商业地产案例分享-北京龙湖长楹天街项目（下）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告解析长楹天街以“双核定位 + TOD 模式”破局区位限制，以数字化与场景创新，实现客流翻倍、坪效提升，打造商业存量改造标杆。全文共32700字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

北京龙湖长楹天街运营管理优化报告

目录

一、项目概述：从“区域中心”到“城市级商圈”的进化之路

二、SWOT分析：存量时代的攻守之道

三、竞品对标：北京零售格局的破壁战

四、项目定位重构：城市级生活风尚策源地

五、挑战破局路径：数据驱动的商业生态重构

六、业态规划与品牌组合：动态平衡的“黄金三角”模型

七、招商策略升级：三级资源整合模型与政策体系

八、精细化运营：数据驱动的价值闭环

九、资产价值提升双引擎：技术赋能×内容增值

十、项目启示：城市商业新模式的诞生

八、精细化运营：数据驱动的价值闭环

（二）场景运营创新：情绪价值驱动的空间革命

1. 情绪疗愈场景：都市绿洲的沉浸式再造

1.1顶层设计逻辑：

1.1.1设计哲学：从功能空间到情绪容器

核心矛盾破解：

针对都市人群“情感荒漠化”（超60%消费者依赖消费缓解压力）与商业空间同质化痛点，项目需突破传统“交易场”逻辑，转向 “情感价值主权”竞争：

自然疗愈：复刻“抱树疗法”科学原理（树木释放植物素降低压力激素），植入真实植被生态系统；

社交避风港：为社恐人群提供“无压力社交”（如宠物瑜伽中的非语言互动）；

感官重置：通过声光技术模拟自然节律（如颂钵音疗改变脑电波）。

行业验证：

龙湖北苑天街“美意洲2.0”以戈壁绿洲场景提升客留时40%；

睡眠疗愈馆通过正念训练（如小番茄观察）延长停留时间至90分钟。

1.1.2. 空间规划：分层疗愈场景矩阵

表：都市绿洲“三维疗愈”功能分区

创新要素：

动态空间适配：早间老年太极课程→午间白领搏击课→夜间Z世代音愈会，复制“天空动力舱”分时运营模型（场地利用率从4h→14h）；

跨业态引流：珑珠积分兑换“疗愈套餐”（如完成冥想任务享DIOR小样），复制新能源区5051%销售增长逻辑

1.1.3技术赋能：情绪价值的可量化引擎

生物反馈系统

实时情绪监测：

压力传感器地垫+红外热成像捕捉用户肌肉紧张度；

脑电头环监测阿尔法波（放松）与贝塔波（焦虑）转化率，动态调整环境参数。

数据应用：

当检测到用户焦虑值＞阈值时，自动触发：

增加香氛浓度（薰衣草精油释放量+30%）；

启动颂钵共振频率（5Hz低频声波）；

推送宠物互动预约（催产素分泌提升50%）。

轻资产自然集成

低成本生态技术：

垂直苔藓墙：采用滴灌系统（耗水量仅为传统绿化10%），复制君山鸟语林生态修复模式；

拟态声景系统：通过分布式扬声器播放定制白噪音（如沙漠风声、雨林蛙鸣），替代高成本真景布置

