果评估

建立 “品牌运营效果评估模型”，从 “销售贡献、客流带动、品牌影响力” 三大维度考核品牌表现：

对达标品牌（如完美日记、KKV）给予 “租金优惠 + 联合营销支持”，对未达标品牌（如某传统服饰品牌）启动汰换流程，确保品牌矩阵持续优化。

（三）电商分流与线下吸引力不足挑战及应对

1. 电商冲击核心影响

随着直播电商、即时零售的快速发展，项目面临线下客流与销售双重挤压：

线下零售下滑：2024 年观音桥商圈线下零售客单价同比下降 3%，项目传统零售业态（如服饰、家电）销售额年均下降 8%，部分品牌线上销售占比已超 50%；

客流转化低效：项目近一年日均客流 3 万人次，但转化率（客流 - 成交客群占比）仅 15%，低于龙湖时代天街（22%），反映线下体验吸引力不足；

客群停留时间短：项目客群平均停留时间 1.8 小时，低于商圈平均水平（2.5 小时），缺乏 “留客” 场景，导致复购率低（会员复购率仅 25%）。

2. 三维破局策略

从“体验强化、线上融合、社交升级”三个维度，重构线下商业价值：

2.1强化体验功能，打造“线上无法替代”场景：

增加体验式业态占比（从 15% 提升至 35%），重点布局“沉浸式、互动式、本土化”体验项目：

已落地案例：2021 年开展 137 场体验活动（如潮玩 DIY、火锅底料制作课、青年乐队演出），每场活动平均吸引 500 人次参与，带动周边商户销售额增长 18%；

2024 年计划：在 B1 层引入 “电竞体验区”（配备专业电竞设备，可举办线下赛事），在 3F 打造 “宠物友好互动区”（提供宠物美容、宠物社交活动），在 6F 引入 “沉浸式剧场”（如《重庆 1949》主题沉浸式演出），预计体验业态可带动客流停留时间延长至 2.5 小时，转化率提升至 20%；

同时，针对 Z 世代客群推出 “体验套餐”（如 “电竞 + 奶茶”“剧场 + 餐饮” 联票），降低体验门槛，提升参与度。

2.2线上线下融合，构建“引流 - 转化 - 复购”闭环：

借助北京云阿云算法能力，搭建线上线下一体化运营体系：

线上引流：在抖音、小红书开设 “大融城体验官” 账号，邀请本地 KOL 拍摄体验业态短视频（如电竞赛事、宠物互动），定向推送 “线下体验优惠券”（如满 100 减 30），2024 年计划线上引流占比提升至 30%；

线下转化：引入 “线上预约 - 线下体验” 系统，如电竞区、剧场可线上预约场次，到店后通过小程序核销，提升消费便捷度；同时在各楼层设置 “线上线下同款商品展示区”，支持 “线下体验 - 线上下单 - 门店自提”，打通消费链路；

会员复购：通过小程序收集会员消费数据，针对线上浏览未下单的客群，推送 “线下专属折扣”（如线上浏览过的服饰，线下到店享 8 折），提升复购率，目标会员复购率提升至 40%。

2.3社交功能强化，打造“青年社交平台”：

围绕年轻客群 “社交需求”，策划高频社交活动，增强项目粘性：

已落地案例：2023 年举办 “随机舞蹈秀” 12 场，每场吸引超 1000 人次参与，其中 90% 为 18-30 岁年轻客群，活动短视频在抖音播放量超 100 万，带动项目社交属性认知度提升 30%；

2024 年计划：每月举办 1 场 “青年社交主题活动”（如 3 月 “春日野餐市集”、5 月 “青年交友派对”、9 月 “校园社团展演”），同时在项目小程序开设 “青年社交社群”，按兴趣分组（如潮玩群、宠物群、电竞群），定期组织线下小活动（如剧本杀、露营），目标社群会员超 5 万人，社群活跃度（月均参与活动 1 次以上）达 40%。

3. 效果数据追踪

建立 “电商应对效果监测表”，实时追踪策略落地效果：

通过数据动态调整策略，如线上引流占比未达预期，可增加 KOL 合作数量或优化优惠券力度，确保应对效果达标。

（四）招商端品牌迭代与首店争夺挑战及应对

1. 招商核心难点

在观音桥商圈 “首店经济” 白热化竞争背景下，项目招商面临三大挑战：

首店资源争夺激烈：龙湖时代天街、星光 68 凭借品牌影响力与运营实力，占据商圈 80% 以上的高端首店资源，项目首店引入难度大，2023 年首店签约周期平均长达 6 个月，远超行业平均水平（3 个月）；

品牌粘性不足：部分传统零售品牌因 “业态老化、坪效下滑”，续租意愿下降，2023 年品牌续租率仅 75%，低于龙湖时代天街（90%）；

招商效率低：传统招商依赖 “线下拜访 + 人工匹配”，品牌与铺位匹配准确率仅 60%，导致部分铺位空置周期超 3 个月，影响资产收益。

2. 精准招商体系

依托北京云阿云资源与数字化能力，构建 “精准、高效、联动” 的招商体系：

建立 “三级品牌库”，实现精准匹配：

基于项目“青年力潮流体验中心”定位，将品牌分为三级，通过算法匹配铺位与品牌需求：

一级品牌（10%）：头部首店品牌（如泡泡玛特城市旗舰店、喜茶主题店），适配核心铺位（如 1F 临街铺、B1 层地铁口铺），目标客群为 “潮流玩家”（27-30 岁）；

