商业地产案例分享-重庆星光68广场项目（二）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：重庆星光68广场以“奢享生活艺术馆”为新定位，通过业态焕新、数字化运营、艺术赋能三大策略，应对SKP等竞品挑战，目标2027年销售额突破218亿元，打造西南高端商业新标杆。全文共70100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

重庆星光68广场全面提升方案

打造国际消费中心城市核心标杆

目录

一、市场环境与现状研判

二、项目本体与SWOT分析

三、竞品分析与应对策略

四、核心挑战识别与应对策略

五、项目定位升级策略

六、业态规划及品牌焕新战略

七、招商创新战略体系

八、运营提升策略

九、资产优化及实施计划

十、未来前景及项目启示

三、竞品分析与应对策略

（二）竞品多维对比分析：核心能力与短板拆解

为更清晰对比星光 68 广场与竞品的优劣势，从“品牌层级、客群质量、体验业态、运营效率” 四大核心维度展开深度分析，明确竞争突破口。

1. 核心维度对比表（2024 年数据）

2.竞品核心短板与星光 68 的竞争机会

通过对比可见，三大竞品均存在明显短板，为星光 68 广场提供差异化竞争机会：

中環万象城（短板）：

品牌重叠率高（预计与星光 68 重叠 60%），缺乏独家品牌优势；

2025 年才开业，星光 68 有 1 年 “窗口期” 可巩固高端客群；

体验业态以 “标准化艺术中心” 为主，缺乏星光 68“海洋馆 + 策展” 的独特性。

星光 68 机会：提前锁定独家品牌，强化 “独特体验场景”，抢占高净值客群心智。

北城天街（短板）：

品牌层级低（无顶奢品牌），无法满足高净值客群需求；

客单价低（1200 元），高端消费转化能力弱；

体验业态以 “网红化” 为主，缺乏高端质感。

星光 68 机会：吸引北城天街的 “年轻中高端客群” 升级消费，通过 “轻奢副线 + 高端体验” 实现客群转化。

时代天街（短板）：

品牌大众化，高端客群吸引力不足；

体量过大导致 “动线复杂”，高端客群购物效率低；

客群分散（全客层），无法聚焦高端服务。

星光 68 机会：吸引时代天街的 “中高端家庭客群”，通过 “高端亲子业态 + 专属服务” 提升客单价。

（三）“高端 +”差异化战略：四大落地路径与具体措施

针对竞品短板与自身优势，星光 68 广场实施 “高端 +” 战略，围绕 “品牌 + 体验 + 场景 + 数字化” 四大维度，打造 “奢享生活目的地”，具体落地路径如下：

1.维度一：“高端 + 品牌”—— 巩固独家优势，构建品牌壁垒

核心目标：2025-2026 年实现 “国际一线品牌占比 70%、独家品牌 25 个”，确保与中環万象城的品牌差异化率达 40%。

具体措施：

锁定独家品牌资源：

与 LVMH、开云两大奢侈品集团签订 “重庆独家合作协议”，确保 LV、Dior、Gucci 等核心品牌不入驻中環万象城；

2025 年重点引入 “稀缺顶奢品牌”（如 Van Cleef & Arpels 重庆首店、Patek Philippe 重庆首店），2026 年引入 “小众高端品牌”（如 Bottega Veneta Home、Tom Ford Beauty 高端线），新增独家品牌 7 个。

案例佐证：2024 年通过独家合作引入的 Delvaux 门店，首年销售额达 1800 万元，客户复购率 75%，验证独家品牌的市场吸引力。

优化品牌组合结构：

针对北城天街的年轻客群，在 F3 增设“轻奢副线专区”（800㎡），引入 Gucci Beauty、Prada Linea Rossa 等年轻线品牌，降低年轻客群准入门槛（客单价从 8000 元降至 3000 元）；

针对时代天街的家庭客群，在 F4 亲子区引入 “高端母婴品牌”（如 Bonpoint、Stokke），配套 “亲子奢侈品定制服务”（如儿童专属珠宝设计），提升家庭客群消费额。

2.维度二：“高端 + 体验”—— 提升体验占比，弥补业态短板

核心目标：2026 年实现 “体验业态占比 30%、餐饮娱乐占比 20%”，客群停留时间从 2.1 小时延长至 3 小时。

具体措施：

丰富高端体验业态：

2025 年在 F5 新增“高端生活方式体验馆”（1000㎡），涵盖 “奢侈品保养工坊（如 LV 皮具护理）、高端定制服务（如西装定制、珠宝设计）、私人健康管理中心”，提供 “一站式奢享服务”；

2026 年引入“米其林三星餐厅”（1 家）、“高端私人影院”（5 个影厅），填补重庆高端餐饮、娱乐空白，预计高端餐饮客单价提升至 2000 元 / 人。

优化餐饮业态结构：

淘汰 3 家低效大众餐饮，引入 5 家“黑珍珠 / 米其林推荐餐厅”（如上海甬府西南首店、北京京兆尹重庆首店），高端餐饮占比从 60% 提升至 80%；

针对年轻客群，在 B1 引入“高端轻食品牌”（如 % Arabica 精品咖啡、Shake Shack 高端线），配套“户外露台餐区”，吸引年轻客群下午茶消费，预计轻食区日均客流提升 200 人次。

3.维度三：“高端 + 场景”—— 升级特色场景，强化体验记忆点

核心目标：2025 年实现 “海洋馆年客流 150 万人次、艺术展览年举办 25 场”，场景营销带动销售额占比提升至 25%。

具体措施：

海洋馆体验升级：

投资 5000 万元对现有 2000㎡海洋馆进行改造，新增 “海底 VIP 包厢”（5 个，可容纳 10 人 / 个），提供 “海底晚宴、私人派对” 定制服务（定价 2 万元 / 场起）；

引入“海洋生物互动体验”（如海豚表演、潜水体验），推出 “海洋科普研学课程”（针对高端家庭客群，定价 1980 元 / 组），预计海洋馆年收入从 800 万元提升至 2000 万元。

艺术展览空间拓展：

在 F2 新增“1500㎡艺术展厅”，与 UCCA、龙美术馆等顶级艺术机构合作，每年举办 “奢侈品艺术展”（如 “爱马仕皮革艺术展”）、“当代艺术展”（如 “草间弥生作品展”），展览门票定价 298 元 / 人，配套“艺术衍生品商店”；

