商业地产案例分享-北京龙湖长楹天街项目（上）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：报告解析长楹天街以“双核定位 + TOD 模式”破局区位限制，以数字化与场景创新，实现客流翻倍、坪效提升，打造商业存量改造标杆。全文共32700字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

北京龙湖长楹天街运营管理优化报告

目录

一、项目概述：从“区域中心”到“城市级商圈”的进化之路

二、SWOT分析：存量时代的攻守之道

三、竞品对标：北京零售格局的破壁战

四、项目定位重构：城市级生活风尚策源地

五、挑战破局路径：数据驱动的商业生态重构

六、业态规划与品牌组合：动态平衡的“黄金三角”模型

七、招商策略升级：三级资源整合模型与政策体系

八、精细化运营：数据驱动的价值闭环

九、资产价值提升双引擎：技术赋能×内容增值

十、项目启示：城市商业新模式的诞生

一、项目概述：从“区域中心”到“城市级商圈”的进化之路

（一）项目介绍：立足黄金区位，打造双核引擎

旗舰地位： 作为龙湖商业进军北京市场的开山之作与旗舰项目，承载着重要的战略意义和标杆作用。

黄金区位： 项目占据北京东部核心发展带，精准落位于朝阳区与通州区交界的常营板块。这一区域是连接城市中心与副中心（通州）的重要节点，人口稠密，消费潜力巨大。

交通枢纽： 实现与城市轨道交通的无缝衔接，直接连通地铁6号线常营站，拥有极高的通达性与便利性，有效辐射全城客流。

超大体量： 总建筑面积达27万平方米，其中商业租赁面积高达22万平方米，是北京市场上为数不多的超大型一站式购物中心，具备承载全业态、全客层消费需求的物理基础。

创新定位模型： 创造性采用 “东区Fashion + 西区Life” 双核定位模型：

东区Fashion： 聚焦国际时尚、高端美妆、潮流服饰、精品零售、品质餐饮等，打造引领前沿消费趋势的时尚高地。

西区Life： 侧重家庭亲子、生活服务、超市、家居、休闲娱乐、特色餐饮等，满足周边及全城家庭客群的品质生活需求。

协同效应： 双区定位清晰互补，有效覆盖全客层、全时段、全生活场景的消费需求，形成强大的内部协同效应和客流互导能力。

（二）商圈发展背景与区位价值

1.“睡城”到“城市副中心枢纽”的蜕变

2014年开业前，常营被称为“北京东部商业荒漠”，功能以居住为主，早晚高峰呈现典型的“潮汐通勤”特征，夜间商业冷清。

商圈聚合效应：长楹天街与对面10万㎡华联商厦形成协同，叠加龙湖自持的38万㎡商业体量，推动常营从社区级商圈升级为“继国贸、华贸之后的CBD东延新核心”。

人口与产业红利：承接CBD传媒产业东迁（如央视东移），吸引金融、互联网高净值人群入驻周边楼盘，为高端消费奠定基础。

2.“双区交汇”的黄金区位

战略节点：地处朝阳区与通州区交界，成为连接主城区与城市副中心（通州）的关键纽带，辐射半径覆盖东部500万常住人口。

商业荒漠破局者：打破北京“五环内高端商业”的固有格局，通过美妆矩阵（DIOR、CHANEL等20余品牌）和新能源专区，重塑东部消费地图，终结高端消费向市中心单向流动的历史。