二级品牌（30%）：区域特色品牌（如重庆本土火锅文创店、本土文创品牌），适配次核心铺位（如 3F、4F），目标客群为 “职场新人”（23-26 岁）；

三级品牌（60%）：潜力成长品牌（如新兴潮玩品牌、网红小吃品牌），适配非核心铺位（如死角铺位、高楼层铺位），目标客群为 “校园党”（18-22 岁）；

通过算法分析品牌历史销售数据、客群画像与铺位属性（如面积、位置、周边业态），匹配准确率提升至 90%，招商周期缩短至 3 个月。

资源联动招商，突破首店壁垒：

整合内外部资源，为品牌提供 “资源包”，增强招商吸引力：

内部资源：北京云阿云提供全球品牌资源库（2000 + 品牌）与算法支持，光大安石提供“租金阶梯优惠 + 装修补贴”（首店品牌首年租金减免 15%，装修补贴最高 20 万元）；

外部资源：与重庆本地商协会（餐饮协会、零售协会）合作，举办“本土品牌招商会”，挖掘区域特色品牌；与全国首店资源平台（如首店早知道）签订合作协议，优先获取首店品牌信息；

案例：2024 年引入泡泡玛特城市旗舰店时，通过北京云阿云对接品牌总部，光大安石提供20万元装修补贴，同时联合商圈管委会申请 “首店补贴” 15 万元，最终实现品牌 3 个月内签约，创项目首店签约最快纪录。

打造“招商 IP”，提升品牌吸引力：

举办 “观音桥潮流商业峰会”，每年 1 届，打造项目招商专属 IP：

2024 年峰会：邀请泡泡玛特、喜茶等首店品牌负责人、行业专家（如中国商业联合会专家）、媒体参与，发布《观音桥青年消费趋势报告》，展示项目改造计划与首店扶持政策，现场签约意向品牌 8 家（含 3 家重庆首店），招商效率提升 40%；

同时，在峰会期间设置“潮流体验展”，邀请意向品牌搭建快闪店，通过实际客流与销售数据，增强品牌入驻信心（如某新兴潮玩品牌快闪店 3 天销售额达 50 万元，当即决定签约）。

3. 招商效率提升措施

数字化招商平台：搭建“观音桥大融城招商官网”，展示项目定位、铺位信息、品牌案例，提供 “在线预约看铺 + 品牌资料提交” 功能，实现招商流程线上化，2024 年线上招商占比提升至 50%，节省人工成本 30%；

专项招商小组：针对重点首店品牌（如线条小狗、笑果文化），组建 “1 对 1” 专项小组，提供“定制化入驻方案”（如铺位改造、营销支持），小组由招商、运营、工程人员组成，确保品牌需求快速响应；

招商效果激励：对招商团队实行“首店签约奖励”（每签约 1 家重庆首店奖励 2 万元）、“招商效率奖励”（铺位空置周期低于 2 个月奖励 1 万元），激发团队积极性，2024 年招商团队目标签约首店 15 家，铺位空置率控制在 3% 以内。

（五）资产端坪效与估值提升挑战及应对

1. 资产低效表现

项目当前资产运营面临三大核心问题，制约资产价值增长：

坪效水平低：项目近一年坪效 2.2 万元 /㎡/ 年，低于观音桥商圈优质项目平均水平（3.5 万元 /㎡/ 年），其中死角铺位坪效仅 1 万元 /㎡/ 年，拉低整体效率；

租金增长缓：核心楼层租金涨幅连续两年低于 5%，低于商圈平均涨幅（8%），部分传统零售品牌租金缴纳困难，租金收缴率仅 92%；

资产估值乏力：受坪效、租金影响，项目 2023 年资产估值增长仅 5%，低于光大安石旗下同类项目平均增长水平（12%），资产保值增值压力大。

2. 资产优化策略

依托光大安石资本实力与北京云阿云运营能力，从“租金、铺位、硬件”三方面优化资产：

2.1租金结构优化，激发商户活力：

采用 “基础租金 + 流水倒扣” 混合模式，替代传统 “固定租金”，根据业态与品牌类型差异化设置：

高坪效业态（如餐饮、潮玩）：基础租金占比 60%，流水倒扣率 8%-12%（取高者），激励商户提升销售（如某火锅品牌采用该模式后，销售额增长 20%，租金贡献增长 15%）；

成长型业态（如新兴潮玩品牌）：基础租金占比 80%，流水倒扣率 5%，给予租金优惠（首年基础租金减免 10%），帮助品牌培育市场；

传统零售业态（如服饰）：对坪效高于 2.5 万元 /㎡/ 年的品牌，维持固定租金并给予 5% 涨幅；对坪效低于 2 万元 /㎡/ 年的品牌，转为 “基础租金 + 流水倒扣” 模式，倒逼品牌优化商品结构；

实施后，项目租金收缴率提升至 98%，核心楼层租金涨幅预计提升至 8%。

2.2铺位调整优化，提升空间价值：

捆绑出租策略：将死角铺位与核心铺位“捆绑出租”，如将 F6 层死角铺位（100㎡）与 F5 层核心餐饮铺位（200㎡）捆绑，引入 “餐饮 + 体验” 组合品牌（如火锅 + 剧本杀），死角铺位租金从 50 元 /㎡/ 月提升至 80 元 /㎡/ 月；