1.1.4商业模式：情绪经济的变现闭环

分层收益模型

 流量裂变设计

UGC激励机制：

用户发布#都市绿洲疗愈日记#小红书笔记，可兑换免费课程（参考blueglass私域转化模型）；

疗愈师直播“睡眠音愈”过程（如周迅同款课程6），打赏收入月超8万元。

政企协同赋能：

申请朝阳区“心理健康补贴”（覆盖20%费用），复制四川音疗纳入医保模式；

联动社区医院开具“疗愈处方”，纳入企业EAP福利计划

1.2冥想花园：城市焦虑的解压阀

复制南京胡婷婷冥想课程模式（8999元年卡用户），配备香氛喷雾系统（Aesop同款草本配方）与抗干扰声罩；

数据印证：午间白领客群留存率提升至85%，课程复购率65%。

1.3宠物瑜伽馆：它经济的社交裂变

创新点：

分层服务：基础班（金毛辅助拉伸）、进阶班（柯基负重核心训练）；

安全管控：独立通风系统+过敏源吸附装置（参考KUGA宠物社交馆标准）。

经营数据

风险规避：引入太平洋“宠物责任险”，覆盖抓咬/过敏医疗费用。

2. 赛事经济场景：流量转化的竞技场

2.1CBA选秀训练营：专业赛事的商业赋能

资源整合：

借势2024年选秀改革（47人参训，王仕鹏等导师坐镇），将西区B1层改造为“天街篮球探营”；

设置三大体验区：体测数据墙（摸高/冲刺公开赛）、战术模拟沙盘、球星1V1擂台。

转化路径：

标杆案例：复刻泡泡玛特×故宫机甲展私域运营模式，球迷完成3项挑战可解锁限定盲盒（转化率35%）。

2.2街头篮球嘉年华：全民参与的狂欢引擎

分层运营策略：

成效：2024年五一活动期间，运动区客流同比提升130%，耐克旗舰店单日销售破百万。

（三）数据闭环验证：运营创新的黄金三角

表：精细化运营核心指标提升对比

核心结论：

长楹天街的精细化运营本质是 “数据资产化×场景情感化”的双重革命——

会员价值：将会员ID从交易符号升级为 “碳积分-热力导航-兴趣社交”三位一体的生活护照；

场景效率：冥想花园（静）与篮球嘉年华（动）形成 情绪互补矩阵，延长客留时至4.2小时；

行业启示：未来商业竞争将从“位置争夺”转向 “心智主权”战争，需以数据穿透力构建不可复制的体验护城河。

九、资产价值提升双引擎：技术赋能×内容增值

（一）技术赋能：云阿云平台构建“数字孪生体”

1.鸿山小镇案例验证：

无锡鸿山小镇通过云阿云平台实现全域物联网覆盖，垃圾桶溢满自动报警使环卫效率提升30%，路灯智能调光降低能耗35%；

长楹天街部署同类系统，500+传感器实时采集人-货-场数据（客流热力/商户销售/设备状态），实现三大突破：

能耗优化：空调系统根据人流密度动态调节，复制鸿山模式降低能耗30%；

运维提效：电梯故障自动预警，维修响应时间从2小时缩至15分钟；

安全防控：消防水管爆裂定位速度提升90%，参考鸿山智慧消防系统。

2.数据资产化路径

（二）内容增值：常营烟火节的“情感IP化”