利用星空艺术中庭，每月举办“高端品牌发布会”（如 “LV 新品预览会”），邀请 VIP 客户专属参与，预计每场活动带动品牌销售额增长 30%。

4.维度四：“高端 + 数字化”—— 搭建智慧商业系统，提升服务效率

核心目标：2025 年实 “数字化服务覆盖率 100%、会员线上互动率 80%、AI 客流分析准确率 95%”。

具体措施：

会员数字化平台升级：

优化“星光 68 VIP 小程序”，新增 “私人导购 1 对 1 视频咨询”“奢侈品在线鉴定”“定制化商品推荐” 功能，会员可通过小程序预约 “线下体验 + 即时配送”（2 小时内送达）；

打通“线下消费 - 线上积分 - 权益兑换” 全链路，会员线上兑换率从 40% 提升至 60%，预计会员复购率从 68% 提升至 75%。

智慧运营系统搭建：

部署“AI 客流分析系统 2.0”，新增 “客群情绪分析”“店铺关联消费推荐” 功能，例如：通过分析发现 “购买珠宝的客群 70% 会关注腕表”，自动推送腕表品牌优惠信息，预计跨品类消费率提升 20%；

搭建“智慧停车系统”，会员可通过小程序 “预约车位 + 无感支付”，停车时间从 15 分钟缩短至 5 分钟，预计 VIP 客户停车满意度提升 40%。

 5.战略实施保障：资源与时间规划

为确保“高端 +”战略落地，从“资源投入、时间节点、责任分工” 三方面制定保障计划：

（四）竞品应对专项方案：针对三大竞品的精准策略

除整体“高端 +” 战略外，针对三大竞品的不同威胁，制定专项应对方案，确保竞争优势：

1. 中環万象城（2025 年开业）应对方案

提前锁定客群：2024 年 Q4-2025 年 Q3，针对重庆及周边高净值客群推出“VIP 专属权益包”（含“年度奢侈品保养服务 + 艺术展专属席位 + 高端餐饮储值优惠”），预存 10 万元可享“权益升级 + 消费折扣”，目标锁定 1000 名核心 VIP 客户；

品牌差异化竞争：重点引入中環万象城未规划的“稀缺品牌”（如 Boucheron 珠宝、Rimowa 高端定制线），同时与现有品牌合作推出 “星光 68 独家限定款”（如 LV 重庆地标图案手袋），强化品牌独特性；

舆论引导：通过行业媒体、KOL 发布“星光 68 运营成果报告”（如坪效、会员复购率），强调“13 年高端运营经验”，对比中環万象城“新开业项目的不确定性”，增强客户信心。

2. 北城天街应对方案

客群转化：针对北城天街 18-30 岁年轻客群，推出“轻奢体验卡”（999 元 / 年），含 “轻奢品牌试用、美妆体验、艺术展门票”，吸引年轻客群尝试高端消费，目标 2025 年转化 5000 名年轻客群为会员；

首店资源争夺：重点关注“年轻高端品牌首店”（如 Ami Paris 西南首店、Acne Studios 重庆首店），通过“租金减免 + 联合营销” 吸引入驻，避免北城天街独占年轻高端首店资源；

营销联动：与北城天街周边“潮玩店、电竞馆”合作，推出“潮奢联动套餐”（如“电竞体验 + 星光 68 轻奢消费券”），实现客群互导，预计 2025 年从北城天街导流客流 10 万人次。

3.时代天街应对方案

家庭客群挖掘：针对时代天街家庭客群，在 F4 亲子区推出“高端亲子套票”（2980 元 / 组），含“奈尔宝 VIP 体验 + 儿童奢侈品穿搭 + 亲子高端餐饮”，目标 2025 年吸引 1000 组家庭客群；

高端服务差异化：推出“时代天街客群专属服务”，时代天街高消费客群（年消费超 5 万元）可凭消费记录申请星光 68“临时 VIP 权益”（如免费停车、私人导购），预计 2025 年转化 3000 名时代天街客群；

业态互补：与时代天街“大众餐饮、亲子乐园” 合作，推出“高端 + 大众” 组合套餐（如“时代天街亲子乐园门票 + 星光 68 高端餐饮代金券”），实现业态互补，预计带动星光 68 家庭客群消费增长 25%。

四、核心挑战及应对

星光 68 广场在发展过程中，面临“新项目分流、消费习惯变化、硬件设施老化”三大核心挑战，这些问题直接影响项目客流、销售额与客户满意度。通过针对性拆解问题根源，制定“差异化竞争、体验升级、硬件改造”三大应对策略，确保项目在竞争中持续突围。

（一）挑战一：新项目分流 —— 中環万象城等竞品加剧高端客群争夺

1. 问题拆解：分流压力的核心表现

随着重庆高端商业市场扩容，2025 年中環万象城（观音桥商圈）、2026 年江北嘴 IFC 等新项目陆续入市，对星光 68 广场的分流压力主要体现在三方面：

品牌分流风险：中環万象城已签约 Gucci、Prada 等 25 个国际品牌，与星光 68 现有品牌重叠率达 60%，且计划引入 Hermès 重庆首店（星光 68 暂未布局），可能导致部分品牌资源流失；

客群分流数据：根据观音桥商圈客群调研（2024 年），中環万象城开业后预计分流星光 68 20% 的跨城市高净值客群（如成都、贵阳等地客群）和 15% 的本地高端家庭客群；

销售额冲击预测：参考 2023 年中環万象城试营业期间（部分品牌开放）的数据，星光 68 同期奢侈品销售额同比下降 8%，若项目全面开业，预计 2025 年星光 68 奢侈品销售额将面临 12-15% 的短期冲击。

2. 应对策略：抢先品牌升级，构建差异化互补格局

核心思路：通过 “独家品牌锁定 + 品类优势强化 + 客群精准绑定”，提前抢占市场份额，与中環万象城形成 “高端互补” 而非 “同质化竞争”，具体措施如下：

2.1. 抢先锁定独家品牌资源（2024Q4-2025Q2）

签订独家合作协议：针对中環万象城未签约的稀缺品牌，与 LVMH、历峰集团签订 “重庆独家入驻协议”，2025 年重点引入 3 个独家品牌：

Van Cleef & Arpels（法国顶级珠宝品牌，西南首店）：计划租赁 1200㎡店铺，首年目标销售额 1.5 亿元；

Patek Philippe（瑞士顶级腕表品牌，重庆独家）：填补重庆高端腕表品类空白，预计吸引年消费超 100 万元的 VIP 客户 50 人；

Loro Piana（意大利高端羊绒品牌，西南独家）：瞄准高净值女性客群，客单价预计 2 万元，首年销售额 8000 万元。

案例参考：2024 年星光 68 与 Delvaux 签订独家协议后，该品牌首年销售额达 1800 万元，带动珠宝品类整体增长 28%，验证独家品牌对客群的吸引力。