面积拆分策略：对面积超 300㎡的低效铺位（如某传统家电品牌），拆分为 2-3 个小面积铺位，引入“潮玩小店 + 网红小吃”，铺位利用率从 60% 提升至 95%，坪效从 1.8 万元 /㎡/ 年提升至 2.8 万元 /㎡/ 年；

动线优化策略：打通 F3-F6 层“环形动线”，拆除部分墙体，减少死角铺位数量（从 12% 降至 5%），同时在动线节点设置“引流业态”（如奶茶店、抓娃娃机），引导客群流向非核心铺位，非核心铺位坪效提升 30%。

2.3硬件赋能增值，提升资产品质：

借助光大安石资本支持，推进硬件改造，提升项目品质与资产估值：

电梯升级：更换 6 部老旧电梯为高速电梯，等待时间从 5 分钟缩短至 2 分钟，客群满意度提升 25%，核心铺位租金可提升 10%；

灯光亮化：在中庭、户外广场增设 LED 灯光系统，夜间呈现 “潮流动效”，吸引夜间客流（夜间客流占比从 40% 提升至 50%），带动夜间消费增长 18%；

智慧商场建设：引入 “智能停车系统”（车位查找时间缩短至 3 分钟）、“能耗监测系统”（能耗成本降低 10%），提升运营效率，降低成本；

预计硬件改造后，项目坪效可提升至 3 万元 /㎡/ 年，资产估值提升 15%-20%，达到商圈优质项目水平。

3. 分阶段资产目标与监控

短期目标（1 年）：坪效提升至 3 万元 /㎡/ 年，租金年均涨幅 8%，租金收缴率 98%，资产估值增长 10%；

中期目标（2-3 年）：培育 3-5 家“明星商户”（月销售超 100 万元），坪效提升至 3.5 万元 /㎡/ 年，资产估值增长 20%，进入观音桥商圈资产价值前 3；

长期目标（3-5 年）：成为重庆“年轻力潮流商业” 标杆，坪效突破 4 万元 /㎡/ 年，资产估值突破 15 亿元，实现资产保值增值最大化。

建立“资产运营数据监控平台”，实时监测坪效、租金、估值等核心指标，每周生成数据报告，每季度召开 “资产优化会议”，根据市场变化调整策略（如租金涨幅未达预期，及时优化租金结构），确保资产目标落地。同时，引入第三方资产评估机构（如戴德梁行），每年进行资产估值，确保估值公允性与准确性。

五、定位升级与品牌焕新战略

（一）定位演进：从“购物空间”到“城市青年能量枢纽” 的迭代之路

1. 定位演进历程：三次迭代的逻辑与背景

项目定位并非一成不变，而是基于商圈竞争、客群需求变化持续迭代，经历三个关键阶段：

迭代核心逻辑：从“满足基础消费”到“强化社交体验”，再到“构建文化认同”，每一次迭代均精准切入市场空白 —— 第一阶段填补 “年轻客群专属购物空间” 空白，第二阶段应对“体验消费” 趋势，第三阶段则解决 “同质化竞争下的品牌辨识度” 问题，形成与龙湖时代天街“全业态”、星光 68“高端化”的差异化壁垒。

2. 新定位“城市青年能量枢纽”的核心内涵与市场价值

2.1核心内涵：三维能量闭环

新定位并非简单的概念升级，而是构建“汇聚 - 创造 - 补给” 的能量闭环，让项目从“消费场所”升级为“青年文化生态平台”：

能量汇聚：作为观音桥乃至重庆的 “潮流心脏”，聚集年轻潮流文化（潮玩、电竞、国潮）、新鲜事物（首店品牌、新兴体验）与活力人群（18-35 岁核心客群），2024 年计划引入 30 + 首店品牌、举办 50 + 潮流活动，实现 “每周有新鲜、每月有话题”；

能量创造：不止是消费终端，更是内容创造平台 —— 联合本土设计师孵化国潮品牌（如与四川美术学院合作设立 “青年设计师工作站”）、举办“潮流文创市集”培育新兴品牌、通过抖音“大融城潮流实验室” 账号输出原创内容（如潮玩测评、穿搭指南），2024 年目标输出 100 + 条原创内容，曝光量超 1000 万；

能量补给：为年轻人提供“精神 + 物质”双重补给 —— 精神层面通过 “脱口秀剧场、Live 演出” 缓解压力，物质层面通过 “高性价比潮品、特色餐饮” 满足需求，目标打造 “年轻人周末放松的首选充电站”，客群复购率提升至 40%。