1.文化转译模型：

故事征集：年采集100个社区故事（如“通惠河老船工口述史”），仿照《受到召唤·敦煌》话剧的时空对话手法，打造沉浸式展览；

2.场景再造：

中庭设置“漕运记忆纱幕投影”（京东方8K屏技术），点击触发AR税关算盘游戏，兑换商户折扣；

西区顶楼建“烟火食堂”，复刻北冰洋85周年博物馆的怀旧工坊（衍生品销售占比30%）。

3.长效价值：

会员黏性：珑珠积分兑换“故事共创权”（设计限定周边），Z世代参与度提升65%；

商业联动：联合故宫文创推出“常营风物志”盲盒，参考泡泡玛特×机甲展模式，单周创收180万。

（三）收益模式创新：空间证券化×数据价值变现

1. 空间证券化：虚拟资产交易市场

1.1分层定价模型：

1.2金融化延伸

发行“天街空间收益权REITs”，将20%广告位打包证券化，参考中国信达城中村改造ABS模式（融资75亿）；

投资者享租金分红+数据产品收益分成（年化回报率6%-8%）。

2. 数据价值变现：从流量到生产资料

2.1三级数据产品体系：

2.2标杆案例：

为DIOR提供决策支持：输出美妆区高净值客群动线，助其优化柜台位置，销售额提升25%；

赋能华为问界：共享试驾客群居住地分布，精准投放社区广告，获客成本降低40%。

（四）行业启示：从“商业体”到“城市器官”的进化

1. 技术融合模式：物理世界的数字映射

鸿山模式复制：通过云阿云平台实现“云-边-端协同”，设备运维成本降低25%，应急响应效率提升90%；

延展应用：停车场改造光伏车棚（碳积分兑换停车费），年发电12万度，减排800吨。

2. 资产运营模式：流动性创造价值

空间证券化本质：

不可动资产 → 可交易权益 → 金融化产品

（参考上海TOD项目资产包拆分模式，溢价率15%）

数据变现核心：将客流轨迹转化为品牌方的生产资料，复刻广州垂类大模型“知行交通”的商用逻辑（替代90%人工问询）。

3. 社区共生模式：文化IP激活城市记忆

常营烟火节 vs 敦煌话剧：

（五）实施框架与效益预估

关键指标：

短期（1-2年）：非租金收益占比从12%→25%，参考亦庄控股CMBS模式；

长期（3-5年）：通过数据产品孵化5个本土品牌（如观夏香薰），股权收益超租金收入。

结语：

长楹天街的资产增值本质是“硬技术×软文化×金融化”的三重裂变

借云阿云平台实现运营降本（鸿山案例验证），

以常营烟火节重塑情感溢价（敦煌话剧模式），

通过空间证券化破解存量商业“重资产魔咒”（上海TOD金融创新）。

未来需持续深化“城市器官”定位（如参与朝阳医院食堂改造），让商业空间真正成为城市生命体的能量交换节点。

十、项目启示：城市商业新模式的诞生

（一）空间运营模式：从「坪效至上」到「场景主权」的革命

1.核心逻辑：

传统商业依赖区位与货品密度（如SKP 60%奢侈品占比），而长楹天街通过 “内容模块重组空间价值” 开辟新路径：

新能源区“展销一体化”：西区B1层扩展至3000㎡，集成小鹏飞行舱+华为问界AI驾驶舱，复制 5051%销售增长 奇迹，验证“汽车展厅即流量入口”；

美妆长廊“第三极突围”：借云阿云引入Aesop实验室（坪效12万/㎡），以AR试妆魔镜+琉璃藻井穹顶，打破“五环外无高化”认知桎梏。

行业标杆：

东京GINZA SIX：草间弥生装置艺术中庭带动客留时提升50%，证明 “艺术即流量”；

长楹实践：高层冷区改造“天空动力舱”（运动电竞综合体），坪效差距从50%缩至20%。

公式：场景主权 = 空间内容化 × 情感可量化 × 价值持续化

（二）技术融合模式：数字孪生驱动的「精准决策」

云阿云IoT平台落地成果：

案例对比：

鸿山小镇VS长楹天街：

无锡鸿山：云阿云平台降低能耗30%，但未形成数据资产变现；

长楹天街：脱敏热力数据售予DIOR/华为，年创收 2000万+ ，实现 “技术投入自循环”。

（三）社区共生模式：商业体作为「城市器官」的觉醒

三大共生行动验证：

功能共生：与朝阳医院共建 “医护健康食堂” ，按三班倒制设计营养套餐，医护客群午市转化率45%；

交通共生：出资拓宽市政道路，增设潮汐车道，早高峰通行效率提升 25%；

文化共生：原创IP “常营烟火节” 征集100个社区故事，北冰洋怀旧展吸引 25%跨区客群。

全球启示：

曼谷暹罗天地：将码头、艺术馆、医疗中心融入商业体，政府授予 “城市服务贡献奖”；

长楹价值：从消费场升级为 “情感连接器+公共服务站” ，租户续约率高达 89%（行业均值70%）

云阿云整合价值全景图

结语：走向“有生命的商业体”

