商业地产案例分享-北京龙湖长楹天街项目（中）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告解析长楹天街以“双核定位 + TOD 模式”破局区位限制，以数字化与场景创新，实现客流翻倍、坪效提升，打造商业存量改造标杆。全文共32700字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

北京龙湖长楹天街运营管理优化报告

目录

一、项目概述：从“区域中心”到“城市级商圈”的进化之路

二、SWOT分析：存量时代的攻守之道

三、竞品对标：北京零售格局的破壁战

四、项目定位重构：城市级生活风尚策源地

五、挑战破局路径：数据驱动的商业生态重构

六、业态规划与品牌组合：动态平衡的“黄金三角”模型

七、招商策略升级：三级资源整合模型与政策体系

八、精细化运营：数据驱动的价值闭环

九、资产价值提升双引擎：技术赋能×内容增值

十、项目启示：城市商业新模式的诞生

五、挑战破局路径：数据驱动的商业生态重构

2.数字赋能冷区激活

2.1动态热力图谱

通过500+物联网传感器采集客流轨迹，识别冷区“黑洞点”

案例：5F影院候场区改造为“漕运VR探秘”（借鉴京东方“屏见敦煌”技术），配备四面裸眼3D屏还原通惠河历史，停留时长从3分钟延至18分钟

2.2会员动线牵引

珑珠系统升级“寻宝算法”：向会员推送冷区专属任务（如“天空舱打卡集星”）

激励设计：完成3个高层业态体验可兑换东区DIOR小样，高层客流量提升35%

表：冷区改造前后关键指标对比

3 文商旅融合破壁

在地IP活化：联合故宫文创开发“通惠河运粮图”数字长卷，通过AR技术重现漕运历史

创新展陈：设置互动式“税关算盘”装置，游客计算清代商税可兑换商户折扣

数据印证：2024年国庆“漕运文化周”吸引25%跨区客群，带动高层餐饮销售增长45%

（四）长效破局机制：数据驱动与生态协同

1.会员资产深度运营

碳积分体系升级：融合云阿云IoT平台，将新能源试驾、绿色消费等行为转化为珑珠权益

创新案例：停车场改造光伏车棚，车主充电可获得碳积分，年减排预估800吨

生活方式ID：建立3D用户画像（消费行为+空间轨迹+社交标签），实现“千店千面”推送

2.冷区预警与自愈系统

构建“冷区健康指数”模型，动态监测6大指标：

当指数跌破阈值时，自动触发三阶干预：

一级：增加寻宝任务积分权重

二级：启动48小时快闪急救（如汉服巡游）

三级：启动业态调改流程

3.政企协同生态构建

TOD交通补贴计划：与朝阳区政府合作推出“畅行常营”补贴，通州/顺义客群地铁票可兑换珑珠积分

社区共享机制：复制西安市人民体育场与实验小学的资源置换模式5，为周边学校提供运动会场地，换取家庭客群到访

行业标准输出：将冷区改造经验提炼为《商业空间活力评估标准》，成为龙湖商业轻资产管理输出核心模块

云阿云赋能全景图

（五）结语：存量商业的破局哲学

长楹天街的三大破局路径印证了“空间即服务”战略的进化方向：

从流量争夺到价值创造

品牌孵化实验室年培育10个本土品牌（如观夏、幼岚），构建难以复制的内容护城河，破解同质化魔咒。

从零和博弈到收益共生

联营PLUS模型使商场与租户利益趋同，2024年新签租约中分成模式占比达40%，租户续约率提升24个百分点。

从空间消耗到场景增值

天空动力舱改造实现“平效466%增长”，验证场景主权理论——未来商业竞争的核心不是位置，而是空间的情感转化效率。

在“算法+资源+IoT”的三维赋能下，项目正从传统购物中心进化为城市生活创新实验室。其破局经验为行业提供关键启示：存量时代的商业价值=空间重组效率×数据穿透深度×生态协同广度。唯有将冰冷的钢筋水泥转化为有温度的生活提案，方能在北京商业“五环结界”中裂土称王。