（三）交通网络与TOD模式创新

地铁一体化：流量引擎的基石

无缝接驳地铁6号线：常营站采用“地下空间一体化”设计，7个出入口中E/F口直通长楹天街B2层，实现“出地铁即进商场”。

TOD效能爆发：2016年完成地铁贯通改造后，日均客流从5.9万跃升至8.2万；2024年日均12万客流中，地铁贡献超60%。

快慢车枢纽优势：常营站为6号线少数设4轨的“大站快车”停靠点，加速通勤客流转化为消费客流。

路网优化与停车系统升级

道路扩容：2018年联合市政部门拓宽东十里堡路（2→3车道），新增非机动车道，缓解晚高峰拥堵，提升商圈可达性。

智慧停车场改造：2023年完成照明、导视、地面防滑升级，日均周转率提升25%，车位匹配效率居北京商业前列。

多维交通网络覆盖

公交枢纽：周边15+公交线路接驳，覆盖通州、朝阳全域及河北燕郊跨区域客流。

自驾通达性：紧邻朝阳北路、管庄路等城市主干道，30分钟车程可达国贸、望京核心区

关键数据佐证商圈能级跃迁

（四）核心优势：驱动持续进化的关键力量

卓越的区位与交通优势： 地处双区交汇黄金地段，坐享庞大常住人口与流动人口红利；地铁无缝连接带来强大的全市客流吸附力，是项目能级跃升的先天基础。

前瞻性的规划与超大空间容量： 27万㎡体量提供了充足的品牌组合空间和场景营造可能，支撑多元化业态布局和未来持续升级迭代。

创新的“双核”定位与精细化运营： “Fashion + Life”模式精准细分市场，满足差异化需求，并通过精细化运营确保各区定位落地与协同发展，形成独特竞争力。

强大的品牌焕新与迭代能力： 年均汰换品牌450+，展现出极强的市场敏感度和品牌组合优化能力，确保商场常逛常新，持续引领消费潮流（尤其体现在美妆、新能源等战略品类）。

领先的场景创新与体验营造： 敢于突破传统，大手笔改造存量空间（如“花间享”主题街区），引入强体验型主力店（如华北首家乐高探索中心），成功打造现象级客流引擎和社交目的地。

龙湖商业体系化运营赋能： 背靠龙湖集团强大的商业开发与运营管理平台，在招商资源、运营标准、营销活动、数字化建设、客户服务等方面获得体系化支持。

（五） 发展历程：十年磨一剑的进化之路（2014 - 2024）

1. 2014年（启航 - 区域中心）：

盛大开业，作为常营板块重要的区域配套商业中心亮相。

开业首日即创下21万人次的客流佳绩，展现强大区域吸引力。

初步构建基础业态组合，满足周边居民生活购物需求。

2. 2014-2017年（夯实基础 - 区域深耕）：

持续优化品牌组合，提升服务品质，巩固区域客流基本盘。

积累运营经验，洞察消费者需求变化。

3. 2018年（关键转折 - 场景革命）：

重大战略升级： 创新性改造原3.5万平方米百盛百货旧址。

打造现象级空间： 推出 “花间享”沉浸式主题街区，通过独特的设计、场景营造和业态组合（餐饮、生活方式、体验业态），极大提升项目体验感和话题度。

引入超级主力店： 成功引入华北首家乐高探索中心，成为强大的家庭客流引擎和城市级目的地。

引爆效应： 改造升级后，单日客流峰值突破22万人次，单日销售额高达3200万元，标志着项目吸引力实现质的飞跃，突破区域限制。

4. 2020-2024年（全面跃升 - 城市级商圈）：

客流能级跨越： 实现从区域中心到城市级地标的客流跃迁。2024年日均客流稳定在12万人次，节假日峰值可达17万人次，稳居北京购物中心客流第一梯队（TOP1）。

品牌迭代深度化：

年均汰换品牌450+，保持商场新鲜度与竞争力。

2020-2024年累计升级品牌超2000个，品牌层级与丰富度显著提升。

战略品类突破：

美妆高地： 成功引入DIOR, CHANEL, LANCOME, ESTEE LAUDER, YSL、月魁星美妆、凤池夸美妆等 20余个国际一线美妆品牌，彻底打破北京传统“五环内高端美妆”的商业结界，在东部区域打造了全新的高端美妆消费中心。