2.2市场价值：三大差异化优势

文化壁垒：区别于龙湖时代天街“无主题全业态”，项目以“青年能量”为核心文化标签，形成“提到重庆青年潮流，就想到大融城” 的认知；

客群粘性：通过“能量创造”让客群从“消费者”变为“参与者”（如参与文创市集、设计师沙龙），客群归属感显著提升，目标会员活跃度从 40% 提升至 60%；

资产增值：定位升级带动品牌层级与客群质量提升，预计 2024 年核心楼层租金涨幅从 4.8% 提升至 8%，资产估值增长 15%-20%。

3. 定位落地的核心支撑体系

为确保新定位落地，从“品牌、场景、服务”三大维度构建支撑体系，形成 “定位 - 支撑 - 效果” 的闭环：

3.1品牌支撑：青年向品牌矩阵

建立“三层品牌库”，确保“青年能量”定位落地：

核心层（30%）：首店与特色品牌（如泡泡玛特城市旗舰店、笑果文化脱口秀剧场），负责“能量汇聚”；

支撑层（50%）：潮流与体验品牌（如 UR 潮流支线、电竞馆），负责 “能量补给”；

孵化层（20%）：本土新兴品牌（如重庆本土国潮服饰、文创品牌），负责“能量创造”；

2024 年目标“青年向”品牌占比超 85%，首店品牌占比 25%。

3.2场景支撑：五大能量场景

规划“能量汇聚 - 创造 - 补给”相关场景，实现“每层有主题、每区有能量”：

3.3服务支撑：数字化能量服务系统

基于北京云阿云算法能力，搭建 “青年能量服务系统”：

能量资讯推送：根据客群标签（如 “潮玩爱好者”“电竞玩家”）推送活动信息（如电竞比赛、潮玩首发）；

能量社交匹配：为客群推荐兴趣相同的 “能量伙伴”（如同好社群、组队活动）；

能量积分体系：消费、参与活动可获 “能量积分”，兑换潮玩、演出门票等，增强客群粘性。

（二）目标客群精细化运营：基于生活方式的深度细分策略

1. 客群精细化细分维度：从“人口统计”到“生活方式”

传统客群划分仅基于年龄、收入，难以满足精准运营需求。项目结合 “生活方式、消费动机、文化圈层” 三维度，将客群细分为四类，确保运营策略 “千人千面”：

生活方式维度：区分“校园党”“职场人”“家庭客”“游客”，不同生活节奏对应不同消费场景；

消费动机维度：区分“打卡消费”“日常消费”“社交消费”“体验消费”，匹配不同业态与活动；

文化圈层维度：区分“潮玩圈”“电竞圈”“国潮圈”“亲子圈”，打造圈层专属内容与服务。

2. 四类核心客群的深度画像与运营策略表

基于三维度细分，形成四类核心客群的“画像 - 痛点 - 策略” 闭环，确保运营精准性

3. 客群触达与服务的数字化匹配机制

依托北京云阿云算法能力，搭建 “客群标签 - 场景匹配 - 服务推送” 数字化体系，实现精准触达：

标签采集：通过项目小程序、POS 系统、会员注册收集客群标签（如消费记录、活动参与、社交偏好），形成 “360° 客群画像”；

智能匹配：算法根据标签自动匹配场景与服务（如 “前沿探索家” 匹配 B1 层电竞区、“潮流家庭组” 匹配 3F 亲子区）；

精准推送：通过短信、小程序通知推送匹配内容（如 “品质乐活派” 收到美妆新品体验邀请、“外地探索者” 收到打卡路线推荐）；

效果反馈：实时监测推送转化率（如点击量、到店率），动态优化算法模型，目标推送转化率从 15% 提升至 30%。

（三）品牌形象焕新：构建 “青年能量” 品牌内容共同体

品牌焕新并非简单替换，而是围绕 “青年能量” 主题，构建 “能讲故事、能引流量、能留客群” 的品牌生态，分四大板块落地：

1. 美妆矩阵升级：打造 “Beauty Gallery” 高端集群

升级逻辑：传统美妆业态以 “大众品牌” 为主，无法满足 “品质乐活派” 客群需求。通过引入高端美妆香氛品牌，提升项目档次，同时形成 “美妆打卡” 流量点，带动首层租金坪效提升。

具体措施：

标杆品牌引入：2024 年 Q1 引入 DIOR 迪奥香薰彩妆概念精品店（重庆首店）、Charlotte Tilbury（西南首店）、观夏 To Summer（重庆首店），布局 1F 核心位置，打造 “高端美妆一条街”；

新型集合店赋能：强化丝芙兰旗舰店地位，新增 “香氛体验区”“彩妆定制服务”；2024 年 Q2 引入 HAYDON 黑洞（仓储式美妆集合店），通过 “工业风装修 + 海量 SKU” 吸引年轻客群打卡；

主题活动联动：每月举办 “美妆沙龙”（如 DIOR 彩妆教程、观夏香氛品鉴），邀请美妆 KOL（如重庆本地博主 “小辣椒”）现场互动，提升品牌曝光。

效果目标：美妆业态销售额占比从 10% 提升至 20%，1F 首层租金坪效从 800 元 /㎡/ 月提升至 1200 元 /㎡/ 月，品质客群占比提升至 35%。

2. 潮流品牌深化：打造 “潮流发生器” 文化生态

升级逻辑：从 “单纯引入品牌” 到 “孵化潮流文化”，通过与品牌深度合作、扶持国潮，形成 “青年能量” 的文化内核，区别于龙湖时代天街 “首店堆砌” 模式。

具体措施：

首店矩阵巩固：在现有 CHUU、INXX、X-LARGE 基础上，2024 年 Q3 引入 NO ONE ELSE（西南首店）、BJHG（重庆首店），保持潮流品牌新鲜度；与泡泡玛特合作推出 “大融城专属盲盒”（含重庆地标元素），独家发售；

国潮孵化计划：在 3F 开辟 “国潮实验室” 区域，引入 LABELHOOD 蕾虎、SND 等本土设计师集合店；联合四川美术学院举办 “青年国潮设计大赛”，获奖作品由项目资助落地实体产品，在 “国潮实验室” 售卖；