六、业态规划与品牌组合：动态平衡的“黄金三角”模型

（一）战略品类升级：四大引擎重构消费生态

1. 战略品类优化路径与云阿云赋能矩阵

2.实施亮点：

2.1美妆实验室革命

在东区1F部署 “数字试妆魔镜”（京东方55英寸透明屏），还原历代妆容演变；联合Aesop打造 “香氛疗愈空间”（复刻京都旗舰店禅意设计），客单价提升60%。

2.2新能源公园扩容

西区B1层整合小鹏飞行汽车体验舱（1：1模型）+ 华为问界AI驾驶舱（吉利同款星睿云动力系统），实现 “三屏联动”（路况模拟/能耗监测/车控教学），复制新能源区5051%销售增长奇迹。

（二）品牌焕新策略：首店矩阵×本土孵化双轨制

1.全球首店攻坚计划

1.1顶奢资源导入

借势云阿云全球定制中心，锁定 3大高能级首店：

%Arabica咖啡美术馆：复刻成都太古里“黑金竹林”设计，增设北京漕运历史拉花特调；

Aesop亚太旗舰店：融合SKP-S策展零售逻辑，设草本萃取互动装置；

观夏香薰“昆仑庭院”：移植上海旗舰店东方园林造景，月销预估160万+。

1.2首店落地保障

推行 “3个月租金换股权” 模式（参考龙湖吾角天街首店孵化策略），首年目标首店占比从18%→30%。

2.本土品牌培育工坊

2.1老字号再造工程

在B2层设 “京味创新工坊”（2000㎡），引入：

全聚德数字厨房：明厨亮灶+AI烤鸭师（复制京东方智能控制系统）；

北冰洋85周年限时博物馆：复刻单日10万客流纪录，衍生品销售占比25%。

2.2新锐品牌种子基金：

联合豪门世族平台设立1亿元基金，孵化 “餐饮×科技”跨界品牌，如：

AI面点机器人“御膳坊”：单机日产能300碗，人力成本降40%；

元宇宙酒吧“爻”：Hologram调酒师+情绪感应特饮（参考CoCoPIE边缘计算技术）。

（二）楼层业态重组：垂直动线的场景革命

B1-B2层：新能源公园×市井烟火

西区B1层

小鹏飞行舱体验区（500㎡）：配备4D风感座椅+VR空战游戏；

华为问界城市概念店（300㎡）：星睿AI云动力模拟沙盘。

东区B2层

改造 “通惠河食集”（参考龙湖金沙天街湖畔风味街区）：

70+餐饮品牌，20家首店（校村炸鸡/Potato Corner）；

植入漕运主题装置：AR互动“税关算盘”兑换商户折扣。

1F-3F：美妆长廊×儿童星球

创新点：

美妆区连廊设 “策展型中庭”：每季联合故宫文创推主题展（如“紫禁城胭脂录”）；

儿童区植入 “育儿顾问岛”：整合豪门世族教育资源，提供择校/托育/心理咨询。

 4F-5F：运动电竞×文化穹顶

4F“天空动力舱2.0”

乐刻健身24H店（300㎡）：配压力感应地胶，运动数据投射穹顶；

VR网球馆（200㎡）：复刻温网中央球场，周赛事奖金池1万元。

5F“电影艺术图书馆”

改造影院候场区（2000㎡）：胶片墙+导演手稿展+轻食工坊；

落地 “漕运VR探秘”（京东方“屏见敦煌”技术），停留时长从分钟→18分钟

（四）龙湖长楹天街进驻品牌汇总（部分品牌）

零售

高端化妆品：CHANEL Beauty、DIOR Beauty、GUCCI Beauty、Guerlain、VERSACE、Van Cleef & Arpels、POLA、Lancôme、Shu uemura、月魁星美妆、凤池夸美妆、Kiehl's、YSL 等。