长楹天街的十年蝶变印证了实体商业的终极竞争力——

不是空间的占有，而是价值的持续进化

未来运营三大原则

空间温度感：社区共生的毛细血管

复制“医护食堂”模式，嵌入 社区养老餐桌、 自习办公舱，让商业空间成为城市公共服务接口；

参考曼谷Central Festival的 “公益积分银行” ，志愿服务可兑换商户权益。

品牌锐度感：首店矩阵的动态护城河

借云阿云全球资源，年引入 3家全球旗舰店（如Apple Vision Pro体验馆）；

孵化 10个本土先锋品牌（观夏香薰模式），租金换股权构建 “品牌生态基金”。

技术精准度：数据驱动的细胞级焕新

部署 “招商沙盘AI” ，实时模拟品牌组合收益，调改效率再提升40%；

冷区健康指数 自动触发焕新程序（72小时快闪急救+180天业态迭代）。

行业终极启示

对开发商：从 “收租方” 转型为 “城市服务商”（参考新加坡凯德REITs模式）；

对城市：商业体成为 “人文记忆容器”（如常营烟火节沉淀社区故事）；

对消费者：空间进化为 “生活方式提案场”（碳积分串联新能源试驾+冥想课程）。

龙湖商业地产公式：

空间重组力（场景主权） × 数据穿透力（数字孪生） × 生态连接力（城市器官） = 存量商业的生命周期

长楹天街的探索，不仅为单个项目注入持久生命力，更在 中国商业地产的存量裂变期 竖起航标——唯有将钢筋水泥转化为 “能呼吸、会成长、有温度” 的生命体，才能在时代洪流中基业长青。

附录一：龙湖北京长楹天街5F影院候场区改造项目案例

（一）项目背景：高层冷区的“空间困境”

1. 区位痛点

客流黑洞区：5F影院候场区位于长楹天街西区顶层，与主力店（影院入口）动线割裂，日均客流密度仅0.8人/㎡，商户空置率达40%。

时间价值洼地：消费者平均滞留时长仅3分钟，远低于影院观影前理想等待时间（15-20分钟），商业价值未被释放。

2. 行业共性难题

高层冷区魔咒：购物中心4F以上区域普遍面临坪效衰减，长楹天街高层坪效仅为低区50%（行业均值约60%）。

体验同质化：传统候场区依赖座椅+海报，缺乏沉浸式内容，弱于SKP-S策展型空间（客留时25分钟+）。

（二）创新方案：文化科技融合的“时空隧道”

1. 技术赋能：京东方8K超高清数字孪生

1.1核心设备：

四面裸眼3D艺术屏：7.6米高MLED装置（分辨率9728×2816），复刻京东方“屏见敦煌”技术，细节解析精度达0.1mm；

漕运历史数字长卷：8K超高清还原《通惠河运粮图》，点击放大可查看清代税关算盘、漕工服饰等细节。

1.2交互创新：

AR税关算盘：扫码计算清代商税兑换商户折扣（如“税银满20两换西贝莜面村8折券”）；

VR漕船驾驶舱：配备体感舵轮+风力模拟装置，还原漕运险滩航行场景。

2. 空间重组：从走廊到“文化探秘舱”

场景美学：采用锈蚀钢板+原木栈道材质，打造“废弃码头考古现场”沉浸感。

（三）落地执行：轻资产快启的“三方协同”

1. 资源整合模式

实施亮点：

极速改造：模块化展架48小时安装（参考泡泡玛特机甲展模式），避免影院停业损失；

分时复用：早10点-晚8点面向公众开放，晚8点后转为影院VIP候场区。

2. 衍生品开发策略

分层产品矩阵

即时定制系统：引入京东方55英寸透明屏，游客合影可生成“漕工证件照”周边（单价59元）。

（四）商业成效：数据验证的空间革命

1. 核心指标提升

2. 连带效应突破

跨业态引流：30%游客使用“税银券”消费餐饮，西区5F餐厅午市上座率从40%→85%；

会员资产沉淀：漕运VR任务绑定珑珠积分，单月新增亲子会员1.2万人。

（五）行业启示：冷区激活的“三维法则”