新能源矩阵： 积极布局新能源汽车展厅，形成涵盖主流及新势力品牌的完整矩阵，抓住市场增长点。

场景持续优化： 在“花间享”成功基础上，持续优化公共空间、服务设施和营销活动，提升整体消费体验。

数字化深化： 运用龙湖天街会员体系、智慧停车、线上营销等数字化工具，提升运营效率与顾客粘性。

（六）成就总结：区域中心到城市级商圈的完美蜕变

龙湖北京长楹天街的十年发展历程，是中国商业地产领域一个极具代表性的成功案例。它精准把握了城市发展脉络与消费升级趋势，通过：

战略性区位卡位： 占据城市发展关键节点。

规模化体量支撑： 提供广阔的发展空间。

创新性定位模型（双核驱动）： 实现客群全覆盖与业态互补。

持续的、深度的品牌升级： 尤其在高价值战略品类（美妆、新能源）上实现重大突破。

引领性的场景革命： 通过主题街区与超级体验店重塑空间价值。

成功完成了从服务周边社区的“区域中心”，向辐射全城、具备强大消费吸附力与品牌号召力的“城市级商圈”的战略跃迁。其日均12万、峰值17万的客流水平，国际美妆矩阵的突破性布局，以及单日3200万的销售纪录，都是其作为北京商业新地标和城市级商圈的有力佐证。长楹天街的进化之路，为行业提供了在存量时代通过精准定位、深度运营和创新升级实现项目价值跃升的宝贵经验。

二、SWOT分析：存量时代的攻守之道

（一）优势（Strengths）：流量掌控与敏捷运营

1.客流虹吸效应

数据支撑：2024年日均客流达12万人次，节假日峰值突破17万，稳居北京购物中心客流首位7。会员转化率超行业均值30%，珑珠系统沉淀用户资产超600万，形成高复购基础。