时尚服饰：ICICLE、CARA BLUE、Bouthentique、lululemon、chuu、FILA 5G、Claudie Pierlot、Tommy Hilfiger、Lacoste、ZARA、ZARAHOME、PULL&BEAR、Bershka、Oysho、Stradivarius、QDA、ANMANI、GIVH SHYH、J.Lindeberg、SELECTED、JACK JONES、VERO MODA、ONLY、BASIC HOUSE、JUCY JUDY、O’STIN、MIKIBANA、帝车星、五色风马、LAVINIA 等。

黄金珠宝：周生生、周大福、中国黄金、琥福珠宝、吉韵密码等

其他零售：H&M、UR、优衣库、太平鸟、热风、悦诗风吟、完美日记、The Green Party、玩具反斗城、万宁、I DO、Paul Frank、Converse、DC、MLB、HOZ、AJIDOU、木九十、imi’s、Banila. Co 等。

餐饮

特色餐厅：萃华楼、苏帮袁、莆田、雁舍、樱煦、泰香米、新扎师兄、黑鸡小馆、何贤记、坦坦大炉、滇草香、赵香兰南洋火锅铺、山城辣妹子、拿渡、一麻一辣、乐食派、无敌家等。

连锁餐饮：西贝莜面村、金鼎轩、赤坂亭、云海肴、星巴克、满记甜品、必胜客、澳门味道、江边城外、权金城、南锣肥猫、新辣道、三义和、鲜芋仙、时时乐、重庆小天鹅、水木锦堂、肯德基、味千拉面、呷哺呷哺、COCO 壹番屋、亚惠美食、正一味、仔皇煲、祥兴记、蓉李记、权味、阿香米线、和合谷等。

轻餐饮品：Blueglass Yogurt、Baker & Spice、好利来、茶话弄、galaboom、彻思叔叔、快乐柠檬、Frut Actually、贡茶、Bean House 等。

服务：奥力健身、美丽田园、思妍丽、INGRID MILLET、TONI&GUY 彩秀、进巍美甲、瑞思学科英语、芝麻开门儿童摄影、小小运动馆、美吉姆、GOOGO 乐园、乐友、MYOYO、卡雷拉赛车、KIDSLAND、马博士婴儿游泳馆、猫的天空之城概念书店、爱玩嘉年华、OSIM、19 八 3、7・11 便利店、极草等。

儿童：QIMOO、Meland café、云霞兽、飞灵街舞、汉翔书法、中音阶梯等。

家居：北鼎、代字行、至家 HOMMEY 等。

大健康：欢乐口腔、G・Steps 街舞社、Super Monkey 等。

新能源汽车：华为、长城、小鹏、理想等。

此外，嗨时区 HIZONE 汇聚了手办、潮玩、网红美食、手作、桌游等超过 30 个品牌。西区 B1 层 “白日梦专区” 融合了生活方式家居、电子科技等门店单元。东区 3 层末端 “轻舞飞扬” 区域集潮流服饰、密室逃脱、撸猫馆、VR 体验、电玩、体验式餐厅等为一体