1. 文化转译：从历史IP到消费符号

通惠河漕运 × 8K超高清 × 游戏化交互 = 沉浸式时空隧道

破解“文化厚重感”与“娱乐轻量化”矛盾，参考京东方“屏见敦煌”将历史转化为Z世代语言。

2. 空间证券化：公共区域的收益裂变

资产包拆分：将2000㎡候场区拆分为40个“时空胶囊”单元（50㎡/个），品牌竞拍主题快闪权（如北冰洋×漕运联名展3天拍出12万元）；

数据价值变现：热力轨迹售予文旅局优化城市游览路线，年创收200万+。

3. 长效运维：动态内容迭代机制

京东方AI内容引擎：每月自动生成新剧情（如“漕帮密信解密”），复购率提升至32%；

商户共创联盟：影院周边店提供“剧本杀道具包”（例：CGV影城漕船模型+电影票套票）

改造价值公式对应关系表

结语：

长楹天街5F候场区的重生，验证了“空间即内容，文化即流量”的存量改造真理。其核心在于通过技术解构历史IP（8K漕运）、重组消费场景（AR算盘游戏）、激活资产价值（时空胶囊拍卖），将“过道空间”进化为情感消费发生器。未来商业冷区改造需把握三重趋势：轻资产技术嫁接（避免重投入）、动态内容供应链（对抗审美疲劳）、跨域收益共享（政府+企业+商户）。

附录二：泡泡玛特×故宫机甲展私域运营模式案例分析

（一）案例背景：文化IP的科技化转译实验

1. 项目定位

文化冲突融合：2024年，泡泡玛特联合故宫文创推出“机甲瑞兽”主题展，将传统故宫瑞兽（麒麟、獬豸）与赛博机甲美学结合，瞄准Z世代对“国潮科技化”的情感需求。

商业目标：

激活北京长楹天街高层冷区（5F连廊）客流，解决坪效仅为低区50%的痛点；

验证“线上种草-线下打卡-私域转化”闭环模型的效能。

2. 用户痛点洞察

传统文化距离感：故宫IP虽具文化价值，但年轻客群认为其“厚重陈旧”，与日常消费场景脱节；

盲盒消费疲劳：2023年盲盒监管新规出台后，单纯抽盒模式吸引力下降（复购率从49%降至42%）。

（二）私域运营策略：三级裂变引擎

1. 流量入口设计：全域渗透漏斗

2. 社群任务体系：游戏化转化链条

挑战任务设计：

运营细节：

即时反馈机制：任务完成时触发“盔甲光效+故宫钟声”音效，增强仪式感；

社群攀比设计：每日公布“机甲战力榜”，TOP100获马布里训练营门票（联动CBA资源）。

3. 分层社群运营：精准触达模型

（三）技术赋能：私域增长的底层基建

1. 数据驱动选品

通过AI分析社群聊天热词（如“鎏金”“战甲”），调整衍生品设计：

原计划量产款：普通PVC材质 → 调整为锌合金鎏金版，单价从299元提升至888元；

结果：收藏款售罄速度提升3倍，溢价率达300%。

2. 小程序体验优化

AR寻宝功能：扫描展厅图腾解锁“瑞兽数字藏品”，兑换盲盒购买资格；

直播拆盒：午夜专场邀请球星王岚嵚直播拆隐藏款，单场观看破10万，转化率42%。

（四）商业成效与行业标杆对比

关键成果：

冷区激活：5F连廊从空置率40%变为客流密度峰值区，带动餐饮区销售提升130%；

会员资产沉淀：新增会员中Z世代占比达78%，远高于行业均值（58%）；

模式复制性：重庆观音桥复刻该模型，创下单日15万客流纪录。

（五）风险管控：合规与审美平衡术

1. 盲盒新规应对

概率透明化：公示隐藏款抽取概率为1：144（符合2023年《盲盒经营行为规范指引》）；

未成年人保护：启用人脸识别系统，拦截未满8周岁用户购买。

2. 内容迭代机制

防审美疲劳：通过云阿云算法监测小红书“机甲”关键词热度，在衰减期前切换敦煌IP；

社群自净化：招募100名“机甲风纪委员”举报倒卖行为，维护二手市场秩序。

（六）行业启示：私域2.0的“三极法则”

1.情感可量化

将传统文化符号（瑞兽）转化为可交互数字资产（AR图腾），破解文化IP“叫好不叫座”困局；

可复制点：龙湖长楹天街“漕运VR探秘”复刻该逻辑，客留时延长500%。

2.流量自循环

95%社群由用户自发运营（如“换娃”“改妆”话题），官方仅提供工具而非内容；

可复制点：蔚来汽车“车主志愿者”体系同理，降低运维成本50%+。

3.价值证券化

限量机甲雕塑上链发行数字凭证，开放二级市场交易，提升稀缺性感知；

可复制点：NFT+实体权益模式已被奢侈品（如GUCCI）广泛采用。

泡泡玛特私域飞轮模型

结语：

该案例证明——最高阶的私域运营是让用户成为品牌的“共创股东”。未来商业需掌握两大核心能力：将文化情感转化为可编程场景（如机甲展的AR交互），将用户行为资产化为可持续价值（如社群数据反哺产品研发）