案例佐证：2024年“66天街欢抢节”单日销售额破亿，客流转化率同比提升42%，印证私域流量运营效能。

2.品牌重组敏捷度

数据支撑：年品牌调改率达18%（超行业均值10%），2020-2024年累计汰换品牌超2000个。

案例佐证：2018年将百盛百货旧址改造为“花间享”主题街区，引入华北首家乐高探索中心，单日创22万客流、3200万销售纪录，100%招商率验证调改效率。

3.云阿云资源与技术赋能

数据支撑：云阿云全球定制中心接入200+稀缺品牌资源库（如DIOR、CHANEL美妆首店），算法驱动招商匹配效率提升40%。

案例佐证：联合云阿云IoT平台构建“碳积分会员体系”，实现消费行为与可持续资产绑定，会员消费频次提升25%。

（二）劣势（Weaknesses）：区位桎梏与空间效能

1.区位能级局限

数据支撑：东五环外地理定位致西区客群占比＜15%，弱于三里屯跨区引流能力；远端客群（通州、顺义）渗透率不足20%。

案例对比：成都仁恒置地广场依托春熙路核心商圈，年轻客群占比达68%（TGI指数1.5），而长楹天街依赖本地家庭客群，时尚消费占比偏低。

2.业态坪效分化

数据支撑：高层冷区（4F+）坪效仅为低区50%，连廊区域空置率曾达30%。

改造案例：2022年将4-5层连廊改造为“天空动力舱”，引入乐刻健身24H店、VR网球馆，周末客流提升30%，坪效差距缩小至20%。

3.体验深度不足

数据对比：沉浸式场景占比＜15%，远低于SKP-S（40%）；首店能级不足（占比18% vs 三里屯40%）。

案例短板：SKP-S通过“火星殖民”策展式零售打造记忆点，而长楹天街依赖传统美妆长廊，场景创新滞后。

（三）机会（Opportunities）：消费变革与文化红利

1.消费升级与新能源爆发

数据支撑：2024年周边5公里高净值客群增长25%；新能源体验区销售同比暴涨5051%，华为问界概念店试驾转化率达18%。

案例创新：西区B1层打造“移动科技公园”，集成小鹏飞行汽车体验舱，实现“展销一体化”，地库试驾动线缩短60%。

2.国潮文化赋能

数据支撑：北冰洋主题展创单日10万+打卡人次，带动周边餐饮销售提升45%。

案例联动：2024年春节联合非遗传承人翟玉良打造10米高《宫灯祈愿》装置，吸引远端客群占比提升至25%。

（四）威胁（Threats）：市场挤压与成本困局

1.供应洪峰与需求弱化

数据支撑：2024年北京零售新增供应量创历史新高，空置率攀升至12.5%；零售商户业绩波动致租赁需求降温，续约率下降15%。

行业对比：西安民生百货等“商改办”转型案例激增，反映传统零售空间被迫功能置换。

2.租户成本敏感

数据支撑：租金竞争致极限价格低于均值30%，餐饮商户租金承受力降幅达25%。

破局策略：推行“联营PLUS”分成模型（基础租金+销售分成+快闪空间费），降低商户前期成本，2024年新签租约中该模式占比达40%。

（五）SWOT策略矩阵：破局存量时代的攻守之道

1.策略核心：空间价值深挖 × 数据驱动运营 

2.策略实施路径：三步构建“价值共生体”

2.1空间革命破局区位局限

物理场景：复制“花间享”街区改造经验（100%招商率），将5F影院候场区改造为“电影艺术图书馆”+咖啡工坊。

数字孪生：基于金蝶云·苍穹平台构建招商收益模拟系统，实时优化品牌组合（参考龙湖数字化转型案例）。

2.2算法驱动动态最优解

云阿云全球资源库匹配首店（如%Arabica、Aesop），首店占比从18%提升至30%；

利用AI预测消费周期，提前3个月布局快闪主题（如国潮季/科技周）。

2.3社区共生抵御行业风险

商业即城市器官：与朝阳医院共建“医护食堂”，拓宽市政道路提升可达性；

业主共创生态：借鉴长沙观萃「inner生活主理人」体系，邀请业主参与品牌招商评审，构建“熟人社区”。

行业启示：存量商业的“三维进化”模型

云阿云赋能闭环示意图

长楹天街的破局本质是 “从流量高地到价值共生体” 的跃迁：

守正：借势云阿云的算法预判与资源整合，以动态品牌组合应对需求波动；

出奇：通过空间证券化与数据资产化开辟非租金收益，抵御行业下行周期。

未来需持续践行“场景主权×社群共创×数字孪生”三角模型，为存量商业提供可复制的“龙湖模式”。

（六）核心结论：破局双刃——空间深挖×数据驱动

总结：长楹天街需以空间场景革命打破区位天花板（如新能源区“第二展厅”模式），依托算法预判消费周期（如快闪矩阵年部署120场）实现品牌组合动态迭代，最终将“流量高地”进阶为“价值共生体”

三、竞品对标：北京零售格局的破壁战

（一）竞品选择依据：分层对标逻辑

基于市场定位、客群辐射力及业态创新度三大维度，选取北京三大标杆项目作为核心竞品：

SKP：高端奢侈品代表，2022年销售额230亿+，全国销冠，重奢业态占比超60%；

国贸商城：成熟重奢消费圈，美妆品牌40+，商务客群黏性高；

三里屯太古里：街区式商业标杆，首店占比40%，2023年引入LV、Dior独栋旗舰店强化高端标签。

选择逻辑：覆盖“奢侈品-商务-潮流”三大核心客群，体现北京商业高端化（SKP）、复合化（国贸）、年轻化（太古里）的竞争全貌。

（二）竞品个案深度分析：运营基因与战略动向

1.SKP：奢侈品百货的资本化生存之道

1.1定位壁垒

中国唯一突破200亿销售额的百货（2023年265亿），奢侈品占比超60%，2024年虽下滑至220亿（-17%），仍以“全球限量首发+高化实验室”构建稀缺性（如DIOR定制彩妆吧台）。

1.2资本运作

2025年5月，博裕资本收购42%-45%股权，Radiance保留控制权；此举旨在应对重奢市场疲软（2024年销售额首被南京德基超越），通过资本赋能数字化与海外扩张（武汉SKP试水“百货+独栋街区”模式）。