2.2. 强化“高化 + 珠宝”品类优势（2025 全年）

高端美妆专区扩容：在 B1 层原有美妆区基础上，新增 500㎡“高端香氛专区”，引入 By Kilian、Frederic Malle 等 6 个西南首店香氛品牌，配套“香氛定制服务”（如专属调香体验），预计美妆品类销售额同比增长 30%；

珠宝腕表中心打造：在 F2 层规划 3000㎡“西南高端珠宝腕表中心”，整合 Cartier、Bulgari 等现有品牌，新增“珠宝鉴定工坊”“腕表保养中心”，提供 1 对 1 私人顾问服务，目标 2025 年珠宝腕表品类销售占比从 12% 提升至 20%。

2.3. 精准绑定核心客群（2024Q4-2025Q4）

推出 “VIP 锁定计划”：针对年消费超 50 万元的 1.2 万名核心 VIP 客户，提供 “三重专属权益”：

消费返现：2025 年累计消费满 100 万元返 5 万元商场储值卡；

专属服务：免费使用 VIP 会所（含私人晚宴、商务洽谈功能）、全年 24 次奢侈品保养；

稀缺资源优先：优先参与品牌发布会、艺术展，优先购买限量款商品（如 LV 年度限定手袋）。

数据目标：通过该计划，2025 年核心 VIP 客户流失率控制在 5% 以内，复购率提升至 80%。

3. 落地保障：分阶段推进与效果监测

（二）挑战二：消费习惯变化 ——Z 世代客群偏好“体验 + 社交”，传统零售吸引力下降

1. 问题拆解：消费习惯变化的核心特征

随着 Z 世代（1995-2010 年出生）成为消费主力，重庆高端消费市场呈现 “三大转变”，星光 68 现有运营模式面临适配压力：

从“买商品”到“买体验”：2024 年调研显示，25-35 岁客群中，70% 表示 “更愿意为体验付费”（如艺术展、高端餐饮），而星光 68 体验业态占比仅 20%（行业高端商业平均 25%）；

从“单独消费”到“社交消费”：Z 世代客群中，85% 的消费行为伴随 “社交需求”（如闺蜜逛街、情侣约会），而星光 68 现有场景中，“社交型空间”（如户外露台、共享休息区）占比不足 10%；

从“线下单一” 到“线上线下融合”：25 岁以下客群中，60% 习惯 “线上了解商品 + 线下体验购买”，而星光 68 线上服务仅覆盖 “会员积分、活动预约”，缺乏 “商品展示、在线咨询” 功能。

2.应对策略：增加体验业态，打造“社交型奢享空间”

核心思路：通过 “体验业态扩容 + 社交场景打造 + 线上线下融合”，满足 Z 世代客群需求，提升年轻客群占比（从 18% 提升至 25%），具体措施如下：

2.1. 体验业态扩容：从 “20%” 到 “30%” 的结构升级（2025Q1-Q3）

高端社交体验引入：

F5 层新增“高端电竞馆”（800㎡）：配备专业电竞设备，设置 VIP 包厢（可容纳 10 人），提供 “电竞 + 餐饮” 套餐（如高端下午茶 + 电竞体验），目标吸引 25-30 岁年轻高净值客群，预计日均客流 200 人次；

F6 层引入“脱口秀剧场”（500㎡）：与全国知名脱口秀团队合作，每周举办 2-3 场演出，票价定位 380-880 元，配套 “剧场专属餐饮”（如定制鸡尾酒），预计单场票房收入 5 万元。

亲子体验升级：

F4 层奈尔宝家庭中心扩建 500㎡，新增“儿童奢侈品穿搭区”“亲子艺术工坊”，推出“亲子奢享套餐”（奈尔宝体验 + 高端亲子餐饮），定价 1280 元 / 组，预计家庭客群消费额提升 40%。

2.2. 社交场景打造：构建“三大社交空间”（2025Q2-Q4）

星空露台社交区：在 F6 层打造 1000㎡“星空露台”，配备高端户外家具、动态灯光系统，可举办 “露台酒会”“品牌发布会”，日常向 VIP 客户开放，提供 “露台下午茶” 服务（定价 688 元 / 套），预计周末使用率达 80%；

艺术共享空间：在 F2 层新增 800㎡“艺术共享区”，设置开放式展览区、共享阅读区、咖啡吧，免费向消费者开放，定期举办“艺术沙龙”“时尚讲座”，预计日均吸引年轻客群 300 人次；

品牌社交门店：推动 Gucci、LV 等核心品牌改造门店，增加“社交互动区”（如 Gucci 设置 “拍照打卡墙 + 定制化礼品区”），鼓励消费者分享社交平台，门店消费并分享可获得 “品牌小样”，预计门店社交传播带来的客流增长 15%。

2.3. 线上线下融合：搭建 “智慧消费链路”（2025Q1-Q2）

小程序功能升级：

新增 “3D 商品展示”：消费者可在线查看奢侈品细节（如皮具纹理、珠宝镶嵌），支持 “预约到店体验”；

上线 “1 对 1 线上导购”：VIP 客户可通过小程序预约品牌导购，进行视频咨询、商品推荐；

开通“线下体验 + 线上下单”：到店体验后可线上付款，支持 “即时配送”（重庆主城 2 小时达）或 “门店自提”。

数据目标：2025 年小程序月活跃用户达 5 万人，线上预约到店客流占比提升至 20%，线上线下融合订单占比达 15%。

3. 案例参考：上海恒隆广场的体验升级经验

上海恒隆广场 2023 年通过 “体验业态扩容 + 社交场景打造”，年轻客群占比从 20% 提升至 30%，销售额同比增长 18%

其核心举措包括：

引入“高端沉浸式艺术展”，单展吸引客流 10 万人次，带动周边门店销售额增长 25%；

打造“屋顶花园社交区”，推出“奢侈品品牌主题酒会”，VIP 客户复购率提升 30%。

星光 68 可借鉴其“艺术 + 社交”的组合模式，结合重庆本地客群偏好，优化体验场景设计。

（三）挑战三：硬件设施老化 —— 开业 13 年，设施与新建项目差距拉大

1.问题拆解：硬件老化的具体表现与影响

星光 68 广场 2011 年开业至今已 13 年，未进行系统性硬件升级，与中環万象城（新建项目）、北城天街（2023 年改造）相比，设施差距显著，具体问题如下：

垂直交通低效：现有 12 部客梯 / 扶梯中，8 部使用超 10 年，运行速度慢（0.5m/s，新建项目平均 1.0m/s），高峰时段等待时间达 8 分钟，2024 年会员投诉中 “交通拥堵” 占比 25%；

公共区域陈旧：卫生间设施老化（如水龙头漏水、照明昏暗），母婴护理室仅 2 间（中環万象城规划 8 间），VIP 休息区家具磨损严重，客户满意度评分仅 75 分（满分 100 分，中環万象城预计 90 分）；