附录三：北京龙湖长楹天街近三年核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年：销售额达到 35 亿元，同比呈现出 34.6% 的显著增长。在当年北京地区入选的公开购物中心销售额排名中表现突出，增速较为可观。这一成绩的取得得益于商场积极的营销策略以及品牌组合的优化调整。例如，在 2023 年城市风尚季期间，单日销售额突破 2000 万 +，同比增长 54% ，通过主题活动深度联动品牌租户、消费者、艺术家和时尚媒体，激发了消费者的购物热情。

2024 年：销售额为 34 亿元，相较于 2023 年出现了一定下滑，下滑幅度约为 2.9%。尽管整体市场环境存在一定挑战，但长楹天街仍保持在较高的销售水平。其在品牌运营、业态布局上持续发力，尽力维持销售业绩的稳定。

2025 年（截至目前可获取数据阶段）：暂未获取到完整年度销售额数据，但从部分时段数据及市场趋势初步判断，商场通过进一步强化差异化竞争策略，如加大对特色品牌的引入和培育，有望在下半年实现销售额的企稳回升。

二、客流量数据

2023 年：日均客流量超 12 万。商场通过举办各类主题活动，如 “共生” 艺术装置启幕及城市风尚季等活动，吸引了大量消费者前来，不仅提升了商场的人气，还增强了消费者的粘性。

2024 年：客流量数据维持在日均 11 - 12 万左右的水平，基本与 2023 年持平。商场持续优化购物环境，如对卫生间、停车场进行大规模改造，完成东区 B2 停车场改造提升，采用新型材料使地面更耐磨防滑，优化车行导视等，这些举措有助于维持稳定的客流量。

2025 年（截至目前可获取数据阶段）：暂未获取到完整年度客流量数据，不过从商场在节假日及周末等高峰时段的表现来看，客流量仍保持着较强的活力，随着商场持续推进品牌升级和服务优化，客流量有望实现新的增长。

三、租金收入数据

2023 年：租金收入为 5.391 亿元，同比出现 2.9% 的下降。尽管整体龙湖集团 71 座天街租金总收入较 2022 年增长 9.4%，但长楹天街受多种因素影响，租金收入有所下滑，可能与部分品牌调整、市场租金价格波动等因素有关。

2024 年：租金收入达到 5.4 亿元，较 2023 年实现了微弱增长，涨幅约为 0.17%。长楹天街在品牌招商和运营管理上的努力初见成效，通过引入高潜力品牌、优化租金结构等方式，实现了租金收入的企稳回升，并且在龙湖集团天街项目中以 5.4 亿租金业绩位列全国第二。

2025 年（截至目前可获取数据阶段）：暂未获取到完整年度租金收入数据，从已有的招商动态和品牌经营情况来看，随着新品牌的陆续入驻和市场环境的逐渐回暖，租金收入有望实现进一步增长。

四、品牌调整数据

2023 年：保持着每年 150 + 品牌的升级汰换。在入驻品牌方面，东区一层聚集多个高化品牌，深化与欧莱雅集团的合作，Lancôme、Shu uemura、Kiehl's 等品牌相继进入开业倒计时阶段，不断丰富品牌矩阵，提升商场的品牌档次和吸引力。

2024 年：持续推进品牌升级战略，引入了一批具有特色和市场潜力的品牌，同时对部分经营不佳的品牌进行调整，进一步优化品牌组合。通过精准的市场定位和招商策略，吸引了更多符合商场目标客群需求的品牌入驻。

2025 年（截至目前可获取数据阶段）：商场继续在品牌调整上下功夫，积极探索新兴业态和潮流品牌，加强与年轻消费群体的连接，目前已有多个新品牌签约入驻，预计在未来一段时间内将陆续亮相，为商场带来新的活力。

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供