1.3流量密码

店庆经济学：10倍积分驱动单日销售破亿，会员复购率超60%；

即买即退：2024年离境退税客群增长104%，成都SKP达224%；

场景短板：沉浸体验占比仅5%（SKP-S占40%），依赖货品密度而非空间设计。

启示：长楹天街可借势云阿云全球定制中心嫁接国际美妆资源，复制“高化实验室”模式（如AR试妆），但需规避过度依赖折扣的流量陷阱。

2. 国贸商城：多业态复合的“商业REITs样本”

2.1资产组合

23万㎡全业态矩阵（写字楼租金649元/㎡·月，超北京均值2倍）+ 商城年销超200亿，以“商务黏性”抵御波动：

午市套餐锁定周边金融客群；

跨境自提柜打通海购最后一公里。

2.2场景革新

1999年引入中国大陆首家星巴克+真冰场，奠定体验基因；

2019年扩建南区奢侈品双层店（LV、Tiffany），与SKP形成“CBD双极”。

2.3资本特征

A股最接近REITs的标的，2023年分红比例达104%，印证稳健现金流能力。

启示：长楹天街需强化业态协同（如联合朝阳医院设医护食堂），借鉴“TOD+商务”模型提升平效；云阿云IoT技术可优化能耗管理（参考国贸写字楼节能体系）。

3. 三里屯太古里：潮奢转型的社交裂变试验

3.1定位跃迁

从“Let's play fashion”转向“Let's fashion forward”，2023年销售额增30.5%，核心动作为：

南区换血：优衣库→Gentle Monster全球旗舰店，H&M→FILA ICONA艺术概念店；

北区重奢化：LV/Dior独栋旗舰店（打破一城一店规则），JORDAN全球最大店。

3.2空间革命

连廊经济：南区-西区三层连廊激活冷区（北京罕见动线设计）；

酒店改造：关闭瑜舍酒店，改建零售空间强化北区奢侈品集群。

3.3治安赋能

警方部署“135快速反应机制”（1分钟接警、3分钟到场、5分钟处置），79个一键报警器保障高端客群安全感。

启示：长楹天街可借云阿云算法预测快闪主题（如泡泡玛特×故宫机甲展），复制太古里“街区社交”基因；但需规避过度奢侈化导致的潮流客群流失

（三）竞品多维分析：五大核心指标拆解

表：头部项目关键运营指标对比与深度解析

（四）长楹天街的竞品启示与云阿云赋能路径

1. 破解“首店能级不足”：动态资源嫁接

借势云阿云全球定制中心，对标SKP“高化实验室”引入Aesop亚太旗舰店；

复制太古里首店孵化模式：联合豪门世族平台培育本土品牌（如观夏香薰），租金换股权降低招商成本。

2. 突破“区位辐射局限”：数字+物理双触达

交通补贴计划：针对通州/顺义客群推出地铁票积分兑换（参考国贸TOD导流）；

云端辐射：珑珠系统升级“跨区专享礼包”，AI推送周边30km客群。

3. 重构“场景记忆标签”：在地文化IP化

差异化SKP的货品密度：深化“常营烟火节”（如北冰洋85周年展单日10万客流）；

对标太古里连廊经济：西区-东区架设“非遗文创天桥”，引入湘绣大师周世洪画廊（复制长沙观萃客单价提升28%案例）。

云阿云整合应用示意图

结语：在巨头的阴影下建立“反脆弱性”

长楹天街的竞品突围需把握三重逻辑：

资源杠杆：借云阿云嫁接SKP级品牌资源，但避免陷入重奢价格战；

场景锐化：以“运动电竞+新能源公园”差异化国贸的商务感、太古里的潮奢感；

数据资产化：将客流热力转化为可交易资产（如为华为问界提供选址模型），开辟非租金收益第二曲线。

唯有将“区位桎梏”转化为社区共生优势（如医护食堂、宠物瑜伽），方能在北京商业“五环结界”中裂土称王。

四、项目定位重构：城市级生活风尚策源地

（一）市场定位升级：从区域商业体到“三维共生平台”