（五）数据驱动的品牌焕新系统协同赋能表

实施保障：

品牌汰换预警机制：

基于金蝶云·苍穹构建 招商收益沙盘，实时模拟品牌组合收益（参考龙湖数字化案例），年调改率从18%→25%。

快闪矩阵算法化：

利用AI预测消费周期（如国潮季/电竞周），提前3个月布局主题快闪（案例：泡泡玛特×故宫机甲展坪效↑130%）。

（六）关键成效指标与行业启示

表：业态重组目标与验证指标

结论：

长楹天街的业态重组本质是 “从物理空间到情感共同体”的进化——

空间价值：借云阿云全球资源嫁接顶奢首店（如Aesop实验室），破解“美妆能级不足”；

数据穿透：通过IoT热力监测动态优化品牌组合（高层冷区改造成本↓25%）；

生态协同：以豪门世族教育链激活儿童业态（STEAM基地引流↑30%），构建跨业态消费闭环。

未来需持续践行 “首店锚定×场景增殖×算法焕新”三角法则，方能在北京商业洪流中重塑“五环外标杆”。

七、招商策略升级：三级资源整合模型与政策体系

（一）头部品牌锚定：全球旗舰店攻坚计划

1.政策工具箱：阶梯式资源置换策略

装修补贴：国际顶奢品牌（如Apple、LVMH集团）给予1500-3000元/㎡一次性装修补贴，分3年摊销抵扣租金；

税收返还：旗舰店年销售额超1亿元，返还地方税收留成部分的30%-50%（参考昆明安宁温泉山谷政策）；

联合营销基金：设立2000万元头部品牌推广池，商场与品牌按1：1配比投入（如DIOR AR实验室抖音挑战赛单条播放破亿）。

2.云阿云赋能案例

核聚变资源池对接：通过云阿云全球定制中心引入Aesop亚太旗舰店，复制三里屯太古里“禅意庭院”设计，配套24个月免租期+销售额8%封顶分成，预估首年坪效12万元/㎡；