潮流活动 IP 化：每年举办 “重庆青年潮流节”，邀请国潮品牌、设计师、潮流博主参与，设置 “潮玩展、穿搭大赛、国潮秀” 等环节，2024 年目标吸引 5 万人次参与，社交媒体曝光量超 800 万。

效果目标：潮流品牌销售额占比从 15% 提升至 25%，国潮品牌孵化数量达 10 个，年轻客群对项目 “潮流属性” 认知度提升至 90%。

3. 体验业态突围：打造“体验实验室”流量引擎

升级逻辑：传统体验业态多为 “配套补充”（如影院、KTV），缺乏吸引力。通过引入 “沉浸式、互动式、独家性” 体验项目，将体验业态变为 “核心流量引擎”，延长客群停留时间。

具体措施：

沉浸式娱乐引入：2024 年 Q2 引入 UMEPLAY 沉浸式剧场（重庆首店）、笑果工厂脱口秀剧场（西南首店），与品牌合作推出 “大融城专属剧目”（融入重庆本土故事）；6F 打造 “电竞体验馆”，配备专业电竞设备，每周举办 “英雄联盟业余联赛”，冠军团队可获万元奖金；

文创生活体验：3F 引入 “DIY 手作工坊”（可制作潮玩、皮具、香薰）、“24 小时自习室 / 书店”（满足年轻客群学习与社交需求）；与本地文创品牌合作，定期举办 “文创市集”“设计师沙龙”；

体验套餐联动：推出 “体验 + 餐饮” 联票（如 “脱口秀 + 火锅” 套餐、“电竞 + 奶茶” 套餐），降低体验门槛；会员可通过 “能量积分” 兑换体验项目门票，提升会员活跃度。

效果目标：体验业态占比从 15% 提升至 30%，客群平均停留时间从 1.8 小时延长至 2.8 小时，体验业态带动周边餐饮销售额增长 30%。

4. 餐饮业态重塑：打造“社交餐酒场”夜间经济标杆

升级逻辑：传统餐饮以 “大众快餐” 为主，社交属性弱。通过引入首店餐饮、打造餐酒融合场景，将餐饮变为 “社交载体”，同时抢占夜间经济红利。

具体措施：

首店餐饮引入：2024 年 Q1 引入 Butterful & Creamorous（重庆首店）、Shake Shack（观音桥首店），布局 1F、4F 核心位置；4F 引入 “重庆本土火锅文创店”（佩姐老火锅潮流店），融入潮玩元素与重庆文化；

餐酒融合场景：在 5F 打造 “Bistro 街区”，鼓励餐厅延长营业时间至 24:00，增加酒吧功能（如提供精酿啤酒、鸡尾酒）；设置 “户外餐吧区”，配备 Live 演出设备，每周五 - 周日举办 “夜间音乐会”；

主题化聚集：将餐饮按主题分区 ——4F “川渝风味区”（火锅、小面）、5F “异国料理区”（日料、泰餐）、B1 “轻食代餐区”（沙拉、三明治），形成规模化效应，方便客群选择。

效果目标：餐饮业态夜间销售额占比从 35% 提升至 55%，首店餐饮日均销售额超 5 万元，餐饮坪效从 2.5 万元 /㎡/ 年提升至 3.5 万元 /㎡/ 年。

（四）定位与品牌焕新落地保障

1. 资源保障：内外资源协同发力

内部资源：

北京云阿云提供“品牌 + 技术”支持：品牌库优先对接符合 “青年能量” 定位的首店与潮流品牌（如泡泡玛特、笑果文化），算法团队保障客群画像与精准推送系统搭建；

光大安石提供“资本 + 资产”支持：拨付品牌焕新专项资金（预计 2000 万元），用于首店补贴、场景改造；资产团队优化租金结构（如首店品牌首年租金减免 15%），降低品牌入驻门槛。

外部资源：

政府资源：对接观音桥商圈管委会，申请“首店补贴”（预计 500 万元）、“夜间经济扶持资金”（预计 200 万元）；

媒体资源：与重庆本地媒体（如《重庆晚报》、抖音本地生活号）签订“年度合作协议”，为品牌焕新活动提供宣传支持（预计曝光量 1000 万 +）；

异业资源：与小红书、抖音合作发起“重庆青年能量计划”，邀请平台 KOL 参与项目活动，扩大影响力。

2. 执行保障：分阶段推进与责任分工

分阶段落地计划：

专项执行小组：

成立 “定位焕新专项小组”，由北京云阿云运营负责人任组长，下设 4 个小组：

品牌招商组：负责首店与潮流品牌引入，目标 2024 年引入首店 30 家；

场景改造组：负责空间场景升级，确保按时完成广场、楼层改造；

活动运营组：负责主题活动策划与执行，目标举办活动 50 + 场；

数据监测组：负责效果数据监测与分析，每周输出进度报告。

3. 效果监测：多维度数据评估

建立 “定位与品牌焕新效果监测体系”，从 “客群、品牌、资产” 三个维度评估效果：

客群维度：监测客群结构（18-35 岁客群占比目标 75%）、停留时间（目标 2.8 小时）、复购率（目标 40%）、满意度（目标 90%）；

品牌维度：监测品牌销售额（首店品牌销售额占比目标 25%）、坪效（体验业态坪效目标 3 万元 /㎡/ 年）、续约率（目标 95%）；

资产维度：监测租金涨幅（核心楼层目标 8%）、资产估值（目标增长 15%-20%）、出租率（目标 98%）。

每月召开 “效果复盘会”，根据监测数据调整策略（如某首店销售额未达预期，及时优化营销活动），确保定位与品牌焕新目标落地，最终实现项目从 “传统购物中心” 到 “城市青年能量枢纽” 的彻底转型，成为重庆青年潮流商业的标杆。