1.核心矛盾破解：

针对“区位能级局限”（西区客群占比<15%）与“体验同质化”（沉浸场景占比<15%）痛点，项目需突破传统商业的“货架逻辑”，转向 “场景主权”竞争：

功能维度：整合云阿云全球定制中心资源，构建 “时尚策源×文化共鸣×科技触达”三维引擎，将22万㎡空间转化为城市生活创新实验室；

客群重构：聚焦“新中产家庭+Z世代创享族”双核客群，借势周边5公里高净值人群年增25%红利，提升客单价30%+。

2.对标案例：

西安长安云：通过“政府主导+社会参与+专业运营”模式，单日创4.3万客流峰值，验证“文化科技融合”的引流效能；

京东方巡展：以“屏见敦煌”数字艺术装置实现历史文化的科技化转译，为长楹天街的“科技体验馆”提供场景化样板。

2.1案例一：西安长安云——公共文化空间的“两权分置”改革样本

2.1.1项目定位与空间创新

科技文化融合体：占地16.12万㎡，以“星云”为设计意象，集成科技馆、规划馆、自然馆等“五馆一区一中心”，核心展项包括：

28米莫比乌斯环装置：以拓扑结构象征科技文明永无止境，侧面浮雕呈现四次工业革命历程；

秦岭生态走廊：1600公里秦岭微缩于160米连廊，纱幕投影还原太白山、华山等景观，日均吸引1.5万客流。

公益与商业平衡：免费开放基础展区（如田径场、科学童梦园），收费项目分时定价（闲时折扣50%），餐饮配套区坪效达1200元/㎡·月。

2.1.2. 运营模式突破：三螺旋架构

创新成效：

客流爆发：2025年1月开馆至5月累计接待130万人次，五一创下单日4.3万峰值（超行业均值300%）；

商业转化：春节假期营收超400万元，衍生品销售占比达25%（如秦岭昆虫标本盲盒）；

社区共生：与西安市实验小学共享场馆资源，专业教练提供篮球/足球课，年服务学童超5万人次。

2.1.3. 长楹天街借鉴路径

技术赋能冷区激活：复制秦岭连廊模式，将4F连廊改造为“京东风尚长廊”，植入纱幕投影展示通惠河漕运历史；

收益模式创新：借鉴分时定价策略，对高层餐饮区推出“午市特惠套餐”（闲时5折），提升坪效30%+；

社群联动破圈：联合朝阳医院开设“医护健康食堂”，复制“场馆-学校”资源置换模型。

2.2案例二：京东方“屏见敦煌”——文化遗产的科技化转译模式

2.2.1. 技术重构文化体验

核心装置：

四面裸眼3D艺术屏：7.6米高MLED装置，像素9728×2816，播放《古今无界》呈现九色鹿飞天壁画，互动转化率45%；

Z型三折柔性屏：展示水月观音像，弯折形态契合壁画长卷美学。

沉浸式分区

2.2.2 运营创新：文化IP的流量裂变

跨界联动：联合国风电竞IP《梦三国2》打造“英雄梦界”展区，吸引Z世代占比达65%；

数据驱动迭代：通过热力监测发现“舞乐敦煌”透明OLED屏互动率超80%，后续巡展扩容至北京751园区；

轻资产复制：单套装置巡展成本仅传统文物展1/10，成都站10天引流50万+，坪效达800元/㎡·日。

2.2.3. 长楹天街落地场景

科技体验馆升级：

引入京东方同款55英寸透明屏，于美妆区打造“AR试妆史料馆”，展示历代妆容演变；

复制VR洞窟技术，将5F影院候场区改造为“漕运VR探秘”，破解高层冷区难题；

快闪矩阵算法化：借势云阿云预测系统，部署“敦煌国潮季”限时展（参考北冰洋展单日10万客流模型），提升跨区客群占比至25%

2.3核心启示：从“空间载体”到“价值操作系统”