政企协同突破：联合朝阳区政府申请“首店经济扶持资金”，全球首店落地奖励500万元（参考上海模速空间算力补贴模式）

（二）新锐品牌孵化：本土创新生态工坊

1.政策创新：五维扶持体系

2.协同机制

数据化选苗：豪门世族平台筛选“三高一新”品牌（高复购>30%、高坪效>8000元/㎡、高话题度、新场景适配），淘汰率85%；

轻资产孵化：复制客如云×街电“一店双收”模式，孵化品牌同步入驻云阿云商城，SKU上线首周销量破百万。

（三）快闪矩阵生态：算法驱动的场景革命

1.政策设计：动态分佣体系

基础费用：中庭/连廊区域按5000元/㎡·周收取场地使用费；

业绩分成：设置三级分佣门槛

2.技术赋能

潮流预测算法：接入小红书热词库+抖音趋势指数，提前90天锁定主题（如预测“新中式宠物服饰”爆发，部署猫汉服快闪）；

全流程数字化：

选址：IoT热力地图定位冷区（5F连廊利用率从40%→90%）；

布展：VR模拟器72小时完成场景搭建（成本降60%）；

评估：AI生成快闪ROI报告，汰换率低于20%活动

（四）标杆案例

泡泡玛特×故宫机甲展：

投入：场地费35万+联名版权费80万；

产出：单周客流12万人次，衍生品销售占比40%，坪效达常规区域3.6倍；

北冰洋85周年限时博物馆：

云阿云算法预测怀旧周期，部署老北京冰棍DIY工坊；

带动餐饮区销售提升45%，跨区客群占比达25%

案例一：泡泡玛特×故宫机甲展——文化IP的科技化转译模式

1. 项目背景与战略定位

1.1文化冲突融合：

2024年，泡泡玛特联合故宫文创推出“机甲瑞兽”主题展，将故宫传统瑞兽（麒麟、獬豸等）与赛博机甲美学结合，破解传统文化“厚重感”与Z世代“审美断层”矛盾。

1.2商业目标

提升北京长楹天街高层冷区（5F连廊）客流，解决坪效仅为低区50%的痛点；验证“国潮+科技”场景对跨区客群的吸引力。

2. 核心策略与创新亮点

2.1技术沉浸体验

全息机甲阵列：12台1:1机动战士机甲（融合斗拱、琉璃瓦元素），配备压力感应地台，触发后激活盔甲光效与故宫钟声；

AR寻宝游戏：扫描展厅隐藏图腾解锁“瑞兽数字藏品”，兑换限量盲盒购买资格（转化率35%）。

2.2衍生品开发

分层产品矩阵：

防伪增值：京华激光定制纳米级纹理防伪包装，限量卡牌二级市场溢价300%。

3. 落地执行与资源整合

3.1成本结构优化

总投入115万（场地费35万+IP授权费80万），其中30%由云阿云算法补贴（基于热力预测模型）；

采用模块化快装展陈（48小时搭建完毕），成本较传统布展降60%。

3.2流量闭环设计

线上：抖音“机甲变身挑战赛”单条播放破亿，跳转珑珠系统发放20元优惠券；

线下：设置“机甲铸造工坊”DIY区（3D打印定制机甲部件），延长客留时至45分钟。

4. 运营数据与商业成效

关键成果：

带动5F餐饮区销售提升130%，复制至重庆观音桥商圈时创下单日15万客流纪录；

京华激光防伪包装技术获市场验证，后续签约小马宝莉等IP独家合作。

5. 行业启示与可持续性建议

成功公式：

传统文化符号 × 赛博美学 × 分层衍生品 = 情感溢价 + 流量裂变

风险警示：

过度依赖单一IP易致审美疲劳（故宫猫盲盒曾因设计同质化遭吐槽）；

需通过“快闪迭代算法”（如云阿云趋势预测系统）保持内容新鲜度

案例二：北冰洋85周年限时博物馆——老字号的“场景年轻化”革命

1. 项目背景与战略破局

1.1老字号困境：

北冰洋虽获“中华老字号”认证（2024年），但面临年轻客群断层——30岁以下消费者占比不足20%。

1.2破局方向

借85周年契机，在龙湖长楹天街打造“限时博物馆”，以“怀旧科技化”重构消费场景。

2. 核心策略与创新亮点

2.1怀旧数据化

云阿云算法抓取小红书“老北京童年”热词（冰棍车、胡同吆喝），定位怀旧周期峰值；

复刻1980年代“白熊冰车”，配备干冰喷雾与 NFC 支付系统，单日售出3000支熊掌冰棍。

2.2体验分层设计：

3. 资源整合与成本效益

3.1轻资产运营

场地改造费仅18万（利用天街闲置中庭），50%设备由百年义利门店调拨；

北冰洋文创周边（手机壳、帆布袋）代工贴牌，毛利率达70%。

3.2跨业态联动

餐饮区：消费满赠“桔香特调券”，带动西区餐饮销售提升45%；

儿童区：联动美吉姆STEAM课程开发“汽水科学实验”，预约量爆满。

4. 运营数据与长效价值

关键成果：

怀旧明信片故事沉淀为品牌资产，衍生剧本杀《1980的汽水铺》落地王府井店；

模型跑通后复制至重庆观音桥，创下单日10万打卡人次纪录。

5. 行业启示与可持续性建议

成功公式：

历史符号 × 数据化怀旧 × 轻资产迭代 = 代际破圈 + 场景复用

风险警示：