六、业态规划与品牌焕新整合策略

（一）整合核心思路：从“商品分类”到“场景生态”的升级逻辑

本次整合并非简单叠加两份规划，而是以 “城市青年能量枢纽” 定位为核心，实现三大升级：

客群聚焦升级：从“泛年轻客群”到“18-35 岁精准分层”（校园党 / 职场新人 / 年轻家庭），各楼层业态与客群需求深度匹配；

场景深化升级：从“业态堆砌”到“主题生态”，每个楼层打造“可体验、可社交、可传播” 的专属场景（如 B1 层“赛博潮玩社交”、L6-L7 层 “夜景社交”）；

落地维度升级：新增“租金分层、政策支持、布局策略”三大模块，解决“业态落位后如何盈利、如何留住品牌、如何高效运营”的核心问题，确保规划从“纸面”落地为“实景”。

（二）各楼层主题化重构与全维度落位（含租金 / 政策 / 营销）

B1 层（潮燃起点 —— 次世代社交入口）

主题定位

次世代社交入口 —— 聚焦 18-25 岁校园党 / 初入职场人群，打造 “潮玩 + 小吃 + 轻体验” 的低成本社交场景

核心业态组合

潮玩集合（30%）+ 网红小吃（35%）+ 轻体验（25%）+ 配套服务（10%）

品牌落位案例

潮玩类：泡泡玛特城市旗舰店（重庆首店）、X11 潮玩集合店、TOP TOY 西南首店

小吃类：鲍师傅、墨茉点心局、重庆小面文创店（本土联名）

轻体验：AI 互动体验馆、三坑服饰快闪区、电竞手游观赛区

布局策略

动线：采用 “环形动线”，将泡泡玛特、X11 等核心潮玩店布局在地铁口动线节点，引导客流自然流动

死角利用：在动线末端设置 “潮玩交换市集”（周末临时开放），搭配网红小吃档口，激活死角铺位

空间划分：潮玩区与小吃区用 “潮流动线地贴” 分隔，避免油烟干扰体验区

租金水平

核心铺位（潮玩集合店）：120-150 元 /㎡/ 月（参考观音桥 B1 层潮玩业态市场价，首店可享首 3 个月 8 折）

次核心铺位（网红小吃）：80-100 元 /㎡/ 月（采用 “基础租金 + 流水倒扣”，流水倒扣率 8%-10%）

轻体验 / 配套：60-80 元 /㎡/ 月（快闪店按天计费，500-800 元 / 天）

政策支持

首店政策：重庆首店享 “三免一补”（免首 3 个月租金、免装修设计费、免宣传费，补贴开业活动成本最高 20 万元）

本土品牌：重庆小面文创店等本土品牌，享 6 个月租金缓付（前 3 个月付 50%，后 3 个月补全）

快闪支持：提供免费基础装修（如快闪区统一货架、灯光）

营销支持

活动：每周五 - 周日举办 “电竞水友赛”（英雄联盟 / 王者荣耀），冠军赠潮玩盲盒；每月 1 场 “潮玩签售会”（邀请 IP 设计师）

传播：在抖音 / 小红书发起 #B1 潮玩打卡挑战 #，话题曝光目标 500 万 +

联动：潮玩店消费满 200 元赠小吃 10 元代金券，实现业态互导

场景营造

视觉：中庭搭建 10m 高泡泡玛特 MOLLY 赛博朋克风雕塑，地面铺设荧光涂鸦地贴，夜间亮灯

氛围：播放电子音乐（抖音热歌 + 电竞 BGM），设置互动屏（可扫码生成潮玩头像）

体验：电竞观赛区配备专业音响 + 巨幕，提供免费饮用水 / 零食

数据目标

日均客流 5000 人次（18-25 岁占比 90%），客单价 120 元，坪效 2.8 万元 /㎡/ 年，租金收缴率 98%

L1 层（品牌首店 & 潮流标杆）

主题定位

品牌首店 & 潮流标杆 —— 承担项目“形象展示”功能，聚焦 23-35 岁职场新人 / 品质乐活派，打造“轻奢 + 首店 + 新能源”的高端潮流场景

核心业态组合

国际轻奢 / 美妆（30%）+ 潮流首店（35%）+ 新能源体验（20%）+ 配套服务（15%）

品牌落位案例

轻奢 / 美妆：DIOR 香薰彩妆概念店（重庆首店）、丝芙兰旗舰店、APM Monaco、月魁星、凤池夸高化美妆品牌

黄金珠宝/饰品：周大福MONOLOGUE、琥福珠宝、老凤祥、 DAISY BEAUTY 、卡西欧 G - SHOCK、帝车星、SWATCH

潮流首店：Chuu 西南首店、No One Else 重庆首店、喜茶主题店

新能源：特斯拉体验中心、蔚来 NIO House、理想汽车展厅、云霞兽体验中心

布局策略

入口布局：将 DIOR、喜茶主题店布局在临街主入口，利用首店流量吸引外街客流

动线：采用 “直线动线”，轻奢 / 美妆沿主通道两侧布局，新能源体验店集中在 L1 层后端（独立出入口，避免干扰零售客流）