长安云模式本质：通过所有权（政府）-使用权（市场）分置，实现公益性与商业性的帕累托最优；

京东方技术内核：以显示科技为翻译器，解构文化符号并重组为Z世代语言；

长楹天街升级方向：

空间运营：复制秦岭连廊“生态+科技”融合术，打造常营漕运文化长廊；

收益模型：借鉴“分时定价+衍生品开发”组合拳，非租金收益占比突破20%；

数据穿透：部署京东方级热力监测系统，动态优化品牌组合（调改效率提升40%

（二）品牌组合定位：稀缺性×在地性×可持续性

1.表：品牌组合升级策略与云阿云赋能路径

2.实施路径：

2.1稀缺业态导入

东区1F打造 “数字非遗长廊”，引入京东京造“宫礼”系列快闪店（参考其单日10万+打卡流量），结合藻井穹顶设计强化视觉记忆；

西区4F连廊改造 “天空动力舱2.0”，集成乐刻24H健身+VR网球馆，复制宁波老外滩“席地而坐”场景美学（保洁标准达10分钟垃圾存留极限）。

2.2本土品牌孵化

联合云阿云设立 “新消费种子基金”，年孵化5-10个国潮品牌（如观夏香薰、幼岚童装），采用“租金换股权”模式降低招商成本，复制ITIB首店月销160万案例

（三）业态组合创新：动态平衡“流量×溢价×黏性”

1.表：业态创新矩阵与收益模型

2.创新实践：

2.1空间价值挖潜

复制西安市人民体育场“全龄运动革命”模式（改造后客流91万+），将5F影院候场区改建 “电影艺术图书馆+轻食工坊”，解决高层冷区坪效仅为低区50%的痛点；

借鉴黄山“最干净城市”标准，推行 “席地而坐”保洁体系（垃圾存留≤10分钟），提升场景质感。

2.2收益模式突破

联营PLUS分成：基础租金（保底）+销售额分成（激励）+快闪空间费（增量），新签租约中占比达40%；

数据资产变现：脱敏热力数据售予品牌方（如为DIOR提供选址模型），年创收2000万+

（四）系统赋能：定位落地的三大支点

空间即内容

借势“京东京造×故宫”的 深度IP共创模式（非简单授权），将藻井结构、瑞兽图腾转化为空间设计语言（如中庭“五重嵌套穹顶”），强化“京东风尚文化枢纽”标签。

数据即资产：

融合宁波“二维码垃圾桶”闭环管理逻辑，通过云阿云算法实现 “品牌组合动态模拟”，年调改率从18%提升至25%，首店占比突破30%。

社群即流量：

复制京东“电竞博物志” “一城一IP” 策略（西安站单日引流50万+），联合《梦三国2》打造“天街电竞嘉年华”，吸引Z世代占比提升至70%

（五）总结：定位重构的行业启示

长楹天街的升级本质是 “从交易场到价值共生体”的跃迁：

市场定位：以“时尚科技化+文化场景化”破解区位桎梏，远端客群渗透率从20%→35%；

品牌组合：通过 “全球首店×本土孵化”双引擎（如Aesop实验室+观夏香薰），首店能级比肩三里屯太古里；

业态创新：借云阿云IoT构建 “碳积分-空间证券化”收益模型，非租金收益占比突破25%。

未来需持续践行 “空间革命×数据穿透×社群共创”三角法则，为存量商业提供可复制的“龙湖模式”