动线设计不合理：F3-F6 高区存在“动线死角”，如 F6 餐饮区末端 3 家店铺，客流触达率仅 40%（核心楼层 90%），2024 年这些店铺出租率仅 85%，坪效较核心区域低 50%；

能耗成本高：空调系统使用超 10 年，能耗较新建项目高 30%，2024 年空调运营成本达 800 万元，占总运营成本的 15%。

2.应对策略：分阶段设施升级，优化动线设计

核心思路：遵循“先核心后高区、先功能后体验”的原则，分三期进行硬件改造，2025-2026 年投入 2 亿元，实现“设施对标新建项目、动线效率提升 50%”，具体措施如下：

2.1. 一期改造：核心设施升级（2025Q1-Q3，投入 8000 万元）

垂直交通更新：

更换 8 部老旧客梯 / 扶梯，选用高速电梯（1.0m/s），新增 2 部 “VIP 专属客梯”（直达 F2 奢侈品区、F6 餐饮区），高峰时段等待时间缩短至 3 分钟；

在 F2-F3、F4-F5 之间增设 2 部 “空中连廊扶梯”，提升跨楼层客流转化，预计高区客流占比从 25% 提升至 35%。

公共区域翻新：

全面改造 10 间卫生间，新增 6 间母婴护理室（配备婴儿抚触台、哺乳沙发）、2 间无障碍卫生间，安装智能感应水龙头、恒温照明系统；

升级 F1 VIP 休息区，更换高端家具，增设 “茶歇服务台”（提供免费咖啡、甜点），客户满意度目标提升至 90 分。

2.2. 二期改造：动线优化与能耗降低（2025Q4-2026Q2，投入 7000 万元）

动线死角改造：

F3 设计师品牌区：拆除部分隔墙，打造“开放式动线”，在死角位置设置 “潮玩快闪店”“艺术装置”，吸引客流；

F6 餐饮区：新增“环形导视系统”，在动线末端设置“露台入口”，引导客流至星空露台，预计死角店铺坪效提升 40%，出租率达 95%。

能耗系统升级：

更换全部空调设备，采用“变频中央空调系统”，能耗降低 30%，年运营成本节省 240 万元；

在屋顶安装1000㎡太阳能光伏板，满足公共区域 15% 的用电需求，年发电量达 12 万度。

2.3. 三期改造：体验场景升级（2026Q3-Q4，投入 5000 万元）

海洋馆设施更新：更换老化水族箱玻璃，升级 LED 照明系统，新增 “海底互动屏”（游客可触摸查看海洋生物介绍），预计年客流从 105 万人次提升至 150 万人次；

艺术中庭升级：在 F1 星空艺术中庭新增“3D 全息投影系统”，可模拟 “品牌 LOGO 秀、季节主题场景”，配合音乐打造沉浸式体验，预计中庭周边店铺销售额提升 25%。

3.改造期间运营保障：减少对客流的影响

为避免改造期间客流流失，采取 “分区改造、夜间施工、临时替代服务” 三大保障措施：

分区改造：按“B1-F2 核心区→F3-F4 体验区→F5-F6 餐饮区” 的顺序改造，每次仅改造 1 个区域，其他区域正常营业；

夜间施工：核心施工时间为 22:00-6:00，白天仅进行无噪音、无粉尘的收尾工作，避免影响消费者购物体验；

临时替代服务：改造区域的服务功能临时转移，如卫生间改造期间，在周边设置“临时 VIP 卫生间”（配备高端卫浴用品），电梯改造期间提供 “专人引导 + 临时摆渡车” 服务。

数据目标：改造期间，项目整体客流下降幅度控制在 5% 以内，销售额保持稳定增长（同比 + 10%）。

（五）实施保障

组织保障措施：

成立专项工作组，总经理直接负责

建立周报机制，跟踪项目进展

设立应急预案，应对施工期经营影响

资金保障方案：

总预算3.5亿元，分两年投入

申请政府改造补贴预计5000万元、品牌合作投资预计1亿元

通过系统化的升级改造和差异化竞争策略，星光68广场将有效应对新项目分流挑战，提升市场竞争力，巩固在西南高端商业市场的领导地位。

五、项目定位升级策略

随着重庆高端消费市场从 “物质满足” 向 “精神体验” 升级，星光 68 广场原有 “高端购物中心” 定位已难以匹配高净值客群对 “艺术审美、场景沉浸、高端社交” 的深层需求。基于 13 年高端运营沉淀，项目明确从 “卖商品” 到 “造生活方式” 的转型，正式升级为 “奢享生活艺术馆”，通过 “艺术赋能商业、体验激活场景、社交凝聚客群”，构建西南地区独有的高端商业价值体系。

（一）定位演进历程与升级必要性

历史定位回顾：

2011-2018年："重庆高端购物中心"

核心诉求：奢侈品购物功能

成功点：奠定高端零售基础，引入40+一线品牌

局限性：功能单一，缺乏体验深度

2019-2023年："奢华生活方式中心"

升级重点：增加餐饮、娱乐业态

成效：客群年龄降低5岁，停留时间提升40%

新挑战：同质化竞争加剧

2024年升级动因：

消费升级：高端客群从"买商品"转向"买体验"

竞争压力：新项目主打"艺术+商业"概念

项目需求：差异化竞争需要独特定位

表：定位演变回顾：从“物质消费”到“精神体验”的四阶段递进

定位升级逻辑：前三个阶段解决了 “有没有高端商品”“好不好用”“方不方便” 的问题，而 “奢享生活艺术馆” 则聚焦 “喜不喜欢”“有没有精神共鸣”—— 通过艺术赋予商业灵魂，通过体验增强情感连接，通过社交满足身份认同，精准击中当前高净值客群 “从拥有奢侈品到享受奢侈品生活方式” 的需求转变。

（二）新定位内涵解读

"奢享生活艺术馆"三大维度

（三）升级后目标客群：三维度细分与需求拆解

“奢享生活艺术馆” 的定位并非覆盖所有高端客群，而是聚焦 “对艺术有感知、对体验有要求、对社交有追求” 的核心群体，通过三维度细分明确客群画像，确保后续措施精准匹配需求：

1.核心客群：30-45 岁高净值家庭（占比 60%）

客群特征：家庭年收入≥500 万元，多为企业创始人、高管或金融从业者，拥有 2-3 处房产，私人财富管理规模≥1000 万元；

消费需求：① 艺术审美：收藏艺术品、关注高端艺术展览，愿意为 “艺术附加值”付费（如限量版艺术衍生品）；② 体验偏好：拒绝 “走马观花” 式购物，追求 “沉浸式场景 + 定制化服务”（如私人导购 + 艺术展专属导览）；③ 社交诉求：需要 “同圈层社交平台”，通过高端活动拓展人脉、彰显身份（如奢侈品品牌私享会、艺术收藏沙龙）；