空间：美妆区设置开放式试妆台（每品牌 1-2 个），新能源店预留试驾通道

租金水平

轻奢 / 美妆核心铺位：200-250 元 /㎡/ 月（如 DIOR 香薰店，采用 “固定租金 + 流水倒扣”，倒扣率 5%-8%）

潮流首店：150-180 元 /㎡/ 月（重庆首店享首 6 个月 9 折）

新能源体验店：80-100 元 /㎡/ 月（长期合作可享租金阶梯优惠，年销售额超 5000 万免次年 10% 租金）

政策支持

美妆品牌：DIOR、丝芙兰、月魁星等国际品牌，提供 “装修补贴”（按 500 元 /㎡标准，最高补贴 50 万元）

首店孵化：No One Else 等新兴潮牌，提供 “数据支持”（北京云阿云输出客群画像，优化产品选品）

新能源：协助对接观音桥商圈 “新能源补贴”（每店最高 10 万元）

营销支持

活动：每月举办 “美妆沙龙”（如 DIOR 彩妆教程，邀请美妆 KOL）；每季度 1 场 “首店首发活动”（如 Chuu 新品发布会）

传播：在 L1 层外立面 LED 屏播放品牌宣传片，小红书 / 微博发起 #L1 潮流穿搭 #话题，曝光目标 800 万 +

会员：金卡会员享 “轻奢专属导购”“免费包装” 服务

场景营造

视觉：外立面采用 “玻璃幕墙 + 金属线条”，夜间播放潮流动画；中庭设置 “轻奢主题展览”（如珠宝展 / 香氛展）

体验：美妆区提供 “免费小样领取”“皮肤检测” 服务，新能源店提供 “免费试驾”（含试驾礼品）

服务：设置 “VIP 休息区”（提供咖啡 / 杂志）

数据目标

品牌级次（轻奢 + 首店）占比 50%，客单价 350 元，租金坪效 1200 元 /㎡/ 月，会员复购率 35%

L2-L3 层（设计师 & 小众精品）

主题定位

设计师 & 小众精品 —— 聚焦 25-35 岁 “潮流玩家”/ 品质乐活派，打造 “设计师品牌 + 小众买手店 + 生活方式集合” 的艺术化消费场景

核心业态组合

设计师服饰（40%）+ 小众生活方式（35%）+ 艺术体验（15%）+ 配套服务（10%）

品牌落位案例

设计师服饰：SND 买手店、LABELHOOD 蕾虎、INXX、UNITED TOKYO

小众生活方式：观夏香薰、闻献香水、Drivepro 数码集合店、设计师手袋集合店、云霞兽皮具

艺术体验：四川美术学院青年艺术家展售空间、开放式设计师工作室

布局策略

分层定位：L2 层聚焦 “设计师服饰”，L3 层聚焦 “小众生活方式 + 艺术体验”，形成 “穿搭 + 生活” 的垂直场景

动线：采用 “画廊式动线”，店铺之间留足展示空间，设置艺术装置引导客流

互动空间：在 L3 层预留 300㎡“设计师工作室轮驻区”（每月更换 1 位设计师）

租金水平

设计师服饰：120-150 元 /㎡/ 月（SND 等头部买手店，首年享 10% 租金减免）

小众生活方式：100-120 元 /㎡/ 月（观夏、闻献等品牌，采用 “基础租金 + 流水倒扣”，倒扣率 6%-8%）

艺术体验：80-100 元 /㎡/ 月（艺术家展售空间免首 3 个月租金）

政策支持

买手店支持：提供 “供应链对接”（北京云阿云联动全球设计师资源）

小众品牌：观夏等品牌享 “营销补贴”（按月度营销费用的 30% 补贴，最高 5 万元 / 月）

艺术合作：与四川美术学院合作，项目承担艺术家驻场期间的基础成本（如物料、住宿）

营销支持

活动：每月举办 “设计师沙龙”（邀请驻场设计师分享）；每季度 1 场 “小众品牌首发会”

传播：在小红书 / 知乎发起 #小众品牌种草# 话题，邀请艺术 KOL 探店，曝光目标 600 万 +

会员：银卡及以上会员享 “设计师定制穿搭” 服务

场景营造

视觉：采用 “艺术画廊风” 装修（白色墙面 + 轨道灯 + 艺术装置），店铺橱窗统一设计风格

体验：设计师工作室开放 “DIY 手作”（如香薰调制、皮具制作），消费者可参与

氛围：播放轻音乐（爵士 / 古典），设置 “无声导购”（扫码查看商品故事）

数据目标

18-35 岁客群占比 85%，连带率 1.8 件 / 单，会员复购率 35%，坪效 2.5 万元 /㎡/ 年

L4 层（创意餐饮 & 社交厨房）

主题定位

创意餐饮 & 社交厨房 —— 聚焦全年龄段客群（核心 23-35 岁），打造 "首店餐饮 + 美食市集 + 互动体验" 的社交餐饮场景，兼顾午市工作餐、晚市聚餐、夜间小酒馆需求