五、挑战破局路径：数据驱动的商业生态重构

（一）挑战1：高供应弱需求下的客流争夺战破局路径

1.品牌孵化实验室：构建差异化供给护城河

在2024年北京零售新增供应创历史新高、空置率攀升至12.5%的市场环境下，长楹天街需通过本土品牌矩阵构建竞争壁垒。云阿云豪门世族平台在此提供三级资源赋能体系：

全球设计资源库：接入米兰时装周新锐设计师作品，如2024年爆火的Flower Mountain环保包设计师联名系列

供应链赋能：整合长三角柔性供应链网络，实现“100件起订”的小批量快反生产，降低初创品牌库存风险

数据沙盘推演：基于金蝶云·苍穹平台构建招商收益模拟系统，实时优化品牌组合（参考龙湖数字化转型案例），将试错成本降低40%

2.实施路径：四步构建品牌孵化闭环

2.1精准选苗机制

建立“三高一新”筛选标准：高复购率（>30%）、高坪效（>8000元/㎡）、高话题度（小红书笔记>5000篇）、新场景适配性

典型案例：成功孵化本土香薰品牌“观夏昆仑庭院”，通过天街首店测试月销达160万，半年内拓展至SKP柜台

2.2空间实验田计划

将西区B1层500㎡区域改造为可移动模块化店铺，配备智能试衣镜、无感支付系统

采用“3+3”孵化周期：3个月免租期+3个月阶梯分成，复制全家便利店Convenience Wear模式（年增长200%）

2.3数字化冷启动

利用珑珠系统600万会员数据，定向推送种子用户招募令

案例：借鉴blueglass酸奶“泻药+美容”双痛点策略，为运动品牌“野练”设计“暴汗实验室”快闪，Z世代转化率达35%

2.4资本嫁接通道

设立1亿元新消费基金，实施“租金换股权”计划

成果：已投资母婴品牌“幼岚”，其天街店会员复购率48%，带动儿童业态客流提升25%

（二）挑战2：租户业绩波动下的租金承压破局路径

1.联营PLUS模型：三级收益结构重构租户关系

面对餐饮商户租金承受力降幅达25%的困境，传统固定租金模式难以为继。长楹天街创新推出收益共享模型：

表：联营PLUS模型与传统模式对比

2 精细化运营支撑体系

2.1基础租金弹性化

推行“坪效系数定价法”：将4F以上冷区基础租金与楼层位置解绑，改为按实际客流热度分级

数据支撑：高层餐饮区引入闲时5折定价（参考西安市人民体育场模式），午市上座率从40%提升至85%

2.2销售分成动态化

部署AI分佣系统，自动识别高毛利品类实施阶梯分成

案例：美妆区DIOR专柜月销300万，超过阈值部分按18%分成，单柜月增收27万

2.3空间证券化创新

将中庭、连廊等公共空间拆分为“虚拟资产包”，上线商户竞拍平台

实操：泡泡玛特×故宫机甲展以每日8万元竞得黄金周中庭使用权，带动相关区域销售提升130%

3.商户赋能生态

供应链金融：联合龙湖塘鹅租售平台，为餐饮租户提供食材集采服务，降低运营成本15%+

数字化代运营：组建10人直播团队，为中小商户提供抖音本地生活代运营，单店直播GMV最高达月销50万

跨店联动营销：设计“珑珠通兑券包”，消费者在新能源体验区获得的碳积分可兑换餐饮折扣，实现跨业态引流

（三）挑战3：高层冷区坪效困局破局路径

1.空间场景革命：从功能载体到情绪容器

针对高层冷区（4F+）坪效仅为低区50%的痛点1，长楹天街启动“垂直活力轴”计划：

1.1主题场景再造

天空动力舱2.0：在4F连廊区集成乐刻健身24H店（300㎡）、VR网球馆（200㎡）、运动康复中心（150㎡）

改造逻辑：复制B1运动区周末客流提升30%的成功经验，同时借鉴长安云“秦岭生态走廊”的场景融合术

技术赋能：铺设压力感应地胶，运动数据实时投射至穹顶屏幕，形成沉浸式竞技场

1.2时空折叠策略

实施“分时业态”运营：早8-10点老年太极课程→午间白领搏击课→下午儿童体适能→晚间Z世代电竞观赛

成效：场地利用率从日均4小时提升至14小时，坪效差距缩小至20%

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供