痛点：现有商业体“艺术内容碎片化”“社交场景低端化”，无法满足其“精神体验 + 圈层社交” 的双重需求。

2. 潜力客群：25-30 岁新富群体（占比 30%）

客群特征：家庭年收入 100-500 万元，多为互联网新贵、专业技术人才（如 AI 工程师、投行分析师），年轻未婚或新婚，消费意愿强，注重 “社交货币”；

消费需求：① 艺术偏好：喜欢“潮玩艺术、新媒体艺术”，倾向通过艺术打卡获得社交关注（如在艺术装置前拍照发小红书）；② 体验需求：追求 “互动性强、科技感足” 的场景（如 AR 沉浸式体验、数字艺术展）；③ 社交诉求：希望进入 “高端圈层”，通过参与高端活动提升社交地位（如年轻精英酒会、设计师交流会）；

痛点：传统高端商业“年龄门槛高”“互动性弱”，难以找到符合其审美与社交需求的场景。

3. 长尾客群：45-55 岁资深高净值人群（占比 10%）

客群特征：家庭年收入≥1000 万元，多为传统行业企业家、资深投资人，注重“文化内涵”与“家庭体验”；

消费需求：① 艺术偏好：关注 “传统书画、古董收藏”，喜欢有文化底蕴的艺术活动；② 体验需求：偏好 “安静、舒适” 的场景（如高端茶室、文化展厅），注重家庭亲子体验；③ 社交诉求：倾向 “小圈层、高私密” 的社交（如私人收藏品鉴会、家庭联谊活动）；

痛点：现有商业体 “过于年轻化”“噪音大”，缺乏符合其沉稳气质的文化与社交空间。

（四）定位升级核心落地措施：围绕“三性”构建价值体系

以 “奢享生活艺术馆” 为核心，从 “艺术性、体验性、社交性” 三大维度制定具体措施，每个维度均明确 “合作资源、落地形式、数据目标”，确保定位不流于概念，而是转化为可感知的消费体验。

维度一：艺术性 —— 让艺术成为商业的“灵魂”

核心目标：2025-2026 年实现 “艺术内容常态化、艺术合作高端化、艺术消费场景化”，年度艺术活动带动客流增长 30%，艺术衍生品销售额突破 5000 万元。

1. 构建 “1+3+N” 艺术空间矩阵

1 个核心艺术展厅：在 F2 层打造 2000㎡“星光艺术中心”（重庆首个商业体内高端艺术展厅），与 UCCA（尤伦斯当代艺术中心）、龙美术馆签订 3 年合作协议，全年举办 2 场 “重磅艺术展”（如 “草间弥生沉浸式展”“当代奢侈品艺术展”）、4 场 “中型主题展”（如 “珠宝艺术展”“腕表设计展”）；

案例参考：2024 年上海恒隆广场与 UCCA 合作的“艺术大展”，单展吸引客流 12 万人次，带动周边门店销售额增长 25%，星光 68 计划首展“奢侈品与艺术跨界展”（展出 LV 艺术硬箱、Gucci 艺术丝巾），目标吸引客流 15 万人次，门票收入 200 万元。

3 个主题艺术廊道：在 B1、F3、F5 层打造“珠宝艺术廊道”“潮玩艺术廊道”“传统书画廊道”，分别匹配核心、潜力、长尾客群需求，廊道内设置艺术装置（如珠宝主题雕塑、潮玩 IP 模型），并定期更换；

N 个品牌艺术空间：推动 15 个核心品牌（如 LV、Gucci、Cartier）将门店升级为“艺术化门店”，例如：LV 门店设置“艺术橱窗”（每月更换艺术家合作作品），Cartier 门店打造 “珠宝艺术体验区”（展出古董珠宝与当代设计手稿）。

2. 引入“艺术事件”激活商业

年度星光艺术周：每年 10 月举办“星光艺术周”（为期 7 天），邀请国内外知名艺术家、策展人、收藏家参与，开展 “艺术论坛”“作品拍卖”“品牌艺术发布” 等活动，2025 年首届计划邀请艺术家曾梵志、LVMH 集团艺术总监参与，目标吸引高净值客群 5000 人，带动奢侈品销售额增长 40%；

月度艺术沙龙：每月举办 1 场“小众艺术沙龙”（如 “葡萄酒艺术品鉴会”“陶瓷工艺体验”），定向邀请 100-200 名 VIP 会员参与，采用“小圈层、高互动” 模式，例如：与景德镇陶瓷大师合作，会员可亲手制作陶瓷艺术品，作品可带回家，预计每场活动会员复购率提升 15%；

艺术衍生品开发：联合入驻品牌与艺术家开发“独家艺术衍生品”（如 LV× 本地艺术家联名手袋、Cartier× 插画师联名丝巾），仅在星光 68 销售，定价高于普通商品 30%，目标 2025 年衍生品销售额达 2000 万元。

维度二：体验性 —— 让场景成为 “情感连接点”

核心目标：2026 年实现“体验业态占比 35%、客群平均停留时间 3 小时、体验场景满意度 90 分”，通过场景体验带动非零售消费占比提升至 40%。

1. 升级 “沉浸式场景”：从“看”到“玩”

海洋馆艺术化改造：对现有 2000㎡海洋馆进行“艺术 + 科技” 升级，新增 3 大体验模块：

“海底艺术投影”：在海底隧道投放艺术家定制影像（如“海洋与奢侈品” 主题动画），游客可通过手机 AR 与投影互动（如触摸屏幕触发鱼群变化）；

“海底艺术晚宴”：在海洋馆中心区域设置 10 人专属餐桌，提供米其林主厨定制餐食，搭配艺术灯光秀，定价 2 万元 / 桌，目标每月举办 10 场，收入 200 万元；

“海洋科普艺术课”：针对家庭客群，邀请海洋生物学家与艺术家合作，开展“海洋主题绘画”“珊瑚手工制作” 课程，定价 1980 元 / 组，预计周末场均参与 20 组家庭。

星空中庭场景创新：升级 F1 星空艺术中庭，新增“3D 全息互动系统”，可根据不同主题（如“圣诞艺术季”“奢侈品发布会”）切换场景，例如：举办 Gucci 新品发布会时，全息投影将中庭打造成 “Gucci 花园”，模特在投影中走秀，观众可通过手机扫码“虚拟试穿” 新品，预计该场景带动品牌发布会销售额提升 50%。