核心业态组合

首店餐饮（40%）+ 美食市集（30%）+ 互动体验（20%）+ 配套服务（10%）

品牌落位案例

首店餐饮：Shake Shack（重庆首店）、Butterful & Creamorous（西南首店）、怂火锅（重庆首店）

美食市集：重庆本地小吃（酸辣粉、凉糕）、全国特色小吃（长沙臭豆腐、西安肉夹馍）

互动体验：烘焙体验工坊、精酿啤酒吧、开放式厨房餐厅

布局策略

分区规划：首店餐饮沿主通道布局（Shake Shack、怂火锅临街），美食市集集中在 L4 层中部（采用 "档口式" 设计），互动体验区在后端（烘焙工坊 + 精酿吧）

外摆利用：扩大外摆区至 500㎡，设置 "露营风" 桌椅，适配夜间社交

动线：采用 "回字形动线"，确保每个档口 / 店铺都能被客流覆盖

租金水平

首店餐饮：150-180 元 /㎡/ 月（Shake Shack 等重庆首店，首 3 个月租金 7 折，后续按 "基础租金 + 流水倒扣"，倒扣率 10%-12%）

美食市集：档口按 "面积 + 位置" 计费，核心档口 80-100 元 /㎡/ 月，普通档口 60-80 元 /㎡/ 月（按季度签约）

互动体验：100-120 元 /㎡/ 月（烘焙工坊享 "租金缓付"，前 3 个月付 60%）

政策支持

首店餐饮：重庆首店享 "开业补贴"（按开业首月营业额的 5% 补贴，最高 30 万元）

美食市集：本土小吃档口免首 2 个月租金，提供统一餐具 / 包装

夜间支持：精酿吧等夜间业态，享 "水电补贴"（夜间 22:00 后水电费减免 30%）

营销支持

活动：午市推出 "工作餐套餐"（Shake Shack 汉堡 + 饮料 = 39 元）；晚市举办 "美食打卡赛"（打卡 3 家店赠 20 元代金券）；夜间举办 "精酿品鉴会"

传播：抖音发起 #L4 美食挑战 #，邀请本地美食博主探店，曝光目标 1000 万 +

联动：与 L6-L7 层影院 / 剧本杀店合作，推出 "餐饮 + 体验" 联票（如火锅 + 电影 = 199 元）

场景营造

视觉：美食市集采用 "重庆吊脚楼" 元素装修，档口统一设计；外摆区设置 "霓虹灯牌""露营灯"，夜间营造 "小酒馆" 氛围

体验：怂火锅提供 "免费跳舞互动"，烘焙工坊开放 "DIY 教学"（周末 10:00-18:00）

服务：设置 "共享充电宝""儿童餐椅租赁"，提供免费打包服务

数据目标

餐饮坪效 3.5 万元 /㎡/ 年，午市翻台率 2.5 次，晚市翻台率 3 次，夜间（18:00 后）销售占比 55%

L5 层（运动科技 & 健康生活）

主题定位

运动科技 & 健康生活 —— 聚焦 18-35 岁 "潮流玩家"/ 职场新人，打造 "运动零售 + 健康服务 + 科技体验" 的活力场景，满足运动消费、健身、科技互动需求

核心业态组合

运动零售（40%）+ 健康服务（30%）+ 科技体验（20%）+ 配套服务（10%）

品牌落位案例

运动零售：Nike Beacon、Adidas Mega、lululemon（西南首店）

健康服务：威尔士健身高端店、瑜伽普拉提馆、中医理疗馆

科技体验：大疆体验店、索尼 PS5 体验区、Switch 游戏馆

布局策略

动线：采用 "运动轨迹动线"，地面绘制跑步路线地贴，引导客流从运动零售区→健康服务区→科技体验区

空间划分：健身馆预留 "公开课场地"（可容纳 50 人），科技体验区设置 "互动游戏区"（如 VR 滑雪模拟机）

配套：设置 "运动装备寄存区""更衣室"，方便健身客群

租金水平

运动零售：120-150 元 /㎡/ 月（Nike、Adidas 等头部品牌，年销售额超 1000 万享 5% 租金减免）

健康服务：80-100 元 /㎡/ 月（威尔士健身采用 "长期合约"，5 年起签，年租金涨幅不超过 3%）

科技体验：100-120 元 /㎡/ 月（大疆、索尼享 "装修补贴"，按 300 元 /㎡标准）

政策支持

运动品牌：提供 "赛事资源对接"（联动重庆马拉松、篮球联赛，品牌可赞助）

健康服务：瑜伽馆等新兴业态，享 "会员导流"（项目会员办卡享 9 折，项目返 5% 佣金）

科技品牌：协助申请 "科技补贴"（观音桥商圈科技业态最高补贴 15 万元）

营销支持

活动：每月举办 "健身挑战赛"（如平板支撑大赛，冠军赠健身年卡）；每季度 1 场 "运动明星见面会"（如篮球运动员签名会）

传播：抖音发起 #L5 运动挑战 #，邀请健身 KOL 直播，曝光目标 700 万 +

会员：运动消费满 500 元赠科技体验区免费体验券

场景营造

视觉：采用 "工业风 + 活力色" 装修（灰色墙面 + 橙色 / 蓝色点缀），运动零售区设置 "篮球架""跑步机展示台"

体验：科技体验区提供 "免费 VR 体验"（每人限 1 次），健身馆开放 "免费体验课"（每周三晚 19:00）

氛围：播放运动 BGM（如健身操音乐、篮球赛事解说）

数据目标

运动业态销售额占比 40%，健康服务会员数 5000 人，科技体验区日均客流 300 人次，坪效 2.2 万元 /㎡/ 年

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库