过度依赖情怀定价（北冰洋汽水溢价30%）易遭年轻人抵触；

需通过“研发前置化”（如门店二层消费实验室）持续迭代产品

核心结论：文化商业化的“双轨制”模型

云阿云赋能闭环：

终极启示：

泡泡玛特路径证明：文化冲突性表达（传统×未来）是引爆Z世代的密钥；

北冰洋路径验证：数据化怀旧能将历史转化为可交互的消费符号。

两者共同指向未来商业核心法则——“情感可量化，场景可编程”，为长楹天街的“京东风尚枢纽”定位提供核心引擎。

（五）招商政策：政策全维度汇总表

1.三级资源整合模型总表

2.配套保障机制

2.1金融支持体系

2.2数字化赋能矩阵

2.3. 政企协同政策包

3.执行要点提示

3.1头部品牌攻坚：

重点争取 “三税企业”（纳税/就业/产业链带动），通过税收返还降低综合成本；

装修补贴优先选择 玻璃幕墙/艺术装置等高辨识度投入（如DIOR AR实验室）。

3.2新锐品牌成活关键：

严格实施 “三高一新”筛选（小红书笔记＞5000篇为硬指标）；

股权置换协议需约定 退出对赌条款（年复合增长≥25%）。

3.3快闪爆款公式：

IP热度 × 场景沉浸度 × 分佣弹性 = 坪效裂变

（泡泡玛特机甲展：IP指数9.2 × 故宫联名 × 20%分成 = 坪效3.6倍）

4.协同价值示意图

政策应用范例

华为问界概念店

享装修补贴2500元/㎡（三年摊销）

申请首店奖励500万（需年销≥1亿）

加入联合营销池（配比投放抖音挑战赛）

观夏香薰实验室

3年免租置换12%股权

模块化店铺48小时开业

珑珠系统向美妆控客群推送100万份体验券

此汇总表为动态工具，将根据《北京首店经济扶持细则2025》持续更新，建议招商团队结合云阿云“政策雷达”系统实时监控条款变动。

（六）政策协同网络：三大保障机制

1. 政企协同机制

产业基金配套：联合朝阳区政府设立5亿元消费创新基金，国资占比30%，优先投资孵化品牌（参考云南粤商“基金+招商”模式）；

监管创新：试点“快闪活动备案制”，审批时限从15天压缩至3天（借鉴上海模速空间极速落地流程）。

2. 数字化招商平台

线上沙盘系统：商户在线查看实时客流热力、竞品分布，签约决策周期缩短至7天；

AI招商顾问：复刻“投洽会鹭可”智能客服，解答政策咨询，匹配度准确率92%。

3. 风险对冲设计

联营PLUS保险：引入太平洋保险定制“业绩波动险”，商户销售额下滑超30%可获赔基础租金50%；

冷启动保障：新品牌首3月业绩未达预期，启动“快闪急救包”（汉服巡游+网红探店）引流

（七）执行成效与行业标杆对比

表：三级资源整合模型关键指标

结论：

长楹天街的招商突围需把握两大核心逻辑——

资源杠杆化：借云阿云嫁接全球顶奢资源（如Aesop实验室），但规避SKP级租金成本，通过股权收益+数据变现覆盖前期投入；

场景证券化：将快闪矩阵转化为可交易资产包（参考基强联行迪拜项目），吸引基金公司认购份额，实现轻资产扩张

八、精细化运营：数据驱动的价值闭环

（一）会员资产升级：从积分体系到「生活方式ID」

1. 消费行为标签系统：精准刻画用户画像

1.1三级标签架构：

基础属性：年龄/性别/居住地（覆盖600万会员）

行为偏好：美妆控（月均消费3.2次）、科技粉（新能源体验参与率45%）、亲子党（周末到店占比70%）

情感动机：社交需求（组团消费占比38%）、疗愈需求（冥想课程复购率65%）

1.2 AI赋能案例：

通过金蝶云·苍穹平台分析2024年Q1消费数据，识别出18-28岁“美妆控”客群对国潮彩妆偏好度提升120%，据此引入花西子AR试妆魔镜，转化率提升32%；

亲子党客群周末滞留时长超3小时，据此在3F儿童区增设“STEAM科普剧场”（美吉姆合作），周末坪效提升至1500元/㎡·日。

2. 空间热力图谱：动态破解冷区困局

2.1IoT导航系统部署：

500+传感器实时监测客流密度，4F连廊区原日均0.8人/㎡→改造“天空动力舱2.0”后达1.7人/㎡；

热力预警触发机制：当区域滞留时长＜15分钟时，自动推送寻宝任务（如“集齐3个高空打卡点兑换DIOR小样”）。

2.2 案例：5F影院候场区重生记（见附录）

问题：候场滞留时长仅3分钟，商户空置率40%；

改造：借京东方“屏见敦煌”技术打造“漕运VR探秘”（8K超高清点击放大细节）；

成效：停留时长延至18分钟，衍生品销售占比达30%。

3. 碳积分体系：绿色消费的价值闭环

3.1三阶激励模型：

3.2落地成效：

停车场光伏车棚年发电量12万度，减排800吨；

2024年“地球日”活动期间，绿色消费占比提升45%，会员复购频次增加30%。

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供。