2. 强化“互动式服务”：从“被动”到“主动”

奢侈品定制体验：为 10 个核心奢侈品品牌（如 LV、Prada、Cartier）配备“定制服务专区”，提供“1 对 1 设计师沟通 + 全程可视化制作”服务，例如：LV 硬箱定制，客户可选择材质、颜色、雕刻图案，通过小程序实时查看制作进度，定制周期从 3 个月缩短至 1.5 个月，预计定制业务占品牌销售额的 15%；

艺术导览服务：为 VIP 会员提供“专属艺术导览”，由专业策展人带领参观艺术展，讲解作品背后的故事与价值，导览后可在艺术中心 VIP 室享用下午茶，该服务仅对年消费超 100 万元的会员开放，预计带动会员艺术相关消费增长 25%；

数字化体验升级：优化“星光 68 VIP 小程序”，新增“虚拟艺术展厅”（3D 还原线下展览，未到店会员可在线参观）、“艺术偏好测试”（根据测试结果推荐艺术活动与相关品牌），预计小程序艺术模块月活跃用户达 3 万人。

维度三：社交性 —— 让平台成为“圈层入口”

核心目标：2026 年打造“西南高端社交第一平台”，年度举办高端社交活动 50 场，会员圈层活跃度达 80%，通过社交活动转化的销售额占比提升至 30%。

1. 构建 “分层社交体系”：匹配不同客群需求

核心圈层（年消费超 500 万元）：成立“星光私享会”，仅限 50 名会员加入，提供“定制化社交服务”，例如：

私人收藏品鉴会：组织会员参观国内顶级收藏家的私人美术馆，开展藏品交流；

跨界资源对接会：联合重庆工商联、金融机构，举办“企业家资源对接会”，帮助会员拓展商业人脉；

海外艺术之旅：每年组织 1 次“海外艺术游学”（如巴黎艺术展、意大利奢侈品工坊参观），费用由商场承担 50%，预计该圈层会员复购率达 90%。

潜力圈层（年消费 100-500 万元）：打造“星光精英汇”，面向 25-30 岁新富群体，举办“年轻精英酒会”“设计师交流会”“科技与艺术论坛” 等活动，例如：与重庆大学 MBA 中心合作，举办“年轻企业家艺术沙龙”，邀请行业大咖分享“艺术与商业结合” 案例，预计该圈层会员年增长 40%。

长尾圈层（年消费 50-100 万元）：推出“星光家庭俱乐部”，聚焦家庭社交，举办“亲子艺术展”“家庭慈善晚宴”“传统文化体验” 等活动，例如：春节期间举办“家庭书法大赛”，邀请书法名家点评，优秀作品在商场展出，预计该圈层家庭客群消费额提升 35%。

2. 跨界 “高端资源联动”：提升社交价值

与艺术机构联动：与 UCCA、龙美术馆合作，为会员提供“艺术展览优先入场权”“艺术家见面会专属席位”，例如：UCCA 举办的“国际艺术展”，星光 68 会员可提前 1 周购票，且可参加艺术家专场导览；

与高端品牌联动：联合 LVMH、开云集团，举办“品牌全球私享会”，例如：LV 全球新品发布会在巴黎举办时，星光 68 核心会员可获邀参加，同时享受 “巴黎 - 重庆往返机票 + 五星级酒店” 礼遇，预计此类活动带动品牌大额消费（超 100 万元）增长 20%；

与高端服务机构联动：与私人银行（如招商银行私人银行）、高端酒店（如重庆丽思卡尔顿）、私人航空（如金鹿航空）合作，为会员提供“跨界权益”，例如：会员在招商银行私人银行存款超 1000 万元，可获赠星光 68 艺术展 VIP 门票 + 丽思卡尔顿下午茶，预计跨界合作带动会员新增 1000 人。

（五）定位升级保障体系：确保“艺术 + 体验 + 社交”落地

为避免定位升级流于形式，从 “团队、资金、效果监测” 三方面建立保障体系，确保每一项措施都能落地见效：

1. 团队保障：组建“艺术 + 商业”专业团队

成立 “星光艺术顾问委员会”：邀请 UCCA 馆长、国内知名策展人、奢侈品品牌艺术总监等 5 人担任顾问，每季度召开会议，指导艺术内容规划；

新增 “艺术运营部”：招聘 10 名专业人才（含策展人、艺术经纪人、艺术教育导师），负责艺术展览策划、艺术家合作、艺术衍生品开发；

培训现有团队：对招商、会员、运营团队开展 “艺术素养 + 高端社交服务” 培训，例如：邀请奢侈品品牌培训师讲解 “艺术与品牌文化”，确保一线员工能为客户讲解艺术内容。

2. 资金保障：投入3亿元专项升级资金

3 效果监测：建立“三维度评估指标”

艺术维度：艺术展览客流、艺术衍生品销售额、会员艺术活动参与率；

体验维度：客群平均停留时间、体验业态销售额占比、场景满意度评分；

社交维度：高端活动场次、会员圈层活跃度、社交活动带动销售额占比。

每季度出具《定位升级效果报告》，根据数据调整措施，例如：若艺术衍生品销售额未达预期，将增加 “艺术家签名款”“限量款” 产品，提升吸引力。

4. 参考案例：上海恒隆广场 “艺术商业” 升级经验

上海恒隆广场 2023 年启动 “艺术商业” 升级，通过 “艺术空间 + 高端社交” 模式，实现年轻客群占比从 20% 提升至 30%，销售额同比增长 18%，其核心经验值得星光 68 借鉴：

艺术空间常态化：打造 “恒隆艺术空间”，全年举办 8 场高端艺术展，其中 “村上隆作品展” 吸引客流 10 万人次，带动周边珠宝品牌销售额增长 30%；

社交活动高端化：成立 “恒隆私享俱乐部”，仅对年消费超 1000 万元的会员开放，举办 “海外艺术游学”“私人藏品拍卖” 等活动，会员复购率达 92%；

品牌艺术化绑定：推动 Cartier、Tiffany 等品牌推出 “恒隆独家艺术款”，仅在上海恒隆销售，此类商品销售额占品牌总销售额的 20%。

星光 68 可结合重庆 “文旅之城” 的特色，在艺术内容中融入本地文化元素（如川渝书画、非遗工艺），让 “奢享生活艺术馆” 既有国际视野，又具地域辨识度。

（六）定位升级的长期价值：重新定义西南高端商业标准

通过“四阶段实施路径 + 全维度风险控制”，星光 68 广场的定位升级不仅是“指标的提升”，更是 “商业模式的革新”：

从“卖商品”到“造生态”：构建“艺术机构 + 高端品牌 + 高净值会员”的生态闭环，艺术为商业赋能，商业为艺术提供落地场景，会员在生态中获得“消费 + 体验 + 社交” 的多重价值；

从“区域标杆”到“行业范本”：形成可复制的“奢享生活艺术馆” 模式，为西南乃至全国高端商业体提供“艺术如何与商业融合” 的参考案例，推动行业从“同质化竞争”走向“差异化价值竞争”；

从“商业空间”到“城市名片”：成为重庆 “国际消费中心城市” 的核心载体，吸引全国乃至全球的高净值客群，助力重庆打造 “高端艺术商业目的地” 的城市标签。

最终，星光 68 广场将不再是传统意义上的 “购物中心”，而是 “西南高净值人群的生活方式枢纽”—— 在这里，消费是载体，艺术是灵魂，社交是纽带，真正实现 “商业的温度与艺术的高度” 的完美融合。

六、业态规划及品牌焕新战略

基于 “从高端购物中心到奢享生活艺术馆” 的定位升级，结合客群对 “艺术体验、高端社交、品质消费” 的需求变化，对现有业态结构进行战略性调整，同时通过 “首店引入、旗舰店升级、集群打造” 实现品牌焕新，最终形成 “零售为核、体验为翼、艺术贯穿” 的商业生态，确保每一层、每一个品牌都能支撑 “奢享生活” 的核心价值。

1.业态调整目标：从 “零售主导” 到 “体验赋能” 的平衡重构

1.1 业态调整核心逻辑

现有业态结构中，零售占比过高（60%），娱乐体验（15%）、餐饮（20%）占比不足，难以支撑 “艺术体验 + 高端社交” 的定位需求。本次调整的核心逻辑是 “降零售、提体验、优配套”：

降低零售占比（60%→55%）：并非削弱高端零售，而是淘汰低效大众零售，聚焦 “奢侈品、设计师品牌、高化珠宝” 等高附加值品类；

提升体验类占比（餐饮 20%→25%、娱乐体验 15%→18%）：增加高端餐饮、艺术体验、社交场景，延长客群停留时间，提升非零售消费贡献；

压缩服务配套占比（5%→2%）：淘汰冗余配套（如普通便利店、平价美容），保留 “高端服务配套”（如奢侈品保养、私人定制），确保业态纯粹性。

1.2 业态调整目标对比表（2024 现状 vs2025 目标）

（二）楼层业态规划及品牌落位：分层聚焦，强化主题体验

结合 “奢享生活艺术馆” 定位，按 “B2（便捷配套）→B1（轻奢体验）→F1-F2（顶奢核心）→F3（设计师艺术）→F4（亲子社交）→F5-F6（高端餐饮 + 艺术体验） ” 的逻辑，进行楼层业态与品牌的精准落位，确保每层都有核心主题与记忆点。

B2：便捷配套+停车（面积：12000㎡）

核心主题：高端便捷服务与售后保障中心

业态占比：零售0%/餐饮0%/体验0%/配套100%

核心品牌落位：

智能停车场（1000个车位，含200个VIP专属车位，支持预约+无感支付系统）

奢侈品保养工坊（300㎡，服务品牌：LV、Gucci、Hermès、Chanel等）

高端母婴室（200㎡，配备婴儿SPA、哺乳套房、专业月嫂服务）

代客泊车服务台、充电桩专区（含超充站）

落位逻辑与价值：

聚焦"便捷服务"核心需求，通过VIP车位预约和无忧售后建立竞争壁垒，解决高端客群停车难、奢侈品养护烦的痛点，提升项目整体服务水准和客户粘性。

租金水平：配套区域600-800元/㎡/月（含服务增值费）

焕新重点：

升级智能停车系统，实现车位预约、反向寻车、无感支付全流程数字化

扩大奢侈品养护范围，增加珠宝腕表维修服务中心

布局策略：

将停车场划分为普通区、VIP区、家庭区（配备儿童安全座椅），设置明显标识系统，实现人车分流。

政策与营销支持：

消费满5000元享免费停车3小时

会员积分兑换停车券

季度开展"爱车养护季"主题活动

B1：轻奢体验+艺术互动（面积：12000㎡）

核心主题：年轻轻奢与艺术社交空间

业态占比：零售60%/餐饮25%/体验10%/配套5%

核心品牌落位：

零售：La Mer、Valmont、CPB（西南首店）、Diptyque、By Kilian、Frederic Malle、Acqua di Parma、Coach、Kate Spade、Tory Burch、Sandro、Maje、月魁星、凤池夸美妆高化品牌等组成高端美妆集合店

餐饮：% Arabica、Shake Shack高端线、Ladurée、Venchi

体验：海洋馆入口区（500㎡互动触摸屏）、艺术互动装置区

配套：私人定制中心（西装定制：Ermenegildo Zegna、Kiton；珠宝定制：周大福大师系列）

落位逻辑与价值：

瞄准25-35岁年轻高知女性客群，通过美妆香氛首店矩阵打造"西南美妆圣地"，轻奢配饰与定制服务满足职场精英需求，艺术互动装置提升停留时间。

租金水平：1200-1500元/㎡/月

焕新重点：

引入更多国际美妆护肤首店品牌

扩大艺术互动区域面积

布局策略：

采用环形动线设计，美妆香氛区域居中，轻奢配饰环绕周边，餐饮沿主动线分布，定制服务中心设置在相对安静区域。

政策与营销支持：

每月举办美妆大师班、香氛品鉴会

开展"艺术共创"计划，邀请顾客参与装置创作

联合银行开展消费满减活动

F1：顶奢核心 + 艺术中庭（面积：12000㎡）

核心主题：西南顶奢旗舰殿堂与艺术地标

业态占比：零售90% / 体验10% / 餐饮0% / 配套0%

核心品牌落位：

顶奢旗舰：Louis Vuitton（西南最大旗舰店，2200㎡，含艺术硬箱展区及VIP沙龙）、Gucci（双层概念店，1800㎡，含全新定制服务专区）、Hermès（独栋临街店铺，1500㎡）

顶级珠宝腕表：Cartier（重庆独家精品店，1000㎡）、BVLGARI、Tiffany & Co.

体验：星空艺术中庭（2000㎡，配备巨型LED穹顶及3D全息投影系统，常年举办数字艺术展）

落位逻辑与价值：

打造项目的“品牌价值核心”和“流量发动机”，通过LV、Gucci等一线顶奢的巨型旗舰店巩固高端市场绝对领导地位，形成强大品牌虹吸效应。艺术中庭作为物理和精神上的“中心”，提升项目整体调性，吸引跨区域客群前来打卡，并将艺术流量转化为商业消费。

租金水平：采用“固定租金+超高额提成”模式，固定部分约 800-1000元/㎡/月。

焕新重点：

鼓励头部品牌升级为全球最新概念店或旗舰店，引入独家产品和高端定制服务。

定期更新艺术中庭的展览内容，与国际顶级艺术IP（如TeamLab、UCCA）合作，保持话题新鲜度。

布局策略：

采用“环形动线”，将核心主力店（LV、Gucci）落位在主动线两端，形成客流牵引。

中庭完全开放，确保视野通透性，使艺术装置能从多个角度被观赏。

珠宝腕表品牌沿主动线布局，享受最大化的客流 exposure。

政策与营销支持：

年度预算倾斜，举办全球首发/西南首展等大型开幕活动，联动所有顶奢品牌共同造势。

为顶奢品牌VIP客户提供艺术中庭展览的私密预览专场及艺术家对谈机会。

营销推广资源重点投放于高端财经、航空、时尚杂志及数字化精准渠道。

F2：顶奢珠宝腕表 + 艺术展厅（面积：12000㎡）

核心主题：极致奢华与艺术鉴赏空间

业态占比：零售80% / 体验20% / 餐饮0% / 配套0%

核心品牌落位：

高级珠宝：Van Cleef & Arpels（西南首店，1200㎡）、Harry Winston、Graff、琥福珠宝

顶级腕表：Patek Philippe（重庆独家，1000㎡）、Audemars Piguet、Rolex（旗舰店）、Vacheron Constantin、帝车星腕表

体验：星光艺术中心（2000㎡，专业级艺术展陈空间，全年举办4-6场高级别艺术展、珠宝古董展）

落位逻辑与价值：

填补重庆高端珠宝腕表市场的空白，形成与F1服饰皮具业态的互补，共同构建完整的顶奢消费生态。艺术展厅与珠宝腕表品牌在“珍稀、珍藏、传承”的价值理念上高度契合，通过举办“珠宝艺术展”、“时计传奇”等主题展览，极大提升品牌文化附加值，激发高客单消费。

租金水平：固定租金 + 提成，固定部分约 900-1100元/㎡/月（因品类价值极高）。

焕新重点：

持续引入稀缺珠宝腕表品牌的首店或独家店，保持市场唯一性。

升级艺术中心的展陈技术，引入AR试戴、全息讲解等数字化体验。

布局策略：

与F1形成垂直联动，通过两部奢华主题观光电梯直达，强化楼层关联。

艺术中心位于楼层中心位置，珠宝腕表门店环绕四周，形成“众星拱月”之势，自然引导客流。

店铺设计要求极高私密性，均配备VIP鉴赏室。

政策与营销支持：

与品牌联合举办高级珠宝腕表鉴赏晚宴，定向邀请顶级VIP客户。

将艺术展览门票与品牌消费礼遇绑定，促进相互导流。

提供跨境调货、私密交割、财务安全等超高端配套服务支持。

F3：设计师艺术 + 潮奢（面积：12000㎡）

核心主题：先锋设计与潮流艺术聚集地

业态占比：零售70% / 餐饮10% / 体验15% / 配套5%

核心品牌落位：

设计师品牌集合店：栋梁、Labelhood（西南首店）、ALTER、SND

潮奢品牌：Ami Paris（西南首店）、Acne Studios（重庆首店）、Maison Kitsuné、Golden Goose

餐饮：大德（高端日料，800㎡，艺术怀石料理）、Baker & Spice

体验：潮玩艺术廊道（200㎡，与KAWS、Bearbrick等潮流IP合作，设置限量款发售区及艺术装置）、艺术工坊、照天印文创

配套：设计师沙龙区（300㎡，定期举办设计师交流会、新品发布会）

落位逻辑与价值：

承接来自F1/F2的高消费力但追求个性化的年轻客群，与北城天街的“大众潮流”形成差异化竞争。通过设计师和潮奢首店矩阵，吸引时尚博主、艺术圈层、年轻企业家等先锋客群，打造项目的“时尚话语权”和“潮流发源地”标签，提升整体年轻度和活力。

租金水平：1200-1400元/㎡/月（首店品牌可享有一定优惠条件）。

焕新重点：

定期更新集合店和买手店品牌，保持前沿性和新鲜感。

加快潮流艺术IP的轮换速度，制造持续话题。

布局策略：

采用“街区式”布局，营造轻松、探索式的购物氛围。

将餐饮和体验业态穿插在零售空间中，延长停留时间。

潮玩艺术廊道设置于主动线节点，形成打卡点。

政策与营销支持：

大力支持品牌举办首发活动、设计师签售会，提供场地和推广资源。

开展“潮流艺术季”主题活动，与上海、成都等地的艺术机构联动。

运营项目官方社交媒体账号，重点推广该楼层内容，与潮流KOL深度合作。

F4：亲子社交 + 家庭体验（面积：12000㎡）

核心主题：高端成长教育与家庭社交中心

业态占比：零售30% / 餐饮20% / 体验45% / 配套5%

核心品牌落位：

零售：Bonpoint、Stokke、mikiHouse、乐高授权专卖店（800㎡，含艺术拼搭区）、云霞兽（益智童具）

餐饮：Little Bear亲子餐厅西南首店（800㎡）、失重餐厅、高端儿童营养餐厅

体验：奈尔宝家庭中心（3000㎡，升级艺术工坊、科学实验室）、亲子艺术课堂（500㎡，与F2艺术中心联动）、儿童理发（酷怡）、家庭摄影（海马体儿童）

配套：家庭休息区（200㎡，提供儿童托管服务）、母婴室、亲子卫生间

落位逻辑与价值：

瞄准高净值家庭客群，提供远超时代天街的“高端化、教育性、艺术性”亲子体验。通过奈尔宝等主力体验业态吸引目的性消费，带动周边零售和餐饮。与F2艺术展厅联动，打造“家庭艺术日”，将艺术熏陶融入亲子时光，形成独特的差异化价值，增强家庭客群的粘性和复购率。

租金水平：体验业态 800-1000元/㎡/月（抽成占比更高）；零售及餐饮 1000-1200元/㎡/月。

焕新重点：

引入更多教育属性强的体验品牌（如编程、自然科学、艺术教育）。

升级家庭服务设施，提供更人性化的育儿支持。

布局策略：

将奈尔宝作为主力店置于楼层深处，牵引客流穿越整个区域。

零售和餐饮围绕主力店布局，形成“消费生态环”。

将安静的亲子课堂与热闹的游乐区进行适当分隔。

政策与营销支持：

推出家庭会员年卡，整合楼层内多家业态的权益。

定期举办“小小艺术家”、“科学探险家”等主题周末活动。

与国际学校、高端幼儿园合作，开展校外课堂活动。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库